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文档简介
2008上半年北京整体房地产市场状况2008年7月目录一、房地产投资情况4二、房地产市场供给情况5三、房地产市场需求情况5四、房屋销售价格情况6五、房地产开发企业资金来源情况7六、现象分析71六环外期房7760元/M282房价6月涨幅比上月降1283其他8七、全国参考91土地价格大幅下降102银监会支持房地产健康发展113房价走势114量缩导致价升125反弹迹象隐现136地震影响有限13八、未来影响北京房价走势的因素141房地产市场低迷142本市经济增幅回落14由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少,造成部分高档楼盘均价较高,拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快,上半年均价为每平方米元。这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队日联合对外发布的消息。上半年,北京四环至五环的房价为每平方米元,五环至六环的房价为每平方米元,六环以外的房价也达到每平方米元。由此看,上半年北京的房价仍在持续上涨,但房价的涨幅已经出现回落趋势,房价的环比涨幅达到年以来最低点。月份,北京市房屋销售价格同比上涨,涨幅比上月回落个百分点;从房价的环比涨幅看,仅上涨,涨幅比上月回落个百分点,为年以来的最低涨幅。北京房地产开发投资增速逐月放缓。上半年,北京市完成房地产开发投资亿元,同比增长,增速较上月回落个百分点,较一季度回落个百分点。据了解,土地购置费用增速放缓,是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。统计显示,上半年房地产开发企业购置土地费用为亿元,同比增长,增速比一季度回落个百分点。受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响,建安工程投资仍保持的增速,比一季度提高个百分点。住宅销售比重下降近半。上半年,北京住宅销售面积为万平方米,同比下降,降幅比一季度扩大个百分点。其中,期房销售面积为万平方米,下降;现房销售面积为万平方米,下降。商品住宅销售套数也在减少。上半年,住宅销售套,同比下降。其中,月当月销售住宅套,比上年月减少套。住宅竣工面积持续下降。自年以来,北京住宅的施工和新开工面积持续下降,今年上半年,北京市商品房竣工面积同比下降。其中,住宅竣工面积万平方米,下降。上半年,我市房地产开发投资增速逐月放缓;住宅新开工面积增长较快,小户型所占比重过半。市场销售持续低迷,房价仍处高位,但涨幅回落。(以下部分来自北京市统计局调查数据)一、房地产投资情况房地产开发投资增速逐月放缓。上半年,全市完成房地产开发投资7944亿元,比上年同期增长119,增速较上月回落37个百分点,较一季度回落106个百分点。图1上半年房地产开发投资增速图单位土地购置费用增速放缓是影响全市房地产开发投资增速放缓的主要原因。上半年,全市房地产开发企业购置土地费用2316亿元,比上年同期增长11,增速比一季度回落283个百分点。受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响,建安工程投资仍保持117的增速,比一季度提高13个百分点。商业服务业等经营性用房投资增速较快。从投资类型看,由于奥运相关工程配套设施投资较大,商业及服务业等经营性用房完成投资达1245亿元,比上年同期增长381,增幅比一季度提高46个百分点。新建商品住宅完成投资3919亿元,比上年同期增长73。二、房地产市场供给情况新开工面积增长较快。上半年,全市新开工面积为12129万平方米,比上年同期增长249,其中,住宅新开工面积为8617万平方米,增长374。小户型住宅新开工面积比重过半。随着“90平方米,70”政策的落实和限价房及保障性住房项目开工等因素影响,小户型比重大幅提高。90平方米及以下住宅新开工面积为4908万平方米,占全部住宅新开工面积的比重为57,比一季度提高77个百分点,比上年末提高228个百分点。住宅竣工面积降幅较大。