成都御源-大湖区二期一批次项目销售定价策略-13doc-2008年

御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789御源大湖区二期一批次房源价格策略提交公司成都五度提交时间2008、9、16御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一、二期一批次房源价格目标_3二、二期一批次房源价格定位_3三、区域楼盘情况_3四、价格参考楼盘情况_7五、本项目与前期客户分析_8六、定价方法竞争比较法_8御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789、二期一批次房源价格目标销售导向、小步快跑第一批以90平米以内小户型为主、区域低总价以25万起,超低总价优势抢占客户资源、二期一批次房源价格定位、以竞争项目为参考目前在售竞争项目中，以电梯为主的是东山国际新城、锦上城，所以本案要以目前在售且是本案竞争项目的东山国际新城、锦上城为参考项目。、以销售为导向以销售较好的东山国际新城为主要参照对象，可比权重按60，其次以锦上城为参照对象，可比权重按40。、区域楼盘情况所在区域新城区龙泉驿区其他项目名称艺锦湾恒禾皇冠国际社区龙城一号锦上城东山国际社区地址北泉路1068号北泉路东大街外延线龙城大道1号龙泉驿区公园路一段189号成龙路东山国际大道1号占地规模亩340327600（含150亩特色景观公园）1603平方公里总户数2569678（一期）1960（一期）3000多1632（E区）规模、环境、交通容积率15411214（一期）34325（E区）御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789环境（自然/人文）皇冠湖片区皇冠湖片区三圣乡片区依龙泉山而居东山、芦溪河。交通走路十分钟至驿都大道，乘218、336、223直达成都和龙泉驿区、临后期地铁二号线站口。门口有直达龙泉公交临驿都大道，218、336、223直达成都和龙泉驿区、临后期地铁二号线站口乘公交到龙泉总站后转车可直达。临东山国际大道，313从成都直达该项目开发商四川君信房地产开发公司恒禾置地（投资商七匹狼）成都志达房产开发有限公司众锦置业成都华信大足房地产开发有限公司经营者品牌物业管理公司英联华香港物业顾问公司香港招商局香港招商局戴德梁行四川华怡科尔酒店物业管理产品形态纯多层在售多层，二期为电梯在售多层洋房纯电梯在售电梯户型结构（一梯几户，是否板式）两梯四户，砖混一梯两户，板式一梯两户，板式2梯46户，部分板式2梯46户，部分板式景观园林多种主题的欧式景观和水景组团园林9万平，异国风情雕塑小品，音乐喷泉，水景广场西班牙风情大盘，湖水等尊重原生浅丘地貌，以坡地、水为符号，水景贯穿成“龙”的形态。另有150亩特色高尔夫水景公园中央区集中的水系湖泊原生景观7000，其余景观设计无特色。整个项目分区进行组团景观规划，E区为挪威森林风格建筑结构砖混多层框架，电梯框剪多层框架框剪结构框架结构整体排列布局组团围半合式私家庭院，封闭组团内庭院，院落围合式排列式半围合式叶片式围合布局产品、景观、配套建筑外立面棕红/白/咖啡色的现代欧式建筑，退台式，空中连廊红瓦白墙，西班牙退台式建筑棕红色瓦，黄色/白色外立面。乡村主义风格咖啡/白/灰色现代、简约风格白色为主，辅助深灰/红褐色。御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789小区配套欧洲风情商业街区，游泳池、高尔夫推杆连球场、网球场，健身中心、羽毛球场、儿童游乐场、晨跑道酒店、购物中心、写字楼、游泳池、网球场等高尔夫、篮球、网球场，游泳池、游戏场、幼儿园游泳池，健身场所，山地自行车道、幼儿园30万婚庆公司，公园、商业、医院、幼儿园、景观泳池等配套十分齐全会所/俱乐部阳光海休闲中心时尚的泛会所有无有目前均价（元/）在售成交均价4500元/左右在售成交均价51005200元/在售成交均价51005300元/在售成交均价3610元/在售成交均价3680元/8、1