城综合开发建设项目可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况第一节项目承办单位一、项目名称宁阳县城综合开发建设项目二、项目建设地址项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、项目承办单位及概况1、单位名称泰安泛亚房地产有限公司2、法定地址海力大道东，泥村建筑公司院内3、注册资本金2000万美元4、公司类型有限公司5、资质等级叁级四、可行性研究报告编制单位单位名称泰安德禄工程咨询有限公司单位地址宁阳县城欣街路中段工程咨询资格等级丙级资格证书编号工咨丙11820090007发证机关国家发展和改革委员会第二节报告编制依据1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报4、宁阳县城市总体规划大纲（20002020年）5、宁阳的经济和社会发展规划6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7、泰安市市区基准地价8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料9、编制报告的委托合同10、其他有关依据资料第三节项目概况一、项目建设的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，“十二五”期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不断的向周边扩展。城市基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化，设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求，决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地段。此处的开发建设，将会进一步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使宁阳房地产的发展再上一个新台阶。二、项目建设地点项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、市场需求分析1、市场调查针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。11房价调查情况据2010年宁阳房指数报告显示宁阳小高层住宅平均价格为3000元/M2，商业房为5000元/M2。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据这次调查，调查结果显示,宁阳县购房者所能承受的价格在2545万之间，是主要购买力的承受范围12住房的供应根据调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。2010年及2011年宁阳的几个小区如郦水花园、兴业家园、秀水佳苑、锦绣城、富通太阳城等约计几十万平方米。在住房市场供应上,住房主要有以下面积的有100M2以下的,有101120M2的，有121140M2的，141M2以上的。从市场调查的情况来看，120M2140M2以及90M2以下的经济户型目前是宁阳县住宅市场上供应的主力，也是市场接受程度最高的。13附近楼盘销售的调查在这次调查中，还重点调查了项目所在位置的房地产市场及项目周边的楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销售的住宅平均价格约在3000元/平方米左右，商业5000元/平方米左右。并且在这些房产中，销售较好原因有两方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘的户型设计较好。14房产的开发宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。2、产品供需预测21房产供应的预测根据经济发展规律，当某一行业处于供不应求状态时，价格高于价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳的房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另一方面，“住”是人的生存条件之一，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。22房产的需求预测从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家对居民购买住宅的金融政策（贷款）的大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3、价格预测据调查，今年宁阳县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为宁阳县商品房的销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有以下31在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。32需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。33购买力的增强。市民人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）力度的加大，居民购房能力将大大提高，致使房价仍有上涨空间。34住宅品质的提高，也促使房市升温。随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格平稳。35竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，也有外地知名开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地知名企业纷纷进入宁阳。