2007年济南房地产市场研究分析报告

房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789济南解放路项目前期策划报告市场篇（上篇）目录第一部分市场分析1、区域概况11济南概况111济南地理位置112交通区位113济南产业基础及发展方向12济南宏观经济研究分析121济南GDP122济南固定资产投资123济南市城市居民人均可支配收入124济南市城乡居民存款125济南市社会消费品零售总额13政策影响131前期国家出台相关政策概述1311对具体项目产生影响的政策细则1312上述政策分析132近期国家出台的金融政策1321政策出台前国内宏观环境分析1322政策出台前房地产行业发展背景133近期济南市出台的房地产相关政策1331背景分析1332可能产生的影响14济南城市发展规划141济南城市规划指导原则142中心城空间结构1421主城区1422两区东部城区房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891423两区西部城区1424空港城市组团15济南与国内其他城市的横向比较2、房地产供应、需求市场研究21济南房地产市场概况22济南市历年房地产市场供需情况统计分析221济南市房地产开发投资222济南市房地产市场供应2221济南房地产施工与竣工面积2222济南市各类房地产开发投资223济南市房地产市场需求2231济南市住宅、商业/办公销售面积2232济南市房地产市场价量走势23济南市历年土地市场分析231历年土地供应量及需求量2311住宅开发仍然是主体2312大量东部土地上市2313居住类用地强度加大232历年土地成交价格2332007年济南市土地市场供应2342007年济南市土地市场需求2352007年济南市土地价格236未来2年潜在供应量的预测3、项目所在区域市场分析31区域概况32区域规划321历下区发展目标房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789322历下区“十一五”发展规划33区域交通设施、生活配套、大型商业设施34区域房地产市场341区域房地产市场总体概况342区域房地产市场特征35区域房地产市场供需情况统计分析351历下区住宅房地产市场分析3511板块概况3512板块产品特征3513板块未来趋势3514销售价格36区域土地市场分析361区域土地市场概况362区域土地市场供应363区域土地市场需求37主要个案分析371历下区高新板块372历下区燕山新区板块373历下区老城板块38个案比较分析381物业类型382建筑风格及外立面383户型384园林规划39济南市特色楼盘391阳光100392重汽翡翠郡393鲁能领袖城394天泰太阳树房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789第一部分市场分析1、区域概况11、济南概况111济南地理位置济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。112交通区位铁路济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。公路北京至上海、北京至福州两条国家级高速公路交汇济南，可直达全国主要省份和城市。以济南为中心的省际高速公路可在5小时内到达山东省的全部17座大中城市。航空济南国际机场离市中心只有30分钟车程，机场航线通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地区。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789113济南产业基础及发展方向济南是我国重要的工业城市，在“工业立市”的政策指导下，已初步形成了门类齐全结构完整的工业体系。在机械、纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，重视培植国民经济主导产业，根据国家产业政策，适时地把电子信息、交通设备、生物医药、家用电器、机械制造作为五大主导产业发展。目前全市现有规模以上工业企业1000多家，主要产品有重型汽车、机床、大型压力机、锅炉、摩托车等。目前济南市已与全国26所重点大专院校和科研院所建立长期合作关系，建立了国家级企业技术中心8个，省级中心15个，市级中心23个，技术开发能力进一步增强，高新技术产业成为带动工业增长的龙头，保障了济南经济的可持续发展。济南将着力打造汽车、电子信息、石化、机械制造等产业链，突出发展交通装备、电子信息、冶金、石化化纤、机械装备、食品药品六大产业集群；改造提升传统产业，培育壮大新兴产业，扶持发展高新技术产业；发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业、房地产业、旅游会展业。小结济南市虽然地处山东省内陆地区，但地理位置独特，交通区位明显，是连通我国南北交通的重要枢纽。济南市已经形成了完整的工业体系，而且历史长久，因此产业基础雄厚。