2008年淄博市张店写字楼市场调研报告

1张店写字楼市场研究报告一、宏观环境（一）国内经济形势2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10左右。（二）全国房地产市场形势房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，导致开发企业资金紧张。2008年110月份，全国房地产开发投资额23918亿元，同比增长246；商品房新开工面积79亿平米，同比增长73；商品房竣工面积31亿亿平米，,同比增长91；商品房销售面积45亿平米，同比下降165；商品房销售均价3993元/平米，同比增长18。（三）国家宏观政策针对房地产的政策1、10月22日发布救市“四项新政”2、11月26日央行调整利率和存款准备金率（四）淄博市房地产市场现状分析1、房地产开发投资总量增加2008年上半年，全市共计完成房地产开发投资4368亿元，同比增长2086。其中商品住宅投资2985亿元，同比增长1467；办公楼投资111亿元，同比增长5417；商业营业用房投资253亿元，同比下降1215。2、商品房建设规模减少，经济适用房市场供应量增加2008年上半年全市商品房施工面积114780万，同比下降020。其中商品住宅施工面积94641万，同比下降100；经济适用住房施工面积25292万，同比增长5735；商业营业用房施工面积11214万，同比下降743；办公楼施工面积4003万，同比下降1341。3、市场销售稳步增长，办公物业市场销售份额增加上半年全市商品房实际销售面积11038万，同比增长2136。其中商品住宅10307万，同比增长2556；办公楼078万，同比增长30；商业营业用房550万，同比下降3020。4、房地产市场供需矛盾仍然存在截止今年上半年我市待售商品房面积为53737万，而我市上半年商品房销售面积为14076，其中商品房预售面积8806万、商品房现售面积527万。就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。（四）小结1、受美国“次贷”危机的影响，中国的经济发展已由稳步增长期步入调整期，预计2009年经济层面的负面影响会进一步加剧。2、受国内经济调整的影响，房地产市场也已经进入了调整阶段，房产市场的价格下调已愈演愈烈，预测后期市场仍将面临继续下探的可能。3、政府10月27日的政府救市“四项新政”所反映出的全国房产市场形势我们分析得出（1）房地产市场已面临较大的市场压力，必须通过政府的政策介入来及时稳定市场；（2）政府的“救市”行为并不只是单纯的救房地产市场，而是通过拉动房地产的市场销售带动国民经济，因此，政府之所以“救市”并不是因为房地产市场的价格低，而是不得已的政策行为；（3）从当前市场状况来看，政府的“救市”行为在市场上的反映效果并不明显，从“新政”颁布后两个月的市场反映情况来看，并没能对房地产的需求市场带来很大的拉动效应，反而是经济的下滑造成了更多的“观望”消费者。（4）在当前的市场经济背景下，“观望”心态的消费理念主要划分为两派一者认为价格会持续走低，现在买房无异于赔钱；二者因为经济滑坡下，对个人收入影响较大，购房后的银行还贷等行为受阻，3导致了购房行为的停滞。4、央行连续下调存、贷款利率及存款准备金率的现象说明，国家的货币政策已由年初的“从紧”逐步向“宽松”过渡，预测2009年，货币政策的基调以“宽松”为主。5、由房地产市场的投资额增加及施工面积的减少，我们可以得出2008年淄博市房产市场的土地投资比例上升，开发商对销售压力的预期导致了建设面积的减少。6、未来几年内，储备土地的开发，淄博房地产的市场后期供应量比较大（更应注意增幅高达54的办公物业）。7、短期内存量现房的市场销售压力较大，市场的供需矛盾严重。