广深典型商业项目考察报告年月

广深典型商业项目考察报告年月广深典型商业项目考察报告学习交流提高发展2011年12月22日房市金碟1FDC014FF66FF第一章广州太古广场第二章广州维多利广场目第三章深圳京基100录第四章深圳万象城第五章深圳海岸城第六章深圳中信广场第七章深圳COCOPARK第八章深圳金光华房市金碟FDC01FF66FF广州新秀商业地产项目广州太古汇TAIKOOHUI房市金碟FDC01FF66FF考察印象现代品质时尚便捷房市金碟FDC01FF66FF项目概况太古汇TAIKOOHUI是一个国际级优质综合体项目，总建筑面积406,000平方米，位于广州天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首间文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身，广州核心商业区的新亮点。房市金碟FDC01FF66FF项目功能分区文华东方酒店功能构成体量办公、酒店（万）楼层说明酒店4728华文东方酒店酒店及办公6228太古汇二座甲级写字楼9839太古汇一座243地上购物中心文化活动中心842地下一、二层文化活劢购物中心甲级写字楼中心1153停车场842地下三、四层合计约40房市金碟FDC01FF66FF建筑及商业空间设计建筑设计由世界知名的建筑公司ARQUITECTONICA担纲，采用现代时尚简约风格，外立面大量使用玻璃幕墙，商业部分外力石材敷面，强化项目品质。房市金碟FDC01FF66FF建筑及商业空间设计内部商业空间采用流线型装饰设计，充分体现项目的品质时尚的定位形象；椭圆型采光井设置，节能环保，优化环境空间的视觉感受和购物体验。通道空间设计卫生间空间设计房市金碟FDC01FF66FF建筑及商业空间设计公共空间，三层近1000平方米公共绿化广场设置，有效形成项目功能转换空间和休闲空间；弥补了CBD中心区公共区域的缺失，提升项目整体的环境和品质感受。房市金碟FDC01FF66FF交通动线组织结合外部交通动线，有效引入外部商业人流进入项目；停车场出入口商业出入口中厅商业出入口主劢线次劢线商业出入口停车场出入口商业出入口公寓酒店出入口地铁站房市金碟FDC01FF66FF交通动线组织外部交通动线结合一层与地铁出入口相邻负二层与地铁站相连房市金碟FDC01FF66FF交通动线组织内部动线与外部动线有效结合，主次分明，简洁清晰，利于店面展示有效杜绝商业死角；中厅房市金碟FDC01FF66FF交通动线组织垂直动线，商业与其他功能区相互分离，商业部分结合椭圆型采光井，每相隔约50米电扶梯，有效结合消费心理的趋光性，保障购物的便捷性，同时“X”型电扶梯设置方式，提高卖场人流交互性。房市金碟FDC01FF66FF商业业态规划打破常规的按楼层划分业态组合，强调业态的关联性和楼层的三层贯彻性。二层女餐饮一层装珠宝男皮钟装具表时负一层箱休尚包饰品保健影闲生服主力活家美音运店负二层居容童电动礼装器用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商业业态规划负一、二层业态复合性较强，加之单层面积较大，以及外接地铁等因素，是项目主要大众性消费区域。因此页态配置和品牌档次处于中档，同时利用OLE超市、顺电、IT等主力店拉动人气。三层二层女餐一层装珠饮宝休男钟闲皮装具表时负一层箱保休尚包饰品健影闲音服主生力活家美运店负二层居容童电动礼装器品玩用具品房市金碟FDC01FF66FF/商业业态规划负一、二层业态服装童装玩具餐饮房市金碟FDC01FF66FF商业业态规划负一、二层业态特色店设计师品牌例外全新文化概念店“方所”涵盖了书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚，是全新的文化空间。方所经营面积约2000平方米，历时两年时间，由国内第一原创设计品牌（EXCEPTION）联合台湾行人文化实验室倾力打造。其中，书店包罗超过50000种来自世界各地逾90000册最好的出版品，引进60多个来自全球的美学生活商品，有超过40家品牌第一次引进广州。房市金碟FDC01FF66FF商业业态规划一、二层是项目形象展示楼层，业态配置和品牌档次较高，一层外围主要为BALLY、BURBERRY、CHANEL、COACH奢侈品门店。三层二层女餐一层装珠饮宝休男钟闲皮装表具时负一层箱饰休尚包品保健影闲生音服主力活家美电运店居容童负二层礼装器动用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商业业态规划一、二层业态房市金碟FDC01FF66FF商业业态规划三层利用绿化广场，整体业态为餐饮休闲。三层二层女餐一层装珠饮宝休男钟闲皮装表具时负一层箱休尚包饰品保健影闲音服主生力活家美电运店居容童负二层礼装器动用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商业业态规划三层业态西餐厅房市金碟FDC01FF66FF商业运营管理商业氛围营造节点氛围房市金碟FDC01FF66FF商业运营管理商业氛围营造橱窗文化房市金碟FDC01FF66FF商业运营管理导视系统茶色玻钢塑形房市金碟FDC01FF66FF商业运营管理施工遮挡场外喷绘遮挡场内木质雕花遮挡房市金碟FDC01FF66FF商业运营管理商业氛围营造公区包装安全通道门覆膜装饰地铁连接通道墙面装饰房市金碟FDC01FF66FF维多利广场1、项目概况2、建筑特点3、商业觃划4、运营管理房市金碟FDC01FF66FF一、项目概况1、项目位置项目位亍天河路不体育西路交界处，地处广州最繁华癿天河商圀，在广州有“得天河者得广州”之说。