浙江慈溪房地产市场分析报告

一、慈溪市未来经济格局1、慈溪市现有经济发达，小家电等产业繁荣。作为全国百强县排名第七的慈溪市，经济的发展有目共睹，各项经济指标都呈现出快速发展的势头。城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。慈溪市各产业繁荣，模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚，这些都为慈溪经济的快速发展奠定了基础。历年城镇居民人均可支配收入16752190192162314646235011001350137005000100001500020000250002004年2005年2006年2007年上半年0005001000150020002500城镇居民人均可支配收入（元）增幅（）2、一桥改变慈溪经济地位，后续发展前景广阔。2006年，慈溪市的城市居民人均可支配收入远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，慈溪市处于交通的末梢，从一定程度上限制了慈溪市经济的发展。而今，杭州湾跨海大桥进展顺利，将于2008年通车，大桥的通车将彻底改变慈溪经济末梢的尴尬，一跃成为宁波接轨上海的桥头堡。同时，由于大桥的开通，慈溪市将融入到长三角2小时交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着慈溪与上海交通距离与时间的缩短，慈溪人在上海置业的可能性也随之增加，对慈溪高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，慈溪的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。3、慈溪市作为商贸、信息中心为特色区域，将被重点打造。从宁波市重点打造的余慈统筹规划得知，统筹余慈地区发展，构筑宁波都市区北部中心和先进制造业集聚区；慈溪城区以打造商贸、信息中心为特色，发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。很显然，慈溪市将随着大桥的开通及余慈规划区的重点打造，城市经济更快发展，城市地位进一步提升。二、慈溪商业市场分析1、慈溪市区域消费力研究2006年年末全市总户籍人口为10208万人，比上年减少5397人，其中非农人口为1665万人，整体消费力很强；慈溪市个体工商户数量有42905户，占到宁波市总数量的184，位居宁波下属市及各区第一位，消费力可观；外来人口大概有8090万，分布在全市各地；慈溪市近期规划人口规模90万人,远期规划人口规模达到140万人,城市人口的增加带来新的消费力。16752733219019844521623956414646647905000100001500020000250002004年2005年2006年2007年上半年历年城乡居民可支配收入城镇居民可支配收入农村居民可支配收入2、慈溪市主要商业区域分析现有商业格局百货业受地域限制，发展方兴未艾，集中表现为规模较小、业态杂乱等；项目名称地址总建筑面积商业定位开业时间商业总层数国贸大厦慈甬路与乌山路交汇处1600中档194年6南苑柏隆购物中心解放中街与茶亭路交汇处1200中高档206年4月4项目名称1F2F3F4F5F6F国贸大厦黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、男女时尚皮鞋、精品皮具、名烟名酒、办公文具、男士精品国际名品、青春少女装、名媛淑女装、职业女装、童装、羊毛羊绒、针织内衣、女仕配饰、总服务台男士正装、商务休闲装、运动系列、服装加工国贸花园宾馆豪盛舞厅娱乐国贸大厦办公室、博文策划、大唐广告、好友百货、卡罗琳女子护肤南苑柏隆购物中心珠宝、化妆品、女鞋、女饰配品少淑女装、女仕配品、女士皮具、美甲女仕正装、女仕成熟装、女仕内衣男士正装、男士休闲装、男士皮具、男士配品/主题型商业发展以家用电器为主，其它如数码产品、家私市场均有小规模的专业市场。