二、市场分析（一）办公物业销售市场分析1、张店办公物业销售楼盘分布图2、办公物业汇总表项目名称位置规模（）开盘时间总套数（套）开盘价格（元/）当前价格（元/）月销量（套）销售率4世纪商务中心柳泉路联通路15万08年1月12535004100870金茂大厦世纪路共青团路18万08年7月292330034001830龙御大厦世纪路华光路368万08年10月634000410010玉龙大厦世纪路华光路5万06年9月450360042001695汇美大厦世纪路新村路12万07年5月853100/28100合计1318万3、个案分析世纪商务中心（1）项目概况世纪商务中心位于柳泉路以东，联通路以北，由山东大德华瑞置业有限公司开发。项目占地680487平方米，总建筑面积15万平方米。为12层商铺，37层写字间的综合楼项目。实景照片（2）产品分析规划数据12层为商铺，37层为写字间，共有写字间125套。面积范围3080平方米。主力面积7780平方米。5户型展示（3）销售分析销售价格单价区间38004200元/平方米；均价4100元/平方米总价区间11万33万销售速度该项目2008年1月开盘，截止到现在销售率70。（4）配套分析水、电、暖气、宽带；精装大堂；2部电梯；60个地下停车位。（5）目标群体分析主要群体张店及高新区自用办公客户。次群体投资客，仅1套。（6）项目优劣势分析项目优势位置优势靠近高新区行政中心，政府规划利好因素较多。交通优势紧邻交通主干道柳泉路。现房优势即买即用。开发商优势大德华瑞公司的品牌优势。配套设施该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，能更好得满足用户商务需求。产品优势户型方正，面积合适，可以自由组合。项目劣势大部分公寓为东西朝向。6项目仅有7层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差。规划停车位较少，不能满足停车需求。（7）项目评价该项目纯办公的规划布局利于消费者接受；通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主；该项目在短短10个月时间达到70的市场销售率，销售房源88套，客观分析，销售业绩较好。通过与现场销售经理及客户的沟通，我们得出该项目实现较好市场销售的原因A产品原因3080平米的户型定位受消费者接受度较高。由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为11万33万。B纯办公物业，具备良好的社会形象。C现房（高标准配装修），“买得放心，而且可以即买即用”“物业管理做的不错，我们具体都咨询过了”D位置因素金茂大厦（1）项目概况金茂大厦位于世纪路与共青团路交汇处，由山东金鼎智达集团有限公司开发。项目总占地3万平方米，项目定位为“成长型企业专属商务领地”。于2009年12月份交房。7实景照片（2）产品分析规划数据12层为商业，46层为办公，共有写字间292套。面积范围4090平方米。主力面积5060平方米，约占总量的60。产品展示（3）销售分析销售价格单价区间32803650元/平方米；总价区间13万32万促销政策A、B座（沿共青团路）35层优惠2000元/套，6层3000元/套；C座（沿世纪路）优惠3000元/套。销售速度该项目2008年7月19日开盘，目前销售率在30。（4）配套分析水、电、暖气、宽带；挑高74米精装大堂；6部电梯；300个停车位；36层各设公共会议室一个，顶层设200平方米多功能商务会议厅一个。8（5）成交客户分析以自用群体为主小团购型客户，小型房地产公司等。选择原因价格为主导因素，其次是对金鼎智达公司品牌的认可。少量投资型客户选择原因价格，可以获得稳定的租赁收益。（6）项目优劣势分析项目优势交通优势临共青团路，靠近世纪路，交通条件十分便利。价格优势当前张店办公物业中较低的市场销售价格吸引客户的关注。开发商优势金鼎智达公司的品牌优势。配套设施该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，具备一定的形象需求。