小区建设项目可行性研究报告

XX市XX小区可行性研究报告目录第1章总论311项目背景与概况312主要技术经济指标713问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究921投资环境分析922区域房地产市场分析1123销售预测1524营销策略19第3章建设规模与项目开发条件2131建设规模2132项目概况现状2133项目建设条件22第4章建筑方案2641设计依据2642项目设计主题和开发理念2643项目总体规划方案2744建筑设计2845结构设计2946给排水设计30第5章节能节水措施3251设计依据3252建筑部分节能设计32第6章环境影响评价3361编制依据3362环境现状3363项目建设对环境的影响3464环境保护措施34第7章劳动卫生与消防3571指导思想3572职业安全卫生健康对策与措施3573消防设计36第8章组织机构与人力资源配置3881组织机构3882人力资源配置38第9章项目实施进度3991项目开发期3992项目实施进度安排3993项目实施过程控制措施39第10章项目招投标41101工程项目招标投标概述41102工程项目招标投标因素分析42103招标依据44104招标范围44105招标方式44第11章投资估算与资金筹措45111投资估算45112资金筹措45第12章财务评价47121项目评估依据47122财务评价基础数据的选择47123财务评价47124不确定性分析48第13章社会评价49131项目对社会的影响分析49132风险分析50133社会评价结论51第14章研究结论与建议52141可行性研究结论52142建议52第1章总论项目背景与概况1、项目名称XX市XX小区项目2、承办单位概况单位名称北京XXXX房地产开发有限公司单位性质有限责任公司业务范围房地产开发、销售建设单位简介北京XXXX房地产开发有限公司成立于2001年11月，于2004年11月由广东阳柳集团正式控股。广东阳柳集团是一家集工业制造、商贸、房地产开发、建筑施工和物业管理的大型企业集团。北京XXXX房地产开发有限公司奉行集团一贯的“造福于民，优化城市建设”的房地产开发理念，投资数亿元启动了北京亚北别墅区内低密度高档住宅项目XX华庭XX华庭作为阳柳集团在北京开山之作，公司集中了最优秀的房地产项目策划、建筑设计与施工、园林规则等人力资源、并聘请具有多年别墅及TOWNHOUSE等产品设计经验的AS翰时建筑设计公司和世界首屈一指的泛亚园林设计公司分别提纲建筑设计与园林规划顾问。3、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；城市房地产开发经营管理条例；房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点。XX市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。2011年至2020年期间，预期中国城市人口将增加261，新增人口超过16亿，同时城市人均可支配收入将增加26倍。到2020年，城市人均居住面积将从2008年的30平方米提高到41平方米，接近现在欧洲的人均居住面积。中国楼市应该还有十年或更长的繁荣期。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用近年来，XX市房地产行业步入一个高速发展的黄金期，整个行业呈现出爆发式增长的态势，XX全市房地产税收比重逐渐增大。2011年，XX市建筑、房地产税收共征收入库33亿元，占全部入库税收的4203，同比增长6082。随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。XX市XX小区项目符合XX城市建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10，大约可以拉动GDP增长05个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XX市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点XX市XX小区拟建于襄州区檀溪路，汉江三桥桥南、广电中心旁。据了解，该小区紧邻XX市委、市政府驻地，市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边，四周金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗配套成熟。项目北面、南面各拥有一个休闲广场，南眺虎头山，西距即将建成的汉江三桥仅500米，距襄十高速仅4公里；东距鼓楼商圈仅10分钟车程，汉江二桥、汉江三桥、环城路环侍左右。2005年底，市委、市政府从XX古城内的荆州街迁到檀溪路，定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能，以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块，在政府精心规划下，正在焕发勃勃生机，绝佳的地理环境，使得XX小区升值潜力巨大。预期目标项目总占地面积约30亩，用途为住宅及少量商业，规划容积率为30，出让金为300万元亩。项目投资环境与市场研究21投资环境分析国家政治经济形势及有关政策2011年我国房地产市场发生了许多变化，从一些密集的调控政策就可以看出来2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施下称“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的11倍。