某商业项目（服装商业中心）规划及招商方案

某商业项目（服装商业中心）规划及招商方案山西太原鸿金宝商业项目服装市场规划方案声明ATTENTION本商业规划是在经过太原本地市场调查的基础上制作完成的，在实施过程中亦将根据实际情况进行有限的变动本商业规划中的商铺分割情况将根据原设计院要求、工程实施情况而定，所有该数据仅为参考数据不作定论用本商业规划属于商业，其版权为制作单位，若收件人与本案无关应及时退回，收件人应视同公司保管未经制作单位核准，不得将本商业规划复制、拷贝并以任何形式散发，制作单位有权维护本商业规划案所有权合约中约定的有关市场调查及商圈报告、业态业种配置等均在本规划中用不同形式出现表述仅此不再另行加述自收件人收到本案之日起，视同执行上述声明，所有声明在收件之日起自动生效第一篇太原概况报告第二篇本案商圈调查第三篇本案商业定位第四篇本案商业规划第五篇商业管理概述第六篇周边引导环境第七篇招商推广策略第八篇本案财务分析太原市概况调查报告城市概况太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会，始建于公元前479年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。地理概况太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁山屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足行政概况太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，493个社区居委会，54个乡、镇，1285个村民委员会，1805个自然村。全市总人口为34130万人，其中常住人口31531万人。人口结构全市十县（市、区）总人口为34130万人，全市文化人口占总人口的953，每万人中拥有大专以上文化程度者为1201人，目前，全市014岁人口占总人口的198，1564岁人口占总人口的734，65岁以上人口占总人口的68，有逐步向老年型社会发展的趋势。全市男性人口为1638万人，女性人口为1515万人，性别比例为108100。经济概况太原是我国建国初期的工业基地，经过50年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。2001年，全市国内生产总值达到38440亿元，比上年增长103，第二、第三产业增加值分别比上年增长110和116，增长速度均高于全国和全省平均水平。三次产业比例为37495468，全市人均GDP为12319元。太原市人民每日为国家创造GDP105亿元，创造工业总产值127亿元，农业总产值639万元，生产原煤67万吨，钢8410吨，发电量32万千瓦小时，为全国经济发展作出了积极贡献。交通状况山西省现有公路3万多公里，有铺装路面里程约占84，其中一半多为高次高级公路，基本建成了以太原、大同、长治、临汾、侯马等地为中心。联络邻省保底、邯郸等地和本省各市县及95以上乡镇的公路网。有国道8条、联系省内外的干线公路10余条，其中有二连浩特至河口的纵向国道干线，以及北京太原昆明的108国道、呼和浩特起经本省至广西北海的209国道等。太（原）石（家庄）高速公路已建成正式通车。商业贸易全市共有商业网点40546个，其中批零贸易业和餐饮业为26493个。在商业网点中，有综合商厦39个，超市160个，集贸市场331个，餐饮业5604个，服务修理业8288个。营业面积总计354万平方米。从业人员242万人，其中批零贸易业155万人，餐饮业38万人，服务修理业49万人。全市社会消费品零售额16113亿元，近几年来，太原市注重网点布局、商业业态结构调整，各类新型商业业态应有尽有。各类综合商厦、超市、连锁店、便利店、专卖店达4231个，占全市商业网点的104。城市建设太原市大力实施积极的财政政策，加大投资力度，调整投资结构，投资规模继续扩大。全社会固定资产投资完成12271亿元，其中基本建设投资4957亿元，更新改造投资3864亿元，房地产开发投资2114亿元，其它固定资产投资1336亿元。按产业划分第一产业完成投资416亿元，第二产业完成投资5703亿元，第三产业完成投资6152亿元。城市居民住宅条件得到改善。全年住宅投资额2983亿元，住宅竣工面积35328万平方米，全年竣工的经济适用房52万平方米。人均居住面积由上年的1013平方米提高到1055平方米。人民生活全市城乡居民的收入水平据抽样调查显示，太原市城镇居民年人均可支配收入从1980年的451元，增加到2001年的6500元；农民人均纯收入也从1980年的156元增加到了2001年2738元的水平。在城乡居民收入水平显著提高的同时，居民家庭各项支出稳定增长。2001年，太原市城镇居民年人均消费性支出5165元，农民人均消费支出1595元。居民消费结构发生明显变化，城乡居民一改过去以吃、穿为主的单一格局，呈现出生存资料支出比重减少，发展和享受资料支出比重提高的新趋势。2001年城市居民家庭恩格尔系数为339，比1980年下降近20个百分点。城乡居民生活水平不断提高，截止2001年末，每百户城市居民家庭拥有彩电117台，洗衣机95台，电冰箱柜103台，家用电脑14台，空调器7台，家用汽车07辆，移动电话21部。