景观优势项目北面为金石丽城小区水景园林。项目劣势目前片区商务氛围和商务形象较差项目周边商务配套相对缺乏项目仅有6层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差（7）项目评价通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主；该项目4个月时间市场销售率为30，销售房源88套，月均销售22套，销售成绩很好。该项目剩余房源量约204套，存量较大，后期面临较长的市场消化周期。该项目实现目前销售进度的原因分析A价格因素较低的市场单价调动了消费者的购买行为。B产品原因合理的户型布局，4090平米的户型定位受消费者接受度较高。由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为13万32万。纯办公物业，具备良好的社会形象。C形象度相对较好（纯办公的市场形象）。D开发商品牌效应吸引大客户的进驻，短期内提高了销售进度；例房地产评9估公司等大客户的进驻。（二）商务公寓市场分析1、楼盘分布图2、楼盘汇总表项目名称位置规模（）开盘时间总套数（套）开盘价格（元/）当前价格（元/）月销量（套）销售率财富广场中心路共青团路56万06年11月600380043001980金昌大厦中心路共青团路28万08年12月24238003800/8华都名城中心路共青团路63万05年7月80033004100/9510威通国际中心路商场路55万09年元旦目前推出94套初步定起价3460无/华夏国际柳泉路商场路67万08年6月72040004000/20国贸SOHU柳泉路中润大道2万08年1月44237004200/35合计289万3、个案分析鑫盛财富广场（1）项目概况鑫盛财富广场位于金晶大道和共青团路交汇处东南，是集商业、商务和商住于一体的大型高档综合性物业，总建筑面积约64万平米，其中地上部分约54万平米，规划为一座5层的裙楼和两座高达27层的塔楼；裙楼建筑面积约18万平米，规划为商场；塔楼建筑面积约36万平米，规划为商务公寓；地下约1万平米，其中地下一层约4840平米用作商场，地下二层约4837平米用作停车场。裙楼部分业态规划为百货、超市、美食广场、书城等，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业集合体定位；项目塔楼部分定位为市中心纯中小户型公寓，面向单身、年轻家庭、商旅客人、小型办公等，宜于商业办公、居住公寓或投资。11实景照片（2）产品分析面积区间40110平米精装修公寓，主力户型4070平米的中小户型。畅销户型42、55、65平米户型及110平米户型。户型展12（3）销售分析项目于2006年6月积累客户，11月份正式开始。主要面向投资型客户，销售率在80项目营销过程剖析第一步小户型公寓，主推时间10个月；阶段销售率40；推广主题SOHO第二步办公，主推时间10个月，阶段销售率15；推广主题形象第三步酒店返租主推时间3个月，阶段销售率20；推广主题高回报在各阶段中，均穿插办公产品的推广工作。销售价格开盘均价3800元/，现销售价格4300元/。价格区间（4）配套分析办公（电梯间）大堂设置水、电、暖、燃气、宽带、电视、电话配套设施一应俱全房间内设独立卫生间空中花园5层为商务会所区西侧观景平台（5）成交客户分析前期推广中以自用型客户为主，后期以投资型客户为主（与项目各阶段推广主题有关）（6）项目优劣势分析项目优势位置优势该项目所在地为淄博的第一商圈，商业氛围浓厚；开发商优势鑫盛房产的品牌优势；配套设施5层商务会所区、空中花园即为住户提供了方便又提升了项目的形象；功能优势该项目是集商业、商务和商住于一体的多功能高档城市综合体。项目劣势该项目建筑密度过大，比较拥挤；项目价格相对较高。