商业基础知识4投资市场

广州商铺近年，广州楼价持续整体下滑。去年上半年平均售价大约每平方米4400元左右。然而，某些地段的商用物业却逆市飘红，售价不但没有下滑，反而有所上涨。尤其一些商住一体物业，不但商铺卖价上扬，而且还带动住宅价格上行，销售进度也常能遥遥领先。广州商铺价格凭什么抗跌市场热情膨胀近两年来，广州市区内大卖场开业一家接着一家，气势也一家比一家大。虽然还没有一个具体的统计数据表明零售业为商铺发展商解决了多少难题，但业内有关人士初略估算，2001年和2002年，零售业新开分店的面积有十三四万平方米。由此带来的是，该地段的裙楼和纯商用物业成为抢手货，因为上述两种物业的周边都具有大量的居住人口，而且也适宜产品分类的零售业经营模式。例如广州天河区的天河北和海珠区的江南大道、前进路等，原来都曾经有不少裙楼和商用物业空置，任发展商绞尽脑汁也找不到好的出路，但几家大零售商一来，问题就解决了。现在，这些地方的裙楼和商用物业不但租金得到提升，而且售价也日渐高企，成为抢手货。不仅如此，2003年广州零售商家的圈地扩张还将呈愈演愈烈之势。据悉，广百世纪超市下一步将增加23间分店，5年内预计在广州的分店达50家；新一佳将设定10家大卖场。信和集团在工业大道和机场路地块新开发的商用物业的项目将引入老牌连锁店好又多，面积都在上万平方米，此外，还要在南洲路扎根。百佳则远征到黄埔区的怡港花园；世纪联华超市也将陆续在广州其他区开设大卖场，并争取年内即开56家分店。沃尔玛明年亦选定天河落户国内外众多零售业商家在广州集中且又狂热地扩张，不仅激活了广州空置多年的商用物业，对目前正在报建的物业更产生了极大的刺激，投资者和开发商的热情一并为之膨胀。租售价格高企自从1996年2月广东省内第一家现代购物中心天河城广场诞生之后，一站式购物商场已成广大市民日常生活首选。目前的天河城广场日均客流量保持在1820万人次，若逢春节、国庆、元旦、圣诞节等节日，日客流量可高达65万人次据了解，这几年落地广州的国内外几十家大零售商，基本上与天河城广场经营模式相似，呈持久火爆之势。商铺经营的火爆催发商用物业租售价格的飚升。据统计，由于大卖场的影响，当红区域的商铺裙楼租售价已同步升高。如天河北路的临街商铺售价已达每平方米6万元，非临街亦在每平方米35万元之间，而位于广州市著名商业中心的上下九、农林下路、一德路等新老商铺，每平方米售价已上扬到12万元以上月租价平均也不低于每平方米8501200元，一块不足100平方米的临街商铺，月租价已达几万到十几万元上、下九路的新开盘的商厦十甫名都，仅10月31日一天即成交3900万元一些早报建但未进行正常施工和新近赶着报建的商用物业建筑，都不约而同地加大开发力度，进入夜以继日施工状态。仍以天河区为例，正在日夜赶工的就有建筑面积达47万平方米亚洲最大的奥林匹克花园超级购物中心，规模更大于天河城广场的正佳广场，有着30层集购物、写字楼、酒店、公寓、高级会所于一体的天银商业大厦、南国广场、美林桃园从建成招商到招商定制广州市南国花园的开发商广州瑞华房地产开发有限公司，面对广州市场大卖场走俏、带旺相关小区楼市销售走红的现实，不由怦然心动。该公司老总在吸取别人经验的同时，又破天荒地通过合作伙伴，在报建之前即与承租商万佳超市签约，答允一切报建规划与设计要求，均以满足万佳超市所需为前提。如此，建成后的商铺万佳既用得顺手，又可免去重建改建的浪费。开发商肯与承租商达成度身定作合同，是因为接受了过去的教训。如广州中山五路的百汇商场，其住宅下部的数层临街商铺，建成已过三年之久，建成前后的买势也一度让人眼热。然而正因为急于出手，只看到了卖相红火，却忽略了卖散后招租的困难。结果，建成后换了几家代理商进行招租，广告打了无数，活动搞过多场，最终都由于个别业主不肯局部服从全局和租金不肯让步而痛失商机。而建成前即招入大卖场，则可一改以往弊端，既方便业主生活，又保障买家回报，甚至可使楼价提升。目前这种模式已在广州房地产开发界得到了认可。市场现状引起担忧对国内外数十家名牌大卖场的集中入市、商用物业新近开发的规模过大过快以及商用物业租售价的异常飚升，业界专家对此颇为担忧。提醒开设大卖场要注意一哄而上的教训。