世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告

武汉理工大学本科生毕业设计（论文）世界城米兰映像房地产项目可行性研究学院土木工程与建筑学院专业班级工程管理0601班学生姓名王穷指导教师寇慧丽学位论文原创性声明本人郑重声明所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密囗，在年解密后适用本授权书2、不保密囗。（请在以上相应方框内打“”）作者签名年月日导师签名年月日目录摘要1ABSTRACT21总论311项目概况综述312投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义3121投资项目提出的背景3122项目投资环境3123项目建设投资的必要性和经济意义413项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求4131项目可行性研究的主要依据4132工作范围及要求414项目的主要技术经济指标515项目建设条件及问题与建议52市场调查与预测621市场调查国内近期投资环境及需求状况6211国内整体投资环境及需求状况6212武汉市投资环境及需求状况6213东湖新技术开发区投资及需求状况622项目产品国内供需预测723销售预测、价格预测、产品竞争能力（SWOT法）及市场前景分析9231销售预测9232价格预测10233产品竞争力分析（SWOT分析）10234市场前景分析123拟建规模与产品方案1331建设规模1332产品方案构成1333比选及推荐方案144建设条件及建设地址选择1541建设地址的地理位置15421项目气象、水文、地质、地形条件15422社会经济现状1543建设项目相关参数1644对建设地址的选择165项目工程技术设计方案1751工程相关方案比较论证1752项目土建工程总量估算1753土建工程布置方案的选择17531场地平整17532主要构筑物的规划186环境影响评价1961地区环境现状调查及影响因素分析预测19611地区环境现状调查19612影响因素分析预测1962环境保护措施2063对环境影响预评价207组织机构及人力资源配置2171组织机构设置及其适应性分析2172人力资源配置、员工培训方案22721人力资源配置22722员工培训方案238项目实施进度2581建设工期2582实施进度安排2583项目建设与生产的衔接259经济分析与评价2691投资估算26911土地的地块开发成本计算26912开发成本汇总27913项目总投资额2892融资方案28921筹资渠道28922资金构成汇总29923资金使用计划2993财务评价30931财务评价基础数据与参数选取30932销售收入估算30933成本费用估算31934财务评价报表32935财务评价指标32936不确定性分析3310社会评价36101项目对社会影响分析36102项目与所在地互适性分析36103社会风险分析36104社会评价结论3711风险分析38111项目主要风险识别381111自然风险381112政策风险381113经济风险381114技术风险381115社会风险381116内部决策和管理风险39112项目风险程度分析391121自然风险391122政策风险391123经济风险391124技术风险391125社会风险391126内部决策和管理风险39113项目风险防范与降低40114风险对策401141基本对策401142风险对策的策略401143风险对策的重点401144风险监控4112研究结论及建议42121建设方案的综合分析评价与推荐方案总体描述42122推荐方案的优缺点描述421221优点421222存在问题421223主要争论与意见分歧43123结论性意见和建议431231结论431232建议4313附表、附图45131附表45132附图56参考文献60致谢61摘要本文通过SWOT分析法以及相关的工程经济分析方法，针对世界城米兰映象房地产项目进行了细致的项目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据。在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如08和09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。其中在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期武汉市特别是光谷地区的房地产市场发展情况；在第八章里根据项目的具体情况讨论了项目的施工组织安排工作，利用PROJECT工具绘制出了详细的施工进度计划以供参考；在第九章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。研究结果表明本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有良好的抗风险能力，有较强的项目实施可行性。本文的特色在于较好的结合了图表与文字分析，具有较好的可读性，一目了然。