潍坊房地产市场调研报告134922580

潍坊房地产市场调研报告二一年八月11目录第一章潍坊市宏观经济背景分析一、潍坊自然地理环境概述31、地理位置32、城市规模33、行政区划44、城市交通55、人文资源76、个性潍坊7二、社会经济发展101、潍坊在山东省内经济实力102、地区GDP113、人均GDP124、潍坊产业结构125、2010年第一季度潍坊市经济运行情况12三、人口情况22161、总人口162、人口增长率173、总户数184、户均人口185、潍坊市各区县人口19四、城市规划与发展201、城市结构202、城市发展动力233、城市发展规划244、城市发展战略影响分析30五、消费特征分析311、人均收入水平312、人均可支配收入及消费性支出323、城乡储蓄存款334、居民消费特征35六、本章小结37第二章潍坊市房地产市场分析一、潍坊房地产市场总体特点38二、潍坊楼市专业水平总体评价401、总体规划40332、建筑风格403、营销手法414、整体质素425、物业管理42三、潍坊房地产市场分析431、供应情况分析432、需求主体分析453、需求情况分析464、价格分析54四、潍坊房地产市场发展前景预测59五、典型住宅项目调查60六、本章小结66第一章潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝44传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。（1）地理位置优越潍坊市位于山东半岛中部，南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。（2）环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温123，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。区域位置极其优越，市区地势平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境。2、城市规模全市总面积15859平方公里。至2009年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口86785万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口89515万人。中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积128平方公里，人口108万。55据潍坊市城市总体规划（20052020），潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人。在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动潍坊房地产业的发展。3、行政区划潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍城区面积2895平方公里人口406万人居委会77个村委会190个寒亭区面积1200平方公里人口423万人居委会21个村委会422个坊子区面积9066平方公里人口52万人居委会24个村委会547个城四区66奎文区面积18288平方公里人口53万人居委会49个村委会173个临朐县面积1834平方公里人口854万人居委会60个村委会877个昌乐县面积1101平方公里人口618万人居委会61个村委会452个青州市面积1569平方公里人口906万人居委会59个村委会1002个诸城市面积21686平方公里人口10607万人居委会89个村委会1249个寿光市面积2072平方公里人口1021万人居委会67个村委会922个安丘市面积1713平方公里人口921万人居委会94个村委会1137个高密市面积152434平方公里人口847万人居委会77个村委会883个昌邑市面积15781平方公里人口577496万人居委会42个村委会649个4、城市交通城际、省际交通发达便利潍坊区位优越、交通便捷。有多条高速公路、国道、省道贯穿、铁路贯穿其中，是全国交通枢纽城市，此外，还有港口和机场。胶济铁路、济青、潍莱、东青三条高速公路横贯东西，潍坊机场已先后开通了潍坊至上海、北京、大连等城市的空中航线，随着潍坊海港的建成，构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。市内公共交通发展滞后，经营范围小，线路布局不合理市内公交线路达到46条，并在全省范围第一个投入使用天然气公交车。