2011年1月28日（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年04月05日中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月19日国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。2011年5月10日住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月19日住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。2011年7月14日国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年10月24日南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的11倍。2011年12月9日胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定项目开发地区的经济社会情况XX市“十二五”规划预测，到2015年，全市生产总值年均增长14，达到3500亿元；地方一般预算收入年均增长21，达到132亿元；人均生产总值达到58万元；全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25，5年累计达到8500亿元以上；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。XX市十五届人大四次会议审议的XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案提出未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把XX建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。22区域房地产市场分析1、XX房地产市场区域分布及特点主城区板块XX市前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧2004年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9万平方米的体量，15层至23层地标风范与奔涌的汉江和谐辉映，是当时的高档滨水楼盘。2005年，闽发世纪新城奠基，总建筑面积18万平方米，绿化率高达50，由10栋高层围合而成，打造为拥有高档居住环境的楼盘。2006年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。2007年3月，民发商业广场正式开业后，引来世界零售业巨头沃尔玛，长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。2008年6月，17万平方米大型复合社区民发城市印象建成，为长虹路又添一道亮丽的风景。2009年8月，享有中国商业地产航母之称的万达集团，总投资40亿元的万达广场开工。项目建成后，成为市区规模最大、投资最多、档次最高、环境最优的现代化建筑群，成为市区新标志。同年，总建筑面积36万平方米，17栋现代简约风格的高层楼盘民发天地在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。2011年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区55万平方米商务综合体，填补了XX市高端商务楼盘的空白，并荣获2011年房地产奥斯卡“最具投资价值楼盘”奖。纵观21世纪第一个十年的XX楼市，樊城区是住宅开发最集中的区域，而长虹路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的一半，其住宅价格也因为被人们一路看好，长期领涨XX楼市檀溪路板块回顾历史，较之樊城区的“喧闹”，襄城区的商业氛围似乎总是“慢半拍”，当然这与多年来城区的功能定位不无关系。然而，随着城市发展的需要，襄城区的经济发展正在加快步伐。2005年底，市委、市政府从XX古城内的荆州街迁到檀溪路，定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能，以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块，在政府精心规划下，正在焕发勃勃生机。市规划局有关负责人介绍，檀溪新区东起长虹南路，西至万山、顺安山，南以环山路为界，北至汉江，规划总用地面积约74776公顷，城市建设用地73171公顷，人口规模控制在8万人以下。同时，新修订的襄樊市城市总体规划规划了4个区级商业中心，檀溪路周边地段是其中之一。从2005年开始，市城建部门投入巨资，精心改造檀溪路。2010年，檀溪新区民房改造工程开工。可以说，围绕檀溪路的规划亮点近年来有许多，但最被关注的无疑还是汉江三桥明年即将建成通车。“对于檀溪路而言，汉江三桥的建成将把檀溪路两端与樊城区紧密联系在一起，檀溪新区通过汉江二桥、汉江三桥的纽带作用，在未来或有可能改变XX的商业格局。”逐鹿，“大盘”齐聚檀溪路房子好卖，规划给力，檀溪路的魅力不仅吸引着买房子的老百姓，还吸引着眼光长远的开发商们。9月，XX恒大名都奠下了重要的第一锨土，恒大也落户檀溪路，作为一家布局全国的大型龙头房企，显然，他们看中的是檀溪路板块的未来前景。同样，恒大地产强大的品牌号召力和近60万平方米的大城规模，也将从人气、商业、环境、文化等各个方面给檀溪路带来实质性的利好。而在恒大之前，总建筑面积达50万平方米的大盘山水檀溪早早“落子”檀溪路沿线，并在去年年底创造了“日光盘”的XX楼市纪录。今年，山水檀溪二期项目已迎来开盘。