2009年常熟市万豪国际轻纺城营销策略提案

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241万豪国际轻纺城营销策略提案和声机构2009730中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目录第一部分宏观环境研究3一、2008年2009年中国纺织行业分析3二、常熟市2008年经济总量及产业结构对比分析3三、20062008常熟市商业物业销售情况4第二部分常熟市招商城商业调查5一、常熟招商城商业综述5二、常熟市轻纺同类商业物业主要特征5三、常熟市轻纺商业物业租售价格6第三部分万豪国际轻纺城现状研究7一、项目对比分析7二、项目市场客户评价调研8（一）、客户问卷调查8（二）、区域专业市场访谈18（三）、客户问卷调查总结（主要针对几大面料、辅料市场及服装市场等）20三、项目价格分析21四、项目招商现状24第四部分万豪国际轻纺城策略研究26一、项目主概念26二、营销策略27三、招商策略27中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第一部分宏观环境研究一、2008年2009年中国纺织行业分析1、外贸市场08年受金融危机影响，全球纺织服装产业发展受挫2008年我国纺织品服装累计出口185165亿美元，增长速度由年初的2628跌至818，其中，纺织品累计出口65375亿美元，服装累计出口119790亿美元，增速分别为1660和410，纺织品出口增速与上年相比小幅加快16个百分点，而服装产品则放慢1680个百分点。09年金融危机对纺织服装産业的影响仍在继续蔓延09年15月，中国累计出口纺织品服装55852亿美元，同比下降1104，与前四个月的10相比，继续下降1个百分点。其中，累计出口纺织品22029亿美元，服装36823亿美元，下降幅度分别爲155、81。从中国整体出口情况来看，中国上半年出口较上年同期下降217，降幅虽然较15月份的降幅略有收窄，但仍连续第七个月下降。2、内贸市场内需成为行业发展的支撑2008年，内需拉动成为行业保持一定增长的主要支撑力量。2008年111月，规模以上纺织企业内销产值达213032亿元，占销售产值的765，内销增长对全行业增长的贡献率达到90；2008年以来，衣着类消费品增幅除10月份略有下降外，其余各月均高于社会消费品平均增幅；2008年11月，衣着类消费品零售总额同比增长254，增速高于社会消费品平均增速46个百分点。2009年上半年，规模以上纺织服装企业的内销占77。二、常熟市2008年经济总量及产业结构对比分析2008年，全市实现地区生产总值115002亿元，按可比价计算比上年增长140，其中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中第一产业增加值1901亿元，增长05；第二产业增加值67099亿元，增长131；第三产业增加值46003亿元，增长170。三次产业比例由上年的1959139调整为1758340。2008年，全市纺织业和纺织服装、鞋、帽制造业完成投资3129亿元，比上年下降323，占工业投资的比重为167，比上年下降73个百分点；三、20062008常熟市商业物业销售情况2008年单位商铺、写字楼同比施工面积万方2988351竣工面积万方833771销售面积万方265815销售额亿元2002042007年单位商铺、写字楼同比施工面积万方2212306竣工面积万方4711558销售面积万方1429860销售额亿元25115952006年单位商铺、写字楼同比施工面积万方3189竣工面积万方184销售面积万方768销售额亿元97总结外贸受损，国内纺织行业将重新审视内需市场，内贸将呈现新的竞争态势。从本地近3年的商业物业销售情况我们可以看出，商业物业的销售与市场中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241大环境影响密切相关。07年整体销售情况较为突出，销售面积增长较快。受07年利好影响，08年施工面积、竣工面积增加，但随金融大环境影响，整体销售面积降幅较大。从行业、存量等情况来看宏观面给到物业销售的压力将仍然巨大。