13（7）项目评价项目体量大，销售周期长，市场销售压力大（从其不断变换推广主题可以看到）；项目运作较成功（从其目前的市场形象及销售率可以看到）前期市场定位把握较准（市场销售率，产品的客户接受度）市场对SOHO概念认可度较差（策划总监访谈）；启示未能充分展示SOHO的概念特征，未能使概念深入人心；结论商务公寓严格分析可以作为办公的一种变体，因销售压力、土地性质等原因开发商变换项目特征以公寓形式推出，从该项目的市场销售来看，取得了一定的成功。国贸SOHU（1）项目概况国贸SOHU位于淄博高新区柳泉路与中润大道交汇处，是国贸大厦期工程，本项目为两座十八层的高层，14层为商业，518层为商务公寓。实景照片（2）产品分析规划数据14层为商业，518层为商务公寓，共有商务公寓442套。面积范围3080平方米主力面积4050平方米户型展示14（3）销售分析销售价格单价区间38004600元/平方米；总价区间13万32万销售速度该项目2008年1月5日开盘，截止到目前销售率35。（4）配套分析水、电、暖气、宽带；独立卫生间与厨房。（5）成交客户分析一是国贸大厦购房客户，二是在国贸租房客户，选择原因项目形象、位置。少量投资型客户（6）项目优劣势分析项目优势紧邻交通主干道柳泉路与中润大道，交通方便；国贸一期的良好带动；项目良好的形象；景观优势项目北面紧邻火炬公园。项目劣势宣传推广力度小，未良好形象表达出来；产品搭配不合理；办公配套设施较少。15（7）综合评价项目体量大，销售周期长，市场销售压力大；项目前期市场销售状况较好（国贸大厦沉淀客户），但后期遇到较大的销售阻力（未能进行有效的形象包装宣传、当前市场大环境影响）；概念营销未能深入人心（SOHO品牌，工作室公寓概念未能做深入展示）；结论该项目前期规划为住宅，后通过市场分析定位，改为小户型产品对外推出，应该说符合了市场的需求特征，但后期推广不利，造成目前滞销的局面。启示侧重于商务办公的公寓产品需要较强力度的形象宣传，只有以此为支撑，才能让消费者信任项目的市场形象，才会选择在此办公/居住/投资，才会实现项目的顺利销售。金昌大厦（1）项目概况该项目位于共青团路与中心路交叉口向北50米，位置优越，由淄博金昌房地产开发有限公司开发，项目占地面积4160平方米，该项目为一座12层小高层，定位为“酒店式公寓”，于2010年5月份交房。资料照片（2）产品分析规划数据13为商铺，48层为商务写字楼，912层为酒店式公寓，共16有公寓242套。面积范围413112074平方米。主力面积4364平方米，约占总量的90户型展示（3）销售分析销售价格单价区间34414331元/平方；朝向差/层差南北朝向差400元/平方，46层层差，80元/平方，712层层差，40元/平方；总价区间14万52万促销政策开盘前定房，享受97折优惠，一次性付款、购买两套及以上者可在97折优惠基础上再享受99折优惠。销售速度该项目12月初开盘，目前接受开盘前预定，四层被团购，预定率在15左右。销售方式912层酒店招商，采用售后返租形式，其它楼层自然销售。（4）配套分析三层设便利店、商务中心；水、电、宽带。（5）成交客户分析以投资客为主；选择原因地段优越、流动人口多，便于出租。项目目前价位较低。（6）项目优劣势分析项目优势位置优势该项目所在地为淄博的第一商圈，同时也是商务核心区，商业氛围浓厚；17价格优势项目以相对较低的价格入市；配套优势项目周边酒店、超市、大型卖场、专卖店、银行等配套设施一应俱全。项目劣势淄博饭店对该项目东面的公寓视野有一定影响；大部分公寓为东西朝向；开发规模较小,形不成规模化效应；周边无绿色景观。（7）综合评价该项目定位为公寓，实际销售产品为办公功能，从其产品改变策略来看，源于纯办公的市场销售压力较大；项目开盘时机从目前来看不理想，目前虽然实现了部分销售（其中，有大客户的支撑），但是以长时间的客户积累为前提。判断该项目后期同样存在较大的市场销售压力；从项目的市场销售价格（3800元/平方米）来看，其市场姿态较低，定位低于同区域的财富广场，基本类同于尾盘期的华都名城项目，从侧面证明其市场信心不足；从产品构成来看，依然以中小户型为主，大户型产品所占比例很低，说明开发商判断市场对大户型的认可度较差；结论该项目给我们的启示市场对办公的热度正呈逐渐降低的态势；单套的办公面积不宜过大。