2008年安徽宣城房地产市场调查报告-博思堂

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行1宣城房地产市场调查报告博思堂众略行200871520082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行2宣城房地产市场报告第一部分项目地块分析11项目地块概况111项目地块情况分析112项目建筑指标213项目区域综述22项目SWOT分析3第二部分项目市场环境分析31宏观环境分析311地理位置312区域人口313人文历史414对外交通415宣城市城市规划42经济环境分析621主要产业情况622主要经济发展情况73房地产行业情况分析1031房地产建筑情况1032房地产投资情况1133居民居住水平1234土地级别情况12第三部分房地产市场情况分析131板块划分132板块情况1321老城区区板块1322新政务区板块1523开发区板块163消费者及需求分析17第四部分项目定位181项目形象定位182价格建议183项目客源初步定位194户型、外立面和物业建议2020082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行3第一部分项目地块分析1项目地块概况11项目地块情况分析项目地块位于春归苑步行街以南，叠嶂路以北，状元路以西，环城西路以东。图中红色星星位置为项目地块。项目北为春归苑步行街，主要的经营业态以服装、饰品、超市为主，但人流量比较小，经营状况不理想，很多店面有标示出转租、转让的信息。项目东为状元路，此路为宣城相对比较繁华的路段，项目不远处有宣州区政府、观音寺。项目南为叠嶂路，项目对面有中国移动通信宣城分公司。项目西为陵西路，也就是环城西路，宣城市邮政局在项目路段上。项目周边五分钟的车程内可以到达中国移动、中国联通、工商银行、苏果超市、商之都商厦、波记百货、宣城汽车站、华安证券等等。项目周边的配套设施相对比较齐全。同时项目到市中心主要商圈也都在的士起步价以内，交通比较便利。12项目建筑指标项目用地规划总用地为649公顷，规划净用地612公顷。同事项目容积率不大于40，建筑密度不大于35。总体来说，项目将是一个总建筑规模超过24万方的大盘，同时建筑也为高层建筑。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行4在目前的市场情况下，项目的去化是一个需要详细考虑的问题。同时，在宣城高层建筑比较少，市场接收程度也不高，如何提高项目本身在宣城人民心中的接收程度也是一个相对棘手的问题。13项目区域综述项目地块处于宣城市中心区域，但是偏离宣城商业中心地带叠嶂路与锦城路交叉口附近。项目距离宣城商业中心地带也仅仅1公里左右的距离。宣城整体商业氛围比较清淡且辐射半径比较短，同时商业相对过分集中于市中心区域。因此项目所在区域受益于市中心商业辐射比较小，项目旁边的春归苑步行街的经营情况不理想就是证明。项目地块临街面为叠嶂路，目前叠嶂路中项目所在路段上商业多以办公经营形态为主，如中国移动、华安证券、工商银行等，商业经营比较少。2项目SWOT分析优势（STRENGTH）项目位于宣城中心区域，配套设施比较齐全。项目规模比较大，有利于聚集人气。劣势（WEAKNESS）项目全部是高层建筑，市场接收程度比较差。项目所在的叠嶂路路段商业氛围比较清淡冲击项目沿街商业。项目周边竞争对手和潜在竞争对手比较多机会（OPPORTUNITY）市中心区域土地供应量比较小。民众因近年来房地产高涨的认识和对房地产投资的认知。威胁（THREATS）房地产市场受到国家政策调控影响。目前市场上消费者观望情绪严重。目前宣城市场上供应量比较大。项目旁的春归苑步行街经营情况不佳。从以上的SWOT分析可以看出，项目最大的优势是项目的区位和项目的规模，而项目最大的缺点就在于高层建筑的市场接收程度低和周边楼盘的直接竞争。如何凸显项目的优势，并且能够在竞争中脱颖而出，是项目的最应该思考的问题。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行5第二部分项目市场环境分析1宏观环境分析11地理位置宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，跨东经1175811940、北纬29573119。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。12区域人口现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，共计115个乡镇街道办事处，其中有61个镇、44个乡、10个街道办事处。地域面积12340平方公里，占全省总面积的89，人口275万。13人文历史宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；其中绩溪以三雕艺术、徽墨、徽菜扬名。