2008年一季度四川绵阳市房地产市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789绵阳市房地产市场简报厦门苑隆投资有限公司市场研展部李魁语2008年3月18日星期二2绵阳城区社会经济和居民生活概况（一）城区人口和建成区面积绵阳城区距成都120公里，由涪城区和游仙区两部分组成。绵阳城区总人口1145万人，其中，非农业人口594万人；城区幅员面积1570平方公里，建成区面积74平方公里，其中，城市建设用地面积73平方公里，居住用地22平方公里，公共设施用地面积14平方公里；绵阳城区是四川省第二大城市，处于成德绵经济发展带；同时也是国务院批准建设的，全国唯一一个以科技城命名的城市。（二）城区区位结构和环境近年来，绵阳城区社会经济、城市建设和城市管理快速发展，成为了四川省经济、文化附中心。在74平方公里的建成区里，形成了以绵阳市和涪城、游仙两区党、政、军机关为主体的城市商业文化中心区，然后向东、西、南、北辐射形成了高新技术开发区、科学创业园区、经济开发区、现代农业示范区、仙海风景旅游区和以中国工程物理研究院为主体的科学城等区域。绵阳城区环境优美，是著名的全国环境绿化先进城市，城区园林绿地面积2213公顷，其中公共绿地606公顷，建成区绿化覆盖面积2488公顷；绵阳先后被评为联合国改善居住环境模范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市。在全国大中城市中，绵阳城区位于中国宜居城市第三名。（三）整体经济情况全市农业和农村经济运行良好，工业和投资快速增长，消费需求扩大，财政收入提速明显，城乡居民收入增加，社会事业协调发展，全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP6735亿元，增长143，增速高于全省平均水平01个百分点，比上年提高04个百分点，是2000年以来经济增长最快的一年。经济运行的主要特征3一生产发展加快第一产业粮油产量稳步增长，畜牧业生产平稳发展。一年来，市委、市政府以社会主义新农村建设统领农村工作，全面落实粮食直补、农机具购置补贴、粮种补贴、能繁母猪补贴等支农惠农政策，加之风调雨顺，病虫害减少，粮食实现了恢复性增产，畜牧业生产保持平稳发展。初步统计，第一产业增加值1446亿元，增长5，增幅比上年提高08个百分点。全年收获粮食总产量2273万吨，增长81。生猪出栏6275万头，增长7；肉类总产量696万吨，增长83。第二产业工业经济增速加快，建筑业稳步发展。第二产业增加值3018亿元，增长221，对经济增长的贡献率为671。全部工业增加值2649亿元，增长244，占GDP的比重达到393，对经济增长的贡献率为643，比上年提高6个百分点，拉动GDP增长92个百分点。其中，规模以上工业实现增加值2052亿元，增长291，增幅比上年提高01个百分点，比全省高37个百分点，在全省六个主要工业城市中名列第二。工业经济的主要特点一是规模以上企业户数大幅增加。年末，全市规模以上工业企业达到800户，比上年净增150户。亿元以上工业企业达到99户，比上年增加24户，共完成工业产值5375亿元，增长257。二是六大产业集群不断壮大。2007年，六大产业集群共完成工业总产值4946亿元，增长287，占全市规模以上工业总产值的712。三是县域工业生产快速增长。各县市区工业生产增速强劲，成为拉动全市工业增长的重要力量。2007年，各县市区工业增加值的增长速度分别为涪城增长459、平武增长381、北川增长354、游仙增长346、安县增长344、盐亭增长341、三台增长295、江油增长293、梓潼增长291。4四是工业发展后劲增强。长虹PDP、500万台空调压缩机项目顺利启动，120万台冰箱生产线进展顺利；九洲1000万台数字机顶盒项目已部分达产；九洲LED一期工程、华瑞一期6万辆汽车整车生产线、攀长钢1万吨钛材和50万吨棒材等项目正在抓紧实施。2007年，全市有资质等级以上建筑企业210个，完成产值797亿元，增长198，实现增加值369亿元，增长7。其中建筑工程总产值完成705亿元，占建筑业总产值的885，增长219；安装工程总产值完成75亿元，占建筑业产值的94，增长119。第三产业旅游等服务业快速发展，第三产业稳定增长。第三产业增加值2271亿元，增长103，对经济增长的贡献率为256。接待游客13385万人次，增长289，旅游总收入达到809亿元，增长275。