根据规划，济南将围绕现有基础，打造汽车、电子信息、石化及机械制造等具有对地区经济重大推力的产业链，经济发展前景看好。12济南宏观经济研究分析121济南GDP房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789近年济南GDP增长情况表12001367816189187652185113201450156015601570050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年10001100120013001400150016001700180019002000GDP亿元增长率由上图可知，济南市GDP增长率在5年的发展周期内，呈现出两种比较明显的增长特征，2004年之前保持每年一个台阶，而2004年之后则保持平稳增长态势。济南市的GDP从2002年开始呈现出高速增长的态势，2003年、2004年的增长率均比是年增长多一个点，在2004年后，达到一个平稳增长的局面，GDP增长率基本维持在156左右，济南市的GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势，表明济南市的经济发展基础扎实，发展前景看好。122济南固定资产投资近年济南固定资产投资增长情况表651385691016850493160252480290200400600800100012002003年2004年2005年2006年000500100015002000250030003500固定资产投资（亿元）增长率由上图可知，济南市的固定资产投资额在4年的过程中，一直保持较高的增长速度，但投资增长率出现明显的起伏。以2005年为分界线，在这之前的固定资产投资额都保持着一个逐年走高的增长率，从2003年的248，在到2004年的29，05年的316，这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的，而在2006年，虽然固定资产投资额仍然保持着25房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789的高速增长，但与2005年相比，已经下降了接近7个百分点，与2004年基本持平，表明在2005年国家实施的宏观调控措施下，济南市的固定资产增长在量上有所放缓，但在质上有了相应的提高。123济南市城市居民人均可支配收入近年济南市城市居民人均可支配收入增长情况表11013120051357815340213131099100200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年2006年000200400600800100012001400城市居民可支配收入（元）增长率由上图可知，济南市的人均可支配收入呈现比较明显的阶梯形增长走势，2002年与2003年的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在9，而到了2005年增长率则比2004年有了一个较大的飞跃，增长幅度达到41，而2006年的增长率则与2005年几乎持平。参考济南市近年GDP的增长趋势来看，表明济南市城市居民的收入水平在前期经济稳定增长的情况下，在2005年得到了一定程度的释放，收入增长开始与经济增长水平相适应，由此所带来的消费潜力还有待进一步挖掘。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789124济南市城乡居民存款近年济南城市城乡居民储蓄存款增长情况758487051024411826178014801770155002004006008001000120014002003年2004年2005年2006年000500100015002000城乡居民储蓄存款亿元增长率由上图可知，近年济南市的城乡居民储蓄存款增长率保持一个锯齿型的走势，每年的增长走势不稳定，2003年和2005年的增长率都保持在17以上，但2004年和2006年的增长率则相对上年有所下降23个百分点。表明济南市城乡居民的储蓄意愿及行为随着经济发展的背景出现一定的波动。但年平均15以上的储蓄增长率则在一定程度上说明居民在为今后的诸如购房等大额支出做积累。125济南市社会消费品零售总额济南市社会消费品零售总额增长情况表5332621807993931560156015701630010020030040050060070080090010002003年2004年2005年2006年10001100120013001400150016001700180019002000社会消费品零售总额（亿元）增长率由上图可知，环比来看，近年济南市的社会消费品零售总额一直保持较高的增长趋势，基本维持在16左右的一个增长水平，尽管每年都有一定的增幅，但变化不大，2006年的房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789增长率仅比2003年增长了07个百分点，不到1，相较于济南市的GDP、固定资产投资每年的增长幅度来说，则显得不那么突出。