固镇县东方雅苑小区工程项目施工成本控制方案优化

固镇县东方雅苑小区工程项目施工成本控制方案优化1、相关定义11、城中村概念及特征311城中村的概念311城中村的概念城中村是在城市快速发展过程中一种不和谐的现象。从狭义角度讲,是指在城市进化过程中,由于大部分或全部耕地被占用,农民原来生活的村落就成为了居民区。从广义角度来说,是指有利于城市管理之外,但是仍存在高速发展的城市中、生活水平低下的居民区。城中村不仅是空间地域方面的概念,也涉及到经济社会方面的概念,城中村位于城市内部或附近,生活设施较差,生活习惯不同于城市,仍然保存着农村社会生活方式和社会结构,管理观念和模式也都比较落后李诚。它在户籍、行政管理体制和土地所有权上仍然保留着农村模式。12、设备租赁的概念租赁就是租用他人的物件。设备租赁的设备的用户租客根据合同规定,出租人支付一定的费用给设备的拥有人获得对一种经济活动时使用设备的权利。设备租赁一般有以下两种方式为211经营租赁经营租赁是规定由出租人以一种特殊的服务形式向承租人租赁,即出租人除了向承租人提供建设工程设备的租金,而且还承担相应的风险。设备的维护,服务,老化,折旧以及不再续租等风险。这种方式一般是短期的,因此租金较高。租户经常使用这种方式租用的建筑工程机械设备应为该技术更新较快,短期租赁的设备,其租赁设备的寿命也往往比设备的平均寿命短而且经营租赁的费用要算作为企业成本,可以降低企业的所得税。经营租赁的特点之一是在租用期间可以在合理的条件下终止协议。承租人可以通知出租人提前终止租赁合同或要求更换设备或接触租赁合同,经营租赁因此有被取消的可能,而且经营租赁的租期很短,远远低于建筑工程机械设备的生命周周期。经营租赁的租金不够弥补建筑工程机械设备的成本,因此合同到期时,出租人必须通过续约或出售机械设备的方式才可能收回成本。出租人还需要提供各类专业技术设备如维修保养等。经营租赁的另一特点是因机械设备所用权而产生的风险的情况,应由出租人全部承担,其租金比融资租赁要高。这种租赁方式,对象主要是那些科技进步快,用途广泛,使用受季节性影响较大的机械设备。停止租赁可以由双方任何一方,告知对方取消或停止租约。临时使用的设备如车辆、仪器等通常选择这种方法。由于经营租赁具有将融资和融物结合起来的特点,这决定了租赁可提供迅速和灵活的资金融通模式,将成为企业家获得设备的生产经营开展的重要手段。7212融资租赁融资租赁是以一种将融资与融物结合的租赁方式。这是把双方的期限和付款的责任事先明确,出租人按规定要求提供设备,然后通过租金的形式回收设备的全部价值。融资租赁的方式是在机械设备被长期使用的前提下,租期等于或超过设备的平均寿命,租赁的对象往往是一些昂贵的大型设备。由于机械设备是被承租者指定的,于是承租者要对设备承担相应责任,例如,设备的整机性能、维修服务、老化风险等。设备的融资租入属于固定资产类别,折价后可计入企业成本,而租赁费一般不直接计入企业成本,产生的所得税额,是可以扣除的项目。双方不可随意中止和取消租约并承担明确的义务。昂贵的设备或技术,例如大型设备,重型机械,高科技,新技术等适当选择此方法。融资租赁具有不可撤销性,即这种租赁,是不可解除的,双方均没有在规定租期内撤销租赁合同的权利,此外,设备或技术在规定租期内只租被一个用户使用,承租人支付的设备或技术的信贷租金的积累总额包括利息以及作为手续费费用等金额融资租赁的租期一般对设备的有效寿命或技术专利的最后期限,故而较长。213设备租赁与设备购买相比的优越性1面临项目资金短缺的局势,不但可用较低资金额获得急需的生产设备,而且还能引进的先进设备,加快企业的科技技术进步2可享受优惠的设备测试,加速设备的更新,减少或避免使用技术落后旧设备带来的风险3既可维持资金处于较好的流动状态,也不会导致企业资产负债状况恶化4采用设备租赁可保值,没有通胀和利率波动的影响5设备租金可扣除在所得税前,可以在享受税收利益。214其不足之处则在于1租赁期间承租人不具有设备的产权,只有设备的使用权。因此,租户无权在处置或改造设备,也不能将其用于担保或抵押贷款82在租赁期间资金成本较高,也就是说承租人所交的租金额之和,一般比直接购置设备的费用要高3长期支付租金,形成长期债务4租赁合同的规定是严格的,如果违约将会承担较多赔偿损失。设备租赁优势明显,而结果恰恰伴随着不容忽视的缺点,因此必须在事前进行审慎的决策分析。设备更新是企业经营管理的重要内容,常见的形式有设备更新和设备投资这两种决策情况。无论什么样的情况,关于投资的政策制定者有一个选择的问题企业应该在何种情况下更新设备,选择使用什么样的方式是最有利企业的在任何情况下应该直接购买该设备,选择什么购买方式是最有利的企业。作出什么样的决定取决于两种方案的费用和风险的全面综合比较分析。215租赁分类的具体标准满足以下几个标准或出租,应该认定为融资租赁1租期的期限届满时,租赁财产的所有权转移到承租人。2承租人有权选择购买租赁资产,其愿意支付的工程价款估计是远低于行使选择租金时,该财产的价值,因此在租赁开始的日期就可以合理地确定承租人将会行使这种种方案即确定优惠购买选择权。在这里”是远远低于”,一般是指购买价格低于行使选择时,租赁是设备公允价值的5含5。3租金的时间占用的财产租金尚可使用年限的大部分通常租用时间占据租金租用75以上的财产尚可使用寿命,其中包括75。但是,如果启动时的财产租金租用使用寿命超过该设备全新时的可使用寿命时,这个标准将不适合。