南宁东盟国际商贸城项目可行性研究

XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第1页共30页XX商商贸贸城城文化文化艺术艺术交流中心交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第2页共30页XX国国际际商商贸贸城城文化文化艺术艺术交流中心交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告一、项目概况项目周边概况项目地理位置优越，交通便捷，距琅东中央商务区仅约2公里，毗邻国际会展中心及市人大会场，周边红林大酒店、万豪国际大酒店等五星级大酒店及写字楼、高级寓所、大型超市林立，民歌广场、会展广场、竹溪生态园、石门森林公园等大型城市休闲绿化场所环绕四周，商务、生活、教育等配套设施一应俱全，但附近无满足供人民群众休闲娱乐的场所。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第3页共30页技术指标总建筑面积118000容积率274建筑密度524绿地率335停车位381辆其中地上停车位82辆地下停车位299辆XX文化交流中心部分用地面积168465建筑面积40000容积率237XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第4页共30页建筑密度634绿地率315XX影城部分用地面积141178建筑面积32000容积率227建筑密度572绿地率298商业公寓部分用地面积120737建筑面积46000XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第5页共30页容积率381建筑密度317绿地率387二、项目建设规模及建设内容项目建设规模本项目总占地面40亩，总建筑面积约7200平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、商业、文化娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有文化交流场馆、影视厅、中心便利店、商业网点、社区医疗保健中心等设施，是琅东新崛起的一个中等规模文化社区。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第6页共30页项目建设内容1、新民族影城141178（3F，架空）2、东盟文化交流中心168465（4F，3F架空）3、小高层公寓楼XX文化中心小高层公寓的总建筑面积约120737，建筑样式为框架结构，采用条形排布。以12层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。4、配套商业面积（包括车库）小高层公寓楼首层为商业，民族影城、文化交流中心首层为商业，（设地下车库一层）；商业建筑面积约3000平方米；车库面积2500方米。5、公共生活设施总建筑面积约10000平方米，包括公共停车区、广场、景观绿化、社区医疗等。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第7页共30页6、物业管理东盟文化中心实行封闭式现代化物业管理。供电系统采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统每户客厅及主卧室分别设置电话插口及宽带网络；电视系统每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第8页共30页三、项目组织管理结构项目建设组织管理该项目建设的具体实施由XX投资公司（开发商）具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。运营组织管理项目采取独立法人制，即由灿坤投资公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第9页共30页四、项目选址与建设条件项目选址本项目选址紧邻民族大道延长线，处XX商贸城内，占地40亩；XX山水美地、X翠园等高端地产项目近在咫尺，极大的提升了本项目的居住品位。目前项目地块所属的XX商贸城内，其他项目已陆续动工，交通等条件已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期。建设条件开发商拥有强大资金力量、过硬的开发技术、丰富的开发实践经验，保证项目的开发进度的良性发展。青秀区政府按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第10页共30页政府制定并实行一整套稳定的招商优惠政策，依法保护投资者的合法权益。五、新影城经营构成以及意义一、新民族影城规划XX影城拟建用地面积141178，建筑面积32000，3层高的建筑体气势恢宏、时尚典雅，集娱乐、休闲、购物等于一体。影城内设数字影院、胶片影院、3D立体巨幕影院、数字环幕4D电影院、网络电影院、VLP贵宾电影院、多功能影院等个风格各异、规模不一的影厅，各影厅均应用世界先进的数码立体声处理设备，配备国际一流的全制式数字解码系统和放映、音响系统，确保高品质的视听效果，打造南宁乃至西南地区规模宏大、设备先进、功能齐全、环境一流的大型高科技影城。1、数字电影院数字电影厅采用国际先进的数字放映机及高增益银幕，具有高亮度、高清晰度的特点。2、胶片影院影城内设胶片影院，采用国际先进放映机及还音系统，环境舒适。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第11页共30页3、3D立体巨幕影院3D立体电影的制作有多种形式，其中较为广泛采用的是偏光眼镜法。它以人眼观察景物的方法，利用两台并列安置的电影摄影机，分别代表人的左、右眼，同步拍摄出两条略带水平视差的电影画面。放映时，将两条电影影片分别装入左、右电影放映机，并在放映镜头前分别装置两个偏振轴互成90度的偏振镜。两台放映机需同步运转，同时将画面投放在金属银幕上，形成左像右像双影。当观众戴上特制的偏光眼镜时，由于左、右两片偏光镜的偏振轴互相垂直，并与放映镜头前的偏振轴相一致；致使观众的左眼只能看到左像、右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左、右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体的视觉效果。展现出一幅幅连贯的立体画面，使观众感到景物扑面而来、或进入银幕深凹处，能产生强烈的“身临其境”感。4、数字环幕4D电影院所谓4D电影，也叫四维电影；即三维的立体电影和周围环境模拟组成四维空间。数字环幕4D影院是4D技术、环幕技术、数字技术于一体，在3D立体电影的基础上加环境特效模拟仿真而组成的新型影视产品，精心为观众打造出一个全新的动感平台。观众在看立体电影时，顺着影视内容的变化，可实时感受到风暴、雷电、下雨、撞击、喷洒水雾、拍腿等身边所发生与立体影象对应的事件,4D的座椅具有喷水、喷气、振动、扫腿等功能，以气动为动XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第12页共30页力的。环境模拟仿真是指影院内安装有下雪、下雨、闪电、烟雾等特效设备，营造一种与影片内容相一致的环境，让观众身临其镜，感受刺激，感受科技。5、网络电影院网络电影院全部采用国际先进的数字立体声音响，另外影院内还设装修别致、优雅，采用电脑选歌系统的KTV包厢。6、VLP贵宾电影院影城内设置装修豪华、设备先进的VLP贵宾电影院，专用于接待国内外重要宾客，全面提升影城形象及档次。7、多功能影院多功能影院设多个有60150个座位的小厅，设置多功能数字影院、多功能立体影院、多功能家庭影院等，每个小厅循环放映不同的电影，迎合大众的需求。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第13页共30页二、新民族影城建成的意义及影响1、社会价值新民族影城的落成，将成为南宁会展商圈的标志性建筑，并以广西乃至西南地区规模宏大、设备先进、环境一流的大型高科技影城的姿态，将与国际会展中心、东盟商贸城一起，对提升区域国际地位、经济发展起到重大的促进作用。2、文化价值新民族影城的建成，将以她那恢宏大气建筑特色和丰富的影城文化内涵，对弘扬民族文化精神，展现地方民族特色，引领时代文化方向，陶治人们审美情操起到积极的影响。3、经济价值新民族影城作为南宁乃至西南地区首屈一指的大型高科技影城，她的建成将吸引无数人的关注的体验，源源不断的门票收入及其它相关收入，将为开发商在未来创造非常可观的长远经济价值。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第14页共30页六、项目整体策划及营销计划项目整体策划模块1、策划包装策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，对项目开发商、建设单位进行良好的形象包装与推广，制造品牌效应，促进项目的销售。另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后期的销售。现在，南宁的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。2、项目色调整个项目的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第15页共30页树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。3、广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划（以小区的规划图为主景），并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目的位置。