关键词世界城米兰映象；可行性研究；内部收益率；净现值；投资回收期ABSTRACTINTHISPAPER,WEUSEDMETHODSASSWOTANDRELATEDFINANCIALMANAGEMENTTOCARRYONTHEFEASIBILITYSTUDYOFTHEREALESTATEPROJECTNAMEDTHEWORLDCITYOFMILANSIMAGEITPROVIDESANEFFECTIVEBASISFORTHEINVESTMENTINTHISPROJECTORNOTANDHOWTOINVESTINVESTORSARENOTCLEARABOUTTHEPROSPECTSOFTHISPROJECTBEFORETHESTARTOFTHEPROJECT，WHILETHERELEVANTMARKETOF2010ISNOTSOGOODASTHATOFTHEYEARS2008AND2009INVIEWOFTHISSITUATION,WESTARTEDTHEFEASIBILITYSTUDYONTHISPROJECTANDMAKEANASSESSMENTFROMTHEWHOLEITPROVIDESANECESSARYREFERENCETOFURTHERTHEIMPLEMENTATIONANDINVESTMENTOFTHEPROJECTSWESTUDIEDSOMEISSUESINTHISPAPERASTHEBASICSITUATIONOFTHEPROJECT,THERELEVANTMARKETCONDITIONSRECENTLY,THECONSTRUCTIONSCALEANDPROGRAMS,THETECHNICALPLAN,THEIMPACTONTHEENVIRONMENT,THEORGANIZATIONANDHUMANRESOURCEALLOCATIONOFTHISPROJECT,THEPROJECTSCHEDULECONTROL,THEECONOMICANALYSISANDSOCIALASSESSMENTOFTHISPROJECT,THEPROJECTSRISKASSESSMENTANDCONTROLANDSOONTHEDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEMARKETOFWUHAN,INPARTICULAROFWUHANOPTICALVALLEYREGION,HASBEENSTUDIEDINTISPAPERBYSERIESOFINVESTIGATIONSINTHEEIGHTHCHAPTER,WEDISCUSSEDTHESPECIFICORGANIZATIONOFTHEPROJECTSCONSTRUCTIONWORK,ANDUSING“PROJECT”TODRAWUPADETAILEDCONSTRUCTIONSCHEDULEINORDERFORREFERENCEPAYBACKPERIOD,INTERNALRATEOFRETURN,NETPRESENTVALUEANDINTERESTRATESPREPAREDTOPAYAREANALYSEDBYTHEWAYSWHICHARECOMMONLYUSEDINENGINEERINGECONOMICSINCHAPTERNINEINTHISCHAPTERTHEWORKSOFSINGLEFACTORSENSITIVITYANALYSISANDSOURCEOFFUNDINGINVESTMENTMETHODSAREFINISHEDTOOTHERESULTSSHOWTHATTHEPOSITIONINGOFTHISPROJECTISFEASIBLEANDITBRINGSUSGOODPROFITABILITYTHISPROJECTHASACERTAINABILITYTOREPAYLOANSANDTHEIROWNBALANCE,ANDITNOTONLYHASAGOODANTIRISKABILITY,BUTALSOHASSTRONGPROJECTFEASIBILITYTHISFEATUREISAGOODCOMBINATIONOFGRAPHICSANDTEXTANALYSIS,ANDHASGOODREADABILITYATAGLANCEKEYWORDSTHEWORLDCITYOFMILANSIMAGEFEASIBILITYSTUDYINTERNALRATEOFRETURNNPVPAYBACKPERIOD1总论11项目概况综述世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约15万平方米，为5栋全高层景观社区。世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期德意风情街区。德意风情街全长427米，由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为“大理石的诗”的多莫大教堂。住在米兰映象，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。世界城米兰映象主力户型为80120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。作为城市的标杆住宅，米兰映象出则尽享步行街上繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是武昌片区青年白领购房置业的理想首选。12投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义121投资项目提出的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济（尤其住宅经济）作为我国主要的经济增长点，其发展可以拉动一系列行业发展。同时，国家为拉动经济，各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策，提倡大力发展房地产经济。为了响应国家的安居工程，并为经济发展贡献一份力量，我公司决定规划、开发世界城米兰印象项目。122项目投资环境东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。