天江鼎城房地产集合资金信托案例

“天江鼎城”房地产集合资金信托案例一案例综述一相关背景重庆房地产市场经过多年的积累和发展，特别是在直辖和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，已逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。房地产业的迅猛发展带动了相关行业如建材，钢铁等的快速发展，使房地产业成为重庆市国民经济发展的支柱产业之一。房地产是一个资本密集型行业，在其开发和消费过程中离不开强大的金融支持。我国房地产企业的开发资金以上来源于银行信贷，然而从03年6月央行121号文件出台至今，国家加大了对房地产业的宏观调控，限制了银行信贷对房地产的支持，导致房地产企业有跌跤甚至彻底倒下的危险，得房地产业必须寻求其他的融资渠道，信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2004年6月，全国房地产贷款余额近2万亿元，房地产投资信托还不足房地产贷款的07，与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产188相比，更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。（二）项目概况项目发展商重庆天江置业有限公司由浙江钱江集团公司主要发起，2003年7月成立，注册资本金3000万元人民币。建筑项目天江鼎城位于重庆渝北区龙溪镇，与山东鲁能2000亩商住用地比邻；南接规划中的1000亩龙头寺森林公园，与长安华都相望；西以红唐路分界，与旁侧规划的商住用地相隔；北以新溉路为界，与建造中的渝怀火车江北客运站相望。本项目占地面积约为408亩，项目全部完成可建成商品房45万，其中商铺约65万，计划分两期实施，其中一期工程计划开工面积为20万，计划于2005年初开始正式销售。第二期计划开工面积25万，项目总开发周期约4年。（三）信托计划的设立1信托计划的目的委托人将合法拥有的资金委托给受托人，参加受托人设立的“天江鼎城”房地产集合资金信托计划，受托人将信托计划资金贷款给重庆天江置业有限公司（以下简称“天江置业”），用于“天江鼎城”项目建设，使投资者获取信托收益，同时发展商及开发商承诺给予信托受益人“天江鼎城”一期楼盘购房优先权和购房折扣。2信托计划资金规模本信托计划募集资金不超过2亿元（含2亿元），以实际募集资金为准。本信托计划项下的信托合同不超过200份（包括200份）。3信托存续期本信托的存续期为二年，从信托成立之日起开始计算。（四）、信托计划资金运用方案本信托计划资金管理方式由受托人代为确定，委托人及受益人同意并特别授权受托人按以下方式管理、运用和处分信托财产1信托贷款贷款用途“天江鼎城”项目建设。贷款规模不超过2亿元人民币。贷款期限信托贷款期限为二年。贷款实际发放时间及到期日以贷款凭证为准。2信托期限内，委托人同意信托资金在闲置即未发放贷款时可通过存放银行的方式进行运用。委托人同意受托人以公平的市场价格进行以下交易将信托资金投资于自己或者关系人发行的有价证券；将信托资金贷放给自己或者关系人；将不同信托账户下的信托财产进行相互交易；以固有财产与信托财产进行相互交易。二信托关系（一）委托人是指具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人保证委托给受托人的资金是其合法所有的可支配财产。加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元（含5万元），并可按1万元的整数倍增加。委托人享有的权利监督知情权，建议权，撤销处分权，对受托人的变更权，对信托财产被强制执行的异议权，请求赔偿权（二）受托人重庆国际信托投资有限公司（以下简称重庆国信）1984年经中国人民银行和国家外汇管理局批准正式成立，是西部地区最大的信托机构之一。2002年2月，经中国人民银行批准，公司改制成有限责任公司，成为在全国信托业清理整顿期间第九家获准重新登记的信托公司。公司现有四家股东，注册资本金为人民币103373万元，其中美元1565万元。受托人权利销售权，购买权，借款权，抵押权，租赁权受托人义务忠实服务的义务，分别管理的义务，亲自执行的义务，负责赔偿的义务，分配收益的义务（三）受益人是指在信托中享有信托受益权的自然人、法人或依法成立的其他组织。受益人由委托人在信托合同中指定，受益人可转让其受益权三信托计算（一）信托财产的收入1、信托贷款利息收入（利息收入信托资金额利率期限）；2、信托资金的其他运用方式产生的收入。