2016北京朝阳小红门乡住宅开发新建工程项目申请报告

2016北京朝阳小红门乡住宅开发新建工程项目申请报告小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告项目单位小红门房地产开发有限责任公司编制单位达华工程管理（集团）有限公司二七年九月编制人员公司审定纳仁图亚副总经理高级工程师部门审核沈吉盛咨询部经理高级工程师项目经理梁平礼高级工程师项目参加人惠汝强注册咨询工程师刘玉森高级工程师魏艳青注册咨询工程师刘丽华注册咨询工程师游燕注册咨询工程师张玉成注册造价工程师钱敏工程师孙贯拓工程师北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告目录第一章概述1一、项目概况1二、报告研究范围2三、报告编制依据2四、项目主要技术经济指标2第二章发展规划、产业规划和行业准入分析4二、产业政策分析4三、行业准入标准6第三章建设用地、征地拆迁及移民安置分析10一、选址原则10二、项目选址方案10三、建设用地现状11四、征地拆迁11五、移民安置11六、项目建设条件11七、市政配套条件12第四章项目规划方案14一、规划设计方案14二、交通组织21第五章建筑设计方案22一、建筑规模22二、结构设计22三、给水排水及消防设计23四、电气设计25五、暖通设计28第六章环境和生态影响分析29一、环境保护29二、环境保护措施29第七章节能分析32一、节能方案32二、节能措施32第八章安全与劳动防护36一、危害因素分析36I北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告二、安全与劳动保护措施36第九章项目组织管理与建设进度安排38一、组织管理38二、项目进度安排38三、工程招标39第十章投资估算与资金筹措41一、编制说明41二、投资估算42三、资金筹措46第十一章社会影响分析47一、社会效益47二、实施的意义47第十二章结论与建议48一、结论48二、建议48附图小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程方案设计图。II北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第一章概述一、项目概况1项目名称小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程2项目拟建地点拟建项目（BC区）地点位于北京市南四环，BC区东侧紧临现状博大路，西侧紧临小红门4号路，北侧紧临小红门1号路，南侧紧临小红门2号路。3项目主要建设内容拟建项目（BC区）总用地面积124600平方米，建设用地面积101600平方米，总建筑面积348900平方米，其中地上建筑面积310900平方米，地下建筑面积38000平方米。占地面积主要包括住宅、配套公建、非配套公建等。整个公共服务设施包括教育、医疗、文化、商业服务、社区服务、社区福利、交通、市政公用设施等8个功能区。4项目总投资本项目工程总投资为59159万元，其中建安工程费用为52500万元，工程建设其他费用为3842万元，预备费为2817万元。资金筹集方式为总投资数额为59159万元，全部资金拟由项目建设单位自筹解决。5项目法人单位概况建设单位名称小红门房地产开发有限责任公司地址北京市南四环东路63号法定代表人袁立国1000小红门房地产开发有限责任公司成立于一九九六年，注册资金万元，达华工程管理（集团）公司1北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告由北京市建委核发的房地产开发资质四级。公司经营范围主要负责小红门乡旧村改造及农民回迁住宅房屋的开发建设。公司自成立以来，先后在二一年与恋日合作开发小红门新村建设一期70000万元平方米（商品房80000平方米，回迁房51000平方米）；二三年与北京监狱管理局清河分局成功合作开发建设干警回迁住房项目。二、报告研究范围达华工程管理（集团）有限公司承担了小红门新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告的编制任务，本报告的主要研究内容为1论证项目是否符合发展规划、产业政策和相关行业准入标准；2建设用地、征地拆迁和移民安置分析；3对环境和生态影响、节能方案进行分析；4对项目规划布局及有关建设内容进行论述分析；5测算项目建设总投资；6其他有关内容（如劳保、安防、消防、地震等）的研究。三、报告编制依据1小红门新村建设一期B、C区住宅开发新建工程总平面规划；2有关设计规范；3项目建设单位提供的其他资料；4国家和北京市的有关政策、法规。四、项目主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见表11。表11主要经济技术指标序号项目名称单位数量备注1总用地面积M1246002建设用地面积M101600达华工程管理（集团）公司2北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告3总建筑面积M3489004其中地上面积M3109005地上面积M380006建筑密度B159，C137容积率258绿化率309绿地面积M3738010停车位数量辆1945达华工程管理（集团）公司3北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第二章发展规划、产业规划和行业准入分析一、房地产业发展规划分析规划提出；十一五时期，北京市将优化房地产业，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、增长基本稳定，初步建成完善的住房保障体系。