（四）办公物业租赁市场分析1、张店办公物业租赁型楼盘分布图182、张店办公物业租赁型楼盘汇总表项目名称位置配套情况产品情况租赁价格租赁率备注钻石大厦柳泉路共青团路暖气、独立卫生间391200910元/天90大客户的入住提升了项目的档次荣宝斋柳泉路共青团路暖气、独立厨、卫12026007元/天75大户型占75。宏程名座柳泉路人民路中央空调601500607元/天A座80、B座65企业混杂，以中小企业居多中房大厦柳泉路华光路暖气、独立厨、卫60200055元/天70租客以小企业为主，未出租面积在160以上国贸大厦柳泉路中润大道中央空调451501012元/天95地标性建筑，配套设施好，出租率高晨报大厦柳泉路中润大道中央空调4011010元/天接近100出租率高，租客多19为有实力的企业新时代商务中心柳泉路政通路暖气6012005元/天75租客以中小企业为主，租金较低圣亚大厦柳泉路联通路暖气708007元/天80租客以保险、律师等服务型企业为主中房时代大厦西六路共青团路自带卫生间、暖气6015006元/天70租客以做网络科技的小公司为主3、个案分析钻石商务大厦（1）项目简介该项目位于柳泉路与共青团西路交汇处，与淄博人民公园隔街相望，大厦总建筑面积478万平方米，地上22层，地下2层，于05年投入使用。实景照片（2）配套分析精装大堂；高速电梯、精装电梯间；底层无商业；水、电、暖气、宽带；地下停车场。（3）产品情况面积从39120，带独立卫生间。（4）租赁情况20太平人寿、建设银行等大客户的入住提升了项目的档次，加之项目良好的形象，整体出租率在90以上。（5）综合评价该项目的市场形象度较高，吸引了大批客户的入驻（由其高租金、高出租率我们可以看出此结果）太平人寿、建设银行等大客户入驻该项目，一方面提高了该项目的出租率，另一方面提升了项目的档次，吸引了其他客户的进驻。项目租金约10元/天，如果按十二年收回投资，其市场销售价格为4320元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场销售价格为5400元/平方米。结论较高的市场形象度是运营高档办公的前提条件。荣宝斋（1）项目简介该案位于淄博第一商圈以西，东接人民公园，总建筑面积45万平方米。该案以“地段决定价值”为市场导入点，定位为高档地标式建筑，于06年投入使用。实景照片（2）配套分析本案最初定位为住宅项目，其水、电、煤、暖、宽带、电视配套齐全；621层为转换层，设立会所；地下2层为停车场。（3）产品情况面积120260，主力户型180220平米，约占总体量的75。（4）租赁情况租客行业分散，以外地驻淄办事处居多，出租率在60（开发商自留物业的出租率）。备注由于前期市场销售受阻，开发公司将剩余房源全部做装修，获取租金收益。（5）综合评价该项目为住宅改办公形式，因此，办公使用成本相对较低（采取住宅的使用成本）。由其市场租赁价格、租售率我们可以看到，从办公形象比较，该项目明显低于“钻石大厦”，因此，将其定位为中档办公租赁物业。项目目前租金约07元/天，如果按十二年收回投资，其市场销售价格为3024元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场销售价格为3780元/平方米。结论住宅式办公市场接受度较差，其不具备高档办公的市场形象度。国贸大厦（1）项目简介国贸大厦位于高新区行政中心南邻，由山东大德华瑞置业有限公司开发，是北部高新区乃至淄博市的标志性纯商务写字楼，各项配置也比较高端，具有极大的市场影响力。（2）配套分析精装大堂；水、电、宽带、中央空调；监控；地下1层为停车场。（3）产品情况面积70150，户型可以自由组隔，方便了客户的使用。（4）租赁情况租客以通信、贸易、金融等等具有较强实力的大客户为主，入住率极高，在95以上。