4对租户来说,租金的启动日期为最低租金支付额的现值几乎可以在租金启动当日租用该设备的帐面价值就出租人而言,租赁开始将最低租金收集量的现值几乎等于租赁开始之日起租用该设备总账面值的价值。但是,如果启动时的财产租金租用使用寿命超过该设备是全新的可使用寿命的大部分,那么,这个标准不适合。9我国的融资渠道正在呈现出多元化的情况,融资租赁已成为企业筹资和调整资金结构,扩大生产经营规模的重要手段。当进行的设备租赁时,往往需要做出购买与租赁的决策,但如何进行有效的分析具体情况是摆在决策者面前的难题,目前一般会使用费用观察法,即以两种形式的情况进行租金的现金流分析,然后计算两种类型的折现率,并选择当前值费用低的计划。13、工程施工组织设计的概念施工组织设计就是用系统的思想、结合工程特点,遵循技术经济规律对复杂的施工过程拟对施工建设的施工流程、工序、各个施工阶段所需要的人力、物力、财力所进行的资源分配和安排的一种管理行为。通过科学合理的设计和规划,能够使复杂的施工过程有序、均衡、协调的进行,满足施工项目对成本、质量、安全、环境等方面的要求。建筑施工组织设计是能够为工程投标、承保合同的签订、施工全过程提供指导和规划的技术经济文件。它是根据施工项目的建设要求以及要达到的经济效益所编制的既包含技术因素也包括经济效果的一份指导性文件。同时,它又具有管理的作用,具有指挥、计划、协调、控制等效果,从全局来考虑问题,发挥的作用是全方位的,具有整体协调性。建筑施工组织设计包括从投标开始到施工结束的全部过程,随着建筑工程市场的不断扩大,应当充分发挥施工组织设计在合同签订和投标中的作用,以及对管理现代化的推进作用。科学合理的职工组织设计能够发挥其对施工过程的指引作用,确保工程的顺利进行。通过对施工方案的优化、加强资源的优化配置、施工布署,合理安排进度计划和施工顺序,引进先进的技术,使各方面协调发展。这样才能使工程施工有计划、有序的进行,使施工项目满足质量、安全、环境、成本等各方面的要求,取得令人满意的效果。14、水电工程快速施工的概念对一个水电工程项目,在合理工期或前一阶段确定的工期的基础上,通过调整CS中全部或部分参数,使CO、COR、CR、CE的各子系统之间相互作用,在新的协调状态下,实现加快施工进度,缩短建设工期或关键线路工期的目的过程,称水电工程的快速施工。与一般意义上的快速施工相比,水电工程快速施工包含以下含义1快速施工的目的是缩短工程有效建设工期,或工程关键线路的有效工期,并通过有效工期的缩短,使工程建设的经济性指标更优。2快速施工通过调整施工系统CS中各子系统CO、COR、CR、CE的全部或部分参数来实现。3快速施工是相对概念,其相对性在项目招标前,更多是相对于合理工期,而在招标后则相对于合同工期。15、营销策划的基本概念营销策划MARKETINGPLAN是企业在根据自身现有资源的条件下,准确的把握好自身企业的内外环境,从而对企业的经营活动进行正确的指导,计划出企业一段时间内的战略思想,指导方针,营销目标及具体方案。市场营销策划具体包括以下几项涵义第一,营销策划是在现有的企业的资源上,对产品或是服务的经营进行谋划。企业的管理者要在对市场进行全面调研的基础上,掌握企业所处环境的各种资料及市场的情况,才能进行正确的营销分析,进而策划。第二,营销策划目的性明确。营销策划的目标就是做出正确的经营指导,让企业实现利润最大化。第三,营销策划的方案不唯一。营销策划的目的只有一个,但是具体的营销方案不唯一,在营销策划的过程中,可以提出多种营销方案,然后对方案进行选优,从中选出最优的方案,达到最优的营销的效果,节约企业的资源。第四,营销策划是一项程序。营销策划不能随意进行,不能颠倒各项工作的先后顺序,必须按照一定的程序来进行。一般的步骤包括市场调研,宏观微观环境分析,市场细分,市场定位,制定营销策略。房地产营销策划是指房地产全程营销策划,即运用整合营销概念,对开发商的建设项目,在有限的条件下,正确地遵循科学的营销思路,组合运用房地产的四大营销工具产品策略、价格策略、广告策略和销售策略解决实际销售中的障碍,以及安排由此产生的工作细项人员组织架构等问题26。即房地产企业在制定营销策略时要把握住房地产市场的脉搏,从房地产项目的各项方面入手设计,环境,房型等进行重点分析,准确的抓住消费者的心理,从而在制定宣传和营销方案时能够赢得顾客的肯定,房地产企业获得最大的利益,实现双赢。1016、水岸天成二期项目的方案概念设计一项目规划设计主题原则1、规划设计范围设计的范围包括所有的住宅、公建和地下车库等建筑、结构、给排水、电气、空调、通风专业设计和总体设计。地下车库的出地面楼梯及通风口形式由环境设计配合,围墙、垃圾收集站等在施工图阶段设计。2、规划设计理念著名建筑大师黑川纪章先生于198了年出版的共生的思想一书中提出了人与自然共生,建筑与自然共生的思想他在题为生态与共存一从机器时代到生命时代一文中进一步指出,建筑是以人为本的复杂类科学,建筑与环境的共生刁是建筑学真正应该追求的建筑不应该被视为一种人工化产物,它本身就是另一种形态的自然,建筑应当适应当地的气候和地理条件,让人类与大自然共生,把人类和建筑视为大地生态系统的一部分。