通过提高普通商品房和保障性住房供应比例，严格手续审批和提高相关税费等措施，控制低密度高档商品房建设，改善住房供应结构。在完善一级市场的同时，推动二手房市场的发展，规范租赁市场，鼓励梯级消费。关于住房保障体系建设，将继续发展和规范经济适用房、安置用房、住房合作社、廉租房等保障性住房，满足低收入家庭的住房需求。本项目为建设实施主要为小红门乡旧村改造和农民回迁用房，回迁用房建筑面积51000平方米，约395户，共计人口合约1300人。二、产业政策分析党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，明确了今后五年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，为做好当前和今后一个时期的“三农”工作指明了方向。近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。粮食连续两年较大幅度增产，农业结构调整向纵深推进，农民收入较快增长，农村税费改革取得重大成果，社会事业进一步发展，农村基层组织建设得到加强，干群关系明显改善。农业和农村发展的好形势，对保持国民经济平稳较快增长和社会稳定，发挥了重要的支撑作用。但必须看到，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居达华工程管理（集团）公司4北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告民收入差距扩大的矛盾依然突出，解决好“三农”问题仍然是工业化、城镇化进程中重大而艰巨的历史任务。各级党委和政府必须按照党的十六届五中全会的战略部署，始终把“三农”工作放在重中之重，切实把建设社会主义新农村的各项任务落到实处，加快农村全面小康和现代化建设步伐。一、统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设1建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。全面建设小康社会，最艰巨最繁重的任务在农村。加速推进现代化，必须妥善处理工农城乡关系。构建社会主义和谐社会，必须促进农村经济社会全面进步。农村人口众多是我国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能障障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。当前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大力度扶持“三农”的能力和条件。“十一五”时期，必须抓住机遇，加快改变农村经济社会发展滞后的局面，扎实稳步推进社会主义新农村建设。2围绕社会主义新农村建设做好农业和农村工作。“十一五”时期是社会主义新农村建设打下坚实基础的关键时期，是推进现代农业建设迈出重大步伐的关键时期，是构建新型工农城乡关系取得突破进展的关键时期，也是农村全面建设小康加速推进的关键时期。“十一五”时期要高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，统筹城乡经济社会发展，实行工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。当前，要完善强化支农政策，建设现代农业，稳定发展粮食生产，积极调整农业结构，加强基础设施建设，加强农村民主政治建设和精神文明建设，加快社会事业发展，推进农村综合改革，促进农民持续增收，确保社会主义新农村建设有良好开局。达华工程管理（集团）公司5北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告3扎实稳步推进社会主义新农村建设。推进新农村建设是一项长期而繁重的历史任务，必须坚持以发展农村经济为中心，进一步解放和发展农村生产力，促进粮食稳定发展、农民持续增收；必须坚持农村基本经营制度，尊重农民的主体地位，不断创新农村体制机制；必须坚持以人为本，着力解决农民生产生活中最迫切的实际问题，切实让农民得到实惠；必须坚持科学规划，实行因地制宜、分类指导，有计划有步骤有重点地逐步推进；必须坚持发挥各方面积极性，依靠农民辛勤劳动、国家扶持和社会力量的广泛参与，使新农村建设成为全党全社会的共同行动。在推进新农村建设工作中，要注重实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要民主商议，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办代替。根据国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。本项目的实施符合中央“十一五规划”政策，切实着节约原则，充分立足现有土地资源进行房屋和基础设施的更新改造。