圣灯山-旅游项目项目建议书第八稿-巴滨定稿-20160105-改

圣灯山旅游项目项目建议书第八稿巴滨定稿20160105改目录1总论2111213142项目概况2编制依据4结论4主要技术经济指标表5相关规划解析及景区概况72122相关规划解析7景区概况93市场分析1333132重庆市避暑休闲地产发展现状133竞争性市场分析1444区域土地估价188414243评估要素及方法188市场交易价格20本项目土地价格预测2225工程建设规模及建设内容24451525354用地规模244道路工程245市政设施255旅游设施工程26667项目实施计划277投资匡算2777172投资匡算277资金筹措2998效益评价3338182直接效益分析（财务评价）333间接效益分析4339结论及建议4449192结论444建议45510附表47101102103104营业收入及税金表47项目投资现金流量表48土地储备收益预测表24950I巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书1总论11项目概况111项目名称巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目112项目性质新建113项目建设地点巴南区跳石镇圣灯山114建设业主重庆市巴南公路建设有限公司115建设规模及内容1、用地规模本项目范围内用地总面积约为238278亩，其中地块内用地16369亩，包括可经营性用地地块面积约139695亩，非经营性用地面积约为23995亩。地块外用地面积74588亩，其中，道路及市政基础设施用地61588亩（含宽度小于等于65米不计征地面积的农村改建道路占地23083亩），旅游及配套设施用地130亩。本项目征地面积共215195亩。2、地块外道路工程本项目地块外新建及改扩建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅宽12M）9KM，圣登大道B段（路幅宽85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建砖圣路（圣灯山石岭山寨段）、砖圣路（砖厂石岭山寨段）、圣杨路（圣灯山安澜仁流五通连接路）（路幅宽65M）合计195KM，改建环道支路20KM，路幅宽55米。道路配套工程含车行道、路基防护（护坡及挡墙）、道路土石方、交通工程等。3、市政基础设施市政基础设施主要包括水电气供应设施，其中电力设施包括林海变电站电压110KV，林海开闭所电压20KV,装机容量5100KW,圣灯山开闭2重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书所电压20KV,装机容量5100KW。水利设施包括林海供水站和圣灯山供水站，供水规模分别按2175立方米/天和1450立方米/天考虑。新建燃气管道可接现状市政管网，将燃气引入项目地块内，圣灯山燃气管道考虑为5KM，林海燃气管道考虑为7KM。新建林海片区和圣灯山A区污水处理厂，污水处理量按林海片区和圣灯山片区供水量的80考虑，分别为1740立方米/天和1160立方米/天；新建陈家污水处理厂和石林污水处理厂，按处理量480立方米/天考虑。4、旅游设施及配套设施旅游设施建设包括，圣灯山国家森林公园旅游及安全设施的完善及新增，步游道建设；深沟子峡谷新增步游道、探险步游道等安全设施；4000亩茶山整体包装，水体项目的综合开发等。配套设施包括，新建跳石游客接待中心、停车场、游客接待站及旅游公厕等。另新建社会停车场，其中，林海片区停车场1万平方米，石林片区停车场1万平方米。116实施计划项目实施周期为5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出让期4年（第2年第5年）。117项目投资本项目匡算总投资为1983亿元，其中非经营性用地工程及征地费用为961亿元，可经营性用地征地费用为717亿元，建设期利息为305亿元。118经济指标项目的直接经济效益分析指标不满足基本财务指标要求，项目总体盈利能力和偿债能力差，不能够抵付项目的建设投资，项目仅依托土地出让收入和景区直接经营收入不能达到还债、盈利的目标，因此需要政府提供3重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书一定的资源支持。12编制依据1中华人民共和国城市规划法；2中华人民共和国土地管理法；3中华人民共和国环境保护法；4中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见（渝委发201314号）；5重庆市征地补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号）；6重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知（渝府发200567号）；7重庆市国有土地储备整治管理办法；8重庆市城乡总体规划（20072020年）；9业主提供的其它资料。13结论圣灯山避暑休闲旅游度假区项目是巴南区“十二五”旅游专项规划中“十大项目工程”之一。