2、项目觃模项目占地13万平方米，建筑面积14万平方米，裙楼商场面积近3万平方米，其余为写字楼。3、项目概况项目由城建集团打造，亍2003年10月1日开业，以“白领银座”为主题，定位为时尚白领癿休闲购物中心，集服饰、餐饮、电器、服务等亍一体，但如今只有餐饮这一块做得较好，国美电器由亍觃模较大也具有一定癿知名度，其它如百货等则显得非常一般，对百货业态来说甚至可以说是运营失败癿案例。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特点项目建筑特色主要表现在以下两点一是项目商业主入口采用透光椭囿玱璃体造型，既可减少项目建筑对城市干道交叉口癿压迫感，又使建筑显得简洁、干练，富有时代感；二是裙楼采取波浪形癿囿弧曲线设计，丰富建筑癿艺术造型，既可营造出柔美癿商场空间，又可增加城市公共空间癿流劢性和吸引力。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特点项目夜景房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划项目平面图（1F）房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划项目业态及品牌1F国美电器、招商银行、工商银行、肯德基、极地背囊、奥德利便利店2F国美电器、仙踪林、银基洋酒、天线宝宝3F国美电器、多喝汤、樱花国际日语、宝厨房日式西餐厅4F国美电器5F新潮楼（粤菜、潮州菜）、美联英语6F无国界美食沙龙（粤菜）、佬湘楼（湘菜）1F班尼路（EBASE、BALENOURBAN等）、星巴克分析从上述迚驻商家来看，维多利广场癿业态以商务餐饮和电器与业店为主，其它如服装、服务类业态觃模较小。值得一提癿是，国美电器占了四个楼层（具体见右图），面积至少在10000平米以上，堪称国内最大癿国美电器与业店。据初步了觋，项目经营最好癿业态是商务餐饮。房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划内部商业空间房市金碟FDC01FF66FF四、运营管理维多利广场癿后期运营可谓是一波三折，多事之秋，自2003年10月1日开业以来，招商、调整一直在频繁迚行，至今引入超大觃模癿国美电器后才稍显稳定，但面积达1万多平米、约占项目面积50癿电器主力店，能否“定”住这个盘，目前来看仍是个未知数。本项目经营情况较差，主要归因亍项目所在癿天河商圀商业项目众多，竞争激烈，加之项目觃模优势缺乏和经营管理措施癿缺失。（A）主力店癿调整项目最初开业后，经营情况一直丌好，陷入困境癿维多利广场亍2005年引入了新大新百货主力店，似乎找到了救星，但随着广百收购新大新，为了避免广百内部经营竞争（广百在附近区域开有新店），新大新百货2006年即退出，此后由谊园集团接手，该项目为经营文具及办公用品癿主体商场，但也仅仅是支撑了一年后也随即撤场，2007年维多利广场引入国美电器至今。此外，项目负一层最初为宏城超市，经营面积2500平方米左右，2005年被国美电器3C数码与场置换。房市金碟FDC01FF66FF四、运营管理（B）业态癿调整维多利广场癿业态经历了几次大癿调整，但收效甚微，目前留给人癿印象主要是餐饮和电器，除餐饮经营情况较好外，其余业态经营情况都非常一般。1、百货超市文具及办公用品餐饮无论是项目最初以“白领银座”为主题引入癿100多家中外品牌服饰店，以及负一楼癿宏城超市，还是后来引入癿新大新百货，再戒者是后来置换新大新百货癿谊园集团（华南地区最大癿文具及办公用品运营商之一），都未能让项目经营好转。虽然项目地处广州第一商圀，商业、商务、文化氛围皀浓，消费群体也幵丌缺乏，但经营始终难上新台阶，是一个值得业内人士深思癿问题。2、文具及办公用品餐饮餐饮电器经历几次调整后，餐饮业态逐渐站稳脚跟，这主要归功亍项目附近写字楼林立，商务人群较多，亍是项目主攻商务餐饮，幵取得了成功。置换谊园集团癿国美电器逐渐增加营业面积，目前占据了整个项目约50癿经营面积，但经营情况幵丌尽如人意。目前维多利广场“餐饮电器”癿业态组合，暂时使项目得以维持经营，但能否持续下去，仍然是个未知数。房市金碟FDC01FF66FF京基100全球化现代化的购物中心房市金碟FDC01FF66FF第一篇项目概述目第二篇商业定位录第三篇商业布局第四篇动线布局第五篇商业运营第六篇项目总结房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述1、项目背景综述京基100大厦楼高4418米，为全球第8高摩天地标，是集超甲级写字楼、铂金五星级酒店、高级公寓及精品购物中心于一身的世界级城市综合体。为深圳最高建筑地标，亦是世界上最高的综合体之一，更是全球第五金融中心的代言。基础数据写字楼公寓总用地面积4235396建设用地3599016总建筑面积60240175投资金额50亿元总体入伙时2011年12月商业开业2010年11月间购物中心房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述1、项目背景开发商深圳市蔡屋围实业股份公司京基集团有限公司建筑商中国建筑第四工程局建筑设计英国泰瑞法瑞（TEP）设计公司香港分公司英国ARUP、美国LLP华森建筑与工程设计顾问有限公司广州容柏生建筑工程设计事务所结构设计英国奥雅纳（ARUP）香港公司房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述1、项目背景写字楼楼顶空间京基100大厦概况写字楼总建筑面积326200楼层总计94层，498F租金150220元/月/物管32元/月/，户型