2007年南昌市年终房地产市场报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录壹、环境篇2一、2007年南昌市经济运行状况2二、2007年房地产政策及分析2三、2007年南昌市政经要闻6贰、市场篇11一、2007年南昌市房地产交易数据及分析111、土地市场112、商品房市场133、二手房市场16二、各区域公寓住宅市场分析171、市中心板块172、朝阳洲板块193、青山湖板块214、城北板块225、京东板块246、青云谱板块257、南昌县板块28（1）象湖新城28（2）昌南客运站板块30（3）莲塘板块31（4）银三角板块338、红谷滩新区34（1）中心区域34（2）红角洲板块36（3）凤凰洲板块389、新建县板块3910、湾里板块4111、分区公寓住宅市场综合分析43三、别墅市场分析44四、酒店式公寓及写字楼市场分析47叁、媒体篇51一、112月份楼市媒体总体特征51二、112月新推楼盘统计与分析52三、112月份报纸广告统计与分析532008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789壹、环境篇一、2007年南昌市经济运行状况由于政府目前没有公布2007年经济数据，此部分数据暂缺。二、2007年房地产政策及分析1、政策主线从2005年开始，全国房价大幅度上扬，炒房行为的全国性铺开，房地产发展迅猛。国家为稳定商品房市场的良性发展，打压房地产投机行为，一系列宏观调控政策在2006年开始陆续出台，例如调息、新旧国八条、普通商品房标准等，但是房地产市场在政策的刺激下依旧快速发展，房价也不断继续上涨。2007年对于我国经济而言，温货通胀已然形成，中央及各级地方政府为了保障房地产市场的健康发展，抑制飞涨的房价，政策频繁程度和力度依旧可以称的上是不折不扣的“政策年”。在这一年的时间内，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。2、2007年起颁布并执行的主要房地产政策大户型的商品房预征土地增值税主要内容2007年1月24日，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知出台，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200的，分别适用30、40、50和60的税率，不再全部按60的税率计征。土地管理主要内容2007年11月1日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定39号令，直指土地开发市场的囤积土地问题。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了土地储备管理办法，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。同日，建设部发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局还印发了经济适用住房管理办法的通知，使解决低收入家庭住房问题正式进入兑现阶段。2007年12月1日，为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，国务院公布中华人民共和国耕地占用税暂行条例，自2008年1月1日起施行。第二套房的首付和利率主要内容2007年9月，中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知出台，该政策规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。2007年12月11日央行和银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确以“户”为单位执行房贷新政。至12月20日，中国人民银行已连续六次调整金融机构人民币存贷款基准利率和六次上调人民银行对金融机构再贷款（再贴现）浮息水平，目前就是防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。这些措施的出台，标志着政府的宏观控制力度正在不断加大，监管正日趋规范严格，但建立机制、规范管理还需要一个较长的时间，而土地新政、银行新政的调控效应还需要一段时间才会逐步显现，正在经历的楼市严冬也将因此延长。解决低收入家庭住房主要内容8月16日，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、改进和规范经济适用住房制度、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。房屋存贷款利率的上调2007年，商业住房存贷款基准利率共调试六次。主要内容如下2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中国人民银行决定自2007年3月18日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的252提高到279；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的612提高到639；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。