由于现代社会生活节奏加快,工作压力增加,城市发展空间的限制等因素使人们愈加关注生活居住场所的亲和、安静、安全、舒适、方便,因此本工程规划设计传承了黑川先生的”共生”思想,以”共生的生态社区”,”人性的空间环境”,”合理的房型”,”现代时尚的建筑形象”和”坚持可持续发展”为本案规划设计宗旨,力图通过合理的设计重构人与自然的共生关系,建立一种把建筑融入自然,使人和自然展开自由对话的和谐社区环境。3、规划设计原则共生的生态社区社区自身环境与周边自然环境的融合,人与自然环境的互动,突出一个典雅、安泰的居住意象。图2水岸大成二期与周边社区的相对地理关系MBA学位论文作者孟康荣肃匕建水岸人成_期项日商业计划一伟人性的空间环境人性的空间环境与开发力度和强度的和谐统一在提高上地经济效益的同时,因势利导,图求提高区内的环境质量标准,创造具有现代特色及个性的人性环境。合理的房型满足市场需求,针对不同家庭结构的实际使用需要,营造舒适恬静的生活小环境。图3水岸人成一期1号至4号房厂型图现代时尚的建筑形象建筑立而和空间组合富有特色,融合富有个性的设计风格,手法细腻而不失清新,使型体塑造独具魅力。坚持日丁持续发展将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、小区建设,刁管理中,使开发建设具有一定的弹性与可操作性。二项目产品组织和功能定位L、设计任务要求木_程建筑设计使用年限本为5年,抗震基本设防烈度为8度。住宅部分为19层以的住宅,综合楼为高度5米以_1的普通旅馆,均为一类训去,耐火等级为一级。MBA学位论文作者孟康荣甘肃七建水岸天成二期项日商业计划书2、平面户型设计定位本工程共有9幢住宅,主要是高层住宅,以两梯四户为主,部分两梯两户。住宅房型包含二房二厅、三房二厅、四房二厅及屋顶复式等等。户型设计上坚持主力房型概念,主力房型为建筑面积控制在每户90平方米以内的三房二厅一卫和二房二厅一卫设计临小区中央绿地部分住宅单元布置每户建筑面积大于90平方米的较大户型,并在顶层设置复式大户型。住宅套内分区明确,满足现代家居的基本功能要求。套内空间以起居厅为中心,达到公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。每一套住宅都具有独立的起居,就餐,厨房,卫生,工作学习,储藏,就寝等七大功能空间,满足了七大功能空间的独立性和生活功能序列,从而保证了住宅设计最基本的私密性要求。住宅套内空间布置紧凑,设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量,走道短捷,从而提高了套内有效面积的使用率和舒适度。在满足基本生活功能的基础上,户型设计尤其注重室外景观向室内空间的渗透交流。起居厅和卧室在采用低窗台,大窗户和大阳台等手法的同时,临小区中央绿地部分房型还设计了270度景观阳台,将室内空间与户外风景的接触最大化,为居家生活增添情趣,也丰富了建筑立面造型。在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置,厨房中按操作程序布置厨房器具与冰箱机位,同时设置排烟道,集中处理厨房内排出的油烟废气在厨房外均布置有服务阳台,安排洗衣空间。户型设计还从生态建筑学的原则出发,充分利用自然采光通风,组织好穿堂风,以充分降低能耗。3、功能布局要求本工程功能主要以高层住宅为主,另规划有商业、综合楼、会所、幼儿园等配套服务设施。高层住宅沿地块周边布局,使小区中央有较大的绿化景观空间,住宅主要以34层为主,地块南面的部分住宅为27层,由此形成南低北高,顺应地势的建筑天际线。综合楼位于地块东南角,楼高19层,形成整个小区的标志性形象。商业主要位于高层建筑底层,沿安宁东路和地块西侧小关山沟规划道路布置,并在综合楼一至四层形成较为集中的商业空间,可布置各类餐饮休闲娱乐设施。在小区次出入口南侧还布置有一幢二层的独立配套商业服务楼,可设置中型超市、银行、邮局等便民服务设施。小区会所沿安宁东路与综合楼相邻布置,对内对外均设有出入口,方便灵活经营使用。小区内还设有一个三班规模的幼儿园,位于七号住宅楼一层,对小区内外都设有出入口,方便居民使用。4、无障碍设计要求MBA学位论文作者孟康荣甘肃七建水岸天成二期项目商业计划书各建筑主要出入口处设有无障碍坡道。各建筑室内垂直交通可通过交通核二台客梯其中一台设为无障碍电梯到达各楼层。5、建筑节能设计要求建筑围护结构节能技术措施屋面保温层采用80厚挤塑聚乙烯泡沫塑料板。本工程外墙墙体材料为300厚混凝土空心砌块,外保温建筑构造的保温层选用60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板。外窗含透明幕墙断热铝合金型材,61ZA6浮法中空玻璃,透明外门的型材和玻璃要求与外窗相同,不透明外门采用保温门,内设20厚的保温棉。6、给排水节能设计要求低区尽可能利用市政水压直接供水。水泵采用低噪声节能型产品,所有水泵均设隔振装置。卫生洁具均选用节水型产品。坐便器采用6升冲洗水箱。生活给排水采用新型管材耐腐蚀,寿命长有良好卫生性,改善了管道二次污染的可能性。7、电气节能设计要求照明控制可采用分组、分区开关方式。疏散指示灯采用低功耗LED光源。照明光源采用T5直管形荧光灯、紧凑型节能荧光灯、金属卤化物灯为主,对用电量大、功率因数低的用电设备设置就地无功功率自动补偿装置,以降低无功损耗,提高电压质量,减小导线截面。大功率水泵设置变频软启动、生活泵和部分空调机组设置变频控制系统,以节约能源。8、暖通节能设计要求采用高效率燃气热水锅炉,效率达到92。