105120使用率65交房2011年12月租售模式纯租赁房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述1、项目背景京基100大厦概况9598F观光餐厅B2B1F停车场商业14F商业7594F瑞吉酒店574F商务7594F酒店（瑞吉）9598F观光餐厅874F商务办公75F设置游泳池94F设置酒店大堂57F证券交易B14F购物中心57F证券交易房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述1、项目背景KKMALL购物中心概况购物中心总建筑面积83500楼层总计5层，B14F场内通道35M使用率小面积商铺50，大铺加上公摊55左右车位数机动车位2100个与写字楼公寓共用经营管理京基百纳商业管理公司租赁模式纯租赁房市金碟FDC01FF66FF一、项目概述2、地理区位城市之核心区位于罗湖金融、文化中心区，与深圳地王大厦相邻，毗邻深圳大剧院，交通便捷距深南大道290M，靠近深圳地铁1号线大剧院站；3路、10路、12路、14路、14路B、29路、KKMALL101路、203路、103路、103路B、104路、113路、K113路、204路、K204路、215路、311路、352路、中信广场万象城353路公交均经停京基100；距机场40分钟车程。商业氛围浓厚三足鼎立该商圈商业氛围浓厚，项目与项目之间竞争激烈，中信城市广场1300M，万象城480M；房市金碟FDC01FF66FF二、商业定位1、市场定位业态定位汇聚购物、餐饮、IMAX院线、休闲娱乐为一体的现代购物中心。商业形象以国际中高端年青时尚为主题、打造深圳首个中高端国际时尚精品购物中心。房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（BF）主题国际生活馆业态零售、特色餐饮面积13045业种超市、美食、精品超市、礼品、时尚服装品牌HM、SEPHORA、ZARA、MANGO、IZZUE、ARMANIEXCHANGE；BIT超市、石名家、面点王、85度C、PIZZAHUT、元气寿司、BURGERKING、自然派房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（BF）房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（1F）主题国际精品馆业态零售、餐饮及金融面积8944业种国际品牌服饰、银行、西餐品牌ARMANI、COLLEZIONI、CERRUTI1881、LLOYD、ENZO、GIEVESHEWKESBROTHERS、CALVIN、KENTLIEIN、1881皮具、星巴克、周大福、中国银行等房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（1F）房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（2F）主题国际时尚馆业态零售、概念餐饮、休闲娱乐配套服务面积12439业种国际二线服饰、概念餐饮、精品百货品牌NOVO、INTERMEZZO、LAFEEMARABOUTEE、7FORALLMANKIND、MARCCAIN、LIUJO、HAZZYS、CALVINKLEINUNDERWEAR、GUESS、ARMANIJEANS、GCI鼎岳坊、深名人食府等房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（2F）房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（3F）主题国际潮流馆业态零售、餐饮、休闲娱乐配套服务面积16628，业种休闲服饰、概念店、餐饮、精品百货品牌NOVO、MADEMOISELLE、SIERLICOLIECTION、MASFERSU、INSUN、AMASS、JETEZO、PSALTER、DICARO、天长地久优优宝贝、星际传奇、俏江南、ACESKAP、AIGLE、EEE、BELLE等房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（3F）房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（4F）主题体验空间业态零售、餐饮、休闲娱乐配套服务面积16628，业种健身、大型餐饮、特色餐饮、美食广场、院线、数码音响、家居生活、百货品牌金钱豹、汉阳馆、仙踪林、鑫泰、SILVERLILY、MCINTOSH、FOCAL、SUNION、3C4U、IQPLUS、HONMA、基本生活、大食代美食广场、UA影院、中航健身红酒屋、免税商场、玫瑰人生、京基粤菜王府、米喜迪等房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局1、业态分布（4F）房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局2、业态配比4,4零售22,2246,46餐饮28,28休闲娱乐其他房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局2、业态设置分析餐饮KKMALL为顾客呈现深圳最好和最高端的国际餐饮强势矩阵。每层均设置餐饮，每家餐厅都别具一格，处处彰显品位和特色。餐饮主力店设置于高层，将人流向上吸引。房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局2、业态设置分析零售该项目零售品牌定位为中高端端，与中信、万象城进行合理的错位经营。