三、行业准入标准依据中华人民共和国第29号主席令颁布并于一九九五年一月一日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国国务院令第号颁布并于一九九八年七月二十日实施的城市房地产开发经营管理条例的内容为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，制定本条例。条例相关规定如下达华工程管理（集团）公司6北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告1、房地产开发经营定义是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2、房地产开发经营的原则应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。3、政府监管工作国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。4、设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。（3）设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。（4）房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案达华工程管理（集团）公司7北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。5、房地产开发企业资质等级房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。6、房地产开发建设（1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一房地产开发项目的性质、规模和开发期限；城市规划设计条件；基础设施和公共设施的建设要求；达华工程管理（集团）公司8北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告基础设施建成后的产权界定；项目拆迁补偿、安置要求。7、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。8、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。综合上述条例规定同时结合本项目的实际情况，小红门新村建设一期B、C区住宅开发新建工程的开发建设实施，其开发商小红门房地产开发有限责任公司、开发土地为农民居住用地、开发的目的是为改善农民居住环境和生活条件，均符合中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的相关规定，有利于推进新农村的建设工作。达华工程管理（集团）公司9北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第三章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、选址原则本项目的建设将以满足的需要。因此，在建设选址上，应充分考虑提供完善功能和提高办公效率的特点，使本项目建成后，各项设施更加完善，居住条件、生活环境达到较高水平。为此项目的选址应符合以下原则1应与小红门乡原址融为一个整体。2所建地点地质条件理想，同时，自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，为员工提供良好的工作、生活氛围。3建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占道路沿线绿地。二、项目选址方案北京市朝阳区南四环小红门乡，东侧紧临现状博大路，西侧紧临小红门4号路，北侧紧临小红门1号路，南侧紧临小红门2号路，交通极为方便。项目总占地面积为124600平方米。小红门乡新村建设一期地址图31项目建设位置图达华工程管理（集团）公司10北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告三、建设用地现状项目建设用地现状地为空地，该地块基本呈长方形，便于规划设计。四、征地拆迁本项目规划总用地面积约1246公顷，合约124600平方米。其中代征道路用地23公顷，合约23000平方米；建设用地面积约1016公顷，合约101650平方米。五、移民安置本项目建设实施主要为小红门乡旧村改造和农民回迁用房，回迁用房建筑面积51000平方米，约395户，共计人口合约1300人。六、项目建设条件（一）气象条件北京朝阳地区的气候类型属典型的温带大陆性气候，四季分明。春、夏季主34/55/导风向为南风，平均风速米秒，典型风速约米秒（指出现频率较高的风速）；秋、冬季主导风向为北风，平均风速3米/秒，典型风速约5米/秒。据北京市气象局近30年统计数据，北京地区年平均最低温度为94，年极端最低温度为274；年平均最高温度为308，年极端最高温度为406。年平均相对湿度58；年平均降水量为640毫米，主要降水集中在七、八月份，且多雷雨和大到暴雨，期间大多数的降水属于阵性降水，历时比较短，雨过即天晴，极少出现连阴雨天气。若雨季施工时，对建设项目的基坑开挖、支护和施工降水等会产生不利影响。