通力城市度假村可行性报告

1“通力度假村”可行性报告目录第一章项目概况、项目开发市场分析、项目规划设计方案、项目投资分析、项目风险分析、结论2第一章项目概况项目名称通力度假村（暂定）项目地点迎宾北大道1138号开发占地面积579亩约为38600平方米总建筑面积预计12600平方米总投资额2177万元人民币容积率33绿化率35开发单位江西通力电业发展有限公司开发时间2006年2007年项目简介本项目是一个集餐饮、娱乐、休闲健身、住宿、商务办公等多功能于一体的休闲度假村。位于江西省南昌市迎宾北大道1138号，地块上原有建筑物多栋，尚有部分建筑物待拆迁，属毛地。土地为江西通力电业发展有限公司所有。项目调研情况（具体调研分析见附表一）在编制可行性报告之前，我们做了通力度假村市场调研分析。本次调研，我司把整体的调研工作分成单位调研和个人调研两大部分。单位调研我们采用的是深度访谈的调研方法，个人调研我们采用的是3问卷调查的调研方法。我司共发放500份调查问卷，实际回收500份调查问卷。调查区域主要在两个区域，市中心和项目周边地区。调查的对象包括单位职工、公司白领、学生、公务员、退休人员。其中单位职工占被调查总人数的38，公司白领占被调查人数的27，公务员占被调查总人数的20，学生占被调查总人数的10，退休人员占被调查总人数的5。项目定位侧重分析根据项目的调研工作，我们对项目的定位进行了梳理。通力度假村作为一个综合性的、多功能的休闲娱乐场所，其项目开发定位必须有所侧重。在前期调查中，我们发现两种现象必须值得我们重视。第一种现象综合性、多种项目的大型休闲娱乐场所虽然是行业发展潮流，但是在南昌市存在一定的市场风险。这从南昌市大型的休闲娱乐场所的经营状况可以看出。经过调查，我们发现南昌不少综合性的休闲娱乐场所经营状况并不是十分理想。第二种现象人们对餐饮的消费热度要大于其他消费项目，这在南昌是一种特殊的现象。通过调查，我们发现近阶段南昌居民对餐饮消费的热度是主流，这一趋势在近期不会改变。通过前期严谨的市场调研和上述两种现象的分析，我们按照风险和市场机会相结合的原则，对通力度假村项目开发定位的风险必须有足够的认识。我们认为通力度假村如果没有项目开发上的准确定位，只有简单的项目组合，将会在市场竞争中面临很大的市场风险；4通力度假村根据南昌居民现阶段的消费情况，建议将项目开发定位为以餐饮为主的“都市休闲度假村”第二章项目开发市场分析、宏观经济环境1、2005年国内经济形势概况全年国内生产总值182321亿元，比上年增长99。其中，第一产业增加值22718亿元，增长52；第二产业增加值86208亿元，增长114；第三产业增加值73395亿元，增长96。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为124、473和403。全年社会消费品零售总额达到67177亿元，比上年增长129，扣除价格上涨因素，实际增长120。分城乡看，城市消费品零售额45095亿元，增长136；县及县以下消费品零售额22082亿元，增长115。分行业看，批发零售业零售额56589亿元，增长126；餐饮业零售额8887亿元，增长177；其他行业零售额1701亿元，增长04。2、南昌社会经济发展状况2005年112月南昌市固定资产投资完成情况112月，南昌市城镇以上固定资产投资继续保持较快增长势头，累计完成投资47694亿元，比上年同期增长465。在中部六省会城市中，总量保持第5位，增幅列第1位。5112月，完成投资最多的产业是第三产业，共完成投资34426亿元，同比增长526；第二产业完成投资13207亿元，增长334，其中工业投资12990亿元，增长330。制造业完成投资占工业投资的961。2005年南昌市社会消费品零售总额今年112月，南昌市实现社会消费品零售总额30749亿元，比上年同期增长157。