武汉开发区某项目定位报告

0武汉开发区某项目定位报告营销中心2007年8月1目录第一部分项目分析211内部分析2111地块分析2112政府导向分析5113开发企业分析1012外部分析10121市场形势分析10122竞争环境分析18123目标客户分析2513定位分析29131项目SWOT分析29132项目核心竞争力分析31第二部分项目定位3121项目档次定位3222项目市场定位32221定位分析32222市场定位描述3323项目形象定位33231项目开发理念33232项目案名建议33233项目主题风格定位33234项目形象定位提纯34235景观主题设计要点3424项目产品定位35241物业形态建议35242产品规格建议35243公建配套建议39244建筑设计要点39第三部分营销分析40311开发周期分析40312营销策略定位412一一一一项目分析11内部分析111地块分析1地貌分析A四至A北侧紧临汉庆路，面向人信奥林花园三期，与人信奥林花园隔南太子湖而望，有当地较为出名的饭店半亩地，无主要交通；B西侧临体育中心路，隔东风汽车停车场望武汉体育中心，武汉游泳馆，武汉跳水馆，无主要交通；C南侧临车城北路，面对东风汽车厂，侧街道有湘隆时代广场，金融一条街等大型商业设施；D东侧临车城东路，无大型设施，无主要交通。B地形地貌A地势方正，易于规划，无重大高低落差，适合做住宅小区；B目前地块上建筑物及附属物较多，且多为私房，拆迁难3度较大；C地块四面均有市政主次道路，交通比较方便，配套成熟。C地质条件A地质条件较好，目前已作为居住用地使用，使用情况良好；2交通分析A东临车城东路，城市次干道，宽度30M，目前无公交经过；B北临汉庆路，城市次干道，宽度30M，目前无公交经过；C西临体育中心路，城市次干道，宽度30M目前无公交经过；D南临车城北路，城市主干道，宽度30米，目前有596、585、597等多条公交线路通过，可到达武昌、汉口等多个区域；E总体而言,在市政规划上，项目周边道路系统规划成熟，有一定便捷的交通运输系统，公交车途径本项目的线路尚可，4但车站距离地块较远。3配套分析主要的市政配套有A学校奥林小学、三角湖小学、神龙街小学、江大、外校；B医院神龙医院；C商业湘隆时代广场、神龙商业街、创业道金融街、金凯购物中心；D运动、休闲武汉体育中心。112政府导向分析1区域外发展规划红升村位于武汉经济技术开发区核心地段，位于武汉主城区与西南组团的交界处。今年7月14日，武汉市政府宣布全面启动武汉新城组群分区规划编制。新总规提出，2020年武汉城市建设区扩展到都市发展区，面积3261平方公里，空间结构为“一城六组群”。即主城为核心，沿区域性交通干道和轨道交通，形成东部阳逻、东南豹澥、南部纸坊、西南常福、西部汉江、北部盘龙城六大新城组群。今年6月17日，武汉市规划局公布了最新的武汉城市总体规划。规划提出，2020年将武汉建成中部地区的中心城市。5为体现中部地区生产和生活服务中心的职能，武汉将重点强化第三产业，发展金融商贸、行政办公、文化旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。商业方面，武汉将以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；金融贸易方面，将构建王家墩建设大道、中南路中北路2个金融贸易区，集中布局国内外金融、证券、保险、信息、咨询机构，形成辐射中部地区的金融中心；科教方面，远景发展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教学、科研、产业一体化的“中部科研技术密集区”。规划中界定了都市发展区，大致以外环线为界，总面积3261平方公里。其中，主城区集中体现武汉作为中部地区生产和生活服务中心的职能，包括中央活动区和15个城市综合组团。规划预测2020年市域常住人口1180万人，其中主城区人口为502万人。中央活动区集中建设滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路中北路商务办公区5大中心城区职能区域。