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合宁阳县城建综合开发公司的竞争实力，初步可以确定该小区内住宅销售价格约3000元/平方米，商业5000/平方米。4、竞争力分析41外地企业纷纷进入宁阳由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力被拓展至最大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。42知名企业得到追捧品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在宁阳县居民购房消费中，企业知名度也已成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。43泰安泛亚房地产有限公司的优势分析鉴于泰安泛亚房地产有限公司实力雄厚、信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该项目开发的地段是位于县城的黄金地段，具有浓厚的人文气息，高收入阶层的市民较多。再加上由于宁阳近年来的快速发展，致使周边地段居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以在该地段具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信宁阳县城建综合开发公司开发的商品房有较强的竞争力。5、市场风险分析51该居民小区主要居住对象为中高层收入人群，家庭收入较好的市民家庭。由于他们511职业稳定由于该部分人的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，他们的收入水平也逐步的提高。512收入稳定该区市民的收入水平在稳定中逐步提高。513文化水平较高。514对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性、安全性要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资安全性的保证。所以投资风险不会太大。52通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。53房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。四、建设目标与规模1、项目建设目标我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，项目单位将以超前的思想，规划、开发“宁阳县城综合开发工程建设项目”，建设中高档的住宅小区，为宁阳县民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，温馨源于对生活细节完美的追求。让宁阳县城综合开发工程建设项目为您营造温馨的家。2、项目建设规模宁阳县城综合开发工程建设项目规划总征地面积390000平方米，总用地352000平方米，总代征道路用地面积38000平方米，商业总建筑面积6000平方米，居住总建筑面积43900平方米，容积率014，建筑密度7，绿化覆盖率45。五、工程建设方案宁阳县城综合开发工程的总体设计方案如下1、项目的建设依据11、住房与城乡建设部城市规划编制办法12、城市居住区规划设计规范（GB50180932002年版）13、宁阳县城市总体规划（20002020）14、11000现状地形图及其电子文件。15、国家和省相关的标准、规范。2、项目的建设理念本方案倡导简约、自然、大气、流畅，布局完整、结构清晰、道路通畅，进入21世纪与国际接轨，尊重人性，以人为本，注重功能，注重环境，体现人们对自然与美好生活的向往和寄托。3、项目的建设目标31、高度和谐的人文环境创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。32、高质量的生态环境加强绿化保护，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。33、高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。34、超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。4、项目的建设原则41、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然相和谐的居住环境和健康社区。42、注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。43、符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观，力争达到“均好”。具体体现在中心绿地景观带对各院落的渗透以及分布均匀的院落绿化；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。44、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。45、坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。46、统一规划、分期开发、配套建设的原则按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。5、项目的总体建设方案51、规划结构规划中体现以人为本的思想，充分考虑现代人的生活方式。整个小区的规划为小高层及高层，在相接触地为中心绿地和广场，构成一组合团体，东西通透，每户具有较好的环境。52、公共设施超前性与便捷性小区公共服务设施的设置，结合现状特点，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。