【word】厦门港务地产2006g01地块项目综合市场调研报94页

厦门港务地产2006G01地块综合市场调研报告第一部分宏观分析一、城市运营战略分析一）厦门宏观经济发展状况1、20002005年数据对比分析厦门作为海港风景城市、我国东南沿海中心城市之一，在各方面的发展于沿海城市中处于先进地位，2003年2月发布的中国城市竞争力报告显示在金融资本竞争力、开放竞争力、制度竞争力、环境竞争力、基础设施竞争力等方面，厦门都处于全国城市的前十位之列。20002005年数据对比分析年份2000年2001年2002年200320042005国内生产总值（GDP）（亿元）50187558326483576012883201029人均GDP（美元）465050005800640074368862第三产业（亿元）215622396226406296663393643687第三产业增长率121113100108118288固定资产总投资（亿元）175011918821173244613046540162房地产投资额（亿元）6212566362337927914611016人均可支配收入108131150711768129151444316403以上数据均来源于厦门统计局根据上表，我们可以发现，从2000年开始，厦门市的GDP保持强劲的增长势头，第三产业发展始终保持在10以上的可喜增涨比例，固定资产投资逐年增加，房地产投资额于2001低点后起步持续四三年上扬，人均可支配收入稳步提高。总体可见，厦门各项宏观经济指标全线上扬，预期发展前景看好。根据N赛尔奎因经济发展阶段划分，厦门已进入工业化高级阶段。此时，第二产业依旧是支柱，而第三产业开始迅猛增长，并将影响城市未来竞争力、辐射力与聚合力。结合上面图表，根据恩格尔系数指标，我们得知，厦门已进入小康社会。恩格尔系数的降低意味着人们的消费需求日趋巨大而多元，意味着第三产业面临极好的发展机遇。换言之，厦门正迎来自己大力发展现代服务业的黄金时代。随着海湾型城市建设的发展，厦门将成为具有带动闽南三角洲经济联动发展能力的东南沿海区域性中心城市，在日趋激烈的区域经济竞争中扮演重要角色巩固和强化厦门作为区域中心城市的地位和形象，将壮大厦门城市规模，提升经济总量，全面提高城市实力和形象，促进厦门城乡一体化发展。厦门作为“海上花园”，对周边城市尤其是近在咫尺的泉州、漳州的吸引力可谓无限，在房地产业和旅游业领域体现尤其突出，厦门房地产年三百多万平方米的年开发量，一半左右的购买者来自漳泉地区以及台湾等地；近年黄金周期间，广东、江西、湖北、浙江等地自驾车到厦门旅游的人数日益增多，充分体现了温馨厦门作为区域消费中心城市的地位。2、2006年上半年经济发展状况2006年上半年，厦门新一轮跨越式发展，全市经济延续“十五”以来的稳定发展势头，呈现平稳较快的发展态势，各项经济指标完成较好，合同利用外资、实际利用外资、财政总收入、地方级财政收入、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入等主要指标均实现了时间过半、完成任务过半，分别完成序时进度的929、836、584、600、504和526。据核算，上半年全市实现生产总值53253亿元，比去年同期增长153。万元生产总值（GDP）耗电87263千瓦小时，万元生产总值（GDP）耗水19吨。经济运行的总体特点1）经济运行质量不断提高，金融支持力度继续加大2）固定资产投资强势增长，“三驾马车”动力充足3）产业结构继续调整优化，第三产业较快增长4）城乡居民收入快速增加，市场物价趋于平稳，劳动就业形势总体稳定5）各区经济竞相发展2006上半年与2005年上半年各区经济发展情况对比表地区GDP（亿元）同比增长率（）固定资产投资额（亿元）同比增长率（）区级财政收入（亿元）同比增长率（）思明区163181480768460407832990湖里区162891780504491903233690集美区6716117040927103023670海沧区75821130333664155210同安区40441820211593902424210翔安区2304214018063300946540经济运行中存在的问题1、投资结构仍需进一步调整。1）政府主导性投资比例较大，外商投资、民间投资所占比重依然偏低。2）房地产投资较快增长主要是受当期土地购置费用大量增加的影响。3）制造业投资增速相对缓慢。2、工业经济增长未达期望的目标，工业企业经济效益有所下滑。总体而言，上半年全市国民经济保持了较快增长，经济运行质量稳步提高，确保了“十一五”开局良好。综合各项因素预测，全市下半年仍将延续平稳快速发展的趋势，经过努力，实现全年经济发展的目标是乐观的。【小结】1、厦门经济正在飞速发展，整体状况健康有序，市民收入稳步增长,这将直接促进厦门房地产业持续健康向前发展；2、第三产业迅速崛起，服务业兴盛，旅游、房地产行业大有作为；3、海湾城市的兴建，将极大提升厦门的居住品质，未来房地产市场前景广阔；4、外国公司、资本和外来移民将不断进入，促动厦门经济的跨越式发展。二）厦门城市相关规划政策1、厦门当前城市规划情况厦门岛内土地稀缺，岛内新建商品房，特别是普通商品房的土地供应量相对不足已成不争的事实，因此厦门总体规划在大轴方向上呈现出东移趋势，黄厝、观音山、钟宅湾将成为厦门岛内近期开发的重点，而这三个区域都位于厦门岛东部沿海。