据了解，时下，除恒大地产外，万科、绿地等国内一线房地产企业也欲在檀溪片区谋篇布局，檀溪路即将迎来一个“大盘扎堆”的时代。2、XX房地产投资分析2011年，全市房地产开发投资完成1453亿元，同比增长364，全年新开工房屋面积11935万平方米，同比增长409，商品房新开工规模增速放缓3、XX房地产供求分析1）供给分析土地市场活跃市区2011年111月通过挂牌方式共成交144宗地块，土地成交面积57614万平方米。其中房地产开发用地共成交40宗，土地总成交面积约为11154万平方米，可建住宅建筑面积约为28959万平方米。商品房新开工规模增速放缓2011年111月全市新开工房屋面积10377万平方米，同比增长295。四商品房竣工情况良好2011年111月全市商品房竣工面积175万平方米，同比增长619。商品房供应情况。市区2011年批准预售商品房面积10496万平方米。2011年，不管是新开工面积和竣工面积都总体保持平稳增长，土地供应充足，房地产市场势头良好2）需求分析商品住房销售依然旺盛2011年111月全市商品住房销售面积3755万平方米，比去年同期增长了424。2011年我市市区111月商品住宅均价为4400元/平方米。从上页的系列图表中可以看出，商品房的销售面积保持着较大的增长势态，房价总体保持稳定，市场需求整体向好。4、XX房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年XX房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面5、2011XX楼市分析由于政府部门的规划以及市场需求，土地成交量较去年同期有所回落。在上述数据分析得出的结果中，值得注意我们的是，房地产开发用地的占有比例明显下降，可建住宅面积因此受到限制，可见新建商品房的开发速度有所减缓。尽管一季度商品房的供应及销售等各方面数据较去年同期均有所增长，但是增幅明显降低，市场行情趋于稳定。尤其是价格的涨幅明显放缓，在政策的调控下，公众对房地产市场的信心下降，多数人仍处于观望状态，期待价格的进一步回归，有些商家也因此以降低价格的手段来提升销量。截止到目前，全国商品房价格在政策的调控下趋于理性回归，但是仍未达到合理水平。今年“两会”的召开，给房地产市场下一步的调控政策指明了方向。温总理在今年3月的“两会”记者会上指出“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。业内专家认为，这表明中央清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好了长期准备。同时，中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，表示“放松将前功尽弃”。今年的XX楼市将呈现六大走向一是“三高”楼盘将出现。今年，高品牌、高品质、高价格的“三高”楼盘将现XX楼市，全精装房会在一定范围内开始推广，楼盘品质及产品创新将大大升级。二是老城区房源将进一步稀缺。今年，市中心尤其是人民广场商圈楼盘上市量将有所减少，成房源稀缺区域；与之相对应，二手房售价和租金可能有1020幅度的上涨。三是连锁性大型二手房中介公司将出现。去年，市区不含襄州区共成交二手房5490套，二手房交易数量首次超过商品房。在新房价格普遍大幅攀升的背景下，价格相对低廉的二手房将更受市场欢迎，于是催生出连锁性大型二手房中介公司。四是一线房地产企业可能高调进入XX，如保利、金地等企业均有可能到XX市跑马圈地。五是郊县区域楼市大发展。预计枣阳、谷城、老河口等县市，地价及房价均有所上扬，房屋开发量将有3050的增幅，竞争进入白热化，但成交量上升的幅度不会太大。六是工业地产将成开发热点。23销售预测1项目需求分析今年XX市正对棚户区和城中村进行全面改造，两改工作对于房产开发企业来说，是一个重大的发展机遇。目前XX有很多片区需要改造。数据显示，樊城区要拆迁的面积是6118万平方米、要改造的面积是11746平方米；襄城区是21万户、要拆迁的面积是560万平方米，改造的面积是8000平方米，襄州区是18万户，要拆迁的面积是580万平方米，要改造的面积是627亩；高新区是156万户，要拆迁的面积是802万平方米，改造的面积是18813平方米。樊城区主要是汉江、小清河沿片、人民广场片区、火车站片区、诸葛亮广场片区、长虹路片区、清河口片区及乔营、施营等城中村集中区、内环线西段区，涉及到489户6118万平方米；襄城片区有城西片区、南护城河南岸、城中片区、襄州区是云湾、西湾、张湾、魏庄等；高新区有米庄镇、团山镇。预计20122016年五年内基本完成两改工作，并且要求前三年每年改造棚户区不低于100万平方米、1万户，改造城中村10个、12万户、150万平方米，工作量比较大。对于两改工作我市出台了扶持优惠政策及保障措施，实行沿江、沿山、滨水、沿护城河、周边、沿城市主干道先行推进的总原则，沿江、沿河主要景观要改造到位。未来五年，XX城建将日均投资一个亿，将冲刺“现代化区域中心城市”，拉开城市框架、塑造城市景观、城市新区及“两改”、民生保障工程成为四大投资重点。XX城市面积也将达到200平方公里，人口将达到200万，加快建设现代化区域中心城市。今年是“十二五”开局之年，也是XX市委市政府建设“四个XX”真正起步之年，政府有何计划和措施，XX市民充满期待。本项目所在地XX市檀溪路,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，项目将利用其良好生态和区位优势在XX市打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造XX高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿江而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。