重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划

重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划重庆隆鑫农爱湖片区发展策略及概念性规划上海柏思杰城市规划咨询公司77468495，基本上与中西部主要城市接近，处于同一发展阶段6，小范围高度集聚现象明显重庆一城五片的多中心发展格局，要求产生多个具有完善城市功能的城市副中心区域，承载重庆城市网络化多极化发展的历史趋势重庆利用大城市改造大农村的总体策略也迫使原有的都市核向外扩展，形成更大的辐射带动作用VS重庆急需通过城市空间的拓展提升现代服务业的整体发展质量和层次，提升主城区外五片区的城市功能，完善区域功能价值链的缺失环节，从而带动区域的整体发展MODULEUNDVARIATIONS_E城市发展格局的“能级激发”效应基地应与关联组团共同抓住城市空间外拓机遇，弥补区域功能价值链缺失环节价值活动区域功能实力系统区域功能能力系统区域功能活力系统区域功能潜力系统区域功能魅力系统价值流物流人力流服务流信息流技术流资本流链城市功能价值注橙色代表基地所在片区目前的价值链欠缺部分价值活动包含产业价值创造过程中实现其价值增值的每一个环节价值流包含相应平台（基础平台、操作平台、服务平台）和条件（政策体制、政府管理、市场秩序、社会文化）基地所在片区由于历史的原因，作为九龙坡工业大区的有效配套和承接，第二产业较为发达，城市功能的导入相对不足，城市功能价值链存在严重缺失基地周边以五大产业支柱为中心的第二产业集聚格局，容易造成产业活力和潜力不足，难以获得持久发展基地及其周边关联组团应当利用自身良好的生态自然资源和景观资源，大力发展高端商务服务功能和旅游休闲度假功能，吸纳主城区高层次人口入驻，形成生态化的度假休闲居住区域，成为片区的有效增长极基地应当与片区内其他关联组团一起成为承载重庆城市空间外拓过程中外溢城市功能的主要区域，突出在片区城市功能提升中的增长极作用，改善片区形象，提升片区价值MODULEUNDVARIATIONS_E城市发展格局的“能级激发”效应基地及其周边关联组团将成为片区未来发展的增长极随着商业、商务、居住等城市功能的逐步导入，片区逐渐过渡到具备完善城市功能的新城，产业结构得到进一步完善，城市功能得到有效提升国内外区域发展的众多成功案例表明，富有特色的大型项目或小型片区开发，往往可以迅速聚拢人气，从而带动整个片区城市功能的完善，基地所在片区作为重庆西部新城的核心区域，应当努力承担起带动片区乃至西部新城整体发展的增长极作用增长极模式下片区发展路径提功能抬地价带人气爆亮点利用大型项目或概念作为片区的启动区域，通常为核心区大型项目的开发运营迅速吸引大量人流、物流和资金流，成为片区崛起的必要条件项目运营的良好势头伴随了片区形象的改善和认知度的提升，地价的抬升使房地产开发获利颇丰，反过来进一步促进了人气的聚集145平方公里，分成5个地块通过引入大型商业，使核心区迅速成型通过引入奥特莱斯名牌折扣店、吉盛伟邦绿地国际家具村、HELLOKITTY主题商业娱乐城、上海创展国际商贸中心等大型商业项目使核心区迅速成型核心区的成型带来了必要的人流导入消费能级的提升，带动片区建设完善城市功能，提升区域价值赵巷新城发展历程5，人均拥有商业面积仅为北京的766重庆主城区的商业能级较高，与国内发达城市相比并不逊色。如主城区商业的土地覆盖率是上海的758，人均拥有商业面积为上海的907。以九龙坡和大渡口为辐射范围的西区商圈逐步成型，有望成为重庆的第六商圈，从而为基地的商业发展提供动力。重庆商业发展特征基地解放碑商圈南坪商圈杨家坪商圈沙坪坝商圈观音桥商圈MODULEUNDVARIATIONS_E重庆商娱供给市场研究二主题娱乐异军突起，市场竞争格局加剧主题娱乐将成为重庆未来商娱市场的一大亮点，在市场日趋成熟，竞争愈发激烈的主题娱乐市场，惟有创新、个性化的娱乐产品方能引领市场。