2008年3月青岛市住宅地产指数报告

2008年3月青岛市住宅地产指数报告楼市春天没有到来持币待购心态加剧3月是农历的新年后的第一个月份，也是春天到来的季节,因此众多的行业都要开始发力，楼市更是如此，每年的三月都是众多的开发商开始推盘的时候，然而今年的情形却大不相同。主要在于房地产市场的各个相关因素都发生了重要变化从政策上，本月最受关注的就是两会闭幕之后的建设部改名为住房与城乡建设部，相关主管领导也调整完毕，政策将向住房保障建设方面发生更加明显的倾斜。本月最受关注的地产企业不再是万科，而是华南地产巨头恒大集团，恒大地产原计划于3月28日在香港主板上市，其IPO集资额最高为166亿港元。后来公司表示因市场情况不好，最后一天决定搁置上市计划。而由恒大地产上市搁浅引发的一系列“灰色效应”正在显现。国内知名的星河湾、龙湖地产、卓越集团、香江国际、宝龙集团（后三家均进入青岛）等多家谋划与恒大地产同期上市的企业已经纷纷调整上市时间表。地产金融形势急转直下，导致恒大、富力等开始降价回笼资金，此外，万科降价后，3月销售总额大幅度上涨，大大缓解了资金压力，而武汉东星降价30冲击市场也让众多购房者看到了楼市的降价的空间。众多市场表现让购房者除了持币待购以外，并无其他选择。本月最受注目的言论也不是王石的拐点论，而是潘石屹抛出的“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言。在本地，青岛楼市究竟又是如何表现的呢，搜房网认为，3月的数据及分析是判断当前形势的重要资料，希望能够为业内人士和购房者提供一些参考。搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，3月份青岛全市住宅成交量虽然比2月有较大提高，但相比去年同期，市区和郊区依然是偃旗息鼓的局面，成交量普遍冷清。本月青岛全市网上共成交住宅2264套，较2月份增加583套，环比增长347；总成交面积为233208平方米，比2月增长68103平米，环比增长412。这个增长数字虽然比较大，但必须看到，2月因为春假长假的原因只能按半月来计算，这样来看，增长幅度很小，与往年的同时间相比较，全市的销量应该至少要达到三四千套才属于回暖。其中市内四区本月住宅共销售602套，比2月下降271套，环比下降31；总销售面积为60144平方米，比上月下降19690平米，环比下降247。套均面积999平米，比上月上升85平，显示出政策房所占比例的缩小。按照自本报告1月份开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月由于三个限价房已经接近尾声，使市区楼市政策房比例出现大幅下降。3月份政策房方面市南区的康嘉景园销售3套，康嘉景园销售22套；四方区的瑞金家园销售3套；李沧区的依山小居销售85套，国通嘉园销售86套，金秋桂园销售2套，这样总计是201套，占四区住宅销售的比例达到334，正好是三分格局有其一，所以也可以看出，本月市区销售之所以出现下滑，是受政策房成交出现下滑的影响。也就是说本月市区商品房住宅只销售401套，比2月份增加173套，但还是不如1月的410套，而如果比较市内四区2007年3月销售的1349套的数字，则下降了70。这里面当然有新楼盘较少的原因，但是政策房的因素也不可以忽视。可以说，政策房对商品房的冲击虽然不如上月，但依然有相当大的影响。市内四区价格走势分析自去年以来，市南区销售均价自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，本月由于奥帆基地的海景高档楼盘柏丽澜庭本月销售大幅度上升拉高区域房价，而限价房康嘉花园销售22套和另外的高价房凯悦大厦和东海路9号销售不畅又使均价有些降低，导致本月市南均价相对比较稳定，达到14981元，摸近15000元关口。市北区销售均价走势相对平稳，去年10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，本月各项目销售比较平均，故均价回升到7733元。四方区销售均价变动较大，去年8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。