但公交线路运营一直被限定在“城区四条外环路以内；高新开发区以内；城区至寒亭区、坊子区政府所在地。”即城区小四环以内,这一界定导致公交经营范围过小、优势无法体现。近来，峡山区、滨海区等新开发城区积极要求开通公交线路，更显出广大居民对公交的渴望。在77这一社会需求前提下，市公交部门积极优化完善城市大公交格局。按照公交专项规划，争取政府政策支持,对公交线网进行优化拓展。本着“优化城区，拓展外围”的原则，消除市区线网盲区，减少线路重复，优化市区线网布局。完善发达的公交系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。出租车行业发展缓慢，与城市快速发展脱节，出租车13年未增加，不能满足需求潍坊出租车于上世纪80年代末出现，1996年至1997年间，潍坊出租车数量达到2116辆，出租车公司达到15家，随后的13年潍坊市区的出租车没有再增加一辆。而截至2009年，潍坊市区建成区面积达到128平方公里，比2003年扩大50平方公里，人口达到140万，比2003年增加约40万。潍坊每千人拥有出租车数量只有14辆，与“每千人不宜少于2辆”的国家标准有较大差距。作为城市公共交通的补充，出租车行业应满足城市经济发展水平及城市化程度的需要。目前，潍坊市在公共交通方面尚有很大提升改进空间的情况下，出租车行业亦饱和运行发展缓慢，将对城市经济发展及人民消费产生较大消极影响。潍坊市汽车保有量居全山东省之首，超过210万辆。但整体看，中高档次机动车明显偏少，大多为经济型轿车。城市公共交通不发达不完善与机动汽车保有量之间存在一定相关影响作用。5、人文资源潍坊是一座历史文化名城，各种民俗文化众多，旅游资源丰富。潍坊出租车等车难、打车难现象普遍，个别路段长时间无出租车驶过，影响人们交通出行。88历史悠久。早在7000多年前的新石器时代。境内就有氏族部落秤和生活，久远的历史给潍坊境内留下了不同时期的文化群带。人才辈出。潍坊作为历史古州名郡，人才荟萃，英杰辈出，生于潍坊市域或曾活动于此的高层次文化名人就有100多人。如孔融、徐干、李清照、王尽美、臧克家等。潍坊还是著名的世界风筝之都。此外，高密的扑灰年画、剪纸，临朐奇石、铁花、仿古铜器，杨家埠木版年画、聂家庄泥玩具、青州花博会、昌乐蓝宝石、北城村满族习俗、云门山风俗等都在全国出名。丰厚的历史文化资源的不断挖掘促进潍坊市旅游业蓬勃发展，进而促进潍坊市的经济发展与繁荣。6、个性潍坊（1）城市之最潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市。国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。潍坊是全国最大的艺考考区，有省外200多座高校坐镇潍坊考试，是一个超级大考区。潍坊人民广场的喷泉是江北最大的旱地喷泉。潍坊的海化集团是全国最大的海洋化工生产基地。潍坊昌乐是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地。潍坊的富华大酒店是山东最大的5星酒店，占地88万平米，比青岛新建成的还要大8000平米。潍坊有全国最大的蔬菜贸易市场，是最大的蔬菜贸易集散地。潍坊富华游乐园是山东最大最漂亮的游乐城。潍柴是中国内燃机行业首个销售额过百亿的企业，是中国最早一批生产柴油机的厂家，是中国第一家在香港H股上市，并回归内地实现A股再上市的企业，是国内唯一一家同时具有三大业务板块的集团。潍柴要做世界上最大的通用发动机生产商。潍坊晨鸣纸业集团是全国最大的造纸企业，是造纸业的世界50强。潍坊的“风筝魂”铜雕是中国最大的组合群雕，已申报世界吉尼斯。潍坊风筝生产厂是全国最大的风筝生产基地。潍坊柠檬生化是全世界最大的柠檬酸专业生产商和贸易商。99潍坊是世界首个LED路灯全覆盖城市，是全球首个LED城市。潍坊世界风筝博物馆是中国第一座大型风筝博物馆，是国内唯一、世界最大的专业风筝博物馆。潍坊的迎宾大道北海路是中国最长的街道，据说全长120里，比“神舟第一街”长安街还要长。潍坊诸城的中国驰名商标和山东著名商标的数量居全省之首。潍坊沂山是五镇之首，“五岳之尊是泰山，五镇之首是沂山”。潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，现陈列在“恐龙之乡”潍坊诸城博物馆恐龙馆内。潍坊萝卜是中国最好吃的萝卜，有“水果萝卜”的美誉，“烟台苹果莱阳梨，比不上潍坊的萝卜皮”。潍坊的明代赵秉忠状元试卷是海内外孤本，是唯一能够填补明代宫廷档案空白的国家一级文物。潍坊昌乐古火山口是全国最罕见、位于中国最大最长的一条地壳断裂带的火山奇观。潍坊云门山上有天下第一大字“寿”，仅其“寸”就有2米多高，故有“人无寸高”之说。