同时，岛外房地产仍很有发展空间和发展机会，但就目前而言，基础配套，交通设施及商业环境与岛内会有一定的差距，因此土地的开发与供应也只能按部就班。2、厦门市未来城市规划情况规划目标现代化生态型国际山水都市。厦门城市总体规划可以分为几个大的阶段，从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市；厦门的城市性质是海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一；厦门城市结构以厦门本岛为中心，形成众星拱月的格局。城市总体分为四大片区本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。3、厦门市重点区域城市规划（五缘湾片区、观音山片区、东渡片区、滨北版块）1）五缘湾片区五缘湾片区位于厦门本岛东北部，总用地面积1256平方公里其中水域约2平方公里，是厦门市新一轮跨越式发展的重要区域。五缘湾片区将发展成为“厦门新客厅，闽南新商埠”，是都市与海湾亲密对话的国际人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区，是厦门城市形象与地域人文的最佳代言者；本片区具有独特区位，处于高崎机场（国际门户）与翔安隧道（厦门岛东门户）两大门之间。拥有便捷的海陆空交通，驱车前往旧城区仅需二十多分钟时间；片区周边聚集厦门主要功能地带，有重点发展的机场物流园区、湖里高新技术园区、软件园二期、观音山营运中心等现代服务产业基地，将吸引一、二十万人到此就业。五缘湾片区规划结构为“一个中心区、七大功能分区”。一个中心区是指环湾中心区，七大功能分区指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园区七大功能区。规划总人口规模约10万人。规划有游艇俱乐部、温泉度假村、五星级酒店、高尚居住区、特色商业街、养生理疗产业、医院、湿地公园等各类型商业投资项目。2）观音山片区伴随厦门城市发展东移，位于厦门本岛东部的观音山将成为最大的（中央商务区），原先规划的滨北因规划调整已经叫停。厦门现规划有鹭江道、滨北、金尚路三个。滨北因规划调整，预计未来一段时间将不作为进行开发；鹭江道虽汇聚了海滨大厦等高端写字楼，但旧城与交通格局的限制明显；所规划的金尚路总部经济带则因离机场太近，受机场禁空影响，发展也受到影响，均不能起到高档的作用。观音山片区位于厦门本岛东部地区，紧临环岛路，规划总用地公顷。按照最新规划，该片区被定位为本岛东部商务营运中心。按照CBD的运营需要，观音山片区分为商务营运区、配套生活区、山体公园区和软件园二期拓展区等四个功能区。从地政角度上看，观音山片区属滨水地带，除了不受航空限高影响外，容积率可相对放高，适合高强度开发。未来该片区将通过东通道与翔安相连，完全可以比照香港与尖沙咀的关系进行开发。3）东渡片区东渡片区地区采购中心厦门现代物流园区包括东渡片区和航空港物流园区、海沧物流园区等。其中东渡片区和航空港物流园区发展综合性国际物流和区域物流，形成地区采购中心和亚太国际货物集散地；东渡片区拥有靠近厦门东海岸的优势，南侧是山麓，自然景观资源较为优越。本区域的地产物业多以多层间以小高层住宅形式出现，密度较低，容积率较低。从居住的意义上讲是比较合适的，但临街一侧的噪音较大。随着几个大型住宅区的陆续竣工商业配套将会进一步得到完善，本区域将成为厦门物流、地区采购、商业物业的新兴集散地，在厦门楼市上将被塑造为地标性地块。4）滨北版块该片区批租用地比较复杂，有工业用地，商业用地，还有部分居住用地混杂其间。沿湖滨北路和湖滨东路，形成商务、行政办公区；置换柯达厂区、永红电子、法拉电子等用地，结合现有公寓，形成酒店公寓配套区；置换省建筑机械化公司等单位用地，沿体育路形成绿化休闲配套区。规划构想滨北商务办公区和滨北商务综合配套区。滨北商务办公区承担以商务办公为主的职能；滨北商务综合配套区，在现有基础上，承担以金融、办公、居住为主的职能。4、厦门市近期对项目地块周边城市规划商业规划地处滨北与滨南商业平等地带，与中山商圈、规划中的东渡西客运码头呈对冲之势，是厦门未来的商业规划的直接受益地带。公共建筑规划在公共建筑规划远景中，东渡、滨北与泛老市区组团与海沧新区对俯，而本项目正处于对俯的望口上，其区域核心地位自然形成。园林绿化规划处仙岳山西南麓与筼筜湖西岸绿化带交冲的位置，在绿化景观与区域生态环境上获得天独厚优势。三）城市发展趋势厦门市城市发展历程厦门的城市发展历程从侧面上看就是中国东南沿海改革开放以来壮大、发展史的缩影，回归本提报的阐述宗旨，我们可以从二十几年来厦门房地产的发展历程中反观城市整体的发展状况与特点时间段特点EVENT19841991年两岸关系的缓和以及经济特区地位的确立；湖滨南路、振兴新村、槟榔小区、莲花一三村、萌芽期在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式；产权上属于房管局的“直管公房”。湖里等一批居住小区，在一定程度上缓和了住房紧张的状况；1991年，厦门出现了第一个商品化的统建房小区松柏小区。19921994年过热期政府放宽准入制度，厦门瞬间增加了100多家开发商；写字楼成了当时开发商追逐的目标；岛内的开发热此时也蔓延到岛外。