（二）地质条件本区属于北京山前倾斜平原较不稳定工程地质亚区，项目区附近无大型活动性发震断裂通过，历史上无破坏性地震发生，主要受外围地区发震的影响，根据中国地震烈度区划图（1990，1400万）及北京市地震局发布的北京地区地震烈度区划图所反映的本区地震基本烈度。根据建筑抗震设计规范达华工程管理（集团）公司11北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告（GBJ1189）在进行抗震设计时将该地区建筑物抗震等级设计为8度。（三）周边环境及交通情况BC4本项目（区）周边道路主要东侧紧临现状博大路，西侧紧临小红门号路，北侧紧临小红门1号路，南侧紧临小红门2号路，交通极为方便。七、市政配套条件1、供水本项目（B、C区）建设供水现状由1号路现有DN600、2号路现有DN400供水管线解决。2、排水区内污水主要为生活污水，各建筑污水集中后排入周边市政污水管道。污水管道采用钢筋混凝土管（级），承插接口。建设地点北侧紧邻小红门一号路有市政排水管网。本项目采用雨污分流，建筑的屋面雨水经屋面雨水管道系统收集，再汇集地面雨水一起排入城市雨水管道系统。3、供电项目建设用地00M，建设用地性质为公共设施用地，建筑规划要求详细指标如下建筑使用性质居民住宅楼；2建筑控制规模200000M；建筑控制高度60M；容积率25；建筑密度B区为159，C区为13；建筑退让距离参照北京地区建设工程规划设计通则执行；建筑间距与周边现状建筑间距及日照满足相关法规要求，应符合北京市居住建筑间距暂行规定的要求；绿化率30。一、规划设计方案（一）方案构思本方案在建筑设计上有以下主要特点1总体思路本项目为城镇居住小区特色，运用现代的建筑手法，从住宅建筑历史中抽象出建筑符号，同时运用一些新颖的建筑元素，与周围建筑达到最大限度的统一，使原有建筑也展现出一种现代，庄重的姿态。总体建筑风格力求体现文脉与现代的统一，同时又给人一种庄重的艺术效果。2功能布局主要形体充分利用基地资源。建筑物平均层高为15层，容积率为25，新建楼房总建筑面积348900平方米。主要为居民住宅用房。3材料运用局部用玻璃幕墙，在主立面上，配合运用蓝色，再结合现代符号，这是一种比较新颖的建筑立面处理方法。4色彩处理与周围建筑风格相近，用白色和淡蓝色调，目的在于使建筑有一种清雅的风格并与周围建筑协调。达华工程管理（集团）公司14北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告5立面手法檐部运用一些现代装饰，丰富立面效果，前广场运用台阶，并且局部作退台处理，丰富建筑形体，并使建筑尊显庄重。625其他本项目为高层建筑，容积率，建筑占地大，空地少，可埋管地少，不符合使用土壤源热泵系统提供供暖、空调和生活热水的条件；另外，由于项目地处北京市重要区段，不适合于使用水源热泵系统提供供暖、空调和生活热水。考虑附近周边市政配套设施条件，电力和天然气资源较为充足和方便，因此本项目采用电制冷空调和天然气壁挂供暖、供生活热水为最佳选择。（二）总平面布置1、B区平面布置功能分区B区分为住宅区、配套公建区、绿化区、地下车库。住宅区分列四排建筑，共建9栋住宅楼房，住宅面积为166700平方米，总户数为2155户，该住宅区均分布于地上。1、2号楼层数为21层；3号楼层数为16层；4号楼层数为1517层；5号楼层数为13层；6号楼层数为14层；7号楼层数为20层；8号楼层数为11层；9号楼层数为13层。配套公建区分布于地上1层及地下一层。人防兼地下车库位于3、4、5号楼地下1层；物业管理用房、电信机房、配电室设于地下一层。社区服务中心设于地上一层。8、9、10号楼首层为底商。派出所单设为两层楼房。住宅楼间为绿化区广场及健身广场。2、C区平面布置功能分区C区分为住宅区、配套公建区、绿化区、地下车库。住宅区分列四排建筑，共建8栋住宅楼房，住宅面积为133756平方米，总户数为1723户，该住宅区均分布于地上。1号楼层数为21层；2号楼层数为21层；3号楼层数为16层；4号楼层数为18层；5号楼层数为16层局部14层；6号楼层数为17层；7号楼层数为11层局部8层；8号楼层数为15层。配套公建区分布于地上1层及地下一层。人防兼地下车库位于3、4、5号楼地下1层；物业管理用房、电信机房、配电室设于地下一层。卫生站、社区服务中心设于地上一层。1、2号门面楼为2层，位于C区东侧；3号门面楼为2层，位于C区西侧；住宅楼间达华工程管理（集团）公司15北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告为绿化区广场及健身广场。（三）公用设备工程方案1、给排水、消防系统（1）给水系统由现状通久路DN600给水管线上供水，并在建筑周围敷设成环状布置。BC区供水由1号路DN600、2号路DN400供水管线供给；中水由通久路引入。四层及以下楼层由市政直接供水，五层以上由无负压设备供水，泵房设置在地下一层。（2）排水系统采用雨污分流制，本项目产生的生活污水、雨水分别排入现状博大路及东侧现状横街子沟。2、暖通空调系统建筑物内冬季运行采暖系统，热源采用壁挂式采暖，以天然气为能源。3、电气系统供电由现状000KVA的环氧树脂浇注干式变压器。10KV系统均为单母线运行不设联络，双路高压同时工作；04KV系统设母线联络，当一路电源故障时按先断后通的原则，手动投入母联开关，由另一电源继续供欲保证的负荷。高压集中计量，在每路10KV电源进线处设置专用计量装置。在低压侧设无功集中补偿，补偿后功率因数不小于09；各变压器设温度保护作用于报警。