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无锡太湖山庄别墅区项目可行性计划书目录1总论111项目背景1111项目名称1112承办单位1113报告编制的依据412建设项目概况1121拟建地点1122建设规模与建设内容1123主要建设条件1124主要技术经济指标513结论与建议12项目必要性分析121项目的提出6211国务院正式批准长江三角洲地区区域规划6_212中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议622项目的建设必要性7221无锡宏观经济形势7222无锡城市建设的需要7223无锡房地产的需要13项目建设条件分析131无锡市概况9311地理位置9312经济9313历史9314气候环境1315自然资源错误未定义书签32项目SWOT分析1321优势分析1322劣势分析14建设项目开发定位141项目市场定位142项目消费群体定位15项目的实施可能性研究16投资估算及财务评价161投资估算的依据162投资估算163盈利能力分析164财务评价165财务评价结论17社会评价171项目对社会的影响分析错误未定义书签72社会评价结论18可行性研究的结论11总论11项目背景111项目名称无锡太湖山庄别墅区112承办单位本项目由公司开发113报告编制的依据1国家有关城市规划法律法规和相关设计规范及江苏省城市规划管理技术规定2滨湖区大浮漆塘地区控制性详细规划3无锡市滨湖区发展和改革局锡滨发改基2007第306号项目核准通知4无锡市规划局锡规定2007第059号规划定点图5无锡市规划局锡规定2007第059号规划设计要点等12建设项目概况121拟建地点本项目位于江苏省无锡市滨湖区122建设规模与建设内容根据需求分析我们尽可能充分地利用区位优势提供尽可能周全的公共设施服务考虑不同消费者的需求还要尽可能地保证居民的生活质量本着这样的原则我们建设如下内容让使用者拥有好的居住环境吸引更多的人群到此带动无锡城市的建设和经济发展建设13200平方米的别墅建筑共有78户建设5350平方米的公寓建筑共有60户3建设5350平方米的商业建筑方便居民带动经济发展活跃场地4建设5814平方米的公共绿地为居民提供一个良好的户外环境及活动休闲场所5建设约118个停车位保证别墅每户一个公寓共40个停车位为居民停车提供方便6建设2400平方米的地下室建筑充分利用地下空间提高土地利用率123主要建设条件本项目为房地产项目太湖山庄位于无锡唯一的国家5A级风景区五里湖畔的核心地带东临山水东路湖玺庄园斜对面距无锡老城区仅20分钟车程交通便捷车况优越项目东侧为无锡南拓北展城市大纲核心区域届时商业文化教育等相关生活设施必将更加完善同时2014年通车的地铁1号线距项目也仅1公里相信项目依托得天独厚的自然景观优势加之便捷优越的立体交通网络为无锡唯一在售的可作为第一居所的山水别墅且停墅令及湖岸停批令政策性限制太湖畔山庄园将会成为五里湖畔最后的传世藏品124主要技术经济指标表11项目主要技术经济指标表序号项目名称数量1总用地面积153002总建筑面积197403别墅建筑面积132004公寓建筑面积153505商业建筑面积12506地下室建筑面积24577容积率1298总建筑基地面积48149建筑密度31410别墅总户数78户户均17011公寓总户数60户12绿地率43613停车位别墅1辆户公寓地下地面停车4013结论与建议本项目的提出正是响应国家和无锡市政府的号召为长江三角洲区域城市的建设出力为利用良好的自然资源提升居住区的档次和居民的居住环境应运而生的本项目的实施是中国特色城市化道路探索的需要是提高人民群众生活品质的需要是无锡市充分发挥山水旅游资源优势建设高档住宅小区的尝试符合经济社会发展的总体战略部署有助于促进和谐社会的发展本项目的实施就是要利用城市的资源优势促进城市郊区的发展创造优美舒适的居住条件而别墅区发展必须要以良好的生态环境为基础探索天人合一的生态友好型经济发展的和谐之路2项目必要性分析21项目的提出211国务院正式批准长江三角洲地区区域规划长江三角洲地区区位条件优越自然禀赋优良经济基础雄厚体制比较完善城镇体系完整科教文化发达一体化发展基础较好是我国综合实力最强的区域具有高起点上加快发展的优势和机遇规划明确了长三角发展的战略定位即亚太地区重要的国际门户全球重要的现代服务业和先进制造业中心具有较强国际竞争力的世界级城市群作为长三角经济圈中的重要城市无锡经济活力以及优越人居环境有目共睹长三角区域规划给无锡房地产发展带来新的增长点212中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议无锡“十二五“规划建议未来一二十年将无锡打造创新型服务型国际化现代化具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市制定十二五规划必须坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导深入贯彻落实科学发展观按照胡锦涛总