潍坊市博物馆是全国地级市中最大的博物馆。潍坊的V1购物广场是中国首个滨河体验式购物广场。潍坊国际风筝会是全世界最大的风筝盛会,是全国举办时间最早、坚持时间最长、经济和社会效益最好的几个节会之一。潍坊山旺有迄今世界上唯一的、保存最好的东方祖熊完整骨架，有中国首次发现的第一个完整的鸟化石，有中国发现的最大的鸟类化石。潍坊寿光国际蔬菜科技博览会是国内唯一的国际性蔬菜专业交易市场。潍坊是中国最大的高端电声器件生产基地，产品市场占有率居国内第一，世界第三。潍坊歌尔声学拥有全国最大、世界领先的声学实验室，是中国最大的驻极体传声器专业制造商，“德勤中国高科技高成长50强”中，歌尔声学是山东唯一一家入选的高科技企业。几乎所有的主流国际品牌都使用歌尔电声的产品。潍坊瑞森华光是国内规模最大的激光二极管芯片生产企业，是潍坊建设中国“光谷”的支柱产业。潍坊中微光电子是全球最大的大功率LED光源生产供应商之一，是一个高科技跨国公司。敦行国际（潍坊）光电科技首先在中国研发生产了OLED技术产品，填补了国内的空白。潍坊有山东第一个悬挑瀑布景观平台，比美国大峡谷“空中悬廊”的跨度还要长好几米。潍坊白浪河里装有全省最大的、可以自行升降的多媒体音乐喷泉，是一个全长120多米的超级喷泉。1010潍坊晨鸣大酒店是山东最豪华的度假式5星级酒店，为马来西亚风格。潍坊浮烟山国际风筝会放飞场是国内唯一、全世界最大的专门用于风筝放飞的场地。国家级潍坊高新区是中国最具创新活力、最具魅力的5个高新区之一。潍坊普通高考重点本科文理上线率连续位居全省第一。潍坊拥有大中型水库25座,其中峡山水库最大库容量14亿立方米,为全省之最。潍坊是全国四大航空邮件转运中心之一，依次为上海、北京、广州，潍坊。潍坊高校的电子信息类专业在校生居全山东省之首。“潍坊市高新区LED照明示范工程”项目入评“2008年中国LED应用工程优秀奖”,该奖项是全国唯一LED路灯应用工程优秀奖。潍坊市区东环路跨济青高速公路立交桥是目前全省钢混组合结构连续梁单跨跨径最大的桥梁。“十城万盏”半导体照明应用工程试点，潍坊是山东省唯一被列入的城市。潍坊比德文研制的可续航500公里的电动轿车在全国，乃至在全球也是首次出现。乐购（TESCO）在潍坊开出了山东的第一家店。潍坊孚日家纺是全亚洲最大的家纺企业，林志玲代言“孚日大家纺，真正大家纺”。潍坊福田雷沃重工是全国最大的农业机械装备制造商。潍坊亚星化学CPE产销量和品种居世界第一，在国内市场占有率为70以上，世界CPE市场上占有率已超过40。潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一。潍坊有中国第一个专业蔬菜质量检验机构国家蔬菜质量监督检验中心。潍坊寿光蔬菜电子交易市场是全球最大的网上蔬菜交易市场。潍坊高新区有目前国内仓库面积最大、分拣设备最先进的现代化医药物流中心。潍坊华光精工是我国最大的短版快速印刷设备生产基地。潍坊万佳网络文化园是目前国内最大的网吧运营商。潍坊有山东省最多的省级信息产业园。潍坊一中，山东唯一一所通过省级验收的国家级示范性中学。占地1300亩，为亚洲占地最大高中，世界第二。（世界第一为闻名世界的英国的伊顿公学，占地3000亩）。潍坊地下卤水静储量58亿立方米,居全国首位。1111（2）城市名片世界风筝之都；国家园林城市；中华环境奖；最具创新力城市；中国优秀旅游城市；国家知识产权示范城；国家卫生城市；全国双拥模范城。二、社会经济发展1、潍坊在山东省内经济实力2009年潍坊市国内生产总值（GDP）达到27278亿元，比上年增长129。潍坊经济增长速度高于全国平均水平38个百分点，但在山东省内相比来看，增长速度处于平均水平。2009年潍坊在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位。潍坊经济发展较为稳定，长年在省内排名第四（前三甲亦稳定），实力居前。可见潍坊总体发展水平较好，整体经济实力较强。山东省17个地级市2009年国内生产总值（GDP）排名排名城市2009年GDP（亿元）增速（）1青岛4890331222烟台372871243济南335141224潍坊272781295淄博247311326济宁2279191277临沂21101813412128东营2076611249威海19693612810泰安1715713611德州1350913414枣庄12012812615荷泽9536414316日照8616714117莱芜46129125说明本章数据均源自山东统计信息网、山东省统计年鉴及潍坊市国民经济和社会发展统计公报。