2007年西昌宁远集团地块、张家屯地块市场调查报告(doc 14)

西昌宁远集团地块、张家屯地块市场调查报告前言美丽的月城西昌，一座被誉为春天栖息的城市，这里气候温和，四季如春，日照时间长，终年少雾，月光皎洁，被称为“月城”，这里同样因城西北有我国发射地球同步轨道卫星和对外发射商业卫星的卫星发射基地，故又被命名为“中国航天城”，这座城市，属四川凉山彝族自治州的州府所在，是整个凉山州的政治经济文化教育中心；这里的居住环境怡人，人文气息氛围浓厚，吸引了整个凉山州甚至更多的外地人在此购房居住，因此房地产市场比较火热，再加上最近几年随着政府发展的步伐，房地产市场更是一往如前，一片欣欣向荣的景象。第一部分西昌市房地产市场概况一、西昌市概况西昌市,位于四川省西南攀西大裂谷，有青山环绕，冬暖夏凉。它有着2665平方公里的幅员面积，559万人口，海拔1538米；地处凉山彝族自治州中部，为州府所在，全市辖7个镇、29个乡、6个街道办事处，有汉、回、彝、藏等民族居住。据史载，早在公元前一世纪，它就是祖国西南边陲政治、经济、文化中心。汉朝时，这里叫邛都，公元862年，南诏征服这里后，把它改名为建昌。1728年，清朝雍正年间，因其位于四川西部，朝廷又希望它繁荣昌盛，故改名为西昌，并沿用至今。在这里，曾演绎过司马相如的开疆拓荒，诸葛亮的猎猎南征，杨升庵的浅吟低唱，马可波罗的异域探奇，“彝海结盟”的千古绝唱。西昌之所以有小春城之称，是因为它的气候丝毫不逊色于有“春城之称”的昆明。西昌常年平均气温17摄氏度，最冷的一月平均气温也在10摄氏度，而七、八月的平均温度却不过24、25度。真可谓“万紫千红花不谢，冬暖夏凉四时春”。西昌又有月城之称则是因为在古代南方丝绸之路的四川段上，有三大气象景观，清风、雅雨、建昌月。其中建昌月就是指西昌的月色。西昌海拔较高，又没有污染，所以空气能见度很高，月色自然就特别皎洁。航天城就无需多言了。这里有西昌卫星发射中心，它已成为我国高科技的象征和对外开放的窗口。西昌的旅游资源丰富，有着集自然风光与人文景观于一身的泸山风景区。同时也有恬静、自然的邛海风景区；在刚刚过去的2006年，西昌迎来了在西昌举办的第一届冬季旅游博览会，同时创办中国优秀旅游城市和四川省模范卫生城市的成功为西昌带来了旅游业的复苏，越来越多的外地人选择西昌渡假，在去年的10月国庆节和今年的春节西昌迎来了旅游的高峰，共接待游客13022万人次，实现旅游收入234亿元，分别比去年同期增长1406和2862。二、西昌市交通状况西昌市距成都约537公里，目前的交通主要是火车或飞机，火车处于成昆铁路线上，在成都每天有八班火车可以经过西昌，需要11个小时到达；同时在成都双流机场有西南航空公司的飞机直达西昌（每天有二五班班机，票价约为520元，机型为波音737或小飞机，时间需要1个小时左右）。西昌的公路目前有108国道线直接通向成都，但由于108国道线需要经过终年多雾的泥巴山系和托乌山系，因此路途比较艰难，时间需要12个小时左右；在2010年西昌到成都的高速公路通车，将会大大缩短西昌到成都的时间，到时只需要4个小时左右就可以到成都了。三、2004年底到2006年底西昌市部分楼盘价格走势2004年底2006年底西昌市部分楼盘价格走势图数据来源于市场调查根据上图可以看到，整个西昌的地产情况都由2004年的1000多元/平方米到目前大部分房价达到3000元/平方米的价05001000150020002500300035004000光彩小区兴康苑世纪花园水岸花城鑫海花园佳信阳光海河帝景2004年2005年2006年格，根据调查，西昌由于原来的居住群体主要是单位集资建房居住，因此房地产市场的发展主要是在2005年后，加上越来越多的人们都选择在西昌居住，冬季旅游博览会的召开，中国优秀旅游城市和四川省模范卫生城市的创办成功，西昌的房地产市场就越来越红火。四、西昌市房地产市场分布情况见下图西昌以月城广场为中心，那里集中了步行街、购物、消费的主要场所，房地产市场在过去几年内都是围绕这个中心进行开发，但是由于城中心土地资源短缺，北部环山，因此目前的房地产市场已经由市中心向西昌市的西面和西昌市的南面方向发展，如最近几个新盘凯悦帝景、丽景豪庭；包括去年的兴康苑等，主要是集中在以航天大道为中心的两边；其次是以西昌民族风情园为中心的海河帝景等楼盘。