项目区域位于巴南区西南部，距区政府所在地34公里，距重庆市中心52公里，东连接龙镇，南与綦江县接壤，西靠安澜镇、一品镇，北以南彭镇、界石镇为邻，是巴南区西南面的重要门户，地理区位条件优越。本项目范围内用地总面积约为238278亩，其中地块内用地16369亩，包括可经营性用地地块面积约139695亩，非经营性用地面积约为23995亩。地块外用地面积74588亩，其中，道路及市政基础设施用地61588亩（含宽度小于等于65米不计征地面积的农村改建道路23083亩），旅游及配套设施用地130亩。本项目征地面积共215195亩。4重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书本项目的主要建设内容包括，地块外道路工程约545KM（其中新建15KM，改建395KM）；地块内道路工程538KM，供电、供水、供气等市政基础设施工程，以及旅游设施及旅游配套设施工程。本项目匡算总投资为1983亿元，其中非经营性用地工程及征地费用为961亿元，可经营性用地征地费用为717亿元，建设期利息为305亿元。项目的直接经济效益分析指标不满足基本财务指标要求，项目总体盈利能力和偿债能力差，不能够抵付项目的建设投资，项目仅依托土地出让收入和景区直接经营收不能达到还债、盈利的目标，因此需要政府提供一定的资源支持。项目的建设有利于提高整个景区的游览容量及质量，对于带动巴南区旅游业的优势资源开发和旅游产业快速增长，推动社会经济的和谐发展具有重要的意义。14主要技术经济指标表本项目主要技术经济指标表如下。表12主要技术经济指标表5重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书6重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书2相关规划解析及景区概况21相关规划解析211重庆市巴南区旅游专项规划（20142030年）根据规划，巴南区旅游空间结构分为“一城三带”，即二环以内的“生态现代”的魅力山水国际休闲旅游城、滨江山水休闲城市展示带、东部温泉健康休闲体验带、南部高山避暑休闲度假带。通过“一城三带”的天然优势，积极打造休闲度假、乡村旅游、文化体验和健康体验四大板块，构筑符合巴南区情和特色的旅游天堂。圣灯山旅游度假区属于“一城三带”中的南部高山避暑休闲度假带，根据其资源特色，应重点打造生态山地、生态湖泊、生态森林、生态乡村、生态温泉和生态湿地等旅游休闲产品。圣灯山位于巴南区跳石镇，圣灯山海拔1064米，且跳石镇属于市级景区，并且属于近期重点发展区，为适宜开发避暑休闲地产的区域。212巴南区人民政府关于加快旅游休闲产业发展的意见（巴南委发201417号）根据意见，巴南区在旅游休闲产业方面要建设十大生态旅游休闲度假区，并推动吃、住、行、游、购、娱、养、智等旅游休闲要素和温泉养生、乡村旅游、生态养心、都市旅游、文化旅游等融合发展。主要实施方式包括建设A级旅游景区、建设生态休闲度假中心、建设都市旅游区、旅游星级酒店及休闲农家乐等。圣灯山佛影峡避暑休闲度假区为意见明确提出要建设的十大生态旅游休闲度假区之一，重点突出清凉、休闲的主题，建设市级景区、避暑休闲型度假区，其建设内涵符合发展相关避暑休闲地产的需要。7重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书213重庆市避暑休闲地产规划（20142020年）避暑休闲地产特指海拔在8001500米，夏季气候适宜、居住环境舒适，依托现有场镇或旅游景区开发具有避暑休闲居住功能的商品住宅。根据规划，为统筹资源配置和形成产业集聚规模，将在三大适宜开发区域的46个片区中，确定20个片区作为重点发展片区，规划累计新增避暑休闲地产57万套，总建筑面积3000万平方米（住宅2850万平方米，配套设施150万平方米）。其中双寨山圣灯山片区是重庆主城唯一打造避暑休闲地产项目的区域。规划旅游建设用地指标为125公顷，建设总量100万平方米。214巴南区乡村旅游发展专项规划（20132020年）该规划将巴南区乡村旅游划分为了城郊休闲乡村旅游区、生态养生乡村旅游区、山水度假乡村旅游区以及喀斯特民俗乡村旅游区四个功能分区。圣灯山属于生态养生乡村旅游区，借助已有品牌形象所产生的效应，抓住生态养生这个鲜明主题，打造出具有巴南特色的生态养生旅游品牌，从推动景区知名度提升，为发展避暑休闲地产创造良好条件。215巴南区生态养生养老养心产业发展规划该规划总体定位为全国知名的养生养老养心胜地、国家级旅游度假区，通过建设生态三养特色小镇、生态三养美丽乡村、生态三养产业基地、生态三养旅游景区等方式强化巴南区养生养老养心胜地建设。圣灯山发展生态三养产业，最大的优势在于优良的生态环境。景区山水环抱，自然生态基底良好，资源丰富，涵盖山、水（河、湖、溪、瀑、谷）、林、泉、洞、岛等多种类型，作为优良的生态本底，为圣灯山发展生态三养产业提供了极好的物质环境基础，也为养生养老养心相关地产发展带来机遇。8重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书22景区概况221地理区位与交通圣灯山组团所在乡镇跳石镇位于巴南区西南部、重庆外环高速公路边缘，紧邻江南新城。