玉兰山庄建设项目可行性研究报告

玉兰山庄项目可行性研究报告一、项目总说明（一）项目提出的背景1企业未来35年的投资组合中包含此类项目。2通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议（二）项目地址概况仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约89平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的为企业投资决策提供依据。（四）可行性研究的依据（五）开发企业简介二、市场调查与分析略（一）房地产投资环境的调查与分析（二）房地产市场状况的调查与分析三、规划设计方案（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点1同意在规划红线范围内进行规划设计。2规划容量要求容积率1建筑密度15绿地率503建筑退让要求。4组织好用地内外交通，做到人车分流。5按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6统一进行室外绿化设计。7认真进行建筑单体设计。8规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。9报审图纸要求（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图（彩色）。（二）拟开发项目的规划设计方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。表1主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积M1730002总建筑面积M5860021住宅面积M5529022公建设施面积M261023地下停车场面积M7003建筑物占地面积M233704建筑密度1355容积率0346绿地率697居住户数户197四、项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。表2项目开发经营周期横道图进度时间内容12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五、项目投资估算投资估算依据为1、国家建设部2000年9月发布的房地产开发项目经济评价方法和国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。（一）项目投资、经营费用估算1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。2、前期工程费表3前期工程费估算表序号项目元/建筑平方米1规划设计费4002建筑设计费25003勘察费6004临时供水、供电费3005场地平整费500合计4300则前期工程费为586004325198万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。表4基础设施建设费序号项目元/建筑平方米1供电工程20002供水工程12003供气工程5004排水、排污工程7005道路工程5006路灯工程5007绿化工程5008环卫工程2009通讯工程1000合计7100则基础设施建设费为58600710041606万元。4、建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。表5建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积单价（元/）金额（万元）1住宅建安工程费5529012500069112511结构工程费552907000038703012装饰工程费552904000022116013给排水工程费5529050002764514电力照明工程费552901000055292停车场建安工程费7001200008400合计6995255、公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。表6公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积单价（元/）金额（万元）1会所18901200226802物业管理用房55070038503配电房1207008404垃圾中转站60600360合计261027736、开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。根据本项目的情况，此项费用为0。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为25。则管理费用为（9000251984160669952527730）2542351万元。8、财务费用财务费用为10044万元，详见附表4。9、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2。则销售费用为9000251984160669952527730）233881万元。10、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。表7开发期间税费估算表序号收费项目依据数量收费标准总额（万元）1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费宁价房字96315号5860023元/13484市政公用基础设施配套费宁价费200382号。58600105元/61535发展新墙体材料专项用费宁财综2002707号。5860010元/5866人防建设经费宁防办200370号。5860030元/17587供电工程贴费宁价工2000322号5500KVA160元/KVA888煤气建设费宁价工字1998513号197户2000元/户3949自来水管网建设费苏价工字199854号5860026元/1523610教育地方附加费省委苏发19946号5860020元/。1172合计12601411、其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。表8其他费用估算表序号收费项目依据数量万元取费标准金额（万元）1建设工程标底编制费宁价房字（94）114号767724129212建设工程标底审核费宁价房字（94）114号767724032303建设工程招标管理费宁价房字（99）120号767724032304建设工程质量监督费宁价房2001330号767724129215建筑施工安全监督管理费宁价房字97453号767724064616工程监理费767724086142合计890512、不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。不可预见费为（9000251984160669952527730）584703万元。13、经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。项目投资、经营费用构成见表9。