521、商业服务商业设施主要沿街设置。建筑布局注重入口景观塑造，局部退让后形成半开敞空间，丰富城市街道景观。522、文化娱乐设施在小区中心设中心绿地及会所，为居民提供公共聚会空间，丰富社区文化生活。在各片区院落绿地内设娱乐健身场地。523、其他服务设施小区垃圾实行袋装化收集管理，各道路拐角处设垃圾收集点。其他市政设施按居住区规范要求设置。53、住宅布局识别性和认同感本规划在住宅建筑布置上强调整体组织和空间塑造。在平面布局上通过点式住宅错落、围合、层数变化等手法及住宅单体的造型和空间限定，灵活布局，创造亲近自然且具有人情味的居住空间环境，形成错落有致、收放有序、形式多样的住宅建筑院落。54、道路交通规划整体性与高效便捷结合功能分区与空间布局，重点加强组团内部的相互贯连并便利内外交通联系。同时道路设计强调形成步移景异的空间变化，创造良好的内外部空间景观。54、出入口根据小区的外围交通条件，布置主入口在主要街道上，面对小区中心绿地设绿化景观带，使外围环境与住区内景观相互渗透，融为一体。54、道路网规划整个小区环以双车道为主，与中心组团步行带相连接。小区停车主要考虑智能立体停车方式。住宅采用地下储藏室及停车场；室外停车位于宅间绿化带的一侧。543、消防、紧急救援系统在小区内部形成的交通网可以便捷的到达每幢住宅的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。端部建筑周边场地结合地面停车设置回转场地，以满足消防要求。55、绿地系统规划系统性与生态性规划结合步行系统规划，有机联系各院落绿地，使各个院落绿地彼此相互连接，增强公共空间连续性。将小区中心绿地和宅间绿地相结合，使之成为统一绿地系统。551绿地系统绿地和中心景观设计是本规划的重点。由小区入口进入小区后，视野渐开阔直至中心组团绿地，衔接踏步式绿化带将住宅、组团绿地与景观带有机渗透又自成一体，是整个小区成为有机整体。552植物配植小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，美化城市环境。56、智能化系统（1）安全防范系统家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。（2）“一卡通”智能系统IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。（3）信息服务系统小区局域网（可接入INTERNET）、背景音乐、视频点播等。57、技术经济指标571、主要技术经济指标宁阳县城综合开发工程建设项目总图规划主要技术经济指标如下6、建筑结构设计方案61建筑设计方案项目名称单位数量1、总征地面积3900002、总用地面积3520003、总代征道路用地面积380004、规划总建筑面积49900商业建筑面积6000其中居住建筑面积439005、容积率0146、建筑密度77、绿地率45611、建筑总体设计本项目的建设立足于高起点设计、高标准建设。612立面造型设计本设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完善结合。为了营造良好的城市景观，形成丰富的空间层次，在屋面的建筑的处理上利用电梯设备间的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型，避免形成单调而生硬的块体。在构图和均衡方面细加推敲，通过构件的穿插，屋面返台的处理和屋面细部的处理，营造了丰富的动感空间和阴影效果。建筑单体设计造型高雅精致、简洁大方，充分体现了城市的建筑特色，建筑分三段式处理，色彩明快淡雅，主墙面采用红色墙砖，底部采用灰色面砖，部分为乳白色外墙漆。本设计将以其独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整体形象，而成为宁阳县住宅小区中的一道亮丽的风景。613、消防设计根据民用建筑防火规范的有关要求，建筑周边设环形车道。沿街建筑长度控制在150米以内，建筑总长度控制在220米以内。人员疏散及疏散通道宽度均满足规范要求。614、户型设计住宅户型以85和89平方米的两室两厅为主，拟设少量120140平方米的三室户及140平方米以上的四室户，在满足国家有关要求的前提下尽量满足市场多样化的要求。各种户型均采用明室、明厅新型设计方案，起居厅由北窗或南窗直接采光通风，储藏室（部分按车库设计）均设于地下，便于居民储物之用。615、公建建筑本项目公建配套包括沿街商业、物业管理用房等，根据各自的使用要求，功能设计要求也将是多样化的。616、室内装饰室外（1）外墙采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。（2）屋面现浇平屋面。室内（1）内墙厅、房为乳胶漆。厨房、厕所高级瓷砖到顶。（2）顶棚厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。（3）地面厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。（4）窗户外窗用彩铝窗。（5）门分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。（6）、厨房由住户自行装修。（7）、卫生间内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。（8）楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为防滑地面砖。62、结构设计方案621、自然条件抗震设防烈度六度设计基本地震加速度值为015G结构安全等级二级。622、荷载取值根据使用要求，活荷载取值如下住宅20KN/M2上人屋面20KN/M2其余未注明处及恒荷载根据建筑结构荷载规范相应取值。623、结构设计结构选型小高层住宅采用框架剪力墙结构，沿街商业及其他公共建筑采用框架结构，配电室等公共建筑均采用砌体结构。结构抗震住宅抗震等级初定为6度。墙体材料框架结构建筑外墙采用加气砼砌块，内填充墙采用轻质墙体，砌体结构建筑采用多孔煤矸石砖。