按建筑的规模和特点,分区、分段设计采暖系统。保证能实现分区热量计量与分室区进行室温调节。各系统均设置能量计量装置,以方便管理,提高用户节能意识。采用了自动控制,既提高了使用的舒适性,又防止了因超温和不合理运行造成的浪费。采用闭式两管制一次泵水系统运行,节省能耗。9、环境保护要求废气影响防治设备用房设机械排风系统,将废气排至室外,发电机房设专用排气道排出。废水防治本工程废水排放采用雨、污分流。生活污水由化粪池处理后,排入MBA学位论文作者孟康荣1肃七建水岸天成_期项目商业计划书城市污水管道。雨水排入城市雨水管道。车库废水经隔油处理。固体废弃物影响防治生活垃圾处理采用袋装化,每天由专人收集后存入污物间,统一由专人负责清运,并注意清运时密闭,再由环卫部门集中处理。噪声污染影响防治本工程噪声源包括风机、冷水机组、水泵、发电机器等。设计时,动力设备选用低噪声设备,按规定采取隔振降噪措施,动力设备机房和值班室、控制室采用吸音墙面、吸音吊顶处理和隔音措施,设隔音门以降低噪声,发电机排气井道作减噪处理,以降低噪声。空调机和各类风机选用低噪音设备,风管安装消音装置,空调机房设吸音墙面,吸音吊顶和隔音措施减少对环境和建筑自身的影响。水泵采用低转速、低噪音水泵,基础采用隔振器柔性安装,水泵吸水管及出水管上均设可曲挠橡胶接头。管道穿墙或楼板时,采取防固体传声措施。低区利用市政水压直接供水。三项目建筑风格与色彩计划住宅风格及造型设计采用简洁、明快、精细而又时尚的现代主义风格。建筑立面构图从传统中式隔扇门图案中获得灵感,并加以抽象提炼,形成两条折线形相互穿插,节节高升的非对称,具有强烈现代感的构图形式,与通常住宅建筑的立面造型截然不同,形成鲜明的个性特点。建筑主体以暖色外墙砖为背景,中间部分以青灰色砖为强调,再配以白,灰色折线形构架和黑灰色金属百页点缀,形成传统与现代感交融的色系组合。立面设计同时结合阳台,凸窗,构架等元素巧妙安排室外空调机位。建呱一渝,。,你份扭”,月J卜。,盆侣尸、几月目J,门,图4水岸大成住宅单体外立面造型风格及色彩综合楼位于本小区整体建筑群自城市交通来向的南端起点,也最靠近黄河,非常重要的位置,要求它从城市视角有良好的视觉形象,可以成为本小区的标志。因为该建筑高度低于住宅建筑群,所以形态设计利用综合手段,在整体氛围协调的基础上,采取了强化形象对比的手法,以达到突出标志性建筑的目的。MBA学位沦文作者,从康荣L一肃七建水岸天成_期项口商业汁划书形体构成以体与面结合的设计手法,勾勒出清晰明快而又隐含一定象征意义的建筑轮廓立面结合遮蔽空调外机的功能要求,用穿孔铝板设计成具有传统特色的回纹图案,与均匀的客房单元形成区别与住宅尺度的大气的整体肌理对比建筑色彩在与整个小区和谐的乳黄色外框的控制下,采用暗红与青灰的对比,给人以中国传统建筑的色彩联想建筑材料采用润泽温厚的装饰陶瓷主体面砖,外框陶瓷挂板与硬郎明快的穿孔铝板,以及通透轻盈的玻璃相结合,互相映衬又统一和谐。此外,结合L圣实的外枢和层次化的立面肌理,通过泛光与透射结合的景观照明设计,可以在夜晚营造出玉雕一般的晶莹又微妙的夜景效果。设计理念既突出时代感,又联系中国传统文化和兰州地方特色,营造一种清朗而有内涵的形象气质。建筑整体犹如一匹玉驼,憩息在群山之,黄河之滨建筑的细节又耐看地展现出现代与历史的含蓄结合。图5水岸大成综合楼位夜景透视图和日景透视图四项目建筑及景观概念规划一突出水景,体现”水岸”特色。该项目水系的发源地是在西北的1圆形一场,甘甜的泉水泪泪流出,水势萦1川环抱,是源流,不竭,其余跌水崇观、喷泉景观等搭配合理,”在圆形的景观花架的石碗中一股不见去地,寓意着一股财来而用水岸”特色一览无遗。MBA学位论文作者孟康荣JL一肃七建水岸天成_期项日商业计划书细胭蘸家鸳图6水岸大城一期水景设计方案坡地造景本案景观和绿化系统规划巧妙利用了区内场地高差,引入坡地绿化造景手法,形成总体上南低北高,局部又高低起伏的立体化的多层次绿化景观。城诬日一蘸盆匆一罕鳞测笨坟L映翔毯甘甘压T户甲I工奋毛几孟互牛J奋它工F牛徽蹬翔七竺,图7水岸大成二期坡地造烈设计曲径通幽小区内观景步道一波三折,线型自山活泼,极富流动感,如溪流蜿蜒,又如蛟龙蟠行沿路布置极富兰州地域文化特色的小品景点,并将儿童娱乐、老年健身等内容有机串联,既丰富了使用者左顾右盼一步一景的视觉体验,营造”步移景移,情随境迁”的空间意境,成为人们茶余饭后散步休闲的理想场所。亡兹肠圈像七/复弥瓤笼一组璐,骥萝彗盯胜盛官夺咨毛,吸奋J啥手了公影爵若绍补盆飞协匀图8水岸大成一期小区内观景步道设计MBA学位论文作者孟康荣肃七建水岸天成_期项口尚业计划书宅间院落宅间院落在空间序列中起着由开放到私密的过渡作用,担负着由内而外的双重身份,连接着宅与宅,宅与自然,形成了人与人交往的空间场所。各住宅楼间院落充分结合地形,除了安排绿化以外,还设置儿童游戏场地以及休息座椅、亭子、雕塑等小品,赋予不同的景观绿化主题,以此增强院落的识别性和归属感。主题式的景观绿化营造了独特的环境氛围,与宁静雅致的住宅、绿树成荫的草坪和各具特色的小品一起渲染出一幅恬静精致又富有活力的居住画面。峪踢芍L界璧肠护润攫翔祖圈落图9水岸大成_二期小区宅间院落设计植被处理区内植被处理以广植乔木,常绿、落叶间植为原则,使进入小区有绿树成荫之感同时乔木、灌木间植,注重一年四季的季相变化,使得四季有花,收放有致,富有情趣与人情味,并充分考虑隔绝噪音。