15亿以温泉文化为主题巴南区55公顷巴国城主题公园体现工业文化为主题38公顷青龙主题公园以科技为主题779亿以现代高科技技术为基础，以青少年科技活动以及旅游游乐为目的的现代都市主题公园重庆江北区董家溪建成4万平方米金源方特科幻公园100余万首个婚礼主题公园渝中区9亿1亿6亿投资金额游憩项目单一，子项目大同小异餐饮等商业配套跟不上参与体验性弱缺少历史文化的情境化营造游憩项目单一商业等配套跟不上；参与性弱项目粗制滥造形象低端招商运营缺乏统一定位存在问题主题特色建造时间占地面积名称以休闲、水上娱乐为主的海滨风情园55公顷巴国城以现代高科技技术为基础，以青少年科技活动以及旅游游乐为目的建成4万平方米金源方特科幻公园草根网络文化为特色的标语主题公园07年建成洋人街金源方特科幻公园巴国城参与性弱参与性强多元化单一化洋人街江北海洋公园金源方特科幻公园巴国城重游率低重游率高逗留时间长逗留时间短洋人街江北海洋公园项目重游率较低原因有项目体验性参与性较弱；娱乐没有和商业有机结合；游线设计单一；游憩项目单一，且亘古不变，弹性差1项目单次游憩时间偏短餐饮等商业配套跟不上；项目形象较为低端；体验参与性项目较少或子项目雷同8119415148比例城堡画廊TOPGAIN画廊第一视觉创意广场0663344万M5545万M6516万M5亿元支持当地创意产业发展。机遇二重庆创意商业项目凤毛麟角，高品质产品受市场追捧当前重庆市场上把创意文化元素与商业结合的比较成功的项目仅有洪崖洞、瓷器口等少数几个，其他大多是打着创意文化的概念，实际经营着传统的商业业态。正是由于市场资源的稀缺性，导致了市场对于纯正创意商业产品的追捧。机遇三区域创意产业的联动，成为强力支撑要素在重庆市政府重点打造的个核心创意产业基地中，本项目所在西部片区就占到9亿元投资需5平方公里的西永电子工业园区省级与基地同属西部片区，为乐园提供技术资源支持MOTO网景主题乐园MOTO网景乐园以科技为手段，将相关赛车网络游戏与乐园设施相结合，打造融MOTO展示、论坛、MOTO娱乐休闲、相关知识普及等功能为一体的中型乐园，外向服务整个大重庆客群，反哺摩托产业的同时开拓主题公园新的发展空间MODULEUNDVARIATIONS_E“渝艺”MOTO网景乐园主题功能策划（一）隆鑫MOTO综合会馆MOTOFUTUREWORLD1连接各展区的自动MOTO驾驶体验路线MOTO知识角落中小学生可在此学习交通知识及简单MOTO驾驶知识纪念商品售卖及餐饮小馆LOCINMOTO试驾及咨询主要分区MOTO历史宝库3相关配套未来安全社会通过影片或模拟展示交通事故预防技术LONCINTHEATRE构建骑士车、踏板车、卡丁车、儿童越野车等模拟驾驶，可满足各年龄阶段游客需求LONCINCONCEPTMOTO概念车型展示生以图片、实物、影片的模式介绍MOTO发展史赛车运动的魅力MOTO赛车展示及名车手介绍4MOTO会展中心MOTO会展、论坛可做新车或赛事发布场所6，人口老龄化程度全国排名第六位。鼓励社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，开展以社区为基础的养老服务；在全国逐步形成为老年人提供生活照料、医疗保健、等综合性的服务网络。全国老龄委发5的增长速度，据预测，到4重庆老龄化社会催生相关健康管理服务开放式、多功能、个性化的老年综合社区以个人为责任主体、由国家帮助的社会化的保障模式老年修养、医疗、保健、教育、休闲、居住的多功能综合性社区设施完善、配套齐全、专人护理多功能老年综合服务区在欧美以及国内正逐渐兴起传统的养老模式不能满足老年人的需求多数老年人不愿与子女同住8；愿意与子女住在一起的仅有371，绝大多数老年人不愿意入住养老机构。MODULEUNDVARIATIONS_E基地健康管理产业发展愿景重庆西南健康管理行业的先导者目标客群周边工业园区的企事业机构客户重庆市内的白领阶层高端商务人士有一定消费能力的老年群体项目构建原则形成特色的健康管理产业链，发挥产业聚集效应丰富产品体系，吸引中老年年龄段的消费者充分利用周边优势资源与基地内其他项目互动核心产品外围产品外延产品155万容积率070重庆较高收入的老年人群针对高端老年人的特色颐养社区生活、养老综合性老年颐养护理社区渝和/天年颐养护理社区46万平米健康生活颐养天年健康管理产业聚落建筑面积051万容积率0305规模建议重庆企业高层管理人员都市白领高端商务人士和社会精英家庭目标客群核心项目高端的针对性养生生活指导医疗养生NEWSTART健康生活营渝天/健康生活方式PARK高端定制化服务个性化健康管理基因俱乐部特色主要功能两大组团MODULEUNDVARIATIONS_E第二部分功能板块市场/业态研究及核心元素策划商业娱乐聚落业态导入研究及核心元素策划健康管理产业聚落业态导入研究及核心元素策划商务会议休闲聚落市场研究及核心元素策划商务休闲功能导入可行性研究项目开发主题及构建原则阐释板块核心物业导入建议生态居住聚落开发主题建议及核心产品策划总体开发主题阐释十生旅居生生不息MODULEUNDVARIATIONS_E商务（会议）休闲功能的导入条件（一）重庆近郊商务会议休闲的档次低，分布散重庆市场较为知名的近郊商务会议休闲场所区位一、二环之间，中梁山以西，临近成渝高速基地占地1000亩，包括600亩的海兰湖，旁边国家级森林公园白塔坪建筑围绕海兰湖布置，包括酒店、别墅、会议等酒店海韵（三星级）、海琴（四星级）会议11个会议室，容纳10700人，设施简陋典型项目海兰云天会务中心分布状况数量少；依托温泉等自然资源，较分散，无集聚效应现状特点商务设施档次低，服务水平差潜在项目十里温泉城、庆隆南山等高档竞争项目即将入市市场机会商务休闲市场空间巨大，高档产品存在市场空缺；未来高档市场存在竞争，特色的差异化产品才能获得成功1818万平米水上运动游艇派对亲水餐饮以水上游艇为载体，提供小规模顶级私密商务会务设施，结合水上运动，打造休闲化的商务社交平台“渝泽”水上派对46层的生态酒店，平面布局与自然环境很好的融合67万商务会议会议住宿娱乐餐饮康体健身提供一流商务会议设施、营造商务会议情境空间，打造高端商务会议休闲平台“渝玑”会议酒店建筑形式总建筑面积核心功能主题意向物业名称MODULEUNDVARIATIONS_E第二部分功能板块市场/业态研究及核心元素策划商业娱乐聚落业态导入研究及核心元素策划健康管理产业聚落业态导入研究及核心元素策划商务休闲聚落业态导入研究及核心元素策划生态居住聚落开发主题建议及核心产品策划重庆房产发展格局简析基地房产竞争性组团分析及竞争策略分析基地客群导入及可导入客群偏好生活方式分析基地房产开发主题及核心产品导入建议总体开发主题阐释十生旅居生生不息MODULEUNDVARIATIONS_E重庆主城区住宅发展格局特征北部、东南受政府主导占据先发优势，西南价值洼地效应凸现向北三北（北部新区、渝北、江北）占据先发优势区域功能定位重庆行政中心、高新科技园区主导发展诱因受政府“东移北上”战略的影响，交通等配套先发优势明显发展特征高密度住宅成主流，近年来土地、住宅量价均呈爆发式增长向西南九龙坡、大渡口区域功能定位重庆高新技术产业开发区主导发展诱因工业基础雄厚、自然资源储量丰富；教育配套一流发展特征老城区综合整治与新盘开发并行，着力打造园林式城市商圈向东南南岸区、巴南区区域功能定位重庆经济技术开发区主导发展诱因跨江运动即将完成；茶园、西永规划建设城市副中心发展特征新南湖中小户型成交活跃，南滨路后期房源面积偏大，铜元桥江景房成主流，茶园新区花园洋房与别墅供销两旺06年各区土地成交楼面地价比较（元/平方米）北部三区疲态已现由于北部三区近年来地价攀升速度过快，使得众多开发企业忘而却步。西南片区价值洼地效应凸现西南各区拥有着雄厚的工业基础和储量丰富的自然资源，然而地价目前处于全市最低水平，随着交通等基础配套设施的跟进，预计西南两区的价值洼地将逐渐被填平数据来源重庆中原MODULEUNDVARIATIONS_E项目关联性房产组团考察基地面临地域关联性组团、土地属性关联性组团、资源禀赋关联性组团三重竞争九龙坡北碚江津大渡口茶园新城大学城土地属性相似性竞争组团地域关联性竞争组团资源禀赋关联性竞争组团北部新区（金马河、石开河）、南岸（滨江、南山）沙坪坝土地属性相似性竞争组团茶园新城、大学城地域关联性竞争组团资源禀赋关联性竞争组团大盘频出接壤或同等交通能级山水资源九龙坡西、大渡口、北碚基地面临的三重竞争格局竞争类别板块名称竞争要素MODULEUNDVARIATIONS_E板块竞争分析（一）地域关联性房产组团考察北碚、九龙坡西、大渡口起步较晚，市场容量较小区域经营力度不够，地块切分细碎，楼盘规模较小别墅抢手，高密度项目滞销储量丰富的自然资源未来便利的交通条件市场特征发展瓶颈典型项目主要竞争要素强有力的工业支撑交通便利，轻轨带动效应明显区域整体运营力度不够对品牌发展商的吸引力不够区域产品力的综合表现欠佳，导致自然资源价值没有被最大化强有力的工业支撑旧城改造带来的利好传统教育配套优势后续土地和房源紧张多为中等规模高层住宅，各种品质项目鱼龙混杂高新区房价已被炒热区域发展定位和形象不明晰，传统重工业区域与住宅区域距离过近，缺乏对绝对高端人群的本质吸引力。