五、西昌市整体规划在未来几年内，西昌市人民政府将大力发展旅游业，强化旅游经济，吸引更多的人群在此休闲度假。同时，西昌市将打破成都到西昌所需时间长的交通瓶颈，同时，西昌市到攀枝花市的高速公路也将在近一两年内开通，同时，西昌市政府正在大力修建主城区到各个县城的公路网线，预计在2010年，西昌市主城区到各个县城的时间不会超过两个半小时。第二部分西昌市部分楼盘市场情况项目名称兴康苑开发时间2004年底开发商西昌市兴康房地产开发有限公司项目地址西昌市航天大道兴康苑小区户型区间130190价格2780元/M2占地面积38亩总建面65496M2绿化率45车位200余个地下停车场总户数336户容积率13小区卖点1、规模大、有充足的停车位2、三星级智能化管理标准3、在航天大道旁边，不受交通拥挤的困扰物业类型在小区前面约18亩为酒店,后面约20亩为商住楼，小区一楼为联排商铺，二楼为写字间，三至七楼是住宅项目名称丽景豪庭开发时间2004年底开发商西昌华力房地产开发有限公司/西昌益民旧城改造开发公司项目地址西昌市航天大道与长安南路交汇处户型区间80160价格分两期开发，一期于2005年销售，目前已经交房，二期还未开盘，均价约2900元/占地面积736亩总建面建筑形态61层车位小区卖点1、规模大、纯多层住宅2、水景园林3、在航天大道旁边，不受交通拥挤的困扰项目名称凯悦帝景开发时间2006年底开发商四川九鼎置业有限公司项目地址西昌市航天大道与长安南路交汇处户型区间63150价格未开盘，均价2800元/建筑形态121小高层以及161的小高层小区点评在西昌西面，绝对是一个标志性建筑，加上小户型60多可以做成精品套二，实属西昌不多见的实用户型项目。项目名称世纪花园开发时间二期2006年开发商丰源实业项目地址西昌市航天大道与胜利南路交汇处户型区间97240价格二期均价3200元/建筑形态四座12层电梯公寓、一座11层电梯公寓、二座多层住宅小区点评商业形态规划合理，离市中心较近，周围配套齐全，户型偏大。点评1、西昌市目前没有太多的投资客户群体，购买房地产多是深度居家者；2、西昌市房地产市场户型面积普遍偏大，小户型项目的楼盘相对较少；3、西昌市房地产市场的客户群体大部分是来自于周边17个县市的政府官员以及周边县市的矿产企业主，同时有一部分的比例是来自西昌市以外的客户群体，如成都市民在西昌购置房地产用于渡假；4、西昌由于是地震高发地带，因此政府曾经严禁修建12层以上的建筑，而目前西昌市的房地产市场也越来越高，甚至出现了17层的建筑形态；西昌房地产结构目前由政府规定必须修建赖震的框架剪力墙结构。5、西昌目前的房地产市场还出现一种供不应求的现象；第三部分地块现状一、宁远集团地块现状1、地块位置地块位于西昌市宁远巷，西北面离西昌的西河较近，西面为梨园巷，北面紧邻宁远桥，与张家巷接通，东面与凉山州建行宿舍紧邻，目前地块只有南北通路。2、地块现状目前地块厂区邻道路有部分商铺，其每月的商铺房屋租金承租者还在向宁远集团财务部上缴。3、交通状况目前到地块开车只有南边的长安中路到宁远巷，北边目前张家巷太窄，只能通过三轮车，汽车还没有道路从北面通过；长安中路为西昌市主干道，直接通向月城广场，因此公交线路众多。西昌的3、6、8、13、25路都经过此地。4、环境配套情况地块附近目前比较安静，周围的几个大型国有企业纷纷倒闭所带来周边目前没有工厂运营，噪声小，目前周边有西昌市一小等学校，同时妇幼保健医院就在宁远巷与长安中路交汇的口子旁，菜市场离地块只有仅仅一分钟路程，超市、药店等生活配套相当完善。5、周边房地产价格目前地块周边鑫海花园的二手房价格在2100元/平方米，商铺的租金价格在2530元/平方米/月左右。二、张家屯地块现状1、地块位置地块地处长安中路与航天大道之间，周围都被目前几个成熟的小区如胜利小区、文汇小区所包围。2、地块现状地块目前所在的张家屯仍然