1992年，厦门首次成功拍卖出7幅土地；振兴大厦、振业大厦、特贸大厦、鹭江道的海滨大厦；集美的太源花园、麒麟居，杏林的中闽鹭江花园等。19951998年冬蛰期小面积的商业店铺开始升温，商住楼逐渐成为市场主体；大量具有国企背景的开发商悄然隐退，而一批民营及外资开发商逐渐崛起；政府也出台一系列扶持房地产发展的政策，如购房入户和按揭贷款等；开发商开始重视广告宣传的作用，各种媒体广告陆续登场，从业人员逐步专业化，策划代理行业应运而生。怡富花园、卧龙晓城、中福花园、宝龙大厦（一期）等；新锐开发商大洋、永升、大唐、金都、毅宏。19992002年复苏期国家逐步实行住房分配货币化；本地置业群体与异地置业群体之比是37；民营外资开发企业进一步发展壮大。小面积的独立店铺开始受到追捧，价格连创新高酒店式单身公寓也开始在厦门出现；厦门房地产开发的生力军，如明发、永升、大洲；富丽堂皇的售楼处成为展示开发商实力的橱窗。2003年至今全面爆发期二手房市场的活跃也有力地促进房地产市场发展；市场仍以消费性需求为主，投资需求比例上升；开发的热点逐渐由岛内延伸到岛外，集美、海沧、同安都出现了堪与岛内媲美的优秀楼盘；这一时期也是房地产的“政策年”。从2003年开始，国家、地方多项宏观调控政策出台。大型国有开发企业开始显示出综合优势，海投、国贸、建发；中闽大厦、立信广场、第一广场等高档项目相继推出；“150平方米”大户型限制政策，基本奠定了岛内物业全线高档化。第二部分房地产市场分析一、厦门土地市场运行特点分析19982001年厦门市土地市场平静稳定，运转有序，无论出让规模与出让金额均表现的波澜不惊；20022004年三年间虽然土地出让规模并无太大增长，但成交均价却逐年攀升，到2005年无论是成交量还是成交单价，都达到一个历史的高峰。纵观近阶段的土地市场，其运行特点主要表现在以下几个方面1、市场竞争激烈，楼面地价率创新高2005年全年成交土地总面积1487万，总建筑面积3025万，总成交金额615亿元人民币。特房2005GO1地块（4725元/的楼面地价）、源昌集团原特房嘉园地块（4238元/的楼面地价）等、最终以国贸的2005G19地块（5468元/的楼面地价）刷新厦门住宅楼面地价的记录。2006年4月源昌集团以7132元/楼面价竟得湖滨东路地块，随后鑫新景地房地产以7300元/楼面价竟得禾祥西路地块，再创厦门地价新高。2、地块得主发生转变，国企、外企强势介入2002年前厦门公开出让的国有土地得主一直以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营却也为为主，2002年到2004年，特房、建发、国贸等国企的加入，使得厦门土地市场上国企与民营企业平分江山，2005年竟投主体发生了很大的变化，全年成交的35宗土地中，国企得主20宗，自然人得主5宗，民营企业得主10宗，国有企业成为土地市场的主力军，而象山东鲁能、香港南顺、万科、保利也开始将目光投向厦门市场，可以预见未来厦门市场将从现有的国企、民营双雄争霸的格局转变为本地国企、民营与外资房产三足鼎立的局面。3、土地出让结构多元化从2005年土地供应结构看，充分体现了出让结构多样化的现象，其中酒店、旅游、商业办公用地出让明显增多，值得一提的是集成变电站居住的地块类型也首次在厦门土地市场上出现，厦门土地市场供应正在逐步的向多元化方向发展。4、岛外土地出让总量大幅增加由于厦门岛特殊的地理位置和空间因素，随着城市化进程步伐的加快，岛内土地资源的稀缺性逐步的凸显，从2005年全年供应的土地情况来看，岛外土地供应面积594万，占全年总供应的40，总建筑面积1296万，占到全年的428，成交金额1299亿元，占全年成交总额的211，以上数据显示，岛外土地供应总量远高于往年。附件20032006年厦门市已成交土地资料明细2003年已出让地块明细表地块编号用途位置土地面积（）总建面积（）容积率成交日期成交总价（万元）成交楼面地价（元/）受让人2003G06旅游、娱乐环岛路以南、珍珠湾花园以西、胡里山炮台以东62714393762863400620039964001700832福建泰龙电力集团有限公司2003G05酒店莲岳路南侧与嘉禾路西侧19172712632699533200399550086929新西兰磐基国际投资有限公司X2003G03商住杏林区杏东路南侧、解放军疗养院东侧26893251075734200381483077157厦门中铁建设公司X2003G02商住杏林区三南路北侧2982878596575622003814400067049厦门建昌房地产开发有限公司2003G01酒店、商业思明区同文顶，鹭江道东北侧89789141705993719200310246510381596厦门信基置业有限公司2003G03商住体育路南侧、体育东村北侧39052586156210344200392440000256065厦门经济特区房地产开发公司T2003G03别墅同安大嶝环岛路双沪、阳塘段120503676025183505200333307250986厦门市立龙实业发展有限公司J2003G01商住集美区灌口集灌路南侧、324国道东侧3230041990132003625336080019厦门新福依房地产开发有限公司X2003G01商住杏林区杏北路东侧、在建牡丹园北侧12654052783891222003814278099860厦门金中盛房地产开发有限公司2004