每百户农民家庭拥有自行车144辆、摩托车19辆、轿车2辆、缝纫机62台、电视机93台、电冰箱27台、洗衣机59台、照像机10台，电风扇49台、空调1台、家庭影院14套，家用电话31部、太阳能、电热淋浴器3台。居民居住条件不断改善，居住面积逐年扩大。城市人均居住面积由1980年的470平方米，提高到2001年的1055平方米，增长124倍。城市中有90的家庭住上了单元配套住宅，其中有三居室及以上住房的户占253。在住房面积增大的同时，自来水、煤气、暖气、卫生等住宅配套设施也得到完善。农村居民人均住房面积高达2620平方米，其中钢筋混凝土及砖木结构面积占到91。太原19992001各项主要经济指标情况总人口（人）国内生产总值（万元）农林牧渔总值（万元）工业总产值（万元）一般预算收入（万元）一般预算支出（万元）城乡居民存款（万元）社会消费总额（万元）城乡固定资产（万元）全部职工数量（人）1999350114431800001146623813354203277227313394310013617418710688949442000349749334653051225313764796214828245873419630014775169933868626662001341301738440251199884193858241578297391470190016113221169274836041华北经济圈报告简述山西是华东、华南和西南等区域连接“三北”（东北、华北、西北）地区的枢纽地带和商品流通中转站，是中国北方著名的商品集散地，是华北经济圈的核心。山西地处河北、河南、陕西和内蒙古自治区之间，是环渤海经济圈的中心，是连接中西部地区的传送带，而在国家“十五”全国城镇发展布局规划中，太（原）大（同）侯（马）被列为省城城镇发展的核心，这也为北京到石家庄到太原再到西安这条经济带的形成挑起了重担。华北要想在全国经济中占有一席之地，不被边缘化，加强区域间的经济合作是必然选择，推进华北区域经济一体化已迫在眉睫。而山西在此间扮演一个特殊的角色。山西是能源重化工基地，是能源的储备站，为区域经济整合奠定了良好的基础。目前，华北经济一体化发展存在诸多困难。首先是区域之间各地市场整合还存在许多制度障碍，没有一个行之有效的改革。其次在对外开放不断深入的情况下，各地都在盘算着自己一亩二分地的收成，没有从整个区域协作分工角度来考虑如何整体与国际经济接轨。另外，从行政角度分割区域，造成了利益冲突和对某一有限区域资源的竞争，也导致了区域之间重复建设、产业雷同、资源浪费等问题。山西、河北、内蒙经济实力较差，产业结构低级化，经济粗放型增长仍未从根本上改变。因此，山西应当尽快启动该地区经济一体化进程，破除区域经济发展的壁垒，立足各自优势，以市场配置资源为基础，推动区域一体化，与己与人都是有利的。山西高速公路及信息网络的建设将缩短华北区域间的时空距离，有利于区域间的流动，有利于打破市场分割，发展大商业、大流通，形成与高速公路为动脉的经济带。现在山西已建成了大运、太旧、原太等省内及跨省高速公路，山西有条件依托这些公路，以太原为中心，整合资源，加快环华北、西北地区现代物流体系建设，做好与京津交通信息网络体系的对接工作，实现物流运作一体化、信息化、高效化运营。太原商业情况调查报告简述太原，自古以来就是我国北方重要的商贸集散地。因精于经营，太原人曾赢得了“晋人善贾”的美誉。晋商因“善殖利于外”，纵横驰骋于四方，在商界称雄达五百年之久，成为中外商业史上的珍闻罕事。“九五”期间，全市社会消费品零售总额连年增长，2000年达到1478亿元，比“八五”期末981亿元增长507，年均递增82。2001年、2002年全市社会消费品零售总额分别实现1611亿元和181亿元，增幅分别为91和123，“十五”期末预计完成248亿元，年均增长10。作为城市经济的重要组成部分，商贸经济充分反映了太原经济的繁荣发展和综合实力。截止2002年底，全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点103个，人均营业面积已达08平方米，从业人员达224281人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。与此相适应，商业建设管理也取得了令人欣喜的成绩，商业网络规划格局已经形成，“一主三副”（以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群体为主中心，三副是以下元、尖草坪、长风街与亲贤北街、朝阳街服装城为副中心）及“三级商业群”（一级是市级商业中心，二级是区域性商业中心，三级是社区商业中心）进一步完善。各类商品市场辐射功能不断增强，一批上规模、上档次的商业网点项目正在建设和筹划之中。地方性法规太原市商业网点管理办法于1992年颁布实施，并于2000年9月修定，为今后商业建设管理奠定了坚实的法制基础。经过近十年的历程，太原的流通产业步入业态创新、经营方式创新的新阶段。新型业态中连锁超市、专卖店、物流配送、电子商务等蓬勃兴起。首先，连锁商业从无到有，蓬勃发展，推动了传统商业的改造，催生了大型超市的建设，促进了现代流通业的发展。