镇政府驻地离渝黔高速、渝湘高速出口均为11公里。距区政府驻地34公里，处于重庆市“1小时经济圈”、巴南区二环经济带规划区。圣灯山组团规划拟开发区域围绕圣灯山森林公园布局，并且紧邻跳石镇石庙场镇，基础配套设施较为完善，区位优势尤为明显。图24地理位置位图222资源基础圣灯山海拔1064米，四周悬崖峭壁、陡峭险峻，山上怪石林立、千姿百态。圣灯山是天然的动植物大观园，山上森林茂密，植物种类繁多，有松科、杉科等120余种，在成片的亚热带原生植被中，有树龄300400年的楠木、古松，有珍稀树种穗花杉，有树龄500多年的古银杏等。同时林中有多种野生动物栖息繁衍，有斑鸠、竹鸡、野鸡、杜鹃、啄木鸟、豪猪、狐狸、松鼠、山羊、野猪、野兔等，还有世界上稀有的被列为国家重点保护的珍贵动物獐子。圣灯山山脚下不远处的滩子口水库，坝长116米，坝高33米，雄伟9重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书壮观。宽阔的湖面青山环抱，绿水青山浑然一体。白鹭、苍鹭常年栖息湖边松林，为湖区一景。圣灯山组团所在的跳石镇，避暑休闲地产可供开发区域规模为106875亩，约占全镇行政区划面积的837，并且可供开发区域破碎化程度低，多集中连片分布。223景区发展思路圣灯山组团避暑休闲地产以跳石镇老场镇和圣灯山森林公园基础设施为配套支撑，以圣灯山森林公园优越的自然生态环境为吸引，开发具有避暑休闲、农家乐娱乐、养老养生等功能的避暑休闲地产。对整个巴南区避暑休闲地产发展起到核心带动作用。224度假地产规划圣灯山片区居住用地容积率不大于08535，建筑密度控制在2535之间，建筑限高为20米，地块绿地率大于35。圣灯山片区由圣灯山片区和林海片区组成，圣灯山组团位于圣灯山森林公园西侧及北侧，规划功能以居住为主，避暑地产用地面积为1788公顷。林海片区由位于林基槽水库东侧的一号组团、位于凤凰坝水库东西两侧的二号组团、位于石岭山寨景区西侧三号组团组成，规划功能以居住为主，避暑地产用地面积5337公顷。综上，圣灯山片区的避暑地产用地总面积为7125公顷，约1069亩。10重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书图22圣灯山片区规划图225人口规模测算片区的人口规模可基于开发强度控制，按照容积率法进行计算，计算公式如下人口规模地块面积容积率/户均建筑面积每户人数圣灯山片区和林海片区新增居住用地面积为7125公顷（约106875亩），测算可建居住建筑面积为562万平方米，户均建筑面积50平方米，每户按照2人计算，则圣灯山片区和林海片区人口规模为225万人。另圣灯山和林海现居住人口规模为059万人，每年69月避暑常住人口按最高峰值测算095万人，故圣灯山片区及林海片区规划总人口规模为284万人。小城镇修编3282亩，测算可建居住建筑面积为2329万平方米，户11重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书均建筑面积50平方米，每户按2人计算，则小城镇修编人口规模为093万人。12重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书3市场分析31重庆市避暑休闲地产发展现状311发展现状及特点13重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书1、规划滞后，存在无序、过度开发问题。由于相关规划滞后，部分区域开发建设缺乏统筹规划，存在无序开发和过度开发的问题。2、发展不均衡，存在分布过度集中问题。我市已开发的避暑休闲地产主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，三地已竣工项目约占全市75，发展不均衡。3、配套不足，存在居住品质有待提高问题。部分已开发区域的交通、供水、污水垃圾处理等基础配套以及医疗卫生等公共服务配套不足，居住品质有待提高。圣灯山应靠后发优势能够在规划、基础配套等方面汲取我市其他片区避暑休闲地产开发过程中存在的种种问题，为我市的避暑休闲地产增添新的亮点。32竞争性市场分析321武隆仙女山1、景区概况武隆仙女山国家森林公园是重庆十佳旅游景点，是国家5A级风景区，地属武陵山脉，位于重庆市武隆县境乌江北岸，渝涪高速公路、涪武高等级公路贯通武隆，全程180公里，可从渝湘高速，由重庆巴南界石，途径14重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书南川，直达武隆，全程高速139KM，由重庆市区驾车1小时半即可到达武隆县城。仙女山海拔2033米，拥有森林33万亩，天然草原10万亩，夏季平均气温24度。2、优劣势分析优势国家5A级景区、海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。劣势相对圣灯山距离主城区较远，基础配套条件相对落后，经过多年开发地产项目较多，居住环境条件受到一定影响。