831日销售住16套，其他4套11套5套28套33套最近优惠措施一次性优惠4，按揭优惠2一次性优惠2,按揭1，首付低至一成一次性最高优惠65，按揭最好优惠55首付最少三成一次性5，按揭3C区所有剩余房源购买即可享受超值赠送2万元，一次性付款多优惠6，E区一次性付款3580元/媒体商报、华西、户外、站台站台、户外商报、华西、户外、站台站台、户外、报纸（少）商报、华西、户外、站台御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789有无样板房无有有无有小结1区域内品质大盘云集区域在售项目中，多层为主流，辅以电梯区域内百亩大盘为主楼盘整体规划各具特色，项目自身配套较齐全2价格呈现两极分化价差8001200元/区域内电梯成交价格区间为36103680元/区域里多层的成交价格区间为45005300元/3销售出现分化，电梯销售较好，多层销售略差主要原因电梯价格相对较低，电梯价格区间为36103680元/，电梯多层区间为45005300元/区域内多层销售套数区间516套，电梯销售套数2833套4东山国际新城是区域标杆项目区域内最大规模的项目有自己品牌，影响力大，口碑好性价比高，销售好推广线广，包含报纸、户外、站牌、房产杂志御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789、价格参考楼盘情况楼盘名8、18、31月销售备案查询价格元/本月有无广告媒体促销活动及手段备注锦上城2820号楼的起价为3680元/，优惠前均价为3800元/2号楼起价在3800元/，优惠前的均价在4000元/有户外、站台报纸（少）首付最少三成一次性5，按揭3前期有限定部分户型（套二套三）总价优惠5万/套，一次性5，按揭3。9月中旬将推出新批次东山国际新城33E区除8、30日新开盘的15栋）一次性付款3580元/8、30日新开盘表均价4039元/。有商报、华西、站台、户外C区所有剩余房源购买即可享受超值赠送2万元E区15栋一次性优惠6，按揭优惠3。E区凡购房赠送装修基金2万。凡8、30日后购房零风险，120放心，凡现场购房，三年后均可交由开发商按照购房总价120增值回购。8、30日新开15栋，优惠后价格为3682元/注以上价格由市调员跟踪数据与实际数据可能存在差异，销售数据为房管局数据，数据可能存在滞后性。小结供应量大，东山国际新城830日刚开盘，锦上城9月中旬将开盘。价格敏感度高，锦上城销售主要是小面积，总价偏低。促销效果明显，锦上城前期优惠政策成交量较多；东山国际新城的零风险，三御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789年后可按总价120增值回购提高了成交。主要媒体不一样，锦上城客户定位以龙泉为主，媒体选择主要是站台与户外；东山国际新城客户集中在成都、龙泉与二级城市，媒体主要选择了站台、户外、商报、华西。、本项目与前期客户分析、前期客户分析（根据2008年上半年营销分析报告）1客户对小面积需求旺盛。2价格成为目前客户的首要考虑因素。3客户观望情绪严重，导致来访与成交转换率偏低。、二期项目分析1二期一批次推出11层小高层，与锦上城在售（18F）、东山国际新城在售（18F）比较，具有一定优势。2小户型为主，此次共推出356户，104以下的户型为主，共246户，占69。、定价方法竞争比较法、定性分析本案位于成都龙泉驿都大道世纪广场西侧，地铁二号线出口、龙泉汽车总站均在附近，大部分建筑南北朝向，板式结构，一两户与三户，在同区域内，本案最核心御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789优势为板式结构，一梯两户或三户及地段，由于本案外立面不醒目，小区景观相对较弱等原因。因此本案价格应低于区域内多层45005300元/的价格，而为抢占客户资源，价格可略低于区域内电梯竞争项目锦上城、东山国际新城36103680元/的价格。