年已出让地块明细表地块编号用途位置土地面积（）总建面积（）容积率成交日期成交总价（万元）成交楼面地价（元/）受让人2004G01体育设施及配套、商业、酒店吕岭路北侧、环岛路西侧、何厝村南侧12544937125449371200447642551216香港京鼎集团有限公司2004G02居住乌石埔路北侧、乌石埔3号路东侧19299021308784341620047299300301181厦门古龙集团房地产有限公司2004G03商业、办公嘉禾路以东、国泰大厦以北、龙天下项目以南3904162132741513420047294400331471厦门市鑫新景地房地产有限公司J2004G01商业集美区北部生活区，23号规划路以西、旺荣花园以南1031343310313433120047291680162894厦门市海勃建设发展有限公司T2004G01居住同安凤山路北侧、岳口统建房小区以北21197142394222004729295069585厦门磐金实业有限公司共1718970316093233X2004G01商业（1号地块）、居住（24号地块）、翔安大嶝镇环岛路嶝崎至双沪村路段北侧1992301159384080820047291070066488厦门国贸地产有限公司257799386698515993498794798408185859818585981旅馆（5号地块）8258258258251J2004G02酒店集美街道集源路南侧、“国建东海岸”商品房项目东侧3956442827695107200498120043329厦门惠龙集团有限公司J2004G03居住集美集源路北侧、“比华丽”别墅项目西侧321057628895184092004987550261289厦门惠龙集团有限公司2004G04居住会展中心南侧、环岛路以西、会展南五路以南44204537293747516520049833500459298厦门建发集团房地产有限公司2004G08商业、办公湖滨南路和白鹭洲之间、厦门电子城对面756772637081857492004101515100407207上海百脑汇电子信息有限公司2004G10商业、居住、办莲坂二期、明发商业广场对面447031732235158752004101550500225935厦门市鑫新景地房地产有限公司J2004G04居住、教育集美6444217510310748162004101521100204641厦门古龙集团房地产有限公司2004G09商业、娱乐、酒店镇海路北侧，中山路南侧，思明南路东侧35968748834474952322004121349500593187厦门融坤房地产开发有限公司2004G05体育活动中心及配套设施兼国家乒乓球训练基地华昌路以西、疏港路以东、马峰山北面1139370256968508052004115130022820福兴实业公司H2004G01酒店海沧大道西侧、金107071437474993520041223350093396霍华德约翰海路南侧逊酒店投资有限公司2005年以出让地块明细表地块名称用途坐落土地面积（）建筑面积（）容积率出让时间出让价格万元出让楼面地价元/竟得公司T2004G02商业、居住、教育同安城北工业区南侧、同南公路西侧7900013904017620051317500539叶泳清T2004G03商业、居住同安238015188065637200513112001363厦门同安房地产开发公司2005G01居住、教育厦禾路北侧、禾祥西路南侧2285552571388250200578270004725厦门经济特区房地产开发公司2005P01居住枋湖片区、枋湖东路与枋湖北路交叉口东北侧、双十中学建设用地北侧60309964944160200588328003399厦门古龙集团房地产有限公司2005P02居住龙山综合区，龙山南路以北568881512515422020059835502837潘水明2005P03居住、商业、教育枋湖片区，枋湖南路以北，县黄路以西，双十中学新校区南侧44853919867862202005108305003091厦门经济特区工程建设公司2005P04居住嘉禾路东侧，南山路北侧，兴隆路南侧2036853244422120200510891003723厦门佳达房地产开发有限公司2005P06居住商业嘉禾路西侧莲坂旧城改造二期范围内40096331094632732005108351003207厦门市鑫新景地房地产有限公司2005G02居住吕岭路与何前路交叉处、岭兜小区北部123403250508203200562489003553厦门大洲集团房地产有限公司2005G03酒店环岛路西北侧，阳光海岸别墅东北侧、云海山庄度假村南侧90341355059120562005128248004902上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司2005G04居住商业金尚路以西、枋湖北路以北196184950027125520058855001099谢永谦个人2005G05综合何厝香山避风坞250000189000076200588323901714南顺控股香港投资有限公司2005G07商业、居住吕岭路与福厦路交叉口17997978998985002005108336003734厦门福隆置业有限公司2005G