322丰都南天湖1、景区概况南天湖景区位于丰都东南45公里，与武隆的仙女山相毗连，占地面积100平方公里，海拔高度15002100米，年平均气温92摄氏度，最高温度295摄氏度，最低温度零下7摄氏度，每年有34个月积雪期，景区自然植被十分丰富，有人工林5280公顷，竹林1380公顷，天然次生常绿阔叶林900公顷，草坪1760公顷，林木总畜积量285万立方米。2、优劣势分析优势海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。劣势相对圣灯山距离主城区较远，基础配套条件相对落后。323石柱黄水1、景区概况石柱黄水森林公园位于重庆石柱土家族自治县境内，属国家级森林公园，是重庆市国家级森林公园中区域面积最大，唯一的土家少数民族旅游风景区。黄水森林公园座落在县城东北部七耀山山原上，处于长江三峡黄金旅游线上，东西长12公里，南北宽7公里，平均海拔1500米，最高峰1934米，可游面积6000公顷。公园内海拔高低悬殊，垂直气候差异大，15重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书年平均气温12LC，夏季气候凉爽，7月份公园所在地海拔1600米处，月平均气温20C，比县城低8C，最适宜夏季避暑、疗养。2、优劣势分析优势自然条件优越，景色秀美，海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。劣势相对圣灯山距离主城区较远。324北碚缙云山1、景区概况缙云山位于重庆市北碚区，距重庆市中心35公里，为国家级自然风景名胜区。缙云山总占地面积76平方千米，海拔350米951米。缙云山林内最高月平均气温（八月）245，最低月平均气温（二月）37；林外空旷地最高月均气温258，最低月平均气温33。缙云山森林覆盖率达966。保护区内有大面积的常绿阔叶林。2、优劣势分析优势交通便利，离主城区近。劣势海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。此外景区维护管理较弱，景观品质受到一定影响。325江北铁山坪1、景区概况铁山坪森林公园是重庆近郊的主要天然公园之一，国家4A级风景名胜区。该山地理位置优越，距市中心20公里。是重庆近郊主要天然公园之一和主城区东部的一道绿色屏障，坪上有18万亩森林，是重庆近郊区天然的氧吧。公园面积1493平方公里，最高海拔5839米，森林覆盖率90以上。2、优劣势分析16重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书优势交通便利，离主城区近。劣势海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。326沙坪坝歌乐山1、景区概况歌乐山森林公园位于重庆市沙坪坝区，距市中心16公里。总面积5000亩，最高海拔728米。歌乐山以抗战时期的陪都遗迹和白公馆、渣滓洞监狱而闻名，特别是随着长篇小说红岩在全国范围内的广泛流传。歌乐山主要属喀斯特地貌，石灰岩地质活跃，有歌乐山森林公园，重庆歌乐山烈士陵园。2、优劣势分析优势交通便利，离主城区近。劣势海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。人文景观相对突出，自然景观品质相对一般。327综合评价1、优势区位优势圣灯山所在跳石镇位于巴南区东南部，离主城区近约50分钟车程，相对于武隆仙女山、丰都南天湖、石柱黄水等区县度假区具有较为明显的交通优势。圣灯山海拔1064米，比北部缙云山、江北铁山坪、沙坪坝歌乐山等主城近郊景区的海报都要高，夏季气候更为凉爽，适宜发展避暑休闲地产。2、劣势市场竞争激烈我市已开发的避暑休闲地产主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，三地已竣工项目约占全市75。且仙女山、石柱黄水、万盛黑山谷景区知名度较高，进行旅游休闲地产开发较早，圣灯山景区作为后来者应加大宣传力度，提高景区知名度。17重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书4区域土地估价41评估要素及方法411拟储备宗地条件分析要素1、地理位置2、区域经济发展现状3、区域范围4、区域因素及个别因素412评估方法1、基准地价系数修正法目前重庆市已经公布了的基准地价标准及修正体系，因此可采用基准地价系数修正法。由于重庆市现有的基准地价标准是2002年公布实施的，近年来未对其进行重新更新，只是对土地级别作了相应的调整，因此基准地价系数修正法测算的宗地地价可能会与现实市场价值存在较大差距，不能真实反映宗地现实市场价值水平。另外因为目前巴南区及主城其他同一供需圈内相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市场比较法测算出在不同设定规划条件下的宗地价，寻求市场比较法测算结果与相同设定规划条件下的基准地价系数修正法测算结果的差异系数规律，最终确定两种方法测算结果的线性关系，从而测算出规划区域内土地的价值。重庆市人民政府对国有土地使用权制定了具体的价格标准，该标准是针对不同土地用途和级别，根据其现有收益水平测算的土地平均价格。在调查估价对象的基础上，对基准地价进行成熟度、区域和个别因素、容积率、年限以及基准日等项修正，推算估价对象的地价。