中国人民银行决定从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，一年期贷款基准利率上调018个百分点，由现行的639提高至657；五年期贷款基准利率上调009个百分点，由现行的711上调至720。这是自2004年10月29日央行上调利率以来的第六次加息，也是今年以来的第二次加息。中国人民银行决定从2007年7月21日起，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次调整将金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的306提高到333；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的657提高到684；其他各档次存贷款基准利率也相应调整；而受关注度较高的个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。中国人民银行决定自2007年8月22日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的333提高到360；一年期贷款基准利率上调018个百分点，由现行的684提高到702；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。中国人民银行决定自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的360提高到387；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的702提高到729；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调018个百分点。中国人民银行决定从2007年12月21日起，调整金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存款基准利率由现行的387提高到414，上调027个百分点；一年期贷款基准利率由现行的729提高到747，上调018个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间存款基准利率贷款基准利率070318279639070519306657070720333684070822367020709153877292008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789071221414747银行存款准备金率的上调2007年，银行存款准备金率共调试十次，详见下表时间调试水平070115由9调至95070225由95调至10070416由10调至105070515由105调至11070605由11调至115070815由115调至12070925由12调至125071025由125调至13071126由13调至135071225由135调至1453、综合分析07年的房地产调控政策主要集中在下半年，以紧缩性的货币政策和扩张性的财政政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。2007年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场房地产开发、交易市场，而且集中力量针对于房地产一级市场土地市场的控制；而且在房地产宏观调控上更加重视金融市场调控手段的组合使用，并且以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心，在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。其中上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运行，促进国民经济又好又快的发展；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789在一年的政策调控之下，银行的多次加息已经使得购房者麻木，房价的快速上涨不断刺激购房者的购房意愿；土地市场上的整理使得开发商拿地的代价更高，土地资源稀缺，一些开发商更加变本加厉得希望现有的项目能够获得更多的利益；2007年上半年的政策不仅没有对房地产市场起到抑制作用，反而进一步推动市场的更快发展，各地房价依然高涨。2007年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得2007年底（尤其是各地对于政策落实的10月份之后）全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态，一些房地产价格较高的一线、二线城市更是出现了价格上的松动。对于2008年的房地产市场，仍将有一些政策出台，正在起草的“物业税”已经使得一部分人有所恐慌，2007年的冬天还没有过去，2008年的回暖依然未知，相信2008年的房地产市场将是不平静的。三、2007年南昌市政经要闻南昌主要报纸媒体上刊登的南昌市政经要闻如下1月10日，历时近两年的西外环高速路（从乐化至生米）工程进入收尾工作，将于16日通车。