1、项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下一类客户企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，有万山工业区，航天救生设备研究所，609研究所等二类客户周边的私营业主项目周边的中小私营业主较多，檀溪路周围的村民较多，随着经济的发展，居民的生活水平越来越高，住房需求很大，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户周边学校老师檀溪路学校众多，从小学到大学皆而有之，如XX十一中，十二中，湖北文理学院，XX职业技术学院，护士学校等等，从业教师很多，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。四类客户襄城公务员该小区紧邻XX市委、市政府驻地，市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边，四周金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗配套成熟，公务员工资福利水平高，住房购买能力强五类客户衡阳在外地成功人士对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为檀溪路上，毗邻汉江的高档小区，XX小区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是适宜的居住环境，三国文化的积淀，对项目内在品质的提升是更大的促进。XX人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。六类客户各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。七类客户各地房地产投资人士XX房价目前在全国来讲都偏低，2011年XX房价均价4000元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。2销售计划鉴于目前XX工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。一期工程标准层住宅372套，总建面积600006，可销售额约42亿；1）销售进度本项目预计2013年1月初开盘开盘后一个月内，即至2013年1月底，完成总销售任务的50，约186套住宅，销售金额约21亿元；开盘后三个月内，即至2013年3月底，完成总销售任务的70，约260套住宅，销售金额约294亿；开盘后六个月内，即至2013年6月底，完成总销售任务的80，约298套住宅，销售金额约336亿；开盘后九个月内，即至2013年9月底，完成总销售任务的100，约335套住宅，销售金额约42亿；销售收入预测XX楼市价格现状2）项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于6500元/；本项目预测销售总收入为万元，详见附表五销售收入及税金估算表。24营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略1、推广渠道报纸广告包括XX日报、XX晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。营销活动活动一“沿江风光带竣工典礼”、“XX小区开盘庆典”。活动二“温州炒房团XX购房活动”。活动三“魅力汉江风光带”摄影图片展”。活动四XX三国文化大型文化论坛。活动五系列名人讲座。活动六XX人说XX大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告贯穿项目营销始终。影视广告开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。XX报纸开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。单张派发每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。短信推广一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章建设规模与项目开发条件31建设规模本项目总占地面积200002平方米，总建筑面积为600006平方米，建设总容积率为30，建设密度为244,建设内容为3栋13号楼高层电梯住宅房（其中住宅面积47,6523平方米，12层商铺面积74191平方米，地下停车场面积49292平方米）。32项目概况现状1、地点与地理位置XX市XX小区拟建于襄州区檀溪路，汉江三桥桥南、广电中心旁。据了解，该小区紧邻XX市委、市政府驻地，市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边，四周金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗配套成熟。项目北面、南面各拥有一个休闲广场，南眺虎头山，西距即将建成的汉江三桥仅500米，距襄十高速仅4公里；东距鼓楼商圈仅10分钟车程，汉江二桥、汉江三桥、环城路环侍左右。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于XX市檀溪路，面积为20,0002平方米。经XX市人民政府批准为城镇单一住宅用地。项目是北京XXXX房地产开发有限公司于2011年10月通过拍卖形式取得的土地，出让金为300万元亩。本项目土地的开发建设规划，已经XX市规划局审议通过。33项目建设条件1、地形、地貌、情况XX区位于鄂西北，地处汉水中游属南阳盆地边缘。