分行业看批发零售贸易业实现27943亿元，增长157，其中限额以上批发零售贸易业实现11381亿元，增长177；餐饮业实现2749亿元，增长163，其他行业实现057亿元，下降165；从地域上看城市实现24469亿元，增长168；农村实现6280亿元，增长116。2005年南昌市人均可支配收入“十五”期间，南昌市委市政府继续推进大开放和工业化战略，千方百计创造就业机会，增加人民收入。2005年城市居民人均可支配收入为10301元，与2000年相比，增长796，年均递增124。交通运输业情况全年完成货物运输总量419547万吨，比上年增长69。其中，铁路运输36462万吨，增长34；公路运输3624万吨，增长67；水路运输2051万吨，增长179；民用航空运输175万吨，增长207。全年完成旅客运输494565万人次，比上年增长94。其中，铁路发送127365万人次，增长175；公路运输3522万人次，增长62；水路运输268万人次，下降170。昌北机场全年共起降航班199万6架次，比上年增长132；进出港旅客达到16338万人次，增长394，其中出港旅客达8109万人次，增长416。全年港口货物吞吐量达59356万吨，比上年增长133。全年港口集装箱吞吐量达到074万国际标准箱，增长121。招商引资情况全年协议合同外资1047亿美元，增长424；实际利用外资730亿美元，增长252。实际利用内资18544亿元,增长375。3、南昌概况江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。位于东经11527至11635、北纬2810至2911之间。王勃滕王阁序概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约1121公里，东西宽约1076公里。总面积740236平方公里，平原占358，水域占298，岗地、低丘占344。全市平均海拔25米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔8414米。南昌是一座滨江城市、绿色城市、生态城市，有着一流的水质，一流的空气，具备建设现代花园城市的良好环境。全市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖青山湖、艾溪湖、象7湖、黄家湖（含礼步湖、蝶子湖），城内四湖东湖、西湖、南湖、北湖。城在湖中，湖在城中。南昌近期交通规划南昌市规划委员会审议并通过了南昌市旧城区近期（2004年2007年）交通规划方案，方案提出将花年时间，投资125亿元，在老城区建设“三角环路”快速通道系统和“四纵四横”快速路网系统，从根本上缓解老城区主干道上车速低、道路不畅、拥堵严重等问题。据有关方面负责人介绍，南昌市现有各类机动车辆27万辆，每年增加机动车近4万辆，由于老城区路网结构不合理、道路结点不畅，再加上人车分隔、机非分流没有到位，过境车辆与市内车辆未分流，缺乏必要的公共停车场等，造成了道路不畅及堵车严重等情况。为使交通拥堵现象明显下降、城区路网更加通畅，南昌市制订了城区从2004年至2007年的近期交通规划。规划总概算投资为125亿元，分3期进行第一期以道路综合整治为重点，缓解老城区交通拥堵的现状（2004年2005年）；第二期以道路建设为重点，建设城区快速路网（2005年2006年）；第三期（2005年2007年），主要是加强老城区的交通管理和政策条规的制订，经综合治理以解决老城区交通不畅的问题。在道路建设中将建设三角环路快速系统，它以昌南大道为底边，与胡惠元堤和生米大桥相接，右边沿洪都大道直上，上接赣江大桥，左边为沿赣江沿线大道直下，（从八一桥下穿过，连接南昌大桥和生米8大桥）。三角环路快速通道的建设，将使过境交通更为快捷，也分流了进入市区的车辆。