据了解，西外环高速起点位于昌九高速公路昌北机场互通立交，与正在建设的东外环高速公路的起点相接，终点在新建县生米镇附近，与昌樟高速相连，全长40989公里，是我省第一条由地方政府筹资修建的全封闭、全立交、双向六车道高速路，计算行车速度为每小时100公里。2月6日，从2007年南昌市交通工作会议上了解到，在今年省城的道路运输工作目标中，南昌长途汽车总站将力争在今年完成昌北、城西客运站规划选址，并争取12个站场建设。昌北客运站的地址初定在南昌市昌北收费站附近。2月27日，从文化部门获悉，我省正着手策划建设“江西文化产业园”，初步确定在南昌红谷滩规划建设占地2600亩的江西文化大市场、南昌文化博览园、江西印刷产业园、南昌动漫游戏产业基地和南昌文化创意产业园等五大文化产业项目。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893月8日从南昌市有关部门获悉，我市正式批复两个经济适用房项目，将有近26万平方米的经济适用房即将开建。拟建设的城东经济适用房项目将选择昌东大道以西、省林运公司以东控规C54地块兴建。该经济适用房项目总建筑面积20万平方米，总投资372亿元。另外一个经济适用房项目前期手续已经办完，南昌市已经下达了今年的开工计划，该项目位于青山湖南大道（原城南造纸厂及其周边），项目总建筑面积594万平方米，总投资2676万元。今年，南昌高新区将对湖景公园进行改造，完成艾溪湖西岸建设并启动艾溪湖森林湿地公园东岸景区北段的建设。有关负责人在接受记者采访时称，艾溪湖森林湿地公园规划面积为100万平方米，建成后将成为鄱阳湖候鸟通道。3月20日，从有关部门获悉，南昌将在城东地区打造新的商业圈，把洪都中大道、江大南路、上海路、北京东路等建成专业特色街。在北起南京东路、南至洛阳路、西接洪都大道、东临京东大道的区域内，青山湖区将构筑商业高度聚集、行业齐全、功能完备的“城东商业圈”，重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。打造以洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路家居文化街等专业特色街为主的“城东商业街区”。3月31日，从南昌住房公积金管理中心获悉，南昌对2007年度职工住房公积金月缴存额设定上下限。超出上限部分将并入个人收入，计征个人所得税；低于下限的单位，必须做好上调工作，以保证职工的利益。经南昌住房公积金管理委员会2007年第一次工作会议确定，南昌市2007年度住房公积金月缴存额上限为1276元（含单位、个人两部分，下同），下限按不同地区划分一类地区（东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区）为52元；二类地区（湾里区、南昌县、新建县）为48元；三类地区（进贤县、安义县）为46元。4月4日，南昌市政府审议了关于2007年保持南昌市房地产市场健康有序发展的实施意见（以下简称“意见”）。今年，南昌市将通过加大土地供应调控力度、增加市场有效供应、改善住房供应结构、健全住房保障体系、逐步解决低收入家庭住房困难等举措，确保房地产市场健康有序发展。4月9日，南昌市今年拟建成经济适用房（不含四县）80万平方米，其中城南37万平方米。南昌相关部门已对一个总建筑面积达1685万平方米的城南经济适用房项目进行正式立项。该项目在新溪桥以南、高新大道以西、五干渠以东地块，总投资3亿元。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据南昌市住房建设规划和土地储备状况，我市今年决定增加年度商品房用地供应量。2007年全市含四县房地产开发用地计划供应50005500亩，其中经济适用房建设用地供应不低于800亩。4月份，江西列入全国70个大中城市调查范围的南昌等三个城市的房价（均指市区新建房）在一季度的基础上继续小幅上涨。南昌商品房均价达到4400元/平方米左右，九江的突破3000元/平方米，赣州的接近3000元/平方米。5月28日获悉，南昌红谷滩新区数字综合城管信息系统项目已正式立项，该项目总投资1596万元，将包括GPS车辆监控、城区视频监控等系统。南昌市将对全市已出让的房地产开发用地逐一进行梳理。在此基础上，对由于出让方原因不能按土地出让合同约定的时限按期交地的，由政府协调各相关单位尽快按合同规定交付土地；对由于受让方原因，超出合同约定动工开工日期满1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发连续满1年的，按闲置土地处置。5月29日，据悉，为进一步推进“一江两岸”工程，加快以交通、能源、水利等为重点的城市基础设施建设，今年以来，南昌市一直紧锣密鼓筹办阳明路下穿青山湖隧道工程，该工程将延伸阳明东路，打通该地区交通网。工程包括下穿青山湖隧道及引道工程。目前，前期各项准备工作已经按计划进行，预计8月初开工建设。6月17日，南昌岱山景区附近建筑要限高，将规划3大城市公园。景区附近建筑要限高是由于岱山地区内有八大山人梅湖景区，该地区开发强度在规划中得到了一定的控制。规划的3大城市公园，分别是八大山人梅湖公园（占地5891公顷）、位于岱山地区西北角的雄溪公园（占地1158公顷）以及位于振兴大道与雄溪河交接处的抚溪公园（占地853公顷）。6月17日，紫阳大道城市设计规划获得原则性通过。根据规划，该路将建成南昌东部一条景观轴，体现南昌山水城、园林城、科技城的风貌，并为周边的高科技产业以及大学园区做商业配套设施。