新苏集团_2013年上海新苏中心商业综合体项目深化报告调查分析总结

新苏集团_2013年上海新苏中心商业综合体项目深化报告调查分析总结谨呈新苏集团新苏中心项目组2013年3月8日新苏中心项目深化报告2013年3月8日项目商业街业态定位建议儿童体验馆美食中心娱乐中心4位于项目东部，南侧为公园，北侧为河道，单层面积较大，可设置休闲娱乐等目的性业态，增加私密性2342位于项目西部，紧靠东吴北路，沿街有一定的展示面，可将中高档儿童购物类业态布置在沿街部分，整幢楼可规划为以儿童系列为主题的商业业态3位于项目中部，可规划为餐饮业态为主题，以便将2、4楼的客流及目的性消费客流往项目中部吸引，实现各幢楼客流均衡流动方案一按幢布局项目商业街业态定位建议方案二按层布局以休闲娱乐为主以餐饮为主以儿童体验为主以服饰、化妆品、西餐等品牌旗舰店为主项目商业街业态定位建议方案三整体包装概念包装与整体商业吻合并形成热点业态独立型业态热点业态与整体吻合进行优势互补名品折扣店（奥特莱斯）定位启示百联集团上海奥特莱斯店，共16万方，租金达到116元/平米天项目期商业街价格定位项目商业街价格定位通过静态比准价的测算，产品静态比准价为58067元/建议可将14层均价定为58000元/根据项目自身的特征，我们选取了市场在售竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格（丽丰广场虽只有36套商铺且基本售罄，但因其与本项目有强烈的借鉴性也将其列入参照竞品）项目商业街销售方式港龙城市商业广场产权销售，前两年无租金，后8年利润业主与运营商按91分成,开盘当日的销价格均为减扣前两年16的固定优惠既为84折扣优惠）的价格繁华中心前5年以每年回报率7计算回报金额并采用购房优惠方式将回报金额抵扣房款，后10年采用租金分成方式进行收益分配丽丰商业广场返租销售，返租6年，前3年为6，一次性返还，后3年为789当前苏州商业市场采用的销售方式本项目建议销售方式带租约销售，采取23模式，前2年14一次性房价抵扣，后3年租金91分成小面积商铺产权式销售品牌开发商建造运营具有大型主力店带动引言似曾相识成功模式借鉴港龙操盘模式借鉴超越营销推广方式方法引言港龙营销推广的几大特点2、全城造势利用项目节点进行全城造势，广度吸引客户，形成强大的影响力与知名度3、频繁的广告叠加户外广告关键路口拦截，频繁的广告曝光率，媒体选择宽广，广告叠加严重4、阶段性活动营销高打高举，活动大手笔，实现客户再次爆棚营销推广20132015369123912366售楼处公开盛大开盘2年之内3次推盘，24个月销售完成形象导入9122014热销形象传递产品解析清盘销售二次开盘三次开盘全城造势热销信息释放清盘信息全城造势全城造势全城造势身未动而声先行有这样一首流行的歌改版流行歌曲“苏三说”，以“新苏三说”的形式改编网络流行曲，内容涉及新苏集团发展、新苏三个项目的地位及介绍，主要引导出“新苏中心”项目，可以配合一些搞怪动作，吸引目光；在网络、微博、微信等新媒体进行同步传播，先声制人，引起轰动效应，全城造势，先行炒作，深入人心；“新苏三说”歌者招募活动目的在项目公开之前，进行首轮造势，引起全城轰动活动规划针对“新苏三说”进行歌者全城招募，通过作品上传、网络投票、最终点评等环节，选出最终获胜者，获胜者给予10万元现金奖励，同时进行“新苏三说”最终演唱录制配合媒体搜房网、优酷网、新浪微博、腾讯微博等预期效果项目信息的首轮释放新苏集团自然歌者招募评选全城造势201320146912361236993122015售楼中心盛大公开活动目的售楼中心盛大公开，首轮亮相，制造焦点热点，形成重点项目活动规划设置舞狮、点睛等活动，同时邀请吴中区政府机关人员发言，并启动“来就送”活动，凡是当天到访客户均可给予“50元新苏百货抵用券”，进行首批客户积累全城造势201320146912361236993122015招商启动大会暨产品说明会活动目的全城造势，整合资源，进行客户的重新挖掘与利用，积累客户，广度挖掘活动规划举行招商启动大会暨产品说明会，邀约新苏百货、新苏国际广场、新苏中心VIP客户前来参加并抽奖；最高奖为15万轿车一辆来即送“30元新苏百货通用券”在此次活动前，可以在新苏各个百货展示轿车，进行会员召集，如若成功，可以在节点举行盛大抽奖活动活动配合对新苏百货所有会员、新苏国际广场客户提前进行电话邀约，媒体同步释放消息全城造势201320146912361236993122015盛大开盘全城造势201320146912361236993122015媒体叠加频繁曝光媒体铺排满城皆知如影随形媒体组合大众媒体小众媒体阵地媒体高炮看板引导旗LED显示屏电视报纸网络短信直邮楼宇广告围墙精神堡垒新苏百货看板新苏百货LED新苏百货引导旗媒体叠加户外媒体以点概面全城拦截布点说明以点带面、全面封锁拦截式引导旗布点原则横纵两条主干道拦截式布点，实现周边人群的拦截设置地点人民路、宝带路高炮、看板布点原则经过项目的主要路口布点，拦截园区、姑苏区、新区客户设置地点东环南环交汇处高炮、西环南环交汇处高炮、东环路现代大道交汇处看板LED显示屏布点原则人口集聚