2008年石家庄裕华西路以南地块项目开发可行性研究报告(doc 42)

石家庄裕华西路以南地块项目开发可行性研究报告深圳天则二OO八年四月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录第一章城市态势研究一、城市综述二、自然地理三、历史沿革四、行政区划五、人口状况六、产业布局与城市支柱产业七、商业贸易八、城市交通九、城市建设十、城市规划第二章经济运行与人民生活一、经济运行1、国民生产总值2、产业结构3、人口增长与从业人员情况4、城市化率5、固定资产投资二、人民生活1、城市居民人均可支配收入2、恩格尔系数3、消费品零售总额4、居民人均储蓄存款余额5、人均居住面积第三章房地产市场研究一、石家庄市房地产供需状况1、房地产投资状况2、房地产施工、竣工状况3、房地产销售面积与销售额4、2006年上半年石家庄房地产市场景气二、2007年石家庄住宅市场回顾（一）住宅市场供求分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、土地供给2、住宅供给3、住宅需求4、住宅价格【小结】三、2007年第四季度石家庄市住宅市场新盘分析1、第四季度公开推售新房源的主要项目2、区域分布3、环线分布4、物业类别5、销售价格6、新增土地供应【小结】四、石家庄经济适用房形势分析五、2008年石家庄住宅市场展望1、借势城中村改造，石家庄土地供应量今年增3倍，逆市推地5000亩。2、旧城、城中村改造工程。（1）裕华区（2）新华区（3）桥东区【小结】六、2007年石家庄小户型公寓市场分析（一）小户型公寓产品的市场特征（二）小户型公寓市场发展前景展望【小结】七、石家庄市各区域楼盘调研分析（一）裕华区楼盘调研（二）桥西区楼盘调研（三）中央城区（新华区、桥东区、长安区）楼盘调研第三章项目地块投资分析一、桥西区（裕华西路）目标地块综述二、项目地块位置示意图三、项目概况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、项目地块的基本情况和规划指标要求五、项目价格定位六、销售总价预估七、财务分析财务分析结论第一章城市态势研究一、城市综述石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积158万平方公里，常住人口95505万，其中市区面积4558平方公里,人口2377万。石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市。全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列。石家庄市旅游资源丰富。有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城正定，省历史文化名县赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等）。旅游业进入良好发展时期，全年共接待入境游客人数897万人次，其中外国人810万人次，分别比上年增长205和187。全年接待国内游客人数1753万人次，比上年增长91。二、自然地理石家庄市地处河北省中南部，环渤海湾经济区。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定交界，距首都北京273公里。南北向最长148公里，东西向最宽175公里，周边界长760公里。辖区总面积15848平方公里，其中市区面积456平方公里。三、历史沿革白佛口文化遗址是目前全市境内发现的最早的平原地区人类遗址，距今约60007000年。战国中山国文化，两汉重要冶金基地，汉唐时期恒、赵二州的宗教文化在中国历史上也留下了绚丽篇章。石家庄隋唐文化中最为光辉的历史成就是赵州安济桥，它是世界公认的大型敞肩式石拱桥的鼻祖，在世界桥梁建筑史上占有突出的地位，被联合国确认为世界FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。人类文化遗产；隋唐时期石家庄籍的文化名人有魏征和李吉甫；北宋时期，富弼、韩琦、欧阳修、沈括、苏轼等名宦贤宦先后奉使河北，都在真定府（今正定）留下足迹。金元时期井陉苍岩山福庆寺桥楼殿、著名的上京毗卢寺壁画。