2、地区GDP潍坊市历年国内生产总值增长变化图0500100015002000250030000005001000150020002500国内生产总值（亿元）124641471217312205624918272786455增速（）210118041767187621201290152004200520062007200820092010一季度从2004年至今的经济发展看，潍坊保持了年均178的较高增长速度。从2004年2008年看，整体经济发展快速、稳定，增速大，国内生产总值稳步增长。同历年发展速度相比，2009年潍坊市经1313济发展出现较明显滑落，增速为近几年最低，为129。这与同期国内、国际经济形势以及全球金融危机的爆发有一定关系，导致经济发展受到影响。进入到2010年，面对复杂的国内外经济形势，在国家一系列发展经济宏观调控措施指导下，潍坊经济出现企稳回升势头，保持了经济继续平稳较快发展。今年一季度，全市国内生产总值达到6455亿元，比上年同期增长15。今年经济发展情势开局良好。3、人均GDP潍坊市历年人均GDP变化表01000020000300004000000020040060080010001200140016001800人均GDP（元）146781727919677233492810630568增长率（）1670168016201512401220200420052006200720082009从2004年至2009年，潍坊市年人均GDP平均增长率为1488，低于同期全市GDP增长平均水平。可以从GDP及人均GDP增长速度的一个侧面，看出潍坊市近年人口增加快于经济发展速度。潍坊人均GDP保持稳定增长，为城市及房地产业的发展提供了良好的经济发展环境。4、潍坊产业构成潍坊2008年产业构成584113303第一产业第二产业第三产业潍坊2007年产业构成581111553034第一产业第二产业第三产业潍坊2009年产业构成573111316第一产业第二产业第三产业潍坊2010年第一季度产业构成579109312第一产业第二产业第三产业1414从近几年潍坊市产业构成看，第一、二、三产业构成基本稳定，几年来没有发生太大变化。其中，第一产业逐年稳步微降，降幅不大，所占比重仍较高；第二产业长年保持稳定，基本稳定在58左右；第三产业相比2007年增加近一个百分点，增加幅度及速度较慢。做为山东省工业大市，地级经济强市，潍坊市第二产业所占比重较高。可以看出，潍坊三大产业间，产业结构比重在向第三产业转移，但较为缓慢，第二产业保持稳定。城市产业结构研究表明，一般情况下，随着经济的发展和人均收入水平的提高，劳动力在三次产业间的分布首先从第一产业向第二产业转移。当人均收入水平进一步提高时，劳动力又向第三产业转移。社会资本分布的重心也逐步从第一产业向第二、第三产业转移。与劳动力和资本在三次产业间转移相适应，三次产业增加值的相对比重也发生相应的变化，第一产业比重不断下降，第二产业比重由快速上升逐步转为下降，第三产业则经历上升、徘徊、再上升的发展过程，成为国民经济中最大的产业。从第三产业服务业所占比重看，潍坊市服务业距离发达地区与城市的服务业70比重还有较大空间。从城市现状来看与此相印证，目前潍坊服务业发展较为缓慢，居民有效需求不足，服务业不发达，消费不活跃，影响到整个城市的经济活力。通过对潍坊产业结构的分析可以看出，潍坊市产业结构开始向第三产业转移，整体城市发展水平处在起步发展阶段。在未来的经济发展中，潍坊第一产业将逐步下降，第二产业保持稳定，第三产业开始增长。之后，第一产业比重趋于稳定，第二产业逐步转为下降，向第三产业转移，产业结构继续调整，第三产业比重持续上升，进而超过第二产业，成为国民经济中最大的产业。最终实现城市现代化，建立现代城市经济发展体系。大力促进服务业的发展与提高，是提升潍坊城市经济活力，实现城市可持续繁荣发展，进一步增强城市发展动力及后劲的必要条件。此外，第三产业（服务业）的快速发展也会为房地产业的发展带来巨大机会。5、2010年第一季度潍坊市经济运行情况2010年第一季度，全市实现生产总值6455亿元，按可比价格计算，比上年同期增长150，比上年同期加快55个百分点。其中，第一产业增加值5489亿元，同比增长28；第二产业增加值38927亿元，增长166；第三产业增加值20134亿元，增长15。一、二、三产对经济增长的贡献1515率分别为15、65、335；分别拉动GDP增长022个百分点、976个百分点和502个百分点。（1）工业生产、效益加速增长重工业好于轻工业，股份制企业继续发挥主力军作用。一季度，规模以上工业累计实现增加值40981亿元，增长217,低于全省水平02个百分点。其中重工业实现增加值23847亿元，增长268；轻工业实现增加值17134亿元，增长153。股份制企业实现增加值27882亿元，占全部规模以上工业的680，增长224，比全部规模以上工业高07个百分点。