勇络盛必毖为负皿蜘卿必羚猫兔如奚瓢里脚黔爵撼绷羁滩幽州州缈潜群溥踢黝图10水岸大成几期小区植被设计道路交通系统小区内道路系统结合总体规划采用主次二级路网系统,以一条弧形道路为主要道路骨架,连接开向安宁东路的小区主次出入口,并与直接连通各住宅楼的次要道路形成”龙走连珠”,”顺藤结瓜”的模式。同时,弯曲的道路设计有利于有效降低车速,保障小区内的安全。如此规划,使道路分布有良好的使用功效,小区空间私密性得以加强。小区中央则可形成大片的绿化景观空间,内部可形成完全供人行的休闲步道,从而达到人车分流的目的。MBA学位论文作者孟康荣一肃七建水岸天成_期项目商业计划书月翻巴七性竺臂吞一勿图N水岸大成二期小区道路交通系统设计五项目智能化配套1、住宅对讲和安防系统在小区物业管理用房中设置安防中心控制室,在地下层或底层设置过路箱,在每幢入口处设置可视对讲主机与电动控制门,目_在室内设对讲分机,对讲主机与小区对讲系统联网。客厅和主卧室内的紧急求助按钮,其信息将通过每户弱电进户箱反馈至安防中心控制室,安防中心控制系统可与区域联防报警系统联网。洲洲洲洲洲洲洲洲洲场翻翻时峙峙一一一一洲翻翔翔洲时时翻翻翻翻绷间间断可可峪加加乌I月月图12水岸大成一期小区可视对讲户内分机与单元门主机2、火灾自动报警及消防联动控制系统在地下车库设火灾自动报警系统,系统按一级保护对象设防,并采用集中报警系统的形式。消防控制室内设火灾报警控制器、联动控制柜、消防广一播及消防电话。火灾报警信号由感烟、感温智能型探测器、手动报警按钮、声光报警装置、水流指示器和水流闸阀组成。手动报警按钮设置在出口处,各层消火栓动作信号、水流指示器及水流闸阀动作信号均送至火灾报警系统。3、办公楼安全防范系统MBA学位论文作者孟康荣1肃七建水岸天成_期项目商业计划书视频监控系统本工程设闭路电视监控系统,地下车库、一层各对外出入口、重要机房、电梯厅、电梯轿箱、走廊等处设电视摄像机,为172台和141台。主机采用视频矩阵控制器,该主机可通过操作键盘对输入信号进行切换,同时可对云台、镜头进行各种姿态的遥控。主机切换输出的视频信号在彩色监视器上显示,同时将主机输出视频信号送至数字硬盘录像机进行录像,并在监视器上显示。2、入侵报警系统在一层大厅入口、重点场所等设置红外/微波双鉴探测器,当所控制的区域发生异情时,控制室将发出声光报警信号,并与电视监控系统联动,将相关图像强切并显示和记录,与110报警系统联网。图13水岸大成二期小区双鉴探测器、电视监控系统3、公共广播兼消防广播系统广播系统主要为语音广播,各项性能指标应满足语音广播兼播放一般音乐。系统采用定电压输出方式,传输电压采用70一11OV,线路按不同的广播区域设计。火灾时,可由消防控制主机按规范要求强行将公共广播切换为消防广播。公共广播功放和消防广播功放为720W。4、火灾自动报警及消防联动控制系统火灾自动报警系统按一级保护对象设计,采用集中报警系统的形式。消防控制室内设火灾报警和联动控制柜、消防广播及消防电话。火灾报警信号由感烟、感温智能型探测器、手动报警按钮、水流指示器和水流闸阀组成。手动报警按钮和声光报警装置设置在主要出入口处。消防排烟机房、变配电间、锅炉房等处设固定消防电话,消防控制室设火警专线电话。5、一卡通与地下车库自动收费系统在楼内主要机房、重要办公室、会议室、设防的楼梯间及通道等指定的区域设读卡设备,供楼内办公和物业管理人员使用一卡通设备,其功能包括出入、考MBA学位论文作者孟康荣1肃七建水岸天成_期项目商业计划书勤、餐饮、车库停车等。在地下车库出入口安装一套车库管理收费系统,对停车用户分长期及短期客户进行停车时间的统计和自动收费。长期用户,本系统采用远距离感应卡工D设备,当车辆驶近读卡设备时ZM,贴在汽车前挡风玻璃处的感应卡内的相关信息车牌号码、车型、颜色、车辆照片、车主姓名、联系电话、单位和住址等将自动读入系统电脑并储存,在核对无误时,栏杆伸起车辆方可驶入。短期用户,1M圈翻盛黝翻洲刁J勺息且口翻目凰澄卜瞥已则采取计时付费的方式。图14水岸大成二期小区远距离感应卡ID与门挡设训6、电子公告发布系统和电脑咨询服务系统在入口大厅设置全彩色或双基色IJ印显示屏,显示屏与计算机房联网,可高保真转播闭路电视,播放各种视频图像可定时向来访者发布各类信息播放不同格式的计算机文字信息和图像。大厅入口处设29英寸多媒体触摸式液晶电脑显示屏系统,系统可将楼内各层的各项服务信息存储在自带的硬盘上或与楼内电脑查询服务器相连,通过良好的操作界面,向来访者提供优质、形象的多媒体信息服务。MBA学位论文作者孟康荣甘肃七建水岸天成二期项目商业计划书17、双限房的基本概念双限房的基本定义双限房即限定户型大小、限定最高房价。双限房是政府为增加中低价房供应而制定的一项新政策。2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,提出”优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针,这就是”双限房”限套型、限房价的由来。“双限房”政策要求在限价房用地竞标时坚持”双限双竞”的原则。整体上,这对开发商的项目开发营销提出了更高的要求,它全面考验了开发商的企业管理能力、社会责任和操盘能力,包括项目成本测算能力、项目设计能力、融资能力、营销和定价能力等多个方面。