三泰房地产开发公司中央公寓建设项目可行性研究报告

三泰大厦改建工程可行性研究报告目录第一章总论511、项目概况512、可行性研究报告编制依据613、编制范围与编制原则614、编制单位715、项目建设单位的基本情况816项目主要技术经济指标8第二章项目背景及建设的必要性921、项目建设背景922、项目投资环境1023、项目建设的必要性13第三章建设地址及建设条件1531、项目选址1532、建筑土地权属1533、永州市冷水滩区概况1534、建设条件17第四章项目建设规模、内容及设计方案2041、项目建筑设计指导思想2042、项目总体规划布局方案2043、建筑方案2144、结构设计2145、给排水设计2446、采暖通风设计2547、电气设计26第五章环境影响分析2851、施工期的环境影响2852、绿化原则3053、环境影响评价3054、消防30第六章节能措施3261、设计依据3262、建筑节能设计原则3363、节能设计内容及措施3464、节水措施3665、项目能耗估算37第七章劳动卫、消防与实施进度3971、指导思想3972、职业安全卫生健康对策与措施3973、消防设计4074、项目实施进度41第八章项目开发投资与成本费用估算4381、投资及成本估算依据4382、投资估算4483、资金来源45第九章社会效益评价4691、项目对社会的影响分析4692、项目所在地社会适应性分析4793、社会风险分析47第十章研究结论和建议49附件1地理位置图2总平面图3法人身份证4营业执照5组织代码证6税务登记证7合作协议及合作协议书8土地使用证9关于办理规划条件的函10环境影响登记表第一章总论11、项目概况项目名称三泰大厦改建工程（注改建竣工后的综合商业裙楼叫中央公寓）承建单位湖南三泰房地产开发公司建设地址永州市冷水滩区凤凰路2号。建设性质改建建设规模及内容项目规划总用地面积130024，总建筑面积1830072。现三泰大厦拆除，在原址新建中央公寓。规划建设商铺、商场、住宅和公寓。整个项目由三栋塔楼组成，分别为5层商铺商场，18公寓式住宅，其中裙楼的15层为商业用房，按使用功能分、负一层为地下停车场、发电机房、配电机房和水泵房；、商场部分本项目一层至五层为商场部分，总建筑面积47823平方米。、住宅、公寓部分总建筑面积1830072平方米，户型面积从4080平方米左右不等，最大限度满足各种层次的不同消费需求，规划住房254套。项目总投资本项目总投资为6000万元，资金来源为自筹。项目建设工期2013年8月至2014年7月拆迁；项目工期均为36个月，从2014年8月份开始建设到2016年7月完工。12、可行性研究报告编制依据、国家相关法律、法规、规程、规范；、国家发改委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；、国家发改委产业结构调整指导目录；、湖南国民经济和社会发展十二五规划纲要20102020年；、永州市国民经济和社会发展十二五规划纲要；、民用建筑设计通则JGJ3797；、建筑抗震设计规范GB500112010；、项目建设单位提供有关资料和编制要求。13、编制范围与编制原则本项目交通便利，处在冷水滩区最繁华的商业地带，闹中有静，邻近舜德摩尔。、编制范围根据永州市冷水滩区现状，重点分析项目建设的条件，确定项目建设地址与建设条件、消防措施、节能减排措施、环保措施、项目实施进度、投资估算和资金筹措等。对改建综合楼建设项目进行实地调查、研究和分析，从技术经济、社会效益等方面论证，为工程提供建设依据。、编制原则符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定；坚持“以人为本”的原则，将生态环境与人文环境放在重要的地位坚持节能省地的原则。建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火药味、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。14、编制单位单位名称湖南湘立工程咨询有限公司单位资格等级乙级工程咨询资格发证单位国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号工咨乙1222006000215、项目建设单位的基本情况湖南三泰房地产开发公司或成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人陆晓毛，注册号43110000000641，注册资金人民币壹仟柒佰伍拾万元整，公司位于永州市冷水滩区凤凰路2号，是一家以房地产开发、经营。建筑安装、市政道路、装饰装璜、建筑材料等领域的综合房地产开发企业。16项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表11表11主要经济技术指标表序号项目单位数值1总用地面积1300242总建筑面积18300723建筑基底面积919384总建筑密度7075绿地率106容积率/13857办公套间及公寓套2548建设工期月249总投资万元6000第二章项目背景及建设的必要性21、项目建设背景公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓。公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常34间；面积大，每间1418平方米；净空高达334米，厨房功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。集户型小、总价低、投资回报率高、配套设施完善等特点于一身的公寓式住宅受到购房者的追捧。在永州市各大房地产网站的统计数据中可以看出，各类商品房的成交均价基本保持稳定，参考交易量的数据，可认为5月楼市关键词是“稳健”。楼房成交均价上涨3000余元/平方米。公寓产品在永州市尚不多见，相信旺盛的市场需求会极大地促进这一产品在永州市楼市的发展。另据了解在6月也将有新项目推出公寓产品，购房者的选择空间会进一步加大。22、项目投资环境、我国国民经济环境2012年我年国内生产总值519322亿元，比上年增长78。其中，第一产业增加值52377亿元，增长45；第二产业增加值235319亿元，增长81；第三产业增加值231626亿元，增长81。第一产业增加值占国内生产总值的比重为101，第二产业增加值比重为453，第三产业增加值比重为446。2012年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长128；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长121。2012年全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长162。其中，住宅投资49374亿元，增长114；办公楼投资3367亿元，增长316；商业营业用房投资9312亿元，增长254。、湖南省国民经济环境湖南省作为我国的内陆省份，据初步核算，2012年湖南省地区生产总值221542亿元，比上年增长113。其中，第一产业增加值30042亿元，增长3；第二产业增加值105064亿元，增长128；第三产业增加值86436亿元，增长122。按常住人口计算，人均地区生产总值33480元，增长107。分区域看，长株潭地区生产总值94417亿元,比上年增长127；环长株潭城市群生产总值176607亿元，增长124；湘南地区生产总值45235亿元，增长118；大湘西地区生产总值28701亿元，增长113。全省财政总收入29318亿元，比上年增长162。地方财政收入1776亿元，增长171。其中，税收收入11107亿元，增长213；非税收入6653亿元，增长106。上划中央“两税”9013亿元，增长132；上划中央所得税2478亿元，增长206。全省财政支出40859亿元，增长161。其中，涉及民生支出26947亿元，增长17。2012年全省全省房地产开发投资22105亿元，比上年增长137。其中，住宅投资15727亿元，增长57；办公楼投资721亿元，增长405；商业营业用房投资2729亿元，增长364。商品房屋销售面积51505万平方米，增长51。其中，住宅销售面积46641万平方米，增长47。商品房销售额20852亿元，增长123。其中，住宅销售额17115亿元，增长9。、永州市国民经济环境2012年永州市实现地区生产总值105960亿元、增长110，经济总量迈上千亿元台阶。其中，第一产业完成增加值24417亿元、增长45；第二产业完成增加值41061亿元、增长140；第三产业完成增加值40482亿元、增长120。按常住人口计算，人均地区生产总值20239元，同比增长104。2012年财政实力稳步提升。全市完成财政总收入8669亿元，增长230。其中，一般预算收入5947亿元，增长302；上划中央税收2168亿元，增长78；上划省级税收554亿元，增长177。在一般预算收入中，完成地方税收收入3315亿元，增长263；非税收入2632亿元，增长355。全年一般预算支出21403亿元，增长18。民生支出力度加大，全市用于教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、城乡社区事务、节能环保、农林水事务、住房保障等方面的民生支出15347亿元，占一般预算支出的717。2012年全市商品房销售面积3921万平方米，同比增长1167。全市商品房销售额9466亿元，增长1448，其中住宅销售额808亿元，增长160。全年房屋建筑施工面积103474万平方米，下降47；房屋建筑竣工面积3260万平方米，增长7727。2012年，面对复杂严峻的国际经济形势，市委、市政府带领全市人民坚决贯彻中央和省委、省政府的各项决策部署，坚持以稳中求进为总要求，以承接产业转移示范区建设为总抓手，凝心聚力谋发展，改革创新求突破，科学赶超迈出坚实步伐，全市经济平稳较快增长，各项社会事业取得新的进步，为全面建成小康社会奠定良好基础。23、项目建设的必要性、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产在我国国民经济中的地位房地产是一个新兴的支柱产业和建筑业合在一起,是国民经济的支柱产业,通过十几年的运转,作用越来越明显房地产业可以拉动内需,据不完全的统计,现在的房地产业的发展,每年可以拉动GDP2左右,在整个国民经济中占有重要的地位。