国际生态精品农业休闲度假村项目可行性研究报告

目录1项目总论411项目背景412可行性研究结论62项目建设内容821项目概况822项目建筑规模概况83项目投资环境及市场研究931全椒概概况932全椒房地产与旅游市场分析114项目地块解析1341项目位置1342本次可行性研究范围1343项目地块解析135项目定位及发展设想1451项目整体市场定位1452客户定位1453价格定位146项目开发建设进度安排1661有关工程计划说明1662施工横道图167环境保护及相关措施168新型环保建筑材料的应用219投资估算及资金筹措2391项目总投资估算2392资金筹措2410销售及经营收入测定26101物业销售收入估算26102销售利润2611财务分析28111赢利能力分析28112项目盈亏平衡分析2812项目运营管理2913项目拆迁安置计划2914社会效益和影响分析2915可行性研究结论30附件一项目平面位置图附件二项目规划方案图安徽神山旅游发展有限公司3附件三建设项目选址意见书附件四企业相关资料附件五验资报告书1项目总论11项目背景111项目名称神山国际生态精品农业休闲度假村112开发公司安徽政和置业投资有限公司是安徽神山旅游发展有限公司唯一出资方，企业性质是内资有限公司，安徽神山旅游发展有限公司是本项目开发的法人主体。113企业简介1131安徽政和置业投资有限公司一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业，成立于2006年9月5日，公司注册资本为人民币2000万元整，截止2008年12月份公司资产总计37145万元，公司主营房地产开发、销售及信息咨询服务。政和置业公司现有的管理人员和在编人员绝大部分是大、中专以上学历或相关专业的中、初级职称，在经历了市场的风雨后，已基本上形成了一系列科学的管理方式和市场应变能力，为将来企业的稳步发展奠定了基础。政和人秉承“以人为本，开拓创新”的经营理念，以“成就企业，造就人才，有益社会，服务大众”的企业宗旨，为合肥人民创建新颖优质、布局合理、环境优雅的美好家园。安徽神山旅游发展有限公司51132安徽神山旅游发展有限公司安徽神山旅游发展有限公司是安徽政和集团旗下一家创新型、高起点、经营管理现代化的旅游地产企业，公司成立于2009年，公司注册资本为人民币1000万元整。公司拥有一支年轻化、现代化、高素质、高效率的专业管理团队，公司现有管理人员平均年龄30岁，本科以上学历占90以上，其中研究生占30以上，有专业的高、中、初级职称人数占70，大多数管理人员具有多年大型旅游企业管理经验。公司将秉承“以人为本，开拓创新”的经营理念，坚持“人的价值高于物的价值、社会价值高于企业价值”的核心价值观，为社会创建新颖优质、布局合理、环境优雅、服务一流的旅游度假胜地。安徽神山旅游发展有限公司正在为建设中国优秀旅游度假区而不懈拼搏，热忱欢迎社会优秀人才加盟。安公司成立后，通过租赁和挂牌取得了本项目土地，目前土地的权证正在办理过程中。114研究工作依据1房地产开发项目经济评价方法2建设项目经济评价方法与参数3滁州市建设工程价格信息4企业的相关资料5本项目相关的优惠政策。115项目开发所需办手续（1）项目土地的权证取得本项目地块拟于2009年12月20日通过国土部门挂牌取得，目前土地的各种权证正在办理过程中。（2）项目进展目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前正处于前期开发施工准备阶段。由于项目所处地段目前仍为陌生区域，项目生活用水、污水排放、供电等市政配套设施由我方配合政府解决。（3）结论项目开发手续合理合法。12可行性研究结论121市场预测本项目距离市区约8公里，约20分钟车程，同时，项目周边居住积少量地缘性居民，本项目定位为面向周边商务成功人士、社会精英、城市群高级白领、小资；产品档次定位为中高档次，最具超级的性价比的旅游度假休闲产品，根据对长三角市及项目周边房地产市场的研究，本项目具有良好的自然环境及极高产品性价比，从客户旅游度假阶段分析，南京、安徽省、长三角区域已步入了远区置业与城际度假并行的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例以及旅游收入日益安徽神山旅游发展有限公司7提高，有利于本项目周边区域整体发展，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，便捷交通、幽雅环境等必将成为当地经济的亮点及区域名片。122工程建设进度项目计划基本同步开始建设，2009年12月开工，计划开发期为5年。20014年底竣工。123投资估算及资金筹措项目总投资为810亿元，折合约15亿美元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本100002前期工程费50003建安工程700005管理费50006不可预见费50007财务费用50009合计100000项目综合评价结论1项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款、销售回款、经营收入。2项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善产业功能，增加财政税收，创造就业机会。3项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标1占地亩300002总建筑面积万M2203项目总投资万元1000004项目销售收入万元1150005税后利润万元141756投资净利润率（税后）141752项目建设内容安徽神山旅游发展有限公司921项目概况项目总占地面积约3万亩，总建筑面积为20万平方米，其中公建及市政配套建筑面积为6000平方米。项目主要配套市政设施由项目自身配套解决，如在项目区附近建设自来水厂、污水处理厂、变电所及天然气站等，所有设施仅供项目本身服务。项目地块控制指标序号用地性质用地面积（亩）容积率1综合用地300000521项目建筑规模概况序号物业类型建筑面积（万M2）1生态居住152商业23体育运动休闲24综合配套13项目投资环境及市场研究31县城概况311地理位置全椒县位于安徽省最东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角的通道前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。所在北纬31513215，东经1174911825。东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。人口面积全县总人口46万人，县城（襄河镇）人口11多万人，总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公顷。312交通资源陆路交通方面，境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速公路道口，两个火车站。