上海富绅中心项目可行性研究报告

一、标的项目（一）项目基本情况1、项目现状富绅商业中心（青浦新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证（沪房地青子（2014）第003634号），产权面积11840919平方米，为现房项目，是青浦新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地上13以商铺为主的休闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在5060平米之间，LOFT45米挑高并做复式精装修，统一物业管理。本项目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城腾飞的心脏与建设的先导与展示窗口。周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商业中心。从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据青浦新城整体规划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调，与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间氛围勾勒出一幅美好画面购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1项目地理位置上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。是位于青浦CBD商务核心区，周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图），人口集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。2土地取得方式2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得青浦新城6号地块，土地费用共计23418772元。土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。单位万元已缴金额未缴金额合计1土地成本6156152滞纳金3绿化补偿2552554契税等税金6156155拆迁补偿143514356、房地产权属20480522048052登记费7、其他00720072合计2341877223418772楼面地价195元/平米195元/平米3政府批复文件如下项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021以及变更19），其中地上计容建筑总面积为5895702平米，不计容地上面积5117平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20。也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55号）。4证照取得情况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下证照名称证照号取得时间建设用地规划许可证沪青地（2007）18070730E009612007725建筑工程规划许可证沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1920131030建筑工程施工许可证0901QP0042D01/3101182009121607012010920房地产权证沪房地青子（2014）第003634号20143245目前项目进度情况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。6项目现场及周边图2、控规指标土地面积22693平米（大产证上数据），容积率26，规划总建筑面积11998819平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010）FA31011820102021变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为5895702平米，不计容地上面积5117平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20。项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为11840919平米。其中产证附记12号、319号、2125号、28303号、车库地下2层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下3层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作为公司自有保留，不对外销售。则可售面积为4266243平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。3、开发计划现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作（二）项目市场情况1、宏观经济概况青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值7719亿元，比上年增长75。其中，第一产业增加值95亿元，下降46；第二产业增加值4285亿元，增长38；第三产业增加值3339亿元，增长133。三次产业比13555432，与上年相比，第一产业下降01个百分点，第二产业下降2个百分点，第三产业上升21个百分点。青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长12。其中，区级财政收入887亿元，增长18，增幅位居全市第二，总量排名上升1位。全区可安排使用收入137亿元，增长154。全年财政支出1379亿元，比上年增长171。其中，教育支出211亿元，增长39；社会保障和就业支出119亿元，增长327；城乡社区事务支出264亿元，增长318。全年税收收入2593亿元，比上年增长119。2、当地总体房地产市场2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。一、房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成2231亿元，比上年增长154，占全社会固定资产比重为621，比上年提高64个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置费481亿元，比上年增长634，拉动房地产投资增长97个百分点，净增187亿元；建设投资175亿元，比上年增长58。从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长154收尾。（见下图）。2013年青浦投资走势图2、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资193亿元、占86；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资483亿元、占216；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资105亿元、占48。赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以586亿元、577亿元和287亿元名列前三（见下表）。3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长62，占比748，其中多高层完成投资1321亿元，增长1174,别墅和联排完成投资349亿元，增长304；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资73亿元、25亿元和238亿元，分别比上年增长194倍、735和246。二、房地产建设规模2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到10005万平方米，比上年增长119，其中新开工面积2098万平方米，比上年下降224，占施工面积的21；房屋竣工面积926万平方米，比上年下降49。1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以2493万平方米、2198万平方米、1573万平方米名列前三，三地区合计施工面积6265万平方米（见下图），占全区施工面积623。其中新开工面积合计1224万平方米，占全区新开工面积的584。其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑339万平方米、白鹤镇的绿地缇香公馆（431万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（648万平方米）和新城一站动迁安置房A区（330万平方米）。2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅竣工面积829万平方米，比上年下降45,净减68万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减02万平方米、其他用房竣工39万平方米，比上年下降796、商业营业用房竣工58万平方米，比上年增长412。按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积583万平方米，占全区竣工面积的63。三、房地产销售情况2013年青浦区房屋销售1988万平方米，比上年增长11倍。现房销售面积517万平方米，比上年增长62，占房屋销售面积的26；期房销售面积1471万平方米，是上年的23倍，占房屋销售面积的74。1、住宅销售大幅上升。2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长11倍。其中多高层销售1633万平方米，增长12倍，占比873，比去年提高4个百分点；别墅销售76万平方米，增长95。多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售更加趋于合理化。2、各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长114；办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长171；商业营业用房均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；其他用房均价2037年，比上年提高301元，增长2153、销售区域较为集中。从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面积1306万平方米，占全区销售面积的657。青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地5号地块（147万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房A区（224万平方米）和动迁安置房B区（231万平方米）。全区公寓（指普通高层、多层）均价18102元/平方米，增长172；花园（指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长146；联列均价23233元/平方米，增长109。青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均价见下表青浦各板块房地产均价情况表单位元/平方米全区青浦新城板块徐泾板块赵巷板块朱家角板块均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅公寓1810217219642364245201042403710712399176花园32554146191021342278281351091422877395联列2323310920265166288550722512331728030四、保障性住房建设情况1、保障性住房建设稳步推进。2013年青浦区保障性住房建设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。保障性住房完成投资746亿元，比上年微跌03，投资减少02亿元。保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长37，其中新开工面积431万平方米，比上年下降697，锐减994万平方米。2、保障性住房销售快速增长。2013年青浦区保障性住房销售851万平方米，是上年同期的36倍，占房屋销售的455，提高203个百分点。保障性住房共销售12328套，占全部房屋销售套数的579，其中动迁安置房10763和经济适用房1565套。3、项目市场情况上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在上海经济发展中已取得了举足轻重的地位，并成为地方国民经济的支柱产业之一，到目前为止，在沪各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。但相对于上海市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积达25平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在上海仍然是一个大有发展潜力的产业。青浦新城的规划目标是到2020年全面建成与上海国际大都市相适应的郊区新城；形成与中等规模城市相适应的经济规模和综合实力；形成经济、社会、生态环境的可持续发展框架。此次规划范围共约4027平方公里，规划期限近期为2010年，远期2020年。到时青浦将确立两个区级中心一是富有浓郁人情味的城市生活氛围的老城中心；一是具有现代城市气息的新城中心。青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐的加快，“东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温，同时推动了商贸业的兴旺活跃。沪青平高速公路，全线合龙通车。沪青平高速公路在青浦区境内长达2385公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道，对青浦今后的发展将起到十分重要的作用。在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的建成，作为连接江淅二省上海西部出口的青浦将处于更重要地位。