4、售楼现场从东盟文化中心项目的规模来看，应设立两个售楼处在市区设立一个售楼处，在项目现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置项目模型，给消费者直观的感受。5、样板房由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第16页共30页项目功能策划模块1、活动中心及其他作为完整规模的文化社区/国际文化交流中心项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。2、绿化设计花园风格小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，社区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一。3、增设多种物业服务针对目前南宁市物业管理的特点，琅东版块的物业管理当属高档物业服务区域。本项目在物业服务上应体现出社区的优势，提供如清扫、洗衣服务、邮寄服务、社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第17页共30页项目销售方式1、付款方式为适应各个层面的消费者需要，设置灵活的多重付款方式。大致分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几种。一方面让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购房压力。2、累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。促销/推广策划1、扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸、电视、杂志等都设有专刊、专栏介绍的房产动态、行业新闻及房产广XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第18页共30页告等。本项目应采用目前合肥房产市场成功小区的软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。2、公关宣传活动当软性宣传取得一定成效，可以适当安排一些公关活动。如开工典礼、开盘典礼、封顶典礼、文化艺术活动等现场公关活动，参加房展会，举办、组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在一定程度上带动项目的销售。项目营销方式1、营销顾问项目开发商可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。2、营销计划先制定完备的广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传、售楼书、项目模型、广告设计等广告媒介的使用，确XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第19页共30页定广告投放的频度、密度和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。制定合适的价格策略，做好整个项目的销售工作。七、项目产品规划总体规划1、本项目主要有小高层住宅商业配套和文化活动交流场馆设施组成。小高层住宅采用排列式，以十二层为主；同时，提高整个小区绿化率达到；社区内设置中心广场、主干道，在公共场所及主要入口处设置盲道；社区内设置管理处、活动中心、健身设施、社区医疗所、商业网点等配套设施。2、小区内各建筑形成层次感，进一步提升小区作为现代居所的居住品位。项目工程方案设计在满足本项目各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量、安全，力求造型美观。合理采用新结构、XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第20页共30页新材料、新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程成本。本项目依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计规范、标准和规定进行设计。本项目按地震烈度7度设防，抗震等级为三级。本项目多层工程采用砖混结构，小高层工程采用框架结构。项目总图布局（详见项目总平规划）影视城、文化交流中心分别设立主次两个入口；住宅（商业）设立两个主入口；道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。项目智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础上，形成的独特建筑风格。在一些大规模社区、和新近开发的小区一般都用智能化设施提升项目开发品质。本项目智能化系统分成以下几部分XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第21页共30页安全防盗。东盟文化中心采用24小时半封闭管理模式，保障小区内居民的人身、财产安全。家庭安全防控方面。整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统。网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的互联网的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求。其他配套设施（此略）XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第22页共30页八、环境保护、安全卫生和节能环境保护1、环境保护执行标准（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护保护管理办法（3）建设项目环境保护保护管理办法实施细则（4）污水综合排放标准2、污染物与污染源本项目产生的主要污染物为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第23页共30页汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。3、环境保护措施项目规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。安全卫生（1）规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬。（2）污水排放符合国家环保要求。（3）垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。消防根据建筑设计防火规范要求，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，小区内配备XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第24页共30页一定数目的灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。九、财务与效益分析不含土地费用及前期费用项目名称费用名称费用提取金额（万元）备注土建工程费1062亿按800元/每平米计算电梯480万18台一、建安工程费区内道路绿化80万按150元/每平米计算二、人员工资/不可预见费140万商业销售（10000）14亿实现均价15000元/住宅销售（33000）182亿实现均价4000元/四、总销售额车库（3000）1600万实现均价6000元/XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第25页共30页九、销售利润约28亿注以上费用不含土地费用、前期费用以及销售税费十、项目风险分析项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险购买力风险。从宏观面上来看，南宁（特别是琅东）目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。对商品房有效需求不旺盛，市场不够活跃，房产投资驱动力不足，难以形成长期强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生一定的压力。竞争风险。南宁房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第26页共30页对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。南宁近期新盘迭出，出现了“政府搭台，企业唱戏”的局面，整个住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。项目风险回避1、市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。2、形象包装和营销策划。项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。3、项目融资管理。对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司XX贸城贸城文化艺术交流中心文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告项目开发可行性研究报告第27页共30页主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一