著名数学家、学者李冶在数学天元学术方面的研究，标志着13世纪世界数学的最高成就。20世纪初期，平汉铁路（今京广铁路）和正太铁路（今石太铁路）相继修建，并在此交汇。1925年，这座城市始称石家庄市（后曾改名为石门市）。1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年12月26日，更名为石家庄市。1968年1月29日，河北省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家庄市人民政府。四、行政区划石家庄市辖6区17县市，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个，家委会195个。五、人口状况年末全市常住人口93950万人，比上年增长13，其中市区2313万人，增长32。全市人口出生率1396，死亡率575，自然增长率822。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。六、产业布局与城市支柱产业石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一，是国家确认的首批生物产业基地，也是河北省的工业大市。正全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。在全国省会城市中石家庄市工业企业平均规模最大，华北制药集团、石家庄三鹿集团股份有限公司等6家企业进入全国500强。石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业等。七、商业贸易石家庄市是华北重要商埠和商贸中心，也是全国优秀旅游城市。全市拥有年成交额超10亿元的大型市场10个，南三条、新华集贸中心连续多年跻身于全国十大集贸市场，商品辐射全国20多个省、市、自治区，是华北、东北、西北地区重要的商品集散地。八、城市交通近几年来，石家庄的城市基础设施建设发展迅速，城市功能日趋完善，形成了三横、六纵、二环、十二放射的城市道路网络格局。公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和107、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里。铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一。空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区。九、城市建设2007年年末城市道路总长度877公里，比上年增加96公里；道路面积1272万平方米，比上年增加178万平方米；排水管道长度达1167公里，增加186公里。有水厂8座，日产水能力65万立方米，管线总长度1196公里，全年供水量147亿立方米。年内发展天然气用户16万户,煤气用户18万户。供热管道总长度570公里，比上年增加20公里，城市集中供热面积达5080万平方米，比上年增加了500万平方米。城市公共汽车营运线路达100条，营运车辆2100辆，营运线路长度1238公里，年客运总量302亿人次，均比上年有所增加。二级以上优、良天气达287天。全市有城市公园37个，人均公共绿地面积89平方FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。米,比上年增加13平方米。各项绿化指标达到国家园林城市标准。十、城市规划规划2010年，主城区实际居住人口将达到190万人，其中非农业人口为和150万人；城市建设用地达到142平方公里，人均建设用地731平方米。主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，简称“113”格局。“一核”是指城市的核心商业、商务区。“一轴”是指中山路和裕华路两条城市东西主干道之间的区域。“三环”是指城市环路系统。即一环、二环和三环。在明确“113”格局、完善城市宏观构架的前提下，城市发展方向和布局仍然依照二期总体规划确定的原则，即延续向东南方向发展，形成东北工业区、南部和西南部工业区、中间为商业、商务区和生活居住区，由方格网式主次干道加局部放射道路相连接的城市布局主城区居住用地发展要从外延扩展为主转向旧区调整改造与新区开发并重，重点加强配套设施建设，改善居住环境，提高居住质量。