永州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。十八大新闻中心举办的第四场记者招待会中，住房城乡建设部部长姜伟新透露，截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积327平方米，农村人均住房面积362平方米。据姜伟新介绍，20022011年，全国商品房累计竣工面积超过46亿平方米。城镇人均住房建筑面积从2002年的245平方米提高到2011年的327平方米。新建住房质量明显提高，内外部配套设施更加完备，住房品质不断提高。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。、项目对城市建设将起到促进作用目前，冷水滩城镇人均住宅面积提升的空间较大，临近市中心的住宅公寓还比较缺少。随着永州经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使冷水滩区城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。第三章建设地址及建设条件31、项目选址本项目的选址，是在综合考虑资源和土地后，选择把原三泰大厦拆除，在原址上新建中央公寓，地址为永州市冷水滩区凤凰路2号。基地处于商业地带，交通条件十分便利，基础条件得天得厚。32、建筑土地权属永州市三泰大厦改建工程建设用地属于湖南三泰房地产开发公司，将现三泰大厦拆除，原土地上新建，不需征地，但需拆迁。33、永州市冷水滩区概况冷水滩区位于湖南省西南部，湘江中上游，永州市中心城区之一，为政治、经济中心。南连永州市零陵区，西接东安县，北抵衡阳祁东县，东邻祁阳县。地理坐标为东经1112811147，北纬26152649。总面积1222平方千米，总人口53万（2011年），其中城市人口20多万。区人民政府驻永州梧桐路（梧桐街道地理坐标北纬2628东经11135）。冷水滩区毗邻两广，自古以来山水形胜，人杰地灵，总面积1222平方公里，总人口50万人，城市人口20万，既是湖南向沿海地区和港澳市场开放的前沿阵地，又是华中、华南两大经济区域结合部的一个重镇，素有“湘西南门户”和“潇湘第一城”之称。冷水滩立体交通网络完善。湘桂线自北向西穿越全境，洛（阳）湛（江）铁路自北向南连接湘桂线，冷水滩跃居为湖南省第四大铁路交通枢纽站；距城区8公里处的永州机场已开通长沙、深圳、海口等多条航线；公路四通八达，新建成的永连（广东连州）公路通往广州、深圳，可朝发夕归，即将通车的衡昆高速公路将结束区内无高速公路的历史；湘江流经区内76公里，直下洞庭。冷水滩区商业贸易发达。是湖南省八大商业经济区之一，贸易繁荣，商贾云集，是湘西南最大的物流、人流和资金流中心。水滩区城市建设日新月异，旅游业发展广阔。经近几年的建设，冷水滩已形成了东、西、南、北、中五区连接，功能配套的工商城市。随着永州大道、逸云路、复兴大道、潇湘百里平湖、永州广场的建成，冷水滩将成为融山、水、洲、城于一体的现代生态园林城市。项目建设的背景34、建设条件、气候气象条件（1）地形、地貌条件项目建设地形非常平坦，土壤属于粘性黄土，场地开阔，可以满足项目的建设需要。地貌单元属于渭北黄土高原。（2）工程地质、水文地质条件新建的中央公寓的框架结构，条形基础，基础埋深约18米。、地质结构在勘探深度范吲内的地基主要有第四纪晚、中更新世风积黄土及残积古土壤构成，现分层描述如下1索填土黄褐色，主要为耕上，含有较多的碎砖块、瓦片，一般厚度为O80I50米，局部处素填土较厚，为3551米。2黄土褐黄色，可塑软塑，针状人孔发育，偶见蜗牛壳片，土质均匀，具有中等的湿陷性，属中等压缩性土，厚度2765米，底层深度6778米。3古土壤褐红色，硬塑可塑，可见白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，土质较密实。具有湿陷性，属中等偏低压缩性土，厚度2527米，地层深度93105米。4黄土褐黄色，土质均匀，大孔发育，可见钙质条纹和少量结核，硬塑，具弱湿陷性，属中等压缩性土，厚度4253米，底层深度145L58米。5古土壤褐红色，可塑，含有白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，针壮大孔，土质均匀密实，具有湿陷性，属低压缩土，揭露厚度20米，揭露深度165米。（2）地下水在钻探深度165米内未见地下水。、岩土工程评价1、湿陷类型通过勘查计算，一个探井计算的自重湿陷量为35厘米，小于7厘米，其余3个孔、共计算自重湿陷量为93158厘米，大于7厘米，由此判定该建设场地属于自重湿陷性黄土场地。2、总湿陷量及湿陷等级按湿陷性黄土地区建筑规范GBJ2590规定，总湿陷量的计算是从基础地面起算，即地面下15米，累计深度为基底下L5米。经计算可知，当基础埋深为15米时，计算总湿陷量为436757厘米，属于IIIII级严重湿陷性黄土地基。