县级城市-2010年沂水县市场分析报告(doc 12)

县级城市市场分析一、09年宏观市场回顾国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长161。12月份，全国房地产开发景气指数达到10366，以全年最高值收官。值得注意的是，根据公布的数据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长421，全面超过了2007年76亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长439。不过与此同时，2009年商品房销售额达到43995亿元，比上年增长755，其中商品住宅销售额增长800。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍，房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。另外，2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。根据公布的数据，2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元，比上年增长了442。其中，国内贷款达到11293亿元，增长了485。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到15914亿元，增长幅度高达631个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了1162。贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。根据数据，2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长439，但住宅竣工面积仅增长62。从未来供应规模来看，2009年全国完成商品住宅投资增长142，房屋新开工面积增长125，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了189。2009年为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外，宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门坎，有效的释放了普通及改善型住房需求。在一系列政策的大力扶持及推动下，2009年下半年国内经济开始复苏，预计经济增长可实现全年“8”的增长目标，CPI也结束了连续9个月的下降，在11月转为上升。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，年末政府适时发挥对市场的调控作用，根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。虽然该系列政策并未对楼市造成实质上的调控，但可以预见政府已表明对楼市调控的态度，将不会放任投资投机炒房行为及房价过快上涨，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房将是2010年楼市政策调控的大方向。二、10年宏观市场分析1、在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，原则上大部分城市并不存在短期内供给不足的局面。2、在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳，但由于2009年全年购买力的极大释放，2010年相比2009年成交量会长时间低迷。3、在价格走势方面，预计2010年价格缺少空间和动能继续不断上行；而价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性；主要原因在于1）抑制及遏制投资投机需求的调控政策影响深远；2）09年购买力极大释放，09年销售价格的大幅上扬已经远远超过07年；3）宽松的货币政策收紧预期；4）主要城市成交量预期低迷；5）购房者对不动产保值增值及通货膨胀预期恐慌的心理变化；6）以及由上述原因引起的开发企业加大快速推盘及回笼资金压力；7）部分城市商品房供过于求等。三、2009年XX市场总结（一）2009年XX房地产发展呈现以下几个显著的特点1、供应量较大相对仅20万左右人口的县城，目前的供盘量是远远超过需求的，而且，随着城市化进程的加快，6平方公里规划的落实以及招商引资力度的不断加大，都将会促进房地产市场的快速发展，未来市场的供应量，也很可能会继续增加，其市场压力也会越来越大。2、09年之前多为零散地块开发，从09年开始大型楼盘开始出现大型楼盘相继出现（大名城、滨河绿洲、东方公馆、盛世豪庭等），标志着区域房地产开发进入白热化，但是，目前大量的零散式的开发仍是市场主流，其推盘量小、价格低、地段好，对其他楼盘销售的影响不容小视。3、价格大幅增长今年的房地产价格较往年有了较大增长，随着经济的不断发展（特别是旅游业的迅猛发展，为地方经济注入强劲动力），也出现了较大份额的较高收入群体，整体购买力也较往年有了一定提高，但是，根据目前市场的竞争压力，未来12年内，价格不会有较大程度调高或波动。4、楼盘销售期普遍较长市场供应量大造成的疲软现象，目前在本地市场很少有出现楼盘火爆的局面，这主要取决于当地政府对土地的供应量，土地的大量供应，产品的不断出新，使得目前市场产品不断创新，竞争压力加大，使得每个楼盘的销售期延长；5、奢侈消费还未形成市场房地产开发还处在初期，未向纵深发展，奢侈型产品已经出现，但未形成气候，就目前来看，当地购房还只停留在一个居住、实用的阶段，当地消费者对居住的产品、规划等尚无很高的要求；6、产品线还不齐全尽管市场上有别墅、多层、小高层、高层等各种建筑型态，但都未提出各自明确的观点。真正从低端普通住宅到中低端改善型住宅，到中高端享受型居家，再到高端豪宅等，市场对不同层次生活需求并未细分。无论何种型态，一样都有低端高端的区别，别墅一样有低端别墅。XX房地产发展虽然迅速，但市场需求界线具有模糊性，清晰的产品线还未形成。7、高层建筑想被接受仍需要一个漫长的过程高层建筑是房地产发展到一定阶段，提高土地利用价值的一种方式。但任何一个区域最初对高层都有一个接受的过程，包括北京、上海等一级城市。多数对高层的购买抗性体现在客户认为不实惠、不安全以及其他未知的不确定因素太多，加之他们原本的消费习惯，他们还没有足够的信心和勇气去了解和接受高层，我们只有不断给与引导的同时，让高层和多层价格实现微差甚至倒挂，购房者才会慢慢接受高层，这可能需要一个很漫长的过程，这就需要我们有足够的应对措施和心理准备。8、市场处于发展期，消费仍不理性XX房地产市场虽然已在较高位运行，但是，它仍处于发展前期，市场还不规范，消费者购房仍不理性，投资意识较差，绝大多数客户仍只关注价格因素，而忽略了项目的综合性价比，后期就需要我们有针对性的机遇大力引导。