18、质量控制的概念6第二章现场施工质量控制综述第二章现场施工质量控制综述所谓质量控制,就是致力于满足各种质量要求的一系列有关的活动,是质量管理的重要组成部分。质量控制是在明确的质量目标的前提下,通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督等活动,来实现预期目标的过程,目的就是实现预定的质量目标,使得产品能够满足质量要求,预防不合格产品的出现,所以,质量控制应该贯穿于产品形成的全过程当中。工程项目的施工过程,是由投入的人力、材料、设备和机械等资源开始,通过现场的施工生产,最终形成某一产品的过程,所以,工程施工阶段的质量控制,就是从投入资源的质量控制开始,通过施工过程的全面质量控制,形成一个施工质量控制的系统工程。19、绿色风险的定义从20世纪70年代,绿色运动兴起于西方发达国家以后,”绿色”便成为一个热点词汇,各种各样的事物、行为、理念等都被冠以”绿色”的头衔”绿色食品”、”绿色技术”“、”绿色革命”、”绿色倡议”、”绿色经济”、”绿色管理”等。绿色”已经远远超过了颜色的范畴,成为一个形象用语,表示自然、和谐、安全、健康、节约资源、降低能耗、保护环境、可循环利用等多种含义。然而,在五花八门的表层含义下,“绿色”的核心内涵是可持续发展。可持续发展SUSTAINABLEDEVELOPMENT的概念最先在1972年的联合国人类环境研讨会上得到正式讨论,在挪威首相布伦特兰夫人1987年所作的我们共同的未来报告中,将其定义为”既满足当代人需求又不对后代人满足其需要的能力构成损害的发展”,随后这个定义在全世界范围内得到广泛的认同和引用。除了所强调的公平性、协调性、持续性、共同性原则,从可持续发展的定义中我们还可以发掘出两个基本要素需要以及对需要的限制,可持续发展在满足人类基本生活需要的同时,限制人类需求对未来环境需要的能力构成的危害。风险也是一个常用词汇,其概念却十分抽象和笼统。不同的领域、不同的人对风险的内涵也有不同的界定,如决策理论学家将风险定义为损失的不确定性,统计学家将风险理解为实际结果与预期目标的偏离程度。考察了国内外专家学者对风险的数十种定义之后,郭捷等93将风险的内涵总结如下风险是由决策者的主观认识和客观条件的不确定性而引起的可能结果与预期目标之间的多种偏差的综合,而这种偏差包含各种偏离的大小与可能程度。综合考虑绿色与风险概念的基础上,我们可以将绿色风险定义为决策者的主观认识与客观条件的不确定性导致的实际结果与可持续发展目标的偏差包含偏离的大小与可能程度。在绿色风险前面加上修饰词如建设项目、施工过程等便可对出现绿色风险的领域、范围等进行进一步限定。绿色风险的核心含义是与可持续发展目标发生偏差的可能性,其外在表现一般包括资源消耗、能源消耗与环境污染。绿色风险在建设项目的全寿命周期包含目标设计、可行性研究、设计、计划、招标投标、施工、运行维护、结束阶段等都是存在的,然而,众多利益相关者的参与、频繁进行的建筑施工活动、复杂多变的现场环境等因素使得施工阶段建筑产品的形成阶段,成为绿色风险影响最为集中、绿色风险管理最为复杂的阶段。本论文所研究的27基于ITFN的建设项目施工绿色风险评价研究绿色风险限定在建设项目的施工阶段,是指由于现场客观环境与参与者主观活动的不确定性共同作用导致的实际建筑施工活动结果与既定可持续发展目标发生负向偏差即不利影响的可能性,属于纯粹风险的范畴。312绿色风险的基本特点1普遍性。在空间和时间维度内,风险可以说是”无处不在处处在,无时不有时时有”。按照风险发生的原因风险一般包括自然风险自然因素和物力现象导致的风险和社会风险人的社会活动产生的风险两类。虽然绿色风险是随着环境问题的加剧、人类环保意识的觉醒而出现的一个新词汇,但是其一直存在于自然界的自我演化与人类改造自然的活动中。作为一种特殊风险,绿色风险仍然满足风险的时空属性特征,具有自然属性和社会属性,它是普遍存在的。2必然性。只要自然界一直存在,其运动变化的过程就不会停止只要人类一直生存,其认识、利用、改造自然的活动也就会一直持续。人与自然相互作用下造成的可持续发展目标的偏差就不可避免。这是绿色风险的必然性,它不以人的意志为转移。3多样性。风险的形成条件包括风险源、风险载体和承险体,绿色风险因这三个条件的不同而呈现出多样性绿色风险源包括废水、废渣、废气、有毒有害物质、放射性物质等,承险体包括自然资源、能源、生态环境和人类自身等,绿色风险源可通过大气、水体、土壤等风险载体作用于承险体。4偶然性。从宏观上来说,绿色风险具有必然性,然而在微观层面,具体到某一时间段、某一种特定的情势,何种绿色风险以哪种形式,在什么时刻、什么地点发生,发生以后对可持续发展目标造成多大的偏差,是具有偶然性的。5阶段性。绿色风险的阶段性主要表现在两个方面一是在项目的不同阶段出现的或是占主导地位的绿色风险因素不同包括类别、风险特性的不同等二是绿色风险因素的发展从风险潜伏、风险发生到产牛损失呈现出阶段性的特征。6复杂多变性。绿色风险的复杂多变性在空间和时间维度上表现得十分明显在空间维度上,绿色风险的致险因子通过风险载体在空间范围内传播,外界情势的不同决定了其致险情况的差异在时间维度上,致险因子随时间慢慢积累,最后发牛险情,体现的是量变到质变的转换。另外,同一致险因子可能产生不同风险损失如硫氧化物SOX和氮氧化物NOX的排放既能造成标准大气污染,又能伴随降水过程形成酸雨,对水体和植物环境造成损害,不同的致险因子可能作用于同一承险体如二T化碳C02、甲浣CH4承险体和风险载体。