3、地基土的承载力按土的物理力学性质指标查GBJ2590规范表，确定地基土的承载力标准如下黄土2F150KPA古土壤3F210KPA黄土4F190KPA古土壤5F220KPA、城市规划要求本项目位于永州市冷水滩区凤凰路2号，建筑物符合规划要求，也与周围环境相和谐。、交通条件该项目地处冷水滩区城区，交通条件十分便利，道路硬化到位。、施工条件该工程施工条件好，交通十分方便，水、电建筑材料可以就地取材，施工现场土地平整，开阔。、基础设施条件近几年，冷水滩区城市基础设施建设速度加快，实施了城市主干路网、供水、污水处理、街路改建、环卫、城区绿化、城区防洪等工程，基础设施齐全，为项目提供了良好的建设发展环境。、给、排水本项目用水由市自来水公司接入，水源良好，能满足项目及生活用水，供排水系统良好。、供电本项目用电由市供电管所供电，可满足项目供电需求。第四章项目建设规模、内容及设计方案41、项目建筑设计指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的中央公寓。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完全与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。42、项目总体规划布局方案、设计依据、城市规划编制办法（建设部令146号）；、民用建筑设计通则（GB503522005）；、项目建设单位提供的有关基础资料和方案设想；、规划方案描述基于本项目周边的环境及地块本身特征，在充分利用土地资源的基础上，对本项目做出了如下总体规划构想项目规划总用地面积130024，总建筑面积1830072。现三泰大厦拆除，在原址新建中央公寓。规划建设商铺、商场、住宅和公寓。整个项目由一栋综合商业裙楼组成，分别为5层商铺商场，18层公寓式住宅，其中裙楼的15层为商业用房，按使用功能分、负一层为地下停车场、发电机房、配电机房和水泵房；、商场部分本项目一层至五层为商场部分，总建筑面积47823平方米。、住宅、公寓部分总建筑面积1830072平方米，户型面积从4080平方米左右不等，最大限度满足各种层次的不同消费需求，规划住房254套。43、建筑方案、建筑艺术及风格为体现“庄重大气”这一特点，本设计将中央公寓设计为简洁的现代建筑气息，与临邻的财富中心办公塔楼造型相呼应，形成气势宏大、风格典雅的都市建筑风格。、该建筑特征与结构该工程造型新颖，结构采取框架砖混结构，墙体为实心砖砌筑。主体为框架砖混结构，墙身用砌体构筑，墙身防潮处理采用防水水泥砂浆，散水全部用混凝土浇筑，室外踏步平台全部用地砖铺设。朝北外墙饰面用瓷砖砌面，其余立用一般外墙涂料。内墙饰面面层为白色乳胶漆；窗台用水泥砂浆处理，不刷涂料。44、结构设计、设计依据A、建筑抗震设计规范GB500112010；B、建筑地基基础设计规范GB500072011；C、砌体结构设计规范GB500032011；D、混凝土结构设计规范GB500102010；E、建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；F、建筑抗震设防分类标准GB502232008；G、建筑结构荷载规范GB500092012；、抗震设防标准、依据建筑抗震设计规范GB500112010及建筑抗震设防分类标准GB5022395，建筑物按其重要性分类，本项目属于丙类建筑，应按本地区设防烈度7度进行抗震验算并采取相应的抗震构造措施。、按建筑地基基础设计规范GB500072011，本工程建筑安全等级为二级。、按混凝土结构设计规范GB500102010，建筑结构分三个安全等级，本工程属二级，结构构件按裂缝控制等级，最大裂缝宽度允许值按三级考虑。、抗震构造本项目所在地块地质情况稳定，建设场地所在地地势平坦，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图”，本工程抗震设防度为65度，设计基本地震加速度为005G，设计地震分组为第一组；本工程按基本烈度65度进行抗震计算。、地基与基础本工程地基处理及基础设计依据建设单位提供的岩土工程勘察报告进行，基础施工前应按建筑场地墓坑探察与处理暂行规程QXJL0464进行探墓和处理。钢筋混凝土条形基础底板的受力钢筋沿两个方向通向设置。本工程应设沉降观测点进行沉降观测，观测点沿建筑物周围布设，不少于10个。施工期间每施工完成一层进行一次沉降观测，主体封顶后，第一年每季度进行一次，第二次每半年一次,第三年每年一次，直至沉降为止。、设计可变荷载雪荷载标准值070KN/M2；风荷载标准值050KN/M2；屋面活荷载标准值050KN/M2不上人屋面；、材料、钢筋HOB235级钢筋以及HRB335级钢筋、砌体框架000以下为M75水泥砂浆，砌筑采用MU10粘土砖；000以上为M50混合砂浆，砌筑采用加气砼块。、砖混000以下为M75水泥砂浆，砌筑采用MU10粘土砖；000以上为M75和M5混合砂浆，砌筑采用MU10粘土砖。、砼框架柱、梁为C30砼，其余未注明者均为C20砼，基础垫层为C15砼。、其它、钢筋砼保护层厚度现浇梁、柱为30MM，现浇板为20MM。、本工程设计使用年限为50年。