123项目建设投资的必要性和经济意义世界城米兰印象选择此处规划、开发，项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。13项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求131项目可行性研究的主要依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要（4）武汉市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（20002020年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）武汉市市区基准地价（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料132工作范围及要求（1）市场调查与预测（2）拟建规模与产品方案（3）建设条件及建设地址选择（4）项目工程技术设计方案（5）环境影响评价（6）组织机构及人力资源配置（7）项目实施进度（8）经济分析与评价（9）社会评价（10）风险分析14项目的主要技术经济指标表11主要技术经济指标表项目数量占地总面积27347平方米总建筑面积150000平方米居住居数1155户平均每户建筑面积10987平方米容积率455绿化率35住宅栋数5平均层数33停车位2400个15项目建设条件及问题与建议考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。2市场调查与预测21市场调查国内近期投资环境及需求状况211国内整体投资环境及需求状况2010年12月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长311，增幅比去年同期提高301个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长328，提高320个百分点，占房地产开发投资的比重为710。全国房地产开发企业房屋施工面积2097亿平方米，同比增长293；房屋新开工面积149亿平方米，同比增长375；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长82。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长58。同时，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长112，去年全年则是下降189；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降408。销售方面，2010年前两个月全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长382，增幅比去年全年回落39个百分点。其中，商品住宅销售面积增长366；办公楼销售面积增长846；商业营业用房销售面积增长430。12月，商品房销售额4116亿元，同比增长702，增幅比去年全年回落53个百分点。其中，商品住宅销售额增长708，办公楼和商业营业用房销售额分别增长738和633。1（详情参见附表一、附表二以及附表三）212武汉市投资环境及需求状况2010年一季度，全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套，写字楼新增供应套数为512套，其他为1577套。销售方面，商品房实现销售面积36020万平方米，环比减少1033，同比增加6762；销售套数为35488套，环比减少1104，同比增加5423。商品住房实现销售面积29451万平方米，环比减少146，同比增加397；销售套数28345套，环比减少1561，同比增加4141。商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90120平方米户型共实现销售套数20200套，占全市总销售套数的7126。2（详见附表四、附表五和附表六）213东湖新技术开发区投资及需求状况由于武汉市统计局在统计东湖新技术开发区时将其并入了洪山区，因此在此介绍洪山区的相关情况。2010年第一季度，洪山区具体情况见表21表212010年第一季度洪山区房地产投资及销售情况表小于90（）90120（）120140（）大于140（）类别套数套数套数套数合计供应情况431723908715838161销售情况289418441319908696522项目产品国内供需预测在这里主要针对武汉市房地产进行分析。2007年武汉市房地产开发投资为45975亿元，同比增长256；房屋施工面积为319541万平方米，同比增长111；房屋竣工面积为93337万平方米，同比增长68。2007年武汉市商品房销售面积为113541万平方米，同比增长182；商品房综合销售均价为470626元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长178。2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为57036亿元，同比增长241；房屋施工面积为379810万平方米，同比增长189；房屋竣工面积为86983万平方米，同比下降68。2008年，武汉市商品房销售面积为62661万平方米，同比下降448；商品房综合销售均价为514813元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长94。