境跨东经1114411223，北纬31463228，东接枣阳，西接老河口、谷城、南连宜城、南漳，北与河南省的邓洲、新野、唐河接壤。全县南北长江796公里，东西宽余772公里，总面积3226平方公里。XX有着得天独厚的地理交通优势，历史上就有“南船北马”、“七省通衢”之称。现今，汉丹、焦枝、襄渝三条铁路在此交汇，XX刘集机场已开通飞往全国10多个城市的航班，316国道横贯东西，207国道纵越南北；XX区环抱襄樊市区，清澈的汉江水穿境而过，直达武汉长江；XX北靠晋豫大煤矿，上下有南阳和江汉两大油田，左右有丹江和葛州坝两大水电站，临近能源基地，处在最佳供电负荷范围之内；这种占尽地理、交通的种种优势，把XX同全国紧密联系起来，发展前景极为广阔。XX区幅员辽阔，地貌多姿，地势由四周向中部缓缓变低。构成汉江夹道向宜城开口的不规则盆地。北部为波状土岗地，南部为低山后陵区，中部为汉江和唐、白、滚、清河冲积平原，全区岗地面积占658，低山丘陵面积占有13，沿江河冲积平原占据212。2、气候条件XX属北亚热带季风型大陆气候过渡区，具有四季分明，气候温和，光照充足，热量丰富，降雨适中，雨热同季等特点，为农业生产提供优越的气候条件，年平均无霜期为241天，年均降水量8783毫米。区境内日照充足，年均日照1987小时，年均气温151169之间。3、水文地质汉江，发源于陕西省西南部汉中市宁强县大安镇的汉王山（嶓冢山），东南流经陕丹江口水库南水北调中线源头西汉中、安康，出陕西后进入湖北西北部，在十堰的丹江口与汉江最大的支流丹江汇合，注入丹江口水库，出水库后继续向东南流，过XX、宜城、钟祥、沙洋、天门、仙桃、汉川等流域地势西北高，东南低。地质构造大致以淅川丹江口南漳为界，以西为褶皱隆起中低山区；东以平原丘陵为主。武汉市汉江晴川桥汉江流域属亚热带季风区，气候温和湿润，年降水量873MM，水量较丰沛；但年内分配不均，510月径流量占全年75左右，年际变化较大，是长江各大支流中变化最大的河流。4、交通运输条件XX自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。区位优越，交通便捷。XX西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。如今的XX更是交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局”是XX水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以XX为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。水运长江最大的支流汉江，穿境而过，可通航500吨级船舶汉江XX段。汉江XX码头历史悠久，早在春秋时期就开始营运。西汉时期，XX码头已成为汉水中游的重要港口。2007年湖北省政府正式批准襄樊港口总体规划，汉江XX港被定位为国家“西煤东调、北煤南运”的主要中转港口，成为汉江中、上游广大地区物资交流的一个重要节点和平台。汉江中下游的航运建设工程正掀起高潮，除已建成的崔家营、王甫洲枢纽，已开工的兴隆枢纽外，汉江下游千吨级航道整治工程也已开工，新集、碾盘山等枢纽正加紧进行前期工作，通行千吨级船舶指日可待。航空距市中心18公里处设有XX刘集机场（IATA代码XYN），机场于1989年12月14日正式通航，成为全国第一家由地方集资新建的民用机场，机场跑道总长2400米，停机坪面积为20000平方米，飞行等级4C级。目前，机场每日开通了到武汉、北京、上海、广州、深圳、西安、海口、重庆的航线，其中每日武汉三班次，可一票中转全国多数机场。除了刘集机场外，XX托管的老河口市也有老河口机场，老河口机场位于老河口市城区东郊，是全国五大军用机场之一。铁路XX位于汉丹、焦柳、襄渝三条铁路线的汇合交叉点，是一等甲级客货运站。车站有开往北京、上海、成都、重庆、武汉、青岛、广州、西安、福州、太原、洛阳、无锡等全国各大中城市以及省内城市的列车。2009年10月1日，在祖国60华诞之际，XX与武汉之间开通了动车组，成为华中地区首个开通省内动车组的城市，往返XX与省会武汉变得更加方便快捷，成为XX交通发展史上的又一重要里程碑。2012年，国家发改委批准蒙西至华中地区铁路煤运通道经过XX，使XX成为“北煤南运”新的国家战略运输通道上的重要枢纽。4火车站XX站（一等站）、XX东站（一等站）、XX北站（特等站）、XX南站（四等站）。公路高速该市境内高速公路长270公里。襄十高速公路襄（阳）至十（堰）高速高速公路网公路及连接线XX段9853公里；襄荆高速公路襄（阳）至荆（州）高速公路XX段5715公里；孝襄高速公路孝（感）至襄（阳）高速公路XX段9109公里；阳魏高速公路襄（阳）至南（阳）高速公路XX段2281公里；麻竹高速XX段（在建）。XX内外环线正在修建中，成为湖北除省会武汉外第一个修内外环线的地级市，届时XX将实现各区县互通高速公路。客运XX汽车客运中心站、襄城汽车客运站、XX长途汽车客运站、XX高速公路汽车客运站。交通网焦柳、汉丹、襄渝三大铁路干线纵横交错，207、316国道绕城而过，二广高速、麻竹高速和福银高速穿境而过，城内的XX刘集机场通航北京、上海、广州、深圳、西安、福州等城市，全国13个特大路网性编组站之一XX北车站、正在建设的XX火车东站和规划建设的XX汽车客运东站、3个内河港口均在XX城区，四通八达的立体交通网络使XX的经济融入了全国经济发展的大潮中。5、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖北省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。