二需求继续扩大从需求的角度看，总投资对经济增长的贡献率由上年的551提高到565，拉动经济增长81个百分点。总消费对经济增长的贡献率为433，拉动经济增长62个百分点。1、投资快速增长，结构进一步优化。全市共完成固定资产投资2352亿元，增长297。投资运行的主要特点一是一二产业投资增长较快。第一产业完成投资82亿元，增长579，第二产业完成投资967亿元，增长495，第三产业完成投资1303亿元，增长169。二是重点项目建设进展顺利。2007年，计划总投资5000万元以上的施工项目个数为160个，当年新开工56个，完成投资989亿元，比上年增长305，占全社会固定资产投资完成额421，其中重点工业项目完成投资60亿元，比上年增长544，占重点项目投资比重达到607。三是商品房供应充足，销售面积减少。新开工商品房面积28063万平方米，增长689；商品房销售面积2203万平方米，减少84。52、消费品市场更加活跃。全市实现社会消费品零售总额2442亿元，增长176，增速比上年快27个百分点。消费品零售市场的主要特征一是县及县以下农村市场零售额增长好于城市市场。县及县以下农村市场实现151亿元，增长178；城市市场实现932亿元，增长173。二是住宿餐饮业零售额增长快于批发零售贸易业。住宿餐饮业实现552亿元，增长224；批发贸易业实现252亿元，增长178；零售贸易业实现1601亿元，增长161。三是民营经济主导作用明显。国有经济实现128亿元，增长109，集体经济实现126亿元，增长69，民营经济实现2188亿元，增长187。民营经济实现的零售额已占到896，成为商贸流通的主力军。3、招商引资和对外贸易成效显著。2007年，全市引进内资项目969个，协议引资25607亿元，到位资金185亿元，增长224。实现外贸出口（含代理出口）总额7亿美元，增长14。（三质量效益提高1、财政收入提速明显。全市财税系统积极组织财政收入，四大主体税种、国有资产置换和土地出让收益都实现了较快增长，全市财政总收入达到719亿元，增长289；实现地方财政一般预算收入281亿元，增长178，财政支出965亿元，增长363。2、工业经济效益明显好转。全市规模以上工业企业实现主营业务收入7219亿元，增长405；盈利企业的盈利额为255亿元，增长835，亏损企业亏损额为28亿元，减亏662；盈亏相抵后的利润总额为227亿元，增长29倍；实现利税总额409亿元，增长882。工业综合经济效益指数为1453，比上年提高21个百分点。63、城乡居民继续增收。城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长157，其中增长最快的是工资性收入增长118，个体私营主经营性收入增长464；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长129。农民人均纯收入增加额达到历史最高水平，增幅创1998年以来的新高。全年农村居民人均纯收入40386元，比上年增加5771元，增长167，农村居民增收部分中有219来自工资性收入，有667来自家庭经营收入；农村居民生活消费支出30484元，比上年增长169。四物价上涨快，金融运行平稳在粮食、猪肉等食品类价格上涨的推动下，居民消费价格呈逐月上涨态势。全年居民消费价格比上年上涨58，涨幅比上年提高33个百分点，低于全省平均涨幅01个百分点，在居民消费价格调查的八大类商品项目中，价格呈“六升二平”格局，食品和居住两类价格涨幅突出,分别上涨150和48，衣着、交通和通信价格与上年持平。受股市、楼市上涨影响，储蓄存款分流较为明显，金融保持平稳运行态势。年末，全社会金融机构各项人民币存款余额711亿元，比年初增加815亿元，增长13。其中城乡居民储蓄存款余额4357亿元，比年初增加413亿元，增长105；。金融机构各项人民币贷款余额3766亿元，比年初增加323亿元，增长94。五科技城建设实现重大突破，惠民工作深入开展2007年，省委、省政府出台了加快推进中国（绵阳）科技城建设的意见，成立了中国（绵阳）科技城建设领导小组，赋予科技城部分省级经济管理权限，市委、市政府抓住机遇，成功组建科技城党工委、管委会，科技城建设步入新的发展阶段。全年科技城范围实现GDP4266亿元，增长192；规模以上工业企业实现工业增加值17925亿元，增长296；完成固定资产投资17454亿元，增长304；实现社会消费品零售总额10175亿元，增长173。