新城组群中，东部以阳逻新城为中心，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南部以豹澥新城为中心，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业；南部以纸坊新城为中心，重点发展教育科研和现代物流；西南部以常福新城为中心，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等；西部以吴家山新城为中心，重点发展食品加工、现代物流和大型居住区；北部以6盘龙新城为中心，重点发展航空物流和综合居住。【来源2007年6月17日版武汉城市总体规划】武汉还将大力发展完善中环附近的配套设施，未来一段时间，人们将会把新城作为居住地的良好选择。2区域内发展规划07年上半年，武汉开发区新批项目34个，项目投资总额144亿元，实际利用外资15469万美元。在建项目19家，投资总额107亿元，预计达产后可新增产值323亿元。07年上半年武汉开发区工业总产值3669亿元，产值过亿元的企业达到26家，6月份单月产值首次突破70亿元大关。7月24日上午，开发区管委会召开了“武汉开发区2007年经济和社会发展”新闻发布会。会上，开发区工委宣传部部长杨开华介绍了开发区发展的概况及阶段性成果。今后，开发区将定位于“三镇新城”，打造中国的“车都”，在继续保持现有的以汽车、汽车配件、电子为主产业的情况下大力发展第三产业，提高软环境，把开发区打造成一座新城。现在武汉开发区原有规划用地已基本饱和。下一步，开发区工委将对刚划入开发区的102平方公里的军山地块进行科学的规划，避免出现土地浪费问题。开发区还将淘汰一批占地大、竞争力弱的企业，7收回闲置土地给需要的企业使用。武汉经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提到努力在武汉经济社会发展和中部崛起中发挥引擎作用，把开发区建成以先进制造业为主的多功能现代化新区、改革开放的先导区和自主创新的示范区。未来5年，开发区经济社会发展将突出“促进、先导、并举”战略一是坚持“两个促进”。促进开发区赶上沿海发达开发区发展水平，促进开发区向多功能综合性产业区转变。充分利用国家中部崛起的政策资源，发挥中部地区面向国内市场的优势，发展有比较优势先进制造业，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起，缩小与东部发达开发区间的差距。将开发区建设成为经济技术开发、高新产业开发、出口加工、保税物流等多功能型综合开发区。二是坚持“两个先导”。发挥改革先导作用，发挥自主创新先导作用。作为对内对外开放的结合体，开发区要由“特”向“先”转变，在改革上先行先试一步；大力推进原始创新、集成创新和引进消化吸收基础上再创新，培植一批核心技术，自主知识产权和自主品牌。三是坚持“两个并举”。坚持二三产业并举,坚持外源型与内源型经济并举。坚持以工业为主，不失时机地发展生产性服务业，主动承接国际服务外包。努力成为外资密集、内外结合、带动力强的经济增长带。8在综合考虑未来五年发展环境、发展阶段和发展条件的基础上，我们提出“十一五”时期武汉开发区经济社会发展的主要目标是以2005年为基期，主要经济指标保持年均20左右的增长速度，到2010年实现地区生产总值400亿元，工业总产值1000亿元，财政收入60亿元，实际利用外资五年累计达到15亿美元，出口创汇水平达到5亿美元左右，单位生产总值能源消耗比“十五”期末下降20左右，全社会固定资产投资比“十五”时期翻25番，五年累计达到600亿元，开发区群众人均可支配收入年均增长12左右。3项目发展方向引导结合项目的区域性分析，我们认为项目所在区域在未来一段时间内发展势头将持续良好，大批企业将面临进入，开发区人口将逐步增加，原有住民的居住条件面临改变的迫切需求，随着开发区建设“绿色开发区”的观念熟成，该区域水资源及景观将被获得重大改观，企业污染状况将被获得迅速降低，因此我们应该着眼把项目做成具备良好生态环境的，具备良好节能需求的，能满足武汉市人民对于生态节能美景居住的热烈需求，满足开发区企业职工的购房需求，满足武汉城市圈居民成为武汉新住民的需求，做适合于这部分消费者需求的住房。同时开发配套特色商业街区和社区会所等设施，打造一个开发区具备个性化、集中化，具备城市核心影响力的水景商业社区。9113开发企业分析1开发商优势湖北开发有限公司已发展成为一家大型实力派房地产开发企业。