到2010年，人均居住使用面积提高到18平方米。规划居住用地增加到4005平方公里，占总用地的281。公共设施布局规划主要以完善分布合理、重点突出、服务均衡的公共服务体系为导向。以中山路为轴心，建设面积28平方公里的城市商业、商务中心。规划在赵卜口村西和高新技术产业开发区中心地带建设两个城市副中心。规划沿维明街形成省级行政办公中心，建设省府广场。以人民广场为中心，形成中山东路市级行政办公中心。规划在体育大街东侧预留了约70公顷的体育用地，与裕彤体育中心、省体育馆一起形成省级体育活动中心。建设以省科技大厦、省图书馆、省博物馆、省科技馆为核心的科技文化中心。新建新华书店、美术馆、音乐厅，强化巩固其中心的地位。工业用地、仓储用地布局以体现土地价值规律为原则，提高城区综合环境质量，主城区工业重点发展占地小、污染轻、耗水量低的一、二类工业。位于市中心区和各级公共活动中心区内的工厂应以“退二进三”的方式逐步搬迁。到规划期末，主城区工业将形成东北工业区、南部工业仓储混合区、西南工业区和高新技术产业开发区等四个工业区。第二章经济运行与人民生活FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、经济运行1、国民生产总值2、产业结构136647893845第一产业第二产业第三产业3、人口增长与从业人员情况年末全市常住人口95505万人，比上年增长16，其中市区23773万人，增长27。全市人口出生率1324，死亡率413，自然增长率911。年末全市城镇单位从业人员862万人，比上年减少11，其中在岗职工846万人，比上年减少12，全市在岗职工年平均工资为19294元，比上年增长141。年末市区单位从业人员为553万人，其中在岗职工540万人，市区单位在岗职工年平均工资为21910元，比上年增长111。4、城市化率FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4262430043964150420042504300435044004450200520062007城市化率5、固定资产投资二、人民生活1、城市居民人均可支配收入FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、恩格尔系数2007年石家庄市的恩格尔系数是338，比上年同期下降了28个百分点。收入增加提高了市区居民的生活水平，使居民消费结构不断升级，居民消费正由生存型向享受型和发展型转变。注恩格尔系数是食品支出占消费总支出的比例。按照恩格尔系数标准规定，59以上为绝对贫困，5059为勉强度日，4050为小康水平，3040为富裕，30以下为最富裕。3、消费品零售总额4、居民人均储蓄存款余额FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9251104451189513551553169505001000150020002002年2003年2004年2005年2006年2007年居民人均储蓄存款余额（亿元）5、人均居住面积17671892032152172780510152025302002年2003年2004年2005年2006年2007年市区城镇居民人均住房使用面积（平方米）第三章房地产市场研究一、石家庄市房地产供需状况1、房地产投资状况3341621877122131519710501001502002002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产投资（亿元）2、房地产施工、竣工状况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。698108940244983176020040060080010002005年2006年2007年石家庄市2005年2007年房地产施工与竣工面积比较商品房施工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）3、房地产销售面积与销售额999518111618512111870501001502002年2003年2004年石家庄市2002年2004年商品房销售情况比较商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）4、2006年上半年石家庄房地产市场景气经“石房景气指数”测算，在构成石房景气指数的八大指数中石房综合景气指数、土地开发面积指数、房地产开发投资指数、商品房屋竣工面积指数、本年资金来源指数、商品房新开工面积指数、商品房销售价格指数等七个指数值均高于100，处于景气空间。