1F主要集中国际一线服装品牌，23F主要布局国际二线及潮流品牌，形成品牌错层经营格局，与大多数购物中心一样生活超市主要布局在BF，但BIT超市档次定位为中高端。场内云集众多潮流品牌，其中不少品牌均是首次进入深圳。包括IZZUE、MANGO、HM、PAULJOE、7FORALLMANKIND、COCKTAIL、FRATELLIROSSETTI、HB、TUMI、UM、LIUJO、INTERMEZZO、GCICOLLECTION、MAPBYBELLE等组成的品牌矩阵，全新演绎深圳新时尚、新潮流。房市金碟FDC01FF66FF三、商业布局2、业态设置分析休闲娱乐引进深圳首家“UAIMAX影院”、深圳首家最大最高端游艺娱乐中心“星际传奇”等，将带给时尚一族既刺激又放松的体验中航健身会所、主题健康AEVUMSPA、深圳首家HAIR。娱乐是一个项目最具吸引力最能带动人气的业态，项目将娱乐设臵与商业顶层且处于边缘角落地带。房市金碟FDC01FF66FF四、动线布局1、人车分流分析1、项目充分利用市政道路并打通项目四周道路，形成“岛状”格局有利于车流的循环与分散；2、四周设臵商业入口，多入口格局有助于人流的方便到达与聚集；3、B2B3均设臵停车场，有助于特殊消费（会员制或目标消费）客群的便捷到达。4、采用椭圆流线性型中庭两侧无柱式内街作为商业主动线，以连廊和左右交叉互通式电扶梯进行连接，连廊相隔尺度20米，是人流便捷到达和有效规避疲劳感。车行动线人行进出口房市金碟FDC01FF66FF四、动线布局2、B1F车流与人流动线连接大剧院与地铁站房市金碟FDC01FF66FF四、动线布局3、1F车流与人车动线流线型循环动线变幻的中庭双边互通式扶梯尺度适中的连桥形成人性化与商业完美结合的动线体系车流动线人流动线房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营1、运营模式分析1、自行成立京基百纳商业管理公司；2、根据商家业态、品牌影响力的差异，采用保底扣点、纯租金或两者取其高的招商模式；3、合作期限主力店1020年，餐饮58年，普通零售店23年。房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点建筑外形式的导视人行道旁的墙体很柱，夜间有灯光的广特别，开发商把世界告灯箱，各大品牌的各地具代表性的地标LOGO还未进入商场高层建筑物都在墙体即可一目了然。立体展现出来，而且还清楚地标明了每一个建筑物的高度，以及它的建成时间，从而也进一步诉求京基在世界高楼排行前列（第高楼）的地位。房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点KKMALL的外立面是以银白色的铝板铺装，在阳光的折射下煞是显眼。夜晚，在铝板的空隙间还会透出灯光，现代感很强，而且该外立面的设计以不规则的流线线条为主，设计生动时尚，200多米长的外立面LED灯光带，让KKMALL时刻释放动感活力时尚因子，为深圳商业增添缤纷色彩。房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点外立面上分别设计了5个不规则的招牌位，招牌位可随时更换，可以出租给商家外还不影响外立面的美观170多户外全彩LED广告屏是目前深圳购物中心中最大的LED显示屏房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点地面运用不同颜色、错乱有致的石材组合而成，简约时尚房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点在购物中心的中庭处，还摆放着形状不一，中庭有一个小型舞台，可以举办一些不颜色各异的椅子供顾客逛累的时候小憩一会，从高处往下看，不规则的摆放很有艺同类型活动术感，实用又美观房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点每一层的设计人流线都有弧度，且为不规则错层变幻设计，弱化了一眼望到尽头的弊端，有别于其他购物中心房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点室内豪华玻璃天穹和夜晚变化的灯光，宽敞的无阻挡动线设计，营造出高格调气势及简约舒适购物环境，顾客于场内游逛舒适惬意房市金碟FDC01FF66FF五、商业运营2、项目设计亮点12块全互动体验式触摸导示牌，放臵于每一层扶手电梯旁，开创了全国购物中心导示系统先河房市金碟FDC01FF66FF六、项目总结成功1、现代时尚而超前的的商业设计理念是项目值得学习的重点；2、业态配比与业态立体化的分布及业态组合兼顾了各业态互补、各楼层互补、品牌差异化；3、以弧形变化中庭为主的循环动线设计，规避了商业盲区；4、商业空间尺度及视觉感染力较强，能充分降低消费者生理上的疲劳；5、多个特色主力店分散布局有利于人流的引导；6、在细节上的重视，地面、墙面、导视、灯光等的处理比较好；不足1、外广场相对狭小给人以局促感；2、导视系统设计上虽现代，但是给人直观感不强；3、中庭设计及天幕运用较好但几个中庭大小一致形状一致，天幕穹顶一致从整体上缺乏空间变化。房市金碟FDC01FF66FF万象城取舍有度的中国购物中心领导者房市金碟FDC01FF66FF华润集团作为1938年在香港成立的上市公司，一直都是中国进出口贸易在港澳地区和东南亚地区的总代理，也是央企中最具国际视野、最具国际协作经验的公司。2002年，华润集团顺应深圳政府要求，顺应时代需求，开始具有前瞻性的深圳万象城项目的规划设计。通过不到两年时间的紧张筹备、建设，2004年12月9日，万象城一期开业。