同比而言，济南市社会消费品零售总额每年都能保持在16左右，说明济南市居民的消费意愿和消费能力都是保持一定的增长水平。2006年的全社会消费品零售总额达到939亿元，接近天津2005年的社会消费品零售总额，说明济南市当地的消费能力较强。小结济南市的宏观经济发展水平在2004年后保持一个比较平稳的发展态势，固定资产投资对经济发展的推动主要由量变向质变转化。济南城市居民的人均可支配收入水平在稳步提高，济南市全社会消费品零售总额近几年来都保持着16的增长水平，而与此相关的济南市城乡居民的储蓄存款也在逐年增加，这都表明了济南市居民消费能力和消费潜力达到了一定水平。从以上几个主要的宏观经济指标来看，济南市的经济发展水平持续向好。13政策影响131前期国家出台相关政策概述06年是宏观调控加强年4月17日央行宣布加息，5月17日温家宝总理提出了“国六条”；5月29日九部委推出15条措施8项硬指标，进一步调控房地产市场，自此，06年房地产宏观调控拉开帷幕，在短短一年时间中，国家出台的房产调控政策之多、措施力度之大前所未有。在一片宏观调控声中，07年的济南楼市并没有陷入沉寂，反而稳步走向理性和繁荣。1311对具体项目产生影响的政策细则政策细则可能的影响自2006年6月1日起，各城市包括县城，下同年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。这一政策的出台是符合济南市房地产高速发展阶段的需求的规律，济南市07年市场受“9070”政策影响，符合这一标准的项目将逐渐开始增多，市场竞争激烈从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30（90平米以上）。首付比例提高到30，在一定程度上抑制了以投机、投资为目的需求的客户；对以自住为主的济南购房客户影响不大。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止只有合法的手续才有可能保证后期销售的正房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。常进行，堵住了一些不规范楼盘运作的灰色空间针对2006年上半年新开工项目数量多、规模大，固定资产投资增长过快，投资反弹压力加大的情况，发展改革委、国土资源部、银监会联合发布了关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目的意见，要求各地区全面清理新开工项目、严格审查各类拟建项目、进一步改建和完善土地管理、从严控制基本建设贷款投放、严格控制产能过剩行业新上项目、切实规范各类招商引资活动。通过控制新上项目的规模，实现逐步控制整个在建投资规模的增长，进而将年度投资增速控制在一个比较合理的区间。诸如房地产投资等领域供应量都能维持在一个较稳定水平今年7月份，建设部、商务部、发改委、央行、工商总局、外汇局六部委针对今年以来中国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内买房活跃的情况，制定了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，对境外机构和个人在境内投资房地产行为进行严格管理，将有利于市场的规范发展，但有关项目的融资将会受到限制房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891312上述政策分析因过去三年，全国房价特别是住宅房价上涨过快，国家相继出台了一系列宏观调控政策，从新、老国八条到今年的国六条和国十五条，一系列宏观调控政策的主要目标是严格控制住宅房价及上涨速度；严厉打击人为炒作。和住宅相比较而言，国家就商业地产宏观调控的严厉程度要轻得多，主要是控制盲目性项目以及规模过大的建设项目，打击一些扰乱市场的销售方式。商业地产宏观调控的主要手段是通过控制银行信贷以提高开发商门槛、开发商的资金实力以提高商业项目的品质。132近期国家出台的金融政策政策细则可能的影响2007年8月22日一年期存款基准利率上调027个百分点；一年期贷款基准利率上调018个百分点2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0272007年05月19日一年期存款基准利率上调027个百分点；一年期贷款基准利率上调018个百分点2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率027不断提高的银行利率将会增加购房者的成本1321政策出台国内宏观环境分析月份，居民消费价格总水平（）同比上涨。从月环比看，居民消费价格总水平比上月上涨。月份累计，同比上涨。