书记让太湖这颗江南明珠重现碧波美景和温家宝总理建设生态城高科技产业城旅游与现代服务城宜居城的总体要求以世界先进城市为标杆把推动科学发展率先发展建设创新无锡幸福无锡作为主题把加快转型发展作为主线把科教兴市人才强市质量与知识产权立市作为主战略把创新和法治作为根本法宝把寓强于富普惠于民作为根本目的全面推进科技创新创业全面推进城乡一体化全面加强生态文明建设全面保障和改善民生全面深化改革开放为把无锡建设成为创新型服务型国际化现代化具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市打下具有决定性意义的坚实基础无锡如何彰显自己独特的影响力和竞争力建议坚持和而不同在长三角一体进程中充分发挥区位产业山水和人文等优势着力彰显无锡城市个性优化生态宜居环境形成生活和商务成本洼地大力增强对高端人才和现代产业的吸引力创造独特竞争力也就是说作为区域性中心城市要集聚各类要素为我所用并产生极化效应未来长三角世界级城市群的发展中无锡将充分发挥产业山水旅游资源优势建设国际先进制造业基地服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心职业教育中心旅游度假中心综上所述本项目的提出正是响应国家发展长江三角洲子地区的号召及无锡市自身建设和发展的需要为把无锡建设成具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市奉献一份力量22项目的建设必要性221无锡市的宏观经济形势无锡市经济持续快速的增长同时居民消费能力消费意识在不断的增强还具备不可低估的财富阶层的消费实力222无锡城市建设的需要无锡市城市的快速发展城市中心正在向西南方向转移规划建设以蠡湖为核心的蠡湖新城太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心而太湖城一号地块作为无锡新城区开发区域的发展靠居民的消费带动而一个好的居住环境及居住条件非常重要223无锡城市房地产的需要目前无锡市房地产市场在不断的发展新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者3项目建设条件分析31无锡市概况311地理位置无锡是江苏省省辖的一个沿海城市是中华人民共和国的特大城市以及经国务院批准的较大的市地处江苏省南部中国经济发达的长江三角洲中部位于北纬317至322东经11933至12038位于长江三角洲江湖间走廊部分南濒太湖西依锡山惠山京杭大运河在境内流过是苏南地区的交通中枢长江咽喉地理位置十分重要东邻苏州距上海128公里南控太湖与浙江省交界西接常州距南京183公里北扼长江与泰州市所辖的靖江市隔江相望无锡总面积为4650平方公里其中市区面积为163270平方公里下辖江阴宜兴二个市县和锡山惠山崇安北塘南长滨湖和新区七个区至2004年末无锡市总人口43858万无锡是中国经济高度发达的地区拥有产业山水旅游资源优势是长三角国际先进制造业基地服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心职业教育中心旅游度假中心并被财富中文版杂志评为中国最佳商务城市2004年当选CCTV全国十大最具经济活力城市连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市下辖的江阴市和宜兴市两个个县级市的经济实力均列全国百强县市前十分别位居第一第六位江阴的华西村被誉为天下第一村在全国相对富裕地区排行榜中无锡位列全国第五312经济无锡是中国重要经济中心城市区域性交通枢纽和著名的旅游胜地江苏省重点发展的特大型城市2004年地区生产总值2350亿元人均生产总值52825元财政一般预算收入1353亿元全社会固定资产投资11141亿元外资民资投入占全部投入八成以上成为经济增长主动力消费拉动效应放大社会消费品零售总额5792亿元增长189全市商品市场成交额突破千亿元百亿元市场增加到6家对外贸易争先进位进出口总额2185亿美元增长519其中出口1102亿美元增长505高新技术产品出口占比升至343全年完成协议注册外资651亿美元增长301到位注册外资326亿美元增长206外经营业额12亿美元新批境外投资项目18个鼓励民间资本投资兴业私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为364私营个体经济从业人员增至856万人313历史无锡历史悠久是一座具有三千多年历史的古城公元前十一世纪末周太王的长子泰伯从陕西来到江南定居梅里现锡山市梅村镇号称勾吴他带领当地居民兴修水利农耕蚕桑促进了中原文化与江南文化的融合开创了吴文化公元前202年正式建县因境内锡山锡铅源枯竭而取名无锡历史上由于帝王君侯之变迁时称无锡县时称有锡县自公元497年无锡县名称沿袭不变1949年设无锡市无锡是中国著名的鱼米之乡无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮无锡发达的商业形成了向全国的强劲辐射力无锡景