08居住教育文曾路与机场路交叉口东北侧27887105971382005128416003926翔安新城投资开发有限公司2005G09居住、商业湖里兴隆路以南,康乐新村以北639797102368162005128442004318源昌房地产开发有限公司2005G10办公商业环岛路以西，软件园以北，塔埔小区安置房以南91539347848382005128439001262开元国有资产投资有限公司2005G11居住变电站文曾路与机场路交叉口东北侧21806959464442005128191001991翔安新城投资开发有限公司2005G12居住变电站狐尾山东麓东北角，仙岳路以南852741782349200512872501735翔安新城投资开发有限公司2005G13居住变电站百家村片区内8995359804200512876102115亿力房地产股份有限公司2005G17居住教育钟宅湾片区，环湾路五通段西侧2490862270252005128277004448国贸金海湾投资有限公司2005G18居住钟宅湾片区，环湾路五通段西侧2051043071212005128206004783国贸金海湾投资有限公司2005G19居住钟宅湾片区，环湾路五通段西侧24348389568162005128213005468国贸金海湾投资有限公司H2005G01商业绿苑滨海区绿苑小区东南侧164637445275327520058870401555厦门海沧投资总公司H2005G02居住、商业、教育兴港路西侧，沧五路南侧65276361305532002005108156601200厦门海投房地产有限公司H2005G03居住、商业兴港路西侧，出口加工区东侧1918761383752200200510846001199厦门海投房地产有限公司H2005G05安置房、居住、商业海沧大道西北侧，沧虹路北侧1200617420216350200510885002023厦门海投房地产有限公司T2005P01居住、商业同安环城北路南侧、市场路东侧12016653605030020059876002108厦门华森房地产有限公司T2005G01酒店竹坝农场3774108452893120200598600132苏莲T2005G02居住商业新西桥西侧、沿溪路南侧5948121368072302005108196001433筼筜新市区开发建设公司J2005G01居住、商业、教育集美杏滨街道锦园村以西，319国道东北203719450929925020059842000825厦门夏商房地产有限公司J2005G02居住集美区灌口镇，凤泉小区西南侧4763043857348186550764新福依房地产开发有限公司J2005P07居住商业杏林中心区，区府路东侧、光华路北侧3755723938931250200598151001608厦门市筼筜新市区开发建设公司J2005P08居住商业杏西路以北、聚鑫商城以西470789894499190200510820502292厦门市杏林建设开发公司X2005G01酒店新圩镇银鹭工业园银鹭山庄南侧8936341787272002005108360201厦门银鹭集团有限公司2006年已出让地块明细表地块编号用途位置土地面积（M2）建筑面积（M2）容积率出让时间成交价格万元成交楼面地价（元/M2）竟得公司2006G02酒店、商业、江头台湾街东侧，1435345721065200628170002358厦门天地开发建办公明发豪庭北侧设公司2006G03酒店环岛东路以南，湖里大道以东60018600181200628120001999厦门禹洲房地产开发有限公司H2006G01居住、商业海沧区兴港路西侧7079332819821728200628376001897厦门禹洲房地产开发有限公司H2006G02居住、商业、教育（幼儿园）海沧区海沧大桥西南侧，海沧大道西侧919336231600034200628755002389厦门海晟房地产开发有限公司J2006G01居住杏林銮浦路南侧，劳动力大厦西侧145179627549052200628136001802厦门市杏林建设开发公司T2006G01居住、商业同安区凤山路以南，岳东路以西，碧溪路以北5864367912315121200628195001583厦门航空房地产开发有限公司T2006G02居住、商业、教育（幼儿园）同安区凤山路以南，岳东路以西，碧溪路以北58612631172252200628155001322厦门振华投资发展有限公司2006P02加油加气站环岛路西侧，五缘湾片区东部250183100004200628300030000王申国办公、居住（酒店式公寓）、商业A1656407616410225居住（酒店式公寓）A27308162338632居住A3160713949821312006G01酒店疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，裕成大厦北侧A4139017150046362006481213004221厦门港务控股有限公司2006G04居住、商业、教育（幼儿园）环岛路南侧，安岭路西侧1123278322775020282006482006G05居住、商业环岛路南侧，枋钟路东侧886877318045020352006481000005542联发集团有