6月20日，南昌市全面推进朝阳洲基础设施工程，内容包括2条城市主干道、5条城市次干道、26条城市支路、42座桥梁、7条排水渠道，拟实施道路建设全长757公里、渠道全长179公里。目前，南昌市朝阳洲水系整治工程已经立项。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896月28日，我省第一条城际铁路昌九城际铁路正式开工。昌九城际铁路建成后，南昌到九江的时间缩短为40分钟。线路全长13127公里，其中新建线路正线长度915公里。同时开工的还有南昌枢纽西环线，线路自京九铁路乐化站引出、沿现有湾里支线的北侧南下，经望城，跨赣江后，引入向塘站，长约625公里，投资估算30亿元。据市政府规定，经济适用房项目可按总建筑面积1建设商业用房，但房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用房小区的物业管理。7月9日，南昌市07年将建设70万平方米、万套经济适用房，总建筑面积达到19万余平方米。此外。还批准建设红谷滩新区两个还建房项目。1）其中凤凰家园小区经济适用房用地面积1257公顷。住房户型面积50平方米以下占10，5565平方米占20，6575平方米占60，7585平方米占10。总建筑面积195967平方米，其中多层住宅113906平方米、小高层住宅61960平方米、公建20101平方米，该项目总投资约35328万元。2）红谷滩新区黄佩村、邓家水库旁兴建龙岗花园2期还建房，总建筑面积2万平方米，总投资2417万元；并在红谷滩新区红角洲东侧B23地块兴建红岭花园3期还建房。总建筑面积16万平方米，总投资24639万元。7月15日，南昌市房管局发布上半年房地产市场运行情况报告。今年上半年，全市市区商品房预销售面积2085万平方米，同比增长582，销售金额8926亿元，同比增长845。全市房地产地税收入972亿元，同比增长539；房地产契税收入359亿元，同比增长301，房地产税收的大幅增长显示南昌房地产市场仍然活跃。7月17日，从南昌市建委获悉，今年市政基础设施重大重点项目投融资计划确定了23项续建工程和12项重大重点新建项目，总投资6109亿，同时，朝阳洲开发方案也即将出台。同日，南昌启动艾溪湖综合整治工程，将建10公里环湖路。7月23日，根据建设部公告，南昌也将按照要求上调公积金存贷款利率。这也是继3月18日上调018、5月19日再度上调009后，个人住房公积金贷款利率今年内第三次上调，累计调幅达036。五年期以下（含五年）从441调整为45，五年期以上从486调整为495。8月15日，我省将对经济适用房销售管理等办法进行修改，新修改的办法中将规定经济适用房满5年后可以上市交易。具体销售对象、销售办法等实施细则将于近日出台。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910月18日，预计在2008年底前，我省设区市中心城区廉租住房保障对象人均住房面积标准在2007年的基础上扩大1平方米。明年将严格控制经济适用房面积标准，2008年新开工的经济适用房套型建筑面积标准按60平方米左右控制。到今年9月底，南昌市今年已新增廉租家庭整整1000户，使全市享受廉租住房制度的受益家庭达到了16000户。10月24日，南昌市日前下发有关通知，要求商品住宅小区应当与商品住宅同步规划、同步设计、同步建设，按规定交付使用。这就意味着，今后新报建及没有竣工的商品房，将可能因小区配套设施不完善而不能通过建设项目工程竣工验收，达不到交房条件。10月27日，国土资源部近日颁布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行更明确规定。要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。11月07日，南昌市还将继续规划建设70万平方米经济适用房，建设规模与今年持平。同时，我市还将建设30万平方米的廉租住房，这也是南昌首次建廉租房，且申请标准由人均8平米调整为人均10平米。今年第2批经济适用房的申购工作目前已顺利结束，21834户家庭符合条件进入第三级资格审核，预计12月中旬举行公开摇号，明年春节前交付。2007年12月21日，南昌市计划将在三年内改造危旧房，改造率超50涉及14932户家庭，动员老城区居民向新城区转移。近期（2008年至2010年）内共计改造45块中小地块，占地面积541040平方米，建筑面积978145平方米，涉及14932户家庭。其中仅2008年改造任务，就有19块地块，共计占地面积231344平方米、5208户、建筑面积326543平方米。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789贰、市场篇一、2007年南昌市房地产交易数据及分析1、土地市场1总体交易数据2007年南昌市区成功挂牌出让土地92幅，交易面积达7666亩；拍卖地块1幅，交易面积14亩。其中，住宅用地7幅，交易面积561亩；商住用地25幅，交易面积1116亩；商业、办公用地8幅，交易面积130亩；工业用地50幅，交易面积5727亩；其他用地3幅，交易面积146亩。2用地性质土地性质住宅商住商业、办公工业其他合计数量幅725850393面积亩561111613057271467680面积比例73145167462100从以上数据我们可以看到，2007年南昌市区成交的地块中，工业用地占有绝对的比重；住宅和商住用地合计1677，在全年出让土地面积中所占比例为218，相对比较有限。