到2002年底，全市共有限额以上连锁公司（总店）18个，其中零售连锁总店13个，餐饮连锁总店5个，从业人员12万人，营业面积266万平方米，门店数338个，年销售总额239亿元，其中零售总额达201亿元，占全市社会消费品零售总额的111，市场份额比上年增加了22个百分点。其次，部分商业企业实行了强强联合和重组，壮大了规模。年销售额上亿元的商场达12家。华宇购物中心、五一百货集团、美特好、燕兴商场、服装城、桥西综合批发市场年销售额达5亿元以上。华宇集团以年销售7亿元以上进入全国商业销售百强企业，唐久超市进入了全国连锁超市百强。天龙集团成为三晋第一“商业”股。再次，一批社会民营商业企业以科技为先导，积极发展现代流通。新技术、新设备开始在各商场和连锁便利店广泛应用和推广。华宇购物中心率先建立了大型商业计算机网络。美特好等商家开始尝试电子商务。整个流通业的科技含量和现代化水平不断提高。2000年底，全市国有和集体经济的商业网点比1995年分别减少了479和745。非公有经济商业零售额逐年增加，从2000年到2002年分别实现933、1057和1242亿元，市场份额比上年分别增加了20、25和31个百分点。2002年餐饮业继续呈现较高的增长态势，全年营业额2552亿元，比上年增长13。2000年2002年，餐饮业实现的营业额在社会消费品零售总额中的比重分别为97、135、289。比重不断提高，地位和作用日趋显著。社会经济的稳步发展，消费能力的不断提高和行业规模的扩大，企业开拓与创新能力增强，世界连锁餐饮业巨头肯德基、麦当劳的进入等，都有力地促进了太原市餐饮业的持续快速发展。个性化消费日趋明显，经营特色更趋突出；家庭私人消费比例继续攀升，节假日市场更趋红火。太原服装业调查报告简述服装已成为现代生活中不可缺少的装点时尚生活的元素，服装市场也由此比比皆是。全国各地不断涌现出不少各类独具特色的服装批发市场，规模大小不一，品类齐全。如今在山西，众多服装批发市场如雨后春笋不断涌现，服装服饰集约化产业链正在获得稳步发展。时下，山西太原已成为国内内陆地区又一大服装、服饰批发集散产业化基地。在山西太原市的朝阳街，一共坐落着大小20余家服装批发、零售市场，这对于一个重工业城市而言是非常难得的。难得之处就在于地处内陆却有如此大规模的客户群。进取精神所谓“天下熙熙皆为利来，天下壤壤皆为利往，夫千乘之王、万家之侯、百室之君，尚犹患贫，而况匹夫编户之民乎。”由利益而起动的进取精神，是明清山西商人鏖战于商场的精神动力；敬业精神晋商的敬业精神，也是常为人所称道的。正是在这种悠悠历史长河所沉淀出的商业奇迹神话的映衬下，让山西太原的服装服饰集约化产业链得到了更大的发展，让坐落于太原的众多服装批发市场形成了名副其实具有真正战略意义的服装批发集散产业化基地。本章小结宏观范畴作为中国经济规划区之一的华北经济圈，山西省有着得天独厚的地理优势，随着交通网络的建设和发展，以太原为中心的经济辐射能力可以远及内蒙古、河北省、陕西省、河南省等地区，辐射人口超过2亿，其经济潜力不容忽视。国家重视华北经济圈的发展，以宏观调控方式在规划整个经济圈，这使山西对外形象不限于煤炭大省的口号，其将利用特殊的地理位置大力发展其它经济。作为山西省省会太原，又将是这个经济圈中的重中之重，为本案提供了一个良好的商业大环境。微观范畴太原作为山西省会城市，是政治、经济、文化等的中心，是山西省煤炭资源对外联系的主要窗口，也是商贸、经济等的中心城市。人口结构整体趋于年轻，居民收入逐年快速成长，家用电器每百户拥有量均在山西省属于第一位。根据太原市政府对太原商业情况的发展报告表明，近年来，政府对太原市的商贸发展有着良好的扶持政策，社会中对零售、餐饮、娱乐等的投入在大量增加，商业面积也在逐年递增，零售批发的业绩快速上升，这使本案的外部环境有着非常良好的推进作用。商圈范畴根据对太原市服装城的调查报告显示，朝阳街已经从原有的地摊式小商小贩发展到现在具备整体规模的商圈，其功能辐射力已经超出山西本省的范围，大量外地客均在该商圈形成采购、销售、物流的习性，同时根据市政府的经济报告表明，政府仍然在加大其功能范围，并在未来一段时期内大力改造其周边环境，使本商圈更加规模化、规范化。本案可以说在目前阶段占据了天时和地利的优势，其时机不容错过本案商圈调查报告调查时间2004年4月商圈范围朝阳街沿线为主调查对象沿路静态调查、随机和特定性对象问卷调查、原公司（售楼及开发商）人员调查问讯等调查方式原由图纸及资料、抽样问卷调查、现场拍照分析等调查人员由上海天擎置业营销策划有限公司派驻人员实施抽样问卷数量商圈供应商问卷214份销售部人员随即调查4人与董事会成员进行讨论例会3次供应商小型座谈会18次本案商圈的平面示意图朝阳街平面示意图商圈细分调查内容（一）1、本商圈内步行人流基本从建设路进入的为主，由于前段路面狭窄，故人流相对拥挤，多数人流是通过交通工具进入本商圈，因为公交站点的关系，集中在以圣亚开始至精品结束这段人流相对密集，而且本段是业绩良好的几大市场的集中地段。2、本商圈的经营业绩良好的为圣亚和精品，二店的位置分别位于该路段的中部和后部，从业绩上讲，并没有因为地理位置的先后而产生差异，由于可见本商圈主要消费群体将是以中低段商品为主的（精品为例），中偏高商品为主的（圣亚为例）一般。