由于2006年以来施工和新开工面积持续下降,上半年,全市商品房竣工面积比上年同期下降147,为8176万平方米。其中,住宅竣工面积4954万平方米,下降322。经济适用房建设步伐加快。上半年,我市经济适用房住宅完成投资164亿元,比上年同期增长12倍。6月末,经济适用房住宅施工面积3548万平方米,增长97,其中,本年住宅新开工面积为1101万平方米,增长826。三、房地产市场需求情况房地产市场观望情绪依然较浓,销售持续低迷。上半年,全市商品房销售面积为4571万平方米,比上年同期下降471,降幅比一季度扩大11个百分点。其中,期房销售面积为3137万平方米,现房销售1434万平方米,分别下降52和319。住宅销售比重下降近半。上半年,住宅销售面积3493万平方米,在上年同期下降335的基础上继续下降495,降幅比一季度扩大16个百分点。其中,期房销售面积2729万平方米,下降494,现房销售面积764万平方米,下降50。从套数看,上半年,住宅销售30352套,比上年同期下降46。其中,6月当月销售住宅7377套,比5月少销381套,比上年6月少销6726套。图220072008年各月住宅销售套数单位套小户型住宅销售近七成位于五环外。上半年,全市90平方米及以下住宅销售13559套,其中,9226套位于五环外,占小户型住宅销售比重的68;四环以内销售2014套,仅占149。四、房屋销售价格情况房屋销售价格涨幅呈回落趋势,环比涨幅为2005年以来最低。6月份,我市房屋销售价格同比上涨112,涨幅比上月回落12个百分点;环比上涨01,涨幅比上月回落03个百分点,为2005年以来的最低涨幅。新建住宅销售价格环比涨幅回落。从结构看,新建住宅销售价格环比上涨01,涨幅比上月回落04个百分点。其中,商品住宅销售价格环比上涨01,涨幅回落04个百分点。分套型看,90平方米及以下的新建商品住宅销售价格环比上涨02,涨幅回落04个百分点。四环路以内住宅期房价格上涨较快。一方面四环路以内住宅销售面积减少,另一方面部分高档楼盘销售均价较高,拉动四环路以内住宅期房价格上涨较快,上半年均价为18398元/平方米。四至五环路价格为16409元/平方米,五至六环路价格为9825元/平方米,六环路以外价格为7760元/平方米。五、房地产开发企业资金来源情况本年资金来源增速放缓。上半年,我市房地产开发企业本年资金来源为14515亿元,比上年同期增长43,增幅同比回落57个百分点。其中,金融贷款、自有资金和定金及预收款三个主要资金来源金额分别为4386亿元、1676亿元和4561亿元。定金及预收款呈现负增长,比重降低。从增速看,上半年,金融贷款和自有资金分别比上年同期增长58和118,增速同比回落163个和9个百分点;定金及预收款则由上年同期增长119转为今年上半年下降74,降幅较大。从比重看,三个主要来源金额所占比重分别为302、115和314。与上年同期相比,金融贷款和自有资金分别提高04个和07个百分点,而定金及预收款比重降低4个百分点。六、现象分析京城四环内的房子住宅销售面积减少,其中不少又是高档楼盘,这让今年上半年四环内住宅期房均价飙升到18398元/平方米。但与此同时,北京的房地产市场销售却持续低迷。1六环外期房7760元/M2北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日消息,今年上半年,全市四环路以内住宅期房价格上涨较快,均价已经达到18398元/平方米,上半年四至五环路的住宅期房均价为16409元/平方米,五至六环路价格为9825元/平方米,六环路以外的价格是7760元/平方米。市统计局工作人员称,四环内期房均价飙升一方面是由于四环路以内住宅销售面积减少,另一方面部分高档楼盘销售均价较高,拉高了平均数据。2房价6月涨幅比上月降12统计显示,6月,全市房屋销售价格同比上涨112,涨幅比上月回落12个百分点;环比与上月相比上涨01,涨幅比上月回落03,“环比涨幅为2005年以来最低点,”市统计局工作人员分析,北京房价涨幅开始呈现回落趋势。市统计局表示,房地产市场依然弥漫着观望情绪,销售持续低迷。数据显示,上半年,全市商品房销售面积同比下降471,降幅继续扩大。从套数看,上半年,全市卖出住宅30352套,比上年同期下降46。