本月政策房作用锐减，使均价回升到6268元。李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。本月政策房比例减少，使均价回调到4448元。3月楼市从郊区排名来看，依然是崂山区表现最好，以389套成为冠军。一直热了大半年的城阳区回升较快，以383套列第二，算是表现尚可，其他四区域都在200多套徘徊。平度以244套列第三，莱西以222套列第四，西海岸表现惨淡，黄岛成交220套列第五，胶南以207套排在最后。整体来看，各个区域除崂山外，表现都不如人意。从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，虽然限价房比例比上与减少，但80100平方米所占比例依然很大，本月共计成交1027套，占到总成交套数比例的454，环比下降了121，（市内四区共成交340套，占住宅总成交套数的565，环比下降了174，比例较上月下降）显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100120平方米的户型成交511套，占到总成交面积的226，环比上升了53，表明在售商品房面积较大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为49套和59套。从价格构成上看，本月单价在3000元/平方米以下的占比例最大，成交562套占到总成交套数的248；3000元/平方米4000元/平方米的区间、6000元/平方米8000元/平方米的区间和4000元/平方米5000元/平方米的区间分别成交了447套、433套、282套排在成交量的第二到第四位。而10000元/平方米以上成交153套，比上月增长81套，其中崂山区比例大增。政策房又有好消息传来整个市场持币待购现象严重本月去年底推出的三个政策房已经是尾声了，而今年初的四个还没有开始成交，所以整体上政策房所占比例下降到三分之一。估计从下月开始，年初推出的两个经济适用住房项目金秋桂园、盐滩村改造工程及两个普通商品住房（限价房）项目锦源秀邸、太平洋心怡公寓共计1550套将开始销售，会掀起政策房的新一轮高潮。而下半年要销售的政策房也已经透露出消息；本市拟分别于今年6月和11月公开销售8处共3082套住房，其中经济适用房2057套，限价房1025套。据介绍，年内公开销售的经济适用房共5处，共2057套。3处项目计划6月份公开销售沧台路小区E、F区，由李沧棚改指挥部负责开发建设，共855万平方米，可售面积218万平方米，共243套；新岭花园三期业主社区A区，位于市北区辽源路与绍兴路交会处，由青岛房地产实业发展总公司开发，总建筑面积达1248万平方米，可售面积为357万平方米，共402套；重庆花园，位于重庆中路305号，由百通房地产公司开发，总建筑面积为69万平方米，可售面积达6万平方米，共740套。两处项目计划11月份公开销售郑州路19号旧城改造项目，由青岛世嘉置业有限公司开发建设，总建筑面积为982万平方米，可售面积为3万平方米，共400套；虎山花苑业主社区四期，由豪伦置业公司开发建设，总建筑面积68万平方米，可售面积339万平方米，共272套住房。年内公开销售的限价房有两处项目，共1025套，其中计划6月份公开销售有青房康居，位于营口路81号，由青房置业担保集团开发建设，总建筑面积为23万平方米，可售面积为161万平方米，共120套；枣山路329号，由宏业房地产公司开发建设，总建筑面积为49万平方米，可售576套。限价房项目计划11月份公开销售的为宜昌路12号项目，由弘信建设投资公司开发建设，总建筑面积28万平方米，可售面积28万平方米，共329套。年内即将公开销售的三处限价房价格也制定完毕，在去年全市平均销售价格4660元/平方米上下浮动，其中青房康居销售均价4800元/平方米，枣山路329号销售均价为4208元/平方米，宜昌路12号销售均价为4216元/平方米。这意味着，即使不再增加其他项目，但就这8个项目的3082套房就可以使市区楼市在下半年里每月有超过500套的政策房供应，对整个商品房市场的冲击可想而知。