租金、人流、业绩比较示意图3、本商圈租金状况没有因为地理位置的先后而有差异，也没有因为人流因素的多少而有差异，只是在根据自己经营状况的好坏，随行就市的调整租金价格故本商圈无法采样获得平均租金价格，这在内地或其它城市实属罕见的状况，故本案在宣传抄做和招商经营上将需要突显优势。商圈细分调查内容（二）1、本商圈南北人流差异较大，由于南面多集中与服饰类商品和其它消费类商品，相对人流较大且集中。北面为服务类商品较多，如电信和联通的营业所、银行、美容等，人流少于南面，这为未来将人流引入北面本案的主干道双塔北路带来一定的难度。2、本商圈由于是前往高速公路的主要干道，进出车流密集，交通严重拥堵，在节假日表现尤其明显，鉴于批发市场的独有特性，采购完商品的消费者利用三轮机动车等简易交通工具进行短途驳运也是造成该路段拥堵的主要原因。经了解，该路段有可能在未来改建成步行街，车流将被堵截在朝阳街二端，双塔北路将拓宽打通，此为本案的交通车流带来一定的帮助。商圈细分调查内容（三）顾客和供应商的问卷调查内容汇总1、对于鸿金宝项目如果您要进驻所考虑的条件是什么本项调查结果1、受租金和物业费的需求占主要因素，一般经营者认为只要租金和物业费取费合理将是进驻本案的主要原因。2、管理团队也是本项调查的主要因素，经营者现对现有市场的经营状况反应情况一般，只是认为是常规的物业管理，当然此也受到经营者基本素质较低的因素干扰，对此方面的建议程度一般。3、停车场的需求在本项调查中也占有一定的比例，故本案在规划中必须考量停车场的需求，包括机动车和自行车，另外对于短途驳运的人力或机动三轮车的停放也是非常重要的。4、停车场部分在现有商圈的所有商场几乎都不具备此条件，由于本案后面尚有5亩空地，可以考虑在此上第一期以停车场形式出现，一来可以将停放的车辆进行统一管理，避免本案前广场由于车辆人流混杂造成拥挤，二来派驻少量人员进行有效管理，为商场增加一部分客观的收入。2、您希望鸿金宝内部装修以后能达到一个怎么样的水平本项调查结果1、本项调查中显示对于商场的装修希望能够并超越现行圣亚的标准，随着人们生活水平的提高，在购物期间不但要求享受好的商品，同时也需要有好的环境来支撑。2、虽然精品商场在本商圈中的业绩和租金是最高的，但由于受到大楼主体结构的影响，在其基础上再做改造的机会不大，压抑、拥挤是目前反应最为强烈的，更多的受访希望能够拥有一个和圣亚相雷同或高于其环境的商场是最好的。3、受访者中对于本案大楼外部的装修也很重视，由于本案离主商业街尚有100米的距离，但楼体高度较高，比较容易在路口看到本案，如果有醒目的大楼外观将有利于提升人流进入商场的机会。4、本案现有外观设计具有比较现代化的气息，充分利用商场外部灯箱广告可以收入相当的广告收入，另外由于商场现有格局为统一分割的小铺面，相应的公共面积少，在本案场内的公共广告可以利用闭路电视系统，以电视广告的形式出现，此可与本案在做背景音乐系统时同时完成。5、商场基本照度要求达到400500勒克司/平方米，灯具可以采用节能型桶灯或隔栅灯，天花板可以采用局部造型设计和施工的石膏板材料，这将会成为目前商圈内所有商场中最漂亮和美观的室内空间。3、您对现有太原市场的物业或经营管理感觉如何本项调查结果1、非常不满意现行商场的物业管理，认为基本上不存在什么管理，仅仅是收取管理费用的单位。2、在所有评价中，相对对于圣亚的管理评价比较高，对于东方红、朝阳等商场的管理评价几乎为零。3、认为有个管理良好的经营团队是非常重要的，这也将是取决于供应商进驻本案的一个相对重要的考量环节。4、针对商场的内部管理是非常之专业的行为，是一般的物业公司所不能具备的功能，其不但要求具备常规物业公司的保安、维修、清洁等功能，同时也要具备商业的经营调整。由于商场的经营是在调整中不断提升的，在一期即使完全招商成功的基础上，仍必须具备有20左右的面积作为调整用，故经营期间所谓的物业公司或商管公司都必须肩负起商业调整的功能。5、对于太原已经成熟的批发市场商圈朝阳街，现有在该商圈经营的厂商已经经历了本商圈若干年的变化，商业概念和经营理念也日趋成熟，对于有经验的商业管理的需求也是越来越大，在本项调查中不难看出他们对好的经营管理团队的需求是十分强烈的，这也可以作为日后本案的商业炒做中的一个重点。4、如果鸿金宝以后由上海的专业管理公司统一管理经营您对此有意愿吗本项调查结果1、感兴趣和非常有兴趣的占主要，认为上海管理公司能够带来先进的理念和管理方式，同时也比较崇拜上海公司，认为上海是国际大都市，不但操作规范而且概念先进，这对于本案未来长久良好的经营将是非常重要的。2、也有对上海管理公司的介入表示犹豫的，理由为“外来的和尚一定好念经吗”，这需要在后期宣传上加以弥补和解释，毕竟此类反应的受访者不多。3、对于统一经营和返租的客户凡响不同，对于已经购买商铺的业主而言，只要有好的商业抄做题材，他们是十分希望通过自己的方式来找到后期的经营者，这样他们认为可以收到比预期更高的回报，但若此项比例过大，亦将造成未来商场内部统一管理的难度。4、在调查期间接触的部分业主或经营者中，也有较多比例的人希望进行统一经营和管理。5、强化商场统一经营管理是未来商业抄做中的一个重点，所有商品都具备其一个共同的特性，即商品与商品之间是可以相互补充从而达到112的效果，以独立但店经营的商品，不但需要投入庞大的广告费用或促销费用，同时常规品牌的产品是难以成系列的，在顾客的购买行为中产生美中不足的感觉，5、现有的租金和物业费您承受能力如何本项调查结果1、目前对于现行商场经营者来说，现有租金和物业费还是可以支撑的，如果真的生意好或管理特殊的话，哪怕再稍微高一点问题也不是很大，最终取决与自己经营的商品能否赚钱。