深圳市龙岗区牛角龙村旧改项目价格定位方案-2008年-25doc

深圳市龙岗区牛角龙村旧改项目价格定位方案深圳地产顾问公司二00八年七月2目录第一部分市场分析3一、市场走势判断3二、深圳房地产市场走势分析5三、项目所在片区坪山片区分析6四、在售及待售项目分析12第二部分项目SWOT分析17一、项目概况17二、项目周边配套18三、项目经济指标19四、项目SWOT分析20第三部分价格定位223第一部分市场分析一、市场走势判断进入2008年，中国的房地产市场开始进入高位调整期。“价滞量缩”已成为当前楼市的“标准动作”，楼市价格松动已现端倪。尽管开发商促销手段花样翻新，有些项目甚至直接降价促销，但市场成交依然持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。涨幅稳步回落。国家发改委、国家统计局最新调查显示，二季度全国35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8,比一季度上涨15，同比和环比涨幅分别比一季度回落18和12个百分点。销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降249、209，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。促销手段花样翻新。调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、4送户口，上海、深圳、广州等高房价地区楼盘也在大张旗鼓的进行打折销售。相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。种种迹象表明，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。出现目前这种状况的原因是多方面的，是政府多重调控与市场调整形成的合力共同作用的结果。宏观调控层面2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得理性。2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧缩政策，半年来，央行连续5次提高存款准备金率，准备金率达到175的历史高位。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70”政策5（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题。国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度随着一系列宏观调控政策的实施，及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。市场调整层面房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出。股市大跌、上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。二、深圳房地产市场走势分析2008年7月2日，深圳市国土资源和房产管理局公布2008年深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格，第二季度价格测算的情况说明显示，今年第二季度，深圳市普通商品房市场整体价格水平在第一季度价格水平上继续回落。自2007年下半年，一系列宏观调控政策的出台，对深圳楼市产生了巨大影响，整个楼市步入低迷期，观望气氛弥漫，成交量大幅回落。在此背景下，今年上半年深圳楼市交易仍处于低迷期，并出现“量价双跌”的局面。深圳市国土房产管理局认为，从市场角度来看，这是对近几年来房价增长过快的一种调整，随着房价的逐步回落，表明房地产业逐步回归理性。6三、项目所在片区坪山片区分析1、坪山经济发展现状龙岗区坪山街道作为深圳的大工业生产基地，经济取得了飞速的发展，但经济运行中依然存在基础设施建设滞后、资源利用率较低、第三产业比重明显偏低、利用外资形势逐渐严峻、人才结构不合理等诸多问题。2003年，坪山街道三次产业比例为33838129。