两条高速公路是指合宁高速和和正在安徽神山旅游发展有限公司11规划设计的沿江高速。三条高速铁路是南京西安的宁西铁路和沪汉蓉城际快速通道以及正在建设中的京沪高速铁路,宁西铁路、沪汉蓉城际铁路已通车运营。京沪高速在全椒县县城东北；空运方面，县城距南京禄口国际机场和合肥骆岗机场仅1小时里程，即在一小时之内可以同时选择两个机场。水运方面，距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内400吨位船舶可通过六级航道直达长江。313气候地质属北亚热带向暖温带过渡性气候,春季温和多变，夏季炎热多雨,秋天天高气爽，冬天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温1540C,年平均降水量840980MM,全年无霜期大于210天。土壤养分缺磷，有机质和全氮含量偏低，速效钾含量偏上，PH值为中性。314历史文化全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河儒林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。315经济发展2007年全县实现地区生产总值414亿元，比上年增长136。实现财政收入321亿元，增长366。全社会固定资产投资完成322亿元，增长820。城镇在岗职工年人均工资16244元，增长295。农民年人均纯收入4061元，增长222。年末金融机构各类存款余额达428亿元，增长97；贷款余额达239亿元，增长175。全年实现社会消费品零售总额145亿元，增长173。全椒以“生态立县、科教兴县、工业富县”的发展战略。拥有皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，已经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业，工业基础较为厚实。316开发区概况安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积1118平方公里，规划控制区域面积17平方公里，以汽车及汽车零部件、机械制造、电子电器、农副产品加工、轻纺出口产品加工、物流配送、三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。区内采用“一区多园”的模式，设立综合工业园、省投电子工业园、全柴工业园、商景投资园和综合服务区、居住休闲区、仓储区等生产基地和生活社区，是唯一被中国欧盟商会向其成员推荐的县级经济开发区。32全椒县区域近年来整体市场变化态势整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。近年来，滁州市积极推进与南京的同城化步伐，目前已在产业、规划、机制和基础设施建设等多个领域与南京实现了同城化对接。根据国家发展战略，安徽皖江城市带即将被列入全国产业转移示范区，而享有地利之便的滁州将成为产业转移的首选地和第一站，这也是广大投资商们的关注点之一。安徽神山旅游发展有限公司13近年来，该市通过在农村推进的村庄整治和土地置换，腾出了大量发展用地供企业选择。去年以来，该市不断强化机关效能建设，打破了企业落户、项目落地过程中的瓶颈问题，缩短了审批流程，简化了办事程序，降低了企业成本33地产市场概述全椒县目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四五层的普通多层楼房，随着城市现代化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化、产品档次化方向发展，只是目前吸收和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观、户型、景观等规划设计的滞后性上。市场调查统计显示2008年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含原有项目的后期建设和多个新项目的建设，上市总量约达到30万，08年全椒县房源供应基本满足市场需求，在进入09年到现在，市场需求量增大。3409年的房地产开发主要下特征（）开发规模扩大。今年经济复苏，全椒加快了旧城改造的步伐，带动了新一轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。（）开发后劲增强。随着城市化进程的加快，今年全椒县的新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。（）产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商品房销售的力度，使商品房的产销衔接脱钩，销略大于产的供求状况。（）商品房销售势头良好，个人购房踊跃。随着住房制度改革的深化和人们投资住房理念的进一步增强，今年全椒县商品房销售火热。（）商品房开发品牌意识增强。目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、区内配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。进入2009年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建，但产品建设仍停留在单一化的普通多层住宅，房价也在已每年12左右的速度不断攀升。全椒县住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏。可以预测，全椒县房地产市场新一轮的开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大，可以断言全椒县未来五年极具发展潜力的地区；关键在于开发经营者是否具备独到的眼光、超前的意识运用正确的策安徽神山旅游发展有限公司15略挖掘出市场的空白点。4项目地块解析项目位置（见附图）。本次可行性研究范围序号用地性质用地（亩）容积率1综合用地300000141项目地块解析411地表状况项目地块内为林地、农田、荒地、水塘等，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。412周边配套状况目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。其中，正式用电由市供电公司提供10KV供电线路至地块红线边，自来水水源取自，污水经达标处理后排放至政府指定区域。商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。413规划建筑面积序号物业类型建筑面积（万M2）1住宅可售154建筑面积总计20安徽神山旅游发展有限公司175项目定位及发展设想51项目整体市场定位根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具性价比的旅游度假区、生态居住区。