商品房空置面积分类指数值998，低于100，处于不景气空间。2006年16月全市商品房空置面积132万平方米，同比上升57。国家宏观政策对全市房地产市场产生了一定的影响。从房价看，相对人均收入而言明显偏高。房价涨势趋缓。二、2007年石家庄住宅市场回顾2007年石家庄住宅市场前三季度呈现明显的供求两旺态势，房价上涨迅速。第四季度市场受到房贷新政和全国房地产行业大环境影响，表现出缩量调整态势。需求市场观望气氛浓厚，供给量“淡季不淡，价格上涨势头受到抑制，甚至出现了小幅下调。2007年是“地王”频出的一年。紧跟全国的步伐，石家庄土地市场上也产生了自己的地FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。王，位于新石中路与红旗大街交叉口原河北妇干学校的2007003号地被河北隆基房地产开发公司以约534万元庙的价格一举拍得40亩地，共19亿元，使得省会土地拍卖再创新高。石家庄楼市去年至今年2月份前，涨幅基本为8001500元/M2左右。大部分楼盘的住宅基本为热销盘，且大部分楼盘均为尾盘销售，涨幅基本从四年前开始，其中，去年涨幅最大，但今年受国家调控政策和一线大城市尤其是北京楼市的影响，石家庄的楼市的成交量有所下降，同时楼市涨幅并不是很明显，部分楼盘甚至有小幅下跌的迹象。从二手中介了解到的情况看，城市五个区的去年的新盘基本已经售完，但凡涉及到08年开工和销售的楼盘，大部分仍基本以观望态势为主，同时从实地调研的情况看，大多数正在开发的楼盘现场找不到售楼中心，部分仍在建的楼盘现场的售楼中心已经拆除。目前石家庄的楼盘销售价格为净单价，基本不包括房屋配套费（如燃气开通建设费等），大多数楼盘的配套费为30004000元左右，小高层、高层的物业费一般在115元/平方/月左右。目前石家庄的楼市均价基本维持在50008000元/平方（二环以内），35005000元/平方（二环以外），部分较偏的区域均价甚至在2500元/平方以下。目前城中村是石家庄尤其是其桥西区和裕华区的房地产开发的主体。（一）住宅市场供求分析1、土地供给（1）招牌挂土地出让数量有限2007年石家庄公开出让土地11宗，面积约合8041公顷。除3宗纯商业用地外，其余8宗土地为住宅兼商业（或含底商）用地，共计7925公顷。土地供给量较2006年有所增长，但土地资源仍然紧张。总数住宅（兼商业）土地出让宗数11宗8宗出让面积8041公顷7925公顷数据来源深圳天则据国土资源局公告整理东南部和桥西区的土地供给量较大公开出让的地块（不含纯商业用地）分布较为均匀。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。除桥西区和裕华区外其他地区各有一块土地出让。从供给面积分布来看，裕华区的土地供给面积明显高于其他区域，开发区和桥西区的土地供给面积也较大。东南方向的土地供给最为充裕，达到56公顷。该区域将是2008年住宅供给的重点区域之一。数据来源深圳天则据国土资源局公告整理（2）土地价格连创新高后回归理性与房价的快速上涨相伴随，石家庄土地市场价格一度出现大幅上涨。随着国家调控力度的不断增加，第四季度市场转冷，土地成交价格也逐渐回归理性。2007年5月002号拍出，成交价格1986万元/亩。6月003号地拍出5322万元/亩的“天价，创历史新高。第四季度，土地出让价格趋于回落。10月份，008号通过投标方式以1519万元/亩的近年最低价成交。12月份出让方式回归拍卖，009号和010号地的成交价回升到5159万元/亩和3054万元/亩，价格较为合理。2007年公开出让土地成交单价最高前三名土地编号地块位置土地用途成交价格2007003新石中路北、省冶金学校东住宅用地5322万元/亩2007009中华大街以东、中国南车集团石家庄车辆厂以南、信通花园以西、规划路以北住宅、商业用地5159万元/亩2007010东岗路以北、谈固东街以东、北侧规划路以南、东侧规划路以西住宅、商业用地3054万元/亩数据来源深圳天则据国土资源局公告整理FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、住宅供给2007年石家庄市住宅供给与06年相比出现一定幅度的下降。