限公司与厦门建发股份有限公司2006G07办公、商业环岛路以西、软件园以北、塔埔小区安置房以东2272550450222200648204004044柯希平H2006G03居住、商业、教育（幼儿园）海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧133300102394568296200648910002306厦门海投房地产有限公司H2006G04酒店海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧12306139184591520064828001517厦门富川投资有限公司H2006G05商业海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧75873371758733711200648233003071厦门海投房地产有限公司2006P01居住、商业、教育（幼儿园）湖滨东路与湖滨南路交叉口东北侧25938285518772200648370007132厦门源昌房地产开发有限公司2006G06居住、商业、教育（幼儿园）吕岭路以南，洪文路以东556570221669713200668668004000深圳万科2006P03居住、商业、教育（幼儿园）禾祥西路与后滨路交汇处A119963279A239576937980025004200668585007331新鑫景地房地产二、厦门土地市场展望1、海沧集美成为岛外土地市场的热点两桥收费制度改革，东通道、公铁大桥的全面建设，众多利好因素正在将厦门房地产开发的重点向岛外倾斜，政府的工作重点也是促进岛内、外房地产的平衡发展。政策的倾斜决定了岛外土地开发、房地产发展将迎来真正的高潮，海沧、集美因其先天的地理区位条件（距离厦门岛最近）决定了其在未来的岛外土地市场的主导地位。2、岛内老城区旧城改造为主角，五缘湾成为本岛东部新亮点岛内老城区土地资源稀缺，可供公开出让的空地已寥寥无几，目前岛内市场主要一旧城改造为主，如厦港片区、中华片区、百家村片区、营平片区、思明西片区等都将成为老城区旧城改造的工作重点，作为岛内唯一的处女地五缘湾，在05年12月8日出让的2005G19地块，成为五缘湾大批量开发的导火线，预计未来几年，五缘湾将成为岛内土地供应量最大的板块。3、岛内土地市场价格走高成定局在政府严格控制岛内商品房开发用地，不断增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的政策背景下，岛内土地资源的稀缺性将日益凸显，在这种情况下，开发企业为了争夺少而有限的土地资源，竞争将会日益激烈，与此同时，地价也会不断攀高。三、厦门楼市运行特点分析一）厦门市2005年房地产发展概述1、宏观调控政策频繁出台，市场炒作得到一定抑制。2005年来国家先后在金融、土地、房政、财税等方面出台了一系列宏观调控政策，有效地遏制了过度的炒作。特别是禁止楼花转让、购房不满两年转让时征收全额营业税等政策，使得市场炒家明显减少。2、市场行为更加理性。2005年厦门市商品房全年销售面积为32136万，比2004年下降了1860,其中，商品住宅销售量为23538万，较2004年下降了2305，改变了自2001年以来年销售量递增的走势。商品房交易价格保持上升趋势，但升幅趋缓。全年商品房均价为5517元/，较2004年上升1726。，从全年的商品房及商品住宅的价格走势线上，可以看出，2005年房价仍延续去年的上升走势。二）厦门市房地产市场板块分析随着大桥收费改革、轻轨规划出台等重大利好的出现，岛内、岛外心理距离被拉近，岛外楼市逐渐成为厦门市场的焦点之一，2005年岛外楼市表现为以下特点。1、海沧板块地缘上的便利，使得海沧房地产市场抢占了发展的先机，成为购房置业的首选。海沧滨湖、滨海、内陆三大板块同时大规模开发，在售、将售项目20多个，有别墅、高档海景公寓、经济型产品等。无论从商品房的成交量、成交价格等方面，海沧都占据岛外楼市领头羊位置。随着海沧楼盘供应量的增加，未来市场竞争将更加激烈。2、集美板块由于拥有学村、嘉庚纪念馆等较为深厚的人文积淀，以学村、海景为依托的别墅有国建东海岸、百桥别墅、鹭岛北海湾等。园博园建设、杏北新城高起点规划、大型经济适用房建设等，这些是集美房地产新一轮增长的亮点。3、同安板块同安市场大多由同安本地人消化，属内生型市场。该板块在大唐、芸溪居住公园带动下，房地产开发稳步发展。随着区政府南移，城南成为同安房地产的热点，沿江项目竞争将愈加激烈。4、翔安板块翔安工业园大规模开发建设中，随着东通道建设，翔安将成为一个以工业房地产为主导的板块。三）2006年厦门房地产市场分析1、大规模的城市规划及建设，带来房地产巨大的发展契机2004年可以说是厦门海湾型城市战略正式起步的一年，岛外的大规模规划与开发，“三湾”的全新规划与运营，2005年集中发力，为厦门房地产市场带来巨大的发展契机。2006年“三湾”已开始落实建设中，这将为厦门市创造更优美的生态环境，提升城市的档次和品位，为房地产发展创造优美的外部环境。2、一级市场将前景看好2002年厦门市商品房总用地面积是20853万（其中商业用地456万，居住用地20397万），2003年是9107万（其中商业用地2654万，居住用地6453万），2004年是10297万（其中商业用地2681万，居住用地7616万）。