工业仍然是坪山街道经济发展的主导产业，在全区国民经济增长中工业的贡献率高达838。与深圳市三次产业比例结构相比，坪山街道经济中工业为绝对主导产业，第三产业比例过低，这既不符合现代经济的产业结构要求，与特区内相比时，经济活力又明显不足；第三产业发展相对滞后，使城市规划、建设、管理与城市的高速发展不相适应。第三产业比例低直接影响到龙岗经济发展的活力，生活服务配套设施不健全不利于中高级人才的引入，影响新技术、新工艺的推广，从而无法解决现有资源利用率过低、招商引资形式严峻和人才结构不合理等问题。坪山作为深圳市重要的高新技术出口加工基地、龙岗区工业重镇，除了拥有深圳市大工业区、宝龙工业区、碧岭工业区、罗湖工业区等数个市区级开发区，还拥有高思特工业城、坪环工业村、坪环工业城等众多中小型工业区，已经成为龙岗经济发展中重要的增长极之一。2、坪山房地产发展趋势判断坪山地处深圳东部工业组团，是深圳东部发展轴上重要节点，他比邻宝龙工7业城、惠州石化、盐田港后方陆域，受到大亚湾经济圈层辐射，土地资源丰富，在整个组团17442平方公里的用地内，可建设用地8244平方公里，现状已建设用地2714平方公里，占1/3不到，尚余可开发用地近50平方公里，这是坪山自身具备的最大发展优势。1）坪山房地产现状分析2004年深圳市进行城市化改造，取消原来的坪山镇，成立了坪山街道办，展开了旧城（村）改造行动。原来的工业区、旧村纷纷进行旧改，但是由于市场不明确，房地产公司前期资金投入较少，坪山的旧城（村）改造才刚刚开始，现在仅有少数几个项目在售，如万科金域东郡、金众蓝钻风景，随着宝龙工业区、出口加工区、罗湖工业园的大规模开发建设、将加速坪山的经济发展和人口的聚集，必然会有更多住宅需求。2）坪山房地产前景分析坪山近年来工业发达，经济连年持续走强，而长期以来坪山本地市场缺乏有影响力的大盘、热盘，也缺乏知名大发展商进驻。近期随着万科、金众等一些品牌开发商项目的入市，以及即将面市的深业项目和振业项目，这一局面将有所改观。而深圳关内经过20年的开发，可供大规模成片开发的的用地已十分有限，房地产开发商的目光纷纷转向了关外，而坪山因处于起步阶段，可供成片开发的用地较多，完全有能力凭借地理上的优势形成新的房地产热点。3、坪山新城规划前景2007年年初，深圳市国土规划局公布了光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城四大新城的规划方案。明确了新城的功能定位，进一步优化城市空间结构、完善公共及市政基础设施建设、全面提升特区外的城市环境品质、优先发展大容量快速公交系统、加强城市区域或组团间的交通联系。2007年08月19日，位于深圳西北部的光明新区率先揭牌运作，这也标志着关外的四大新城进入实质性的发展阶段。随着各项目工作的进展，东部新城是否也会成立新区应该引起足够重视，按目前情况分析，这是极有可能的，估计也只是时间问题了。行政区的正式确立示意着政府对四大新城的合法性预以确认，届时，整体服务效率将得到提升，公共配套会得到改善。根据深圳市东部工业组团分区规划（20052020），坪山新城将有望成为8深圳未来新的城市居住新区。（以下为深圳市东部工业组团分区规划（20052020）节选）第二章规划目标与原则第八条深圳市东部工业组团的城市建设目标分为五个主要方面1、初步建立以原坪山墟镇为中心，以东、西、北放射路网为基本发展骨架，轴带结合、梯度推进的布局结构，为长远发展打下坚实基础。4、建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务设施，适应现代化生产和生活的需求，充分考虑区级、街道办级配套设施的用地安排和工程管线的协调与衔接。5、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区。第五章布局结构和功能区发展策略第二十三条组团布局结构2、“一核一轴五功能区”的组团总体布局结构。一核即东部工业组团中心功能区。一轴即东西向城市发展主轴（碧岭六联出口加工区聚龙）。五功能区即碧岭功能区、中心功能区、坑梓功能区、聚龙功能区、马峦功能区。松子坑水源保护区和马峦山自然保护区，规划作为非城市建设用地，基于严格控制开发建设、加强保护方面的考虑，未列入五功能区内。