7市委、市政府坚持“两个面向”，着力解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，巩固和发展了政通人和的社会政治局面。一方面，三年扶贫攻坚任务全面完成。三年累计投入42亿元资金实施扶贫攻坚“一号工程”，49万户、15万贫困人口年均收入全部超过1000元；全市符合条件的113万城市居民、近2万农村“五保”人员全部得到“应保尽保”，将符合条件的99万名农民纳入低保。另一方面，“十大惠民行动”切实改善城乡居民生活。全年组织211亿元实施“十大惠民行动”，解决城镇新增就业和再就业39万人，下岗失业人员和失地无业农民再就业17万人。城镇养老保险覆盖人数447万人，新建、改扩建敬老院36所。免除全市农村义务教育阶段学生学杂费543万人，解决农民工子女入学19万人。新启动7个县市区新型农村合作医疗试点，建成社区卫生服务中心（站）24个，覆盖居民614万人。建成通乡油路、水泥路3164公里，通村公路17445公里，乡镇客运站点40个。解决了122万人饮水安全问题。解决农村特困无房户和受灾群众住房2027户，改善11万人农村低收入贫困人口生产生活条件。转移和输出农村富余劳动力1226万人。2007年全市经济运行的总体形势较好，但经济发展总体上欠发达、经济运行水平不高，县域经济发展滞后、市县发展不平衡，市场物价上涨过快，节能降耗难度较大等矛盾和问题较为突出。二、2008年经济发展的基本走势分析总体上，2007年绵阳经济迈入快速发展、良性运行的新阶段。市委、市政府根据省委九届四次会议确定了“加快发展，科学发展，又好又快发展”的总体取向，当前促进全市经济发展的积极因素依然较多，由此判断，2008年全市经济仍将保持稳定较快增长的发展态势。一是国际国内经济稳定发展的宏观环境较好。国际上，绝大多数发展中国家经济发展基本面比较健康，特别是以中国为代表的新兴经济体仍将持续高速发展。国内看，我国经济已经连续四年保持10以上的增速，国家宏观调控政策又进一步促进了经济发展保持增长较快、效益较好、运行平稳的良好态势。8二是四川、绵阳经济发展的上行趋势明显。近几年，全省经济持续保持稳定较快增长的发展态势，消费驱动增强，经济增长质量提高，经济发展的内生动力进一步增强，据省统计局分析预测，2008年全省经济将保持稳中趋好的上行趋势。从绵阳市企业景气调查结果显示，2007年全市企业家信心指数为1321点，上升85点；企业景气指数为1507点，上升103点，预示全市经济也将保持稳中趋好的上行趋势。三是工业推动和投资拉动的动力较强。2007年，全市规模以上工业实现增加值突破200亿元大关，科技城建设、大企业、科研院所、会客厅以及工业园区和高新技术产业建设步伐逐步加快，工业加快发展的势头更加迅猛。同时，在重点项目建设力度进一步加大和生产服务业等基础设施建设进一步加强等多种积极因素的促进下，今年全社会固定资产投资仍将保持较快增长。四是消费驱动逐步增强。在生产供给能力增强、城乡居民收入增加、居民消费心理稳定、消费热点持续扩大、社会保障体系逐步完善等积极因素的推动作用下，消费品零售市场增势明显，消费驱动将继续增强，2008年社会消费品零售总额仍将保持较快增长。五是农业和农村经济稳定增长。随着新农村建设的扎实推进，农业和农村基础设施建设力度逐步加大，粮食生产的保障能力将逐步增强。畜牧业生产在国家对生猪扶持力度加大和市场结构调整的促进下，仍将保持稳定增长。（以上数据出自政府相关网站）城市房地产发展现状1、2007年绵阳楼市概况（1）商品房供应继续趋紧近两年，绵阳的房地产市场供应量一直趋紧，今年更紧，上半年批准上市的商品房面积还没有达到去年商品房销售面积的1/3。尽管2006年业内一致预测，2007年绵阳的房地产市场进入放量期，缓解去年就已经出现的供不应求现象，但到目前为止，市场的供应量却不见好转，仍然紧缩。9如果说绵阳楼市在闹“房荒”的话，那么这个“房荒”却是出现在绵阳房地产最火热、土地供给充足的背景下。“房荒”让购房者心慌。上半年的低量让开发商与购房者之间也打起了一场心理战。（2）绵阳楼盘“瞬间蒸发”绵阳的楼市2006年卖火了，2007年卖疯了，花园星河湾、芙蓉金城很多楼盘，开盘当天就销售一空，一些项目刚进行选房活动就成了“尾盘”，这不得不说是“房荒”所创造的一大奇迹。进入2007年，绵阳的楼盘似乎一下子陷入沉寂。有购房者称“绵阳房子太少了，广告上说有几十万平方米，实际上开盘的只有其中一期甚至一期里面的一个组团，百十来套，抢不过来。”