公司现有职员100余人，是一支富有朝气和开拓精神的团队。湖北开发有限公司的愿景是为改善、提高更多人的人居品质而努力奋斗。公司是湖北省著名的房地产开发企业，在业内具有良好的口碑和较大的品牌影响力，特别是在开发区，我们有着三个大型项目运作经历，在该区域我们已经具备了良好的市场号召力，这一点是任何公司都无法比拟的未来几年地产实力将面临快速增长，随着几个大型项目的开发，随着公司未来上市的成功，具备先进开发经验和良好资金储备的人信地产在业内将具备极强的开发实力12外部分析121市场形势分析1国内形势A国内宏观经济形势07年上半年我国国内生产总值106768亿元，同比增长115，比上年同期加快05个百分点。其中，一季度增长111，二季度增长119。分产业看，第一产业增加值9470亿元，增长40；第二产业增加值1055454亿元，增长136；第三产业增加值41844亿元，增长106；B投资增速继续在高位运行，中西部地区投资保持快速增长。07年上半年，全社会固定资产投资54168亿元，同比增长259，增速比上年同期回落39个百分点，比一季度加快22个百分点。其中，城镇投资46078亿元，增长2676月份增长285，比上年同期回落46个百分点，比一季度加快14个百分点；农村投资8090亿元，增长215。分产业看，第一产业投资同比增长375，第二产业投资增长290，第三产业投资增长246。上半年，房地产开发投资9887亿元，同比增长285，比上年同期加快43个百分点，比一季度加快16个百分点。C07年上半年，中、西部地区分别完成城镇固定资产投资11111亿元和10094亿元，同比增长356和302，均快于东部地区223的增幅。D城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。07年上半年，城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长142，增幅高于上年同期4个百分点。农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长133，增速高于上年同期14个百分点，高于一季度12个百分点。城乡居民收入出现了多年少有的快速增11长态势。E货币信贷稳定增长，居民储蓄存款增速放缓。6月末，广义货币M2378万亿元，同比增长171，增速比上年同期回落14个百分点，比一季度回落02个百分点；狭义货币M1136万亿元，增长209，比上年同期加快7个百分点，比一季度加快11个百分点；流通中现金M026881亿元，增长145，比上年同期加快20个百分点，比一季度回落21个百分点。6月末，金融机构各项贷款余额250793亿元，比上年同期增长165；金融机构各项存款余额369368亿元，增长160，其中居民储蓄存款增长94。F房地产在国民经济中的地位国家目前仍将房地产作为未来国民经济发展的重要支柱产业；G宏观调控的措施及力度A提高利率07年17月已经连续三次调高存贷款利率，预计9月份仍有可能出台类似政策；B限制批地中国国土资源部2006年6月1日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构；12C提高首付06年月日起，个人住房贷款首付提至，但购买自住房且套型面积低于平方米仍执行首付比例。另据有关消息，今年5月份央行和今年8月3日银监会分别提出希望调高房贷首付至40、50，预计不是空穴来风，下半年可能会有相关政策出台；D“90/70”06年月日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房须占开发建设总面积以上。由于06年该政策执行效果并不十分理想，估计07年下半年将会出台该规定的细则；E房产税房产物业税、大户型保有税、第二套房消费税等可能会是今年商讨出台的相关政策，需要关注。H房地产发展的机遇与风险A07年7月26日和8月1日，美国参议院财政委员会和银行委员会分别针对中国汇率问题压倒性通过了惩罚方案，这将给国际热钱释放强烈的利好信息，预计未来一段时间国内房地产将获得更快增长速度，进入冲刺阶段，同时受地产板块带动影响，股市楼市共火的状态仍将持续；（机遇）B土地资源的进一步紧缺，土地价格不断增长，促使房价13增长产生刺激因素；（机遇）C消费者需求越来越理性化，房地产销售难度日趋加大；（风险）D国家加大经济适用房的建设投入，对个人集资建房采取默认态度，对投资性购房行为采取打击措施，使消费群体减少；（风险）E股市的红火使市场资金面临转向，减少了房市的消费群体。