基础设计本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定。7、给排水设计方案71、用水量测算711、生活用水量根据居住小区给排水设计规范，本项目住宅均设有卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应。根据构建节约型社会的指导思想，生活用水量标准按为120升人日，小区内460户居民全部入住后，总人口约计1610人，日用水量约1932立方米。712、公建用水量本项目的公建主要为沿街商业及公共服务设施，用水较少，其用水量暂按每平米5升估计，公建用水量为30立方米/日。713、绿化用水量绿化及道路用水指标平均1升/日，按小区绿化率438，全部采用自来水进行浇洒，为150立方米/日。714、未预见用水量管网漏失量按以上三项之和的5计，日用水量约为1866立方米。325、消防用水量小区人口不足万人，本期工程按同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量10L/S，火灾延续时间1小时计算，消防用水量36立方米。以上合计，本期工程最高日用量约为42786立方米。72、给水设计方案721、水源及计量本项目水源由宁阳县华龙水业有限公司供给，从市政给水管引入供水，住宅和公共建筑均每户设水表进行计量。722、生活给水系统小区由周边市政道路引两路DN200给水管，给水管在小区内分二路，一路供生活，另一路供消防，分设水表计量。室内生活给水管道采用PPR管，室外生活给水管（变频加压管）采用塑钢管。室外生活给水管（市政给水管）管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。室内卫生洁具均采用节水型产品，以减少水资源的浪费。723、消防给水系统室外消防管道两路供水，消防管道在小区内环通，以确保供水安全可靠。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓。住宅室内不设消防系统。公共建筑设置室内消火栓系统，小区内公建楼室内消火栓系统水量估计为15L/S，消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。公建楼（视功能按规范需设的）另需设置自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统按中危险级级考虑，喷淋系统用水量为20L/S。消火栓、喷淋系统均采用临时高压系统，在屋顶上设置消防水箱，水箱内存放灭火初期10分钟不动用消防水量，超过18立方米的按18立方米计。各幢楼消火栓泵、喷淋泵分设于各幢楼消防水泵房内。消防系统管径小于100的采用热镀锌钢管，大于等于100的采用热镀锌无缝钢管。根据建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090），在建筑室内布置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，公建部分配置基准按A类火灾中危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过20米。住宅部分配置基准按A类火灾危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过25米。73、排水系统方案采用雨水、污水分流体制341、雨水建筑物设雨水斗及雨水立管，地面设雨水口，汇集雨水后进入埋地雨水管道，排入小区雨水管。342、生活污水生活排水采用污、废合流制，室外雨废分流制，室外设化粪池，对粪便污水进行预处理后，部分再经过自备污水处理系统处理后用于绿化喷洒，其余的与其它废水合并排入市政污水管。8、强电设计方案81、负荷等级本项目按二、三级负荷要求供电。82、用电量估算821、住宅平均8KW/户每户负荷同时利用系数05小区负荷同时利用系数07住宅846005071288KW822、商业及公共配套公建30W/M2负荷同时利用系数07配套设施003600007126（KW823、草坪灯及景观灯等15KKW负荷同时利用系数08824、变压器安装容量12881261209功率因数15844KVA经测算，本期工程设计供电负荷约为15844KVA，建议业主协调设置2组1000KVA小区箱式变压器，变压器平均负荷率为792。83、电源电源由附近高压线直接引入小区配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。84、照明系统住宅电气照明设计照度起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数RA80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。85、计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表自动断电保护分层户外集中设置。商业及公建单独设置。86、供电方案861、高压配电小区由两条来自不同母线段的10KV高压线，按建筑规划建设变配电设施1处，位置根据使用要求灵活布置。变电室内的10KV高压柜选用金属铠装手车式高压开关柜。继电保护采用定时限过流速断保护方式，直流弹簧操动机构，计量方式为高供高计混合计量。变压器选用国产环氧树脂浇注薄绝缘干式变压器或节能型少油变压器。低压配电采用全封闭组合式开关柜，单母线分段，设联络开关。低压侧设无功补偿装置，补偿后10KV高压侧功率因数在09以上。862、低压配电系统小区低压配电以放射式为主，辅以其他形式，采用铠装聚氯乙烯电缆沟内敷设到各高低压用电点。单体建筑内采用辐射式和树干式相结合的供电系统。自变电所至建筑单体主干线均采用电缆埋地或穿管敷设。建筑单体内配电箱之间均穿钢管暗敷。负荷均采用单电源供电，直接由变电室内低压配电屏出线供给各建筑单体内的动力配电箱和照明配电箱。863、消防供电所有消防用电均按二类用电负荷供电，为保证消防用电可靠性，消防用电设备均采用双电源末端切换方式供电，电源引自就近变电所的低压母线。