家用电器中主要有国美电器、苏宁电器、永乐电器等，数码市场有中直颐高数码广场，家私市场有红海家私城等。慈溪超市业垄断性较强，但专业性一般，经营管理能力有限。据市场调查了解，目前慈溪市的超市业基本被华润万家慈客隆所统占，其网点也遍布了慈溪市主要商业区域，已经开业较大规模的有华润万家教场山店、华润万家城南大道店等，而按照华润万家的战略部署，其将在未来两三年内会在维科中央商务区及城南大道的香格广场设立大型超市及精品百货。由于华润万家的超市经营专业性一般，国际知名超市的进驻将会改变这种格局。慈溪市主要商业街市场状况329国道329国道商业租金对照表名称面积转让费年租金售价日租金城市丽晶165平米一层30000时代华都180平米一层30000、二层6000329原餐饮一层100平米、二层160平10万19万/年2元米春兰电器60平米12万/年54元内衣店20平米4万6万/年82元概括329国道自新城大道始至邬山路国贸百货，主要以家电、音响、数码、通信、珠宝、眼镜为主，档次较高，自邬山路国贸百货至慈溪大厦，主要以品牌男装为主，日租金在38元/平米/天。三北大街三北大街商业租金对照表名称面积转让费年租金日租金波斯曼一层商铺（次街）160平米28万/年47元原服装店25平米12万125万/年13元原化妆品店一层50平米、二层50平米15万17万/年46元红袖服装40平米5万12万/年82元古塘金苑一层空置133平米16万/年33元三北大街西空置一层173平米、二层1600平米78万/年45元三北大街西五金200平米2万13万/年18元概括三北西大街主要以品牌女装专卖店、品牌鞋店为主，租金在512元/平米/天，是慈溪商业租金最高地段。三北北大街主要以五金、建材为主，租金相对较低，在12元/平米/天左右。新城大道新城大道商业租金对照表名称面积转让费年租金日租金新城大道东100平米无12万/年32元新城大道东50平米无6万/年32元新城大道南70平米3万元106万/年41元概括新城大道南端主要业态以小百货、五金建材、通信为主，档次较低，东面业态主要以餐饮、药店、旅行社、保健、茶室、茶叶零售、咖啡、琴行、水果店、美容美体等，因为该地段有虞波北园等居住社区以及规模较大幼儿园，因此配套商业稳定，商铺转让、出租情况很少，商业面积为50200平米左右，日租金在3元/平米/天4元/平米/天。慈溪现有主要商业区域商铺租金状况3、慈溪市现有主要商业项目分析维科慈溪CBD项目位居慈溪市中心城区繁华区域，东至糖坊路、西临浒山路、北依大塘河、南面由329国道城区的环城南路环绕，贯穿其中的解放中街几十年来一直是慈溪的商业中心。项目总占地面积162631平方米（合245亩），总建筑面积41余万平方米，其中商业商务区总建面积为33余万平方米，商住区总建面积为8万多平方米。维科慈溪CBD项目当前运营的业态约有6种，即购物、美食、文化、健康运动、商务、教育等，娱乐业态尚处于招商之中。业态说明以餐饮为特色的上林坊仿古商业街。以餐饮为主题、以小饰品为主打、大众服饰为辅。以家电数码为特色的金黄商厦街区。包括国美电器、苏宁电器、宏图三胞、苏美电器、话机世界、苏宁手机、众泰数码手机卖场等。体现时尚元素的新天地购物中心。包括80家品牌专卖店和1家南苑柏隆购物中心百货主力店定位相对生活化的新都汇商务中心。尚在建造之中，以“百货超市（华润万家）”的小型MALL业态出现在新都汇商务中心。商业主力店经营状况国美电器于2005年5月首开营业，其后包括苏宁、苏美、南苑柏隆百货相继开业，开业业绩均较好。与2006年火爆场面相比，2007年各主力店业绩均出现不同程度下滑。