隆鑫花漾湖金科云湖天都龙力巴国公馆斌鑫西城绿锦多为中小规模高密度产品小户型供需两旺后续房源和土地紧缺传统的工业区，重庆主城区下风下水之地，环境较为嘈杂配套商业不发达，区域历史形象低端顺祥壹街区缤纷时代新宝龙易城晋愉绿岛大渡口中安翡翠湖北温泉9号海宇逸景苑云景华庭5亿元重点中学和小学分校设址占地60亩的中草药休闲康复基地4一期规划用地逾7500余亩，主要包括占地3000亩的两个国际锦标级18洞高尔夫球场和4500亩物业开发居住区定位致力于打造集休闲度假、体育运动、高尚居住为一体，具有国际品质的高尚居住区概况简介上邦国际社区二环高速高中央商务区MODULEUNDVARIATIONS_E重庆西南山水住宅典型项目代表上邦国际高尔夫（二）优越的生态资源是吸引客群的基本条件聚焦休闲度假市场体现产品差异化运营较为成熟的高尔夫球场为社区树立形象高尔夫会所外观和设施陈旧，影响项目定位中要打造的高端形象功能组团布置较为散乱，缺乏主线串联项目塑造缺乏文化内涵，标识性不强，生态资源异国风情建筑难以支撑如此庞大规模的项目开发,特色产业的导入性不够,与区域的联动性较弱按规划，社区内部配套齐全，满足高端人士生活、度假所需MODULEUNDVARIATIONS_E小结基地与重庆其他地区山水住宅的竞争策略分析充分利用明山秀水双重稀缺资源尊重自然原有风貌，保护和开发并重由于城市气候条件的限制重庆的所有项目在这一点都很无奈重庆的项目普遍缺乏文化内涵纵然各方山水各不相同，但嫁接在其上的产品却大同小异，可替代性极强目前开始受到越来越多的重视球类运动会所、高尔夫、垂钓大多数项目都具备天然湖景、人造湖景、江景SUNSCENERYSTORYSPORTSTREAM大多数项目都具备天然山水景观、异国风情园林用国际5S标准衡量重庆别墅产品，不难发现，绝大多数的项目缺乏对STORY人文底蕴的挖掘纵观重庆山水楼盘广告无非是“你有江景我有湖，你森呼吸我泡温泉”。异国风情产品多是建筑风格的照搬，鲜有对异域居住文化深刻理解的项目。对本土文化深刻挖掘的山水住宅项目更是空白组合在资源利用基础上结合当地文脉，深度挖掘居住文化意象和符号，打造替代性较低的居住产品MODULEUNDVARIATIONS_E片区可能导入的人群及圈层分析核心客群重要客群游离客群1OD养生生活绿领新秀生活项目整体匹配性基地要素条件区域引领与标杆导入人群可行性恰当生活方式引领下的住宅产品，能够使产品力的综合表现有效融入相应客群的主观感受，打造出“人城合一”的情境地产通过与导入人群可行性、项目整体匹配性、基地要素条件、区域影响力四项因素的适配分析，十大高尚生活方式中只有“GOD养生生活”，成为与片区发展匹配性最好、最适宜于打造的生活方式自由506，建筑面积3集中绿地率个150停车位户49居住户数M9185容积率355绿化率个345停车位M1空间方案一由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块31空间方案一由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块31空间方案一由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块37万平米）是整个片区价值最高的地块，具备湖景、交通等核心资源应该尽早确定，获得开发权，开发高档项目，定下整个片区的基调二类地块（1万平米）价值相对较高，明显的优势是都有很好的交通条件和便于人口导入这两块地优先争取，适合打造成整个片区的生活、消费中心，控制整个片区的人流三类地块（608万平米）地块价值一般，但有各自独特的地块特征和价值有一定的开发价值，但存在风险和不可控因素，且面积较大，可以选择与其他开发商联合开发较大众的产品和服务四类地块（403万平米）地块价值相对一般，主要由于地形复杂，施工难度大，开发成本高等原因该类