宣城还是国家领导人江泽民、胡锦涛的祖籍。14对外交通宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上枢纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行615宣城市城市规划151远景规划宣城市城市近期建设规划（20062010年）日前通过省建设厅主持的专家评审。规划中确定把该市建成区域性交通枢纽城市，我省东向发展的“门户”，长三角核心区产业转移承接基地、为大工业配套的加工基地、面向长三角的优质农产品生产供应基地、劳务输出基地、旅游观光“后花园”和休闲度假区。十一五住房建设规划面积280万平方米。152城市近期发展规模规划到2010年，中心城区实际居住人口40万，城市建设用地约40平方公里，人均建设用地100平方米153近期建设五大重点区域西南工业开发区组团以市本级工业项目建设和与之相配套的生活居住、商贸金融建设为主要内容；城东水阳组团以区级政务中心的建设和阳德路以南的物流用地建设为主要内容；城北巷口桥组团以宣州工业新区建设为主要内容；主城片区南部鳄鱼湖组团以市级行政办公用地的建设和体育中心建设为主要内容；昭亭北路组团以城市生活居住用地建设和市属行政办公设施建设为主要内容。总结从宣州市的规划上看，宣州主要的发展产业为工业、现代农业和旅游业。在城市发展上，目前宣州中心城区的居住人口为27万人，要达到2010年中心城区实际居住人口40万的目标，必须要大力度的加快城市化建设。从这方面上看，宣州市的房地产行业的发展将迎来比较良好的机会。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行7附1总体规划图附2近期重点建设规划图20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行82经济环境分析21主要产业情况宣城人文胜迹遍布，谢脁楼、敬亭山、广教寺双塔、太极洞闻名中外；宣城名人辈出，梅尧臣、梅询、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“宣城梅花遍地开”一说；宣城是宣纸、宣笔、徽墨的原产地域，2004年被授予“中国文房四宝之乡”称号；以三雕艺术、徽墨、徽菜、明清古民居称誉海内外的绩溪，因胡雪岩、胡开文、胡适、汪静之等而享有“邑小士多”的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪伦送我情”，使泾县桃花潭名扬海内外。宣城市自然资源丰富。全市森林覆盖率55，林业总面积44万多公顷，蓄积量1700多万立方米。竹林面积93万多公顷，居全国第七位、全省第一位。宁国市元竹、笋用竹面积和产量均居全省首位，被评为“中国元竹之乡”。林产品有板栗、蜜枣、山核桃等，产量在全省名列前茅。中药材种类繁多，著名的有宣木瓜、郎吴芋（吴茱英）、宁前胡、宁贝母等。珍稀野生动物有30多种，境内的扬子鳄保护区为国家级自然保护区，绩溪清凉峰和宁国板桥两处省级自然保护区。境内矿产资源丰富，尤其是水泥用石灰石，储量在160亿吨以上，矿床规模大，矿石质量好，氧化钙含量大于50的占95以上。均宜露采。著名20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行9的“海螺”牌水泥原料就是取自宁国海螺山的石灰石。总结宣城目前经济主要以农业和旅游业为主，工业发展水平比较落后。同时宣城兼有矿业，主要为水泥行业的石灰石矿。总体而言，在工业发展水平比较落后，农业、旅游业尚不能成为城市支柱产业的前提下，宣城的经济发展相对落后。22主要经济发展情况221经济总量情况近年来，宣城市的经济发展保持了较快速度的稳定发展，年经济增长率都在10以上。2007年国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。全年实现地区生产总值3367亿元，比上年增长141，经济总量跃上300亿元的新台阶。而做为相对比较落后的城市，具有后发优势的宣城市的经济发展将维持比较快的速度。这样的经济发展速度也能够为房地产行业的发展提供比较良好的外围经济环境。GDP增长情况图25153287933671410132011300501001502002503003504002005200620070002004006008001000120014001600GDP增长率以上数据来源于宣城市统计局222产业结构情况在产业结构上看。2007年宣城第一产业实现增加值655亿元，增长60；第二产业实现增加值1344亿元，增长205；第三产业实现增加值1368亿元，增长121。