同时将建设“四纵四横”城区快速路网系统“四纵”是抚河路（沿江路）、象山路、八一大道、二七路；“四横”是阳明路（设想从江西医学院通过）贤士横街，叠山路南京东路，孺子路北京东路，站前路站前西路朝阳中路；“四纵四横”打通和改造，将有效缓和老城区交通拥堵的现状。根据公交优先原则，在主干道设置外侧式公交专用道八一大道等5条主干道上进行22对公交港湾车站改造，并在南昌北区、东区、南区建设3个公交停车场。为方便行人过街，将改建8座行人过街设施，拆除2座废弃的行人过街设施，新建5处过街通道。另建14个公共停车场，总泊位达180个，同时加强对路内停车的管理，加强对八一大道的综合整治，做好象山路、叠山路等4条路的隔离带建设，进行抚河路的综合整治和二七路的改建。在城区规划建设上，要留有地铁和轻轨的建设空间。4、青云谱区概况青云谱区简介青云谱区位于江西省省会南昌市区的南部，因境内的“青云谱道院”而得名，有“英雄城南大门”之称。这里有着悠久灿烂的历史文化，有着得天独厚的水域风光，有着传统的工业制造基地，有着便捷的水陆空交通网络。区域面积4317平方公里，人口约30万人，辖5个街道、1个镇和1个农场，55个社区居委会、12个村民委员会。全9区形成了自然水系、古色文化、园林生态、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色。青云谱区经济状况第一产业总体情况青云谱区，地处南昌市南端，全区农业所辖一镇一农场，九个村委会，2003年底农业人口18529人。有耕地面积4500亩，水面4340亩。改革开放以来，我区农业和农村经济发生了前所未有的变化，农业由种植业向养殖业转变，由养殖业向加工业转变。近几年来，我区涌现了一大批种养加、产供销、贸工农一体化和以市场为龙头，龙头带基地，基地带农户的产业化典型，如南昌梅氏食品有限公司、阳光乳业、江西赣达牧业有限公司、江西祥和园食品有限公司，从而带动我区农业较大发展。2003年，全区粮食总产量2485吨，蔬菜产量2364吨，生猪出栏数28740头，家禽出笼数130万羽，肉类总产量4824吨、禽蛋产量12500吨，农业总产值4307万元，农民人均收入4200元。第二产业总体情况青云谱区是一个工业城区，境内有20多家大中型中央、省、市属企业，其中洪都航空工业集团公司。江铃汽车集团公司为全国500强工业企业。洪都航空工业集团是新中国第一架飞机和第一辆摩托车的诞生地，江铃汽车集团公司出品的“江铃”、“全顺”、“宝典”、“陆风”汽车享誉海内外。区街工业现已形成以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、新型建材、精细化工、装璜印刷为主的工业体系。10第三产业总体情况改革开放以来，特别是近几年，青云谱区坚持“三产兴区”战略，大力培植和发展第三产业，三产已具规模。区内专业批发市场较多，全市10大专业市场，该区就有5个南昌建材大市场、南昌深圳农产品中心批发市场、南昌市摩托车市场、南昌肉制品批发市场、南昌水果批发市场，按照“城郊大市场”的规划要求，昌南大市场、江南建材大市场等一批新的专业市场也开始了基础设施建设，专业市场的建设为该区三产业发展奠定了坚实的基础；北京华联、香港百汇一家、阳光等大型超市已确立了其在市场中的主导地位；唐人街海洋主题餐厅、盼盼山庄、新向塘酒店、红瓦房等大酒家在中国（南昌）第十三届厨师节上均被评为“名餐企业”；全市重点项目象湖景区的建成以及梅湖景区规划建设为该区经济发展带来新的机遇；青云谱道院、朱姑桥梅村等古建筑保存完好、古韵犹在，吸引了无数来昌观光的游客；象湖威尼斯国际水岸名宅、象湖源等住宅区的建设极大地提升了城区品味，改善了城区居住环境；锦城商贸广场、何坊西路商贸城、时代商贸广场、三店商贸大厦、百货大楼京山分店、百城大卖场都获得了市政府正式批准，即将进入实质性运作阶段；洪都大道、朱桥东路两条商贸特色街开建在即；南昌梦幻世界娱乐休闲度假中心、南昌深圳农产品昌南物流中心等区重点项目也即将上马。