这也反映出绵阳楼市目前旺盛的需求与居民购房欲望。（3）销售额小于投资额国家出台的调控措施对绵阳房价影响不大，房价依然在上涨。绵阳这个宜居城市有很多得天独厚的先天条件值得开发商投资，开发商也借着绵阳政策、环境等多股东风业绩辈出，上演了一幕幕销售神话、开发传奇。但“观望”绵阳的楼市，开发商还是一定程度上存在着“土地并不全部拿出来开发”的现象。根据统计，2007年上半年商品房投资总额已经达到了19亿元，但与之不匹配的是2007年上半年的商品房预售金额仅仅为117亿元。来自绵阳房管局的统计数据显示，2007年上半年绵阳新开工项目不到70万平方米，整个市场供量面积偏少，然而房价一路飙升。业内人士分析，有些楼盘由于种种原因推迟开工或者推迟办理销售证，所以在2007年上半年，绵阳楼市出现一种新的销售策略，开发商耐心十足，不急于开盘销售。在原本供应量紧张的楼市，开发商的这种行为无疑是加剧了供需矛盾，同时也在一定程度上促进了销售迟缓使房价高涨的现象。因此，10只有增大供应量才能彻底解决这个问题。按常理说，一个市场每年的资金投入量和销售额应该匹配，因此上半年的销售缺口，相信在下半年会填补起来。届时，销售迟缓与价格上涨共存的现象将很有可能被调整到正常的轨道上来。（4）二手房市场持续活跃目前，绵阳二手房市场愈来愈受大众的关注。随着一手房供应量的紧缩，二手房房源充足、交易便捷的优势显现出来。二手房市场的火爆，说明随着市场的日益成熟，消费者的购房心理也日趋理性，消费者对于房产的价格、自己的承受能力和购房需求有着清晰的认识。二手房市场的“热”，也是房地产二、三级市场良性互动的体现。（5）房价翻番居民购房热情不减2007年以来，绵阳市区最高房价已突破5000元/平方米，如小岛花园三期等项目；城区内电梯公寓已接近4000元/平方米。从房地产中介机构了解到，前年5月，旨在调控房地产市场的“国六条”出台后，绵阳房价短暂的观望了两个月，就以不回头的态势上涨，其中城区内楼盘涨势更为突出。城区内土地稀缺，新楼供应减少是价格上升的主要原因，而五桥外的价格也随着这个趋势上涨。房价一路飞涨，让很多持有“等等看”想法的待购者后悔不迭，也加剧了一些富有居民的购楼热情，加上一些股市投资者开始将利润转投楼市，楼市持续热销。目前，房价上涨趋势形成后，似乎任何条件都成为房价上涨的理由城南区因会客厅规划而涨、科创园区因打造园艺新城而涨、城中心因土地稀缺而涨、山下的依山而涨、河边的傍水而涨总之绵阳房价如今处处看涨，居民购房的热情也持续高涨。2、商品房区域供销情况住房供给规划11绵阳城市规划区“十一五”期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积900万平方米,用地7000亩。共面向市民提供的90平方米以下的住房630万平方米70000套。面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。2006年绵阳城区新建商品住房160万平方米16000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房10135万平方米12600套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房065万平方米100套。2007年绵阳城区新建商品住房170万平方米17000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房10835万平方米13300套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房065万平方米100套。解析十一五规划期间的住房建筑面积为开工面积,而对于竣工面积并没有计划,并且据房管部门的解释,规划的开工面积主要以目前市场状况进行的预测,也不会强制性的按照这个指标每年对开工项目进行完全控制,因此就存在每年度实际开工量的上下浮动比如,2007年计划的170万平米,由于2006年积压的项目较多,都计划在明年启动,因此很可能突破计划指标因此,预计2007年2008年的市场开工面积会超过计划的总量,致使市场竞争加剧,且主要集中在电梯公寓和90平米以下户型。城市自然环境为消费者提供了较好的居住条件，宏观经济的转好为房地产业的发展提供了较好的外部经济环境，政府部门十一五规划的出台,对于产业结构的调整,增加居民收入,扩大引资与开放有着重要的意义。