区的极速曝光，不间断造势设置地点全城核心地点的LED显示屏循环播放LED显示屏看板、高炮媒体叠加大众媒体先期炒作节点性投放宣传形式前期宣传以软文炒作为主，设置一些专访、小编踩盘等，全面宣传项目，树立项目形象后期节点性硬广，广而告之，进行项目主要节点信息释放，全面释放项目信息电视第一房产、新闻夜班车报纸苏州日报、城市商报、姑苏晚报网络搜房网、365房产、腾讯房产、新浪乐居媒体选择新苏中心盛大开盘全城共享新苏集团再建综合体，新商业时代或将来临媒体叠加小众媒体点点传播直击客户楼宇广告布点选择全城比较知名的购物中心、餐饮、休闲娱乐店、高档写字楼楼宇广告直邮广告布点选择苏州企事业单位、政府机关等，筛选目标客户短信广告布点选择针对私营业主、高级管理人员、项目周边小区、企事业单位等发放媒体叠加阵地包装增强昭示阵地拦截新苏百货看牌新苏百货看版新苏百货看版新苏百货引导旗售楼处门头媒体叠加阵地包装增强昭示阵地拦截媒体叠加阵地包装增强昭示阵地拦截媒体叠加阵地包装增强昭示阵地拦截媒体叠加阵地包装增强昭示阵地拦截媒体叠加售楼处设置新苏国际广场大堂接待点VIP接待点VIP接待点（展示形象）高端客户与二次来访客户的接待，全方位展示项目，逼定客户进行初级客户的接待，作为项目的主要昭示点客户购买意愿的转化项目展示的转化媒体叠加方案一现场售楼处设置新苏国际广场大堂入口电梯间沙盘侧门控台LOGO墙区位图在现有基础上进行简单的装修布局，满足基本的接待展示功能功能分区设置沙盘区、接待区、控台等，对项目基本情况进行展示与介绍装修风格采取商业氛围比较浓厚的装修风格，展现项目热销的商业氛围媒体叠加外接待点设置位置建议媒体叠加123外接待点设置入口控台沙盘接待台LOGO墙区位图水吧台功能分区一楼设置接待区、展示区、沙盘区等分区，全方位引导客户，2楼设置办公室，作为办公用装修风格以金色、红色为主色调，通过售楼处展现较为浓厚的商业氛围新苏商业展示媒体叠加售楼处设置媒体叠加方案二设置两个售楼处，一个是新苏百货地下室，一个为外场接待点；外场接待点位置选择首选位置，人民路与干将路交汇处次选位置，十全街与人民路交汇处面积建议200平米以上功能建议展示项目形象，拦截客户装修风格高端装修，彰显高端商业形象阶段性活动营销品牌商家签约仪式活动规划在项目首次开盘之后，举行项目商业的品牌商家签约仪式，彰显项目良好的招商能力，增加购买者信心；表演与主题上设置较为新颖，可以体现项目的高端主题与全业态的配套设置，吸引眼球，营造热点、焦点；特别亮点凡是前来参加的客户与商家，均可获赠市值128元礼品一份，保证签约仪式的人气爆棚场面活动营销201320146912361236993122015明星演唱会冠名暨明星专场活动冠名苏州明星演唱会，并给予意向客户赠送部分门票专场活动邀请明星前来现场，为项目助阵，媒体配合进行大量宣传门票赠送进行演唱会门票赠送，意向客户可以一周之内前来领取，所有来售楼处的客户均可以进行门票抽奖，制作人气，再次爆棚活动营销201320146912361236993122015日本难波城商业体验之旅活动目的通过感官体验，传达未来项目良好的经营状况，增加投资者信心，确保三期销售圆满成功活动形式对意向购买客户进行抽奖，抽取5名进行日本难波城商业体验之旅，并把考察内容与考察者见解进行陈列宣传活动营销20132014691236123699312201520132014691236123699312感恩晚宴，“0元”起拍活动目的进行剩余房源的销售，促进尾盘快速去化活动细则举行大型感恩晚宴，启动剩余房源“冰点促销”活动，同时挑选一套商铺进行“0元”起拍，促进项目尾盘销售，实现项目清盘活动营销2015超越意外之喜海量派单派单准备定制专门的服装，形成统一形象派单要求每天派出2名业务员进行地毯式派单，收集客户资料派单区域项目周边主要商业街，对私营业主进行点对点的消息传达项目周边大型商场，对过往人群及店主进行派单，登记意向客户周边小区、工厂集中区，撒网式拦截客户渠道拓展定点拓展拓展准备统一服装，彰显高端形象拓展要求组建定向拓展小组，专门针对本项目进行定向拓展拓展对象项目周边企事业单位、工厂、高档写字楼等渠道拓展引入电销全面CALL客重点筛查高端客源热销楼盘12220每天保证2名业务员进行CALL客，保证项目持续来人渠道资源渠道拓展圈层营销商会资源整合商会资源卓高现有安吉、温州等大量高端商会资源，商会资源丰富资源整合与商会进行长期沟通，借机推介项目，同时定期举办高端商会酒会，对项目进行推介资源嫁接可以利用现有商会资源，进行资源嫁接，让商会之间内部介绍，给予团购优惠，实现资源的全面利用渠道拓展分销资源整合进行整合并导入新苏中心项目苏州分销公司外地分销公司苏州中介机构高端商业客户外地投资客户重点楼盘客户高端圈层客户卓高已经成功整合了苏州分销、中介机构，并已经进行了全面的合作高端资源整合整合方式与银行、高端4S店、高尔夫俱乐部等进行合作，利用现有高端客户资源，定期举办产品推介会整合策略客户互通、资源互通圈层营销优质客户先行大客户先行大客户筛选客户初步接触给予独享特权特权一首推大面积、整层房源特权二给予提前优先选房特权三给予一定折扣优惠优质客户先行团购客