对市区范围内六个行政区36个重点项目进行监测。以下供求数据皆为样本项目统计值。（1）2007年住宅市场供给量略显不足2007年样本项目推售住宅面积约180万平米，长安区、裕华区和桥西区的供给量较大。新华区的供给量持续偏少。3、住宅需求（1）2007年住宅市场需求旺盛2007年样本项目的销售面积约为150万平米，销售率接近85，需求旺盛。前三个季度样本项目的销售速度普遍较快，第四季度受高房价和市场观望情绪影响，销售速度明显减缓。（2）东部地区受到置业者青睐石家庄市东南部地区属新城区，道路状况良好，绿化率高，是较为理想的居住区域。长安区受惠于“退二进三”产业政策，污染企业逐步外迁，居住环境将有大的改善。06年底开始该区域内陆续有多个中高档项目入市，受到市场的热烈追捧。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4、住宅价格（1）2007年住宅市场价格大幅上扬2007年石家庄住宅价格大幅上扬，其中新建商品房的价格上涨最为迅速。3至10月份新建商品房价格同比涨幅明显高于全国平均水平。2007年底石家庄二环内商品住宅平均价格为500元/平米左右，个别高档楼盘对外报价达到9000元/平方米以上。数据来源深圳天则据国家发改委公布数据（2）2007年第四季度开始价格上涨势头受到抑制2007年第四季度开始，市场进入销售淡季，购房者出现了较为普遍的观望情绪。高涨的房价受到抑制，出现小幅下调。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。数据来源深圳天则据国家发改委公布数据【小结】2007年石家庄住宅市场发展迅速，市场中新盘不断涌现，但单个楼盘的推售量有限，使得整个市场的供给量略显不足。07年13季度需求处于“炙热”状态，房价飞速上涨，购房者有一定的恐慌情绪。第四季度宏观调控效果显现，住宅市场转冷，需求量减少，房价高位徘徊。从近期的省会土地拍卖市场来看，大型企业竞相抢地，而中小企业受资金等因素影响正在逐渐退出这个市场。基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘。2008年初市场延续07年底走势，观望气氛依然较为浓厚。预计第二季度市场进入旺季，交易量会有相当幅度的回升，但房价的涨幅将明显趋缓。受高房价影响，总价较低的小户型产品将受到更多青睐。三、2007年第四季度石家庄市住宅市场新盘分析07年9月底，中国人民银行、银监会出台了房贷新政，抬高了第二套房的贷款门槛。石家庄房产市场“拐点”呼声较高，但是第四季度整体的交易量和价格并没有受到实质性影响。10月新开盘项目数量较少，11月份陆续有项目推盘，12月份进入传统淡季。我们选择较有代表性的楼盘来分析07年第四季度的住宅市场现状。1、第四季度公开推售新房源的主要项目有FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目名称物业地址开发商江南新城长安区汊河北、107国道以东、南临滹沱河湿地规划区石家庄江南房地产开发有限公司万隆国际裕华区裕华东路和育才街交汇处西南河北万润新元房地产开发有限公司高远丽都桥东区休门街与裕华路交口西南角高远房地产有限公司天然城裕华区槐安路南侧天山大街东侧石家庄金石房地产开发有限公司优盘中华南大街与工农路交叉口河北云华房地产开发有限公司帝景城9号公馆和博客桥西区石家庄裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域石家庄金正房地产开发有限公司，名门华都长安区和平路和广安大街交叉口石家庄俊景房地产开发有限公司受价格上涨、政策变动等因素影响，市场观望气氛较重。开发商对未来预期较好，开盘推手房源有限，市场供应量下降。2、区域分布从楼盘的区域分布来看，新项目主要集中在桥西区，帝景城的九号公馆、博客和优盘拉升了桥西的供应量。长安区、开发区、桥东区、裕华区都各有一个开盘项目，体量上基本相当。正定有一个别墅项目开盘，体量较大，未来还会有2期推出，主要面向市区购房者。