45、给排水设计、设计依据A、建筑给水排水设计规范GBJ500152010；B、建筑设计防火规范（GB500162012）；C、建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程GJJ/T2998；D、国家现行设计标准、规程。、设计范围室内给水、室内排水系统。、室内给水系统A、水源本项目水源由市政给水管网供给，室外给水管管径DN150，静水压P03MPA。B、室内给水采用由室外给水管网直接供给方式，用水量为30L/S。、排水系统本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室内污水主要为卫生设施及洗池冲洗水，不含有毒化学物质，可直接排至室外排水系统；雪水、雨水自由落水流入绿地自然渗漏、蒸发，不进入排水管网。、卫生设备及管材A、卫生设备卫生设备采用高效节能型设备；B、管材室内给水管道均采用热镀锌钢管、螺纹连接；室内排水管道为硬聚氯乙烯UPVC塑料螺旋低噪音管，胶粘接口。C、室外排水管采用铸铁管埋地。46、采暖通风设计、设计依据A、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；B、民用建筑热工设计规范GB5017693；C、公共建筑节能设计规范GB501892005；D、永州市冷水滩区主要气象参数、室外计算温度夏季通风39，冬季通风5。、室外计算相对湿度夏季通风36，冬季空气调节80。、冬季室外平均风速13M/S，夏季室外平均风速25M/S。、最大冻土深度14M。、设计内容为满足该项目建成后房间采暖与通风的需要，设计时必须考虑采暖与通风设计。、通风设计本项目其它各房间由于有较好的朝向且能满足冬至日照满窗的要求，室内有足够的空气容量，根据房间比例及经济条件，满足规范要求及通风换气之要求，因此，通风采用自然通风方式。47、电气设计、设计依据A、民用建筑电气设计规范JGJ/T162008B、建筑设计防火规范GB500162006C、供配电系统设计规范GB500522009D、低压配电设计规范GB500542011E、建筑照明设计标准GB500342004F、建筑物防雷设计规范GB500572010、强电设计本项目用电负荷主要为写字楼办公用电、地下车库用电和商铺百货等用电，按二、三级负荷要求供电。、供配电系统、供电电源本项目按三级负荷等级设计，电源由市供电的低压电源供配。采用VV221KV型铜芯聚氯乙稀铠装电力电缆穿钢管埋地引入本项目各建筑单体总配电箱。电源电压为380/220V，三相四线制系统。、电力及照明配线线型及敷设、进户电源采用聚氯乙烯电缆地埋敷设。、照明干线等采用BV铜芯导线穿管暗敷设。、室内应急照明及疏散标示灯采用自行充电式，用BV型铜芯导线穿管暗敷设。、照明及应急照明、照明按照建筑照明设计标准和民用建筑电气设计规范的要求进行设计。、照明设计除一般照明外，占照度10左右的应急照明在走道、出入口处装设应急诱导灯和出入口指示灯，应急灯选用内置镉镍电池，事故断电保证45分钟的应急照明。、插座采用安全防水保护插座，并有漏电接地保护装置。、防雷及接地装置1、本项目经计算不单独作防雷设计。2、接地装置本项目各建筑单体低压配电系统接地系统采用“TNCS”系统，在电源引入配电箱后，其“N”线外作一组重复接地，利用基础内主筋作接地体，接地电阻4，所有经过漏电开关的工作零线与保护地线应分开设置，不得混用。电源进户作总等电位联接。卫生间、盥洗室作局部等电位连接。3、采用三相四线制配线，由各配电箱引接到插座及用电设备的保护接地线（PE）线，由配电箱内的PE线端子板上引接。第五章环境影响分析51、施工期的环境影响本项目为三泰大厦改建工程，项目建成后不会对当地环境造成不良影响，只需对生活废水进行简单处理后即可达到排放标准，直接进入市政污水排放管网。但在施工期间的噪音、扬尘、固体废渣、废水可对周围环境、操场秩序造成较大影响,应注意加强治理措施。本项目工程内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、沙子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的。、污水施工期间生产的污水主要为生活污水和施工污水主要含泥沙、悬浮等，应经过沉淀后排放。施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。、噪声噪音防治措施。施工期间主要噪音源为混凝土搅拌机、碾压机械、装载机等施工机械机施工现场的运输车辆等。应合理安排施工时间和施工用场地等管理措施，包括高噪音设备如搅拌机、装载机等施工时间尽可能安排在昼间施工6002200；施工没备选型上采用低噪音设备，以降低噪音源声压级；在施工过程中对动力机械设备要定期进行维护和保养，最大限度降低噪音。另外，在朝向环境感点的一侧设立简易的隔音棚，对位置相对固定的高嗓音机械设备应在操作棚内或适当位置设胃单面声隔。、扬尘防治措施本项目在施工期间对环境影响最大的就足扬尘，主要来源于运输车辆、拌和、筛分系统和水泥库，另外施工现场裸露浮土较多，因此产尘量较大，应对扬尘加以治理。施工现场每天定期撒水，防止浮尘产生，在大风日应加人洒水量及洒水次数施工现场内运输通道及时清扫、洒水、以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工现场应低速或限速行驶，以减少产尘量；多尘材料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场界设立隔离棚或墙体。