消防设备配电均采用阻燃型电线、电缆。9、弱电设计方案91、通讯与网络小区通讯线路和宽带网络线路由中国联通泰安市话网免费引入。在住宅、办公及商业房内设数据、语音用模块化插座，可方便使用。92、CCTV数字电视系统小区CCTV数字电视系统由泰安视通公司免费接入，每套房设23个电视机顶盒接口。93、建筑智能化系统主要包括安全闭路监控、红外防盗报警、访客可视对讲及语音广播四套子系统。94、消防系统主要由火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统组成，主要在公建设施、商业房、地下停车库设置。其他消防系统的设计应满足有关防火规范要求。10、燃气供应设计方案101、系统设计住宅燃气采用管道天然气。天然气由市政天然气中压管道引入，在小区内设置调压站，经调压后低压入户。天然气管道敷设于小区非机动车道下，管材采用热镀锌钢管。住宅每户设24立方米/小时的天然气表1只。102、天然气用量计算商业天然气用量预计50M3/H则天然气用气量Q50M3/H11、采暖设计方案111、设计基础参数采暖期室外计算温度7，冬季室外风速28MS。112、室内设计参数冬季室内温度17土L113、热负荷估算根据以上参数和有关设计规范，经估算，本期工程冬季采暖所需热负荷为3583KW。详见下表暖通负荷估算表建筑名称面积（）负荷（W/）热负荷（KW）1住宅439007030732商业建筑600085510合计499003583114、采暖方案根据建设单位的意见，本项目因处于县城中心区域，不能自建锅炉，拟由宁阳县市政供热管网引入。本小区可采用换热站，换热站采用汽水加热器间接加热方式，可供应本区内所有居民的采暖。六、项目建设期安排1、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位共同抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。2、工程进度安排为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本期工程建设计划自2011年8月开始筹建，至2013年1月竣工，建设工期15年。据市场分析，预计每期推出商品房有50可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目开发建设进度的计划安排如下21、项目前期工作20110820110922、初步设计、施工图设计20110920111023、施工建设期20111120130124、完善绿化等辅助设施2012920130125、竣工验收并投入使用2013013、实施措施为进一步提高项目效益，项目实施保障措施主要是完善项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制等。31、项目法人责任制为加强工程建设，实行项目法人责任制县城市城市建设综合开发公司作为项目法人负责全部工程的建设实施。32、工程招投标制为规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，凡属于国家工程建设项目招标范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行招标。33、工程监理制为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护居民生命和财产安全，提高项目经济效益，凡属于国家规定的工程建设项目监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行工程监理。七、总投资估算及资金来源1、项目投资估算11、估算依据111、山东省建筑工程消耗量定额；112、山东省安装工程消耗量定额；113、泰安市材料预算价格；114、省内同类工程造价情况；115、有关建筑材料市场价格调研情况；116、现行投资估算的有关规定。12、估算说明121、根据有关协议，本期工程土地费用为2000万元；122、勘察设计费按土建工程费用的05计算；123、工程咨询监理费按土建工程费用的05计算；124、建设单位管理费按工程费用的1计取；125、基本预备费按1、2项费用之和的5计取；126、工程建设其他各类规费尽量争取优惠政策。13、估算范围本项目总投资估算包括工程费用、其他费用、预备费和建设期利息。14、总投资估算经估算，本期工程总投资为955080万元，其中工程费4400万元，工程建设其他费4696万元，预备费45480万元。详见下表投资估算一览表单位万元估算价值设备购置序号工程或费用名称建筑工程费及安装费其它费用合计一工程费用440044001商业380038002其他配套600600二工程建设其他费用469646961土地费用400040002勘察设计费22223工程咨询监理费22224建设单位管理费44445其他各类规费608608三基本预备费4548045480四建设期利息00五总投资合计4400515089550802、融资方案21、资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此，主要从以下几个方面去筹措资金211、筹措和利用自有资金投入4000万元；212、其余555080万元通过滚动开发和房屋预售解决。22、资金的使用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题221资金问题主要包括以下几个方面由于资金的时间价值形成的利息。注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。风险因素和风险程度分析表风险程度序号风险因素名称灾难性严重性较大一般1市场风险2资源3技术4工程5资金6政策7外部协作条件222、优化使用周转资金问题具体优化方法如下A将工程初期准备费用单列项目以增加初期收入，可以缓和资金矛盾。B根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。