而本月又传来政策房方面新的消息，市国土资源和房屋管理局发布，近期本市将出让台湾路6号等五处储备地块的国有建设用地使用权，其中沈阳路52号、敦化路598号、四流中路5号三处地块将建设限价商品房700余套。另外，本市文昌阁村改造、下王埠村改造、尤家村改造等3个城中村改造项目也将在本月开始以政府为实施主体实行项目招标，三个项目将配建经济适用房、廉租房等保障性住房约1300套。这样未来又能供应出2000套左右的政策房。政策的变化，地产整体金融环境的恶化，更多城市的更多的开发商加入降价打折的行列，很多高价买房的业主后悔的不行、要求补偿遭拒的新闻一次次的动摇了他们的购房决心，政策性住房的大面积推出和未来的预告使大家把希望寄托在这些比商品房便宜很多的楼盘上来，所以，在三月这个本该火暴的月份里出现如此低迷的成交数量也就不奇怪了。在这样的情况下，很多原本计划开盘的楼盘尤其是大盘纷纷选择延后开盘的策略，以免落入定价陷阱。而更多的已经在销售中的开发商则是选择了与市场僵持，目前虽然有个别小的楼盘或者尾盘在价格上有所松动，但还没有形成大的价格变动事件，整体是一种僵持局面。五年内全市新建百万套住房宏大计划出炉未来供应巨大而本市新一届负责城市建设的领导班子上任之后，也推出了城市五年建设的宏大规划，准备在五年内新建一百万套住房。这份由市房地产开发管理局公布的青岛市2008至2012年住房建设发展规划指出，2008至2012年，全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。开工建设各类保障性住房4775万平方米，其中建设廉租住房65万平方米，约13000套，建设经济适用住房1625万平方米，25000套，基本解决低收入家庭住房困难；建设限价商品住房250万平方米，约33500套。完成市区“破、危、陋”旧城区和城中村的改造任务。新建商品住房中，单套建筑面积在90平方米以下的商品住房的总建筑面积将占新建商品住房总建筑面积的70以上。新的建设规划为今后五年的住房建设制定了详细的目标。2008至2012年，全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。年度建设目标为2008年，开工建设1300万平方米；2009年，开工建设1500万平方米；2010年，开工建设1800万平方米；2011年，开工建设2100万平方米；2012年，开工建设2400万平方米。这五年中，开工建设规模逐年扩大，将达到青岛历史上的一个最高峰。从青岛市住房建设“十一五”发展规划中可以看出，按照青岛市2005年末全市房屋概况，全市城区住房总建筑面积为8196万平方米，人均住房建筑面积为2797平方米。根据青岛市2008至2012年住房建设发展规划，今后五年本市将开工建设住房9100万平方米，总建筑面积超过了2005年全市住房存量，这就相当于再建了一个新的青岛市。未来的供应巨大的情况也已经开始显现，本月推出的文昌阁村改造、下王埠村改造、尤家村改造等3个城中村改造项目也将在开始以政府为实施主体实行项目招标，三个项目总建筑面积超过210万平米，与百通馨苑、绿城理想之城等连成一片，使未来该区域竞争压力大大增加。这样宏大的计划如果能完成，无疑将使楼市供求短缺的情况一去不复返，市场的供求关系将发生根本变化，众多楼盘将陷入激烈竞争中去，也会使购房者对未来充满希望，从而加剧购房者持币待购的行为。这样的局面未来如何演变，目前尚难断言。各区及项目交易量分析城阳区稍稍回暖崂山区青建称雄城阳区自去年7月份住宅成交量开始出现井喷，一直到今年1月成交629套，都维持在每月600套以上，可谓持续火热。2月只成交183套，出现大幅度下滑。本月虽然出现恢复迹象，但总体与去年600套以上的成绩比较，依然不算景气。成交383套，比上月上升200套，总销售面积41720平米，环比上升21597平米。套均面积1089平，与上月持平。本月冠军由07年该区域的年度冠军天泰城夺得，但也没有超过50套，与去年动辄月销售百十来套的成绩出现大的差距。308板块的另一老盘水青木华销售32套，成为亚军。吕家庄商圈新盘奥港国际以31套的成绩列第三。地恒春天以29套排第四，以装修为优惠的希尔景园以28套列第五，坚持价格不调整的万科和鑫盛花园以22套并列第六。