（1）各级负荷的供电方式一级负荷包括全部的消防负荷、应急照明、变电所所用电、重要弱电机房。均采用双路电源供电，且在末端自动切换。二级负荷包括生活水泵、客梯等。采用双电源供电，在恰当位置自动切换。三级负荷包括普通空调、普通办公照明、室外照明等，单电源供电。达华工程管理（集团）公司16北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告（2）低压配电系统A低压配电采用放射式、树干式相结合的供电方式。对于大容量负荷采用放射式供电。B部分干线采用插接母线。一般供电线路用ZRYJV型电缆、BV型电线。（3）照明系统照明分为普通照明、事故及应急照明，照明标准按有关规范设计。除室内各种照明外，充分考虑室外的景观照明。采用高光效、高显色性、节能型光源，照明方式为一般照明与局部照明、直接与间接照明相结合，形成绿色节能、舒适多彩的照明系统。（4）防雷、接地系统A本工程为三类防雷建筑物，防雷引下线均利用结构构造柱主筋2根15焊接引下，在室外地面上05M处做断接卡子箱测试点。防雷和保护接地共用结构基础钢筋加人工接地体做接地极,接地电阻不大于1欧姆,若接地电阻满足不了要求,应增设室外接地极。结构底板最外圈主筋焊接成环。屋顶女儿墙上设10镀锌圆钢做避雷带，屋面设不大于20MX20M的避雷带网格。为防侧击雷，高度达60米及以上的外围圈梁的外侧上下两根主筋焊接成环，并与每处引下线（两根）焊接，高度达60米及以上的外墙上金属构体、门窗等较大金属物应与外围圈梁的两根主筋焊接，竖向敷设的金属管道及金属物的顶部和底部与防雷装置焊连。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端应将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。除结构构造主筋外，所有防雷装置的金属件均应镀锌，各焊接点做防腐处理。B保护接地采用TNS系统。采用综合接地方法，将防雷接地、保护接地、变压器中性点接地及弱电系统的接地合一，接地电阻不大于1欧姆。C本工程设总等电位联结，将主暖气管、进给排水管、电梯轨道、通风管道、达华工程管理（集团）公司17北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告电气进户管道、建筑主体钢筋用等电位联结线连接起来，并通过总接地端子与PE线和防雷系统相连。变电所、浴室等处设局部等电位联结。D各弱电设备机房设过电压保护装置。（5）火灾自动报警系统A本工程属一级保护对象，采用集中报警系统。B采用二总线制的模拟量智能型火灾报警联动系统。系统通过编码底座将各类报警设备及联动模块并接于二总线上，报警或故障号通过二总线输送至报警联动控制器，再根据编程联动（亦可手动）控制模块，启动各类消防设备。C消防控制中心设在首层。D在办公室、机房、走廊、楼梯前室等处设烟感探头，汽车库设感温探头。按“步行距离不大于30米”的原则设手动报警按钮。E用手动或自动方式控制所有的消防联动设备，其中消火栓泵、自喷泵、各类消防风机等最重要的设备设置在控制中心，直接手动控制。火灾时按要求启动各类消防设备，执行电梯迫降，并切断非消防负荷电源。00线,彩色电视应不低于270线。在车库出入口设置带云台摄像机在各层电梯前室及楼梯出入口设置不带云台定焦摄像机,在电梯内安装球形摄像机,并位于轿厢顶部电梯操作器对角处,并采用自动光圈定焦镜头。摄像机的选型由甲方自定厂家选定。（10）楼宇自控系统本工程送排风系统、给排水系统、中水系统、变配电系统、电梯、车库照明、室外景观照明及走廊等公共场所照明的灯光智能控制等均纳入楼宇自控系统，消防泵,喷淋泵及消防用防排烟风机不纳入本系统。BAS系统由楼宇监控主机含计算机、显示器、打印机等设备、传感器、现场控制器DDC、传输网络采用超五类8芯UTP5线等组成。本设计内容包括系统网络组成、各设备现场布置、线路走向布置等。有关设备的选型,各类变送器、控制器、传感器、阀门的选型及相互间控制线等由甲方选定的设备厂家负责深化设计。BAS系统包含以下内容及功能I对送排风系统的监视控制及记录。II对给水系统,中水系统的监视、控制、测量及记录。III对排水及污水处理系统的监视、控制、测量及记录。达华工程管理（集团）公司20北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告IV对变配电设备的监视、测量及记录。V对车库,室外照明及走廊照明等的监视和控制。VI对电梯的运行状态的监视、记录。（11）移动信号覆盖系统本工程设置无线通讯信号覆盖系统,包括移动手机、联通手机及网通小灵通三家公司的信号放大覆盖系统,屋顶设置信号接受天线,在弱电井内设置放大器及线路分配箱,在走廊及地下室设置信号放大天线,通过铜轴电缆连接,线路穿SC管护套或在弱电桥架内敷设。系统图及平面布置示意为联通公司,移动及网通公司的系统与联通公司相同,实际安装为相同的三套系统。（12）电梯工程本项目拟设置81部电梯。其规格选用有机房自动控制电梯，载重800KG梯速10M/S，底坑高度1500MM，顶层高度与电梯尺寸根据结构尺寸结合使用需求已做合理设计规划。4、燃气系统由现状C区高中压调压站供气，供气能力5万方/小时。5、主要供用能系统与设备的初步选择本项目主要供用能系统包括照明、动力、通信、广播电视等系统，除供热燃气耗用电能和燃气外，其余各系统均只耗用电能。