新华区没有新项目开盘，当前的供给量非常小。总体看来，整个区域市场的供给明显不足。3、环线分布环线分布项目个数百分比FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一环以内3429一、二环之间2286二、三环之间1143三环以外1143从环线项目分布来看，开盘的大多数项目集中在2环内，这主要是由于“退二进三”政策和城中村改造的实施，市中心放量了较多的土地。但是长远看来，城市扩张是必然的发展趋势。但是由于地理位置、交通、配套等多方面的原因影响，目前3环外的项目发展速度仍然较慢。4、物业类别市场上近两个月供应的物业类别比较单一，以普通住宅与精装修公寓为主（缔景城项目公寓体量很小，此处列为普通住宅）。位置一般，体量适中的项目倾向于建造纯住宅，位置较好，占地面积小的项目多为精装修小户型公寓，均价提升但是总价低，便于销售。为了符合90/70政策要求，大型住宅项目更倾向与配建小户型公寓。5、销售价格本期统计中，有2个项目均价在40006000元/平米之间，占项目总体的近3成。有4个项目均价在60008000元/平米之间，占项目总体的近6成。只有一个项目在8000元/平FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。米以上。本期推售房源位置较好，推售量少，价格高于市区平均水平。6、新增土地供应编号土地位置土地面积（万/平方米）地块分区2007006包括75地和62地。75地位于天山大街以东、槐安路以南、祁连街以西、漓江道以北街坊；62地位于槐安路以北、祁连大街以西、小岗上村民住宅回迁区以东、留村地界以南。171277004开发区2007007中山路以北、谈固西街以西16035296长安区2007008建国路北、工农路南、苑东街东860929桥西区2007009中华大街以东、中国南车集团石家庄车辆厂以南、信通花园以西、规划路以北41484162新华区2007010东岗路以北、谈固东街以东、北侧规划路以南、东侧规划路以西103911248裕华区2007011建华北大街以西、铁路专用线以北4545729长安区四季度，石家庄市国土资源局公开出让了六块地的国有土地使用权。除011号土地为商业用地，尚未出让外，其余地块均为住宅用地，完成出让。从土地供给的分布情况看，泛桥东区的土地供给大于桥西区。未来泛桥西区的住宅供给量仍然偏少。【小结】2007年四季度石家庄市住宅市场供给量较少，各区域分布较为平均，桥西区的供给量稍大，新华区房源较少。整个四季度房价上涨较快。由于新推出房源数量有限，房贷新政造成的观望气氛对销售的影响并不是特别明显。四、石家庄经济适用房形势分析2007年初，安苑小区一期、柳阳佳园两个经济适用房项目一经面世，就成为石家庄最受关注的楼市事件之一。这两个项目共1516套房源，申请登记家庭多达7000余户，充分显示出市场对于保证性住房的强烈需求。安苑小区、柳阳佳园楼盘情况简表项目名称位置销售均价可售套数FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。安苑小区宋村以南、二机厂以北、谈固东街以西、翟营南大街以东2328元/平方米962套柳阳佳园柳阳街以西、柳辛庄村民住宅小区以南、中储物流配送中心以北2340元/平方米554套近日，石家庄市政府出台的石家庄市住房建设与保障规划（20082010年（以下简称规划），则是从宏观大局上对未来保障性住房作出了短期的规划。其中，关于经济适用房的相关政策和规划主要有以下几大特点1、调整住宅市场结构，保证经济适用房及廉租房的建设。根据规划，未来几年内，石家庄将重点保障经济适用住房、廉租住房建设，积极发展普通商品住房，控制高档商品住房建设。这表明，目前市场高档商品住房供应量偏大，中低端产品供应量偏低，住宅市场结构存在问题，不符合社会消费现状。因此，预计未来经济适用房的建设规模将有一定提升。但纳入住房保证供应的经济适用房同其它社会基础设施建设一样，需要政府投入大量资金，因此，短期内的主要任务是保证年供应量。根据规划，20082010年，石家庄市共规划经济适用住房339万套，建筑面积205万平方米，年均供应量有大幅提高。2、经济适用房建设标准严格限定，更符合中低收入群体购买力。