重庆市基准地价内容重庆市基准地价包括两个方面，一是基准地价价格体系将城镇土地分区域、分用途进行测算，得出分级别、分用途（分18重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书为商业、住宅、工业）的区域平均价格，从而构成了基准地价价格体系。二是基准地价修正体系主要包括土地使用年限修正体系、容积率修正体系、地价指数修正体系、区域及个别因素修正体系、土地使用权类型修正体系、土地成熟度修正体系。基本公式单位面积地价基准地价1成熟度修正系数（区域和个别因素修正系数）容积率修正系数年限修正系数基准日修正系数。2、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或价值相同的宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。3、本项目评估方法因为基准地价系数修正法所采用的（渝府200279号）重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知和（渝国土房管发2002486号）重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知是重庆市2002年公布实施的标准和体系。而市场比较法是将规划区域内的宗地与相同用途、相同规划条件前提下的同一供需圈内的，目前市场已经成交的交易案例进行对比修正后测算出的土地价值，因此该方法更能反映当前以及未来的土地和房地产市场情况，客观反应宗地市场价值的一种方法。因此，本次测算将采用市场比较法测算规划区域内可出让土地的价值。19重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书42市场交易价格421重庆市旅游地产价格现状重庆是一个旅游资源极其丰富的城市，有山、有水、有温泉及人文古迹，据此打造的旅游地产项目在全国独树一帜。报告重点选取涉及歌乐山、仙女山、黑山谷、黄水的10个旅游地产楼盘进行分析，根据新浪乐居最新数据（截止2015年11月），平均销售价格为6430元/M2。本项目为巴南区休闲旅游地产项目，与以下项目具有较大的可比性，本项目旅游地产销售价格约在4000元/平方米左右。表512015年重庆市旅游地产价格情况表据中国土地市场网土地供应数据显示，2014年至2015年，武隆仙女山景区、石柱黄水、万盛黑山谷、江津四面山休闲旅游景区共成交商住用地1220重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书宗，平均土地单价4853万元/亩，平均楼面价格5925元/M2。表522014年2015年重庆市知名景区旅游休闲房产成交商住用地及居住用地情况表21重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书423土地价格变化趋势分析（1）总体趋势作为山地城市，从重庆市内部来看，土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性比一般城市明显，这客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡，而拆迁成本进一步加大，导致存量土地的可供应量日益减少。在用地需求快速增长的情况下，土地供需矛盾将会进一步加剧，特别是在经济较发达的主城区，土地供需矛盾尤为突出。根据重庆市以及全国的历年地价监测结果显示，地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展是同步的。近几年经济发展进入了新常态，重庆市宏观经济的发展续呈现平稳上升，增速放缓的趋势，房地产投资和需求较为平稳，加上土地市场调控机制和地价形成机制的不断成熟，预计今后35年内重庆市地价水平将保持现状或相对下降。（2）宏观政策近年来国家宏观调控持续力度，在土地供应量总体保持不变的前提下，将会严格限制土地需求的过快增长。今后几年房地产调控政策将继续，预计限购、限价等行政性政策将不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。而货币政策，在今后几年可能继续微调，调控压力或有所缓解。43本项目土地价格预测431土地价格水平预测由于受到近两年房地产市场趋冷的影响，巴南区土地市场也日渐低迷。在土地供应方面，地方政府逐步增强了土地市场宏观调控力度，严格执行土地供应计划，基本能满足于各类市场对土地的需求。但随着房地产行业增速放缓，开发速度放缓，从而导致土地价格有下落的趋势。22重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书在各种影响土地价值的因素中，处在同一区域内，个别因素基本一致的前提下，土地的利用强度、用途是对土地价值影响最为敏感的两个重要因素。本项目范围内用地性质以居住和商业用地为主，考虑到土地的利用强度不同，其价格也存在一定差异。