3地块所处区域2007年南昌市区成交的工业用地主要集中位于高新技术开发区、昌北经济技术开发区、桑海经济技术开发区以及英雄经济开发区等区域。对于住宅、商业和办公等用地，分布区域如下住宅、商业和办公地块区域分类表区域西湖区青山湖区青云谱区湾里区红谷滩区东湖区昌北经开区桑海经开区合计数量幅101055333140面积亩1954954062995058287171807面积比例11273221653321611002008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从以上数据我们可以看到，出让住宅和商业地块数量最多的是西湖区和青山湖区，而出让地块总面积最大的区域是青山湖区、湾里区和青云谱区。4地块面积从2007年出让的单幅地块面积上看，工业用地单幅地块的面积普遍都在百亩左右，相对比较大；而住宅、商业和办公等用地的单幅地块面积普遍都比较小，多数在50亩以内，划分面积如下住宅、商业和办公地块面积段划分表面积段亩20以内2050508080100100150150200200以上合计数量幅2172440240面积亩2742547433939904671807面积比例151441922026100从以上数据我们可以看到，出让的地块数量以50亩以内的小面积地块为主，大面积地块也不多，200亩以上地块只有2幅。5地块价格从单幅地块的成交单价上看，工业用地由于所处位置都比较偏，价格多数在10万元/亩以内；对于住宅、商业和办公等用地，成交单价情况如下住宅、商业和办公地块成交单价段划分表价格段万元/亩50以内50100100150150200200300300500500以上合计数量幅8851133240所占比例202012527575755100从以上数据可以看到，成交单价在150200万元/亩的地块数量最多，总体上看成交单价在100万元/亩以上的地块数量要多于100万元/亩以下的，其中也不乏500万元/亩以上的天价地块，正荣集团于10月15日拿下的西湖区站前西路地块成交单价达到868万元/亩成为了2007年的“地王”。6综合分析从以上的分析，我们可以看到12007年南昌市区土地出让总面积（7666亩）要大于2006年南昌市区（5835亩），但是也可以看到2007年工业用地占有绝对的比重，出让的住宅类用地（1677亩）要明显小于2006年出让的住宅类用地（3888亩）。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922007年南昌市区土地出让的住宅、商业等用地中，西湖区和青云谱区出让的地块数量最多，红谷滩区域已经不再是南昌市区土地供应的主要区域。3从单幅地块的面积来看，50亩以内的住宅、商业性质小地块数量较多。4从单幅地块的成交单价来看，在150200万元/亩的地块数量最多，200万元/亩以上的地块也达到了8幅，其中不乏868万元/亩的“地王”。可见，2007年南昌土地价格达到了一个前所未有的新高。2、商品房市场通过对南昌房地产信息网交易数据统计的分析，我们得出07年212月南昌市区（不含四县）房地产交易数据（1月份数据暂缺），分析情况如下1总体交易数据07年212月南昌市区商品房交易总面积约32062万平方米。其中商品住宅交易总面积约27537万平方米，非商品住宅交易总面积约4525万平方米。07年212月南昌市区商品房成交均价约460562元/平方米。其中商品住宅成交均价约428927元/平方米，非商品住宅成交均价约653076元/平方米。2各月交易面积分析07年212月南昌市区各月份商品住宅交易图1477265623322726310829033459320422261983148105101520253035402月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积万2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年212月南昌市区各月份非商品住宅交易图3327428424435443439860123456789102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积万从上图可以看到，市区商品住宅交易的高峰主要集中在69月份，其中天气炎热的8月份交易量位居各月份之首，而在10月份房地产新政开始执行后，交易量开始急剧下降。市区非商品住宅交易相对比较平稳，每月的交易面积基本上集中在34万平方米，12月份交易量高出其余各月一大截主要是由于位于青云谱区的农产品市场拆迁，原商户搬迁至位于昌南工业园内的新建深圳农产品市场，都集中在12月份备案，造成当月交易量直线上升。3各月成交均价分析07年212月南昌市区各月份商品住宅成交均价走势图2007年212月南昌市区商品住宅成交均价365636334356410741974568446946234480439244040100020003000400050002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份价格元/2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年212月南昌市区各月份非商品住宅成交均价走势图2007年212月南昌市区非商品住宅成交均价4903608559266975880353666912720269298606532702000400060008000100002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份价格元/从上图可以看到，29月份市区商品住宅成交均价总体上是呈现不断上升的趋势，上升幅度较大，达到1000元/平方米左右，最高峰在9月份，均价达到4623元/平方米。