某大酒店项目投资可行性的分析报告

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力某大酒店项目投资可行性的分析报告引言本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为项目单价14689。9/平方米一市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。表1可比项目概况表序号案名回报率提供回购否出售比例酒电星级1天骄85是10042飞雕8否10043碧云89是100经济4亚龙8否10045维奇8是100经济表2市场比较法计算XX的价格权重天骄飞雕碧云维奇亚龙定价因数细化因数（）评分得分评分得分评分得分评分得分评分得分升值前瞻50400203001505002504002030015酒店气氛9020018040036010009020018020018人文氛围4010004020008010004010004020008地域因数10环境自然环境3030009010003030009020006010003房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力治安状况301区域印象402车管202交通公交303学校205菜场医院203配套商场银行405规模604平面设计805设备805装修904建筑选材404外观505楼盘个例40车位502品牌70物管8收费10工程6潜在风险605合计13012200065350246260202080107楼盘比较价格1191514500120001458111408比较价格1336915443149521752612629根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是天骄40，飞雕30，碧云10，亚龙10，维奇10分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。二收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入客房，餐饮，休闲逸乐，会议。A客房收入1年客房总收入表三。年客房总收入年份房价入住率年毛利平均利润2006480459580032020075604099348480200868080241274880200965050144144000201068065196035840201168055165876480201278055190270080201378065224864640201480070248371200201580070248371200185435712客房毛利率为40客房毛利为18544X408344。8万元税18544X5。61038。46万元支出电器折旧5年更换一次设备90万元/年维修保养50万元/年客房净收益8344。81038。4690507166。34万元B餐饮收入1中餐厅中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人预计每天消费人数达到200人左右。月营业收入为120X200X3072万元毛利率为57，毛利为72X5741。04万元税72X5。64。03万元税后收入3701万元全年收益444。12万元2大堂吧大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次每月收入6。75万毛利率80房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力毛利5。4万元税额0。378万元税后收入5。022万元3日本料理可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。营业收入432万元毛利率为55，毛利237。6万元税额24。192万元全年收益213。408万元4咖啡厅人均消费40元，每天消费人数在54人左右全年收入77。76万元毛利率为80，毛利为62。21万元税4。35万全年57。86万元5行政酒廊每天50人，每人50元全年收入90万元毛利率85，毛利76。5万元税4。95万元全年收益71。55万元6唐乐宫每月2000人，每人400元全年收入960万元毛利率为55，毛利528万元税53。76万元全年收益474。24万元7宴会厅每月2次，每次200人，每月200元。年收入96万元毛利率55，毛利52。8万元税5。38万元全年收益47。72万元全年餐饮总收入1904。202万元C逸乐休闲收入表4逸乐休闲收入项目消费人数人均消费收入毛利率毛利税利率税额净收入美容美4050720000705040001286400417600桑拿1001505400000603240000126480002592000KTV夜总120803456000702419200124147202004480唐乐宫歌舞2002014400004564800012172800475200娱乐总收益548。9万元房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力D会议净收入表5会议收入表会议室消费人人均收入毛利率毛利税利率税额净收益宴会厅524000208000601248005611648113152大会议1722500180000651170005610080106920多功能72250018000060108000561008097920大会议2902000180000651170005610080106920小会议110415001560006510140056873692664小会议2156700109200657098056611564864小会议315650078000655070056436846332会议总收益62。8万元总净收益1904。202548。962。87166。349682。24万元收益价格6。5的资本化率968224/6。5148957万元平均单价148957/100000X1000014895元/平米三假设开发法假设在估价点重新建造该房屋所需要的正常建造费和利税1建筑安装成本表6建筑安装成本表单方造价序号分项工程名称计算依据元/平方米1桩基工程（受力桩）总建筑面积1802地下室工程，基坑围护及支撑地下室建筑面积40003黑户户建筑工程地上建筑面积9004外墙玻璃幕墙和大理石外立面建筑面积13005结构工程地上建筑面积10006给排水（含洁具和锅炉房管线）总建筑面积3007喷淋，气体消防总建筑面积1108污水处理（含管线）总建筑面积409空调工程地上建筑面积55010地下室通风工程地下室建筑面积19011照明，防雷，动力，变配电总建筑面积80012电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传总建筑面积50013煤气工程总建筑面积5014电梯，自动扶梯总建筑面积360房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力15室外总体总建筑面积120合计每平方米的安装成本在9000元/平方米建筑安装成本为90000万元2土地成本地价为150250万元/亩表7地块信息表地块号土地面积（亩）容积率出让价（万/亩）楼板价（元/平米）7152015020014991125529150250129215825101502002248经过比较，XX酒店楼板价1500元/平米则XX酒店土地成本15000万元税费3轨道交通费5万/亩150X5750万大市政配套费320元/平方米，320X100000320万设计费1040元/平方米，25X100000250万土地成本为15000X（13）750320025019650万元3销售费用及销售税费销售费用为售价9。其中广告和销售代理费为3，税费和交易费6销售费用销售总价VX94开发利润1520开发利润VX15V土地