432土地价格预测参考重庆旅游地产居住用地楼面地价在214110668元/M2之间，本项目地处巴南区，较其余景区距主城区近，地理区位优势明显，楼面地价按高限考虑，考虑为1000元/平方米左右，用地价格暂按巴南区商住用房平均楼面地价反向测算。根据重庆市巴南区避暑休闲地产控制性详细规划本项目容积率按08535考虑。表52项目经营性用地出让价格预测表土地估价预测结果商业居住用地，综合容积率08535，预测土地出让单价为57万元/亩。23重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书5工程建设规模及建设内容51用地规模本项目范围内用地总面积约为238278亩，其中地块内用地163690亩，包括可经营性用地地块面积约139695亩，非经营性用地面积约为23995亩。地块外用地面积74588亩，其中，道路及市政基础设施用地61588亩（含宽度小于等于65米不计征地面积的农村改建道路23083亩），旅游及配套设施用地130亩。表51用地规模测算表24重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书52道路工程521地块外道路工程本项目地块外新建及改扩建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅宽12M）9KM，圣登大道B段（路幅宽85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建砖圣路（圣灯山石岭山寨段）、砖圣路（砖厂石岭山寨段）、圣杨路（圣灯山安澜仁流五通连接路）（路幅宽65M）合计195KM，改建环道支路20KM，路幅宽55米。道路配套工程含车行道、路基防护（护坡及挡墙）、道路土石方、交通工程等。53市政设施市政基础设施主要包括水电气供应设施，其中电力设施包括林海变电站电压110KV，林海开闭所电压20KV,装机容量5100KW，圣灯山开闭所电压20KV,装机容量5100KW。水利设施包括林海供水站和圣灯山供水25重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书站，供水规模分别按2175立方米/天和1450立方米/天考虑。新建燃气管道可接现状市政管网，将燃气引入项目地块内，圣灯山燃气管道考虑为5KM，林海燃气管道考虑为7KM。新建林海片区和圣灯山A区污水处理厂，污水处理量按林海片区和圣灯山片区供水量的80考虑，分别为1740立方米/天和1160立方米/天，新建陈家污水处理厂和石林污水处理厂，按处理量480立方米/天考虑。54旅游设施工程旅游设施建设包括，圣灯山国家森林公园旅游及安全设施的完善及新增，步游道建设；深沟子峡谷新增步游道、探险步游道等安全设施；4000亩茶山整体包装，水体项目的综合开发等。配套设施包括，新建跳石游客接待中心、停车场、游客接待站及旅游公厕等。另新建社会停车场，其中，林海片区停车场1万平方米，石林片区停车场1万平方米。26重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书6项目实施计划本项目主要任务为土地整治、道路工程建设、市政基础设施和景区设施建设，为保证及时完成土地收储及基础设施建设任务，项目可采用同步建设模式安排施工顺序及进度。项目实施周期为5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出让期4年（第2年第5年）。7投资匡算71投资匡算711匡算范围本项目投资估算范围包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用、建设期贷款利息等。712匡算依据1、同类型工程项目的相关材料；2、业主提供的其他相关材料。713匡算说明1、征地拆迁费用征地拆迁费用分为地块内可经营性用地和非经营性用地、地块外非经营性用地征地成本测算，市政基础设施用地征地成本测算，其中地块内可经营性用地征地成本单价5133万元/亩，地块内非经营性用地征地成本单价3619万元/亩；地块外非经营性用地征地成本单价3730万元/亩。2、工程费用（1）新建市政道路建安费用道路含车行道、路基防护（护坡及挡墙）、透水砖人行道（含路缘石）、27重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书道路土石方、给排水工程、综合管网、照明工程、景观及绿化、交通工程等。单价指标按12米路幅宽1636万元/公里考虑，85米路幅宽1159万元/公里考虑，55米65米路幅宽按273万元/公里考虑。（2）其他建筑工程建安费用停车场建安费用按200元/平方米匡算。市政基础设施建设包括变电站工程、供水站工程、燃气管道工程、污水处理厂工程。工程规模按服务人口规模测算，单价指标按提供的水电气容量测算。景区建筑包括，游客接待中心，游客接待站，旅游公厕等，建设规模根据预估的游客量测算。3、前期工作费用建设单位管理费按建安工程的2匡算，其他前期工作费用按建安工程费用的8匡算。4、预备费基本预备费按新建工程费用工程建设其他费用的12计算5、建设期利息本项目静态投资考虑全额银行贷款，利率按8计。项目建设期内每年根据资金流出和资金流入的缺口或节余来安排需要借入的银行贷款或需要偿还的银行贷款，建设期及土地出让期结束仍不能实现资金收支平衡，体现为本项目资金缺口。