地块对片区内其它地块的影响较小，可以选择性开发五类地块（18万平米）由于自然条件影响,该类开发价值偏低，不太适合大量开发可放弃该类地的房产开发，或者低密度的开发，而保留其作为景观资源，以此间接提升周边住宅的开发价值各评价要素按其影响权重进行价值综合计算和图层叠加，得出以综合分值为标准的地块分布根据土地价值差异的分析结论，将用地划分为五类地块，其中，一类地块的综合价值最高，依次类推MODULEUNDVARIATIONS_E土地控制策略（1）由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块战略思路通过更多的分散的核心点的建设,逐步控制整个地区的用地控制点的选择充分利用地块的优势资源，发挥地块的核心价值核心点选择分散化,强调对整个片区的控制开发的核心项目对周边资源有一定的控制力开发路径通过A地块开发项目控制一类地块,甚至整个环湖区域围绕基地中部的规划道路，重点开发B地块，承接南北两个区域的建设通过风貌控制或者主题地产开发，控制北部平坦区域的开发CBADMODULEUNDVARIATIONS_E土地控制策略（1空间方案一由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块345MODULEUNDVARIATIONS_E方案一交通分析图MODULEUNDVARIATIONS_E基于土地控制策略二的空间方案ABC三核两轴八组团集中突击，重点争取价值较高的北部地块MODULEUNDVARIATIONS_E总体开发主题八大引擎五大组团/生生旅居生生不息开发主题与产品易生乐生达生颐生新生GOLF果岭景观洋房迷你高尔夫体验带坡地观澜院墅水上运动综合体科技养生公寓现代展销综合体隆鑫研发展示PARK情境商住市镇创意商业市集贵族学校康疗护理社区基因俱乐部NEWSTART健康生活营MODULEUNDVARIATIONS_E方案二功能分区图MODULEUNDVARIATIONS_E方案二总平面图MODULEUNDVARIATIONS_E方案二交通分析图MODULEUNDVARIATIONS_E一规划条件回顾二土地价值评估及土地资源控制策略三基于土地控制策略的空间方案/核心组团主题产品示意31空间方案一由点到面，通过分散的核心区域控制整个地块3沿湖山地别墅9450经营性公建1水上运动综合体（包含会所）开发诉求开发意向111115绿化率每户均设置单车库或双车库停车位M魅力MOTO网景PARK建筑规模（M公寓住宅15800经营性公建1现代展销综合体引爆片区亮点企业与片区形象树立485容积率355绿化率个345停车位M5平方公里的西永电子工业园区省级与基地同属西部片区，为乐园提供技术资源支持魅力隆鑫研发展示PARK以科技为手段，将相关赛车网络游戏与乐园设施相结合，打造融汽配产品展示、论坛、MOTO娱乐休闲、相关知识普及等功能为一体的中型乐园，外向服务整个大重庆客群，反哺摩托产业的同时开拓主题公园新的发展空间MODULEUNDVARIATIONS_E三期颐生康疗护理社区提升片区形象，带动区域价值提升1开发诉求回流资金，确保后期开发顺利健康会所67600售卖型住宅3亲水林隐养生别墅建筑规模（M会议酒店花园电梯公寓开发意向主题花园3集中绿地率个150停车位户49居住户数M贵族学校高档公寓建筑规模（M商业市镇商住混合产品，居住功能约占40）为片区持续导入和沉淀人口3花园电梯公寓主题花园GOLF果岭景观叠院洋房1500经营或出售型公建3主题会所建筑规模（M幼儿园小学高尔夫推杆练习场回流先期投入现金片区形象升华15组团绿化率50以上建筑指标建议运用节能环保材料围合式布局避免对，增加室外空间的层次感高球景观隔离道路噪声，同时提高绿化率制造出生态环保的社区氛围物业特征对应公建服务项目GOLF果岭景观住宅项目元素森林康体游憩园康疗运动会所高球果岭模拟花园SPA美容美体中心叠加/洋房/小高层配合具有一定参与性的高球果岭园林景观具体内容高尔夫推杆练习场迷你高尔夫GOLF果岭公寓MODULEUNDVARIATIONS_E核心项目高尔夫景观住宅案例借鉴上海莱顿高尔夫公寓国内首个将高尔夫文化全方位引入公寓住宅的社区高尔夫练习场建有约3万平方米），建筑面积31空间方案一由点到面