2009年，武汉市房地产开发完成投资为77859亿元，同比增长3651；房屋施工面积为448738万平方米，同比增长181；全市商品房实际销售面积为139743万平方米,同比增长12301，成交套数134697套，同比增长165。其中，商品住房销售面积为125889万平方米，同比增长14237，占商品房总销售面积的9009，成交套数为120379套，同比增长13531。2010年一季度，全市商品房商品房实现销售面积36020万平方米，环比减少1033，同比增加6762；销售套数为35488套，环比减少1104，同比增加5423。商品住房实现销售面积29451万平方米，环比减少146，同比增加397；销售套数28345套，环比减少1561，同比增加4141。2单位亿元图21历年房屋（住房）开发投资走势图单位亿元图22历年房屋（住房）施工面积走势图单位万平方米图23历年商品房（住房）销售面积走势图由于受到金融危机余波的影响，最近一段时间，政府部门加强了对于市场的宏观调控，这对于房地产市场带来了一定的影响。但是纵观过去几年，武汉市人口数量不断增加，交通状况不断得到改善，在争取建设文明城市的政策方针下，一大片的老城区、落后片区得到拆迁整改，武汉居民年收入稳步提升，房地产市场的发展稳步提升。在具体到光谷片区的清江山水、卡迪亚公馆、卡梅尔小镇等一批商品住宅的良好销量，同时入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，在该区域的白领阶层人数不多扩大，对商品房的需求必然增多，同时为缓解金融危机带来的经济增长压力，政府鼓励房地产类经济的发展，据此分析，此时开发合适的商品房，是迎合市场的需求，销售前景良好。23销售预测、价格预测、产品竞争能力（SWOT法）及市场前景分析由于本项目位于武汉市区，所面对的客户主要是本地区的消费群体，在此，主要针对本市范围进行项目供需预测。231销售预测2009年，武汉市房地产开发完成投资为77859亿元，同比增长3651；房屋施工面积为448738万平方米，同比增长181；全市商品房实际销售面积为139743万平方米,同比增长12301，成交套数134697套，同比增长165。其中，商品住房销售面积为125889万平方米，同比增长14237，占商品房总销售面积的9009，成交套数为120379套，同比增长13531。2010年一季度，全市商品房实现销售面积36020万平方米，环比减少1033，同比增加6762；销售套数为35488套，环比减少1104，同比增加5423。商品住房实现销售面积29451万平方米，环比减少146，同比增加397；销售套数28345套，环比减少1561，同比增加4141。图24住房、写字楼、综合物业各季度指数走势图详见图21、图22、图23以及图24。从以上数据分析，与本项目类似的商品房的销售量从2009年伊始一直到现在处于一个稳步提升的状况。因此，综上所述世界城米兰映像项目的销售量将会处于一个比较理想的状态，本项目的市场前景良好。具体来说，在项目完成的第一年预计可以累计销售完所有成品房的80，在项目第二年可以售完全部成品房。232价格预测根据武房指数，2010年一季度，商品房综合平均价格为592328元/平方米，环比下降184，同比上涨1221。商品房指数为206947点。商品住房平均价格为569097元/平方米，环比上涨261，同比上涨1415。其中，多层均价为473769元/平方米，小高层均价为413061元/平方米，高层均价为622793元/平方米。商品住房价格指数为293744点。写字楼平均价格为584145元/平方米，环比下降1953，与去年同比上升1203。写字楼价格指数为145755点。图25武汉住房、写字楼、综合物业各季度价格走势图从以上数据分析，相对于2009年第四季度，2010年第一季度的写字楼的销售价格有一定程度的降低，但是与本项目类似的商品房的销售价格从2009年伊始一直到现在处于一个稳步提升的状况。因此，综上所述世界城米兰映像项目的销售价格将会处于一个比较理想的状态，预测均价为8300元/平方米左右。233产品竞争力分析（SWOT分析）（1）项目的优势STRENGTHS1）地理环境优越世界城米兰映象位于武汉光谷中心地带，紧靠光谷步行街，周边有新世界百货中心、光谷数码城等购物场所。周围环绕加州阳光、德意风情街区，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。环绕世界城米兰映象四周有华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学、华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学等学校，丰富的教育资源为业主子女受教育提供了便利；702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号线江南起点站，快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场50分钟左右，便利的交通十分方便居民出行。2）科技节能世界城米兰映象拥有几个特点它是一个生态小区；一个太阳能与建筑一体化的示范小区；一个整个小区内全方位节能规划，照明系统、热水系统、主墙体控温细致周到的小区。小区户型设计多元化各种户型充分满足各类购房者的需求，提升居住品质，为众多在光谷投资、创业、工作、生活、学习的人士提供了良好的生活居住环境。3）设计规划独特世界城米兰映象的设计规划充分的利用了自然天成的周边环境，以“建筑与环境、建筑与人文、建筑与生活、建筑与心灵”相和谐为设计理念，在总体规划布局和建筑风格上，以中国传统文化作基调，巧妙地融入西洋文化精髓，形成现代中蕴含传统文化、传统中散发西洋美学的新型生态园林社区。