2、对于外力在太原的经营者来说，现有租金有点偏高，全年只能赚个23万元并不是他（她）们的期望值。3、物业费的异议不大，在4555元/平方米/月的标准是能够接受的程度，尤其是本案是个新开业的商场，收取此标准的物业费能够理解和接受。4、对于物业费的包含内容基本有共识，对于特殊业种，如黄金珠宝、烟酒等希望商场在申办执照时需要申请此类经营内容。5、对于有免租期非常欢迎，没有过多的指望半年以上的免租，但是有23个月的免租是完全且非常强烈的能够接受的。6、本案由于偏离主商圈100米，又是一个新兴的商业设施，由于之前在销售过程中没有强调本案的商业题材，在调查中绝大多数的厂商对其一直抱有观望的态度，故在商业规划推出之后，不但要重点强调其商业题材，同时由于本商圈为量贩型商圈，价格竞争优势也将突显，以初期一个低租金介入市场，在短时间内快速招商成功，聚集人潮，提升商业附加值，是未来经营的一个重大策略。6、来您这边购物的外地人多还是本地人多本项调查结果1、来本商圈的本地人流比较多，多为零售形式，批发的主要产生在以太原为中心周遍的地县市内，尤其是榆次等地的人群号称平均每天有近1万人在本商圈购买。2、对于省内其它城市的购买人群，一般集中在周末或节假日为多，平时此类人群偏少。3、本地为数不少的消费者在柳巷商圈看中的款式服装，一般在本商圈找到类似的服装购买，由此可见本商圈购买的消费群体尚属于中档偏低的。7、您对于鸿金宝项目是否看好本项调查结果1、在圣亚经营的厂商比较不看好，当然圣亚的厂商均为温州为主的拥有经营权的经营户，在临近商圈同时开二家店的机会不高，另外圣亚为产权和经营权对接模式，自己经营自己购买的商铺的积极性等远高于本案对外租赁的积极性。2、除圣亚以外的经营者对本案的商业程度了解不高，仅认为本案是个房地产项目，至于未来的经营内容等几乎一无所知，但多表现为如果管理好、租金物业取费合理还是会考虑的，这对本案在规划定位后的商业抄做要求非常高。8、您认为本商圈还缺少一些什么业种本项调查结果1、由于目前经营者的经营理念和文化程度的关系，本项数据相对模糊，但在与经营者沟通期间，多数反应对于餐饮的需求比较强烈，另外反应在对儿童用品市场、化妆品市场、运动休闲类产品市场的需求也是有的。商圈细分调查内容（四）东方红商厦楼层业种状况一楼皮鞋、皮具，二楼皮鞋、皮具三楼男装、女装厂商来源本地占多，商品主要来源于浙江、江苏、上海内部简单装修，客流少主营皮鞋、皮具，皮鞋、皮具价格带40元280元，现在经营状况不理想租金在12元/平方米/天，基本没有品牌形象，批零兼顾商场准备调整重新招商，预计好的铺位租金35元/平方米/天，差的铺位25元/平方米/天朝阳服饰城楼层业种状况经营业种为服装、床上用品、童装、化妆品厂商来源本地占多，商品主要来源于太原周边地区内部装修简单光线昏暗，客流很少，业种搭配混乱，部分电梯停用，经营状况较差租金只有046元/平方米/天，内有多数铺位转让，多数经营户欲撤出龙马服装批发市场总经营面积四层约9916平米费用管理费500元/月/户空调费100元/月/户工商费40元/月/户买断经营租金12元/平米/天至18元/平米/天经营业种男女装（基本无楼层业种分配）价格带20元至150元圣亚品牌服饰广场楼层业种状况一楼皮鞋、皮具、服装金利来、查理王二楼男装圣达菲金豪威三楼男装柏士德梦特娇四楼女装嘉彩伊莎贝尔五楼女装丽丹尔拜丽德六楼女装、童装卡芬妮娇兰厂商主要来源于浙江温州，商品主要来源杭州、温州、海宁、桐乡、温岭、永嘉、乐清、义乌商场内部购物环境较好，物业费65元/平方米/天，租金458元/平方米/天品牌形象较好，四、五、六楼客流多，皮鞋、皮具价格带40元300元，女装价格带30元380，男装价格带39元1300元一楼皮具1096平米、皮鞋275平米、男女装846平米二楼至六楼每层经营面积约2346平米六楼现在童装已撤，准备上七楼太原精品服饰城楼层业种状况一楼男装、男士单品二楼男装三楼女装四楼女装五楼女装六楼女装七楼精品服装厂商主要来源于本地，商品来源浙江、江苏、上海及太原周边地区租金平均为1345元/平方米/月，物业管理费45元/平方米/月，空调费10元/平方米/月内部装修一般，商品档次中低档，铺位面积1225平米，电梯直达六楼，客流基本从六楼向一楼流动单层经营面积约3500平米一楼、二楼经营男装约7000平米三楼至七楼经营女装约17500平米吉美名品服饰广场楼层业种状况一楼内衣二楼男装三楼女装四楼牛仔五楼牛仔厂商主要来源于本地，商品来源浙江、江苏、上海、天津、石家庄及太原周边地区租金平均为17元/平方米/月，一、二、三楼物业管理费35元/平方米/月，四、五楼物业管理费每年一万商场装修一般，档次中低，客流少义乌小商品市场文具、床上用品、家用五金、小家电、音像制品、工艺礼品、化妆品、体育器材、地方小吃，厂商主要来源于本地，商品来源浙江义乌，无装修，客流较多商圈细分调查内容（五）商圈顾客购买行为特性1、本商圈主力购买人群是以批发形式为主的购物群体，批发形式相对占主导地位2、批发行为时间多发生在上午630900以前，之后的时间多为零售为主，一般商场营业时间多在7001900