二、交通组织本项目用地对外的主要开口在北面的小红门一号路上，内部道路宽为8M，部分次要道路宽为6M，满足平时交通及消防要求。达华工程管理（集团）公司21北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第五章建筑设计方案一、建筑规模本项目由十七栋居民住宅楼和配套公共建筑室组成。总建筑面积350000平方米，其中B住宅区分列四排建筑，共建9栋住宅楼房，住宅面积为166700平方米，总户数为2155户，该住宅区均分布于地上。1、2号楼层数为21层；3号楼层数16415175136147为层；号楼层数为层；号楼层数为层；号楼层数为层；号楼层数为20层；8号楼层数为11层；9号楼层数为13层。C住宅区分列四排建筑，共建8栋住宅楼房，住宅面积为133756平方米，总户数为1723户，该住宅区均分布于地上。1号楼层数为21层；2号楼层数为21层；3号楼层数为16层；4号楼层数为18层；5号楼层数为16层局部14层；6号楼层数为17层；7号楼层数为11层局部8层；8号楼层数为15层。地上面积310900平方米，地下面积38000平方米；停车位数量1945个。二、结构设计（一）结构与基础1结构选型本工程设计基准期为50年，结构的设计使用年限为50年，建筑物重要性类别为丙类，建筑结构的安全等级为二级。采用钢混凝土结构，框架结构体系。2荷载取值根据使用过程中在结构上可能同时出现的荷载，按承载能力极限状态和正常达华工程管理（集团）公司22北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告使用极限状态分别进行荷载（效应）组合，并取各自的最不利的效应组合进行结构设计。3抗震设计本区属于北京山前倾斜平原较不稳定工程地质亚区，项目区附近无大型活动性发震断裂通过，历史上无破坏性地震发生，主要受外围地区发震的影响，根据中国地震烈度区划图（1990，1400万）及北京市地震局发布的北京地区地震烈度区划图所反映的本区地震基本烈度。根据建筑抗震设计规范（GB500112001）在进行抗震设计时将该地区建筑物抗震设防烈度设计为8度，按近震考虑。（二）地基方案根据地勘报告确定地基方案。三、给水排水及消防设计1、水源给水系统从市政自来水干管上接两根DN140进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。四层及以下楼层由市政直接供水，五层以上由无负压设备供水，泵房设置在地下一层。2、雨水系统采用雨污分流制，本项目产生的生活污水可就近接入中国铁建总公司院内既有的污水管线，经汇集后排入市政管网。雨水经雨水收集池收集后用于杂用水（超过集水池容积后溢流进入市政雨水管线）。3、热水系统采用小区锅炉房蒸汽热源，经容积式换热器换热后供应生活热水，热水系统机械全循环式，换热设备设置在地下一层。34、用水量总用水量最高日用水量11M/D；5、消防系统达华工程管理（集团）公司23北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告（1）室外消火栓系统在室外环状管网上设地下式消火栓一个。3（2）室内消火栓系统院内设置容积为50M的消防水池一座。消水栓采用单阀单栓，最不利处消水栓口静水压水大于10MPA。室外设地下式消防水泵接合器一处。（3）自动喷水灭火系统本工程按规范要求，全楼设自动喷火系统。按中危一级，采用湿式系统。屋顶水箱及增压稳压装置与消火栓系统共用。（4）灭火器配置按严重危险级A类火设置干份灭火器。消防水量室外消火栓消防水量20L/S，室内消火栓用水量20L/S，自动喷淋灭火系统用水量16L/S。5、热水系统本工程热水热源由屋顶太阳能热水设备提供，加热量330KW。系统为下行上给式。6、中水系统、冷却水及节水措施（1）根据中水设计规范要求，本工程卫生间便器冲洗、汽车冲洗等由市政3中水管网供给，中水用量为130M/D；（2）中水供水方式及系统由通久路引入；（3）节水措施卫生间洗手盆采用感应式龙头，小便器采用感应式冲洗阀，坐便器采用6L水箱；7、排水设计（1）本工程污水、雨水分流，污水经化粪池、隔油池后排至市政污水管网，屋面雨水采用虹吸式排水系统，经室外雨水管排至市政雨水管网。32（2）本工程污水排放量11M/D，雨水排放量585L（S100M），屋面设计达华工程管理（集团）公司24北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告重现期为10年。四、电气设计1、强电部分（1）供电负荷等级重要设备、消防系统设施电源、应急照明等用电为一级负荷，其余为二级、三级负荷。（2）负荷估算2按建筑面积含新旧建筑2400M估算，设备容量总计240KW，考虑06需用系数和变压器73的负荷率。（3）供配电系统供电电源电源拟从开闭站引来双路独立10KV电源。就地设组合式高压柜作变压器保护及现场隔离，高压不作联络。高压系统楼内设变配电室，高压电缆引入，现场设负荷开关SF6绝缘组合式高压柜，变压器采用熔断器保护，开关柜自带直流操作电源。低压系统变配电室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联络，母联设有延时（01秒）自投方式，功能选择开关至少应有“自投自复”、“自投手复”、“自投停用”等三种位置状态，并具有机械与电气闭锁，防误操作。