在10月份房地产新政开始执行之后，成交均价开始略微有所下降。非商品住宅成交均价包含了商业用房和一些酒店式公寓，二者差异比较大，因此在市区非商品住宅成交均价上，起伏比较大，完全没有规律可言。4具体供需分析根据我司对南昌房地产信息网备案情况的统计，统计的对象不包含商业用房、经济适用房和一些销售率在95以上的扫尾个案，对于一些用地性质是商业和办公的酒店式公寓个案我们有对其进行统计。统计结果如下07年612月交易面积分段表面积段606080809090100100110110120供应量32522799257152320259992141678181667交易量1262954948797971190797102372133766120130130140140160160180180200200合计39564638176143661012514363703131042269404630048128210432422388625363746376217962572008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317890100000200000300000400000500000606080809090100100110110120120130130140140160160180180200200面积段供应量交易量从以上图表我们可以看到，120160平方米这个面积段在供应量和交易量都是最大的，160平方米以上的市场供应量是最小的，60平方米以内的产品以一房酒店式公寓产品为主供应明显大于成交，90120平方米的产品交易量和供应量比较平衡。可见，从以上612月份的数据中可以得出120160平方米产品是市场的主力，160平方米以上的产品市场需求有限，60平方米以下包括酒店式公寓产品供应有些过剩，90120平方米的产品供需最为平衡。3、二手房市场07年212月份，南昌市区二手房交易面积达15672万平方米。各月交易情况如下148266233271311293463222319814805101520253035402月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积万从上图可以看到，和商品住宅交易情况类似，二手房的交易高峰主要集中在69月份，在10月份房地产新政开始执行之后，交易量开始迅速下滑。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、各区域公寓住宅市场分析根据南昌市房地产开发的区域性，我们将其楼市分为以下几个板块来进行分析市中心板块、朝阳洲板块、青山湖板块、城北板块、京东板块、青云谱板块、南昌县板块、红谷滩板块、新建县板块、湾里板块。其中，红谷滩板块分为红谷滩中心区、红角洲以及凤凰洲区域，南昌县板块分为象湖新城、昌南客运站、莲塘以及银三角区域。1、市中心板块区域概况本区主要指东湖区、西湖区朝阳洲板块除外以及青山湖区的老城区区域。区域内路网密集，交通方便，基础设施、生活配套都属齐全，更有沉淀多年的文化底蕴，是南昌市的政治、经济、文化中心，集中了南昌市大部分常住人口。近几年市政府加大对市区环境的建设，使得南昌市中心的居住环境有很大的改善。个案分布市中心个案分布较散，在售个案隆鑫广场、金龙华府、景河星宫、恒茂国际都会、左邻右里、高能金域名都、嘉合万世、恒立百年经典。区域重点个案比较表案名总建万产品形态在售面积万主力面积均价元/销售率公开时间3期45四房150152750095074高能金域名都36小高层/高层酒店公寓3一房2939精装8000100710嘉合万世7多层/高层高层17三房135150623035073恒立百年经典2多层/高层多层酒店公寓01一房3854精装68007007111期小高层16三房1131205100900732期小高层19三房113114618090075景河星宫10小高层/高层3期高层19二房85四房217680040078隆鑫广场18小高层/高层2期高层275三房1251346850550762008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892期高层46三房116122600095074恒茂国际都会36小高层/高层3期高层26三房1201308300850710左邻右舍11多层/小高层小高层11三房116123579060077金龙华府26小高层小高层16三房1031195820950611产品状况目前区域在售个案规模参差不齐。规模最大的是高能金域名都和恒茂国际都会，总建都达到36万平方米，规模最小个案为左邻右舍11万平方米。个案产品形态以高层和小高层为主，多层产品比较稀缺。在主力户型面积上，以113130平方米的三房产品为主，由于本区个案地段优势都比较明显，因此也存在一些个案以大面积户型产品和一房酒店式公寓产品，如景河星宫推出了中央景观217平方米大四房产品；高能金域名都推出了150152平方米四房和精装修酒店式公寓产品；恒立百年经典推出了多层酒店式公寓产品。