范围，商圈整体没有所谓的夜市商圈顾客购买趋向特性1、本商圈顾客在购买商品时只要选择商场形式的商铺进行购买，选择沿街商铺购买的人群相对比例较小2、在商场购买的特性反应购买者对商品的品质保证等需要比较强烈，沿街铺面的商品总体档次较低，购买群体多多为低收入者或外地人群3、沿街铺面可供选择或购买的商品种类较少，这也是多数顾客在商场购买的主要原因商圈内商品价格档次特性1、作为批发为主的商圈，商品总体以中档和中低档为主，包括餐饮部分的消费，无法支撑有品牌的餐饮店，快餐也是很少有人选择2、对于本案未来的商品价格定位理应以本商圈的商品档次特性为参考，以中大档和中档商品为主3、多数调查群体认为圣亚是该商圈中商品档次最高的，但对圣亚的调查中发现，其商品总体结构对太原市来讲也只属于中档偏高的档次商圈内商品业种特性1、本商圈商品相对单一，服装总销售面积占绝对优势，其中又以女装为主要销售内容2、其它业种商品除皮件外基本不成规模，而皮件中又以皮鞋为主要销售商品，皮包的占比和经营情况不佳本案在太原市场的广告受众面1、调查显示，太原市内知道本案的占主要比例，但在进行具体询问过程中对本案的具备认知度尚有欠缺2、了解本案主要媒介为广告，反应本案之前在媒体上的抄做是成功的3、由于媒体主要受众人是普通百姓，仅队未来购买对象有很大帮助，但对招商而言，其意义不大，故在招商期间的广告手段应以调整，使广告效果达到最佳状态4、对于可以达到主要目的的招商广告可采用报纸、广播、电视等基本大众传媒工具外，锁定招商对象的广告亦可采用POP、DM等手段5、传统广告模式在太原司空见惯，仅仅利用“全面招商”等等的传统广告口号在实际效果中将不可能吸引众多眼球，招商广告亦将需求考虑以新主题或题材贯穿整个招商过程本案的SWOT简述本案的优势1、总体体量为该商圈最大的，根据商业定律大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的论点，本案将具备强大的吸盘作用。2、是新建建筑，在硬件环境上在该商圈是最好的，精品、服装城等由于建筑体陈旧，随着消费者对硬件环境需求的提升，将会被市场逐渐淘汰。3、有专业的上海管理公司负责规划招商和统一管理，在软件上为本案的成功运做带来推动力量。4、有夹层可以存放货品或作为办公用，解决批发的经营者或品牌的经营者仓库和办公场地的需求。5、位于高速公路的主要进入市区的主干道之一，为外地区采购的客户带来物流方面的便利。本案的劣势1、偏离主商圈100米，是非常致命的问题，如果能够用其它方式弥补这100米的距离将对本案带来巨大的收益。2、前期炒做广告中对于本案的商业定位不明确，没有商业题材，观望者非常多，在后期规划定位后，广告宣传的主题和形式很重要。3、大楼内部动线狭小，对于人群流通性不强，由于受销售的影响，此方面来做统一的售楼返租以及在未来室内设计中进行弥补。4、投资客户和经营客户之间的协调是本案内部需要慎重处理的主要问题。本案的机会1、由于在多方面优于该商圈传统的商场，规划定位准确以及取费合理，本案开业之日有机会打败该商圈传统商场。2、朝阳街若根据市政规划改建步行街，双塔北路的拓宽能为本案的人流车流改向带来便利。3、前期的广告抄做使本案的知名度已经有一定的基础，但不是未来招商客源的目标，未来广告主题明确方法合适，可以得到事半功倍的效果。本案的挑战1、东方红处于重新招商阶段，圣亚也在扩建当中，义乌小商品市场也正处于改建扩建中，未来在商品的招商过程中会发生一定比例的重叠和冲突。本章小结朝阳街商圈特征综合描述内容特征描述交通特征1、由于是通往高速的主要交通要道，再加上批发市场销售行为结束后的短途驳运行为，该街车流严重拥堵，尤其为节假日特别明显。2、南北二侧的商品结构有所差异，南面多集中消费类商品，北面多集中服务类商品，形成人流基本在南面较多，北面较少的特征。3、各大商场均没有或不具备停车场功能，造成三轮机动车、自行车、私家车等停放混乱，对于批发市场需求之一的物流造成发展制约。商业特征1、集中了圣亚、精品、朝阳、东方红、吉美等楼体式批发零售的商场格局的市场，也有沿街商铺形式的批发零售店形态。2、80以上为服饰类商品，餐饮严重匮乏，业种非常单一，商场之商品之间没有形成互补或错位经营的形式。3、多为销售直接对接方式和出售经营权的方式，在初期商场经营时没有进行总体规划、商业布局等，也没有相应的物业或商业管理公司。4、圣亚、东方红等均处于再发展和调整阶段，未来与本案的招商会形成局部的冲突或重叠。5、商场形式的商铺缺少现场仓库支持，为批发的货源储备带来不便的因素。租金特征1、经营优劣悬殊，各自租金收益均根据独自的情况调节，价格杠杆方式明显，为独特的随行就市定价模式。2、该商圈的商场没有因为地理位置的差异而造成租金的差异，以精品位于该街的中后段，但租金为该商圈的最高值。3、楼层垂直和平面租金差异不明显，甚至出现高楼层的租金大于低楼层的租金，此乃在外地市场实属罕见。物业特征1、物业费有高达65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，商圈物业均价为45元/平方米/月的左右。2、本案在售楼期间对于物业费的解释为5055元/平方米/月的，高于商圈均价，对于商场未来物业费收益有很大的帮助。3、现有商场存在拖欠物业费的现象，仅以经营情况不佳的商场表现突出，在未来本案经营期间将需提高防风险能力和应对措施。