714匡算结果本项目匡算总投资为1983亿元，其中非经营性用地工程及征地费用为961亿元，可经营性用地征地费用为717亿元，建设期利息为305亿元。项目匡算结果详见表72项目投资匡算表。28重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书72资金筹措项目静态总投资约1678亿元，静态投资考虑全额银行贷款。29重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书表72巴南区圣灯山项目投资匡算表30重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书31重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书32重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书8效益评价81直接效益分析（财务评价）811评价依据、原则和方法1、评价依据（1）本项目财务评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数为依据；（2）成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为依据；（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为依据。（4）项目业主提供的基础经济数据。2、评价原则（1）遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；（2）遵循效益与费用计算口径一致的原则；（3）计算期内不考虑通货膨胀因素。812基础数据测算1、项目建设期5年2、项目计算期20年（含建设期）3、基准财务内部收益率根据国家发展改革委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及同行业有关数据，景区开发建设项目税前财务基准内部收益率一般为1012。但考虑到本项目具有旅游资源开发和基础设施建设双重性，因此本项目上基准收益率设定为8。33重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书4、税金及附加（1）营业税综合税率55（含城市建设维护税、教育附加）5、铺底流动资金因本项目为景区运营项目，不涉及原材料购买等大宗支出，铺底流动资金涉及金额较少暂不在现金流量表中测算。813收入测算1、土地出让收入出让价格参照巴南区近年各类经营性用地招拍挂情况，结合用地性质及土地发展趋势预测，商业居住用地，综合容积率08535，按楼面地价1000元/平方米，预测均价为2017年2020年57万元/亩测算。2、项目直接收入本项目直接收入来源主要包括景区门票收入、民俗商业街出租收入、停车场收入等几部分。1）门票及餐饮住宿收入门票收入是本项目的主要收入来源之一，考虑到圣灯山景区周边有相当的游客流量，且部分游客进行自助式农家乐游玩方式并不进入景区，则按照保守估计原则，购买门票进入圣灯山森林公园景区参观游览的游客人数按全部接待人数的60计，进入峡谷景区参观游览的游客人数按全部接待人数的30计，进入茶山景区参观游览的游客人数按全部接待人数的20计，进入水体综合开发景区体验游览的游客按全部接待人数的10计。根据目前圣灯山森林公园门票执行价格确定为50元/人。峡谷门票考虑为50元/人，茶山门票考虑为30元/人，水体综合开发综合销售收入考虑为50元/人。34重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书表81圣灯山景区市场预测2）民俗商业街出租收入根据业主提供资料，民俗商业街可开发面积约为20000平方米，考虑出租单价为50元/平方米月，出租率在建成后前5年考虑为60。3）停车场收入圣灯山景区停车场和林海景区停车场停车位总和考虑为3000个，停车收费按10元/每车每天计。景区项目停车场停车率考虑为60，即1800个停车位投入使用。另考虑每个车位的利用率为60，即每个车位在处于停车状态的时间占饱和停车时间的60。3、土地开发整治成本返还征地拆迁成本及土地整治成本全额返还。814税金计算本项目应纳税金包括营业税及附加55,所得税按15计。35重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书815成本测算1、土地及建设成本1）土地成本规划区土地成本，包括征地拆迁安置直接补偿费，以及征地审批前提交税费等。表82项目征地拆迁及基础设施建设成本测算36重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书包括地块内土地征收费用，地块外道路及市政基础设施建设工程费用及征地费用。3）税费本项目开发业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局（1993）149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。