青浦新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的规模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个，加上同三国道东的宜达新居面积达到150万平方米以上。由于新建城区没有成规模的商业配套设施，而六号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。（1）项目区域交通情况上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下公交线路有青浦1、2、5、6、79、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等，HTTP/MAPBAIDUCOM/NEWMAP1IEUTF8SS26WD3DE5AF8CE7BB85E4B8ADE5BF83（2）项目配套设施情况周边配套区域内属青浦新城核心成熟区域，项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚对商业的支持强；周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。具体见连接HTTP/MAPBAIDUCOM/NEWMAP1IEUTF8SS26WD3DE5AF8CE7BB85E4B8ADE5BF83）（3）周边主要土地成交情况时间地块名称出让面积用地性质容积率地上可建面积成交价/万楼面价/元M2竞得单位图中标识20140226青浦区盈浦街道漕盈路东侧03A02、03A03、03B01、03C01地块497067商住2299195857,5605,803上海吉富绅置业集团有限公司A20140212青浦区香花桥街道E0406、E0423地块1157594商住151736391210,00012,094中国葛洲坝集团房地产开发有限公司B20140129青浦区新城一站大型社区44A06A、45A09A地块286001商住22629202291,40014,526重庆隆鑫地产集团有限公司C20140129青浦区赵巷镇30A05A地块129112商住253227820,6006,382龙湖D20140123青浦区赵巷镇崧泉路以西29A06A地块213433商住25533582551,4009,633上海运杰置业有限公司E20130807青浦区赵巷镇21A02A、22A04A、25A04A、26A02A地块63550商业3824149080,3683,328宝龙F20130619青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧2804地块107903商业22158065,2302,423青岛伟业房地产集团有限公司G下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺为11公里由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主，与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。（4）周边竞争项目分析本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺，周边竞争项目分析如下项目开发商业态简介与本案比较港隆休闲广场上海凤翔房地产开发有限公司综合体位于青浦盈港路453号，13层商业、会所与办公，底层商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖啡厅、景观餐厅、旅行社等商务配套商业；47层为酒店式商务空间（精装修），小面积的SOHO经典风格户型；818层弹性商务空间（标准装修），纯商务的办公空间，可自由分割。公开资料均价25000元/平米。交通强开发商弱人口弱环境弱金都公上海越盛房写字楼临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接上海市区的北交通弱寓式酒店地产开发有限公司青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路；东、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金都公寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全的重固镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉山古文化遗址”旅游景点。金都商业中的MOTOR168、各类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。公开资料售价18000元/平米开发商弱人口弱环境弱祥腾新领寓上海中冶祥麒投资有限公司酒店式公寓、商铺总建筑面积为48万平米，位处青浦城区北部，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。项目引入国际全新商业模式LSP，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。户型整体向上挑高55米，呈现50年产权小面积复式空间。周围规划有600米沿街商铺、滨河生态广场。多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线。酒店式公寓去年就已售完。交通弱开发商弱人口弱环境平青浦卓越世纪中心上海鸿业房地产开发有限公司标准写字楼、,LOFT等项目位于青浦新城的沁园湖板块，处于青浦新城的核心区域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处，临近漕盈路和盈港路，毗邻青浦工业园；30万平米的大型城市综合体，青浦首个引进国际性五星级商业酒店铂尔曼酒店。主要由甲级写字楼、五星级酒店、LOFT、企业公馆和酒店式公寓、步行街、SHOPPINGMALL等组成，集商务、休闲、生活于一体。周边交通便利临近青浦客运总站、公交直达2号线徐泾东；以及临近规划中的轻轨站。公开资料销售均价20000元/平米。交通平开发商强人口弱环境弱珠江国际中心上海珠江创展投资有限公司酒店式公寓、住宅位于大虹桥板块赵巷超级商务区，为大型的城市综合体项目。项目总建筑面积62万平方米，西区购物中心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折扣店、各类餐饮、巨幕影院。中区凯悦酒店和东区商贸中心在建。交通便利，轨交17号线近在咫尺，且一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离；生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有，升值潜力巨大。16500元/平米交通强开发商弱人口弱环境弱HTTP/GANGLONGXIUXIANGUANGCHANGSOUFUNCOM/HTTP/JINDUGONGYUSHIJIUDIANSOUFUNCOM/HTTP/XINLINGYUXTSOUFUNCOM/HTTP/SHIJIZHONGXINQPZYSOUFUNCOM/HTTP/GUOJIZHONGXINYUEGONGGUANZJSOUFUNCOM/本项目地处青浦新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离青浦区政府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比拟的区位优势。