表9项目投资、经营费用估算表单位万元序号项目合计0123451项目总投资200907395973623064041521840347911开发建设投资2009073959736230640415218403479111土地费用900000900000112前期工程费2519825198113基础设施建设费4160641606114建筑安装工程费699525130690316670252165115公共配套设施费2773055461109211092116开发间接费000117管理费用282327058705870587058118财务费用5022055801674027900119销售费用16940847084701110开发期税费126014315033150331504315041111其他费用89053889250825081112不可预见费847032117521176211762117612经营资金02经营费用81280490093227121管理费用141197059706022财务费用50220334801674023销售费用1694184708471（二）项目总投资估算项目总投资（不含财务费用）见表10。项目总投资见附表1。表10项目总投资（不含财务费用）表单位万元序号项目合计01231开发建设投资19588539597362250639847837557911土地费用90000090000012前期工程费251982519813基础设施建设费416064160614建筑安装工程费69952513069031667025216515公共配套设施费277305546110921109216开发间接费00017管理费用28232705870587058705818财务费用19销售费用169408470847011开发期税费12601431503315033150431504111其他费用8905388925082508112不可预见费84703211752117621176211762经营资金03项目总投资1958853959736225063984783755796、项目收入估算1、销售单价的估算根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价9000元/平方米，联排别墅售价为8000元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。2、可销售面积的确定可销售的住宅建筑面积为55290平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）。3、销售计划据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30和70收取，现房款项在交割时一次性收取。表11销售比例估算表年份类型2345联排及独立别墅20402020地下停车场20402020例如第二年末的收入为202137090001762708000408000030271974万元第三年末的收入为20213709000176270800040800007040213709000176270800040800002447766万元。4、经营税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的5计算，城市维护建设税按营业税的7计算，教育费附加按营业税的3计算。销售收入与经营税金及附加估算见附表2。七、资金筹措计划房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。项目总投资2009073万元，其中项目资本金1023737万元，第一、二、三年年初分别投入959736万元、3064万元和33361万元；商业银行贷款6000万元，第一、二、三年分别投入2000万元、2000万元和2000万元；不足部分拟由预售房款解决。贷款条件年利率558，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。资金筹措及还本付息分别见附表3和附表4。八、经济评价经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需要进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，在作出决策前应进行综合评价。而本项目属于一般项目，因此只要进行财务评价就可以了。房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。（一）基本财务报表项目的全部投资财务现金流量表见附表5。项目的资本金财务现金流量表见附表6。项目的损益表见附表7。项目的资金来源与运用表见附表8。其中土地增值税计算依据为增值额未超过扣除项目金额50的。应纳税额增值额30。增值额超过扣除项目金额50，未超过100的。应纳税额增值额40扣除项目金额5。增值额超过扣除项目金额100，未超过200的。应纳税额增值额50扣除项目金额15。增值额超过扣除项目金额200的。应纳税额增值额60扣除项目金额35。本项目土地增值税的计算扣除项目金额200907381280249312339663万元增值额4532923396632193237万元增值额/扣除项目金额2193237/23396631009374土地增值税税额21932374023396635760312万元二财务评价指标的选择及单方案财务可行性分析本项目经济评价主要依据国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期及投资利润率。1、静态评价指标及其分析（1）投资利润率从损益表（附表7）测算出项目利润总额为1432925万元。投资利润率年平均利润总额总投资100（1432925/3）20090731002377（2）资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金100（1432925/3）10237371004666（3）投资回收期根据全部投资现金流量表（附表5）以及投资回收期的计算公式投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份1当年净现金流量对值上年累计现金流量的绝41826051394324（年）根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在经济上是可行的。2、动态评价指标及其分析（1）全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）根据全部投资现金流量表（附表5），全部投资净现值函数为NPVI959736225060P/F,I,1216218P/F,I,21256675P/F,I,36051P/F,I,4599667P/F,I,5全部投资财务净现值（FNPV）财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。当IMARR10时FNPV（10）959736225060P/F,I,1216218P/F,I,21256675P/F,I,3605182P/F,I,4599657P/F,I,595973622506009091216618082641256675075136051820683059965706209386786万元）因为FNPV全（10）0，从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。全部投资财务内部收益率（FIRR）房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映的是项目动态的投资收益率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当I115时，NPV1151616（万元）当I220时，NPV237301（万元）由插入法求得FIRR全I121NPV（II1）1501376520151901FIRR全1901MARR10，从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。