第二部分常熟市招商城商业调查一、常熟招商城商业综述常熟招商城目前拥有35个专业市场，28万个商铺，8万多名经营人员，入驻知名品牌5000多个，日均客流量30万人，资金流量超8亿元，货运吞吐3000多吨，年交易额达450亿元，先后开通了241条辐射全国1000多个城市的客货运专线，连续多年位列“中国十大服装专业市场”榜首。2008年上半年招商城半年度成交额首破200亿元大关，达到了20648亿元，比去年同期增长了2335，成为自该市场开办以来半年度成交额之最，接近了该市场2006年度前三季度的成交总额，其中服装、布料、小百货等服装城主打产品的交易额分别为17160亿元、1537亿元和1708亿元。市场半年度成交额首破200亿元大关，达到了20648亿元，比去年同期增长了2335，成为自该市场开办以来半年度成交额之最，接近了该市场2006年度前三季度的成交总额，其中服装、布料、小百货等服装城主打产品的交易额分别为17160亿元、1537亿元和1708亿元。二、常熟市轻纺同类商业物业主要特征与本案相同的主要面料市场有，金谷、鸽球、南方中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241市场名称金谷鸽球南方经营种类男女高档面料裤料、花布、装饰面料、牛仔里料、皮革、毛绒等商户地域浙江、福建为主安徽、河南、本地浙江、福建、南通等内外交通状况长途汽车站附近，交通不便正对主干道，交通较为方便街道很窄、停车不便、整体形象有市场氛围市场脏乱，外部形象也较差没有指示标志，市场脏乱配套有仓储条件，但停车不便交易环境较差、硬件设施基本不满足硬件设施基本不满足对比几大面料市场，我们发现，第一在经营商户上以浙江和福建人为主，浙江客群势必也将成为本案的重要客户群体第二在整体形象上，目前的几大同类市场都没有较好的统一形象，档次较低。第三本案的建立，将直接面对三个老市场的竞争，同时尤其主要来自于金谷市场的竞争。三、常熟市轻纺商业物业租售价格市场名称主力面积租金目前状态金谷1060方（目测）420万/年（主力7、8万左右）原有仓库正在改建成铺位鸽球1040方（一层，目测）35万/年内街商铺有部分未出租南方1040方（目测）410万/年基本都出租完毕第一从租售价格来看，金谷高档面料市场的租金最高，经营状况最好。第二从面积区间来看，几大面料市场的需求面积都较为集中，都在40方左右。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第三从金谷市场的改建行为来看，在一定程度上说明常熟面料市场是存在一定的空间。总结从2008年的市场数据和2009年的情况来看，客户群体的消费力并没有太大的下滑，也就是说市场客户的资金量还是存在的，问题是如何激发。同样几个经营效果较好的市场还在扩建，表明的商铺需求还是存在的。鸽球市场的退化是否是本案取代的良好机遇。第三部分万豪国际轻纺城现状研究一、项目对比分析对比项传统市场万豪轻纺城配套配套落后、经营不便、停车难等商务中心、企业办公、餐饮中心、600余个停车位内外交通市场内部交通体系较乱，个别外部交通环境也不佳大师设计，内部达到人车分流条件、外部交通通畅规划指示不清晰、规划落后围合商业街，铺铺沿街建筑风格老建筑，普遍存在10年左右现代风格，具备市场氛围内部结构展示、洽谈混为一体，不便于展示和沟通5862米层高，有效展示和沟通，功能合理划分中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241管理无序经营成立运营公司、组建物业公司产权模式产权分散，无法集中管理和统一推广，整体竞争力较差产权集中，以自营户购买为主服务体系未有专业的物业管理聘请专业的物业公司经营管理信息化平台单一的传统经营模式电子商务交易平台从以上对比归纳来看，在目前这个阶段，本案在区域市场的硬件软件条件还是具有明显的优势的。二、项目市场客户评价调研（一）、客户问卷调查1、调查客户基础信息面1）、受访区域中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241请问您是哪里人2010204010A、常熟人B、江苏非常熟人C、福建人D、浙江人E、其他2）、年龄您的年龄153529192A、24岁以下B、2430岁C、3140岁D、4150岁E、5160岁3）、家庭收入中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241您目前家庭年收入大致是5322178A、20万以下B、2050万C、50100万D、100万以上2、调查客户经营属性1）、经营身份您是生产厂家还是代理商或经销商471637A、厂家B、代理商C、经销商中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241请问您是4239172A、老板B、店面负责人C、业务人员D、其它2）、经营年限请问您从事轻纺行业有多久21332323A、12年B、35年C、510年D、10年以上小结从年龄层次来看，此次受访年龄以24到40岁的年龄居多，受访者大多有决策权，拥有对自身发展的决策。