上半年,全市90平方米及以下住宅销售13559套,其中,9226套位于五环外,占小户型住宅销售比重的68;四环以内销售2014套,仅占149。3其他北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布了今年上半年北京市房地产市场销售统计,上半年,四环路以内住宅期房上半年均价为每平方米18398元,四至五环路房价为每平方米16409元,五至六环路房价为每平方米9825元,即使是六环路以外的期房,价格也已经达到每平方米7760元,北京房价仍处高位。随着“9070”新建商品房要有70在90平方米以下的政策落实和限价房及保障性住房项目开工等因素影响,小户型比重大幅提高,90平方米及以下住宅新开工面积占全部新开工面积的一半以上。许多买家更愿意选择价廉的小户型房,尤其是五环以外的小户型房,而小户型住宅销售近7成位于五环外。据了解,今年3月北京市四环路以内住宅期房平均价格为每平方米16935元。而时隔3个月后,每平方米便摇身上涨近2000元。专家分析认为,四环路以内住宅销售面积减少,部分高档楼盘销售均价较高,拉动四环路以内住宅期房价格上涨较快。此外,上半年本市住宅新开工面积增长较快,同比增长374,但市场观望情绪依然较浓,房地产销售市场持续低迷,房屋销售价格涨幅呈回落趋势,环比涨幅为2005年以来最低。从金融贷款、自有资金和定金及预收款三个房地产开发企业主要资金来源看,上半年,金融贷款和自有资金分别比上年同期增长58和118,增速同比回落163个和9个百分点。定金及预收款则呈现负增长,增速由上年同期增长119转为今年上半年下降74,降幅较大。七、全国参考调查显示,2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨92,同上季度相比,涨幅下降了18个百分点。业内分析人士表示,房价增幅整体下滑在预料之中,根据目前的发展形势,预计下个季度房价同比涨幅还会下降。据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨92。虽然涨幅仍然比较高,但值得注意的是,同上季度相比,已经下降了18个百分点。据悉,今年1季度,全国70个大中城市房屋销售价格上涨11。业内分析人士称,究其原因,主要是市场观望态度浓重,市场供需关系表面上发生变化。某证券公司地产行业分析师对本报记者表示,2季度主要城市房价环比下降在市场的意料之中。紧缩政策影响的不仅是资金,更是市场信心问题,多数购房者在心理上产生了房价下降的预期,所以,这部分购房者即使有充足的资金支持,也不愿意现在买房,这就导致房地产市场供求关系出现变化。另外,为快速回笼资金,开发商也会选择让利于购房者。1土地价格大幅下降2007年是房地产行业疯狂的一年,除了房价不断飙升外,土地价格也持续攀升,出现不少“地王”。但到2008年,昔日的“地王”现象已经成为历史,伴随而来的是土地交易价格的持续下滑。统计显示,今年2季度,土地交易价格出现大幅下滑,同比上涨108,但涨幅比上季度低57个百分点。其中,居住用地、工业用地和商业营业用地交易价格分别上涨122、47和149。有分析人士表示,最近,在看淡后期楼市的情况下,开发商调整了土地储备策略。从目前来看,开发商的土地报价已显理性。此外,今年2季度,二手住房销售价格同比上涨89,涨幅比上季度低26个百分点;房屋租赁价格同比上涨22,涨幅比上季度高01个百分点。2银监会支持房地产健康发展在银监会年中工作会议上发出了,下半年应密切关注小企业信贷需求,要优先满足灾后重建地区符合条件的小企业的合理信贷需求。要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析,做好房地产风险的预警和控制工作。满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。银监会要努力防范各类金融风险,引导商业银行法人进一步加大拨备力度,提高资本充足率,以丰补欠,守住底线,有效防范系统性风险。3房价走势在今年前6个月涨幅连续回落的情况下,二季度的整体房价同比涨幅从一季度的两位数降为一位数。