“MIX”在英文中的含义为融合，在整个项目建设中，华润集团也充分融合了欧美大型购物中心的开发经验和建筑元素，取舍有度，不追求短期收益最大化，不追求资金的快速回笼，而是把追求项目品质，重视项目的长期生存能力和品牌效应放在第一位。项目前期，投入巨资与RTKL合作，规划设计费投入逾亿元，并启动全球招商。最终，如期建成了这个商业建筑面积达188万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身的“一站式”消费中心。房市金碟FDC01FF66FF华润中心概况华润中心万象城位于深圳市中心西侧传统商业区罗湖区深南大道与宝安南路交汇处，交通繁忙，地铁一号线经过此处，项目南侧毗邻布吉河。经济技术指标汇总表指标规划设计方案总体方案（）华润大厦（）万象城（）总用地面积36188827227916总建筑面积地上158778地上56229地上102549184577地下6281612176125799地下6587地下19212覆盖率6380418670容积率51759436道路广场用地77202130400148401330绿化用地883240883107000最高建筑高度16016045停车场面积60064872751337停车数量地上327218地上01065地上3271283地下956地下218地下738单位停车面积46840482房市金碟FDC01FF66FF万象城概况万象城的业态比例严格按照零售娱乐餐饮，521830的黄金比例。同时，根据当时深圳汽车拥有量全国前列的特征，在二层和三层设置立体停车位。在餐饮店铺中，因为受众的购买动因不同，大量设置咖啡店，反而稀释了在深圳运营评级较高的快餐店。经济技术指标汇总表层数总建筑面积可出租面积主力店餐饮娱乐零售停车面积建筑面积主力店小型商场餐厅快餐店咖啡厅电影院游戏中心溜冰场零售店面地下二层26610000000000000地下一层4816150629972088890003382104191921213798723511222600025一层460744890043200048950202691442371323100300034二层517338101062311000035317040202651388769372782000025三层504154020241000117132627268199991511976333602000822四层0470346351350482527530148302412418514770252510261508五层00452001228208003534198001789213350750034091602615小计5133712176189091731963719910895895254969052753470518515总计173098房市金碟FDC01FF66FF万象城概况室内购物部分近130000，为了方便购物，北区和中区共设5家电家居生活/影音餐饮/娱乐置了1000个车位。在业态落位上，万象城打破了传统购物中心的按照商品品类分类的方式，而是按照商品档次分类。这是因为万4百货溜冰场女装休闲服/运动用品童装/玩具鞋/包象城从开始便意识到作为大型购物中心的受众在微观需求上是存家居生活/影音礼品餐饮/娱乐银行/服务/展示中心在购买力差别的。也因此，常规忠实客流往往只会逛最符合自己3百货需求的产品店，而不是每次来都逛完所有店铺。万象城正是基于男装/女装休闲服/运动用品童装/玩具鞋/包个人护理/药品钟表/珠宝/饰品餐饮/娱乐银行/服务/展示中心这种意识，来规划自身动线、弱化大型购物中心带来的疲惫感，最大限度保证人流分层。这些商业经验，现在看来尤其宝贵。2百货男装/女装休闲服/运动用品童装/玩具鞋/包个人护理/药品钟表/珠宝/饰品餐饮/娱乐银行/服务/展示中心1百货男装/女装休闲服/运动用品礼品家居生活/影音童装/玩具钟表/珠宝/饰品餐饮/娱乐银行/服务/展示中心B1男装女装超市百货休闲服礼品个人护理/药品钟表/珠宝/饰品家居生活/影音银行/服务/展示中心餐饮/娱乐房市金碟FDC01FF66FF华润中心的构成元素华润中心万象城以商业作为核心驱动力，首期开发商业中心“万象城”、5A级写字楼“华润大厦”；二期开发五星级凯悦酒店、酒店式公寓“幸福里”，形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比。万象城建筑面积达188万平方米，停车位1000个。定位永不落幕的时尚殿堂，是深圳第一个一站式购物中心。华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约42万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。房市金碟FDC01FF66FF华润中心的构成元素深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由WILSONASSOCIATES担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施。幸福里深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。值得一提的是，幸福里并没有因为罗湖区的寸土寸金而牺牲居住品质，而是与商业保持一段距离。房市金碟FDC01FF66FF为什么万象城会诞生在深圳在万象城之前，深圳乃至全国大型购物中心都很少，万象城的开发模式众说纷纭。华润集团通过自身细致的调研最终为万象城的未来奠定了良好的基础。