此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系统的商业布局将提升整个项目的价值，给本项目销售带来极大利好。且本案在青浦人居环境上靠近青浦夏阳湖，周边的人口基数以及3公里步行半径上几乎无大型商业供给等优势。（三）项目分析1、总投资因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资以核实的账面成本根据2013年12月底的开发成本和费用台账整理）为基础。富绅中心地下开挖至3层，且地下2、3层为车库，地下一层为商业，需要装修，地上LOFT精装修，且整体大楼装玻璃幕墙，建筑成本这块较大，增加了总投成本。项目预计的总投资额合计为105505万元，具体如下实际支付且收到发票金额应付合同金额（已付未开发票），预付款入账一开发成本395,852,75120632,318,23932一、土地费用21,388,22000101土地出让金（转让）费M26,150,00000102拆迁安置补偿费M214,350,00000103土地契税M2615,00000104房地产权属登记费M217,50000105绿化补偿M2255,00000106其他土地费用M272000二、前期工程费M224,324,4870523,030,96968201可行性研究M2202市场调研费M2203营销推广费M2567,98750414,98750204三通一平费M2954,3223111,272,2460820401临时施工道路费M2212,088904,836,4000820402临时施工用水接入费M296,8424120403临时施工污水管接入费M220404临时施工用电接入费M2360,3910012,0000020405临时施工用气接入费M220406临时施工办公电话网络接入费M220407场地平整M220408临时设施费M26,423,8460020409绿化移植费M2285,00000205规划设计费M219,740,830908,477,6361020501规划设计费M24,125,000001,800,0000020502施工图设计费M24,702,52630303,1357020503装饰专项设计费M24,388,470003,402,330002050301室内装饰设计费M24,388,470003,402,330002050302室外装饰设计费M220504智能化专项设计费M276,5000013,5000020505景观专项设计费M21,904,106002,489,6490020506其他专项设计费M2252,3080050,0000020507规划设计模型制作费M220508制图、晒图费M22,5600020509方案设计、评审费M21,929,43860127,02140205010基坑围护设计费M21,000,47200205011设计审图费M2761,4500090,00000205012玻璃幕墙设计费等M2598,00000202,00000206行政规费及规划报建M22,380,969002,822,2000020601项目报建费M220602施工许可证费M220603规划管理费M220604人防建设费M225,8090020605防雷检测费（雷击风险评估）M2156,8600020606消防审查费M220607白蚁预防费M220608施工噪音管理费M220609散装水泥费M220610工程质量监督费M220611工程造价管理费M220612安全监督费M220613劳动定额测定费M220614招投标管理费M2362,00000200,0000020615房屋所有权登记费M220616综合开发管理费M220617房屋所有权登记工本费M220618咨询顾问费M21,736,300002,622,2000020619工程评估费M2100,00000207勘测丈量费M2680,3773443,9000020701地质勘察费M2191,4000039,6000020702环境评测费M287,500002,5000020703水准测量工程测量M221,8670020704日照分析合同M220705交通分析（交评）费M290,0000020706面积测绘M2251,213341,8000020707地形地貌测绘M28200020708测绘费M237,3270020709其他M225000三、基础设施费M233,554,803742,225,68264301供电工程费M229,988,332001,848,46924302供水工程费M22,446,8347420,85340303排水工程费M289,50000304电视工程费M2356,36000305通讯工程费M2306小区道路工程费M282,17100307环卫工程费M2308绿化工程费M2309燃气工程费947,96600四、建安工程费用M2274,045,10680605,675,41500401土建工程M2255,119,60000601,867,0000040101土方工程M243,544,0000040102地基加固处理费M220,000,0000040103桩基工程M280,445,600001,867,0000040104围护及支撑费M240105地下工程M252,130,0000040106地面工程M240107外墙工程M240108总体工程M240109精装修工程M240110土建结构工程M239,000,00000600,000,0000040111土建建筑工程M220,000,00000402安装工程费M215,269,533002,551,1320040201照明电气强电工程M2206,5170040202弱电智能化工程M28,4000040203给排水工程M240204消防安装工程M21,067,73800562,2620040205火灾报警工程M240206综合布线系统M240207避雷接地工程M240208空调及通风工程M2490,2740040209电梯及自动扶梯M26,813,550001,531,4200040210园林（景观）环境工程费M240211停车设备M240212室内停车交通设施M240213其他安装工程费M26,683,05400457,45000403装修工程费M2226,47900588,9350040301室外装修M25,0000040302室内装修M2221,47900588,93500404工程监理费M21,725,00000665,00000405质量监督费M2726,652003,34800406试验及检测费M2977,84280五、配套设施费M27,09000501消防站M2502地下室及车库M2503物管用房工程费M2504其他配套设施费M27,09000六、开发间接费M242,533,043611,386,17200601工资费用M2602职工福利费M2603办公费M261,93990604电话费M2605业务招待费M2606水费M2393,88510607电费M22,372,27751608差旅费M2609广告费M24,80000610业务宣传费M2611工程管理费M261101工程监理费M261102预结算编审费M261103行政费用M261104施工合同外奖金M261105工程质量监督费M261106安全监督费M261107工程保险费M2612营销设施建造费M21,322,960001,386,1720061201广告设施及发布费M21,210,400001,305,7720061202样板房建筑及装修M261203样板房内家具M261204样板房内家电M261205售楼处建筑及装修M261206售楼处内家具M261207售楼处内家电M261208售楼处景观M