本次问卷调查结果浙江人的体量比较大。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241从从业经验来看，大多数受访者从业年限较长，具备对行业、对市场的判断能力。3、轻纺行业市场状况调查目前形势下轻纺产业从您的角度，您对目前形势下轻纺产业怎样看待166024A、形势较好，前景比较大B、形势不好，没有前几年好做C、一般大多数受访者表示，目前形势不明朗，目前的主要精力是放在客户的维护上，开发新的产品，做强。4、铺位基本状况调查1）、目前经营面积中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241您目前的铺位面积16412914A、1020B、2030C、3040D、40502）、租金状况请问年租金是多少442016128A、13万B、35万C、58万D、810万E、10万以上从租金的反应来看，因为大多数商户将租金理解为希望本案未来租金状态，所以在租金层面，大部分希望租金能控制在15万左右。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432415、购买需求状况调查1）、是否考虑购买您是否会考虑购买专业轻纺类市场商铺61318A、有闲置资金时会考虑B、不考虑C、已经购买过2）、购买目的您购置铺位的目的是226612A、投资B、自用C、其它3）、承受总价中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241您能承受的大致总价是多少4336183A、30万以内B、30万50万C、50万80万D、100万以上大部分受访者考虑有闲置资金时会购买，主要原因是因为目前产业形势不大看好，行业的前景不明朗，对自身收入状态无法预估。面料的旺季阶段，大部分商户考虑到资金的周转。6、客户对所在市场看法调查1）、满意度调查中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241您对您目前所在的市场是否满意6832A、比较满意B、不满意2）、满意表现满意体现在哪些地方（可多选）5491210177A、配套B、客户源已经形成C、招商政策D、在经营上市场主体给予的帮助E、地段比较好F、其它3）、不满意表现中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241不满意体现在哪些地方（可多选）17432317A、配套落后B、随着发展市场的功能更不上发展步伐C、租金较贵D、其他总结大部分受访者对目前的市场经营还是比较满意，主要体现在以下几个方面。客源已经形成，方便客户上门。现有市场在采购商中的知名度较高。认为目前的市场地段不错，方便车来车往。对于不满意的方面，主要体现在以下几个方面功能的落后（没有统一的展贸形象、没有较好的组织和管理、没有统一的物业服务）配套落后，如停车服务租金、铺位的不确定（租金涨幅未考虑行业受损因素）中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432417、万豪知名度调查1）、知晓度您是否知道万豪国际轻纺城8218A、知道B、不知道2）、知晓途径通过什么途径知道的40202020A、海报B、朋友介绍万豪举办的招商会其它中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413）、是否考虑进驻万豪有没有考虑过进驻万豪国际轻纺城2476A、有考虑B、暂时不考虑4）、万豪哪些方面值得你关注中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241万豪国际哪些方面值得您关注（可多选）448171714A、招商条件B、配套条件C、经营手段D、地段E、其它总结在几大面料市场中，本案的认知度较高，对本案的认知主要是从以下几个渠道获得项目的招商海报股东及常熟面料圈层的相互影响力对于进驻万豪，大多数受访者表示暂不考虑，主要有以下几方面原因目前自身行业前景不明朗，对投资、经营比较慎重。