进线主断路器设有过电流三段保护（长延时530秒连续可调；短延时00508秒连续可调；瞬动）及单相接地与欠电压保护（脱扣器05秒延时可调）。达华工程管理（集团）公司25北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告馈出线断路器设二段过电流保护（长延时，瞬动）并附分励脱扣。低压电气设备的安全保护方式采用TNS系统。低压开关柜采用抽出式组合开关柜，进口开关。变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括温度传感断线报警，启停风机（温度达到90时自动停风机；110时自动开启风机），超温报警/跳闸（160时报警；180时跳闸），三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于09。低压配电系统一级负荷及重要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。变、配电系统智能监测采用智能监测系统对高、低压系统的进线、出线的频率、电压、电流、电功率进行监测，对变压器的运行状态和温度进行监测。（4）照明一般照明光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，灯具带无功补偿；对某些突出部位的局部照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。光源的显色指数RA80，色温在2500K4500K之间。一般房间的灯具就地控制。照度标准会议为300LX，设备机房为150LX。夜景照明待建筑物立面效果形成后，按建筑艺术立体感要求实施。事故照明疏散楼梯间、走廊、机房等部位均设事故照明，并可作为正常照明的一部分经常点亮；事故时，可由消防中心控制柜强制点亮；对主要出入口、达华工程管理（集团）公司26北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告走廊及重要部位加装带蓄电池的灯具，电源停止供电后，其连续点亮时间应不小于90分钟。（5）动力系统根据工艺要求对水系统等动力设备进行配电、控制和保护。（6）防雷与接地建筑物按二类防雷建筑物设防，采用法拉第笼式防雷体系。主要电气设备、信息系统供电回路及信号回路设置防雷击电磁脉冲装置SPD，所有电气设备、安全保护（低压配电系统接地型式采用TNS系统）及建筑物防雷的接地，采用共用接地装置，接地电阻小于1欧，且建筑物采用等电位联结，以减少电磁干扰的感应效应，改进电磁环境。2、弱电部分弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含INTERNET/INTRANET）、楼宇管理集成网络等通用平台。（1）通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入/出，通过DDN（数字数据网）X25（分组交换网）、FR（帧中断）、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。楼内拟设100门数字程控交换机及10门外线，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、IP电话路由等的支持。（2）综合布线系统建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它达华工程管理（集团）公司27北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，网络可支持以太网应用。设计标准无特殊要求时按国家规范执行。物理通道采用光缆、同轴电缆和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。（3）有线电视网络楼内设有线电视网络中心，系统采用双向传输设计（大于860MHZ），包括城市有线电视网信号、自办电视信号、提供交互式服务。（4）消防系统按照规范要求根据建筑形式全方位进行保护，设置火灾自动报警及联动控制系统、水灭火系统、火灾紧急广播系统及事故照明系统等。一般房间设置感烟、感温智能型探测器，大空间采用对射式火灾探测器。五、暖通设计本工程性质为居民住宅楼，冬季取暖使用时间为24小时。根据各层平面布置，建筑物内冬季运行采暖系统，热源采用壁挂式采暖，以天然气为能源。达华工程管理（集团）公司28北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第六章环境和生态影响分析一、环境保护根据中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国国务院建设项目环境保护管理条例等有关环境保护法规，对本项目可能对环境造成污染的因素及重大危险源有下述情况1、废水本项目废水主要是生活污水，为可生化有机无毒水。2、废气本项目的烟气主要来自热水锅炉，锅炉燃料均为天然气。3、噪音噪音污染主要来自施工机械或空调设备或其他电器设备运转时发出的机械噪声。4、固体垃圾该工程的固体废弃物主要是生活垃圾与建筑废料。综上所述，施工期的环境影响是短暂的，并且受人为和自然条件的影响较小，因此通过加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减少施工期对周围环境的影响。