切忌头脑发热，盲目建店，陷入单纯互比规模的怪圈。上海商铺上海铺市在今年初遭遇“税收管理重申”的利空之后，曾经一度沉寂，但是市场经过一段时间的消化之后，开始步入一个新的高涨期，我们可以从以下几个方面获得信息形成判断。一、上海商铺市场总体呈量增价升的态势。据权威机构统计，2002年上海商业用房的开工面积为13671万平方米，竣工面积为12738万平方米，在建商业用房面积为43291万平方米，整个市场供应呈现放量态势，但是市场需求旺盛，上海本地商铺楼盘一开盘就出现供不应求的场面，许多投资者反映，考虑到上海一系列利好因素，看好上海的零售市场，所以争相购置上海商铺。二、资本增量的态势。今年春节以后，商铺市场的AB股并轨，使得需方市场的能量得到了有效的补充。有去年的商铺楼盘客户统计表反映，上海商铺主要投资对象是以浙江为代表的全国各地投资者，而眼前海外者增多。种种迹象表明，外资已经开始渗透到上海商铺市场之中，并改变了该市场的资本构成，使之产生资本增量。三、租价上升。按照房地产包括商铺等投资品种的收益定价原理分析上海商铺市场，可以发现上海商铺市场的基础相当稳定，而上海的商业发展势头连续多年强势增长，引起了商铺的增量需求，进而引起新开的商铺租价强劲上涨，商业发展有力地支持了商铺投资和开发，鼓舞了市场信心。四、上海商铺市场的易手率极低。据本市某区房地产交易中心反映，在今年13月间，该中心的商铺变更登记或过户业务极少，相反初次登记对象却极多，几乎占到商铺登记件数100。商铺易手率低，浮码少，表明了投资者对上海商铺的信心，使得上海商铺市场呈现稳定而向好的发展趋势。五、市场走向成熟。自2002年以来，本市商铺市场开始走向成熟，从开发商方面来看，由于全国的商业地产发展较快，商铺的稀缺性弱化，投资者逐渐有了选择权；为了打造出适合市场需求、反映商业用地属性、具有良好的盈利模式的商铺品种，商业地产的开发商苦心孤诣去体现房地产对商业的适用性。而市场成熟度高了，趋于理性化了，投资客户在下“定”之前现场考察，听专家分析，自己还要研究目标商铺的收益率、增长空间以及适合的商业盈利模式才作出抉择。种种迹象使人真切感受到上海商铺市场春天气息。但是仍需提醒投资者要有风险意识在今后的三年里，上海将有700万平方米的商铺面市，在这种背景下，如何投资商铺，关键在于商铺选址；因为商铺是一种个性化强，替代性小的投资品种，个案与整个市场的关联度程度低，每个商铺都有自己的价值变化轨迹，关键在于投资者如何去选择和比较。深圳商铺WTO之门已经把我们与世界经济紧紧联在一起，全球经济一体化进程的加快给我们带来了更多机遇的同时，也带来了更多的风险和竞争，对经济潮流的跟随，对财富的追求和创造成为时代的主旋律，全民投资、创造财富的滚滚大潮已然涌动。从深圳的南油、华强北，到东门、国贸等片区商业快速、健康的发展，租金稳定的持续上扬，也造就了传统商业旺区商铺热销的高潮，可以预言全民投资商铺的浪潮即将来临。国贸片区一直是深圳商业发展的龙头，是深圳时尚、引领潮流的发源地之一。目前，国贸商业圈已被深圳市政府列为重点改造计划，以国贸大厦为标志的人民南商业中心区，将改造成为可以与世界著名商业街相媲美的“深圳第一商圈”。如果说国贸、东门是深圳商业的起源和龙头，那么福田则是深圳商业的中心地带。华强北商业区的“一夜”崛起给深圳商业带来不少新的启示，福田中心区将是未来大商业的积聚地，譬如福田的电子商业独占鳌头，闻名遐迩。随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区，在这里新兴住宅区犹如雨后春笋般星罗棋布；南山是特区新经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场以其良好的发展前景正吸引着众多投资者关注的目光。龙华、布吉两大卫星城商业在蓬勃发展，另外，随着住宅区的大面积开发，社区商业圈又成为深圳商业的一个重要组成部分。传统商圈不断改造，新兴商圈不断兴起，深圳商铺的市场格局发生变化的同时，孕育者巨大的商机，也在预示全民投资商铺的春天来临。