261209售楼模型费M2112,5600080,40000613资本化利息M235,393,18110614资本化利息费用M22,984,00000615不可预见费M2七、固定资产M2805,59774八、期间费用M26,076,03879801管理费用M26,012,5103080101职工薪酬M21,695,1328280102职工福利费M266,4709080103社会保险费M2647,0496080104职工教育费M25,3320080105办公费M2767,2067980106修理费M280107租赁费M212,7300080108电费M280109水费M280110通讯费M249,3175080111业务招待费M2734,6774080112会务费M2181,2670080113咨询费M2375,4000080114审计费M243,0000080115验资费M217,0000080116汽车使用费M2303,523368011601汽油费M2133,516808011602路桥费M226,065008011603停车费M29,163988011604修配费M272,461908011605养路费M29,419008011606保险费M252,8966880117低值易耗品M280118差旅费M226,1445080119交通费M226,7570080120误餐费M21,4440080121税金M21,054,395638012101印花税M269,005008012102个调税M232,284638012103土地使用税M2953,1060080122无形资产摊销M280123长期待摊费用摊销M280124其他M25,66180802销售费用M2200000000080201职工薪酬M280202职工福利费M280203社会保险费M280204职工教育费M280205办公费M280206修理费M280207通讯费M280208业务招待费M280209汽车使用费M28020901汽油费M28020902路桥费M28020903停车费M28020904修配费M28020905养路费M28020906保险费M280210低值易耗品M280211差旅费M280212交通费M280213误餐费M280214展览费M28021401场地布置M28021402制作费M280215广告费M280216业务宣传费M28021601广告设施及发布费M28021602现场包装费M28021603促销活动费M28021604宣传资料费M28021605礼品费M28021606其他M280217销售代理费用M28021701销售佣金M28021702销售代理费M28021703销售策划费M28021704其他M2803财务费用M263,5284980301利息支出M280302手续费M276,2287880303利息收入M212,7002980304其他财务费用M2合计M2402,734,38773652,318,23932总合计1,055,052,6272、已投入资金的合理性项目已经竣工且取得产证。成本核算和合同等均有实际依据，资金投入与形象进度基本相符，资金投入合理真实。3、资金需求合理性分析由于吉富绅中心销售团队和销售策略的变动，资产短持升值，销售期延后，目前可现房销售，企业的资产价值较实，受销售期的影响和集团囤货升值的考虑，集团为偿还部分银行借款申请融资，其中6月底到期的银行贷款余额为42670万元,年底前到期的则累计72370万元，企业的需求是合理的。4、项目资金来源与运用预测表1、预测前提本预测为对项目公司整体资金来源与运用的预测，以项目部分出售和假设剩余由股东按市价回购持有的方式对销售进行预测，预测中体现银行贷款。2、预测结果（单位万元）资金来源与运用表（人民币元）至信托资金注入前201420152016信托期限内合计序号项目名称Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q21资金来源11352357120677601292015120928844400350696535696245247611自有资金60400185001850012销售收入27120377601292015120928844400535696535696213747613信托融资30000300006000014银行贷款6212302资金运用1035054407375540439941421592391863543554479536542366024532399024532149543391721土地费用2139022建安工程9636691527023管理费用49995254430002000500024不可预见费025各类税金334254465392159239186354114479535423660245326602453226344391726信托融资本金兑付30000300006000027信托融资收益兑付160016004400600033001690028银行借款本金偿还27410295205693029银行借款利息支付220152167543693净现金流1001755931956596278185811327611325646262563953214232846714681366714684累计净现金流100175593295835193674020993787297093919861693657297746358747492054620810572176769570420835、银行贷款安排暂无。6、销售预测（1）项目销售情况项目现房，预计6月份开始销售。（2）预测前提根据对区域市场的调研和分析，区域内仁恒杰运城市花园、夏阳湖花园与百联桥梓湾购物中心案例价格的判断，区域内价格趋势总体平稳，尽管调控政策密集出台，青浦区2013年均价依然保持在20000元/平方米以上。随着“大虹桥”开发区的加快建设与青浦“一城两翼”规划的出台，青浦的未来市场应该具有潜在优势，增值想象空间比较大，尽管最近调控政策比较密集，但长期来看，本区域的房价还将呈现缓慢上升的态势。6号地块富绅中心在本区域占尽优势，缺乏有力竞争项目，价格可比性不大，故与老城区项目相比较时，在定价上应该拉来档次，在竞争楼盘的均价以上上浮。定价方案从市场情况来看，项目高层为高档酒店式公寓，由于在区域内属于稀缺产品，套型面积也比较合理，且挑高45米，做复式精装修，使用面积基本翻倍，由吉富绅集团统一物业管理，故开盘价格应该在22000元以上。商铺价格在3000040000元之间。价格受诸多因素影响，均价的机制应该适时随市场变动而变动。按目前的价格走势来看，是有很大余地的应变的，随着青浦新城规划的基本落实和成熟，项目本身的价值正在不断的提高，视具体市场变化找准提价的时机是最重要的。首先，高端精装修、复式单价超值、商业配套完善、新城中心、湖景湖景等卖点吸引客户，积聚销售势能，已经树立了强势的市场形象，随着项目在市场认知度逐步提高和青浦新城住宅均价的增长；对于项目规模较大体内配套和周边拍套都优越的本案而言，市场应变能力是比较强的，其应变策略就是就寻找适当的时机提升价格。（3）预测结果以下为销售预测表（单价单位元；总价单位万元）2014年2015年2016年合计楼号项目基数内容3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度可售面积38264销售面积3826438264商业销售均价28000销售金额5356965356961071392可售个数797销售面积32016012012077797车位销售均价160000销售金额5120256019201920123212752可售面积42662销售面积10000160