届时，青云谱区将以三产业发达、城区面貌一新的姿态打亮南昌的南大门。青云谱区2005年111月份主要经济指标表指标单位绝对值增长11规模以上增加值万元4085461558城镇固定资产投资万元160400281社会消费品零售额万元1204242225实际利用外资万美元27802345实际利用内资万元57006236出口创汇万美元190251954财政总收入万元41742846地方财政预算内收入万元10374766地方财政支出万元12548299个私经济增加值万元107516青云谱区2005年社会消费品零售总额2005年我区社会消费品限额以上单位中目前含零售额单位有23家，其中贸易业14家，餐饮业8家。18月份社会消费品零售总额完成81286万元。、微观经济环境南昌第三产业的高速发展带动了南昌休闲产业的发展。南昌GDP首次过千亿，南昌市人均GDP已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。南昌宏观经济的客观现实条件为休闲产业的发展创造了好的条件。一方面双休日的普及使得人们有基本的休闲时间；另一方面黄金周的流行使得人们对休闲有了基本的观12念。南昌休闲产业虽然起步较其他城市较晚，但休闲产业的发展态势一直保持着快速发展。首先表现在餐饮行业的红火，人们更愿意将金钱花在吃上；当餐饮行业红火以后，美容美发行业的景气度也得到了明显的提升，市民在提高生活水平以后需要装扮自己；夜总会、桑拿、酒吧在行业发展规律上并未显得很滞后，其经营内容和理念一直保持着稳定的发展，吸引着更多的闲暇人士和商务人士前去消费。项目所处的微观经济环境也较为理想。本项目在南昌属于大型综合性的休闲娱乐场所，结合南昌休闲产业的微观经济环境。三、本目SWOT分析S优势分析1）本项目地处昌南商圈，近年来昌南商圈的不断发展和繁荣有助于本项目的发展2）项目所处地理位置距离市中心只有15分钟车程，交通的便利会极大辐射本项目的商业效应3）本项目实现大众化的定位，将避开大多数休闲娱乐场所高档化的定位，选择有差异性的营销优势4）本项目所处地段竞争对手较少，且项目土地为自有土地，项目可塑性大5）开发企业有固定的客户群，将加速本项目宣传推广W劣势分析131）项目周边地区商业氛围不成熟，人流量相对市区较少；2）迎宾大道虽是政府重点规划的城市交通要道，但靠近本项目的道路两旁绿化、环境卫生不理想，容易在人们心目中形成还是“郊区”的印象，不利于本项目的商业辐射；3）本项目周边有一些工厂，容易造成大气污染，这对于建设大型娱乐休闲场所是一个忌讳；O机会分析1）南昌缺乏大型的、综合性的多元化休闲娱乐场所，本项目是南昌市场的一大空白点2）南昌第三产业的发展速度惊人，休闲产业大幅度发展有坚实的土壤。3）项目地处昌南商圈迎宾大道，昌南是南昌著名的制造业中心，制造业发达，涌现了很多著名企业。按照一般产业发展规律，制造业发达的辐射区域其娱乐休闲需求将有大幅度的增加4）本项目的入市时机如果把握准确，将会快速的提升项目的知名度和美誉度，并快速消化本项目5）本项目多元化的经营种类和超大的经营规模，将使很多竞争对手望其项背6）全面的配套和项目本身的环境将是本项目发展的又一亮点7）本项目不远处政府规划有一处大型的水果批发市场，此市场的存在，将给本项目带来很大的商计。14T风险分析1）本项目如果开始运作，有可能引来竞争对手的跟风、模仿，南昌市有可能兴起一股大型休闲娱乐场所的建设高潮，产品同质化将大量出现；2）昌南商圈虽前景诱人，但目前来说商圈还缺乏商圈所必须具备的人气，昌南商圈的成熟还需要时间，昌南商圈的“慢热”会对本项目有一定的影响；3）本项目是属于南昌市较早定位为都市休闲航母的项目，南昌最近几年虽GDP和第三产业发展迅猛，但大型的、综合性的、一站式的全程休闲娱乐项目这种定位能否为南昌大众迅速接受，将有待时间的验证；四、本项目主要竞争对手情况南昌目前有度假村类型的商业项目不多，有灌城度假村、艾溪湖度假村、溪霞湖度假村、枫景香蜜度假村等，其中业态与本项目类似的有灌城度假村。