3、主次分明的多元化服务中心组团中心以中心功能区的商业中心区、文化娱乐区、文化体育区为主形成的组团中心；次中心以坑梓南部商业区和文化公园形成的次中心；片区级中心在碧岭、聚龙两个产业片区建立片区服务中心。第二十四条功能区发展策略1、中心功能区该功能区是东部工业组团的行政办公、商业金融服务中心，并承担部分居住及产业功能。集中设置公共设施及商业设施，同时通过对组团中心旧城改造及坪山河的环境治理，改善中心功能区的居住生活环境，整体提升东部工业组团的城市形象。第六章城市建设用地规划第二十七条土地利用规划规模3、在坪山、坑梓街道办中心区通过旧城、旧村、新村及部分工业区改造等城市更新措施，实现城市土地开发由外延式向内涵式的转变；其他区域以整合土地9资源为重点，实现城市土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，并通过工业用地相对集中配置、居住模式与住宅形式改进等城市化措施，使城市用地形态由“村镇型”向“城区型”转变。第三十条居住用地规划1、住宅建设适应居住标准和居住环境要求，贯彻新区建设与旧区改造相结合的方针。新区建设实行住宅小区化和小区规模化，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。2、东部工业组团城市建设的改善重点在于坪山、坑梓城区的旧城改造，同时建设一批中高档次居住社区。3、居住区布局方面，坪山中心区、坑梓街道办中心区部分主要以商住结合为主；坪山河两岸、聚龙山周边、文化体育区等区域的居住主要以二类居住用地为主，基本为新建居住社区；燕子岭和聚龙片区的居住主要为产业配套。4、新区的住宅建设要确保基础设施与商业、文化、教育、卫生等生活配套设施同步建设，形成具有一定吸引力的居住区。5、居住区建设严格按国家标准和政府有关规定配建公共服务设施，重点突出“以人为核心”的规划设计思想，满足居民的生活和健康需要，并充分考虑人与环境的关系，建设“生态型”的生活居住环境。第三十一条商业服务业设施用地规划规划强调商业公共设施用地的多级配置，即居住区级、居住小区级两级配置，满足各层次商业设施的设置。东部工业组团商业用地布局首先应该强化中心功能区的核心地位，通过对坪山街道办中心区的改造，增加大型商业服务业设施以及商住用地的规模，结合坪山河改造形成充满生活气息的城市商业新形象。第三十二条政府社团用地规划规划除在各居住社区配套各项生活性配套设施外，还将重点考虑在文化体育区、坪山河南岸、组团中心等区域设置大型公共设施用地，如中学、医院、图书馆、体育中心、市民广场、疗养院等。第七章公共设施规划第四十一条教育设施规划保留原有2所初中和11所小学。按整个组团人口发展规模，东部工业组团规划设置小学19所（新增8所），初中7所（新增5所），新增九年一贯制学校4所，新增高中8所。第四十二条医疗卫生设施规划10建立完善的医疗保健网络，满足居民就近获得基本医疗卫生服务的需求。按高标准改造现有坑梓街道办人民医院和坪山街道办人民医院，新增医院5座，门诊部10处。规划医疗卫生用地总规模为1926公顷。第四十三条文化娱乐设施规划规划在现状的基础上大幅增加文化娱乐设施，在组团中心设立占地4公顷的市民文化广场和文化中心，并结合人口的空间分布完善了影剧院、青少年活动中心及老年活动中心。规划3个居住地区级文化站，10处居住区级文化中心（与居委会合设，不独立占地）。第四十四条体育设施规划完善体育场馆的建设，积极发展基层体育设施，满足居民日常健身活动要求。规划区级综合体育中心1处，占地13公顷，规划居住地区级综合体育中心1处，占地111公顷，居住区级综合体育活动中心6处，各体育中心均设置游泳池。第四十五条社会福利与保障设施规划关注城市的老龄化趋势，现状坪山敬老院在大山陂水库以北重建，规划在坑梓和坪山各新增敬老院1处，共计面积525公顷。第四十六条行政管理与社区服务设施规划规划街道办2个，社区服务中心2处，在原镇政府基础上建设。保留现状派出所3个。第四十七条商业设施规划商业设施的布局结合规划功能结构配置，形成分布合理、重点突出、服务均衡的商业服务中心；重点建设中心片区的商业服务中心和坑梓商业副中心，补充完善现有的商业市场体系。规划商业设施用地26084公顷。