风险源是指导致风险发生的事物,是绿色风险事件产生的先决条件,如建筑施工过程中拆除原有建筑物产生的建筑垃圾,施工机械设备运行产生的废气、噪音等承险体是指承担绿色风险损失的事物,如自然资源、能源、牛态环境、人等风险载体是致险因子的传播媒介,如大气、地表水、地下水等。按照通常的理解,绿色风险的发生过程为孕灾环境中风险源产生的致险因子通过风险载体作用于承险体,导致风险损失,即可持续发展目标的偏差。然而这种理解忽略了参与风险管理的人的作用,是一种片面、静承险体图31绿色风险形成机理FIG31DEVELOPINGMECHANISMOFGREENRISK29基于ITFN的建设项目施工绿色风险评价研究314绿色风险的分类1按照风险源的不同,绿色风险可分为自然风险和人为风险,顾名思义,自然风险的起因是自然力的作用,而人为风险的起因是人的活动。2按照承险体或风险潜在损失形态的不同,绿色风险可分为资源耗竭型绿色风险、能源耗竭型绿色风险、环境污染型绿色风险,分别表示的是致险因子作用下资源遭受耗竭、能源遭受耗竭、环境承受污染的不确定性。3按照是否可控的标准从控制机制的角度出发,绿色风险可分为可控绿色风险和非可控绿色风险。实施有效控制的结果可以是弱化风险的爆发程度,或延缓风险爆发的时间,也可以是降低风险发牛的概率,或减轻风险带来的目标偏差。可控绿色风险是现有技术发展水平和人力、物力、财力等因素条件下通过适当的手段与措施能实现有效控制的风险,不可控绿色风险的可控程度超过了现有条件下控制机制的控制能力。4按照存在形态的不同,绿色风险可分为实际风险与潜在风险,实际风险是决策者实际所面临的风险,潜在风险是尚处于潜伏阶段、表露迹象不明的风险。32绿色风险管理的涵义与流程绿色风险管理从本质上来讲,是指应用一般的管理原理对一个组织的资源与活动进行计划、组织、指挥、协调和控制,并通过各种风险管理技术的运用,使风险管理主体所面临的各种绿色风险得到有效控制、妥善处置,期望达到以最小成木获得最大可持续保障的目标。对于风险管理的流程,美国项目管理协会PMI、英国风险管理协会IRM、英国土木工程师学会ICE等组织都做出过相关规定和阐述,几乎所有的程序模型都有相似的框架,仅仅在个别步骤上存在细小差异。一般说来,一个有效的风险管理过程应该包含风险识别、风险估计、风险评价、风险控制和管理效果评价五个环节。项目内部、外部环境的不断变化,导致绿色风险源、承险体以及控制机制所组成的绿色风险系统的状态也处于变化之中,因此,绿色风险管理也必须随环境变化而进行调整。建设项目施工绿色风险管理是一个连续的、循环的、动态的过程,步骤之间存在信息的交流与反馈,从控制论UILDINGPROJECTS整个绿色风险管理过程控制论的思想贯穿主线,涉及到前馈控制、过程控制和反馈控制。下面具体分析一下建设项目施工绿色风险管理的整个过程。31基于ITFN的建设项目施工绿色风险评价研究321绿色风险管理目标的确定项目管理的精髓是目标管理,绿色风险管理作为绿色项目管理的子集,同样具有目标管理属性绿色风险管理的成功与否在很大程度上取决于是否提前明确绿色风险管理的目标。如前面绿色风险管理的涵义中所阐述的,绿色风险管理的总目标是以最小成本获得最大可持续保障。尤其对于绿色建筑项目,相对于一般项目而言,突破传统施工过程高能耗、高物耗、高污染的局限,对传统项目管理模式的改进,新技术、新材料、新设备、新工艺的采用是谋求可持续发展的重要保证,而这些措施都会带来项目初期成木的增加。绿色风险管理不仅要获得最大可持续保障,还要求风险管理成本最小,因此,风险管理资源的优化配置、风险管理技术的合理组合成为必然手段,后续风险管理活动都是为实现这一目标服务的。实际上,风险管理成本对应着风险管理资源的投入人力、财力、物力,风险管理成本的节约也意味着资源的节约,因此绿色风险管理的经济性与可持续性是内在统一的。322绿色风险识别风险识别又称风险诊断是建设项目施工绿色风险管理的第一步,也是绿色风险管理的基础,旨在通过工程资料的搜集、分析与整理,按照一定的规则与标准,对现实的、潜在的各类绿色风险因素进行感知、判断、归类与鉴定。风险识别应该遵循全面性、综合性后见之明与先见之明、现实性、科学性、系统化、制度化、常态化的原则。历史数据、经验知识与感性认识是风险识别的主要基础与依据,风险识别技术就是通过一定手段汇总、加工、整理这些信息,在工程领域常用的风险识别的方法有核査表法、专家调查法、情景构造法、故障树分析法、WBSRBS法等95。核査表法是通过对相关行业标准、类似工程数据资料的分析建立风险核对表初始风险清单,核对表的内容包含但不限于经验项目成败原因分析项目概况项目组织、成木、工期、质量、采购、沟通、信息管理情况等。然后由风险管理人员对照核对表,结合本项目实际情况感知、判断本项目潜在风险。核查表法充分利用了以往类似项目的信息32大连理工大学硕士学位论文意见趋同,得到一致认可的最终风险清单。专家调查法克服了头脑风暴法的缺点,间接讨论的方式利于专家个人意见的充分发表。情景构造法SCENARIOBUILDING由美国SHELL公司科研人员PIERRWARK于1972年提出,通过系统分析影响问题的多种可变素,设计弁描述未来发展趋势的多种可能情景如最乐观情景、最悲观情景等。