价格行情相对与其他区域个案而言，本区个案地段优势都比较明显，目前价格水平基本都在6000元/平方米之上，尽管10月份在南昌开始执行的新政策对整个房地产市场影响比较大，但是位于市中心区域的个案价格都比较稳定，同时一些个案仍然继续上涨。由于区域内个案地段的差异以及产品品质的差异，本区个案之间的价格也有比较大的差异，区域住宅价格较高的有恒茂国际都会3期8300元/平方米和高能金域名都3期7500元/平方米（二个个案不仅地段好，社区环境和产品品质都不错）；区域住宅价格相对较低的有左邻右舍5790元/平方米（其所处地段相对较差、没有社区环境、产品品质一般）；精装修酒店式公寓的价格行情在68008000元/平方米。去化情况受到房地产新政的冲击后，本区多数个案销售速度都大幅度下降，尤其是酒店式公寓产品，基本都处于滞销状态。恒茂国际都会依靠开发商强大的品牌实力，10月份新政之后推出的3期依然保持良好的销售势头，从06年底开始一共推出3期约147万平方米，目前销售率都接近100。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789嘉合万世推出的135150平方米的大三房产品，推出了1年左右时间，去化状况较差；景河星宫于2007年8月推出的217平方米大四房产品，基本没有售出多少套。可见，由于本区价格已经上升到了一个较高的水平，大面积产品并不走俏市场。2、朝阳洲板块区域概况本区主要指赣江以东，抚河以西，水产路以北，整个区域呈三角形状。本区属纯居住区，是连接老市区与红谷滩新区的纽带，CBD的延伸。作为一江两岸沿着赣江两头延伸的主要组成部分，在南昌的城市发展过程中，早前已确定了“启动昌北、改造城南、储备朝阳”的目标。该区域人文气息浓厚，市政规划、交通、医院、学校等生活配套设施齐全，并坐拥赣江与象湖之美景，自然景观优越。近年来，以洪城广场为中心，带动周边区域逐步发展起来的各项商业配套设施活跃着该区域的经济与政治，大大改变了先前基础设施薄弱的面貌，改善了市民的居住环境，欲意重树“南昌楼市的风向标”的称号。个案分布区域内个案呈点状分布，在售个案中山一品、天使商务广场、东方百灵、天高峰尚、莱茵金座、星河国际。区域在售个案比较表案名总建万产品形态在售面积万主力面积均价元/销售率公开时间莱茵金座21高层21一房3743精装修760095076东方百灵12高层12一房4164精装修720065076星河国际1期6高层05一房3440精装修7100750711中山一品4高层4三房1101126900100073天使领域14高层08一房40556800850761期23二房9844001000612天高峰尚5高层2期24二房986300550710产品状况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789区域内规模最大的是星河国际6万平方米，由1栋写字楼和2栋酒店式公寓组成；其次为天高峰尚总建约5万平方米，规模最小的东方百灵总建12万平方米。东方百灵、莱茵金座、星河国际、天使领域的产品均为酒店式公寓，其中前三个个案均为精装修小户型，带部分家具和家电，对外公布的装修标准在8001200元/平方米，而实际装修标准约在600800元/之间。在产权年限上莱茵金座70年产权，星河国际50年产权，东方百灵、天使领域40年产权。在产品形态上，本区个案以高层产品为主。在个案主力户型面积上，以3464平方米的一房酒店式公寓为主。价格行情区域内带精装修的小户型产品价格在71007600元/平方米，无装修的天使领域小户型均价6800元/平方米，莱茵金座剩余房源均价达到7600元/为目前区域最高70年产权的精装修酒店式公寓产品。星河国际目前推出的第1批是酒店式公寓的812F，其47F用作酒店，12F以上的楼层暂未推出。常规公寓的价格行情在63006900元/平方米之间，天高峰尚由于所处位置相对较偏远，2期价格6300元/平方米，为目前区域最低，其1期于07年初开盘，当时均价只有4400元/平方米，上涨幅度非常大；中山一品最后对外公布的均价是6900元/平方米。去化情况近两年区域内房地产市场发展迅速，06年推出的卓品骄阳、天高峰尚1期、名爵府等都已售罄；06年9月份推出的康桥绿城由于价格比较低去化速度比较快，1期推出的64万也早已售罄。07年下半年推出的个案尽管价格较高，但到目前为止，销售率都达到50以上，总体去化状况比较正常。天高峰尚2期由于推出时间不长，销售率在55左右。星河国际、东方百灵和天使领域三个个案的地块属于商住或商业地块，产权年限为40或50年，且首付比例在50以上，而莱茵金座地块属于住宅用地，在产权年限与首付比例上都较前三个个案有优势，去化速度明显更快，目前其销售率达到95，而同期推出东方百灵销售率只有65。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、青山湖板块区域概况区域内拥有便捷的交通条件，围绕着青山湖的南京路、洪都北大道、青山北路、青山湖大道及环湖的湖滨东路、湖滨西路等市政主干道在辖区内纵横交错。目前西岸道路畅通，交通状况良好，相思林公园和湖滨公园已经建成对外开放，风景优美；东岸道路也已经完工，环境明显比以前有很大的改善；而位于青山湖底的隧道，已经完成了底部工程，届时，该隧道将成为连通青山湖西北又一交通要道。区域的房地产开发目前主要在青山湖的东岸和西岸；北部地区由于市政配