第八章城市更新第五十条城市更新的行动计划中心功能区的更新集中在内环路以内的区域，作为深圳东部地区级商业中心，该片区主要承担商业、金融、公共服务等职能，通过改造更新，彻底改变东部工业组团核心区的城市形象。主要的规划设计对策为1、调整用地结构，提高城市中心土地利用价值规划拟缩减居住用地，商业服务用地增加至60左右，文化娱乐用地增加约50，并通过对坪山河地整治，增加绿地面积，提高城市中心土地的经济效益。2、增辟区内交通干线，缓解交通矛盾11通过逐步转变深汕公路、东纵路等交通性干道的功能，加强生活性功能，拓宽人民路等次干道，大力建设区内支路网等手段，满足区内不断增长的交通需求。3、调整商业布局方式，形成集中商业街区以坪山河为界，将商业中心布置在中心区的东西两部分，改造一块，成熟一块，逐步形成集中的商业街区。4、强调城市特色，创造高质量的城市中心环境通过对坪山河的整治，增加中心区的公共绿地，结合商业中心布局，提高中心区的环境质量，创造富有特色的城市风貌。12四、在售及待售项目分析坪山板块在售及代售项目分布图目前坪山片区在售项目有2个，万科金域东郡和金众蓝钻风景；一个项目深业东城上邸即将推出市场。1、万科金域东郡地理位置位于深圳东部新城（大工业区）行政商务中心公园旁，丹梓大道与龙坪路交汇处，松子坑水库南侧。项目情况项目总占地104800，总建筑面积约31万。分三期开发，其中一期占地约26516平方米，建筑面积约78654平方米，容积率为30，绿化率为40。其中，住宅建筑面积75673平方米。另有商铺34间，铺均面积约60余平方米，共约2100平方米。本项目深业东城上邸金众蓝钻风景万科金域东郡13产品类型项目共设有4栋7座高层住宅，户型为约一房63平方米、两房69平方米、三房约106109平方米，规划布局采用点式高层与板式高层结合的半围合布局。物业管理万科物管；物业管理费335元/月销售及客户情况项目自2007年10月首次推出市场，一期一批共3栋475套单位以均价7500元/推出市场，在短短的三小时内宣告售磬；一期二批于08年3月推出，共1栋388套单位，均价7700元/，截止到7月4日，共销售93套，销售率24。项目购买客群主要以满足自住需求为主的周边工厂管理人员及本地土著。【项目优势】坪山首次迎来国家级物管服务万科物管作为国内最好的物管单位之一，优质的物管服务也是吸引众多万科追随者的因素之一。在东部新城，金域东郡项目是物业管理最好的社区，坪山迎来了全国一流的物管企业。东部新城距离水库最近的物业本项目与松子坑水库仅丹梓大道一路之隔，松子坑水库是深圳市重要的一级饮用水源保护区，总用地面积为1177平方公里，是原生态自然资源。金域东郡是目前距离松子坑水库最近的项目，具有日常利用价值，规划中的松子坑森林公园占地216920平方米，目前正在施工中。点板结合错列半围合布局项目的建筑格局采用点式高层与板式高层结合的半围合布局，栋与栋数之间错开，互不遮挡，最大范围的保证了每户的通风、采光、和景观面。东部新城第一个品牌项目、第一架空本项目是东部新城第一个品牌项目，同时经过实地测量，金域东郡的架空层净层高709米，预计回填土后高度也可以达到65左右，相当于两层半楼高，这个架空层在深圳全市处于一流水平，而如果在东部新城，则属于第一高的架空层。高，则压抑感小、更通风。14【项目劣势】交通暂显不便本项目虽然地处东部新中心地段行政商务区，但现阶段大部分的市政公共配套设施尚未进入全面建设，目前综合交通暂显不便。自驾车也仅有一条路通往本项目，其他主要干道如丹梓大道尚未峻工。无公交直达本项目，且还要转车，短期内交通成本及时间成本会较大。居住氛围还需假以时日项目周边北面是松子坑水库，以及东侧两个大型的公共场所，南侧是少量厂房，只有西侧有少量空余地块，在短时间内难以形成良好的居住氛围。首个面世的90/70品牌项目本项目套型建筑面积90平米以下住房面积占到住宅总面积的70。金域东郡是第一个实行90/70政策的全国性品牌项目。由于这是市场的新现象，目前还不知道市场对其的心态如何。2、金众蓝钻风景地理位置项目位于龙岗区宝龙工业城内，地处宝龙大道与锦龙二路交汇处，虚为中心城片区，实为坪山镇地界内。向东紧临东部新城，向西属于体育新城辐射范围。项目情况占地51万，总建筑面积为88万，容积率166，绿化率375。由8栋911层小高层组成，包含住宅和商业，主力户型3557之间，次主力户型为72108的两房、三房，总套数为1141套。