、固体废渣本项目施工期间固体废渣主要为生活垃圾和施工产生的废渣土，生活垃圾收集后送到垃圾场消纳处理，废渣土等应及时清运处理。建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。、生态地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。52、绿化原则植物具有吸收有害气体、净化空气、吸滞灰尘、减弱噪声、减少大气污染的作用。因此，绿化是必不可少的。项目尽可能提高公寓内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持环境优美整洁。53、环境影响评价该项目为住宅式公寓建设，无论是建设期还是营运期，其污染较小，施工期及运营期均有相应的环保措施进行有效控制，项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，符合国家有关政策，对优化环境具有推进作用，因此，项目在环保方面是可行的。54、消防消防给水均按改建区通盘考虑，除考虑与市政给水主管的对接外，还应分别建设生活与消防专用水池。室内消防栓与生活给水合用一套管网系统，室外设二套DN100型的室外消防栓，与室内消防栓连通。消防供水量30L/S，自动喷淋系统15L/S，技术火灾延续时间按2小时考虑，一次消防总用水量为V324M2本项目是综合性服务项目，考虑到教育的特点，防火措施十分重要，其要求如下、项目内应设消防环行车道，并按规范考虑建筑物内消防设施。建筑物防火等级为二级，火灾危险类别为戊类，其采用防火结构的范围，安全出口等设置要符合建设规范。、根据建筑灭火器配置设计规范在必要的部位设置气体灭火装置。通道及安全出口应保持畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。、室内外设置消防栓，采用环状给水管网；室内设消防栓灭火系统并配置灭火器。室内消防栓系统为一独立消防系统，消防栓管道布置成环状，在地下贮水池旁的水泵内设消防水泵，供消火栓系统加压用。、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施，设置火灾自动报警系统。本项目运行后，一定时间内人口密度较大，根据湖南省有关消防的规定，拟设置必要的消防设施，包括消防用水房、通风系统，疏散楼梯、灭火器等，防火设计应由消防部门审核，并最终验收后才有投入使用。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后完全可以达到环保法规、节能、消防等方面的要求。第六章节能措施我国是个发展中国家，人均能源资源比较贫乏，但目前在建筑的建造和使用上，能源资源消耗高，利用率低的问题很突出。资源、能源和环境的问题己成为城镇发展的重要制约因素。发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑的节能节地节水节材工作，是调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容。61、设计依据A中华人民共和国节约能源法2007年10月28日公布B中华人民共和国可再生能源法C中华人民共和国环境保护法居住建筑节能设计标准DBJ042422006D中华人民共和国电力法建筑照明设计标准GB500342004E中华人民共和国建筑法F国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要G能源发展“十二五”规划H节能中长期专项规划（发改环资20042505号）I中国节能技术政策大纲（发改委、科技部2006年12月）J国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005年65号）K建筑采光设计标准GBT500332001L民用建筑节能设计标准DBJ042162006M公共建筑节能设计标准（DB13J812009）；N公共建筑节能设计标准湖南省实施细则O建筑给水排水设计规范（GB500152009）62、建筑节能设计原则加快建设节约型社会，是贯彻科学发展观的必然要求。科学发展观是我们党对我国现代化建设指导思想的重大发展。贯彻落实科学发展观的一个重要方面，就是要处理好经济建设、人口增长、资源利用、环境保护的关系。在节约资源、保护环境的前提下实现经济较快发展，促进人与自然和谐相处，提高人民生活水平和生活质量。因此，合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定建设部令76号、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准2005年7月1日实施及其他措施、标准与规范。总而言之，节约能源，合理用水、节约用电，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。