现阶段也是面料行业较为忙的时候，无暇顾及。面料行业存在一些赊账的情况，现阶段的资金情况也会相对紧张。项目运营前景不明朗。项目口碑不是很好，认为主要是几个福建老板在搞。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241（二）、区域专业市场访谈1、南方市场商户访谈对现有市场看法1）、认为现在的市场还可以，但是也受到金融危机的影响比较大，竞争会比较激烈，产品价格空间有限。2）、规模稍大的商户，受影响相对较少，小商户受创较大。3）、对市场环境比较关注，认为一个市场，人气最为重要，这是新市场比较缺乏的。4）、对信息较为敏感，一是大层面的政策；二是本地市场的状况，包括本行业的盈利状况和新兴市场的盈利状况等对本案的看法1）、对于“万豪未来将成为常熟的主要的标志性轻纺基地”，基本上认可，但是认为新市场有较大的风险，前期进入会成为市场淡季的“炮灰”，宁愿等市场经营好后再进入。2）、对于“进入市场最看重的是什么因素”。很务实的就是经济效益，其次是租金、人气、在其它市场中的位置等。3）、对股东购铺比较在意，认为项目运作方，将来会更多的去扶持福建群体，这对其它群体来说是不利。4）、对开业、价格状况会比较关注。5）、对招商政策会比较关注。2、鸽球市场商户访谈对本案市场看法1）、知道万豪，但并不关心。2）、对免租较为感兴趣。3）、期望早点开业，可根据万豪的开业状况，作进入的考虑。4）、个别表示想搬，但资金实力以及对客户源比较担心中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241对原有市场的看法1）、认为现在所处的市场状况还可以，客户源比较稳定，停车等也较为方便。2、“来鸽球做生意的原因”首先是赚钱，其次是因为老乡的介绍，说这边比较好做，就过来了。觉得鸽球的交通状况还可以3）、市场太多，大部分都存在空置，本案虽具有一定的竞争力，但前景很难说。3、金谷市场股东访谈对项目的看法1）、项目应务实，2）、万豪的配套（交通、吃饭等）较好3）、认为万豪国际轻纺城会成为引领常熟轻纺市场的专业大型市场，原因是常熟没有真正意义上（比如车库、店铺面积、专门产品展示）的轻纺交易场所。4）、铺位面积、结构较容易展示产品形象5）、规划较好，市场的样貌清晰。6）、销售价格应算比较有优势的，总价高，但单价不高7）、现在这个时间节点去招商不好一是8、9、10月是传统意义上面料厂商的旺季，会比较忙，无限顾及换店铺和装修等；二是一般厂商的租期是一年，10月份是续租时间，会考虑要不要换商铺。对金谷市场的看法1）、金谷轻纺城靠近汽车站，位置是很好的，不过人多而杂，停车不方便，很多功能无法满足业务需要。2）、现有的市场环境不利于企业形象面的提升。3）、对行业的认知1）、在常熟有较多的业务往来，需要在常熟建立网络，因此在销售对象或者招商对象上可中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241以去找这个突破口。（如石狮、广东、柯桥）2）、会关注大层面的政策信息，另外通过行业经验来调整经验思路和对产品调节。（三）、客户问卷调查总结（主要针对几大面料、辅料市场及服装市场等）1、关于行业前景大部分受访客户表示，最近2年较困难，竞争较为激烈，价格空间有限，对未来的前景不确定。表示目前主要精力是放在产品的创新和客户的维护上，以保证企业或者门店的正常运作。2、关于对原有市场的看法大部分受访客户表示对原有市场存在较大的依赖感，主要是因为客户群体已经形成，市场已经形成，同时也较习惯租铺的这种经营模式。3、关于本案的认知本案在几大面料市场中的知名度较高，大多数商户都知道本案，主要是通过招商海报、招商人员上门拜访以及股东的圈层影响力。也有小部分群体（如辅料市场、出租车司机等）对于本案，并不知晓。这说明本案在常熟的市场知名度仅限于，区域内的几个专业市场4、关于进驻本案大多数商户持观望状态，一是因为，目前的行业环境不理想；二是常熟的市场较多，认为难以形成气候，三是对原有市场已经产生依赖状态。