深圳的消费能力在国内处于领先地位购物环境不理想但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都深圳居民对当地的购物状况并不比较少和小，而以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如火如荼。满意，普遍认为本地缺乏购物环境舒适良好、档次中高的综合性购物深圳居民的收入水平和平均购买力当时居在全国排名第一中心，当前的一些商场普遍散、002年深圳人均GDP超过4500美元，城市居民可支配收入24940元，全乱、差，而以低价为特征的超市和市居民家庭人均消费支出18925元，深圳每百户居民拥有185辆轿车，已大卖场仅仅能够满足人们基本的消经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到5533元平方米，费需求。在对受访者的概念测试中2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。这些数据显示发现大型现代化的购物中心将逐渐深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。成为受访者喜欢的购物地点。房市金碟FDC01FF66FF华润中心为何以万象城为起点万象城的建造成本至今仍然让大多数商业项目，望其项背。华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿。其中一期的成本于07年，即项目开业三周年，的上半年即收回。房市金碟FDC01FF66FF华润中心为何以万象城为起点华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由万象城的租金回收承担。05年，万象城的租金总收益为10亿元人民币。幸福里的成本应在3亿左右，凯悦酒店在4亿元。05年的租金以足以承担。房市金碟FDC01FF66FF万象解析融合港派经验的商业规划华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。为更好地运作项目，华润从香港聘请来资深的房地产和零售业运营专家蔡德群担任该公司常务副总，蔡曾经在香港成功的发展过太古广场、太古城中心、又一城等项目。蔡德群不仅为万象城带来了规划先行的理念，同时也影响了其经营的效率。将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。从万象城的实际运营中，不难看出，以商业为核心，写字楼、酒店、住宅分居两边的平面布局，是对于项目品质的长期保障，也是具有前瞻性的规划观念。商住分离，动静分离，保证了商业的合理布局，也保证了住宅的高品质。房市金碟FDC01FF66FF万象解析融合港派经验的商业规划国内购物中心的普遍形态，时至今日仍然是综合性建筑，即商场、酒店、写字楼规划为一体，裙楼部分做商场，裙楼以上为写子楼和酒店。这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商场部分。这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如形状和采光的问题。北京东方广场便是典型例子。东方广场有八座写字楼，两座公寓，一座君悦酒店。商业的排布屈从于楼上建筑，路程狭长、单层业态过多，逛起来了无生趣。同时，与万象城相比，其空间的视觉压抑，更容易让人产生倦怠感。房市金碟FDC01FF66FF万象解析有低有高的业态与运营策略项目一期力推高品质，保持合理价格万象城开业至今，已有7年多的时间。但是现在看万象中高档定位，高档购物品质是深圳大型商业项目的普遍特点。以万象城一期城，不淡没有老化的迹象，反为例，一期有300多个商铺，其中主力店REEL百货定位为中档时尚百货、OLE超而越来越好。除去本身具有前级广场为中低档生活超市、NOVO为年轻人的时尚圈子。客单价普遍不高，保瞻性的规划外，后期运营让项证了客流的基数，同时在商品组合中，万象城重视品牌的独有性，在万象城一目保持了旺盛的生命力。期开业时，有1/3的品牌都是首次进入深圳。项目二期高端品牌提升项目档次万象城二期被规划为对万象城已有商业的延续、补充和升华。全球最大的奢侈品集团旗下最著名品牌已开到这里，此外，、等更多世界顶级品牌专卖店的入驻，使万象城成为全国奢侈品最密集的区域之一。房市金碟FDC01FF66FF万象解析动线组合，万象城的最大亮点平面交通最具效率的主动线万象城之所谓被称为购物中心的样本。很大程度上是因为其主动线的设计。这条主动线采用线性双回环模式，实现动线的最大的回环比。万象城的标准层面积大约有24万左右，属于比较大的。但动线采用的却是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。大致测量了下平面动线的长度，380M左右,这也是顾客步行可以承受的最远距离。主动线在南北两侧的入口、中厅，均设置了镂空的人流节点，顾客置身其中，如同置身室内公园，并无压抑感，空间感很好。而主动线采用与实体建筑不同的钢结构镂空设计，将自然光作为照明辅助。房市金碟FDC01FF66FF万象解析动线组合，万象城的最大亮点垂直交通布局仔细的扶手电梯垂直交通立体停车场传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是将扶梯设置在中厅的一侧，好处在于，保证了中厅的完整性，同时使得商场整体显得更为大气。这种做法通常存在于平面面积在6000平米左右的商场中。万象城单层面积超两万，在空间处理上，反而应更加紧凑，才会让顾客没有空间的空旷万象城停车场除去为顾客提供便利以外，还是弥补动线带感。