4、物业费基本含盖内容相同，包括公用的能源（水、电为主）、广告、税收、管理费用等。企划特征1、商场没有整体的促进销售的活动，仅发现的活动均为厂家自己举办的建议活动，档次和促销内容非常传统无新意。2、商场内部布置不协调，一般只注重其整洁并没有透过气氛的渲染和布置来提升和营造商业气氛。本案商业定位概述主要零售业态的描述零售形态面积（平米）百货商场5000以上大卖场25000以上超市5006000便利店80100仓储超市5000以上集贸市场5000以上商品种类覆盖范围视地理位置和面积而定20000左右25分钟以内5000左右1015分钟6大类5分钟400010000专业市场和综合类市场经营理念丰富的产品选择较强实力的消费者一站式购物自有品牌良好的购物环境，提供部分增值服务和售后服务更多选择物超所值大量分支连锁，产生规范效益，地域性较强营业时间较长地点便利中高价位每日低价会员促销有限服务批价销售储销一体低档商品、杂牌，大批量采购兼零售采购特点高毛利，创造形象低价，高周转率高品质，多样化采购，合理的毛利高毛利，规格小更低的价格更大的包装经营者自行采购目标消费者白领阶层和品牌追随者一般家庭家庭主妇社区型消费学生及上班族男性居多小型零售商，批发商、公司、工厂等农村消费者和个体经营者其他特性品牌专卖细致服务价格不菲各类商品齐全（日用品，生鲜，冷冻，食用，电器，甚至花卉），多有停车场，倡导低价销售种类指杂货、日用品、食品、冷冻食品，购物环境较佳，价位中等，能配合做特卖活动食品及饮料占到销售额的7080。满足及时性需求为主高成交量，低加价率没有特定消费层未来发展大部分向超市转型，多数成为百货精品零售业主力业态现代化的菜市场，更专业化，如食品超市、生鲜超市零售业最有潜力的业态低运营成本，有选择地销售当地最为畅销的产品规格，并批量销售成为批发配销零售业态的初级阶段，正在向超市化发展和转型商圈内主要业种面积较情况（单位平方米）女装男装儿童皮件运动休闲餐饮寝具圣亚710047000235003000精品18300730000000吉美3000150000300000鸿金宝13500900015004500350020001500根据上述数据表明，各商场主力业种的面积均比本案规划中相应的面积要小集合本商圈优势业种，将其做大做强是胜出本商圈的最佳方式商圈内业种与本案的柱状比较示意图本案适合的零售业态零售业态适合程度原因百货公司不适合百货公司为标准质贩型零售业态，需要的是购物环境和有品质的商品，是在出售商品的同时也在出售服务，本商圈为标准量贩型商圈，低档商品已形成固定消费圈，本地和外省的人口都对本商圈的认识为市场型的商圈，故从根本上是不具备定位成百货公司模式的。大卖场不适合需求面积要求超过10000平方米以上，且对大楼楼体结构要求很高，由于受到本案前期销售格局的限定，本案也不适合引进大卖场系统。超市适合超市由于相对需求面积小，且需要周边有规模的居民区的配合，根据对本案的市场调查表明，山姆士店能够成功在本商圈生存，其表明本商圈仍能够支持并开设一家超市，同时超市具备集客力，可以作为本案的核心店引进。专业商店适合本案若引进专业店，其基础为家电的量贩型商店，如国美家电、迪信通手机城等形式，同时专业店仍具备超市集客能力，可以做为本案的核心店考虑。便利店不适合根据太原市人均GDP指标以及本案环境因素，不适合该业态进驻。市场适合根据本商圈的周边环境，已经是一个成熟的批发为主的市场形式，故本案的主要商业业态应该为市场形式，同时在现有商圈业种单一分散的格局下，集合本商圈服饰优势，将单一业种做大做强，以商业一贯的定论大鱼吃小鱼的方式，来进入本商圈，以面积和专业程度在商圈内发展。根据对本案商圈调查分析得出商品档次偏低主要为中低档消费全体整体商品单价很低批发行为占主导由于是一个已经成熟的消费市场，对太原市居民的了解。90以上人认为该商圈就是一个批发市场的概念本商圈在参照山西省和国家宏观经济范畴内，尚属于华北经济圈的范围，其未来商圈涉及面可以覆盖整个山西省和周边地区在商场购物行为为主根据调查主要来此商圈的消费者多进入商场购物，由于本案属于本商圈中单体面积最大的商场，有着先天的优势商品业种单调本商圈商品主要特征为商品的业种非常之单调，服装几乎占了70以上的市场，这与本商圈多年以服装为主的消费形态有关，强力改变这种形态将会付出较大的代价商业定位零售业态定位标准市场模式，并结合超市或专业店的业态，打造成为该商圈最大的以批零结合的复合业态市场商品档次趋向饼状示意图柱状示意图顾客年龄层趋向饼状示意图柱状示意图业种组合饼状示意图柱状示意图本案商业规划描述9A、B馆分割的构想根据专业的测算，一般顾客在商场内直线行走距离超过100米将视为一个界限，即每100左右应该有个节点的场地提供休闲，或在商品业种上发生变化，否则顾客是不容易继续在商场内进行停留的。本案的大楼结构宽度已经远超过顾客购物行走距离，所以必须将大楼进行合理的分割，利用商品业种和其它方式使顾客在商场内的滞留时间延长，从而提升顾客购物几率人流从各入口进入的100米有效步行范围示意图1、示意图表明，无论本案任何一个入口进入商场，其100米有效步行范围均无法行走完整个商场，而相应的离各入口进入的进入的最近结合点在二馆的中间部分。