产销衔接良好。累计产销率9841,同比提高147个百分点。健康生产拉动工业用电。一季度累计用电4999亿千瓦时，增长187。经济效益快速增长。一季度累计实现主营业务收入160536亿元，增长352，实现利税14245亿元，增长591，实现利润9747亿元，增长717。装备制造业增势迅猛。一季度全市装备制造业实现工业增加值11023亿元，增长351，实现主营业务收入45717亿元，增长431，实现利润总额4386亿元，增长1163，实现利税总额6010亿元，增长1038，增幅分别高于规模以上工业134个、79个、446个和447百分点；（2）投资保持稳定增长一季度，全社会固定资产投资完成31868亿元，增长235。其中，完成规模以上投资31037亿元，增长234。非公有投资26561亿元，增长102。总投资过1000万元的项目1745个，其中过亿元项目个数636个，过10亿元项目43个。从规模以上投资看，1、三次产业投资增长趋于协调。一季度，一产、二产、三产投资分别为1361亿元、14388亿元、15288亿元，同比分别增长1124、123、278，三次产业投资之比由上年同期的24494482调整为44464493。在二产中，工业投资完成14151亿元，增长166。2、房地产投资增势平稳。一季度，全市完成房地产投资5374亿元，增长431。其中，住宅投资3840亿元，下降329，占房地产开发投资的比重715。（3）消费品市场发展稳定一季度，社会消费品零售总额累计实现26122亿元，增长185。零售业仍是引领消费市场的主力军。批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别累计销售4826亿元、18805亿元、178亿元和2314亿元，同比分别增长177、183、229和217。（4）居民消费价格稳中见升，生产价格提速较快一是居民消费价格稳中见升。一季度，居民消费价格累计上涨23。其中，食品类、烟酒及用品类和医疗保健及个人用品类成为推动消费品价格水平上涨的主要因素，价格指数分别累计上涨80、161610和10。其他均为下降趋势，衣着、交通和通信、家庭设备用品及维修服务、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别下降11、07、05、02、01。二是工业品、原材料购进价格增速较快。一季度工业品出厂价格累计上涨594，原材料、燃料、动力购进价格上涨537。三是房地产价格保持稳定。一季度，房屋销售价格累计上涨32，土地交易价格累计上涨32，房屋租赁价格累计上涨19。四是固定资产投资价格下降。一季度，固定资产投资价格累计下降19，其中，建筑安装工程价格累计下降40。（5）财政税收增势趋稳一季度，全市完成财政总收入8644亿元，增长227。其中地方财政收入4758亿元，增长276。分项看税收收入4223亿元，增长321，占地方财政收入的比重达到888，其中，主体税种增值税、营业税、企业所得税共完成2028亿元，占税收收入的比重为480；非税收入534亿元，增长05。财政支出4408亿元，增长230。一季度，全市国地两税收入8311亿元，增长303。其中，国税收入4809亿元,增长279；地税收入3502亿元，增长338。在国地两税收入中，第二产业税收5320亿元，增长216；第三产业税收2968亿元，增长487。（6）进出口迅猛增长一季度，全市完成进出口总额2368亿美元，增长434。其中，出口1791亿美元，增长383；进口578亿美元，增长620。进出口相抵，顺差1213亿美元。（7）利用外资形势良好一季度，合同利用外资总额288亿美元，增长686，实际到账外资133亿美元，增长40。（8）货币信贷积极平稳截止3月末，金融机构本外币各项存款余额296358亿元，比年初增加19536亿元，增长71。其中，企业存款余额60472亿元，比年初减少4579亿元，下降70；储蓄存款余额175508亿元，比年初增加14288亿元，增长89。本外币各项贷款余额222973亿元，比年初增加15528亿元，增长75。其中，短期贷款增加10915亿元；中长期贷款增加10669亿元。贷款指标分行业看，二产中制造业贷款最多，余额为70827亿元，较年初增加6362亿元；三产中水里、环境和公共设施管理业位居榜首，余额为19725亿元，较年初增加3073亿元。1717（9）邮电事业健康发展一季度，全市邮政业务总量49794万元。电信业务总量150亿元，增长83，其中，固定电话用户（含小灵通）2020万户，下降138，移动电话用户5929万户，增长150，上网用户数2991万户，增长232。