（2）资本金财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）根据资本金现金流量表（附表6），资本金净现值函数为NPVI95973630640P/F,I,132958P/F,I,21428775P/F,I,3271702P/F,I,4282917P/F,I,5资本金财务净现值（FNPV）当IMARR12时FNPV资（12）95973630640P/F,12,132958P/F,12,21428775P/F,12,3271702P/F,12,4282917P/F,12,5959736306400892932958079721428775071182717020635528291705674336827（万元）因为FNPV资（12）0，从资本金投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。资本金财务内部收益率（FIRR）当I120时，NPV163424（万元）当I225时，NPV269807（万元）由插入法求得FIRR资I121NPV（II1）200769824325202238FIRR资2238MARR12，从资本金投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。九不确定性分析（略）十、结论本项目有市场需求，技术可行，财务评价指标可行，建议尽快投入实施。附表1项目总投资估算表单位万元序号项目合计01231开发建设投资200907395973623064041521840347911土地费用90000090000012前期工程费251982519813基础设施建设费416064160614建筑安装工程费69952513069031667025216515公共配套设施费277305546110921109216开发间接费00017管理费用28232705870587058705818财务费用502205580167402790019销售费用1694084708470110开发期税费12601431503315033150431504111其他费用8905388925082508112不可预见费84703211752117621176211762经营资金03项目总投资2009073959736230640415218403479附表2销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计0123451销售收入453292719742447766906589065811独立别墅699341958377622139861398612联排别墅380162280962052864760327603213地下停车场320192172864642经营税金及附加2493114959134627498624986221营业税22664513599122388453294532922城市维护建设税1586595285673173317323教育费附加67994083672136136附表3投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计0123451项目总投资200907395973623064041521840347911开发建设投资2009073959736230640415218403479其中不含财务费用195885395973622506398478375579财务费用5022558167427912经营资金02资金筹措200907395973623064041521840347921资本金102373795973630643336122借贷资金600020002000200023预、售收入385336181857203479附表4贷款还本付息表单位万元序号项目合计0123451借款及还本付息11年初借款累计200040006000300012借款600020002000200013应计利息1004455816742793348167414还本60003000300015付息10044558167427933481674附表5全部投资财务现金流量表单位万元项目合计012345现金流入45329000000002719742447766906580906580销售收入45329000000002719742447766906580906580其他收入现金流出34724009597362250604881921191091301398306923投资（不含利息）1958853959736225060398478375579运营费用不含利息310601552915531经营税金及附加249310149591346274986249862土地增值税76031245011410917152192152192所得税472865297442699688381589338净现金流量10605009597362250602162181256675605182599657累计净现金流量959736118479614010141443394608431060500附表6资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计0123451现金流入5132900200000471974264776690658090658011销售收入4532900271974244776690658090658012长期借款6000002000002000002000002现金流出4172840959736230640504932121899163487862366321投资（不含利息）195885395973622506039847837557922运营费用不含利息31060155291553123经营税金及附加24931014959134627498624986224土地增值税7603124501141091715219215219225所得税47286529744269968838158933826借款本金偿还60000030000030000027借款利息支付1004405580167402790033480167403净现金流量960060959736306403295814287752717022829174累计净现金流量9597369903761023334405441677143960060附表7利润与利润分配表单位万元序号项目合计0123451经营收入453290027197424477669065809065802经营成本200907312187110841374015324015333运营费用8128049009322714修理费用5经营税金及附加2493101495913462749862498626土地增值税760312450114109171521921521927利润总额1432925901338180852539852707228所得税4728652974426996883815893389税后利润96006060389548117170170181384内部资料，请勿外传序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN70台13贮氨器ZA15台14桶泵组合ZWB15台15氨液分离器AF65台16集油器JY219台17空气分离器KF32台18紧急泄氨器JX108台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