C材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。D向分包商转移资金压力。3及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。八、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1本期工程建设规模11建筑面积平方米49900111商业平方米6000112居住平方米439002总征地面积平方米3900003总用地面积平方米3520004总代征道路用地面积平方米380003容积率0145绿化覆盖率456项目总投资万元95508061工程费用万元440062其他费用万元469663预备费万元454807销售收入万元161708实现利税万元6295809实现利润万元50830410投资利润率532211投资利税率659213项目建设期年15第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、项目建设符合国家和山东省国民经济及社会发展第十二个五年发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中指出“在“十一五”规划的基础上，加大力度调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”国家“十二五”规划同时指出，“按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，保护有特色的农村建筑风貌。”“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。”国家的这一举措，必将进一步促进我国住宅建设，改善城镇居民的生活水平。山东省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出“要把扩大消费需求作为拉动经济增长的基本立足点和宏观政策的着力点，促进投资型经济逐步向消费型经济转变，为经济良性循环和长期平稳较快发展奠定基础。“坚持从最广大人民的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”项目主办单位充分利用自己雄厚的资金实力并且凭借自己的良好信誉，根据宁阳县城市规划要求，进行宁阳县城综合开发工程的建设。该项目的建设，有利于促进宁阳县房地产业的发展，增大第三产业在三大产业中的比例，提高城市的生活品位，促进城市建设进程和经济的良性发展，因此，符合国家“十二五”规划的要求。二、项目建设符合泰安市及宁阳县“十二五”发展规划泰安市和宁阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要也结合不同情况，进一步指出“坚持转变经济增长方式。紧紧抓住结构调整这条主线，大力调整和优化产业结构，构建具有较强竞争力的现代产业体系。调整投资和消费的关系，逐步增强消费对经济增长的拉动作用。坚持走新型工业化道路，依靠科技进步，大力发展循环经济，加快建设资源节约型和环境友好型社会。”“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。”纲要围绕扩大内需、扩大就业、扩大财源三个目标，按照“政府引导、市场运作、企业经营、社会参与”的原则，以市场化、产业化、社会化为方向，创新发展思路，改革体制机制，优化发展环境，进一步强化旅游龙头地位，加快发展现代物流、餐饮娱乐、社区服务、中介服务、房地产5个重点行业。目前宁阳县居民的生活水平不断提升，对于住房的需求数量及质量越来越高，本项目具有规划起点高、建设标准高的特点，项目的建设有助于宁阳县居民生活居住环境条件的改善，有助于社会经济向消费型转变。该工程建设项目将现代简洁的建筑形式和精致体贴、富含文化底蕴的环境空间相交融，形成了“建筑与文化”相融合的新型居住观念，为宁阳县居民提供新一类的居住的优雅生活方式，有利于宁阳县物质文明、政治文明和精神文明的建设，因而符合泰安市及宁阳县的“十二五”发展规划要求。第二节产业政策分析一、房地产产业为国家鼓励发展产业为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业（服务业）健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2011年6月1日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新的产业结构调整指导目录（2011年本），该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展的产业。多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。市场经济条件下，商品价格是由价值规律和市场供需关系共同决定的。当前房地产市场需求不仅包括基本居住需求、住房改善需求、拆迁被动需求和往来人口消费需求，还包括超前消费需求、投资需求和投机需求等。社会与科技的进步、经济的快速发展、居民收入水平的提高、恩格尔系数的下降等因素，都不同程度地在刺激居民进行住房更新换代和住房投资。农村人口大批向城市转移，也增加了房地产市场的需求。在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体顶端窗体底端装修、物业、家具、家电等；据估算，其带动产业产值是本身的12倍，现在房地产占国家GDP约10，加上产业链上的相关产业产值，将占到GDP的20以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国有经济中所占比重之大。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。二、“十二五”期间房产政策“十二五”规划下房地产政策有更多的不同。