、定量分析1本案与区域竞争楼盘的比较住宅名称竞争楼盘比较比较因素御源大湖区东山国际新城锦上城指标最优楼盘环境因素离世纪广场较近规划森林腹地面积20平方公里，9大主题公园，45公里芦溪河离主题公园、百工堰较近，自身7000中央湖泊东山国际新城人文环境靠近龙泉三中、航天中学、龙泉三小7个艺术文化馆，11所中小学、幼儿园离龙泉中学、外国语实验学校、区实验小学、天一学院、卫生学校较近东山国际新城地段公共配套小区内部配套恒温泳池，网球场、篮球场等学校中小学龙泉三中、航天中学、龙泉三小其他十陵生态公园、龙泉汽车总站11所中小学、幼儿园商业打造3大风情商业街医院华西医院东山国际社区医院、华西医院东山国际专家门诊部其他9大主题公园学校龙泉中学、外国语实验学校、区实验小学、天一学院、卫生学校咫尺近邻；医院区中医学院、平安卫生院、卫生防疫站、妇幼保健院商业红旗超市、互惠超市、成都百货大楼、平安综合市场其他主题公园、百工堰就在身旁。东山国际新城御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789交通驿都大道（老成渝路）旁，公交332、218路直达，未来地铁2号线出站口紧邻社区，龙泉公交总站就在身旁五纵三横”打造现代化便捷交通网络。八车道东山国际景观大道，用风景丈景回家的路。公交有218、332、313路，还有免费东山巴士，您的第二辆豪华私家车。地铁2号线，让市中心与龙泉区、东山国际城融为一体从龙泉汽车总站乘870路、854路公交车15分钟即可到,御源大湖区噪声临驿都大道，车辆多，噪音相对较大临龙柏路，但是车辆不是很多，噪音相对较小临龙泉市公园路，车辆较多，有一定噪音东山国际新城规模项目规模御源大湖区总占地500亩，东山国际新城占地3平方公里，建筑面积约300万平方米，规划总居住人口约8万人，分为9个组团开发锦上城占地约160亩，建筑面积约为33万平方米东山国际新城发展商成都御源置业成都华信大足众锦置业品牌二线品牌一线品牌二线品牌东山国际新城经营者品牌物业管理等品牌四川润无声物业四川华怡科尔酒店物业管理戴德梁行锦上城客积率一期仅13二期17在售C区容积率为25，E区容积率25容积率为343御源大湖区建筑密度建筑密度为239在售C区建筑密度为195，E区建筑密度为158建筑密度为25东山国际新城建筑外观外立面以白色为主，局部灰红色外立面以白色为主，局部装饰深灰、红褐色咖啡/白/灰色现代、简约风格锦上城建筑规划大部分建筑南北朝向，板式结构，一梯两户或三户，酒店式大堂以南北朝向为主，弧形排列的板式建筑布局，以及“叶片”式的围合，两梯四户，两梯六户，板式结构建筑整体布局上以北偏东不超过15的T行规划，半围合式布局两梯四户御源大湖区本批户形设计大多数户型顶层退台式设计，赠送大露台在售户型分别采用超大阳台、转角飘窗、宽大飘窗等设计，使视野的范围、广度大大加强，户型采用观景平台，270转角飘窗，双阳台，部分6米挑高阳台，卧室飘窗锦上城产品园林景观7公里蜿蜒水系，20万水9大主题公园，30万株塔松，45公里芦溪湖7000中央湖泊东山国际新城御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789润坡地会所高档会所泛会所无东山国际新城社区配套小区内部配套恒温泳池，网球场、篮球场，8万公共配套等五艺术中心、非物质文化会展中心、多厅影院及商业中心、欧洲风情商业街、川西居民商业街、东山植物园、中小学名校、幼儿园、职业培训学校、东山国际医院、五星级酒店等，还有东山文化公园、东山国际婚庆公园、体育公园、健康公园、运动休闲森林公园、东山国际企业公园、芦溪河生态湿地公园等等游泳池，健身场所，山地自行车道、幼儿园东山国际新城现场包装空旷大气简单稳重简单华丽东山国际新城样板房无有无东山国际新城推广力度广告促销报纸、户外、站台报纸、报刊、户外、站台户外、站台、报纸（少东山国际新城2定量测算见下表本案可比物业住宅名称价格影响因素权数东山国际新城锦上城自然环境2021人文环境820公共配套710交通因素511地段45噪声因素521规模5项目规521御源大湖区二期一批房源价格策略（9月16）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