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178920012007年7月CPI增长示意图1500900505301801005600001002003004005006002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年CPI1322政策出台前房地产行业发展背景据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨71，创出两年来的新高。一年零43天前，为了控制房价上涨过快，国家发布了具有里程碑意义的房地产宏观调控措施“国六条”。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨75，涨幅比上月高04个百分点；环比上涨12，涨幅比上月高02个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨81，涨幅比上月高07个百分点；环比上涨13，涨幅比上月高03个百分点。普通住房销售价格同比81，环比上涨14。133近期济南市出台的房地产相关政策7月日，济南市建委发布公告，要求任何勘察、设计、建设等单位，必须立即停止和野楼盘有关的一切行为，凡如实报告情况、积极配合整改的，视情节依法从宽处理；顶风而上或隐瞒不报的，将依法从重处罚。据介绍，为认真落实济南市政府关于依法整治违法违章建设的意见，坚决遏制违法违章建设行为，济南市发布公告称，全市所有房地产开发、勘察、设计、监理、施工、销售代理等企业（单位）必须立即按照本通告要求，对本企业（单位）违法违章建设行为进行全面自查自纠，并于本通告公布之日起五日内，向市建委书面报告自查自纠情况。公告明确表示，济南市一切从事违法违章建设的企业（单位）必须立即停止一切违法活动，并配合有关部门做好调查整改工作。凡投资违法违章建设的开发建设企业（单位）必须立即拆除销售广告、取消销售机构、停止销售行为。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891331背景分析目前济南市共有个村居正在搞野楼盘，总面积达万平方米。在这些野楼盘中，不少都是严重影响城市规划的，还有一些野楼盘拒不停工，正在顶风作案，对于这些野楼盘，执法部门都将进行强制拆除。济南市的“拆违”行动才刚刚拉开序幕，近期，济南市还计划公布一批野楼盘的名单。今年月日之前，济南市将完成对第一批违法违章建筑的整治，并力争在两年内基本整治完所有的违法违章建筑。1332可能产生的影响济南市对“野楼盘”的强硬手段，使众多“野楼盘”项目停工，客观上来说，减少了市场的供应量，使得目前的济南房地产住宅市场的供求关系发生了急剧变化，这必将有利于具有合法手续楼盘的销售，同时也对销售价格的提升有相当大的帮助。小结国家不断出台的宏观调控政策意在房地产市场发展不断规范，使得市场各方的利益都能得到相应满足。为了保持经济又好又快的发展，运用了加息等金融手段，一方面加大了开发商的经营成本，另一方面也增加了消费者的购房成本，在一定程度上影响了购房意愿。济南市出台的限制“野楼盘”严厉措施，不仅有利于市场的规范发展，更促进了目前正规房地产楼盘的销售。14济南城市发展规划为了更好的打造济南成为山东省的政治、经济、文化中心，实现跨越式的发展目标，济南市出台了2002020年济南城市发展规划。141济南城市规划指导原则房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。资料来源济南市规划局142中心城空间结构中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789资料来源济南市规划局1421主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。老城区老城片区位于城市二环路以内及二环南路以南部分地区，主要包括历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区；老城区在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。老城区北部规划地区综合中心，搬迁污染企业，提升其中心功能和景观环境；老城区中部旧城改造应特别注意保护和继承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及黄河为主体的城市风貌特色；文东科教区发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善文东科研教育中心功能；外围其它地区以发展居住为主。燕山新区二环东路以东，大辛河以西区域，包括历下区部分面积；新区南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。腊山新区包括槐荫区和长清区部分面积；依托京沪高速铁路枢纽，建设以物流、商务和会展为房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789主导功能的城市中心。