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行10产业分布情况194041第一产业第二产业第三产业以上数据来源于宣城市统计局产业分布情况55015656554505406009405113313441330186020501024713681310124012101181050100150200250300350400200520062007第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率以上数据来源于宣城市统计局从宣城的产业分布上看，农业还保持着比较高的比例，同时第二产业比例低于第三产业，说明宣城的工业发展比较落后。从发展速度上看，宣城第二产业正处于加速发展的时期，说明宣城的工业正在积极的发展，将对宣城的经济的发展提供良好的推动力。223人均GDP情况宣城人均生产总值在2007年继2005年突破1000美元后达到13051元（折合1716美元）。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行11人均GDP增长情况（单位元）02000400060008000100001200014000200520062007以上数据来源于宣城市统计局表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段从以上可以得知宣城市的房地产市场正在处于快速上升的阶段。这样的市场情况将给房地产行业和企业提供良好的发展的机会。224居民生活情况全市在岗职工平均工资21362元，月平均工资为1780元。城镇居民收入支出情况单位元7959596890416886104367949020004000600080001000012000收入支出200520062007以上数据来源于宣城市统计局稳定增长的居民收入在满足支出之后将能够帮助宣州居民改善生活环境，而生活环境的主要方向的居住条件将得到提高。3房地产行业情况分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行1231房地产建筑情况2007年宣城资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完成房屋建筑面积4882万平方米，比上年增长253；竣工面积265万平方米，同比增长308。建筑情况（单位万平方米）25578148073474167548822650100200300400500600施工面积竣工面积200520062007以上数据来源于宣城市统计局从2005年到2007年，宣城的施工面积不断增长，在未来一定时间内将会加大宣城市的供应量，加大市场的竞争水平。32房地产投资情况固定资产投资增长率房地产投资增长率200513453016426202006192346101881470200729275220369110以上数据来源于宣城市统计局固定资产投资增长情况29271923134530461052200501001502002503003502005200620070102030405060固定资产投资增长率20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行13房地产投资增长情况16418836262014709110051015202530354020052006200700010002000300040005000600070008000900010000房地产投资增长率在2005到2007年间的时间里，固定资产投资和房地产投资的复合增长率基本保持了一致的水平。但房地产投资在2006年处于增长回落，2007却高速增长。这样的情况看来，宣城市的房地产发展相对比较合理，但是2007年的外部引导下的过快增长将造成短期内的竞争加剧。33居民居住水平居民居住水平单位平方米20293272546292420102030405060城镇农村200520062007以上数据来源于宣城市统计局今年来城镇居民的居住条件在2006年得到了比较好的改善，说明当时的改善居住条件的消费需求得到了一次放量的满足。但是在2007年城镇居住水平增长减速，说明在2007年快速上涨的房价对宣城的房地产的消费需求产生了抑制作用。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行1434土地级别情况宣城市将城市土地进行等级的划分，以利于控制房地产价格的过快增长，对房地产价格进行一定程度的指导。2008年以来，不同等级地块上住宅项目的楼盘成交均价为今年销售情况住宅类可售套数签约套数已售套数已售均价一级59985723386二级14383813892861三级161242530以上数据来源于宣城市房管局从宣州的土地等级划分上看，一级地块主要为宣城的老城区，二级地块宣城经济开发区环老城区部分（水阳路和文昌路以内）和宣城老城区北部，三级地块主要是宣城经济开发区水阳路和文昌路以外区域和皖赣铁路以东的区域。第三部分房地产市场情况分析1板块划分目前宣城房价受地段和区域因素的影响依然比较明显。