规划规定，石家庄经济适用房建设要严格按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）中的建设要求，套型建筑面积应控制在60平方米左右。相对于目前石家庄部分经济适用房项目偏大的户型，这样的户型设计限制，更多的是照顾了大部分中低收入群体的实际情况。在土地愈发稀缺的情况下，这样的户型设计可以提供更多套数，满足更多需求。同时，户型面积降低，总价相应降低，保证中低收入群体在购买经济适用房以后，生活水平不至降低。3、经适房规划布局区域合理，防止中低收入群体被边缘化。根据规划，石家庄东南分区作为新增城市住房建设重点发展的地区，将重点布局普通商品住房和经济适用住房。同时，结合城市旧生活区、部分城中村改造和企业的“退二进三，改善居住环境，安排商品住房和经济适用住房项目建设。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。石家庄东南分区一直是石家庄商品房开发的热点区域，也是中高档楼盘“扎堆儿”的区域。现在的规划把经济适用房重点安排在东南分区建设，同时，在新建商品房区域“配建”经适房，则是充分吸取国外保障性住房建设过程中的经验教训，避免将中低收入人群边缘化，引发教育、就业、交通、生活配套等一系列问题。从而充分保证和谐社会的建设。4、2008年，石家庄市将建设万平方米、套经济适用住房。从石家庄市住房保障和房产管理局还了解到，2008年，石家庄市将建设万平方米、套经济适用住房。按照石家庄市住房保障和房产管理局制定的关于落实市委、市政府“关于省会城市建设三年大变样和年迈大步实施方案”的实施意见，石家庄市三年内将建设廉租住房万平方米、套，为万户次低收入家庭发放租赁住房补贴约万元；今年将建设廉租住房万平方米、套，发放租赁住房补贴约万元。五、2008年石家庄住宅市场展望1、借势城中村改造，石家庄土地供应量今年增3倍，逆市推地5000亩。来自石家庄市国土资源局的数据显示，2008年石市计划出让土地面积将达5000亩，比去年土地供应量增加约3倍。房地产业人士普遍认为，石市“三年大变样”带来的超大规模土地供应，不仅会使石市地价、房价和楼市热点产生较大变化，而且随着大量外地资本前来分羹，石市房地产业也可能出现一轮洗牌。近日从石家庄市国土资源局获悉，2008年石家庄市计划出让土地将达5000亩，是去年全年土地供应量1206亩的4倍多。2008年6月之前，在主城区的热门旺地，也将有10块百亩以上的土地出让。另据石家庄市2008年住房建设计划，今年用于住房建设的土地供应量为178公顷，约2670亩。其中，商品住房建设用地供应量为1454公顷，约2181亩，比去年全年所有类型的土地供应量多975亩。同时，随着石市土地储备制度的全面实施和“三年大变样”政策的合力作用，今年石市土地储备规模和城中村改造拆迁规模也将空前。石市国土资源局人士介绍，今年计划土地储备的规模为12000亩，是去年土地出让面积的10倍。再加上主路沿线23个城中村改造加快和铁路穿城入地方案的实施，可以预见，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。未来石市房地产市场对资金有着极高需求。2、旧城、城中村改造工程。2008新春伊始，市政府倡导的省会城市建设“三年大变样”的各项工作已纷纷展开。2008年有望成为石家庄城市大发展的新元年，市政建设、环境治理、污染型企业外迁及旧城、旧村改造等将成为城市建设的重头戏。根据计划，将拆除旧城建筑685万平方米，拆除城中村建筑80万平方米；全部拆除“四横六纵”主干道以及12个出入市道路两侧和3个高速公路出入口周边445万平方米的违法建筑、超期临建。目前，市区各行政区的旧城、城中村改造都已全面展开（1）裕华区对11个村启动大规模的城中村改造，预计拆除面积达80万平方米以上。由于裕华区是石家庄房地产启动较早的区域，因此规划、交通、配套等方面具备一定的经验，在旧城、旧村改造过程中也将涌现更多的精品项目。（2）新华区借旧城、旧村改造契机，打造“五大功能区。包括以民族路为轴线的娱乐和批零贸易区，以友谊北大街为轴线的省会新兴商贸和餐饮聚集区，以植物园路和石获北路为轴线的省会最大的旅游休闲区，以中华北大街两侧为轴线的现代服务业和楼宇经济区，以及以西三庄大街为轴线的省会一流的汽贸和仓储物流区。通过改造升级，新华区过往形象将得以改观，土地利用效率不断提高，土地价值大幅提升，区域经济实力长足发展。