物管公司深圳市金众物业管理有限公司；物业管理费230元/月15销售及客户情况项目自2007年12月9日开盘，截止到2008年7月4日，共销售单位170套（大部分为开盘阶段销售），7个月销售率约15。现阶段，毛坯房均价约6800元/，带装修公寓在7500元/。客户主要以宝龙工业城工厂管理人员为主，及少量开盘阶段投资客。【金众蓝钻风景园优势】工业城内唯一的居民生活小区。小区配备的生活配套设计较为齐全，绿化率较高，容积率也较低。高赠送面积，如51的一房两厅，赠送了凸窗、外阳台、厅42米的层高，可隔二层，实现一变二。规模大，建筑面积约88万，容积率166，由8栋911层的小高层半围合组成，从而区别于以前该片区居住区的分散等劣势。周边缺少商品房，具有先入为主的效应。“金众蓝钻风景”是宝龙工业区第一个公开发售的楼盘，而宝龙与碧岭，构成龙岗最大高新技术园区，其汇集了天马微电子、比亚迪、五洲龙、同洲电子、兄弟等一大批国内外知名企业，刚性需求是其它片区不能比拟。开发商为老牌地产商金众，值得信赖。【金众蓝钻风景园劣势】配套因素处于工业城内，生活有所不便，小区虽自有配套，但周边生活圈除了工业就是工人。交通因素交通不便，路网虽四通八达，仅只有一路公交线路823到达小区附近，且间隔时间过长。宝龙路口是通往坪山的必经之路，去往坪山方向的公车都会在此停靠，但离蓝钻风景花园尚有约600米的路程。对于中高层的管理人员及有车一族来说，交通便利；对于其他人群而言，则生活交通问题较大。安全因素存在一定安全隐患，蓝钻风景花园位于工业区最西端，位置偏僻，工业城内仅有一治安岗亭，且设在宝龙路口（也就是工业城的最东端），城内无警务室。16价格因素中原代理，中原代理的楼盘，价格一般都略高于周边楼盘；又加上金众的开发定位是中高端，房价偏高的可能性很大。投资因素蓝钻目标群体为工业城内的职员和周边小镇本地居民，生活水平较低（与市内、龙岗中心城比较），租金难抵月供，不利于投资。升值潜力升值潜力不大。地处工业城内，又较偏僻，面对的客户群体只能是工业城内的职员和一些当地人，生活圈窄小。3、深业东城上邸地理位置位于深圳市坪山中心区西南侧中山大道。项目规模项目占地2828208，总建筑面积127041，容积率44，共910套单位；产品类型项目以高层住宅为主，二梯三户的豪宅配置，3042超大赠送率、附赠露台、入户花园等。入市时间预计200811开盘，200912入住开发商深业集团（深圳）有限公司代理商世联地产建筑设计深圳筑博工程设计有限公司景观设计加拿大奥雅园境师事务所17第二部分项目SWOT分析一、项目概况1、项目概况本项目位于龙岗区坪山镇坪环社区牛角龙村，为旧村改造项目。项目北临中山大道，隔路与中集集团相望；西靠锦龙大道，对面为一自然村；南至汤坑水，隔河与中集集团相望；东北面接中集集团牛角龙村宿舍；东南面为农田。项目占地12347348，整个地块呈现不规则的“L”型，地势平坦。红线边界极不规则，且横穿三个规划地块，给旧村改造的规划选址造成了很大的麻烦。2、项目地块现状项目所处的牛角龙村是具有300多年历史的旧村，占地面积18公顷，周边现代化的工业厂区分布四周，与之形成较大反差的是旧村规划零乱，建筑质量参差不齐，多数建筑破旧不堪，工业区与居住区混杂，居民出行不便，配套设施严重缺乏，出租房缺乏有效管理，外来人口集聚，治安状况开始恶化，存在严重的消防、医疗、卫生、食品、治安、交通隐患，直接影响到广大居民的生活水平和人生安全，居民牛角龙村口牛角龙村中山大道对面中集集团项目北侧中山大道对面的中集集团项目西侧锦龙大道对面旧村牛角龙村边界示意图18迫切希望通过旧村改造提高生活质量，改善生活环境。二、项目周边配套1、道理交通状况项目西面的锦龙大道、北面的中山大道为城市主干道，路况良好；中山大道一侧经过项目设置有2个公交站点中集路口站和牛角龙村站；项目西北角为公交线路868终点站，可到达龙岗、宝安区。牛角龙村02主干道中山大道主干道锦龙大道牛角龙村01项目西北侧的868终点站中山大道上的中集路口公交站点192、其他配套本项目所处的牛角龙村，周边为工业厂区所围绕，区域内休闲、娱乐、医疗、餐饮、教育、邮电等配套设施及其匮乏。牛角龙村现有的商业设施仅能满足居民日常生活需要，其他需求需到2公里外的坪山街道解决。