（风险）2区域外形势A武汉市的宏观经济发展情况A武汉市2007年GDP有望破三千亿。2007年1季度武汉市GDP为78293亿元，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段；B武汉市享受型高档商品消费增长明显。16月份，城镇居民人均可支配收入755075元，同比增长167。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现118926亿元，同比增长209；增幅较高类别依次为金银珠宝类增长556，汽车类增长406。随着收入增加，人们生活14水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。【来源2007年上半年中国（武汉）房地产形势分析报告】B武汉市的房地产发展情况A总体态势房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。15月，全市完成房地产开发投资12416亿元，比上年同期增长238，投资速度适度。同时，较全国275的增长速度低37。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间；B土地情况主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。2007上半年主城区共成交23宗土地，累计面积15391万，累计可建规模507万，超过2006全年指标；C供应情况全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。16月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万，约为去年同期的88。楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素；D需求情况销售面积一路创高，比去年同期增长24。2007年16月全市商品房网上备案销售面积达63157万，与去年同期相比增长2410；全市登记备15案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升；E房价情况住宅均价突破4000元/。2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；成交均价为4436元/。其中，商品住房均价为4187元，主力价格区间整体上移1000元/，4000元5000元/房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价”；【来源2007年上半年中国（武汉）房地产形势分析报告】2006620076全市房地产销售套数及销售均价反映F总体分析武汉房地产价格涨幅平稳，发展保持正常和理性。2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元，比2006年上涨14，与此同时，深圳涨幅高达64、北京涨幅更甚达70、广州涨幅达39。同时这一价格水平仅相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行16环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。3区域内形势A沌口开发区的宏观经济发展情况开发区0105年共实现现价工业总产值12527亿元，年均增长2492；规模以上工业增加值40609亿元，年均增长2155；全社会固定资产投资累计完成21189亿元，年均增长4476；财政收入累计实现10858亿元，年均增长2116。在商务部公布的全国54个国家级经济技术开发区投资环境综合评价中，沌口开发区综合经济实力在中西部20家国家级开发区中位居第一；【来源武汉经济技术开发区“十一五“规划和2006年工作报告】B沌口开发区的房地产发展情况2007年上半年沌口开发区成交均价为295837元/，较去年同期上涨13422元/，涨幅为475，另外，上半年该区域成交商品房1352套。