灌城度假村位于市内，且目前经营状况良好，他将是本项目的一大竞争对手。除此之外还有一主要竞争对手是距离本项目位置不远的桂花村大酒店，其业态和经营模式与本项目也十分接近，而周边并无其他的大酒店，所以桂花村大酒店将是本项目实质性的最大竞争对手。桂花村大酒店简介桂花村大酒店是以餐饮、住宿、会议、休闲为一体的三星极高档15商务型大酒店，酒店位于南昌市迎宾大道1089号。餐饮部分营业面积500多平方米，能同时容纳500多人就餐。一、二楼为大厅，三、四楼为包房。包房共23个。菜系包括赣菜、粤菜、上海菜。客房部分拥有客房53套，房间的类型包括单人间、标准间、普通套间、总统套房。每间客房均配有现代化设施，独立中央空调，国际直拨电话，遥控彩色电视，迷您小冰箱等。客房价目表如下房间类型价格单人间188元普通房98元标准间（一部）188元标准间（二部）158元套房388元总统套房1588元钟点房60元/2小时80元/3小时康乐部分16康乐部分包括桑拿、美容美发、沙壶球。美容美发还有面部护理、SPA水疗这两个服务。会议部分会议室分为小型会议室和大型会议室，可以容纳近300人，拥有功能齐全的会议设施和先进的音响视听设备，并设有舒适贵宾休息室。商务中心商务中心内设商务洽谈室和独立电话间，为入住客户提供打字、复印、邮递、收入传真、宽带上网、电脑出租、票务订购等各种专业服务。五、本项目消费群体及购买群体分析本项目的消费群体根据本项目的市场定位情况，消费群体可由3大组成部分1、娱乐型消费者此类型消费者的主要目的是休闲、娱乐，多以年轻一族为主，他们追求时尚，提倡享乐主义，对消费价格并不注重。另外企业员工聚会、生日宴会等消费群体为辅。2、餐饮型消费者此类消费者所涉及的范围比较广，根据本项目所处的地段及周边环境的限制，消费群体主要为1）、各大中型企业的中高收入者172）、本地比较富庶的农民3）、本地政府官员及白领一族4）、各企业员工5）、商务办公或商务会议的出差一族3、商务会议型消费者此类消费者主要集中在企业领导阶层和政府领导阶层，各类型企业需求员工培训，商务会议等本项目的购买群体因为本项目必须整体经营，所以只能采取客户投资的形式出售，固主力购买群体都集中在投资者之中。购买群体主要分为以下几种1、外地投资者2、本地投资者3、经营户4、开发商原有职工本项目开发完成后，只能以整体经营为主，之后再寻求目标客户“投资商”出售本项目物业的销售方式。第三章本项目规划设计方案通力度假村现有设施包括一栋临迎宾北大道五层办公楼，园内有一栋二层别墅，一栋三层楼房。根据现有设施，以内取静外取闹的规18划原则，我们建议一、经营项目规划本项目可由2个小组团组成动态区域“娱乐新天地”静态区域“休闲后花园”1、动态区域娱乐新天地餐饮中心设置在临迎宾北大道的五层办公楼，建筑面积4100平方米，分为中餐厅、海鲜厅等。在原有办公楼的基础上加以改装，改造成别具一格的酒店式餐厅风格。娱乐中心设在现在的运输中心，建筑面积1000平方米，建议为二层建筑内设一楼啤酒屋；二楼KTV（KTV设置20个包厢）。洗浴中心紧邻娱乐中心，建筑面积1000平方米，建议内设桑拿、足浴、温泉浴场等。休闲健身中心在现在的仓库位置，建筑面积1000平方米，内设健身房、乒乓球、桌球、室内羽毛球场、露天网球场。2、静态区域娱乐后花园住宿中心贵宾房设在园内二层别墅，建筑面积4000平方米，现有2700平19方米，还需增建1300平方米。