近两年供销情况2007年绵阳各区商品房销售总面积达756万，其中住宅717万；销售总套数7095套，其中住宅6264套。批准预售项目总数78个；批准预售总面积9373万；批准预售套数9787套。122008年以来，批准预售项目总数21个，批准预售总面积3754（万），批准预售套数3520套，销售总面积1754（万），销售总套数1750套。2007年商品房分段交易情况分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计70957557586920863197276056涪城区2828314989519351504296883高新区65063079361604316254333经开区3804793484982001204862科创园1339131036723489505266300游仙区18981987182654358712735472007年商品住宅分段交易情况分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计62647173949319462321271292涪城区2674304270348737458287161高新区5525614980136404524293经开区3734760992971327204018科创园850114510693143674274531游仙区18151948541852458172692182008年13月商品房分段交易情况13分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计1750175496055568745317315涪城区76573825702482061336206高新区1481538591472351307003经开区91948679198653209400科创园1141187910381237320932游仙区632649185520344433133842008年13月商品住宅分段交易情况分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计1643170630725310873311250涪城区72471109922277999320349高新区1461530730468018305749经开区91948679198653209400科创园661033050352307341037游仙区616643962120138963127353、商品房可售情况（截止2008年3月17日）住宅商业办公其它区域套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）14涪城区23332738400734947393434高新区81110240009024133112经开区68262800051033126062科创园12279190002201334412游仙区799834000105076375229合计58526143400853661613719574、商品房交易价格走势分析（1）2006年2007年房价走势截止2006年底，绵阳城区商品房销售均价为2550元/，其中住宅2080元/，商业营业用房每平方米售均价约在3350元7000元之间，房价涨幅平稳。以下是2006年房价走势下图为2007年以来房价走势15如上图，2007年城区住宅均价已接近3000元/，商品房整体均价最高时已接近3900元/，房价稳中有升。2008年1月以来，整体均价维持在3000元/以上，2008年13月整体均价达3173元/。（2）2007年部分住宅交易价格情况排名项目名称开发商成交均价（元/）1岷山懋景青城二期（沁园春组团）四川绵阳岷山实业集团有限公司43012倍特林郡绵阳倍特建设开发有限公司39743中华坊绵阳天府怡和置业有限公司3881164岷山懋景青城二期四川绵阳岷山实业集团有限公司38445商业中心续建工程四川兴力达集团实业有限公司34965、土地市场分析（1）近年土地交易情况2007年绵阳市区一级市场共公开出让土地29宗，面积12502亩。以下为近年具体成交情况统计宗数面积（亩）成交总额（万）均价（万/亩）2007年291250264512895162006年1711782696355912005年191063729068273如上表，最近三年绵阳市土地市场供应量相对稳定，一级市场供应基本维持在1500亩以内。去年开始，地价有所上升，2006年