从房价涨幅来看，沌口片区全市最低，销量也仅高于青山区，市场交易情况不甚理想。【来源亿房2007年上半年房地产市场报告】17122竞争环境分析A区域外竞争对手分析20075全市房地产销售前十反映1820076全市房地产销售前十反映A综观今年土地市场，竞争相当激烈，一次拍卖往往要经过多轮的竞价，直至下午才见分晓，而最终成交的开发商多为外地企业，开发商对我市房地产的市场预期进一步提高；B06年下半年至07年上半年，中心城区房价增速飞快，造成武汉主城区地产竞争激烈；C07年汉阳市场较为平静，上半年拍卖土地仅一宗，占全市899，但整个三一八国道沿线盘量剩余过大，竞争比较激烈；D区域外市场供应的建筑结构主要为高层，主要户型是22和32，分别占到市场构成总量的3312和3908，主力户型面积集中在90120，占市场总量的3058,其次是120140，占市场总量的2762。B区域内竞争对手分析19A项目名称金色港湾地址沌口经济开发区龙阳大道236号业态小高层临湖别墅总套数2000套均价4200元/总建筑面积120000主力户型32、125销售比较好，目前完成60B项目名称吉祥国际公寓地址汉阳沌口经济开发区行政中心（交管局旁）业态精装小高层,毛坯高层总套数560套均价3400元/总建筑面积43000主力户型4010011、22销售完成80C项目名称金荷花园地址汉阳沌阳大街596路终点站业态小高层20总套数500套均价2630元/总建筑面积130000主力户型80130，22、32销售已售完D项目名称湘隆时代商业中心（时代大公馆）地址武汉市武汉经济技术开发区车城北街（武汉体育中心以南）湘隆时代商业中心业态多层、小高层、高层总套数1292套均价未定主力户型22、80总建筑面积320000销售未开售E项目名称金太阳米兰小镇地址汉阳区龙阳大道芳草路（升官渡）业态多层、超多层（带电梯）总套数905套均价未定21总建筑面积79720销售未开售F项目名称东合中心地址武汉经济技术开发区三角湖路江汉大学对面业态高层写字楼总套数/均价未定总建筑面积260000销售未开售G项目名称新澳蓝草坪地址汉阳区龙阳大道龙阳湖畔（武汉烟厂对面）业态小高层、高层总套数1339套均价4300元/主力户型11、22、32、60120总建筑面积150000销售70H项目名称南国明珠22地址武汉市汉阳区龙阳大道33号业态多层、小高层总套数1250套均价4300元/主力户型22、32、110总建筑面积700000销售60I项目名称中构银城地址沌口经济技术开发区创业道（管委会对面）业态小高层总套数243套均价3500元/主力户型11、单间、2860总建筑面积192478销售70J项目名称水木清华地址武汉经济技术开发区三角湖路水木清华业态多层总套数518套23均价3400元/主力户型112、126、156、32总建筑面积56869销售70K项目名称东风阳光城地址武汉经济开发区车城西路业态多层、花园洋房、联排别墅总套数3300套均价3200元/主力户型32、42、52、132214总建筑面积500000销售70C竞争策略定位项目所在区域目前有这样几个特点A竞争楼盘数量众多，竞争非常激烈；B市场中产品构成丰富，小户型销售速度较快，大户型存在大批剩余；C整个区域价格提升速度较城区而言缓慢，这一点与近段时间开发区出现几批品质较低的楼盘拉低市场价格是24有原因的；D相对于区域内的楼盘，我公司的地块有独特的地理优势，既靠近我公司开发的品牌项目成熟社区“奥林花园”，又四面临开发区主要街道，同时临近体育中心和成熟社区，四周空旷、亲水，处处显示该地块具有明显的优质楼盘特征E该项目可操作性强，具备多种开发模式，既可按照奥林花园模式继续成期次开发，也可单独建成一个社区。