52客户定位根据我们的项目特性，我们的客户主要定位为社会精英、成功人士、商务人员、高级白领、政府机关以及社会团体等等。53价格定位通过对南京市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。物业类型销售均价（元/M2）生态住宅单价8000其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。6项目开发建设进度安排61有关工程计划说明根据项目的开发规模、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，2009年12月开工，计划开发期约为58年。2017年全部竣工。62项目总进度计划图详见附表17环境保护及相关措施71建设项目环境现状（1）项目地理位置本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻，距离全椒县城约10公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。（2）土地利用现状现状土地利用强度不足千分之一，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。（3）建设项目水文、气象本地块以山体及林地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协调的生态问题。作为区域级的景观区，因此地块临近的部分应做好周边的绿化及保护规划，留有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域、山体、林地、居住区的之间各种关系，避免大面积的改造水面、河道、山体等。本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年平均降水量1000毫米。日照充足，年平均气温167。全年无霜期230天。除偶遭水旱外，无其它自然灾害。（4）道路交通现状地块内部道路为以前上山砍伐小道，道路未成系统，道路宽度约为25米。地块外围公交不可达，内部并无其他交通设施。72建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆、涂料等产生的有机废气；营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生的废气等。废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生的污水及施工人员的生活污水；营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等。噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声；营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声、汽车车库的交通噪声级人员社会活动噪声等。固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等；营运期的固体废物主要是居民日常生活产生的垃圾、公建产生的垃圾等。73环境保护的主要措施731废气（1）建设期安徽神山旅游发展有限公司21施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达65以上；大风天气进行覆盖、4级风以上天气不进行扬尘作业；运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量；对施工期现场四周加设高约3米的围墙等措施以降低施工期扬尘对外界的污染。爆破过程严格按照爆破安全规程（GB67222003）要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘的产生。项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材、胶粘剂、涂料、墙纸等装修材料，严格按照标准的装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质的排放降至最低。（2）营运期使用的小汽车发动机排放的尾气要符合轻型汽车污染物排放标准（GWPB11999）的要求。在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各敏感点的叠加浓度均满足评价标准要求。不会对周围大气环境造成明显影响。建议区内内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民区内污水处理产生的恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准（GB145541993）的要求。732废水（1）建设期施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在区内内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不外排；区内内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污水管网排放。（2）营运期污水处理厂未建成之前，区内设污水处理设施，采用生物接触氧化工艺处理区内内产生的生活污水。出水能够达到污水综合排放标准（GB89781996）一级标准限值要求。污水处理厂建成之后，生活污水经化粪池处理后，经污水管网最终进入污水处理厂处理。733噪声（1）建设期施工期噪声主要来源于基础工程土石方的爆破声，固废外运、建筑材料运输、土石方外运等产生的交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。拟采用的环保措施主要有对施工期现场四周加设高约3M的围墙，以降低噪声污染；尽量使用低噪声的建筑施工机械；施工现场应合理布置；对于爆破噪声，采用多排孔微差挤压式爆破，梅花形布孔；在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔（斜孔）；清渣后预留保护层用小炮消除等，可使爆破符合城市区域环境振动标准的要求。安徽神山旅游发展有限公司23（2）营运期营运期噪声主要是区内车辆噪声、配套设备噪声和周围道路的交通噪声。对于进出区内的车辆应禁鸣喇叭、减速慢行、设路障等，减少车辆噪声对住宅区居民的影响；各设备间应设计独立基础，配套设备选用低噪声设备，设减震器、橡胶接头，墙壁设吸音材料及隔音门；对于道路交通噪声，加强绿化。噪声排放符合城市区域环境噪声标准（GB309693）中的相应标准要求，不会对区域声环境产生明显影响。