（3）桥东区作为省会老城区，区内老旧小区较多。根据区政府相关计划，年内启动26个旧城、旧村改造项目，预计拆除整治面积将达597万平方米，未来三年拆除整治2767万平方米。目前桥东区共有6大重点旧城旧村改造项目，包括塔谈村、任栗村三期、吴家庄、东三教、休门A区旧村改造项目。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。同时，桥东区还有远洋城、浙商大厦等重点商业项目正在建设过程中，南三条商圈也在进行自身的升级改造，这些都将进一步巩固桥东区的商业中心区地位，该区域的房地产价值将进一步提高。旧城、旧村改造将使得石家庄市未来住宅供给量在未来有相当大幅度的增长，并有助于改变目前旧城及城中村土地利用效率低下的现状。鉴于土地性质等因素，预计旧村改造后的住房将类似于经适房、廉租房的保障性住房，起到解决城市中低收入群体的住房困难的作用。而拆改之后，土地利用效率提高，规划布局更加合理，也将提升土地价值，促进相关行业，特别是房地产业的发展。【小结】60年一甲子，2008年，是石家庄一个崭新的起点，也是城市发展的关键年。在市政府“三年大发展”的框架下，城市基础设施建设、产业调整、城中村改造纷纷提速，房地产行业也将在一个更高的平台上发展。未来的石家庄房地产市场，面临潜在供应量大幅提高、国家宏观调控趋紧的背景，竞争将更为激烈。房地产项目开发，必须在产品设计、物业服务、营销推广等层面有更大的发展和突破，才能在市场竞争中立于不败之地。六、2007年石家庄小户型公寓市场分析因本案产品定位方向和产品类型与小户型公寓有一定相似性，因此特对2007年石家庄市小户型公寓市场进行剖析，以期对本案项目地块的开发起到一定的借鉴意义。2007年，石家庄房地产市场小户型公寓产品供给明显增加。07年房价“大跃进，利息六次上调，为小户型产品销售提供了良好的市场环境。小户型公寓凭借其在总价上的明显优势和精装修的特性更是成为年轻一族和投资者的理想选择。2007年小户型公寓推售项目列表FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目名称物业地址开发商ME码建设大街与范西路交叉口河北大地行房地产有限公司天滋国际中山东路与广安大街交叉口以北路东石家庄市天滋房地产开发有限公司万隆国际中心裕华东路和育才街交汇处西南河北万润新元房地产开发有限公司金世界自强路与南小街交叉口石家庄金城房地产开发有限公司裕鼎国际裕华路与南小街交口东北高鼎房地产开发有限公司中心城中山西路48号（东购对面）石家庄金茂房地产开发有限公司观筑中山西路与师范街交口石家庄旭东房地产开发有限公司优盘中华南大街、工农路西南河北云华房地产开发有限公司（一）小户型公寓产品的市场特征1、集中分布于二环以内的繁华地段。小户型公寓产品通常分布于交通便捷、生活配套设施齐全的区域。07年的推售项目主要分布在城市主干道附近，依赖外部的配套设施实现居住的便利性。另外，小户型公寓产品基本都采用精装修的交房标准，以适应消费者快节奏高效率的现代都市生活。2、桥西区供给量有增长趋势。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2007年，桥西区一改房地产市场相对低迷的状态，在小户型公寓供应总量上占据了绝对优势，占到总量的62。小户型公寓无论套数还是供应面积都较2006年有了大幅增加。长安区位居第二，裕华区排第三。3、高层占绝对市场份额。高层产品成为小户型公寓的主流产品。繁华区域“寸土寸金”，高层产品能够提高土地的利用率。另外与住宅产品不同，降低小户型产品的建筑高度并不能在居住舒适性上获得质的提升。4、产品价格集中在50006000元/平方米。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2007年小户型公寓价位集中在50006000元/平方米。价位在60007000元/平方米的项目数量占到总量的15。由于小户型公寓在区位上的差别不大，彼此之间可比性较强，因此其价格差距也并不明显。5、年轻人与投资者是购房主力军。意向购买小户型公寓的自住型购房者，年龄主要分布在2030岁之间。这部分消费群体受经济实力限制，同时追求住宅的舒适性和投资价值。而投资者也由于小户型公寓的总价低、地段好等优势热衷于该类型物业。6、装修标准精装修为主。07年在售