发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势，建设担山物流园区；沿经十中路西段建设商务、居住、公共服务配套等。王舍人片区位于主城区东北部，主要包括历城区；以传统冶金工业为主导，加大治污力度；在片区西部以居住区建设和公共设施配套为重点。贤文片区位于主城区东南部，依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能，对原有传统石化工业进行产品结构调整；完善片区生活居住、服务配套。党家片区位于主城区西南部，调整产业发展重点，加快高新产业发展，完善居住配套。1422两区东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备、新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。1423两区西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施。在片区北部建设西部城区公共服务中心。1424空港城市组团资料来源济南市规划局以济南临港经济开发区和济南国际机场为中心，东至济南市区边界，西至黄河，向西北以黄河为界，南至济青高速公路、胶济铁路，北至市区北部边界，全部位于历城区行政界线内。确定了“两区、两带、一心、多组团”的整体空间结构。“两区”即以机场高速路为界，形成布局相对集中的空港东区和空港西区。“两带”即黄河生态带和小清河游憩绿带。“一心”是指鸭旺口科研管理综合服务中心。“多组团”是指空港西区的四个组团和空港东区的三个组团。空港西区四个组团为空港产业综合发展组团，黄河文化产业发展组团，滨水景观住宅组团，临港工业西组团。空港东区三个组团为温泉度假、商务办公组团，临港工业东组团，城镇综合发展组团。小结济南城市规划是市政府对济南未来城市的发展格局所做出的判断，也是政府今后政策支持的重点，老城区位于“一城二区”中的“城”，而且是“城”的核心所在，在保留商业、服务业中心功能的基础上，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178915济南与国内其他城市的横向比较城市户籍人口万人GDP亿元年增幅人均GDP（美元）人均GDP排名顺序上海136810296971271895北京1197772031262108广州607606841147078003深圳196568439150086192天津9484337731440517711苏州6154820261550100001重庆13113486201220159915杭州666344099143065057无锡590336000153073904青岛7493206581580500012宁波560286450125065686南京7192774151056599成都110327501380284714沈阳70324825165大连5722569164545310武汉8182590148济南60321851157456513城市对比初步结论人口该指标可反映城市消费总盘量。中国城市户籍人口超过600万的城市有13个；济南城市户籍人口（603万）数量排名第113，和杭州（666万）、南京（719万）、广州（607万）、苏州（615万）等四座城市处在同一水准（600700万）。GDP该指标直接反映城市经济总盘量。GDP总量超过2000亿元的城市有17个。济南GDP总量为2185亿元，位列第17名。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789小结济南市虽然地处山东省内陆地区，但地理位置独特，交通区位明显。目前济南市已经形成了完整的工业体系，因此产业基础雄厚，经济发展前景看好。济南市的宏观经济在2004年后保持一个比较平稳的发展态势，促使济南市居民消费能力和消费潜力也增长到了一定水平。从几个主要的宏观经济指标来看，济南市的经济发展水平持续向好。为促进房地产行业的规范正常发展，国家通过了一系列的行政政策及金融手段对房地产行业进行调控，而济南市也相应出台了措施改善市场环境，这一切都是有利于济南市房地产行业的发展。济南城市规划对老城区所做的定位是在保留商业、服务业中心功能的基础上，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。2、房地产供应、需求市场研究21济南房地产市场概况随着1998年国家取消实物分房等福利政策的出台，济南的房地产市场随之于1999年起步，从时间上看，目前经历了以下几个阶段阶段时间发展特征商品房所占比例代表性楼盘第一阶段1990年1998年随着城市安居工程的启动，济南开发了大量中高档安居房和拆迁安置房，多以单位集资和政策性住房为主。同时随着实物分房的减少，市场供需矛盾开始初步显露，再加上国家政策上的倾斜，济南房地产开发经历了第一轮的增长。无单纯意义的商品房甸柳庄小区、燕山小区、玉函小区、佛山苑小区第二阶段1999年2000年供需矛盾进一步加剧，商品房开发进入起步阶段，商品房开发投资、销售面积和竣工面积等方面均出现了明显的增幅，市场上逐步出现了专业房地产开发公司。