市中心范围的房价偏高，开发区相对较低。而目前市场上看，开发区区域内的楼盘开发力度最大，产品供应量也比较大。整个宣城区域可分为三大价格版块，即老城区板块、新政务区板块、开发区板块。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行152板块情况21老城区区板块宣城老城区区域内有良好的配套设施。由于宣城经济比较落后，城市发展正处于积极发展期。城市的商业集中于老城区的市中心区域内，城市的其他区域正处在发展初期。宣城的主要商业、教育、政务等配套多集中于老城区，如府山广场、商之都、苏果超市、市政府、宣州区政府、宣州中学、宣州二中等等。而从目前市场的情况上看，由于土地的稀缺性，老城区的楼盘价格将继续维持高位运行。同时老城区的楼盘数量也相对比较少。楼盘项目地址总建物业类型主力面积价格备注国鑫世纪新城芋山路以东，铁路以西，向阳路以北40万方多层、小高、商业两房8090，三房95125，四房120135，商业6070多层均价3000，小高均价2900，商业均价6300宣城总建筑面积最大楼盘丽都文华水阳江大道以北，梅溪路以南，宣12万方多层、小高、高层两房8090，三房115145，四房130140多层4100，小高3600，高层未开附近为二中和二小，打教育牌，目20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行16泾路以东，宣港路以西前二期丽晶国际叠幛路与锦城路口53万方高层两房90100，三房120130未开预计价格4500，地下双层车库紫金嘉园西林路和陵西路口住宅销售完，商业未开板块小结产品形态本区域房产中以多层为主，小高层为辅，高层项目和产品非常少。项目多为多层、小高层的混合小区。市中心区域开始出现高层建筑，如丽晶国际。价格分析区域内核心区域多层价格已经突破4000元/平方米，小高层价格也在3500元/平方米左右。在区域的边缘区域，多层价格也在3500元/平方米左右，小高层价格维持在3000元/平方米左右。主力面积分析区域内的主力产品面积范围为80120平方米，两房80100平方，三房100140平方。整体的面积范围平均要高于其他两个区域。未来发展趋势区域内土地比较稀缺，特别是相对比较核心的区域。未来区域内小高层、高层建筑将逐渐增多，同时价格也将维持在相对高位运行。22新政务区板块目前区域内配套设施相对比较缺乏，是三个板块中配套水平最低的区域。但由于预期宣州市政府将要搬迁，未来的宣城市政务区设在西北敬亭山下，所以宣城的多数楼盘均集中在市郊西北位置。但是目前区域内缺乏比较具有影响力的大盘，对区域难以形成拉动作用。如果宣州市政府等机关单位的搬迁将对区域形成非常良好的带动左右，因此来看区域具有相对较大的投资潜力。楼盘项目地址总建物业类型主力面积价格备注西林西林路中段127多层、小两房7490，三多层均价20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行17名都万方高、商业房901203900，小高和商业未开领尚花城双塔路南，花园路北，三中对面7万方多层、小高两房8090，三房105125多层均价3400，小高未开绿宝嘉园济川路北，宛溪路西37900方多层两房95100，三房100125未开预计价格3400板块小结产品形态本区域房产中以多层为主，小高层为辅。项目多为多层、小高层的混合小区，同时也有纯多层项目。在目前的市场上，在区域对比中，该区域多层产品比例相对较高。价格分析区域内目前在售项目数量不多，相对靠近市中心的项目多层价格接近4000元/平方米，小高层价格预计在3500元/平方米左右。区域内相对偏远的项目多层价格在3400元/平方米，小高层价格预计在3000元/平方米左右。主力面积分析区域内的主力产品面积范围为80120平方米，两房7090平方，三房90120平方。整体的面积范围相对比较实用。未来发展趋势区域内项目产品仍将集中于多层，配套设施等条件限制区域内产品价格的提升，短时间内区域价格的上涨期待外部因素的改善带来的带动作用。23开发区板块宣城的开发区建设还不是很完善，但建设的速度上要比北部区域要快。区域范围比较大，同时距离市区较远，交通条件比较落后，目前市场在售项目多集中于相对靠近市区的区域。大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。楼盘项目地址总建物业类型主力面积价格备注金梅溪路与43600高层、商两房100130，三高层均价20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行18领公馆昭亭路口方业房1401503600，商业未开翡翠城鸿越大道和创业路交叉口15万方联排别墅、多层、小高联排250300，两房8090，三房100120联排均价4100，多层均价2900，小高未开美都新城昭亭路以东，水阳江路以北33万方小高、高层、联排、商业两房90，三房105130，四房130小高均价3500，高层未开小区有4万方的绿地银桥湾昭亭路以东，水阳江路以南35万方多层、小高两房90100，三房120140多层3200，小高未开目前正在进行二期的宣传，一期销售中板块小结产品形态本区域目前出现比较多的小高层产品，为小高层为主、多层及高层为辅，个别楼盘兼有联排别墅产品。