随着业务量的扩大，贵宾房一栋别墅满足不了发展的需要，建议再增建二至四栋别墅；标准间在园内三层客房的基础上再扩建，床位增加到可以满足人数在300人左右商务培训或会议的需求；商务中心建筑面积1500平方米。随着业务的扩大，建议再建一座三层楼房，满足不同会议的需求；内设大、小会议室、咖啡厅、商务中心、小型商场；注所有规划均遵循“外取闹、内取静”的主题定位原则1、建议烧烤花园包装成一个大型的休闲，娱乐花园，取消所有烧烤设施；2、池塘四周增加一定量的休闲椅，以适当的绿化做衬托；3、建议动态区域和静态区域之间采用一条绿荫小道来隔离，形成动静之间的区分带，以次来点缀“通力度假村”。此三点可作为娱乐的配套设施，让消费者刚从兴奋的娱乐世界中出来又进入另外一种大自然的清幽世界，以“休闲后花园”给消费者带来情感上、精神上的享受。除以上各经营项目之外，本项目中还应规划部分职工用房、办公用房、其他配套设施用房、项目道路交通规划本项目依旧采用原有的道路体系，主干道不变，在活动中心和洗浴中心处可各开一条支路，项目外围可用围墙维护，动、静区域之间20规划出一条绿荫石子小道，体现出一种幽静的环境。、停车位按照本司的操盘经验，对一个以餐饮、娱乐为主的商业项目来说，停车位有着举足轻重的作用，只有设计大量的停车位，才能满足不同层次消费者的需求。综观南昌市的各大餐饮消费场所，均有停车位不足的现象，而直接导致的后果是大部分客户在外等候，或者另寻他处。本项目停车位也将是一个重点，建议在餐饮中心和娱乐中心规划出适量的户外停车位，娱乐中心还可考虑增设地下停车位；另外住宿中心和商务中心也规划一处外停车场。四、本项目绿化及相关配套项目绿化主要集中在原烧烤园现在的“娱乐后花园”，花园基本保持原有设施，增加适量的景观建筑小品及其他的树种。相关配套大致包括职工宿舍、办公用房、配电间等。第四章项目投资分析一、项目要点1、总用地面积579亩38600平方米2、建筑面积12600平方米1）娱乐中心建筑面积1000平方米（一栋2层）2）餐饮中心建筑面积4100平方米（现房）3）洗浴中心建筑面积1000平方米（一栋2层）214）休闲健身中心建筑面积1000平方米5）商务中心建筑面积1500平方米（一栋3层）6）住宿中心建筑面积4000平方米（其中2700平方米是现房）7）室内停车场和室外停车位待建面积总计5800平方米，已建面积总计6800平方米二、项目工程进度和实施计划本项目分2个阶段进行，总工期为一年半。第一部分为动态区域（包括娱乐、餐饮、洗浴、休闲健身中心），预计10个月完工；第二部分为静态区域（包括商务、住宿中心、室内停车场和休闲公园），预计6个月完工。最后2个月修建项目规划路和做好项目绿化与其他的配套工作。三、投资估算1、开发成本（1）本项目土地成本因为本项目土地为开发公司单位所有，所以开发成本中相关的土地成本和前期费用可以忽略不计。（2）建安工程费A土建及外墙装修部分600元/M25800M2348万B水电工程部分A10348万A、B两项合计3483483828万元（3）基础设施建设费（道路、园林、室外供水供电、排污系统等）A10348万22（4）内部装修费用700元/M212600M2882万元（5）设备及安装费用娱乐中心建筑面积180万元餐饮中心建筑面积100万元洗浴中心建筑面积130万元休闲健身中心建筑面积80万元商务中心建筑面积50万元住宿中心建筑面积80万元共计180100130805080630万元注（其他职工用房、办公用房及其他配套设施均包括在内）（6）开发期间税费（2）（4）（5）2（3828882630）238万元（7）不可预见费因为本项目没有土地成本，不可预见费为前期费用中被忽略或应急的部分，预计为100万。以上（1）（7）项合计为3828882630381002033万元2、开发费用（1）管理费取开发成本中（1）（5）项和的2（3828348882630）2386万元（2）销售费用广告推广费一般情况为销售收入的1，但本项目为不外售项目，即不能明确预计广告推广费的数量，根据本司经验，可粗略估计为50万左右。