二、环境保护措施遵照国家环保局建设项目环境保护管理办法和北京市北京市实施建设项目环境保护管理办法细则，建设项目要采取严格的环境保护措施。项目四周无污染源的影响。项目对环境的污染较小，仅在使用过程中有部分生活污水、设备噪声产生，在设计中根据国家有关标准的要求，采取必要的措施，保证各项指标达到国家标准，不会对环境产生不利影响。项目设计、建设过程中，将遵循于近期开始实施的公共建筑节能设计标准和绿色建筑评估标准。达华工程管理（集团）公司29北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告本项目主要污染源有生活污水、生活垃圾、汽车尾气、设备噪音，以及施工期间的粉尘和噪音等。为了最大限度地保护环境，拟从以下几个方面采取措施。1污水处理生活污水主要为卫生间废水、洗涤废水和餐饮废水，均为可生化有机无毒水。卫生间废水经处理后达到排放标准，餐饮废水经隔油池除油后与洗涤废水合流排入市政污水管道。2日常垃圾处理废包装材料、纸屑等作为可再生资源回收处理。日常垃圾由专人负责分类收集、密闭储存、定期清运，经环卫部门统一进行处理。3废气处理废气主要是停车场排放的汽车尾气。停车场排放的废气利用强制通风设备排至室外。车库排风口设在空气流通较好的地方，并安装废气净化、分离等设施。4噪声处理噪声主要为空调系统、送排风系统、各种旋转机械在运转时发出的机械噪音。为尽量降低噪音对环境的污染，设备选型时采用低噪音设备，如风机选用低噪音的轴流式风机。同时设备专用房要选用隔音建筑材料。5施工期间的环境保护（1）施工期扬尘污染治理目前，对施工期间产生的扬尘污染，主要是通过施工现场的环境管理制度和采取一些降尘防尘措施，以减少施工期间对大气环境的污染。针对本工程，可采取如下几方面的措施以减缓施工扬尘对周围环境的影响在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有备件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。达华工程管理（集团）公司30北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对施工场地、运输车辆和堆放的土堆应定期洒水，减少二次扬尘。（2）施工期噪声治理施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对教学及周围的居民产生一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策合理安排施工时间制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量。必要时夜间应停止施工。降低设备噪声设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机机械代替油机械等。建设管理部门应对施工工地的噪声问题加强管理，建筑工程质量监督部门要对施工现场的噪声进行测量和监督，并将此作为文明施工企业和优质建筑工程的评选条件之一。在土方、粉煤灰等施工过程中要求承包商对道路不间断洒水，以避免灰尘污染，并对运输的材料（土方、粉煤灰）表面洒水，以防扬尘。施工中采用适当的工艺方法，避免因灰土拌合引起的粉灰污染。（3）同时要合理安排施工，尽量保护现有的地表植被。总之，在项目建设和运营过程中，采取以下措施后均可符合环保法规的要求。达华工程管理（集团）公司31北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告第七章节能分析一、节能方案本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化；门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为04，提高门窗的气密性初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热，尽量使用新型保温节能门窗将选用新型保温节能门窗（双层中空玻璃的塑钢门窗），屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果等。二、节能措施严格遵照北京市民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）进行各项细部设计，以使本项目的建筑水平达到北京市节能型建筑标准。此外，为合理利用能源和节约能源，拟采取如下具体的节能措施达华工程管理（集团）公司32北京朝阳区小红门乡新村建设一期B、C区住宅开发新建工程项目申请报告（一）、优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境；注意建筑设计与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。（二）、提高围护结构节能的科技含量建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。试验表明，住宅围护结构的耗热量，要占建筑采暖热耗的1/3以上。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。（三）、对采暖系统及空调系统的节能要求要从合理规划和选择采暖设备开始，改善采暖供热系统的设计和运行管理。加强管