区域内产品形态比较多样化。价格分析区域内目前在售项目中相对靠近市中心的项目小高层、高层产品价格在3500元/平方米左右。区域内相对偏远的项目多层价格在3000元/平方米左右。在售中联排别墅产品只有翡翠城项目有，价格为4100元/平方米。主力面积分析区域内的主力产品面积范围为80120平方米，两房8090平方，三房90120平方。整体的面积范围以实用为主，同时价格比较低，在面积上接近老城区。未来发展趋势20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行19区域内项目产品将集中于小高层和高层。伴随着市公安局、体育中心、梅溪公园等配套设施的健全，区域内大型小区的入住，未来区域内将形成比较良好的居住氛围。短期内区域内供应量相对比较打，而后将对区域形成支撑。3消费者及需求分析通过市场调研和了解，我们可以消费者作出如下描述。31客户现状客户多居住在自己购买的商品房，房主要是满足自住需要，对三成客户有换新房的要求，房子太旧、朝阳房间少、物业管理不好、教育配套差和楼层大小五个因素。32对房产品的要求喜欢90100平方米左右面积，3室2厅，3、4层最好，对车库/车位需求度不强，若需要车库/车位更愿意购买。33价格需求特征总价2035万元最好，最高40万；单价28003000元/平方米最好，最高3500元/平方米。付款方式按经济情况选择，首付1220万元，10002000元/月的月供可以承受。车库/位喜欢5万元以下，月租金100元/月。34购房关注因素交通便利、工程质量和自然景观是客户购房看重，交通便利最重要。35媒体接受习惯宣州消费者喜欢到售楼部亲自看房，宣城综合频道和宣城电视台最喜欢看，通常21002300看电视。36客户来源客户以宣城本地人为主，70以上为宣城本地人，同时部分为外地落户宣城的新宣城人。外来投资客户非常少，为偶得客源。第四部分项目定位1项目形象定位定位依据对项目的定位主要依据以下几个方面项目的区位情况20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行20项目自身特点项目的主要客源宣城市场的市场情况定位要点凸显项目本身的规模特点，积聚人气凸显项目区位优势。抓住市场主流客源，并拓展客源面在价格合理的前提下，加速度去化定位结论整体形象定位城市CBD高尚社区2价格建议对价格的评估，主要还基于以下几点的考虑项目的价格基于市场情况的同时体现出项目本身的优势。项目的价格要体现出项目所在的区位优势。项目价格能够使项目的主力客源有比较良好的接受能力。从区域目前情况来看，结合我们前面的市场定位，只有符合市场需求的理性价位才能使项目快速去化；根据市场情况、项目特点及区位情况，得出价格。高层均价3800元/平方米临街商铺均价7500元/平方米3项目客源初步定位针对宣城的市场情况和客户的分布情况，目前宣城的消费者主要来源于宣城本地人。因此项目的客源主要定位于宣城本地消费者。同时拓展客源，将外来务工人员、农村和乡镇进程人员为次要发展方向，其次根据宣城旅游城市的特性发展部分外来人员。公寓客源定位企业白领客源特征主要在周边区域企业工作，有一定的经济实力，收入比较高，向往舒适，自由的生活；20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789博思堂众略行21年龄阶层约为2535之间；购买目的主要是用于自住，首次置业。考虑因素对本区域发展前景认可、工作的便捷，考虑总价，参考价格因素，考虑社区的品质、规模、档次、觉得性价比较高，物有所值；政府行政事业机关工作人员客源特征他们多在周边区域政府机关工作，经济实力中上，工资稳定，收入中上，对物质领域和精神领域有着一定的追求；年龄阶层约为2535之间；购买目的主要是用于自住，改善居住环境。考虑要素对本区域发展前景认可、想提高居住品质，尊显自身、参考价格因素，觉得性价比较高，看重产品的附加价值和增值潜力，要物有所值经商客户和私营企业业主客源特征经商工作，有一定的经济实力，向往成功人士的生活；年龄阶层约为3045之间；购买目的主要是用于自住，少量用于投资；考虑因素对本区域发展前景认可、工作的便捷，向往舒适的生活，极欲彰显自己、参考价格因素，觉得性价比较高，物有所值；周边换房者客源特征主要为区域内准备换房的客源，该群体目前均已有住房，有一定的经济实力和积蓄，向往更加舒适的品质生活；进城人员和外来人员客源特征在宣州工作，有一定的经济实力，向往城市生活；年龄阶层约为2530之间；购买目的自住。考虑因素产品的性价比，产品的价格和总价等。旅游人士和外市投资者客源特征经