23（3）财务费用我司建议投资商采用银行贷款的方式融资，贷款1000万，于项目开工一年后偿还，利率取目前住房商业贷款利率，年利率为5580，所以一年后利息为1000万5580558万。总开发费用为（1）（2）（3）386505581444万元开发成本与开发费用总计2033144421774万元即总投资费用为21774万元。开发成本与开发费用总汇序号项目名称金额（万元）合计（万元）1开发成本203311土地成本无12前期费用无13建安工程费382814基础设施建设费34815内部装修费88216设备及安装费63017开发间接税费3818不可预见费1002开发费用14442421管理费38622销售费用5023财务费用5583合计21774四、招商费用预算本项目为建设开发完工后就必须投入经营的项目，所以在建设开发期间，必须同步开展招商工作。招商费用初步预计为100万元五、经营收入估算根据市场预测，估算如下名称容量（万人）消费标准（元/人）预算年收入预计年收入娱乐中心410040040070280餐饮中心107070070070490洗浴中心107070070070490健身中心55025025070175商务中心75035035070245住宿中心7704904907034253总计432023万元营业费用、1、管理费按营业收入2计算20232发4046万元（2）餐饮成本费按餐饮收入的30计算49030147万元（3）建筑折旧按残值率为5计算，均按30年的使用年限。6800M2700元/M2（600700）元/M25800M24767451221万元残值率总额1221561万元每年折旧额（122161）/3039万（4）设备折旧按残值率为0计算，年限均按5年计算设备费用总额为630万元每年折旧额为630/5年126万元（5）人员工资按200员工，每人每年12000元计算人员工资总额20012万240万元（6）水电费按100万元每年计算（7）营业收入税金及附加取营业额的55税金总额2023551113万元营业费用总额（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）26404614739126240100111380376万元营业利润总额营业收入总额营业费用总额202380376121924万元所的税202333668万元（取营业收入的33）税后利润1219668539万元税后投资回报率税后利润/总投资额539/217710025投资回收期总投资额/税后利润2177/5394因为本项目是在建成经营后才能得到相应的产出，以上计算的投资回收期指项目获得产出后的回收期，而本项目的实际回收期还应与开工后的建设期相加，所以本项目的实际回收期为15455年第五章项目风险分析项目最后的胜率取决于各种因素，风险因素是我们评估一个项目的必备因素。通力度假村的风险因素是复杂的，综合各种因素，我们认为通力度假村项目主要存在二大方面的风险。一个是项目整体风险；另一个是经营开发项目的风险。项目整体风险分析1、度假村概念经营的风险27度假村虽然是我国休闲娱乐行业的一种全新的经营业态，但实际经营情况并不理想。无论是沿海开放地区还是内地，度假村的开发如火如荼，但经营业绩每况愈下。客观分析，各种以度假为理念的休闲娱乐项目面临着巨大的市场风险。度假村虽然是一种先进的、全新的经营业态，但是和我国居民的人均收入、消费观念、消费习惯、人口素质有很大的差异。度假村虽然经营业态超前，但从目前情况来看，仍然属于短期经营阻力较大的经营品种。目前，从理念上分析，度假村已经在消费者心目中存在着较大的消费心理阻力，这是我国国情和居民消费习惯形成的。2、综合性、多项目的休闲娱乐中心的经营风险通力度假村的定位是综合性的、多项目的休闲娱乐中心。