22（5）综合评价国贸大厦是北部高新区乃至淄博市的标志性纯商务写字楼，各项配置也比较高端，出租率极高。租金在1012元/平米天，是市场中出租收益较高的项目之一，如果按十二年收回投资，其市场价值在4752元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场价值在5940元/平方米。中房时代大厦（1）项目简介中房时代大厦是中房集团淄博市城市建设综合开发公司收购整修项目，位于共青团西路，东邻西六路。项目总建筑面积16万平方米，12层为商铺，37层写字间组成。（2）配套分析水、电、暖气、宽带；带独立卫生间；闭路监控；地上停车位100个。（3）产品情况面积60150，共有写字间110套。（4）租赁情况租客主要以网络科技、计算机科技、广告传媒等行业为主，出租率在70。（5）综合评价该项目前期形象度较差（一度成为张店烂尾楼），后期中房接手后，首先从其形象做起，先走装修的路子。该项目主要的营销手段为采取让购房客户“以租金顶房款”的试住方式，从目前销售及运营情况来看，市场接受度较好。项目目前租金约06元/天，如果按十二年收回投资，其市场销售价格为2592元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场销售价格为3240元/平方米。结论办公必须以形象为前提。中房的运作模式给我们的启示是特殊的项目必须采用特殊的销售措施；该项目的办公购房群体以自用客户为主。（四）潜在办公物业分析231、楼盘分布图2、潜在办公物业统计表项目名称潜在供应量推出时间位置备注威通国际24万09年5月中心路新村西路该项目迫于销售压力未将办公部分推出华夏国际32万09年3月柳泉路美食街该项目迫于销售压力未全部推出华瑞项目3万未定世纪路世纪路目前场地平整工作已完成恒基花园项目18万09年3月世纪路商场路已基本具备现房优势新空间大厦4万未定柳泉路当前为烂尾楼华南大厦5万未定鲁泰大道柳泉路当前为烂尾楼潘成大厦4万未定柳泉路联通路黄金国际商务楼2万未定华光路世纪路华侨城商务楼2万未定世纪路中润大道24合计274万2、统计分析（1）潜在供应量274万平方米，潜在体量较大；（2）从区域分布来看，后期市场供应以柳泉路和世纪路为主；（3）从推出时间来看，近期推出市场可能性最大的为华夏国际（当前未推出单位）、威通国际（未推出办公部分）、恒基项目（因压力未推出）、华瑞项目等。（五）市场分析总结1、办公销售市场的结论（1）从在售办公物业的区域分布来看，以柳泉路、世纪路为主；（2）张店销售市场的在售纯办公物业总量相对较小，仅有647万平方米的办公推向市场。（3）市场易接受的办公面积区间为40100平方米，单套的接受总价区间为1540万，比较易于接受的办公单价区间为35004200之间；（4）当前销售市场中办公物业的购买群体以自用型群体为主，少量投资群体（投资群体以测算项目投资收益后才会选择购买投资物业）以金茂大厦为例说明根据同区域办公物业的租赁价格，（不考虑租金的时间上涨价值）06元租金，投资客户收回投资的年限约为16年；07元租金，投资客户收回投资的年限约为14年；（5）办公物业的月均销售量为16套（含低价倾销、大客户成交等因素），销售周期尚可；若剃掉该类因素影响，则销售周期尚需重新定位；（6）办公物业销售必须以形象提升为前提，只有高形象的支撑，才能得到消费者认可，顺利实现销售。2、商务公寓在售市场的结论（1）一方面，从前期财富广场、国贸SOHO的市场销售来看，改变项目原有的规划特征，变为小户型产品推出市场，能取得一定的市场成果；但另一方面，该类项目的成功也必须以大量的宣传推广为支撑，以高形象市场姿态吸引消费者关注，否则后期必然面临较大的市场销售压力（国贸SOHO目前的滞销）；再者，从金昌大厦近期的市场反应看，沿该条路线走的话实现的可能性越来越小；25（2）从市场供给量来看，当前市场供给存量为164万平方米，市场供给量较大；（3）该类项目同样面临较长的市场销售周期影响，市场销