与从前单向“鼓励”市场发展不一样，政策更多地倾向于“继续深化住房长期制度改革，坚持对房地产市场的引导和调控，促进房地产市场长期平稳健康发展，更好地发挥促进国民经济健康发展、改善人民群众住房条件”。简单来说，改善居民居住条件成为重中之重。保障性住房政策的大力推行，政策对于保障房项目的大力扶持将改变着目前房地产的整体现状与布局。一直以来，作为国内的支柱产业，扶持房地产的发展在过去很长一段时间内被作为政策的方向，纵观目前面临的国际经济形势，房地产在国内的经济地位仍然重要，但是作为重点扶持行业这一战略色彩已然在不断褪却。2010年10月15日中共十七届五中全会已经透露，房地产的政策地位将被新能源等行业所取代，调控维稳将成为未来5年行业最重要课题。可以预见，在“十二五”规划中，国内的房地产行业在政策的掌舵下将华丽转身，居住小区性、保障性功能将成为调控的主要方向。二、支柱地位将“重而不重”过去十年，房地产产业的快速发展，其支撑国内GDP增长的重要性不言而喻。在目前的国际经济形势下，专家认为，“下半年国内经济增速回落几成定局，这样的背景下房地产业扩内需的支柱性作用仍需要继续发挥”，维稳将是未来一段时间内政策考虑的重点。尽管面临着住房价格涨幅远超居民收入增幅的现实问题，但房地产的良好发展仍然重要，行业在国内经济上的战略地位短期内很难迅速改变。但另一方面，一系列新出台的政策表明，房地产的这种支柱力已然不像过去十年那么强势。早在去年9月27日，国土资源与住建部共同发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，在这一份文件当中，强调的是进一步加强市场的调控，严格执行土地和住房供应向居住小区领域倾斜的政策。政府相关负责人曾解释，“这是国家部委有关负责人第一次明确提出，房地产不能作为支柱性产业。”在政府关于制定“十二五”规划的建议中，也明确提出，“加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。”而对于房地产，“则坚持把保障和改善居住小区作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。”显然，在发展战略中，房地产的支柱地位很有可能将在“十二五”规划中被新兴产业所取缔。其在经济中的重要性会随着其他产业的兴起逐步降低，最终达到一个市场与居住小区的双向平衡。三、指导方向向民生小区转移在今年3月的两会中，温家宝总理作政府工作报告阐述了“十二五”规划纲要和今年的工作目标。在政府对于“十二五”期间房地产规划的建议中明确指出“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平衡健康发展。”其中继续调控楼市，政策倒向保障性居住小区工程，加大保障性安居工程建设力度成为重中之重。可以看出，在“十二五”规划中，政府指导方向转向居住小区，房地产市场面临严峻调控将成为现实。如同“十一五”开端一样，作为“十二五”开端的2011年，政策的落实情况将反映出未来五年的基本步伐。从规划上看，政策转向保障居住小区已经成为主调。春节前房产税试点、中央“新国八条”调控令相继出台，之后北京、上海、广州等各大城市相继出台调控细则，限购令开始全国性蔓延。与之相反，史上最大规模的保障安居工程却进行得如火如荼。2011年千万套保障房计划正式拉开帷幕，2月24日国家保障性安居工程直辖市小组与各省级政府签订工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到地方。据统计，相比去年全国保障房建设任务为580万套，千万套造房计划同比增加了72，建设资金总额高达14万亿元。大规模的保障安居计划是政府调控房地产市场的一大举措。作为同步运行的两条主线，保障性住房建设与商品房建设成为新政策下房地产市场发展推进的“双轨”。在“十二五”规划的5年时间里，这将成为国内市场最主要的特征。业内分析认为，往后几年时间里，在多发性调控政策的影响下，房地产暴利时代将结束，将变得更健康和可持续发展。第三节行业准入分析一、项目的住房结构符合行业准入要求2006年7月6日，国家建设部颁布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）。该文件明确要求各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。城市规划主管部门要会同建设、房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。本项目主要建设内容为普通经济适用住宅和配套商业建筑，住宅建筑中单户面积90平方米以下的住宅建筑面积约37400平方米，约420套，占住宅总面积的75；符合建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上”的行业准入条件。二、项目承办单位符合行业准入条件泰安泛亚房地产有限公司是一家专业房地产开发企业，具有相应的房地产开发资质、丰富的房地产开发经验和相对充裕的资金实力，符合行业资质等准入条件。第三章节能分析一、分析依据1、国家发展和改革委员会原计交能19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；2、中华人民共和国节约能源法；3、中华人民共和国节约用电管理办法；4、国务院关于加强节能工作的决定国发200628号；5、山东省节能条例；6、公共建筑节能设计标准GB50L892005；7、民用建筑节能设计标准；8、民用建筑照明设计标准GB500342004；9、建筑采光设计标准GB/T500332001；10、各专业的设计规范及提供的资料。二、节能措施分析宁阳县城综合开发工程建筑环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能措施11、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下屋面选用50MM厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300KG/M3屋面传热系数060W/M2K外墙200厚加气混凝土