4）财务费用37重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书本项目静态投资考虑全额银行贷款，利率按8计。项目建设期内每年根据资金流出和资金流入的缺口或节余来安排需要借入的银行贷款或需要偿还的银行贷款，建设期及土地出让期结束仍不能实现资金收支平衡，体现为本项目资金缺口。5）土地标准出让金计提土地标准出让金，圣灯山片区及林海片区可经营性用地中居住106125亩，商业3357亩，居住按45元/平方米、商业按90元/平方米计提。表83土地储备收益预测38重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书让金返还28到区财政。2、运营成本1）项目建成后电、水等消耗总额为41376万元，建设期运营只有圣灯山景区开放，考虑能耗量为项目建成后正常年份的30，估算结果详见表92。项目建成后，正常年份180万人次游客量计算，每年300天，每天游客量约6000人次，参考类似项目，考虑人均用水40L/天，年耗水量72万吨，考虑人均耗电量27KWH，年耗电量为480万KWH。表84本项目水、电消耗表2）原辅材料耗用本项目景区的原辅材料及低值易耗品按收入的10计。3）员工工资本项目考虑员工200人，人均月工资按1800元计，本项目每年工资支出432万元，建设期运营中考虑为正常年份的30。4）销售推广费用为了推广本项目，增加其知名度，大力宣传本项目，其费用按营业收入的10计。5）管理费用的估算管理费用包括管理人员工资性支出、低值易耗品摊销、差旅费、交通费、办公费、业务招待费等，按年工资费用的60计。6）财务费用的测算财务费用包含建设期贷款的全部利息。39重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书816资金平衡分析根据“表85项目资金收支平衡表”可以看出，本项目银行贷款11600609万元，资金缺口为11615835万元，详见下表。表85项目资金收支平衡表817评价结果根据前述测算的基础数据及相关税费政策，进行项目经济评价指标计算，其结果为表86经济评价指标表40重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书本项目息税前投资财务内部收益率为437，低于基准收益率8；息税前财务净现值为24225万元，投资回收期为1488年。项目的直接经济效益分析指标不满足基本财务指标要求，项目总体盈利能力和偿债能力差，不能够抵付项目的建设投资，项目仅依托土地出让收入和景区直接经营收入不能达到还债、盈利的目标，因此需要政府提供一定的资源支持。41重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书财务测算的详细数据见下表附表1营业收入及税金表附表2项目投资现金流量表818全投资回收分析经过测算，当经营性用地139695亩的出让单价达到楼面地价2319元/平方米，即出让地块单价达到132万元/亩，且本项目全部工程及征地费用都计入土地供应成本中并在挂牌出让后全额返还，在项目建设期结束时无资金缺口。因此，在建设期，项目业主应对各项工程建设成本进行严格控制；而在土地出让期应积极宣传和打造景区，提高景区知名度，以提高景区地块的价值。附表3土地储备收益测算2附表4资金平衡表2819二级开发规费及税费测算本项目土地出让结束后，二级开发的涉及的区级征收的规费及税收可考虑返还。以下对项目建成后相应规费和税费区级征收的部分进行了测算。表81土地二级开发税费返还明细表42重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书82间接效益分析旅游业是21世纪创造就业和环境保护的先导性产业，是当今世界经济中发展势头最强劲和规模最大的新兴产业，是国民经济中发展速度最快、消耗资源最少、最具活力的外向型朝阳产业和新的经济增长点，具有关联度高、带动性强的高附加值产业。旅游已成为巴南区的新兴支柱产业之一。除直接效益外，本项目的建设还将为巴南区带来良好的间接经济效益。821增加就业机会，提高农民收入圣灯山景区的开发增加了就业岗位，有效解决劳动力过剩问题，提高了巴南区及周边地区劳动力就业率。旅游业属于服务业，是一个劳动密集型行业，旅游经营活动中需要大量的劳动力，风景区的开发经营将接纳本地大量的农村剩余劳动力。822带动相关行业发展旅游业的产业关联带动作用很强，其在国民经济中所起的作用，往往43重庆国际投资咨询集团有限公司巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目项目建议书要大于原始收入的数倍，并提供新的就业岗位，同时刺激其他产业，如道路、交通、供水、供电、通讯等基础设施和饭店、旅馆、娱乐等的发展。本项目建成后，增加和完善了项目区的旅游、休闲场所，进一步促进项目区内的旅游、休闲业的发展，项目区内旅游、休闲业的发展，必将带动餐饮、商贸和新型工业的发展和兴旺。823改善居住环境，推动新农村建设由于旅游业的发展，片区旅游自然环境得到进一步的改善，成为山美、水美、人更美的旅