（二）信托财产的税、费信托财产应承担处理信托事务所发生的税、费，包括但不限于发行费用，包括印刷费、推介费、律师费、代理手续费等；2税费及其他费用。注收入及费用管理办法受托人将对本信托计划下的信托财产建立详细档案记载其损益及费用等。信托财产运用和管理所产生的信托收益按本信托计划的约定进行分配。受托人将就因处理信托事务所发生的费用单列账户，记入当期费用，从信托财产中支付。受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。受托人因违反本合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的费用。当事人申请办理信托受益权变更、质押登记，应分别按以下标准向重庆国际信托投资有限公司交纳登记费用。标的金额100万元及以下，按1计收；100万元到1000万元（含1000万元），按05计收；1000万元以上，按01计收。（三）信托收益的计算信托收益自本信托计划成立之日起计算。信托收益信托计划收入信托财产承担税、费后的净值各受益人所分配净收益信托收益（各受益权对应的信托资金额/信托资金总额）信托年收益率（信托收益/信托资金总额）100注本信托预计年收益率为558，年收益率在558以内（含558）的部分归受益人所有，超过558的部分作为信托管理费归受托人所有。信托收益的分配按年度进行，第一次分配在信托成立满一年后的10个工作日内进行；第二次分配在信托终止后的10个工作日内进行注购房优先权及购房折扣发展商天江置业和开发商重庆中关村实业有限责任公司（以下简称“重庆中关村”）承诺信托受益人享有“天江鼎城”一期楼盘的购房优先权，购房时享有信托受益权对应信托资金金额2的购房折扣。可用于抵扣房款的信托受益权对应的信托资金金额S计算如下（1）信托期限不足一年的（2）信托期限超过一年的上述公式中若S受益权对应信托资金金额，则二者之差为投资者应向开发商补足的应付房款。四案例总结从上例分析可知，该“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人（通常为房地产开发商），并将因此而取得的利息交给出资者（既是委托人，也是受益人）。信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和利息。房地产资金信托具有以下特点第一，采取私募方式筹集资金，投资者或合同的份数以200份合同为限，投资者的类型主要为中小投资者，保险公司、银行、证券投资基金等机构投资者被禁止投资于该产品，使的酬资规模较小，一般为几千万到两亿左右；第二，收益模式以稳定收益为主，大部分计划的收益或者直接采取信托贷款方式（典型的固定收益），或者在收益模式设计上给投资人以收益稳定的合理预期，预期年收益率水平大都在35/年之间；第二，资金运用方式以信托贷款为主，在已推出或披露的集合资金信托计划中，有一半是采用信托贷款的资金运用方式，这种方式的资金管理和运营操作相对简单，收益稳定，风险控制也比较落实；第三，管理报酬多与业绩挂钩，集合资金信托计划中，管理费用和报酬方式的设计大多采用了非固定方式，即分段计算管理报酬，当投资收益低于某一水平不收管理费，达到预期收益水平按标准管理费率收取，当获得较高收益时对超额收益部分分成，这种管理费的提取方式符合现阶段投资人的心理，也与产品的收益模式比较吻合，容易获得投资人的信任；第四，大部分计划的风险控制和退出机制是由政府（财政）支持的，或有抵押物担保、或有资金实力强的担保公司提供担保。本例中钱江集团有限公司为天江置业的贷款提供不可撤销担保。第五，流通性较差，不在交易所上市交易，信托公司提供受益转让的服务。同时，此类信托可能存在的问题第一，缺乏信息披露制度，委托人的权利难以得到真正的保证作为分散的信托委托人，其很难获取有关信托运营的全面详尽的信息，且不具有监督、建议信托委托人的专业知识。虽法律规定其享有知情权，但对于投入资金较少的单个委托人来讲，实现知情权的成本无疑太大，而且也缺乏行使知情权的动力。第二，信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定信托财产是信托制度的核心，信托财产受特殊保障，一般由信托财产之独立性、信托财产之追击性、信托财产之同一性三方面构成，我国信托法对三方面均有规定，但对于信托财产之追击性仅规定了撤销权的享有，而没有规定撤销权的具体行使，以及信托财产被转让后再次转让时，委托人是否享有撤销权以及如何行使撤销权，该权利是合同上