（10）旅游业实现开门红一季度，全市国内旅游人数4416万人，增长261，国内旅游收入369亿元，增长306，其中，过夜游客3615万人，增长255，实现旅游收入351亿元，增长304，一日游旅客801万人，增长291，实旅游收入19亿元，增长351。（11）城乡收支稳定增长一季度，城镇居民人均可支配收入5114元，同比增长52；城镇居民人均消费性支出4053元，增长328。农民人均现金收入为2546元，增长184，农民人均生活消费支出1364元，增长285。初步统计，在岗职工平均工资7232元，增长195。可以看出，潍坊今年继续保持持续、快速、稳定发展，基本面普遍向好，经济发展开局良好。三、人口情况截止2009年底，潍坊市人口规模达到86785万人，全市新出生人口74362人，男女性别比为107100，人口出生率和自然增长率分别为856和293。据公安部门统计，全市年末户籍人口86785万人。根据人口抽样调查，全市年末常住人口为89515万人。全市有汉、满、回等51个民族。中心市区建城区面积128平方公里，人口108万。1、总人口潍坊市历年总人口变化图849578552986248867858591303906204506701384084585085586086587020052006200720082009020000020040060080总人口数（万人）增长率（）1818从上图可以看出，自2005年以来，全市总人口规模逐年增加，但从增长率来看，每年增长率有一定波动，最大年增长率为2006年，达到67，之后二年出现回落。进入2009年，总人口增长率又出现快速上升，达到62。在人口增长率较为稳定的情况下，总人口增长率出现升幅波动，可以看出每年潍坊的人口机械增长存在一定变化。截止到2009年底，潍坊市总人口达到86785万人，相比五年前增加近20万人。全市常住人口为89515万人。可见，潍坊外来人口数量偏少，仅占全市总人口的3。城市总人口的增加带来消费需求绝对值的增加，人口的适度增长促进城市经济的发展，同时也促进房地产市场的发展。外来人口刺激当地消费增长，但对当地房地产市场的需求主要以房屋出租市场为主。较低的外来人口规模，限制了房地产租赁市场的规模。可以预见，潍坊市房地产市场将以自住性需求为主，投资投机性需求很少，二手房市场规模较小且发展阶段较低。2、人口增长率潍坊市历年人口增长趋势图492622225457238433553733108056902930258030303862101234567200520062007200820090000010002000300040005000600自然增长人口（万人）总人口增长数（万人）自然增长率（）从人口增长及增长率的角度分析，潍坊市人口自然增长率变化呈每年稳步下降的趋势。由2005年的569逐年下降，降至2009年的293。随着城市总人口每年的增加，人口自然增长率却相应逐年递减，说明城市人口的机械增长数量在增加。19192009年，全市总人口增加537万人，其中，人口自然增长254万人，人口机械增长达到283万人。3、总户数潍坊市历年总户数变化图25745258642649326703261504607913111013725225425625826026226426626820052006200720082009000020040060080100120140160总户数（万户）增长率（）伴随着总人口的增加，潍坊市总户数亦呈现逐年稳步递增的态势。从2005年到2009年的五年间，全市总户数增加近10万户，平均每年增加2万户。极大地促进了潍坊城市及城市化的发展。一户就是一个家庭，户数的增加意味着家庭数量的增加。只要有家庭，就必然有对房屋的需求，潍坊城市每年平均2万户新增家庭，这部分刚性需求将极大的促进和刺激潍坊房地产市场的发展。此外，总人口与总户数的增加，促进潍坊市城市化程度的逐年提高，城市非农人口的比例也将逐年上升。4、户均人口潍坊市历年户均人口数变化图32532632833333223243263283333220052006200720082009户均人口（人/户）2020从上图中看出，潍坊市户均人口的变化为逐年递减。由2005、2006年的平均每户33人逐年下降，到2009年降至平均325人/户。户均人口的减少，说明有更多的家庭户数从原家庭中分化出来，增加了总户数的变化。一户当中家庭成员平均数量逐步降低减少。户均人口的降低对潍坊房地产市场来说是一利好。5、潍坊市各区县人口下辖区域人口数量占比潍城区406468奎文区（高新区）53611寒亭区423487主城区坊子区52599合计18792165安丘市9211061昌邑市5718659高密市847976青州市9061044诸城市106071222寿光市10211176临朐县854984非主城区昌乐县618712合计679957835总计8678510000从上表中可以看出，潍坊市四个城区人口规模占全市总人口的2165，有近八成的人口分布在潍坊下辖市县，且非城区的下辖各市县人口均多于市内各城区。