同时，因为标准层较大，顾客难以获得整个平面层的信息，因此，在扶来的商铺进深问题。存在于地手电梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证顾客最大限度的浏览商场，从下一层和地上二三层。通常情而形成继续逛下去的动力。况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。房市金碟FDC01FF66FF万象解析动线组合，万象城的最大亮点廊桥，将三个区域有效连接北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系，而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区，将工作与消费密切地联系起来，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。房市金碟FDC01FF66FF万象解析观点吃钱游戏，考验企业资本运作实力大型购物中心的隐形门槛很高，一旦项目开挖，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列复杂的资本运作。不但考验开发能力，更考验公司的资本运作能力。从02年第一个购物中心获批以后，中国开始进入商业地产的大量开发，而今年随着住宅地产的冷却，商业地产开始进入井喷式发展阶段。其中大量的开发企业的财务估算都是按照住宅的算法在计算。而实际上一个大型商业的回收期基本都在46年，这期间考验的便是项目的运营能力。可以说，商业地产是一个前途未卜的投资，需要全程专业化的团队，才能最大可能的保证项目成功。华润集团为了华润中心“万象城”这个项目，华润集团斥资10亿元，其它的30亿元则通过银行贷款，据说华润集团之所以能够轻易从银行贷到这么大规模的贷款，与其雄厚的实力和在这个项目上的深入规划分不开。对于善于进行资本运作的华润集团而言，这只不过是其众多资本游戏中的一个个案而已。深圳万象城的成功不可复制。房市金碟FDC01FF66FF万象解析观点商业规划，一切从实际出发整个华润中心的项目规划，是通过反复论证，在项目财务收益与当地购买习惯之间做出的最好的平衡。而华润在规划万象城时，采用的“清晰、明快、简洁”的设计理念也与深圳这座移民城市表现出来的新锐、朝气、快速的城市气息相互吻合。在与ATKL等国际化的团队中，华润并没有一味的复制国外的综合体项目的建筑模式，而是根据“永不落幕的时尚舞台”这一核心定位，从项目的建筑风格到LOGO的设计手法，都尽量表现的活力而又端庄，在建筑细节上尽量张扬，在总体布局上，又重剑无锋，主动线在北区，中区，南区，如游龙般转了三个弧线，通过万象城和廊桥将整个项目牵连在一起。而垂直停车、跨线扶梯、过街通道等的设计，也是根据受众的实际需要特别设计的。商业本身有规律可循，但是这些规律也都有各自的客观局限。好的商业规划，要从细节入手，从实际出发，才能营造出轻松、宜人的购物环境。房市金碟FDC01FF66FF海岸城坚守定位，海岸城的突围策略房市金碟FDC01FF66FF海岸城概况海岸城购物中心海岸城由两座写字楼、购物中心和海岸风情街组成。总投资额约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中购物中心月12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型平方米。地下停车位约2000个。购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。房市金碟FDC01FF66FF海岸城概况5童装/玩具银行/服务餐饮/娱乐4休闲服/运动用品家居生活/数码礼品/精品鞋/包影音童装/玩具个人护理/药品餐饮/娱乐银行/服务3男装/女装家庭生活/数码配饰礼品/奖品银行个人护理/药品餐饮/娱乐2男装/女装鞋/包钟表/珠宝/饰品礼品餐饮/娱乐个人护理/药品银行/服务/展示中心1百货时尚女装流行便装礼品/精品男装系列配饰银行餐饮/娱乐银行/服务/展示中心B1银行/服务房市金碟FDC01FF66FF海岸城购物中心项目特色全新的滨海商业文明海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。房市金碟FDC01FF66FF海岸城购物中心项目特色双广场南北呼应南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。房市金碟FDC01FF66FF海岸城购物中心项目特色双步行街双首层“万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带给人们世界各地的美味体验，品种丰富，风情浓郁，为中心区内的办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人行的自由流通，便捷高效。房市金碟FDC01FF66FF为什么海岸城选择了南山区拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气项目所处之区，住宅用地基本已完全转让。创世纪滨海花园、锦隆花园、中信海文花园等住宅项目等已建成。片区储备人口众多。项目东临深圳湾海域，与香港隔海相望，北邻深圳大学和高新技术园区，南临南油工业区，滨海大道从中心区北侧通过，到深圳市中心区交通顺畅。房市金碟FDC01FF66FF海岸城如何突出重围本项目周边有竞争产业，要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力房市金碟FDC01FF66FF海岸城如何突出重围紧紧围绕客户需求，从产品力、配套设施、软性服务以及对购物精神体验的营造来突破市场1打造产品细节和购物环境的高品质。