2007年上半年，苏宁慈溪店场面冷清，只销售了231亿元，同比下降了440，浙江国美销售240亿元，没有国美商都店的支持，也同样出现负增长，另一家南苑柏隆销售也靠打折促销来凝聚人气，上半年销售只有021亿元，亏损面仍在扩大。造成市场不景气的原因主要在于，开发商在营造商业气氛上尚有欠缺。由于慈溪现有商业的功能缺失，致使慈溪市民到上海、杭州、宁波购物的人数不断增长，为此，慈溪市非常需要高水准的商业业态以满足慈溪市人民的消费需求。4、慈溪市未来主要商业项目概况华润万家生活广场位于慈溪市三北大街同新城大道交汇处西北侧，属于在开发的香格广场的裙楼商业项目。华润万家生活广场为中空式购物广场，占地14638平方米，总建筑面积454万余平方米，包括地上四层面积317万平方米，地下一层4万余平方米，规划布置350个停车位。购物广场将以销售高档精品百货为主。5、商业市场分析结论居民消费能力强，需求旺盛；商业发展尚未成熟，业态单一，较集中于服装类。商业区局限在市中心临街店铺，大型商圈仍旧处于成长过程中，未成气候；目前市区主要商业街包括传统商业街慈甬路与新兴步行街三北西大街，专卖店众多，可见消费能力较强，业态较集中于服装类；现有商业中心区经营状况一般，经营水平和档次有待提高；慈溪市商业后续发展空间大，需要合理的引导，将更多的消费人群留在慈溪消费。三、慈溪市写字楼市场分析1、慈溪市写字楼市场简介慈溪写字楼起源于上世纪九十年代，即天九商务大厦项目。随着房地产业的迅速发展，慈溪的写字楼也逐步提上了开发的快车道。现有写字楼主要集中于老城区，但后续推出量向外围扩展明显，主要集中到新城大道两侧。目前慈溪市写字楼年开发量在8万平方米左右，消化量在6万平方米左右。随着杭州湾跨海大桥通车在即以及慈溪第三产业的迅速发展，慈溪的写字楼市场将会迎来一个更为广阔的空间。2、慈溪市现有写字楼分布图慈溪市现有写字楼除中央大厦和香格大厦外，其余写字楼无论从基础设施还是后续服务上都存在较大的弊端，慈溪市写字楼的升级换代势在必行。香格大厦为28层写字楼，目前中信银行已进驻，该写字楼已全部销售完成，开发商承诺3年8回报，现在正在招租，经过向香格集团租赁处咨询、了解，该大厦15层三间租金分别为335平米，108元/平米/天；131平米，138元/平米/天；131平米，144元/平米/天，平均租金07元14元/平米/天，该大厦是目前慈溪定位最高的写字楼项目，售价在7000元/平米左右，购买客户群体基本为外贸业主、私营企业主、公务员等。3、写字楼后续推出量大，竞争加剧后续写字楼的竞争主要集中在新城大道两侧，这一区域成为慈溪市写字楼竞争的主要战场，竞争加剧明显。慈溪市待开发商业、办公等地块一览序号地块名称坐落位置用地性质用地面积M容积率成交时间楼面价元/M竞得单位1慈土储（城区）20号地块新城大道西、三北大街北。商格房地产慈土储（城区）CBD22号161403262慈土储（城区）CBD22号2工人路与规划水南路交汇处商业金融61394920065311703慈溪恒隆商务公司、慈溪农村合作银行3慈土城区19号地块新城大道与开发大道交汇处商业服务业94563920066201247宁波香格房地产有限公司4慈土储（城区）27地块西二环路与庙山路交汇处商住34567101420071311329宁波维科精华房地产开发有限公司5慈土储（城区）22A地块开发大道与走路交汇处商业办公281715620071316慈土储（城区）22B地块走路与开发大道交汇处商业办公502819520071311710自然人7慈土储（城区）22C地块走路与开发大道交汇处商业办公119131520071311288慈溪蓝海湾工贸有限公司8慈土储（城区）28A地块剑山路与浒山江交汇处商住837710162007252746慈溪市泰兴房地产有限公司9慈土储（城区）28B地块29228101610慈