63、节能设计内容及措施、总体规划方面、良好的朝向综合楼尽量做到自然采光通风。、适宜的间距本建筑与周围建筑物间距较大，对周围建筑无任何遮挡，符合当地日照标准要求。、单体设计方面、采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。、组织良好的穿堂风房间尽量采用两对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温。、合适的窗墙比窗墙比南向、北向、东西向，均符合节能标准规定的要求。、围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。、照明系统节能根据建筑的不同功能，进行日照分析，尽量满足不同建筑的采光需求，减少人工照明数量。并实现自然采光与人工照明的切换控制。照明应考虑建筑特点安装合理的控制措施。办公区照明应采用节能灯具。活动场所灯具应设臵护网或护罩。重要场所及出入口处均按消防要求设臵必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。室外照明选用与周围景观相协调的照明灯具，光源采用节能型气体放电灯，在管理用房内相对集中控制。使用高效发光光源代替低效光源，在节电的同时提高照度、显色度，改善照明环境，从而给人们提供一个舒适、稳定的照明环境，既提高了工作效率亦保护了人体健康。、门窗设计隔音门窗，是一个全面的综合的性能可分为三部分窗体是一个支撑作用必须坚固耐用，窗体对隔音性能的影响并不大，但必须和墙体结合。要注意玻璃是关键的部位占窗的7080，所以要选用好的玻璃，真空玻璃和中空特制玻璃都是专业的隔音玻璃，是普通玻璃隔音量的23倍；密封部件，虽小但是关键的关键，再好的窗和玻璃没有好的密封也起不到应有的隔音效果。、采用新型材料和新技术、大量推广使用建筑节能和新型墙材，该技术能减少污染，节能能源，应在建设中大量使用。、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极应用。、生活垃圾粉碎处理技术，该技术将日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低污染，节约能源。、其它新材料、新技术的利用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术、节能型保温外墙涂料、中空玻璃门窗等。通过对新型材料、新技术的利用，提高建筑质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态性智能化的现代综合大楼。64、节水措施项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统。节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。水龙头1、不使用螺旋升降式铸铁水嘴。2、根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭延时自闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头。淋浴器具冷、热水混合器具水温调节器；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。使用合格给水管件及配件、推广新型节水设备。65、项目能耗估算本项目是房地产项目，建设期能耗不在本研究范围，只对运营期能耗进行估算。一运行期电耗依据工业与民用配电设计手册第三版的建筑负荷指标标准，利用负荷密度法来估算，同时系数08，负荷系数075，见下表负荷与电耗估算表名称数量（）指标值（W/）同时系数负荷系数容量（KW）使用小时年耗量（KWH）商业478236017223650628530住宅1262364500807537871460552902合计年用电量约118万KWH约5511181432（二）运营期水耗依据民用建筑节水设计标准用水定额进行估算用水估算表用水量（M3）年用水量（M3）名称用水定额单位数量日用水时间变化系数平均日最大时平均时住宅120L/人D762人242591442286381333756商业6L/D478231013286937302871047185绿化2L/D130110026026026949小计26624394235未预见按用水量的10计算266439424用水合计年用水量约48万立方米2930483366（三）运行期液化气耗量每户每月1罐液化气，每罐26KG，本项目共计254户，则每年液化气耗量12262541000790（吨）四项目总能耗电耗年实物耗量约118万KWH，折标煤145吨；水耗年实物耗量约48万吨，折标煤41吨；液化气年实物耗量约79吨，折标煤959吨。本项目运营期综合能耗为245吨标煤。年综合能耗指标表序号名称单位年实物消耗量折算系数年耗能量（吨标准煤）1电万KWH11801229KG/KWH14502新水万T4800857KGCE/T413液化气M37912143KGCE/KG9593合计245第七章劳动卫、消防与实施进度71、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。