北京商铺一、商铺投资现状1、商铺投资的目的买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款，目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年，法人7成8年的按揭。另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的范畴；另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄不但不能保值甚至可能是贬值，而风险较大的股票、债券、期货又使中小投资者望而怯步，相比较而言，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，也有相当一些自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。无论是以上何种投资目的，可以看出投资者对购买商铺这种投资形式持认可态度。2、商铺投资的方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为纯商业区店铺如王府井、西单、东单等、办公楼底商远洋大厦、中证大厦、数码大厦等、住宅底商现代城、风林绿洲、似海怡家等。从某种程度上看投资者对商铺类型的选择反映了投资市场的动态。纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受过大的财务压力。再加之纯商业区的店铺多为二手或三手店铺，价格中的“水分”大。投资者可运作的空间十分有限。而从近几年内办公楼和住宅底商的抢手现象可以看出投资者的投资重心已有所偏移。有突出表现的住宅底商市场则更能说明问题，价格较其他形式底商低廉给小投资者以参与的机会，拥有固定的消费人群、经营稳定、投资风险小等优势都是促成住宅底商市场火爆的因素。较之纯商业区激烈的竞争，住宅底商的投资策略更偏重于稳扎稳打。3、区域商业特点北京各区域内的商业项目在市场定位、销售策略、售价等方面均存在不同特点，下面将选取极具代表性的几个地区加以分析1位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。据了解，目前位于王府井、东单的部分店铺已被小投资商或投资公司以一次性买断或租赁所垄断，以转手出租或出售的形式获取利润；2分别以商务、金融证券和高科技为概念的朝阳CBD、金融街和中关村地区的写字楼和住宅底商最为抢眼。但由于过分的强调办公功能和地区主题的特点，金融街和中关村的写字楼底商多被银行、证券和电子市场等行业占领，这也成为此类地区租金售价居高不下的原因之一，而由此导致了地区内经营品种的单一。相比较而言，CBD区域内则呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。特别是以出售产权为模式的现代城底商的推出引起了市场的强烈反响，使开发商们切身体会到朝阳CBD地区的商业前景。据了解，到2008年为止以出售为模式的商业物业供应量相当可观，将弥补区域内只租不售的单调局面，成为近年内的投资热点；附各区域商业项目售价参考商业区底商城区位置项目商业面积建筑平米楼层售价人民币元建筑平米东城王府井街面店约40040,000东城隆福寺附近商场10,00021,00042,000崇文广安大街商场300,00017,00043,000写字楼底商城区位置项目商业面积建筑平米楼层售价人民币元建筑平米西城复兴门远洋大厦4,00030,000西城阜成门国润大厦60012,600海淀西北三环与白颐路数码大厦240/首层25,000交汇处海淀四道口国兴大厦600首层均价12,000朝阳北三环边浙江大厦13,90010,00027,000朝阳东四环住邦2000约5,60016,00019,800住宅底商城区位置项目商业面积建筑平米楼层售价人民币元建筑平米朝阳大北窑现代城20,000首层地上二层20,00023,000朝阳亚运村风林绿洲5,00014,00023,000朝阳芍药居旭风苑4,0009,200海淀国兴大厦四道口20,00014,000东城安定门外柳源居约1,00012,500宣武广安门朗琴园约4,000首层14,000崇文广安大街金帝世家50,00018,00020,0003亚运村地区生活气息浓厚，被称为中心居住区CLD。