情景构造法用丁风险识别不仅能辨认出关键风险因素,还能分析其影响程度,并利于针对特场景制定相应的应对措施,但是解结构RBS,RISKBREAKDOWNSTRUCTURE的风险识别方法,涉及工作流程与风险结构两个维度,利用二维矩阵的形式将基本风险因素对应到相关的工程活动。由于进一步明确了风险因子出现的范围,WBSRBS法是一种十分细致的风险管理方法,适应管理手段精细化的发展趋势。323绿色风险分析评价风险分析评价就是在风险识别的基础上,按照一定准则收集所需资料,并加以分析,通过对各绿色风险因素的特性值的佔计完成风险衡量工作,并在此基础上进行绿色风险评价,为后续管理活动的开展奠定基础。绿色风险分析评价主要解决两方面的问题1各绿色风险因素重要度排序问题2项目整体绿色风险等级评定问题。对于多项目而言,项目整体绿色风险等级评定的结果项目绿色风险等级能为项目比较、优选提供参考,然而对于单一项目,这种信息过于粗略,作用有限。在单一项目的情形下,各绿色风险因素的重要度排序更能满足后续风险应对措施制定、风险管理资源分配等管理活动的要求。风险排序首先需要解决的便是如何处理不确定性的问题。风险评价中不确定性的来源有两个随机性由于风险现象的可变性,或者由于所有影响系统的的因素不能被模型化和不完备性仅仅是由于关于变量信息的缺乏。解决由随机性导致的不确定性的问题的理想途径是收集数据、进行统计分析,而当信息不完备或是统计数据不容易获33基于ITFN的建设项目施工绿色风险评价研究取时,专家能以自身经验知识和洞察力提供变量值信息。因此,解决风险评价不确定性问题的技术可以归为两类基于概率论的定量方法和基于模糊逻辑的定性方法195。基于概率论的定量方法认为风险包含两方面属性风险事件发生的可能性与风险损失,将风险表述为关于发生概率与风险损失C的函数RFP,C31若将风险损失C规范化为区间0,1上的值,变成相对风险损失/,并用确定的表达式取代隐式表达,则RPXL32风险即描述为损失发生的概率期望值。用概率方法进行风险排序的流程如下先收集历史数据资料,通过统计手段得出风险损失发生的概率分布情形,然后计算风险损失发生的概率期望值即风险度I,按照风险度I的大小得出风险因素重要度排序结果。虽然概率方法用数值描述风险发生概率和损失,有成熟的计算方法,且为利用各种概率分布对随机变量进行模拟提供可能,但是其仍然存在如下不足对相关历史数据资料要求高,对变量的描述要求比较精确概率和损失相乘的组合方法容易遗漏信息,产牛乘积效应,导致结果偏差忽视了风险因素的其他诸多不确定性95。基于模糊逻辑的定性方法是为应对历史数据资料缺乏、精确描述风险发生概率与损失存在难度的情形而产生的。模糊逻辑方法事先需要建立文字描述性语言所对应的的隶属函数,然后汇总相关专家对各风险因素指标的主观佔计,将文字语言转变为数学语言,并通过模糊关系运算法则集结属性指标值,得到风险度,最终实现风险因素重要度排序。相对于概率方法而言,模糊逻辑方法涵盖了更多的不确定性,直观便捷,容易理解,但是隶属函数的准确获得比较困难、模糊算法不成熟以及结果的可解释性不强一定程度上限制了模糊逻辑方法的应用。324绿色风险决策绿色风险决策的过程就是为实现绿色风险管理的目标,在风险分析评价的基础上进行的绿色风险管理技术的选择以及优化组合等管理活动,它在风险评价与风险处理之间起着承上启下的重要作用。控制型风险管理技术和财务型风险管理技术是两类常见的风险管理技术。控制型风险管理技术旨在通过改变环境中触发风险的条件弱化风险的爆发程度,降低风险发生的概率,或减轻风险带来的目标偏差财务型风险管理技术是实施控制措施后对不可控风险采取的财务安排,旨在通过财务手段均匀分摊风险管理成木,以期实现财务波动的最小化96。34大连理工大学硕士学位论文常用的风险管理技术包括风险回避、风险缓解、风险自担、风险转移四种96,建设项目施工绿色风险管理的实际操作中,根据各绿色风险因素特性的不同,选择一种或组合几种不同的风险管理技术,以最小成本获得最大可持续保障。风险回避主要是通过改变人的行为、物的状态、环境的属性来杜绝绿色风险源,通常包括施工方案、技术手段、实施措施等的改变。由于现场条件的多重限制,以及方案措施的改变可能引入新的绿色风险的可能性,风险回避策略应对绿色风险的实施效果有限。风险缓解是采用技术、管理、组织等手段,通过降低风险事故发生的可能性或减小风险事故导致的损失来减轻风险影响的一种风险应对策略。建设项目施工过程中,绿色风险控制机制的实施如绿色施工方案的制定与实施、绿色施工管理体系的建立、对人员的绿色施工知识培训等是风险缓解策略的有力保障。风险转移是通过一定手段,将风险及其可能导致的损失全部或部分转移给有能力或有意愿承担风险的他方。对于整个风险管理系统而言,风险转移并没有减轻风险影响,仅仅是实现了风险隶属性即风险承担者的变更。一般说来,风险转移的方式包括保险转移和非保险转移两种。其中,保险是一种极为常见而有效的保障手段。在工程领域施行的工程保险的险种主要有建筑工程一切险、安装工程一切险、建筑职工意外伤害保险等,这些险种对补偿因自然灾害、意外事故、原材料及工艺缺陷等引起的被保险方的物质损失或人员伤亡具有重要作用。现行工程保险涵盖范围较广,其承保范围与绿色风险损失存在交叉重叠如施工现场环境污染带来的损失,尽管不能涵盖全部甚至是大部分绿色风险,开办的工程保险仍不失为获取可持续保障的有效手段。风险自担是一种将风险留在风险管理方内部由项目主体自行承担风险产生损失的风险管理技术。风险自担与风险转移是对立的,之所以采取风险自担的应对策略,有被动和主动