123目标客户分析A潜在目标客户分析A近几年开发区新引进大批企业，大量的职工带来大量的住房需求，但该区域提供的住宅面积过大，多数不能满足他们的居住需求，因此造成了该区域房屋出租紧俏；B由于企业的进入，带动大批厂房的兴建，形成了一部分拆迁户，而他们有钱买不到房子；C附近金融一条街、商业街的工作人员，从商人员，迫切需要有一个既可居住也可投资的小型住宅；D开发区的日益成熟，带动了周边县市来汉务工人员的居住需求，他们都梦想在武汉能有一套属于自己的住房E武汉市内这两年中心城区地块大量拍卖，预计这段时间将诞生大量的拆迁户，而他们所掌握的拆迁赔偿金是无25法满足其市内购房的需求的，只能在郊区选择其需要的住房，沌口房价暂时在主城区中略低于其他城区，所以定会成为热点；F武汉房价与其经济潜值的严重低估，造成现在大量外地购房者和投资客争相涌入武汉房地产市场，而沌口目前的房价是几大城区之中速度较为缓慢的，这与开发区经济发展的迅猛势头以及便利的交通环境并不相符，定将成为外地购房者和投资客的重点选择区域；G湖北人信地产所有忠实业主的亲戚、朋友中非常相信我们产品的，具备一定经济实力的，迫切希望改变自身生活的客群。B客户特征分析A开发区企业职工年龄在1840岁，有较为稳定的收入，或许在市内或外地有属于自己的居所，内心渴望在开发区拥有属于自己的住房，能够更为方便的工作和生活，他们对住房要求不高，一套50的小型住房或是一套70的两居室能用以居住或是投资，既不会带来很大的经济压力，也可以实现自己的梦想；B开发区企业高级职工、京珠高速工作人员、金融街、开发区政府、商业街工作人员年龄在2545岁。有着较为26丰厚和稳定的收入，有着良好的文化素养，或许已经有着属于自己的住宅，但手上有一定的闲置资金，繁忙的工作使他们并没有充足的时间来进行理财的研究，他们迫切希望能有一个可以不让他操心的增值渠道，同时也可以实现他们的优居梦想；C开发区拆迁户年龄在3050岁，有着一块属于自己的私房，已经深深爱上开发区的这片土地，他们非常希望在这块母亲般的土地上拥有一个属于自己的住房，他们手上有政府返还的换建资金，可他们也想过一过城里人住着花园洋房的感受，对他们而言，一套可以安享晚年的单间，或则一套四代同堂的4居室，都可以是他们选择的对象；D开发区周边县市来汉务工家庭年龄3040岁，来汉务工、经商或外地经商，收入水平较高且稳定。希望能在武汉市有一套体面的住宅，解决居住需求，解决孩子的上学和生活问题，同时又购买不起价格较高的市区房。对于有一定口碑效果的企业具备非常大的信心；E武汉中心城区拆迁户年龄不限，他们全身透着身为武汉人的骄傲，他们不能接受自己失去本市住宅的现实，他们的生活在武汉，根在武汉，为了证明他们的生活品质没有下降，他们必须要使自己的住房变得更加现代、27更加漂亮，而低廉的赔偿金并不能在市内满足他们的这种需求，他们只有在郊区才能找到；F外地投资客年龄不限，他们有着相当充裕的资金，他们有着非常丰富的购房知识积累，他们有着非常高的经济观察明锐力，他们有着扎堆购房，一拥而上的冲动，生怕浪费掉一点点发财的机会，只要有升值的潜力，哪怕只是虚无的对未来的描述，他们也会毫无疑虑的买下；G外地务工的武汉人他们因为梦想而务工于外地，他们可能在深圳，可能在上海，也可能在北京，但是他们都有一个共同的希望，能狗拥有属于自己的住宅，可是深证、上海、北京高涨的房价使他们丧失了在那里购房的信心，于是他们决定在武汉购房，决定用自己在外打拼的努力，在武汉，为他们留下一个可以养老的地方；H湖北人信地产的忠实客户他们的亲戚或者是朋友在人信旗下的项目购买了住宅，优越的生活，细心的服务，使他们对这种生活充满了羡慕和向往。C目标客户定位A开发区企业职工；B开发区企业高级职工、京珠高速工作人员、金融街、商28业街、开发区政府的工作人员；C开发区拆迁户；D开发区周边县市来汉务工家庭；E武汉中心城区拆迁户；F外地投资客；G外地务工的武汉人；H湖北人信地产的忠实客户及其亲朋好友。13定位分析131项目SWOT分析A项目优势A作为武汉市地产二十强，凭借千年美丽、奥林花园等多个项目运作，人信地产积累了丰富的地产运作经验，特别是开发区的口碑影响，使得本项目具有一定品牌支撑；B地块素质较好，在区域内交通道路较为方便，离市区较为方便；C地块临近湖边，有着良好的生态环境作为支撑，比较适宜开发高品质住宅；D地块形状较为方正，便于规划；E地块周边生活环境较为成熟，有大型的居住社区，居住29条件良好；F周边配套基本成熟，生活条件良好；G紧邻体育中心，四周空间开阔，通风效果良好，环境绝佳。