第4章建筑方案41设计依据1、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）2、民用建筑设计通则GB5035220053、高层民用建筑设计防火规范GB50045954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067975、城市规划编制办法6、XX市城市规划行政技术准则7襄樊市城市总体规划（2008年2020年）42项目设计主题和开发理念在建筑设计上，以江景为导向，考量XX当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的江岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。43项目总体规划方案1、规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖北和XX众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,0002平方米，总建筑面积为60，0006平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在XX房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的汉江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。第5章节能节水措施51设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖北省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ1342001制定的标准为依据。52建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。浅色磁砖饰面。外加保温隔热构造。采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第6章环境影响评价61编制依据1污水综合排放标准GB89781996；2城市区域环境噪声标准GB309693；3地表水环境质量标准GHZB11999；4大气污染物综合排放标准GB1629796。62环境现状1、气象全市属亚热带季风气候，年平均气温为15至16摄氏度，1月平均气温为2至3度，7月平均温度为27至28度，年降水量为1000毫米，无霜期在228至249天之间，具有中国南北过渡型的气候特征。太阳辐射较为丰富，年平均总日照时效为18002100小时。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。63项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。64环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和XX市有关排放标准。坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第7章劳动卫生与消防71指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。72职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。73消防设计1、设计依据与原则1建筑设计防火规范GB5001620062建筑灭火器配置设计规范GBJ140903自动喷水灭火系统设计规范GB5008420014火灾自动报警系统设计规范GB50016985建筑内部装修设计防火规范GB5022295本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB502221995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量30L/S室内消火栓用水量25L/S自动喷水用水量30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第8章组织机构与人力资源配置81组织机构北京XXXX房地产开发有限公司成立于2001年11月，于2004年11月由广东阳柳集团正式控股。广东阳柳集团是一家集工业制造、商贸、房地产开发、建筑施工和物业管理的大型企业集团。公司下设管理部、技术部、财董事长务部、工程部、销售部等，组织结构图如下82人力资源配置北京XXXX房地产开发有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。董事长总经理管理部办公室技术部财务部工程部销售部第9章项目实施进度11项目开发期2012年1月至2012年11月为项目主体工程建设期。12项目实施进度安排项目总体工期时间为11个月，从2012年1月至2012年11月。2012年2月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2012年9月，13号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2012年11月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。13项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种1建立项目实施进度报表；2派出常驻人员，现场进行检查；3定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第10章项目招投标101工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我