土储浒山07001号三北大街与市府东路交汇处办公15309131820076262762慈溪市国有资产投资控股有限公司4、写字楼市场总结慈溪市写字楼具有一定的发展规模，并且随着杭州湾跨海大桥建成通车利好将引来快速发展契机，发展空间较大；在售项目分布于行政中心与商业中心旁，产品档次以及户型面积均有差距，相互竞争较弱，销售形势尚可；出让地块中，住宅用地体量较少，按目前的市场需求量来看，容易形成供不应求的市场状况，这给商业金融用地中规划住宅功能性质的用房提供了契机；出让未开发的金融商业地块总建面积274433平米，按照50的建筑面积作为写字楼计算，那么未来两年的写字楼量开发量估计在137万平方米左右，按照慈溪目前的销售速度看，供需基本平衡。但由于慈溪的写字楼市场主要为投资客购买，消费群体有限，而且非常容易受到国家宏观政策的影响，所以后续的市场并不明朗，存在较大的不确定性。四、住宅市场分析供求分析2007年浒山街道住宅供应量较少，4个项目（和润公寓、时代华都、富丽湾景苑、慈溪新城大道B3街区）总建合计为15万平米左右，呈现了供不应求的市场格局，截止目前，3个项目已售罄，尚有一个项目和润公寓余16万平米余房，对后市基本不构成竞争；目前浒山街道已出让未开发住宅地块共3幅，总建在39万平米左右，并考虑到最大一副地“慈土储城区49A、B地块”（2007年9月底取得，总建28万平米左右）开发时间晚、开发周期长等特点，未来2年内住宅市场的供不应求的状况仍将存在，住宅市场后市较为乐观。户型分析2007年销售的4个项目无论处于何种位置，其主力户型仍是面向改善型需求，但也根据位置不同，户型面积仍有一定差异性。处于较为中心区的时代华都、富丽湾景苑、慈溪新城大道B3街区户型面积明显要偏大，主力户型在130180之间，而位置相对偏远的和润公寓主力面积则在130140之间，并且7080小户型面积也有一定比例。与项目最近的慈溪新城大道B3街区项目，户型面积较大，共有2种户型，面积为150、224。售价分析2007年住宅市场跟上了宁波房价大涨的步伐，4个项目与开盘时的均价相比，均出现了不同程度的增长，从总体上看，增幅较大，年增幅已经超过30，使得慈溪城区的住宅均价已处于一个较高的点。项目名称开发商地理位置总建总户数主力户型开盘时间开盘均价目前均价销售率和润公寓慈溪大通房产浒山街道329国道城区1A、B地块750006371301402007年10月7000720076时代华都华泰房产开发浒山街道慈甬路北侧、公交公司西侧400001591721782007年6月62008000以上售罄富丽湾景苑住宅经营有限责任公司环城南路、剑山路口150001011301502007年4月62008000售罄慈溪新城大道B3街区新城房地产新城大道西、三北大街南1400069150、2242007年3月54008000售罄客群分析目前慈溪城区购房的主要群体包括个体经营者，私营业主，公务员等，购房群体置房用途上，投资自用都有较大比重。市场总结2007年可售房源少，市场呈现供应不足的情况，并在大市大好背景下，房价增幅过30；住宅户型面积普遍以改善型户型为主，主力面积在130180之间，其中中心区位置户型面积更大；未来2年内，供不应求的市场状况仍将存在，市场预期明朗，但由于受国家政策风险等不确定因素影响，仍需稳扎稳打；五、小户型公寓市场分析小户型公寓市场分布目前慈溪市已推或在推的小户型公寓所处的地理位置普遍较好，如名人中心、三北名都单身公寓、嘉富中心酒店式公寓等；这些小户型公寓因其优越的地理位置、良好的投资预期比较受市场客户群的追捧。小户型公寓产品分析目前市场上的小户型公寓主力面积多以5070平方米为主，产品多以精装修平层类型出现，而挑高、白坯的产品相对较少。古塘金荷、一品空间为精装修挑高公寓。