XX是临沂北部重要门户，经济发达，对外交往频繁，因此其房地产开发一开始就在较高的层面起步，许多以前建成的小区，在建筑立面、户型设计以及服务管理等方面都达到了较高的水平。得益于较强的经济发展，XX购买力旺盛，房价也上升明显，不少开发企业都在价格提升中获益。但价格高涨和开发企业的盈利不能体现XX房地产的开发水平。一个地区的房地产开发水平有两个衡量标准一是成熟的购房群体；一是丰富的产品线。大名城作为XX首席滨水豪宅，产品线丰富，可以说是一个填补空白的新产品，如果没有成熟的购房群体，打开市场要比常规产品面临更多阻碍。从上述XX房地产市场的特点可以看出，目前XX房地产发展已经处于第四阶段享受生活的二次置业。除了仍然无力购买房屋的低收入者，大多数收入较高市民已经大大改善了原有居住条件，市场上能激发购买兴趣的，在这时必须具备享受生活的特质。尽管开始出现外来投资购房现象，但目前并非主流，XX还远未到投机盛行的时代。这一阶段特点主要表现为购房者重视生活条件的改善，对楼盘环境、生活配套极为重视；对楼盘所体现的品质、品位及自身的社会认同感较为关注；对楼盘的现行价格及升值空间比较看重。在这一阶段，开发企业必须认清形势，推出适当的产品以适应市场需求形势。在购房者开始追求生活享受时，仍然推出普通的改善型住宅可能并不会像以前那样受欢迎，销售速度肯定不会再像以前一样。但如果思维太超前，过分强调金融运作，以期高成本投入拉大房价涨幅，赚取差额利润的投机，在目前这一阶段还不成熟。如前所述，XX房地产总体呈现发展迅速，购销两旺的态势。但毕竟城市规模所限，市场还算表现平稳，并未出现风起云涌之势。虽然目前价格走高明显，但基本仍是城市购买力的真实体现。和其他房地产发展程度较高的城市相比，XX房地产只是处于正常推进，逐渐有呈现大规模发展的迹象。从市场整体营销策略和执行力度来看，大部分项目市场运作并不专业，市场运作水平还有较大潜力可挖。房地产市场允许一定泡沫，目前XX房地产基本还是处于改善家居，并开始追求生活享受。也就是说，XX房地产市场还是有很大的运作空间。（二）XX主要楼盘分析城市房地产项目除呈现区域性特征外，由于地形和市政的影响，也会呈带状发展。而政府对沂河的重视，教授花园、沂河明珠、滨河绿洲直至大名城，正在形成一条沿河景观居住带。这些楼盘环境优越，档次较高，加上河岸优美的自然风光，这一带状发展必将成为XX房地产市场的一个特色。XX主要楼盘基本资料项目名称财富中心开发商德意房产项目地址XX县府前广场（刘南宅旧址）用地面积974亩建筑面积13万平方米容积率2建筑形态多层、小高层、商业现销售报价一期多层均价2488内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、24小时红外检测项目名称信合花园项目地址长安路与信合家园路交汇处用地面积7万平方米建筑面积13万平方米容积率19建筑形态高层、多层现销售报价高层均价2550内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称教授花园项目地址XX滨河大道北侧建筑面积17万平方米建筑形态高层多层现销售报价高层均价2600内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称沂河明珠项目地址正阳路与沂河大道交汇处用地面积2125万平方米建筑面积40万平方米容积率188建筑形态高层、小高层、别墅、多层现销售报价多层均价2300高层均价2450内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称香港城项目地址中心医院斜对面用地面积11万平方米建筑面积57万平方米容积率52建筑形态31层高层现销售报价1880元起价（最早起家1680）内部配套燃气、采暖、通信、宽带、有线电视、24小时红外监控、人工电子定时巡查、“保姆式服务”项目名称盛世豪庭项目地址长安中路与正阳东路交汇处用地面积8万平方米建筑面积13万平方米容积率17建筑形态高层、多层现销售报价多层均价2350高层均价未定内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称家和花园项目地址沂蒙山路222号建筑形态多层现销售报价均价2300内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称东方公馆开发商项目地址文昌路与东环路口用地面积48万平方米建筑面积96万平方米容积率2建筑形态小高层现销售报价均价2450内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系项目名称滨河绿洲开发商鲁洲集团项目地址XX县正阳路与沂河大道交汇处用地面积75万平方米建筑面积15万平方米容积率2建筑形态小高层高层现销售报价均价2500内部配套智能化管理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、框架结构、24小时红外检测、车入自动检测系XX主要楼盘各楼层均价楼层信合家园滨河绿洲教授花园盛世豪庭192930182960172930279029301628802770290015283027502870142780273028301327302710279012268026802750112630264027101025802600267092530255026308248025002580724302460253062380244024801620523302410242021304239023502460323602170271022330212026801204820802800、2510均价2630252326162350储藏室12501200无储藏室1200备注物业费06元含电梯费，优惠99折，近期无任何活动。物业费06元不含电梯费，无优惠，近期无任何活动。物业费06元不含电梯费，无优惠，送暖手宝。04元左右，99折优惠四、2010年XX市场分析（一）新项目不断涌出，市场供应量增加，竞争日趋白热化1、县城区双城路北、中心街西侧（师范学院）土地使用权XX博皓房地产开发有限公司地块面积70亩总价5424万元。该地块规划将东至中心街，西至师范学院，该地块未来将建成XX新CBD；2、浅水湾（金水湾）位置县城区健康东路南、小沂河东岸（后埠东村、金樽KTV对面）地块面积117亩，容积率不大于20总价8793万元，使用权上海汇功集团XX分公司；3、东环路以东、食品监督局东侧，土地使用权山东铭泽置业有限公司地块面积29亩，容积率大于18小于26，总价1871万；4、金龙湾位置御龙湾对面，六栋多层住宅楼现已开发一栋住宅，售楼处已落成。开发商XX兴沂房地产开发公司；5、御龙湾位置小沂河北路以北，双龙河东侧，天使花园小区西北角，地块面积185亩，容积率不大于20总价12566万；6、正和钢结构西面小地块已平整土地；7、毛巾厂地块土地已平整，XX镇委开发，属于旧村改造；8、黄泥崖地块（沂河山庄后面）约65亩地，小高层住宅；9、新桥西路南别墅用地，面积、开发商暂不了解；10、教授花园后面拆迁改造，估计是小产权房，用地