消费者意识较弱，福利分房和集资建房比例仍较大，商品房约占40绿景嘉园、金泰花园、中创开元山庄、中润富华园、雅居园第三阶段2001年2004年城市新规划出台，道路改造以及城市形象工程的大力推进加快了商品房的高速发展，房价涨幅空前绝后，商品房开发呈现生机勃勃的景象，房地产业正逐步向成为济南GDP支柱产业的目标发展。商品房开始大量出现，商品房所占比重约为60左右阳光舜城、阳光100国际新城、新世界阳光花园、中润世纪城、外海西子城市花园第四阶段2005年以后宏观调控下，开发商和消费者趋于理性，产品竞争日益激烈，大规模供需矛盾突出，商品房逐步成为鲁能领秀城、外海中央花园、重房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789楼盘以及知名开发商成为主流，房价趋于平缓，市场需求强劲。主导达80汽翡翠郡、天泰太阳树房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789从济南各区域的发展程度来看根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，对济南市的楼盘区域进行划分东部西起历山路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉南部北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，北至二环东路西部东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路北部南起胶济铁路、济齐路，北到绕城高速；西起二环西路，东至大辛河。中部东西南北区域围合部分为中部区域。东部区域东部地区是济南传统的科技、文教中心区，具有区位、交通优势，生态环境优良。众多大中专院校云集于此，酝酿了浓郁的文化氛围；以山大路为核心的CID区域，新兴电子计算机、软件业企业、商铺林立，是济南市经济、科技、文化、交通的发达地区，也是济南住宅市场最先起步的区域，同时也是市场的价格高地，在售住宅商品房的价格都在6000元/平方米左右，目前东部区域衍生了三个热点板块，洪楼板块、燕山板块和高新板块。西部区域西部区域的经济水平、消费水平以及市政配套都比较落后，受济南人“住东不住西”的影响，西部区房地产起步相对较晚，但随着政府“西进”战略的开展和道路改造的实施，及一些大盘、新盘的出现，西部区域的居住价值迅速提升，是近年来济南房价上房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789涨速度最快的一个区域，尽管如此，价格还属于较低水平，甚至还不如济南的北部区域。如今西部新城区的雏形已逐渐形成，发展前景被广泛看好。南部区域该地区是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，是济南市适于居住的，环境最好的地区之一，深沉的文化底蕴使千佛山脚下的这片土地价值连城，因此，该区域的房价都相对较高，例如千佛山景区附近的天泰太阳树，销售均价超过8000元/平方米。这一系列因素使得南部区域成为了济南高档楼盘的聚集地，这里积聚了位于金基塔顶端的人群，从而使南部区域给人种敬而远之的感觉。北部区域济南北部是小商品集散地，泺口服装城、建材市场等聚集了不少小私营业主，成为中低价房的消费者。同时济南北部基础设施比较差是中低档房产生的沃土。但是随着近两年基础设施的改善，高架桥延长至与北绕城高速相连，经一路、纬六路、清河北路、无影山北路等多条道路的拓宽修整，北园大街沿线的建材、家居市场规模在不断扩大，济南北部无论商业氛围还是居住氛围都有了很大的改善。但是，北部区域因受到自然景观差、工矿企业较多、区域环境脏乱差等因素的影响，区域整体形象一直不被市民认可，导致了北部区域楼盘在档次、形象等方面一直没有较大的提升，整体档次处于济南市房地产中低水平，但是该区域的商业氛围较浓，商家、经营户多居住于此地，住宅价格水平略高于西部区域。中部区域是济南市重要的商业和商务区。随着济南市城市规划的出台，“济南中疏”政策的引导，保护泉城古貌的特色建筑群，稀缺和昂贵的土地限制了房屋的开发建设，中部基本上没有新盘，只有开发建设较早的项目楼盘。小结济南市房地产市场在经过了近20年的发展，目前已经进入到一个比较成熟理性的阶段。济南市东西南北中五个区域的房地产市场发展程度各不相同，越是靠近中心城区，发展成熟度越高，产品类型比较丰富，也比较容易为消费者所接受。