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2008年奥运会的主办城市后，住宅项目的开发商立即做出反映顺势提价，一度出现了此地区住宅的抢购现象。而与此现象不同的是商业项目的业主均保持沉默，纵使投资商如何热情，他们却停止了对外租售甚至是报价。原因很简单现有的商铺面积已是重金难求，应如何抓住这一机遇使价格达到更理想的水平令开发商慎之又慎；4南城近两年内的表现格外突出，此前令投资商止步不前的破旧形象目前正以惊人的速度发生着重大变革。众所周知，居民小区是滋养商业最好的“温床”，由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批北京其他城区的居民来此定居。消费能力大大提高。再加之政府“发展南城，建设南城”的政策导向作用，使得更多投资商聚焦南城。继北京大都市街推出出售产权形式的商业店铺后，又有金帝世家、世贸商城木樨园等项目问世或在规划中。在价格方面南城的店铺丝毫不逊色于东、西和北部城区，每平米建筑面积的价格可达到人民币15,00023,OOO元。二、投资前景分析1、供应从目前商业发展的趋势来看，住宅、写字楼底商供应量正处于猛增势头。朝阳CBD的财富中心、金地大厦、万达大厦等综合性物业2007年前均有大面积底商推出。以出售产权为模式的商业物业在朝阳CBD相对匮乏，而这些楼盘的面市必将牵动投资重心的偏移。金宝街、东单“银街”改造、信远大厦、光彩事业发展中心等在建项目将是东城区的大动作，届时王府井、东单的商业街区将连成一片，是较成规模之“商业航母”。与此同时，西城区、海淀区仍主要以出售物业为运作模式，分别突出金融和电子类的主导行业，写字楼的出售和小摊位的租售将占据市场主流。金融街的富凯大厦总面积1,800平米建筑面积，人民币24,OOO元平米建面、中证大厦总面积8,000平米建筑面积，人民币24,000元平米建面以及中关村的中关村科技贸易大厦摊位售价均价人民币33,000元平米建面等为具有代表性的物业。市场动态北京自2003年起将正式启动奥运工程，一级土地开发的投资额将近百亿元，政府将大力兴建与奥运会相关的各项基础设施。特别应注意的是交通条件的改善所带来的周边房地产项目的兴建。这些项目多以住宅项目为主，住宅小区在聚敛了人气的同时也形成了商圈，为发展商业创造了难得的机会。近年来虽然住宅小区不断增多，但配套商业设施却明显不足，如本市大型住宅社区望京、天通苑在此方面就有所欠缺。随着住宅项目更加人性化设计，商业配套将越来越成为项目不可或缺的一部分。北京几个大规模的商业区正在筹备当中，其中一个是位于朝阳门外昆泰集团的“北京第三商业大道”东大桥至呼家楼商业区，将形成以蓝岛大厦为龙头，集写字楼、会所、公寓、高档酒店等商业设施为一体的多功能、高品质的现代化商业大道。按计划此21万平米的商业区将用3年左右的时间完成，届时必定为市场带来不小的冲击。另一个是中关村西区的“中关村SHOPPINGMAI厂”，总面积60万平米，此项目旨在弥补目前中关村地区商业的欠缺，定位中高档次以适合更多购买力强的消费人群的需求。此外还有位于北京经济技术开发区的总建面约43万平米的“北京MALL”，新燕莎集团以及西单友谊集团正在规划的方庄和西四环的商业项目。由此可见，北京的商业格局正在逐渐向大规模、多功能的购物商城推进，位置也向三环、四环以外方向延伸。2、需求从市场现状看，中小投资者异军突起，对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家，由此带动了小型底商需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大，交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标。其次是海淀区，商业用房最大需求量体现在对小型摊位的需求上，投资者多为从事电子类产品的商户。但由于中关村过度开发电子类市场，竞争正在日益加剧。这让一些业内人士深感忧虑，现在表面还火爆的市场实际