2005年111月是10748万（其中商业用地3980万，居住用地6768万）。从2003年以来，厦门的一级市场供应面积大幅下降。2005年由于钟宅湾、马銮湾、杏林湾等三湾地推出，将会大大的活跃土地供应市场。3、2006年商品房市场持续维持量增价涨的发展态势2002年全年预售批准量为29022万，2003年全年预售批准量为30183万，与2002年相比上升了4，2004年预售量为32032万，同比去年增长6。2005年预售量为32903万，同比去年增长272。2005年厦禾路、中山路等老城区及金尚路农村拆迁改造将如火如萘进行，同时，几年来众多历史遗留问题地块也将集中在今年释放，加之2005年厦门挂牌拍卖出让的地块，2006年厦门商品房预售批准量将超过2005年32903万，预计达到350万以上。厦门岛内土地的稀缺性日益突出和仍然较强劲的需求将使厦门的商品房市场继续保持发展势头，厦门商品房市场持续旺盛发展较大增强了多数开发商的信心指数，再者土地通过挂牌、拍卖出让及建筑成本增加使项目整体开发成本大幅提高，综合以上几点主要因素将使得2006年的房价持续走高。另外，2005年厦门中高档项目集中入市，将在结构上促使厦门房价相对于2004年有大幅增涨。1）销售量1、2月份，受春节气氛影响，开发商对楼盘的宣传力度大幅减弱，购房者也忙于访亲探友，欢度佳节，商品房的成交套数、面积、总金额都大幅度降低；春节过后，市场回暖，楼盘宣传力度也稍微增强，房屋销售套数、面积和金额有所回升，3月份，开发商加大楼盘广告的投放力度，销售情况好转，套数、面积、金额、均价均呈现走高态势4、5月份，随着“五一”长假到来，开发商抓住机遇，举办各种促销活动，大力宣传，许多楼盘相继开盘，投放市场，厦门楼市迎来了2006年住宅销售的第一次火爆，成交套数、面积均达到今年最高；6月份随着国家新一轮宏观调控政策细则的出台，观望气氛浓郁，住宅成交套数、面积、总金额大幅回落。7月份厦门房地产住宅市场受到新政不明朗因素的影响，本月不少楼盘的销售均不在状态，除了本月积累了不少老客户的项目开盘取得不错的销售势头外，其它项目看房观望的人占了很大的一个比重。而随着细则的逐步明朗，开发商的推盘也将逐步明确，各个与楼盘相关的活动也会梯次展开，以培养自己的客户群。本月开盘的项目有蓝湾国际、米兰春天、加州花园、新莲花新龙山、翔鹭花城B区。2）销售价格近几个月厦门房地产市场价格运行情况上半年17月，住宅均价总体走势平稳，价格上涨幅度较小（2月份岛外住房销售量相对较大，均价相对较低），5、6月住宅均价上涨非常明显，6月份住宅均价更是突破7000元/，7月份厦门一手商品房均价为6481元/。2006年4月一手住宅均价微跌，二手成交量猛增五成。4月一手房均价5989元，比3月降81元/，一手房住宅均价5623元，比3月降5元/，4月二手房均价3395元/，比3月升118元/，4月二手房住宅均价3650元/，比3月降11元/。5月份厦门楼市显现升温迹象。全市商品住宅价量齐升，均价首次在6000元/之上。二手房市场依然保持上扬态势，但成交量有所回落。5月全市一手住宅均价首破6000元大关，达到6047元/；成交达3061万，也创出新高。5月份厦门一手商品房均价为6516元/，比4月份上升527元/；一手房住宅均价为6047元/，比4月份上升424元/；二手房均价为3505元/，比4月份上升110元/；二手住宅3896元/，比4月份上升246元/。6月一手住宅均价涨1385元/，二手房价下跌169元/。6月份厦门一手商品房均价为7199元/，比5月份6516元/上升683元/；6月份一手房住宅均价为7432元/，比5月份6047元/上升1385元/；6月二手房均价为3336元/，比5月份3505元/下降169元/；6月二手住宅3850元/，比5月份3896元/下降46元/；岛内住宅均价8556元/，较5月份上涨2471；岛外住宅均价4745元/，较5月份下降381。7月一手住宅降534元，二手住宅降386元。7月份厦门一手商品房均价为6481元/，同比上升2887，比6月份7199元/下降718元/，由于厦门市岛内、外商品住宅价格相差较大，尤其是近期厦门市岛外同安区销量占全市比重变化较大，对全市的总体均价影响较大；7月份一手房住宅均价为6898元/，比6月份7432元/下降534元/；7月二手房均价为3235元/，比6月份3336元/下降101元/；7月二手住宅3464元/，比6月份3850元/下降386元/；岛内住宅均价8305元/，较6月份下降293；岛外住宅均价4809元/，较6月份上升136。本月岛内商品住宅占总量的60，较上月下降11个百分点，岛内均价较高的思明区占总量的比例为44，湖里区占总量的15。这几个月房价运行特征其一46月份新开楼盘多为高档楼盘，5月份国贸春天、东方丽景、银聚祥邸等高档楼盘推出，均价都在10000元/以上，拉高了整体住宅均价；其二土地拍卖拉高开发商市场预期，4月8日的土地拍卖中2006P01源昌福联地块楼面地价创下历史新高，达到了71323元/，此后房地产开发商的心里预期高涨，因此大部分在售楼盘价格都上调500元/以上，整体住宅均价大大上涨；其三7月份开始房价有所下跌，主要是岛内外房价差距较大，近期同安区销量占全市比重变化较大，对全市睥总体均价影响较大。