本月该区域成交项目共35个，比上月增加9个。除了上面的7个楼盘之外，其余的28个楼盘销售量全部没有超过20套，呈现出区域整体稍稍回暖的局面。07年曾经热销的众多项目表现差强人意。希尔景园推出4888元送精装修活动,实际上是变相降价,也起到了一定的作用，销售比上月的8套增长了20套，增长率达到250。未来是否有其他企业有新的动作,要看未来几个月的销售情况。崂山区本月成交389套，同比大增186套，成交总面积44578平米，增长21577平米，套均面积平1146，环比上升11平，体现了成交项目的小户型比例还是不小。本月崂山区域在楼市整体低迷中继续表现不俗，继续分流一部分市内四区的客户，加剧了市区商品房的萎缩。青建集团两项目本月继续大放异彩，其中海尔路东的尚东区销售166套，继续成为区域冠军，而海尔路西的橄榄城也成交了107套，不仅仅成为本区域的冠亚军，也成为全市的冠亚军。前面说过，这两个盘在建筑上、景观上、设计上都下了很大工夫，尤其是倡导小户型，大部分都是90平以下的套二户型，加上起价并不高，开盘时间也恰当，诸多因素使两个楼盘在本区域几乎没有竞争对手，所以出现热销也是必然，这值得很多尤其是崂山区的只喜欢做大户型的开发商好好反思。海边大盘海信麦岛金岸本月开始回暖，销售48套，成为季军。前几个月一直热销的金领世家旺销势头不再，继续显出疲惫之态，只成交35套，列第四名。另一大盘颐和星苑也是开始回暖，成交16套，排第五。近期大打广告的东方美景成交15套，列第六名。本区域本月共有10个项目上榜，4个销售是个位数。莱西楼盘无突出者平度整体表现一般莱西市本月成交量环比大幅度增长，成交222套，比上月上升145套。成交面积20620平米，套均面积929平，比上月下降6平米。本月莱西最大的特点是销售表现没有突出的楼盘，仁和梅苑、玺景园、康城三个楼盘都以26套的成绩并列该区域冠军。名都花园以22套列第四。本月莱西市共有15个楼盘上榜，比上月减少5个。其中成交10套以上项目11个，比上月增加9个，显示出一种大家都有点回暖的意思，都又都差强人意。平度本月成交表现一般，总成交量只有244套，比上月大涨231套，成交总面积26111平米，套均面积107平米。去年末表现抢眼的福临家园以33套列第一，鑫港花园以30套列第二，新华苑、昌泰花苑以28套和27套列第三和第四名。本区域共有20个楼盘上榜，比上月增加8个。其中10个销售超过10套。黄岛众楼盘继续平淡胶南宜家居又领风骚黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。本月出现恢复，也只有220套的成交量，成交面积20256平米。套均面积92平米，与上月大涨11平，显示大户型比例增大。本月该区域成交冠军是昆仑山庄，销售25套，1月最大的看点楼盘中建紫锦广场释放完毕,本月成交23套,列第二。海尔望山居以15套列第三，上实达利广场以12套列第四。本月该区域成交项目共24个，比上月增加8个，但成交过10套的只有5个，其他楼盘成交全是个位数，显示压力巨大。整个区域的新楼盘还在陆续增加，后期销售压力更大。胶南本月成交量有所恢复，总成交量达到207套，在各个区表现最差。总成交面积19778平米；套均面积955平米，环比大降9平米，显示出小户型比例增加。本月该区域上网成交项目共18个，比上月增加3个，成交量在10套以上的有8个项目，比上月增加5个。本月该区域的最引人注目的项目不再是津盘凤凰都，此盘在黄岛电厂的内部销售已经完毕，所以很快出现大幅度下滑，本月只以22套的成绩列第三名。去年年末的黑马冠军普天宜家居卷土重来，本月以36套的成绩成为本区域冠军，显示出低价的诱惑力。区域第二名是龙泽园，也只销售27套。市南区柏丽澜庭热销市北区城建鼎都第一市南区3月销售98套，比上月的69套增长29套，环比增长42（但扣除康嘉花园的22套、康嘉景园项目的3套政策房，则只有73套商品房，比上月65套只增长了8套）总成交面积为12690平米，套均面积1295平米，环比涨78平米，柏丽澜庭的拉动作用明显。本月销售冠军为回迁房康嘉花园，销售22套。奥运海边豪宅柏丽澜庭随着奥运活动的升温，也出现热销局面，销售17套。颐中高山和旁边的优山美地都以12套的成绩列第三名。本月市南共有12个楼盘成交