让居民置身闲庭信步当中呼吸着清新的气息，倍感清丽自然。（2）项目的劣势WEAKNESSES目前政府部门出台了一系列的新政，比如提高首付比例、提高贷款利率等。首付比例的提高会增加顾客的购房难度，而提高贷款利率政策的实施会在一定程度上提高本项目的开发成本。同时世界城米兰映象定位于高档住宅，因此本项目房价初步估算为8300元/平方米，而在本项目周边地区的房价基本在65007500元/平方米，相比较来说，本项目的房价有可能会稍稍偏高。（3）项目的市场机会OPPORTUNITIES纵观我国近年来的发展战略，继西部大开发、东北老工业振兴之后，中部崛起势在必行，而武汉市近年来经济发展平稳迅速，光谷地区在政府的大力支持下，发展前景一片良好，而世界城米兰映象周边地区多为高等院校和电子产业，居民多为稳定高收入的人群，购买能力较强；同时，该地区目前房屋供应略有不足，因此，项目的发展前景十分好。（4）项目面临的威胁THREATS1）全球经济的影响2008年的经济危机对房地产造成很的威胁，影响了房地产的发展。而其余波还在继续影响着我们的房地产市场。2）同行业的竞争房地产行业之间的竞争会影响产品的开发前景。武汉市房地产行业的企业数量巨大，而市场份额却是增长不多，且范围固定，因此各企业为了生存发展，必将努力提高自身的市场竞争力。这样一来，产品开发就必将要考虑到同类企业的产品状况，从而产品前景必将会受到市场竞争的制约。3）同类型物业的竞争已有相同住宅小区的开发会对项目的需求量产生一定冲击和影响。同一档次的市场份额是大致固定的，因此，同一档次与类型的住宅小区数量的多少将会在很大程度上影响产品的销售状况。（5）竞争力综合评价综合以上因素，再考虑到武汉市作为湖北省省会，地处华中地区，有九省通衢之利，人口众多，消费市场巨大，而房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。而品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。且鉴于本公司实力雄厚信誉良好，依托本公司的知名度，我们根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；且高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。234市场前景分析如上小节所说，世界城米兰映象开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息以及大量的高收入阶层的市民。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，且该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力。再加上周边如恒大华府、宜家汤城庄园1896、佳源花都、现代森林小镇、白兰丽舍、水印桃园等楼盘2010年以来的销售状况十分理想，不难看出，世界城米兰映象的市场前景十分乐观。3拟建规模与产品方案31建设规模世界城米兰映象项目规划总用地27347平方米，建筑面积150000平方米。总，规划，容积率455，绿化覆盖率35。32产品方案构成米兰映象规划为中高档高层住宅，注重环境的营造。小区主力户型为80120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。图31世界城米兰映象户型图表31户型分配表户型格式面积（）D13室2厅2卫1厨1阳台113D3室2厅2卫1厨1阳台97E2室2厅1卫1厨1阳台82F13室2厅1卫1厨1阳台1空中花园97H3室2厅3卫1厨1阳台1空中花园109F3室2厅2卫1厨1阳台101G2室2厅1卫1厨1阳台83J3室2厅1卫1厨2阳台94其中D1、H、F户型为主力户型，在所有户型中的比重较大，约为80左右。此三种户型详图请参考附图一。33比选及推荐方案本项目原设计方案有两种，方案一是多种户型搭配设计，合理布局；方案二是单栋楼宇的户型统一处理。但经过市场考察以及分析对比论证，方案二虽然可以节约成本，但是小区建成以后缺乏多样性变化，过于单一，因此最终决定采用多户型合理搭配方案，但主力户型为80120平米的2房和小3房。4建设条件及建设地址选择41建设地址的地理位置眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行以及有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据武汉市建设规划、小区投资项目的要求、小区房屋用途的要求、拥有便利的交通条件、满足土地的地质条件以及市政基础设施等因素需要，我们选定项目目前的这个位置。此处位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期德意风情街区详见附图二世界城米兰印象地理位置图。42项目气象、水文、地质、地形条件和社会经济现状421项目气象、水文、地质、地形条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。422社会经济现状小区地处光谷，周边有十余所高等院校，汇集大量高素质的人才，且项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力。据长江日报报道，今年14月份，光谷在全球金融危机中逆势上扬，以25以上的增速持续快速增长。14月份，东湖开发区各项经济指标全线飘红，同比增长25以上。