3、周边环境状况项目周边用地建设较少，北侧和东侧基本无建筑，南侧有南方中集集装箱生产东部基地，西侧隔锦龙大道有一个旧村。三、项目经济指标项目占地12347348，规划总建筑面积389000，容积率32，其中住宅335800，商业45000，社区公共配套设施5000，幼儿园3200。中山大道项目西北角林地项目西南角空地项目东南角农田项目东北角空地20四、项目SWOT分析1）优势（S）项目临两条城市主干道，路况良好，对于有车一族来说，较利于出行尽管项目位于2条城市主干道之间，但改造地块与主干道之间有林地或距离阻隔，免受噪音污染的干扰。本项目尽管为旧村改造工程，但项目规模较大，利于集中成片开发。2）劣势（W）本项目所处的坪山属于龙岗大工业区的范畴，为工业区内建设项目，周边为工业厂区所环绕，缺乏良好的生活、居住氛围。项目周边娱乐、休闲、教育、餐饮等生活配套设施较欠缺，需要到2公里外的坪山镇中心解决，生活便利度低，居住不便。到达项目的公交线路较少，目前仅有868一条公交线路经过本项目，出行不便。本项目属于旧村改造项目，相对于其他项目而言，具备一定的拆迁难度，所涉及的环节更多。项目地块红线边界极不规则，且横穿三个规划地块，给旧村改造的规划选址造成了很大的麻烦。3）机会（O）市场调整在经历过震荡后，必将回归秩序，回到良性、健康的轨道上来。本项目从前期的准备到入市，尚有较长的时间，可根据市场的变化，待机而动。龙岗区作为深圳房地产市场表现最活跃的区域之一，聚焦着全市的目光，随着大运会在龙岗的召开，地铁3号线、12号线的开工建设等利好刺激，龙岗区的配套、交通将日益成熟、完善，这将进一步提升龙岗区房地产市场的竞争力。现阶段的坪山房地产市场尚属于起步阶段，市场供应量少，消费者可供选择的余地较小，尚有较大的居住需求空间尚未得到释放。坪山目前的房地产市场尚属于起步阶段，大量已做好财富积累的工厂管理人员、商人、土著都有很强的购房自住需求，市场需求旺盛。本项目作为较早进入坪山市场的项目之一，相比于其他项目具有一定的先发优势，有利于项目抢占市场的制高点。4）威胁（T）21现阶段整体的房地产市场属于高位调整期，深圳更是此次调整的重灾区，不明朗的市场前景给项目的开发前景及信心增加了不确定因素。深圳房地产市场在经过07年的非理性上涨后，房地产价格已偏离其价值，市场购买力被提前预支，市场要重现活力，尚有一个重新积蓄力量的过程。坪山新城作为深圳市规划的五大居住新城之一，必将吸引众多的开发商到坪山拿地、开发，坪山未来的房地产市场将空前激烈。与本项目隔中山大道相对的深业东城上邸项目将于今年9月推出市场，将先期消化本区域的部分客户。22第三部分价格定位1、价格定位战略考虑1）参照周边同类同质楼盘的市场价格；2）实现短期内高比例销售的目的，快速回笼资金；3）以绝对高品质、综合性价比尽快抢占市场，给区域市场形成一种震撼；4）运用低开高走的价格策略，保证项目前期平稳销售，为后期销售留下一定的升值空间，在整体销售进程中逐步实现项目均价。2、价格定位考虑因素1）位置交通状况2）周边环境3）规模4）景观5）户型结构6）园林/会所7）物业管理3、本项目价格制定原则和方法目的制定核心均价1）区域市场价格调研、走势判断；2）选取可比楼盘，通过影响价格的各因素调差，得到本项目比价；3）计算可比楼盘的加权平均值，得到核心均价；4）可比楼盘选取原则；5）同区域或不同区域同类型、同档次在售楼盘（竞争物业）；6）依据上述原则和方法，运用市场比较法，建议本项目各类型物业的核心均价；7）由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜价格预估和经济效益分析，以做项目判断之用。4、可比项目参考项目价位的实现与销售速度密切相关，有效地控制销售进程能保证将物业23的价值发挥到最高效果，从而达到良好的销售率和销售速度，保证投资的回收与利润的取得。根据市场比较法，及上述的定价影响因素，可比性物业对比如下表24可比楼盘因素修正表比较标的参照物业名称比较方面具体内容本项目万科金域东郡金众蓝钻风景东方威尼斯升值潜力（4）28282428生活氛围（5）353534人文环境（3）18241818自然环境（5）354353治安状况（2）14161216区域印象（2）12121214环境（26）小区环境（5）445435交通车辆（2）14