2、根据上述示意图显示，本案有理由将现行商场人为分割成A、B二馆，以商业和业种进行区分，使进入商场的人流基本能够走完整个商场或进行有目的的购物引导。本案商业业种配置全馆业种占比饼状示意图全馆业种占比柱状示意图主要业种细分说明女装的细分业种示意图男装的细分业种示意图儿童用品的细分业种示意图运动用品的细分业种示意图全馆平面商铺及动线说明全馆平面商铺及动线示意图1、主动线规划应保持在27米3米以上范围。2、次主动线规划应保持在24米以上，次主动线二侧商铺应尽量保持视觉上的透视。3、A、B馆结合部分将是主要节点店的位置，如；咖啡、茶座等，在招商过程中先保留，以实际发生状况为准，合并或增减部分商铺为策略。4、A、B馆结合部分应考虑现场实际情况，适当拆除部分商铺，以确保二馆人流之流畅，视觉之清晰。建筑物车流人流管理1、本案人流未来主流入方向为自朝阳街向北流向为主。2、由于人流侧重于自南向北流入，相应就本案建筑体而言，规划中的B馆未来人流自然流入较难。3、以本案平面外部动线而言，未来1号门是主要人流进入中心，2、3号门由于是车流进出主动线，有交通工具的客流将主要通过此二门进人流较多人流流出方向多为自北向南流出，未来1号门附近将是主要人流集散地。4、2、3号门由于人车混杂，相对未来交通会比较混乱，有效管理好此处的人流和车流是未来外场保安的主要任务。5、由于B馆外场空间较大，相对人流较少，可以利用B馆外部广场举办各类促销或广场活动以带动人流流入。1、由于受朝阳街车辆拥堵的现象制约，未来预计车辆流入可能会形成南北均衡的情况。2、鉴于现有商圈各大商场外部不具备车辆管制条件，本案在车辆流入或流出上应做相应的考虑，即将车辆的流入或流出做单向管理，保证所有车辆有一个良好的回转动线保证车辆的正常进出。3、出租车将集中在统一的地方上客，短途驳运的机动车辆或人力车辆也将利用商场外场保安进行管理。4、自行车是市内消费群体来本案的主要交通工具，统一管理好自行车也是非常重要的。5、在车辆容易进行掉头或左转的马路上可以利用交通管制标志进行有效管理。本案设计建议简述内装设计施工建议个要求1、有关地面的设计建议要求。2、本案地面动线有其先天的不足之处，即有24米、27米、3米、405米等多尺寸宽度，这为地面石材施工带来一定的影响，尤其是各尺寸动线的交汇部分是相对最难处理的。3、本案地面公共区域动线与铺面内之间需要有一定的色彩分割，使公共区域和实际经营铺面之间形成色彩和材料上的差异。4、在对于各入口和动线交汇处，需要进行地面石材拼花处理，使相对单调漫长的动线发生适当变化，使商场在整体上趋于有动感。5、地面施工期间应安置地面插座，以备未来做商场地面清洁时用，常规范围在50平方米内需要有一个地插座。局部地面建议示意图有关天花的设计建议要求1、本案天花由于受地面宽度的影响，同样存在与地面相同的问题，故在设计中应予以注意。2、天花板建议使用石膏板材料，这与本商圈内其它商场使用简易的轻钢龙骨材料更显得商场整体档次要高，且在未来若干年内不易被淘汰。3、商场灯光基本照明要求达到400500勒克司/平方米，灯光色彩应选择暖色调，每层楼和区位应该有独立的开关控制，同时注意商场在营业时间使用的灯光和在营业之后使用的灯光光源是不同的，且开关控制也是分开的。4、天花板施工之前应注意除正常消防、空调、灯具、电线等基本设施施工外，针对商场还有其特有的综合布线工作，综合布线内含有背景音乐线路和喇叭的安装、闭路电视线路和电视支架的安装、电话线路、监控线路和监控摄像头的安装等。5、背景音乐喇叭要求为平均每50平方米安装一个，常规功率要求5W以上，可进行音乐播放和常规人工广播，后台要求有CD机、功放机、调音功能、VCD机、磁带机，音量应根据场地面积可以进行区域范围内的调节，喇叭除安装在公共区域内，在大楼的外场和厕所等区域也应该安装，闭路电视应安装在商场电扶梯上下部位以及各动线交汇部位，背景音乐和闭路电视由未来总服务台统一控制管理，该二项的总线路应统一安装在总服务台后场。6、为了渲染商场气氛，在天花板施工期间应事先安装好未来商场气氛吊旗所需要的挂钩，每面吊旗挂钩宽度为80CM，吊旗与吊旗之间的距离为5M，基本为在动线的上方做平均分布。局部天花建议示意图有关墙面的设计建议要求1、本案是由近900个小商铺分割构成的，铺与铺之间紧密连接，不容易产生之间的区隔，故在设计中应考虑铺铺之间的公共区域部分。2、每个铺所经营的都是有各自的品牌，品牌是代表产品的内容、形象等的最直接视觉内容，故在每个商铺外面需要有独立的悬挂品牌的位置，且为了统一该位置的外观形象应考虑统一完成。3、东西走向的通道二侧应尽量使用有透视作用的材料，如玻璃等，从而使商场的整体透视度加强。4、位于商场中间的商铺应尽量在前后面使用使用通明玻璃作为分割，使后方的商铺透明化，尤其是本案一楼沿街面的商铺后方更应该如此。5、商铺内墙面应预留墙面插座位置，其功率应受到限制。商铺外观建议示意图商场外观设计建议要求1、外观总体属于现代化设计，基本符合本案的总体定位。2、A、B馆结合处以及红色外墙部分为本外观的重点景观，理应选择比较好的材料，如铝塑板或石材为主，使商场整体外观档次相呼应。3、大楼外观14块灯箱应做统一协调规划，并做为商场未来营业外收入的主要来源。4、根据商业设施对灯光的要求比较高，建议本建筑外观不能采用透明玻璃，至少应选择镀膜玻璃，同时在玻璃面的商铺背面应用轻质板做隔断，保证商铺后面不杂乱，做