潍坊市八成人口位于下属市县，人口较为分散，潍坊中心城区向心力较弱。2121四、城市规划与发展潍坊市地势总体特征是南高北低。南部为山区、丘陵，地面高程在海拔100米以上，最高海拔1032米，面积5646平方公里，占全市总面积的356；中部为倾斜平原区，地面高程在海拔7100米之间，坡降1/5001/1200，面积6597平方公里，占全市总面积的416；北部沿海为滨海平原区，地面高程在7米以下，面积3616平方公里，占全市总面积的228。主要河流潍坊市境内流域面积在50平方公里以上的河流有103条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、南北胶莱河和小清河等五大水系。潍河，全长246公里，流域面积6367平方公里；弥河，全长177公里，流域面积3863平方公里；白浪河，全长127公里，流域面积1237平方公里；南胶莱河，全长42公里，流域面积1500平方公里，在高密市境内74公里；北胶莱河，全长1035公里，流域面积3900平方公里；小清河，全长237公里，流域面积10276平方公里，在寿光市境内入海，在我市境内长198公里。在潍坊市区内主要有三条河流经过，分别为白浪河、虞河、涨面河，且均为由南向北穿过市区。潍坊城市地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。1、城市结构城市在聚集与扩散这一对矛盾力的作用下，而形成不同城市结构。潍坊市在历史、经济、政治、市政设施等各方面原因作用下，城市规模不断扩大，现在中心市区建成区面积已经超过128平方公里。潍坊市区由潍城、奎文、坊子、寒亭四个区组成，其中坊子区与寒亭区位于市区边缘位置，市中心区由潍城区和奎文区构成，其中奎文区含国家级高新技术开发区，位于其东部。市区房地产项目也主要集中在潍城、奎文（含高新区）两区。潍城区属老城区，东边的奎文及高新区为新城区。白浪河、虞河及涨面河南北奎文区潍城区高新区潍坊市区区划图2222向穿越市区中部。潍城区与奎文区由白浪河所分隔，奎文区与高新区以南北向新华路所分隔。从城市行政功能来看，市委市政府已迁至城市东部的奎文区，同时在奎文区新华路两侧积聚了大量的市级行政职能部门，包括审计局、财政局、规划局、海关、国土局、环保局、劳动局、交通局、教育局等。可以说，新华路两侧、东风东街以南、健康东街以北这片区域为潍坊市的行政中心区。位于潍坊城市最佳地理位置的中心地段，东风西街与白浪河、四平路交汇地带，是潍坊传统的市级商业中心区，潍坊的中百大厦，百货大楼及春天购物中心敛聚了大量的人气，使这里成为潍坊的顶级商业区。然而随着市委市政府的东迁，同时也带动了东部区域商业的崛起，在新华路与东风东街交叉口区域已形成了新的商业中心区，繁华不在老商业中心区之下。因此，从城市商业功能上看，潍坊有两个市级商业中心区，且均位于白浪河以东、东风街沿线。此外，规模及影响比较大的还有火车站商圈，由车站北侧的健康西街、民生西街、胜利西街和向阳路、和平路、青年路围合组成。商业业态以批发、零售为主，档次较低，且以邻街商铺为主要商业形态，规模与人气亦无法与市级商业中心区相比，属次级区域型商圈。重点中学、高等院校也主要集中在奎文区，且多在虞河两岸及东风东街两侧沿线分布。目前，潍坊尚未形成商务办公氛围及环境，这与潍坊目前的经济发展程度及阶段有关，发展商务办公区域的经济基础薄弱，尚无像样的写字楼，现有办公楼也大多数为政府部门机关使用。奎文区新华路两侧规划发展潍坊商务中心区，但处于筹建阶段，市区还没有商务中心功能区。潍坊工业企业及厂房设施主要布局在市区四周。市区东部为国家级高新技术产业开发区；北部为省级潍坊经济开发区，一直向北约40余公里，到过潍坊滨海经济开发区；西部为潍城区经济开发区；南部为大量的工业企业所在地。潍坊南苑机场位于潍坊市区南部、白浪河以东位置。潍坊火车站位于市区南部的潍城区，铁路线由西向东南方向在市区南部穿过。传统市级商业中心区东风西街、白浪河、四平路交汇区域现状图2323从城市发展地段上看，福寿街、东风街、胜利街为东西向的三条主街，北宫街以南、北海路以西、健康街以北、向阳路以东所围合成的闭合区域为全市的城市核心区，发展最为成熟，功能最为齐全，城市基础设施配套最为完善。城市核心区以外，玄武街以南、潍县中路以西、宝通街以北、月河路以东所围合成的区域，为城市繁华区，该区域内城市建设状况较为成熟，为城市建成区的主要区域，城区人口绝大部分集中在繁华区边界以内。