市场售价、租金情况目前市场上的小户型公寓因其位置、装修、挑高与否等因素的影响，售价在42008900元/平方米不等，而市场租金一般在10002000元/月，部分位置优越的精装修公寓租金更高，如东瑞大厦酒店式公寓可达到18002200元/月，投资回报率相对较高。客群及未来市场预测从市场情况看，目前慈溪市的小户型公寓购买客群主要以投资客为主，兼有部分首次置业者。而从未来趋势看，商务型公寓将会比较多的出现，如嘉里商务中心、香格广场等都会有酒店式公寓产品，而且由于慈溪市成交的商业金融用地较多，估计部分会改为商务公寓进行销售，届时慈溪市的小户型公寓竞争压力趋大。但随着慈溪经济的迅速发展，宜商宜住的商务公寓也有市场扩大的空间，并且随着城市规划中心的东移，新城大道两侧将会成为慈溪市写字楼、商务公寓的集中供应地。小户型公寓市场总结小户型公寓的主要购买群体为投资客，比较容易受到国家宏观政策的打压；2007年11月份前，慈溪市的办公性质的小户型公寓销售火爆，如中央大厦酒店式公寓、富丽湾景苑的商务公寓等项目一推出便被市场抢购一空，这与2006年小户型销售遇阻形成了鲜明对比；预测慈溪市办公性质的小户型公寓后续推出量较大，纯住宅性质的小户型公寓开发量将会大量缩减。待开发的商业、办公性质的项目多，基本都会考虑设计小户型公寓，因此，竞争将会加大；2008年，国家宏观政策调控加强，从紧的货币政策将会进一步对投资客进行打压，所以，小户型公寓的市场前景不甚明朗；小户型公寓在产品设计、装修、后续服务等要求都会提高，市场需要差异化产品的出现。六、慈溪市酒店市场分析1、慈溪五星级酒店与国际顶级五星级酒店房价比较分析标间折后价北京上海成都慈溪万豪920金域万豪酒店658万豪虹桥大酒店2875上海明天广场JW万豪酒店/喜来登1415北京喜来登长城饭店955喜来登豪达上海太平洋大饭店1104福朋喜来登由由酒店1078天府丽都喜来登饭店/希尔顿1208希尔顿酒店/索菲特/886索菲特海仑宾馆1254东锦江索菲特大酒店1058索菲特万达大饭店/杭州湾大酒店/624标准间A520标准间B408标准间C备注数据来源于携程网，房价单位为元/天/间。行政间折后价北京上海成都慈溪万豪1265金域万豪酒店1380万豪虹桥大酒店2875上海明天广场JW万豪酒店/喜来登2093北京喜来登长城饭店2036喜来登由由酒店/1308天府丽都喜来登饭店/希尔顿1725希尔顿酒店/索菲特/1426索菲特海仑宾馆1599东锦江索菲特大酒店1403索菲特万达大饭店/杭州湾大酒店/704备注数据来源于携程网，房价单位为元/天/间。小结从数据比较可知，慈溪目前酒店的房价水平与国际顶级五星级酒店的房价水平仍有较大差距，低房价水平不利于国际顶级酒店的品牌发展。2、慈溪市酒店经营现状慈溪市目前旅游饭店数量共45家，其中四、五星级酒店数量各1家，三星级酒店共5家，其它39家。酒店经营几家欢乐几家愁，总体而言，酒店利润较低，投资回收期长。2007年19月，慈溪市旅游饭店营业总收入为358亿元，其中客房收入达到148亿元，餐饮收入达到160亿元，总利润为4017万元，房价均值为188元/间，出租率均值为6368。其中经营饭店中，亏损店共12家，占比例为27，均亏损额为135万元/家；盈利店共33家，占比例为73，均盈利额为165万元/间。餐饮收入是各酒店的主要营业收入，高星级酒店目前市场状况相对较好，但相比较宁波，营业收入不高。2007年19月慈溪旅游饭店经营情况汇总表星级旅游企业客房数量（间）营业收入（万元）客房收入（万元）餐饮收入（万元）利润（万元）房价（元/间/天）出租率五星级杭州湾大酒店266987728854773156369163四星级国际大酒店20537191278210491241761三星级喜来顿大酒店9798130260898123162三星级天地家苑大酒店9466927033910516773三星级慈溪大酒店12634081311196