734固体废物（1）建设期尽量避免土石方的外运，本工程内部填土；对于建筑垃圾要分类收集，集中存放，将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收再利用，其他成分进行填埋处理。（2）营运期居民和办公产生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由环卫部门定期外运至城市垃圾场处理；商业垃圾，主要为外包装垃圾，大多为可再利用的物品，由相关单位统一回收处理；办公垃圾中的硒鼓、废旧电池不应与生活垃圾混装，物业管理应及时提醒，并集中收集后交有关部门统一处置。74环境影响评价结论741项目选址合理性本工程选址处地理位置优越，信息畅通，水、电、气等配套设施齐全，且区内占地为住宅用地，用地手续已经得到了胶南市国土资源局的审批，因此本项目符合区域发展规划，项目选址是可行的。742环境现状评价结论评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量二级标准的要求，且有较大的环境容量；如山湖的现状水质按类标准衡量。地区地下水质良好；白天和夜间声环境质量能够达到城市区域环境噪声标准GB3096932类标准要求，声环境质量良好。743施工期环境影响评价结论区内完全建成入住还需约16个月左右，在此期间将不可避免地对周围居民，以及区域环境造成较大范围的明显影响，主要集中于施工机械噪声、进出运输车辆噪声、道路和工地扬尘、建筑垃圾堆放等问题，由于施工期只是暂时的，只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保护措施进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。安徽神山旅游发展有限公司25744建成营运期环境影响评价结论本项目废气、废水和噪声均可实现达标排放，不对周围环境造成影响。本项目用地选址符合规划，项目有很好的经济效益、社会效益和环境效益，可以把先进的国际化都市发展理念、经营管理模式引入和县，将如山湖开发成生态、休闲、旅游、别野融为一体的生态旅游胜地。因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。8新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并举，把节约放到首位。在规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用的住宅。节能一是通过科学的规划布局、合理的功能分区以及住区布置；二是通过建筑朝向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料、断桥铝合金窗体材料、塑钢门窗环保材料、外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗、减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下在工程建设中普遍应用了传热系数低、隔热效果好的加气混凝土隔热层技术；采用密封性好、节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术；严格按照国家强制标准审查窗墙面积比；开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌块；是使用环保、节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性能；是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅区内普遍使用太阳能、安装了太阳能路灯；充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。节水一是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以及城市供水与排水系统对节水的有效性；二是在住宅区内中，通过雨水收集利用、生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源；三是在住宅区内中，通过分质供水、推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。节材一是本项目推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强安徽神山旅游发展有限公司27混凝土、高强钢筋等）；二是本项目所有物业均实行一次装修到位的可选式菜单，减少耗材、耗能和环境污染。9投资估算及资金筹措91项目总投资估算根据测算，项目的总投资为100000万元（含地价，折合美元15亿美元），详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本100002前期工程费50003建安工程700005管理费50006不可预见费50007财务费用50009合计100000911总投资估算说明（1）土地成本根据土地出让与租赁价格，本项目土地成本分摊成本为33万元/亩，计30000亩，土地总价约10000万元。安徽神山旅游发展有限公司29（2）前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费、政府规费等，费用确定主要参考近期行政事业性收费一览表及本项目的优惠政策，项目前期费用5000万元。（3）建安工程费包括基础、主体、水电安装、室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期市建筑工程价格信息，项目建安工程费为70000万元。（4）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的05计取，项目管理费为5000万元。（5）不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头、企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资的05计取较为合理，项目不可预见费为5000万元。（6）财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为5000万元。92资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金万元比例1自有资金30000302银行融资10000103销售收入60000604总投资10000010010销售及经营收入测定101物业销售收入估算1011项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供精装修菜单，销售单价亦将随之调整。物业类型单位面积（万M2）销售均价元/M2