昨天,国家发改委公布的最新数据显示,二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨92,涨幅比一季度的11下降18个百分点。分类来看,二季度各种商品房价格的同比涨幅均比一季度有所下降。如新建住房销售价格同比上涨101,涨幅比一季度低17个百分点;新建非住宅销售价格同比上涨63,涨幅比一季度低07个百分点;二手住房销售价格同比上涨89,涨幅比一季度低26个百分点;二手非住宅销售价格同比上涨62,涨幅比一季度低27个百分点。而从上周刚发布的6月70个大中城市房价报告来看,6月房价同比上涨82,创今年以来的房价同比涨幅新低。此前70个大中城市房屋销售价格同比涨幅也是逐月回落,1月为113、2月为109、3月为107、4月为101、5月同比上涨92。业内人士认为,楼市出现了量大跌、价滞涨的态势,需要密切关注。此外,二季度房屋租赁价格同比上涨22,涨幅比一季度高01个百分点。其中,住宅和商业营业用房租赁价格分别同比上涨32和19,办公楼租赁价格同比持平。土地交易价格同比上涨108,涨幅比一季度低57个百分点。其中,居住用地、工业用地和商业营业用地交易价格分别同比上涨122、47和149。物业服务价格同比上涨05,涨幅比一季度高02个百分点。其中,住宅、办公楼和商业营业用房物业服务价格分别同比上涨04,10和05。4量缩导致价升自去年年底,上海楼市供应量一路下滑,这与前几年开工量减小有一定关系。据上海市统计局统计,2006年上海住宅开工量仅21121万平方米,比2005年下滑15;2007年仅1643万平方米,比2006年下滑28。上海统计年鉴显示,20032006年,上海出让的住宅用地总建筑面积分别为3300万、2888万、3149万和1912万平方米。经历了前三年的持续高峰状态,上海住宅供地在2006年首次回落到2000万平方米的水平线之下。按照房地产开发周期,20052006年两年间的土地供应,将成为20072008年市场供应的主力。也即意味着,今年上海的商品房供应量后劲不足“当一房难求的局面在市区重新出现时,必然会导致房价再度上涨,而且目前中高端购买力也有接盘的能力。”事实上,近期上海楼市滞销加重导致的打折促销,并没有让房价有实质性的回落。佑威房地产研究中心的数据显示,6月商品房平均成交价格为15604元/平方米,其中商品住宅平均成交价创下了16988元/平方米的月度房价新高,环比涨幅达219,同比涨幅高达65。目前的平均房价很难有大幅度回落的可能。“随着下半年供应量持续减少,价格依然有上行的压力,但上涨的幅度会低于去年同期。”5反弹迹象隐现“从政策面分析,今年我国GDP增速也会有所缓减,CPI却依然保持高位。如果房地产投资和消费也同时大幅下降,对经济的拉低作用会非常明显。”上海某房地产研究院杨红旭杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧据此认为,今年第四季度,从紧的货币政策可能会出现松动,房地产调控压力也会有所缓解。事实上,当前上海楼市已经出现反弹迹象。7月10日,央行上海总部公布数据显示,上半年上海个人住房贷款增加557亿元,同比少增126亿元;但第二季度增加353亿元,较一季度环比增长148亿元。对此,分析人士指出,由于开发商采用种种促销手段,上海楼市已呈现回暖迹象。“上海每年新增的刚性需求十分旺盛,一些地区也都加快了动迁的步伐。只要房价合理,楼盘销售的速度就会加快。”在该人士看来,上海楼市下半年会进一步反弹。“2007年上海住宅的开工量只有1643万平方米,这就意味着今年下半年的供应量会继续走低。”薛建雄认为,虽然近期供略大于求,但随着夏季房价的修正,供需关系可能会在第四季度有所转变。“今年的情况很可能和去年一样,到年底人们会发现市区的优质楼盘已经无房可卖。”6地震影响有限全球知名地产咨询服务公司世邦魏理仕发布的2008年第二季中国市场指数简介显示,汶川大地震对于中西部地区及华北地区的房地产市场影响有限。报告显示,今年第二季度,我国各地区的写字楼和工业物业市场普遍出现租金增长,其中,中西部地区尽管受到地震影响,但租金仍比上季度环比上扬112。在商业物业租金方面,各地同样保持稳定及上扬趋势。中西部地区的零售总额受
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