色优美是中国优秀旅游城市之一国家卫生城市国家园林城市无锡完善的基础教育是教授科学院院士和大学校长的摇篮太湖明珠无锡是一座具有三千年历史的江南名城早在春秋战国时期已是当时的经济文化中心孕育了许多文人墨客至今仍保留着众多的历史遗迹2010年12月26日无锡获选2010中国最具幸福感城市无锡颁奖词传承千年的鱼米之乡历久弥新的工业摇篮这里风光绝美陶冶了人们的文化气质这里教育发达培养了无数的杰出人才蒙蒙烟雨秀美江南祥和文明宜居之城314气候环境无锡市属北亚热带湿润区受季风环流影响形成的气候特点是四季分明气候温和雨水充沛日照充足无霜期长气温1月平均气温在28左右7月平均气温在28左右全年无霜期220天左右无锡市区年平均降水量在1048毫米雨季较长主要集中在夏季全年降水量大于蒸发量属湿润地区无锡市区日照时数20194小时常见的气象灾害有台风暴风连阴雨干旱寒潮冰雹和大风等由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响局部地区小气候条件多种多样具有南北农业皆宜的特点作物种类繁多2003年无锡市气候特点是气温特高盛夏高温明显降水正常略少日照充足水美土肥物产丰富是全国著名的鱼米之乡315自然资源水资源全市共有大小河道3100多条总长2480公里市区河道总长150公里平水期水体容积800万立方米太湖为江南水网中心面积23381平方公里总蓄水量为4428亿立方米年平均吞吐量约52亿立方米因此无锡地表水较丰富外来水源补给充足地下水资源据不完全资料测算市区储量为6349万立方米年补给量为6453万立方米物产资源无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿石灰石大理石等非金属矿全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井泉共有11处已开发的有5处生物资源无锡市除栽培植物外拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共141科497属950种75变种主要用材林有竹松杉优良用材的树种有杉木檫树樟树紫南红楠麻栎锥栗榆树等药用植物400多种鸟类有170多种鱼类为90多种太湖中的银鱼长江中的刀鱼鲥鱼河豚鱼是名贵鱼类兽类有30多种主要有华南兔穿山甲豹猫黄鼬等32项目SWOT分析321优势分析1区位优势该项目位于历史悠久风景秀美的小上海无锡无锡位于长江金三角中部东临苏州距上海128公里西连常州距南京183公里南抱太湖与浙江省交界北依长江离天然良港张家港仅40公里无锡是享誉国内外的旅游城市利用依山傍水临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源成为众多游客向往之地成为上海市民休闲度假旅游观光的后花园2区域优势无锡市的城市中心正在向西南方向转移规划建设以蠡湖为核心的蠡湖新城太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心而太湖城一号地块作为无锡新城区开发无锡是江南名城之一拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史文化底蕴该项目地处太湖之滨自然风光优美人文景观荟萃旅游资源非常丰富交通便利2政策的支持长江三角洲区域发展的要求和无锡城市的新定位都对该项目的建设提供了一定的支持322劣势分析为了遏制部分城市房价过快上涨国务院打出了一系列政策组合拳例如国务院发布的新国十条这些政策或多或少会对别墅市场造成一定的冲击近期从中央到地方都推出了一系列调控措施比如提高首付款比例贷款利息等同时房产税呼声高涨该税种的执行尺度将在很大程度上左右未来豪宅消费无锡别墅多为本地消化无锡市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的别墅区市场竞争力很大4建设项目开发定位41项目市场定位本项目位于无锡仅靠周围本地居民消费是绝对不能发展的要想达到带动无锡城市建设和经济发展的作用必须要面向更多的消费人群而近年来房地产的兴起炒热了市场楼价疯涨也改变了人们特别是高消费人群的消费及投资方式随着经济发展人们消费水平的提高会有越来越多的人对生活环境的质量要求逐步提高那些纷繁喧扰的大城市中心区已不适合居住车水马龙的情景让人们对自然和生态的渴望日益增强随即把目光都投向了正在兴起的小城市尤其是那些具有良好的自然人文资源的城市交通便利风景优美空气清洁居住舒适等要求已经逐渐被重视从比较成熟的市场来看太湖山庄别墅区就一般而言的优势一濒临湖岸风景优美观景效果极好二绿地率高满足人们休闲娱乐需求营造良好户外活动空间三交通便捷和其余城市联系方便四建筑满足了人们对采光通风等居住性需求五公共基础设施配备齐全六不同的建筑适合不同消费水平的人居住42项目消费群体定位所以本项目的消费群主要是外来投资客群及无锡市当地的白领阶层民营企业管理人员个体工商业主或者周边因工作等原因迁入本市的经商人员等5项目的实施可能性研究太湖山庄投资还涉及到五个最关键要素的把握第一项目