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178922历年济南市房地产市场供需情况统计分析221济南市房地产开发投资近年济南市房地产开发投资增长情况表12116011018973220990174122700204060801001201401601802003年2004年2005年2006年000500100015002000250030003500房地产开发投资亿元增长率数据来源济南市统计年鉴由上图可知，近年济南市房地产开发投资总体上保持不断增长的趋势，但是增长速度差异较大，2006年的房地产开发投资增长率达到322，而在2005年房地产开发投资增长率只有99，两者相差两倍还多；2003年和2004年的增长率同样保持15以上的增长，这反映出2005年国家对房地产实施宏观调控政策后，房地产开发投资出现放缓迹象，而2006年出现的高增长，则表明开发商对宏观调控政策的适应以及济南城市居民对购房的热情，刺激了房地产开发投资在经过2005年的低迷之后，出现的高增长。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789222济南市房地产市场供应2221济南房地产施工与竣工面积近年济南房屋施工与竣工面积比较89773903541071072953927186223892589781872139096506517651567185412407970200400600800100012002003年2004年2005年2006年2000150010005000005001000150020002500房屋施工面积万平方米房屋竣工面积万平方米房屋施工面积增长率房屋竣工面积增长率数据来源济南市统计年鉴由上图可知，近年济南市的房屋施工面积逐年走高，截至2006年已经突破1000万平方米，而房屋竣工面积不仅没有任何增长，相反2006年的房屋竣工面积比2003年还要少将近40万平方米，开发节奏加快，而竣工速度放慢，这表明目前济南的房地产市场仍然以增长中的存量消化为主。近年济南市无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积增长情况在2005年都出现一个较大的降幅，房屋施工面积的增长率只有065，而房屋竣工面积的增长率则为175，为历年最低；而在2006年济南市房屋施工面积和房屋竣工面积都达到出现一个报复性的增幅，增长率分别为1854和1567，这与房地产开发投资额增长所反映出的趋势一致。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892222济南市各类房地产开发投资近年济南市住宅、商业、办公投资增长情况表74873966126641451021875344460204060801001201402003年2004年2005年2006年住宅投资亿元商业营业用房亿元办公房投资亿元数据来源济南市统计年鉴由上图可知，在所有投资中，住宅投资所占比例最大，其次为商业营业用房投资，最后为办公楼投资。自2003年以来，住宅投资一直保持增长趋势，2006年住宅投资增长比2003年增加近一倍。这表明住宅投资是济南房地产市场发展的重点所在。商业营业用房的投资则起伏不定，2006年的商业营业用房的投资额是2003年的将近3倍，但在2005年商业营业用房的投资额出现一个低谷，表明受国家宏观调控政策影响最大的是商业营业用房的投资，但在市场转好的时期，商业营业用房的投资最为看好。而办公房的投资近几年来都在一个低水平上徘徊，绝对值上看，2006年办公房的投资额甚至比2003年要低，这与目前济南市的经济发展水平是相关联的，因为写字楼市场主要的客户群体是从事第三产业的企业和公司，而济南这方面的产业发展还比较滞后，因此办公用房的投资额相对较低。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789223济南市房地产市场需求2231济南市住宅、商业/办公销售面积数据来源济南市统计年鉴由上图可知，从绝对值分析，2003年到2006年住宅销售面积一直没有多大变化，2006住宅销售面积为2568万平方米，仅比2003年增长15万平方米左右。而以增长率来比较，只有2003年住宅销售面积实现了2947的增长，其他年份的增长幅度变动不大。表明济南市当地居民的住宅需求在其他非正规渠道得到满足，例如遍布济南近1000万平方米的“野楼盘”是主要的影响因素。反观商业/办公用房销售面积，绝对值上看，2006年比2003年增长了近一倍。但中间的起伏也较大，2005年出现了将近20的负增长，对于商业/办公用房等投资性产品而言，比近年济南市住宅、商业/办公销售面积增长情况表241224572416256815196244278294780726267418416718762919670501001502002503002003年2004年2005年2006年40002000000200040006000800010000住宅面积万平方米商业办公用房销售面积万平方米住宅面积增长率增长率房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789较容易受到国家出台的相关政策影响。总体而言，住宅销售面积是作为整个需求市场的主流，但是商业/办公用房的销售面积也在不断增长。从另一方面说明，济南市的商业/办公用房的需求正在起步，将会逐渐进入一个良性发展的轨道。2232济