面对金融危机带来的挑战，东湖开发区出台十大融资举措，为企业融资278亿元，推动了3G、新光源、新能源等新型产业迅速发展。对一些处于负增长状态的企业，有针对性地采取帮扶措施，促进生产回暖、渡过难关。全区高新技术企业没有出现裁员、歇业的情况，部分企业还加速了扩张步伐。同时，东湖开发区抓住建设成本降低的有利时机，启动建设了光谷生物城、金融港、第45代TFTLCD、富士康二期、中芯国际二期、红光高清NVD等重大产业项目，带动和吸引了一大批上下游企业的聚集。截至目前，正在洽谈和跟踪的项目有72个，总投资约230多亿元。其中，1亿元以上的大项目29个，世界500强项目6个。每月基本上有2个以上的项目开工或投产，为光谷带来源源不断的发展动力。因此，良好的经济发展状况和美好的未来发展对于本项目的成功进行创造了一个非常好的契机。43建设项目相关参数表43建设项目相关参数表项目内容占地总面积27347平方米总建筑面积150000平方米总体布置方案高档高层住宅，主力户型为80120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园建设条件1供水本项目上水从附近一条DN1000MM上水管线干线引入。2雨，污水排放就进排入光谷步行街已建成的污水管线。3供热拟从光谷步行街新敷设的供热干线接入。4供电拟采用双路供电，变压器容量为8000千伏安。5供气引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。地价46874万元拆迁费16320万元44对建设地址的选择世界城米兰映象最终选址于光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为德意风情街区，详情见附图二。5项目工程技术设计方案51工程相关方案比较论证世界城米兰映象小区暂规划为正对小区大门为一栋两单元的高层，在此栋楼栋两边为两排四栋楼栋，整体呈“凹”字型分布。小区大门内部紧挨着一个花园广场，广场两边为左右主干道，大门两侧为室内停车场。详见小区效果图。图51世界城米兰映象效果图52项目土建工程总量估算根据相关文件及定额，预计土建总工程量为10224688平方米。53土建工程布置方案的选择531场地平整要求在正式进行项目施工以前完成相关范围内的场地平整工作，要求做到“三通一平”，即要求做到施工现场保证供水、供电以及有较好的道路条件，施工场地做到初步平整，满足施工要求。532主要构筑物的规划（1）小区内主要住宅为5栋33层的高层建筑，主要采用框架剪力墙结构。（2）基础部分采用成片独立桩基础，筏板基础以及混泥土条形基础相结合。（3）由于小区不处于地震带，可以减少考虑抗震等级。（4）电梯井采用混凝土筒体结构。（5）注意各楼栋之间的间距，保证各户有良好的通风采光条件。6环境影响评价61地区环境现状调查及影响因素分析预测611地区环境现状调查世界城米兰映象提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，本项目着力于营造整体气氛，形成层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。35的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。同时，由于小区处于商业中心以及文化教育中心，周围商业设施齐全，文化教育资源丰富，因此就需要把小区的规划建设与周围环境合理有效的结合起来，不仅要使小区有效利用周围的有利资源，还要是小区与周围环境有机的结合起来，形成真正的“绿色生态”概念的实现。612影响因素分析预测作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。（1）大气污染源分析1地下车库废气世界城米兰映像建有2400个停车位的停车场，停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为25米，排气量约70080立方米/H2天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为18立方米/H，平均燃气量为14立方米/H，1155户居民共用天然气约为2806400立方米。（2）水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口估算为4158人，生活耗水量每天620立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。62环境保护措施通过以上的分析，针对各因素，其环境保护措施考虑如下（1）合理规划小区绿化带，以使尽可能的减少废气对环境的污染，同时使用先进技术，对废弃物进行先步处理。（2）采用先进有效的排水处理技术，以减少生活污水对环境的影响。63对环境影响预评价世界城米兰映象鼓励引导小区内居民有意识的保护生活环境，同时通过合理的小区规划，保证绿化率，保证对周围环境尽可能少的减少不利影响。7组织机构及人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。71组织机构设置及其适应性分析本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会对股东大会负责，总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动，高级职员由董事会商议任聘，监理会对公司的财务和职权予以监督。图71组织机构图本组织机构结构明了，分工明确，可以确保项目的有效进行，具有较强的问题处理能力，适应性良好。