区位研究第二资源聚集研究第三项目产业链研究第四整体概念设计把握第五市场运作方式控制首先所谓区位研究是指太湖山庄项目一定要考虑两大因素这就是项目区域同城市的关系以及项目所在地同高速公路的关系一般来说项目区域同大型城市相距不能超过一小时车程或者该区域应该在主要的旅游线上同高速公路要有比较便捷的对接方式本项目所在区位正是无锡市滨湖区的腹地到老城区不过20分钟的车程与苏州上海等发展较快的城市也具有非常便捷的交通联络第二太湖山庄项目成功的核心因素依然是资源的高度聚集和项目高科技含量太湖山庄地理位置优越面向太湖背靠山林有这些自然景观作为核心资源它处于无锡这个历史悠久的城市还具有一定的人文资源而其规划设计又依靠科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功能质量水平和花与住宅节能节地节材效果使其具有较高的科技含量第三项目产业链问题如果项目位于旅游线上那么它就能进入旅游产品系列为整个旅游业服务如果是一般性的居住区项目其居住功能非常重要因为仅仅利用本地居民购买的方式很难让这个项目赢利因此太湖山庄项目的购买主体面对各地人民因为高收入人群有限如果仅限于本地很难赢利但扩大消费群体利润就可观了当然太湖山庄位于无锡的国家5A级风景区五里湖畔的核心地带以良好的区位和生态环境为优势并以旅游业带动房地产业的发展以收回庞大的投资这就是通过旅游主题作为区域发展引擎走向了为城市服务的另一产业链本项目将建成环境优雅设施齐全的高档居住区成为稳定的盈利来源依靠周边的自然和人文资源吸引购买者增加消费人群的种类卖房收入将成为主要盈利来源第四关于概念设计对于别墅区的策划来说最重要的是设计概念现在看来别墅区的设计应该追求一种自然主义的风格美国著名的景观设计学创始人西蒙兹JOSIMONDS提出的社区规划的新伦理概念一保护最佳的自然和历史风貌二保存限制使用互为联系的开放空间架构三开发选出的高地区域依地势建房太湖山庄项目设计就必须从下意识里唤起人们对自然生态环境的追求这包括周边的环境以及对时间空间的感觉对邻里关系的理解因此这还不仅仅是对区域贴上各种标签而是要强调一种自然的相融性对人文精神共存共融的思路太湖山庄项目设计的自然主义设计思想应为自然协调文化包容合理尺寸地方精神舒适方便和充满趣味几个核心要素本项目的建设将严格秉承这样的设计原则进行设计第五市场运作问题太湖山庄项目环境优美地理位置优越对过惯了城市忙碌生活的人来说具有很大的吸引力但是价格也比较高不适合大众的要求这对项目市场经营是最大的挑战因此必须在项目运作中不时注入一些新的手段即根据不同人群的收入特点设计如对于本地居民可以进行一定的购买优惠措施对于外地移民的如进行本地建设投资的也可以进行分期付款等但对于一次性付清的给予一定的优惠另外对于那些常年在外住的只是将其作为投资的购买者可以结合租赁的形式将其短期租给城市的一些消费群体中国大陆内房产市场波动较大但随着国民收入上升很多高收入人群对居住环境的要求逐渐升高兼具自然人文资源的别墅区将是人们的最好选择因此太湖山庄项目经营利润可期6投资估算及财务评价61投资估算的依据建设项目经济评价方法与参数第三版可行性研究报告编制依据详见总论建设单位提供的相关经济基础资料62投资估算太湖山庄总投资11935万元其中1拟建36栋叠加别墅共11952每平方建造3000元共计3585万元2拟建6栋双拼别墅共1248每平方建造4000元共计500万元3拟建1栋公寓共5340每平方建造2000元共计1068万元4拟建1栋商业建筑共1200每平方米建造1000元共计120万元5居住区内道路及基础设施建设共计1000万元6居住区内景观绿化建设共计6540每平方建造300元共计162万元7项目运作资金5000万元8机动资金500万元63盈利能力分析1该项目自72013年5月开工建设预计2014年10月全部竣工并交复使用自2014年11月正式对外营业到2016年年底前应全部收回投资2叠加别墅180万每户共计14040万元双拼别墅260万元每户共计1560千万公寓80万元每户共计4800万元共20400万元3根据2007年3月16日通过的中华人民共和国企业所得税法企业所得税税率按25计经计算得出本项目年平均利润总额为8456万元年平均所得税2116万元年均净利润为6340万元投资净利润率为3531264财务评价项目投资财务内部收益率3621财务净现值IC86541万元投资回收期233年65财务评价结论通过对项目进行财务经济分析计算财务净现值大于零财务内部收益率大于基准收益率项目具有较好的盈利能力较强的偿债能力项目的经济效益较稳定综合上述分析可以看出本项目在技术上先进经济上合理操作上可靠投资回收期较短且风险小项目可行7社会评价711社会效应1对居民收入的影响项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层民营企业管理人员个体工商业主等及外地投资者及高消费人群他们平均收入较高基本不构成较大困难的分期付款2对居民生

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