四是个别客户考虑资金周转。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432415、关于本案美誉度大多数受访者对本案的评价较差，评价主要表现在销售上的不公平、公正，招商上面的不信用等。三、项目价格分析中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241项目名称天虹服装城中国裤业中心中国男装中心九龙市场万豪国际轻纺城物业属性产权产权使用权产权产权经营范围女装裤业批发男装服装、辅料、电器、箱包面料项目体量总13万/商业6万/商住办公7万总7万/商业2万/住宅办公5万总10万/商业8万/停车场2万总11万/商业8万/停车场2万多总52万多/商业35万/停车场17万商铺面积20150M21525M21F1530M22F2050M23、4F20140M22550M233M2100M2销售手法地下15层只租不售返租三年回报率7/8/9前期免租1年物业20元/M2/月前三年投资回报率均为24，前期未招满（2、3楼多空置）12F租金3年不变，3年后根据市场重新定价，中央空调使用费按商铺面积分摊计算，并由买受人承担34F返租三年、回报率0/11/12。2、3、4F以长期使用权认购方式出让1F只售不租2、3、4F可租可售，目前以租为主中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241价格租金1F166元/天/M2；2F13元/天/M2；3F10元/天/M2售价1F38万/M2；2F2万/M2；3F18万/M2售价租金1F承租权拍卖最高245000元/M2；2F95元/M2/月，转角另加2000元/年；另外三、四层公开发售价格从2万/M2到8万/M2售价2F28万/M2；3F18万/M2；售价1F32万/M2；2F15万/M2；3F70008000/M2；4F50006000/M2总结第一本案单价相对比较适中。第二从面积来看，因为本案的面积普遍偏大，因此，本案总价相对较高，这就要求客户群体有一定的实力。第三本案5862层高，一层价格2层空间，相对区域市场其它产品来说，项目在产品规划上还是具备一定的独特性和竞争力。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241四、项目招商现状层数总套数认租套数销售套数销售价格一175套57套32万二119套83套3套15万三97套7套4套70008000元四63套9套05000元总计45499套64套销售方面1、目前共销售64套，其中股东购买大概56套，占大多数。一楼较好位置铺位大部分被股东购买。2、2009年整个上半年，共来电量214个，常熟当地34个，福建46个，浙江65个，柯桥5个，江苏（除常熟）17个，其它47个，以浙江来电为主。3、近期来电、来访量为0。招商方面1、前期招商对象主要以面料为主。2、招商政策上，目前主要实施的是2年免租。3、目前已承租99套，但实际签约只有17套。4、在99个承租客户中，其中金谷市场原商户承租37个，南方市场原商户4个，福建地区16个，浙江地区2个，常熟当地9个，其它区域31个。承租商户中主要以金谷市场商户和福建商户为主。5、因为前期在招商对象上主要以面料为主，因此承租客户中主要是面料商，另有3户是做皮革。小结第一从来访来电量来看，浙江客户群体是本案不容忽视的一个群体。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第二目前销售主要以股东为主，实质上销售上并没有多大进展。第三只有17套签约，这势必会影响后期节点的推进。总结1、市场形象方面负面大于正面2、客户眼里的万豪具有一定前景，但常熟市场太多，经营会有一定的困难，现下状况对市场的启动不利3、项目销售、招商方面价格表外泄、工程进度影响销售招商节奏，异地拓展陷于瓶颈。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第四部分万豪国际轻纺城策略研究一、项目主概念在本市场项目中我们将客源分为两大类1、商铺的直接使用者商铺的直接使用者又可以分为两类，一是购铺者经营，二是租铺经营。从前期市调当中我们得出，外地在市场设立办事处的基本可以肯定为租铺，而购铺经营者一般为本地经营户，或者是长期在此地经营