72人力资源配置、员工培训方案721人力资源配置本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由10人组成，董事长1人，副董事长2人，对股东大会负责。总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表2人和职工代表8人组成，对公司的财务和职权予以监督。办公室1、负责公司文档管理可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。开发部负责项目的相关的开发管理工作。预算部负责做好工程的相关造价预算等工作。工程部负责做好工程施工方面的统筹工作，任务艰巨，工作量大。营销部负责工程完工后的营销及相关方面的咨询工作。售后部负责售后服务，要求合理处理好公司与客户方面的关系。物业部负责相关的物业管理，具体为通常所说的物业。表71人力资源定额表部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室总经理副总经理1313行政管理办公室人事部财务部376376工程技术管理开发部预算部51020210710工程部232销售管理营销部售后部物业部21711361047合计327213090722员工培训方案（1）公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。（2）培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。（3）在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。（4）培训的形式主要包括脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。（5）培训种类主要有以下四种公司内部课程作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。（6）培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。（7）培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。8项目实施进度81建设工期本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2010年7月开工，至2012年6月竣工，总工期2年。82实施进度安排为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如图81所示图81项目实施进度计划图83项目建设与生产的衔接项目建设到一定份额（30）后，原则上就可以预售来回收部分资金以利于工程的后期建设。当项目建设完成后，可以把建成项目移交给销售部门统筹管理，并处理好售后服务与小区物业管理的协调工作，以监理公司良好的业务形象。9经济分析与评价91投资估算世界城米兰映象项目规划总用地27347平方米，建筑面积150000平方米。总居住户数1155户，规划总居住人口4158人，容积率455，绿化覆盖率35，总投资额约为477984万元。911土地的地块开发成本计算（1）土地使用权出让金宗地出让金租金计算公式为PSPNK。式中PS为宗地单位面积出让金租金，PN为宗地对应的出让金租金标准，K为容积率修正系数。本块土地为一级土地，出让年限为70年。根据武汉市市区住宅用地土地出让金标准以及住宅用地容积率修正系数得到PS790元/平方米，K217。土地使用权出让金2734379021746874万元（2）拆迁安置费项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为A居民安置费100户居民每户15万元计算共计1500万人民币。B房屋拆除费以每平方米200元计算，共拆除房屋面积约5000平方米共计100万人民币。C其他费用主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2计算，共计32万人民币。合计1632万元。（3）建安工程费土建工程费102246881300132921安装工程费1022468818018404工程监理费11513建安工程费132921184041513152838万元。（4）前期工程费包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费。前期工程费15283800215283800315283800315283800615283800122926万元。（5）基础设施费1528380069170。（6）公共配套设施费小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、理发店、变电房、公厕、自行车库、垃圾站等。公共配套设施元。（7）不可预见费包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为（1）（6）项的35，这里取4。不可预见费（4687416321528382292691704585）410109万元。（8）开发期间税费262822513141万元。912开发成本汇总表91开发成本一览表单位万元序号项目总投资（单位万元）备注1土地使用权出让金46874PSPNK2土地征用及拆迁安置补偿费163203前期工程费22926包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费等4建安工程费1528385基础设施费9170约占建安工程费的6左右6公共配套设施费45857不可预见费101098开发期间税费1314