72、职业安全卫生健康对策与措施、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。73、消防设计、设计依据与原则A建筑设计防火规范GB500162006B建筑灭火器配置设计规范GBJ14090C自动喷水灭火系统设计规范GB500842001D火灾自动报警系统设计规范GB5001698E建筑内部装修设计防火规范GB5022295本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。、总体消防设计本工程为中高层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在中央公寓区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB502221995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。、消防道路设计商业部分四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分住宅四周已有环形道路，中央公寓内设不小于4米的环状道路。、水量室内消火栓用水量10L/S自动喷水用水量20L/S、室内消火栓系统本项目的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。、室内消火栓系统本项目内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。、自动喷水系统本项目停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。74、项目实施进度项目拟定开发期从2013年8月开始拆除，至2014年7月全面拆除完毕，从2014年8月开始建设，至2016年7月竣工。总体建设思路是基础设施先行，道路绿化同步进行。、第一阶段准备阶段2013年7月初完成项目可行性研究报告的论证及编制。2013年7月上旬通过项目环境影响评价。2013年7月中旬完成项目可行性研究报告审批工作。2013年8月开始实地勘测设计，完成工程设计文件，上报待批。、第二阶段建设阶段2013年8月下旬为施工准备阶段，主要做好施工前建设场地的三通一平和选择施工企业等开工前的各项准备工作。2013年8月至2016年7月，完成中央公寓工程的土建工程、辅助配套工程、内外装修及设施安装工程。第八章项目开发投资与成本费用估算81、投资及成本估算依据、投资估算依据、建筑安装工程全国统一建筑工程基础定额；全国统一建筑工程预算工程量计算规则；湖南省建筑工程计价消耗量标准及省内和当地类似结构工程现行价格造价技术经济指标；省内及当地主要设备、材料市场价格；投资项目可行性研究指南试用版；其他工程和费用估算，依据本工程建设条件和特点，当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算；项目单位提供的其他相关资料。结合当地建筑原材料价格及其它有关定额，考虑到我区实际情况对部分费用作了适当调整、市政配套工程费用估算绿化、硬化、水电管网等配套工程费用参照类似工程按指标法估算。、工程建设其他费用估算工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。基本预备费估算基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费率为5。、费用及成本费用及成本依据国家有关政策估算。82、投资估算、估算内容开发建设投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费等。、项目总投资项目总投资6000万元。其中拆迁费3300，占总投资的55；工程费用为25671万元，占总投资的428；工程建设其他费用1059万元，占总投资的18；基本预备费为27万元，占总投资的04。具体的投资估算表见下表81表81总投资估算表（概算法）单位万元序号工程或费用名称工程量（M2）建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计比例1拆迁费48323300552工程费用1830072255211502567142821主体工程、安装、给排水、供配电等工程183007225521153工程建设其他费用依据费率105910591831建设单位管理费财建20023949032项目前期工作咨询费计价格19992831533规划、勘察设计建部价2002103034工程监理费3035工程招标代理费136环境影响咨询服务费环保局计价格2002125137工程造价编制和审核费湘价服2009812438施工图设计费1039报批报建及其他费用34基本预备费2727045建设投资合计600010083、资金来源本项目总投资为6000万元，资金来源自筹。第九章社会效益评价91、项目对社会的影响分析、改善区域环境，提升区域品质项目的建设不但可以为项目区提供高