2强调购物体验的完整性及相关配套。3打造符合产品优势的特色氛围。4通过主力店的导入实现“一站式”房市金碟FDC01FF66FF海岸城资金链海岸城收支状况成本约20亿元，写字楼销售约33亿。12万平方米的商业由东区写字楼的销售支撑。房市金碟FDC01FF66FF海岸解析观点职业需要操守，商业需要坚守先修东区写字楼，销售回款建设海岸城前期工程，再用西区写字楼的销售，完成海岸城的整体工程；与四家大型购物中心毗邻，市场饱和，差异性难以寻觅；在商业地产的运作中，我们看到更多的不是万象城这样开发商本身资金雄厚，地段口岸绝佳，公司拥有一流的规划团队和国际视野，可以一次投入完成项目的整体工程。大多数内陆企业，面临的更多的是海岸城这样需要不断的资金周转，以及在红海里搏杀的残酷境遇。面对饱和的市场，突破瓶颈，需要的是坚守。坚守项目品质和项目定位，海岸城用了四年，赢得今天的成绩，便是很好的例证。与万象城相比，海岸城的层高只有43米，其他的硬件水平也不能与万象城和新建的KKMALL相比。但是置身其中，仍然可以感受到浓郁的购物气氛，甚至更为浓烈。这里更多的是运营的力量，是长期对于品质的坚持、对于细节的把握。所谓的运营能力正在于此。房市金碟FDC01FF66FF中信城市广场1、项目概况2、建筑特点3、商业觃划4、运营管理房市金碟FDC01FF66FF一、项目概况1、项目位置中信城市广场位亍深圳市深南中路1093号，地处深南中信商圀，项目交通示意图见下图。2、项目觃模项目由建筑面积4万平方米癿中信大厦、7平方米癿商业购物中心，以及3万平方米癿星光广场组成。3、项目概况项目亍2002年9月28日开业，是深圳第一家大型购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体。4、最新劢态项目亍2011年10月更名为新城市广场（购物中心、星光广场部分），同时宣布全面升级。更名癿原因是项目癿新业主平安信托公司拟对其迚行戓略转型、品牌调整和形象升级。（年月，平安信托公司全资收购中信城市广场。）房市金碟FDC01FF66FF一、项目概况项目建筑特色中信城市广场整体建筑犹如一艘扬帄起航癿舰船，加上3万平米癿广场，显得蔚为壮观。整体建筑凭借其精美癿造型、简洁明朗癿线条和优雅大方癿风格，成为深圳癿标志性建筑之一。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特点中信城市广场立面房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特点中信城市广场内部中信城市广场夜景房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特点1、项目平面图之一（首上层至5层）房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划1、项目平面图之二（首下层至负2层）房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划2、迚驻品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划2、迚驻品牌PAGE109房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划2、迚驻品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划2、迚驻品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划3、项目劢线内部人流劢线中信城市广场癿劢线不万象城相类似，都是线性双回环模式，但中信城市广场癿劢线曲率较小，比较直，站在室内，基本可做到一览无遗，层次性稍差。中信城市广场首上层房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划3、项目劢线内部人流劢线项目设计有首上层、首下层（吉之岛所在楼层），项目负一层顾客可直接回到地面而丌需要经过百货区，还可以从上层直接脱离项目。整体上看，项目劢线觃划较为杂乱，存在一定癿问题。房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划3、项目劢线外部劢线项目癿首下层虽然不地铁科学馆站相连，但因为幵丌是直接相连，中间还有中信地铁商场，地铁癿人流通过地铁商场“传导”到中信城市广场，效果就打了折扣；丏地铁商场定位为大众消费，不项目主力店之一癿西武百货定位相差太大，削弱了地铁人流对本项目癿带劢作用。房市金碟FDC01FF66FF三、商业规划4、内部商业空间房市金碟FDC01FF66FF四、运营管理1、运营中癿失败之处中信城市广场癿运营丌象万象城、金光华广场等购物中心那样成功，以至亍最后被中信出售给平安信托公司，管理公司也变更为深圳平安商用置业投资有限公司。究其原因，我们认为该项目在以下四点做得较差，有待提升一是业态和品牌落位有问题。经营高档百货癿西武百货位亍13层，将下面楼层癿百货、超市以及上面楼层癿餐饮、娱乐隔离开来，如此布置业态和品牌，导致丌同楼层经营商品档次差异太大，丌利亍人流循环，影响项目经营；二是项目劢线觃划有问题。主要体现在两点，一是各种出入口太多，显得杂乱，丌利亍内部人气聚集；二是地铁出入口不项目距离较进，丏中间隔着定位为大众消费癿地铁商场，使通过地铁引入癿人流量大打折扣；三是项目癿广场设计。广场体量达3万平方米，虽然显得壮观、大气，但丌利亍人气