B项目劣势A项目地块上存在大量住宅，拆迁较为不便，价格较昂贵；B本项目虽交通较方便但距离公交车站较远不太方便，不利于住户的出行；C市场机会点A开发区近几年经济发展迅猛，大批企业面临迁入，大量的购房需求将产生；B项目周边竞争激烈，但我们选择的地块具备良好的特性和不可复制性；C开发区目前房价增速缓慢，但与其充沛的经济潜值是不相符的，预计未来还有很大的空间；D竞争楼盘大多为老楼盘，规划和设计都较为落后，真正新批入市的楼盘并不多，使我项目可以后发至上。30D市场威胁点A三一八国道沿线竞争激烈，对客群会起到一定的分流；B物价涨幅增快，政府近段时间可能会有大量紧缩政策出台，可能会近一步打击投资者的信心；C政府对于个人集资建房的逐步松开，会影响低收入群体购房的需求，对于中低档位的楼盘销售影响巨大；D股市的持续红火会造成一部分购房者资金的流出；E上海和北京等地近段时间停止了二次房贷和部分劣质贷款，说明房贷近期会有大的调整，市场存在风险。综上所述该项目虽存在一定的劣势和风险，但多数来源于政府对市场的导向政策问题，根据近几年的走势分析，房地产市场在调控中越加稳固，有很强的抗风险性。该地块素质较好，虽拆迁量较大，但仍具备非常良好的可开发性。132项目核心竞争力分析独特的内部外部景观精美的户型设计迭错有致的规划设计31一一一一项目定位21项目档次定位从地块价值来看，交通道路四通八达，紧挨体育中心，喜迎八方人气，周边居住环境成熟，地块面积较大，易于规划，因此，地块具备做中高端产品的必要条件；从开发成本和开发目标来看，由于拆迁费比较高，在确保公司开发预期目标的前提下，项目不可能做低端从公司战略目标来看，该项目适合成为公司在武汉打造精品楼盘的又一经典手笔，适宜做中高端产品；从市场主流购买力来看，单价较低但品质较高的郊区房是未来一段时间人们考虑的重点，因此，本项目在档次定位上要成为中高档楼盘，成为地区标杆。22项目市场定位221定位分析A整个武汉市场目前就中心城区打得不可开交，高额的房价又购买不到舒适的生活环境，走出中环，走向郊区，是市民未来的必然选择；B人要自由呼吸，房子也一样，现在的城区住宅大多扎堆建设在一起，拥挤的楼群使住户根本无法享受流通的空气，无法欣赏到俊美的景观，我们独特的环境不光让业主可以32自由的呼吸，也可以让他们享受到其他地方所享受不到的独特景观武体三大中心；C能够紧邻武体三大中心的房子是什么她注定将成为武汉首席健康社区。222市场定位描述武汉首席健康社区23项目形象定位231项目开发理念构建亮丽风景，创建和谐生活。创立武汉健体、节能生活的新标杆，让健体、节能的生活成为楼盘开发的主旋律。232项目案名建议花园2新都233项目主题风格定位该项目具备多种可操作性，如果做为奥林花园的延续，可以采用原有的风格，在建筑材料上采用新的节能材料，如果开发独立的社区，则建议以下几点33A建筑主题风格后现代主义诠释我们的房子要尽量的多露台，楼与楼之间可以错落摆放，使空气可以得到自由流通，建筑上不要太多的装饰，采用色彩持久的面砖铺设外墙，利用线条加强楼体的时尚感。B园林主题雅典风情诠释实际上该项目可能并不会有太多的空间用于景观的设置，外面已经有太美的风景又何必喧宾夺主。不过既然临近体育中心，就应该让我们的项目更具体育的特色，奥林匹克来自于雅典，我们的小区可以多采用雅典风味的小品来加以装饰，椰子树和芭蕉可以成为周边景观中植被的补充。234项目形象定位提纯生命在于运动，保持健康的最好办法就是把运动搬到你身边235景观主题设计要点A多做小区健身设施；B将绿地与建筑有机结合；C注重立体绿化，产生错落美感和视觉差异性；D注重常年绿化，种植四季常青的植被；E注重休闲绿化的设计，使人与自然完美结合；34F强调环境景观的共享性、文化性、实用性；G使人们在小区的环境里可以感受到奥林匹克风。24项目产品定位241物业形态建议建议项目住宅做成小高层、高层结合的小区，同时配备商业街区，形成体育用品特色商区。242产品规格建议A市场畅销户型分析35目前市场主要构成户型是90140，区域内较为畅销的是多层花园洋房和别墅，面积在80120和170200，户型为22和32最受欢迎。B主力产品规格建议建议项目主力户型为50左右的精装修小户型、80左右的两房两厅和100左右的三房两厅两卫。C户性配比建议户型类别面积（M2）比例一房一厅一卫5030两房一厅一卫70左右1536两房二厅一卫80左右20两房二厅一卫功能间859025三房二厅二卫10013010D户型设计要点实用、舒适、创新、节能、符合消费者心理实用户型要实用、大小要适宜、功能要合理