虽然通力度假村有经营项目的规模优势和业态发展的前瞻优势，但是从南昌休闲娱乐行业的具体情况分析，综合性的、多项目的休闲娱乐中心存在着一定的市场风险。我们通过市场调查，发现南昌市民对综合性、多项目的休闲娱乐中心的认知情况还有待认可。从另一角度分析，第一个吃螃蟹的有巨大的市场利益，同时也存在着巨大的经营风险。经过我们的调查，南昌市很多综合性的休闲场所在经营业绩上并不十分理想。从通力度假村项目上分析，这一综合性的、多项目的休闲娱乐中心在理念上是超前的，但是这一超前的经营理念能否为南昌消费者所接受，存在着市场风险，有待市场的考验。283、来自同种经营形态的竞争对手的竞争风险在风险因素中，来自竞争对手的竞争风险是始终存在的。通力度假村虽然重视前期的策划和定位，虽然在理念上较领先，但是休闲娱乐行业的经营形态并不是具有唯一性的、不可复制的，行业对经营理念的模仿和复制超过其他任何一个行业。所以我们认为，通力度假村理念和经营策略的实行，很快就会引起竞争对手的跟风和模仿。我们预测，通力度假村开业以后，南昌市会涌现很多大型的、综合性的休闲娱乐中心，会出现一个大型休闲娱乐场所的经营高潮。4、项目整体经营水平的风险对于一个大型休闲娱乐项目，策划和经营是决定项目成功的关键。经营和策划是属于同样重要的因素，策划侧重于前期的定位，而经营侧重于后期的专业化经营水平和经营质量。在通力度假村项目策划工作中，必须把经营意识提前灌输到经营者脑中。重策划而轻经营是一种可怕的经营风险。深圳著名的主题公园锦绣中华、世界之窗、欢乐谷，其主体投资者是深圳华侨城集团，这个项目在立项之初投资者华侨城集团并无主题公园的经营经验，但华侨城集团一开始就把经营工作提高到一个战略高度，在自己没有任何经营业绩的情况下，果断引入战略性大股东香港中旅，借鉴香港中旅在行业上的专业操作经营，使得这三大主题公园在项目经营过程中保持着专业的高质量的经营水准，从而保证了三大主题公园优异的经营业绩。29在前期的市场调研中，我们发现南昌市第三产业的整体经营水平还处于初级水平，目前休闲娱乐行业的经营专业化程度和沿海城市相比有很大差距。差距一方面来源于经营意识，另一方面来源于经营的专业化。我们在通力度假村的前期策划中认识到通力度假村的经营是现实的风险，它的风险甚至大于策划的风险。我们看重策划但是我们更重视经营水平，我们的经营目标是使通力度假村成为南昌市经营水平最高的、最专业化的休闲娱乐场所。5、经营团队的风险在风险因素中，人的因素也是现实存在的。在很多休闲娱乐项目中的可行性分析中，大多数经营者只重视市场风险和经营风险，但是忽视经营团队的风险。在商业计划的执行过程中，团队因素必须引起我们的关注。一个优秀的经营团队，能最大限度地降低项目的风险；而一个平庸的团队，是项目的风险所在。深圳五星级酒店彭年酒店的老板于彭年，在经营彭年酒店的历程中，感觉到要提升酒店的经营水平，必须要构建一个专业化的经营团队。在这一思想的引导下，于彭年果断斥巨资引进希尔顿酒店管理集团，给酒店带来了代表国际酒店经营水平的经营团队，使彭年酒店在深圳的高档酒店中生意蒸蒸日上。经营开发中各经营项目风险分析301、餐饮中心风险分析通力度假村的整体定位是以餐饮为主的都市休闲度假村，因此评估餐饮中心的风险是整个风险评估中较为重要的环节。我们认为通力度假村餐饮中心最大的经营风险是经营水平的风险，建议聘请专业的餐饮管理公司介入进行专业化操作，尤其是经营海鲜部分的酒店要更加提高经营水平海鲜部分也存在着业态经营风险，虽然通力度假村提出平价海鲜的经营风险，但从南昌海鲜酒店的经营状况分析，整体的定价较高，市场反映不甚理想。同时平价海鲜的经营理念是否为南昌市民很快接受，也是一个风险。2、娱乐中心风险分析通力度假村的娱乐中心由KTV和酒吧构成。经过调查，这两种业态是目前南昌娱乐行业的主流。我们认为来自竞争对手的风险