从目前厦门在售楼盘看，均价8000元/以上楼盘主要分布在岛内富山火车站板块、老城区板块、滨北板块及江头莲花松柏板块，均价60008000元/的楼盘主要分布在金尚莲前板块及湖里中心板块，均价50006000元/楼盘主要分布在海沧区，均价40005000元/主要集中在集美区，均价4000元/以下则主要集中在同安区。4、中高档项目供给量极为可观，市场竞争格外激烈目前，2006年岛内已开工的中高档项目有滨北“东方丽景”、“国贸春天”、“蓝湾国际”、“世纪金湖广场”、米兰春天环岛路“爱琴海”、“新景领海”、“海豚湾”厦禾路“罗宾森广场”、“假日香港广场”、“故宫裕景”、“银聚祥邸”、“特房尊墅尊府”、“禾祥首府”富山莲坂莲花“国际文化大厦”、“新景世纪城”、“阳光世纪城”、“新龙山”、“幸运大厦”、“双喜大厦”、“远景大厦”莲前“瑞景公园”、嘉盛豪园江头“古龙花园”、“港湾财富”、“巴厘香墅”、联发新天地金尚“假日江南雅筑”、“湖边美苑”、“翰林院”以上项目总供给量合计近180万，因此2006年中高档项目将面临前所未有的激烈竞争环境。但因由于多数项目开发成本较高，且现目前厦门商品房项目销售价格均较高，以上项目定价多在6500元/以上，其中环岛路项目在8000元/以上，滨北个别项目定价甚至超过10000元/以上，如蓝湾国际。5、商品房产品方面迎来一个创新潮，是厦门商品房产品创新的一个重要转折点由于三湾的城市运营方式的引入，将会有一批国内的专业开发商携大批资金、专业的开发模式及全新的产品形式大举进入厦门市场，将会使产品有一个质的提升。另一个方面，由于岛内土地的稀缺性日益明显，导致开发商取得土地的成本提高，开发商不得不重新整合专业资源，与专业的营销公司、规划公司和设计公司合作，创造出更具竞争力的差异化产品。2006年厦门的住宅产品市场，高科技和高科技环保建材、节能材料将会得到更广泛的应用。【小结】1、纵观总体20012005年同比各项指标运行情况房地产开发投资、施工面积、商品房预售量、销售量、销售金额、平均价格各项指标均呈正增长态势，只有一项指标商品房竣工面积2002年出现下挫拐点，后续大幅攀升。从后期盘量走势来看，市场已处高位运行，预期景气周期已步入理性回归，2006年受供求影响各经济指标运行呈小幅上扬态势。2、从商品房销售面积与预售批准量比较来看，2005年商品房市场处于供求基本平衡的局面，但是由于厦门市政府对岛内开发大户型商品房的政策倾斜影响，未来的开发和空置房也使将来的厦门房地产市场风云莫测，带来市场变数。3、从2005年的厦门市各区商品房住宅价格走势微观层面来看思明区各月价格一路遥遥居先，属领涨板块，2005年8月均价更是突破6000元大关，达到6166元/的价格高点，相较2005年1月上涨874元/；其次是湖里区各月价格紧随其后，2005年12月已上升到6150元/，相较2005年1月涨幅1247元/。4、从2005年商品房的购房人群分布来看，厦门本地人仍是购房的主要群体，占总量的5348，外地人占总量的4652，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的3186，外省市占1169，境外人士占293。5、2006年厦门房地产市场将持续维持量增价涨的发展态势，中高档商品住宅供给量极为可观，市场竞争将进一步加剧。四、厦门房地产市场板块特征及发展趋势依据目前厦门楼盘分布情况，将岛内主要房地产市场划分为以下主要板块环湖板块、环岛板块、莲前前浦板块、湖里康乐板块、莲板江头金尚板块、泛老市区板块、厦大厦港板块；其中，厦门市场中高档项目供给量极为可观，市场竞争激烈。1、环湖板块特征分析东起莲岳路、南至湖滨南路及延伸段，北至湖滨北路，西至西海域的泛筼筜湖新市区。筼筜湖从东到西穿过中间，水面将近2平方公里，北看仙岳山狐尾山，南观厦门岛东南部山峦，西眺西海域，景观资源丰富，成为该区域项目的一大卖点。南湖公园、白鹭洲公园。以及正在兴建的海湾公园，从东到西为板块添加亮点。项目特点本区域金融商务配套极为完善，交通、购物、医疗等设施较为便利，景观较好。项目大多以大户型观景、智能化商务高档社区等泛豪宅项目为主。前景展望本区域作为厦门行政金融商务的中心区地位将会进一步加强，地块建设基本上所剩无几。滨北外贸西郭仓库成为该区域最大的一块地块，如果是整体开发，应该可以做出岛内优质的项目。由于拥有优越的自然湖景山色和便利的配套设施，该区域的房价的变化极有可能成为影响厦门房地产市场的晴雨表。代表楼盘山水芳邻、禹州世纪海湾、福隆东方丽景、国贸春天、蓝湾国际、厦门国际广场、南湖中祥大厦、禹州港谊广场2、环岛板块特征分析会展南北片区，沿环岛路南行至胡里山炮台附近的黄金海岸线西侧北侧。自然景观资源得天独厚。山风海韵、环岛路秀丽的风光与金色的沙滩成为本区域项目最为重要的卖点。市政道路设施完善，生活配套设施稍稍不足。政府对本区域的发展相当重视，把本区域定位为厦门高尚的住宅区之一。前景展望楼盘规模不足以及过多的底层店铺会影响到整个会展南片区的品位问题。因为商业历来与高尚住区是不相容的。由于拥有得天独厚的资源优势，本区域景观资源的稀缺性，使得房产的未来价值不可估量。不过由于国土资源部目前全面禁止别墅项目的审批，因此该区域的项目建设将逐步走向高层、小高层高档社区。代表楼盘江山帝景、爱琴海、领海国际、海峡城3、莲前前埔板块特征分析莲前西路一莲前东路两侧。是厦门城市次中心的重要组成部分另一个次中心为江头一金尚区域，沿着莲前