城市繁华区域以外的城区部分为潍坊城市外围区，该区域承担城市功能较弱，分布市区人口相对较少，城市建设和开发空间较大，为中心城市建设外围扩展区。区域现状多为老旧低矮房屋，高层建筑少。从城市结构和功能分布上可以看出，城市主要功能基本全部集中在城市核心区域内，是城市最为繁荣、活跃的区域而且核心区主要位于奎文区。此外，在新华路与东风街交汇地带，行政中心区、教学区与商业中心区发生重叠，该区域形成重要的城市功能区域，未来将发展成为全市的中心区域，成为全市的心脏地带。潍城区为潍坊市的老城区，从上图可以看出，现代城市发展以及城市功能已经出现明显的东移局面，城市将重点在白浪河以东的奎文区和高新区发展，新的城市格局已然形成。白浪河不仅做为潍城区与奎文区的界河，更加将会是城市发展格局的分水岭。因此，可以看出，目前潍坊市呈现出功能东移、东部崛起、新兴城市中心聚集度较强，城市中心的聚集力量较为显著的城市结构特点。2、城市发展动力城市的发展受到经济、交通、政策、人口、产业等等各种内外因素影响，根据城市经济学以及城市地理学方面研究，当人均GDP达到2500美元时，城市郊区化发展开始显现；达到4000美元时，郊区化发展显著，而在之前，城市的发展主要表现为城市的聚集作用。潍坊市2009年底人均GDP达到30568元，考虑国际上人民币升值压力，按当时人民币对美元汇率（1685）计算，人均GDP为4462美元；如按启动人民币汇率逐步升值以前较为稳定的汇率水平（18）计算，则潍坊人均GDP为3821美元。因此，不考虑政策变化、汇率压力等因素，潍坊市均人均GDP应在4000美元左右。理论上应当处于城市郊区化发展开始显著，城市向外扩张明显加速的阶段。城市的发展主要表现为城市的扩张效应。2424潍坊市委市政府已经东迁，在一定程度上行政力量的引导也促进了城市扩张作用力的加强。随着行政职能部门的东迁，大量的城市资源随之东移聚积在行政中心周围，加快了东部城区的开发建设与发展。城市周边各个方向上，各级政府也都利用招商引资、旧村改造等优惠政策，以及企事业单位腾退搬迁、国有土地出让、区域治理开发等各种方式大力推进城市发展建设，城市发展正在向外扩张。除了明显的城市扩张外，潍坊市政府同时也加大了中心城区旧城改造、城中村改造、城中心区用地优化再开发的力度，呈现出外部扩张、内部改造升级同时进行的特点。城市开始进入扩张发展阶段，扩张作用力大于聚集作用力，在此情况下，城市在保证中心城区较高土地价值及利用经济性的前提下，开发建设城市周边区域，城市整体的土地价值及利用经济性将得到有效提升。3、城市发展规划根据潍坊市城市总体规划（20062020年），潍坊市城市发展规划如下（1）城市发展战略接轨战略。协调好与半岛城市群核心城市青岛的关系，主动接受青岛的辐射，形成优势互补的发展局面。同时积极配合以天津滨海新区为核心的环渤海湾经济区的开发。极化战略。突出发展城市个性，集中力量发展优势产业，强化城市在区域中的战略定位和特定职能，提高综合竞争力；极化优势产业规模，提高效益，推进工业结构升级。1、根据山东半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。2525优化战略。通过优化产业结构，整合城市用地结构，完善城市功能和空间布局，城乡统筹、协调发展，创建合理的城市形态，提高城市运行效率，营造宜人的城市环境。人才战略。注重人才体制的改革，实施最有效的人才战略。（2）城市发展目标建设世界风筝都，扩大城市品牌效应。建设生态园林城市，促进城市可持续发展。（3）经济发展目标近期（20062010年）全市GDP年均增速达到11，到2010年GDP总量可达到2330亿元规模，全市三产比例为105832。从经济发展的完成情况看，到2010年，全市年均GDP增速完成目标，达到171的高增速；截止2009年底，GDP总量达到27278亿元的规模，超额完成目标；三产比例目前为109579312，产业结构的调整和升级没有按期完成。远期（20102020年）全市GDP年均增速为9，到2020年全市GDP达到5520亿元规模，全市三产业比例为85240。（4）城镇空间结构潍坊城镇体系空间结构为“一主、五副、两翼”的格局。“一主”指潍坊中心城市；“五副”指依托便捷的交通线构筑的半小时交通圈中五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城。“一主”、“五副”成为推动全市经济、文化发展的核心城市圈。“两翼”指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。2626下属县市产业基础均居较强的实力，经济发展普遍较好，其中有四个县级市是全国百强县，普遍比较富裕，其城市建设并不亚于潍坊市区的建设，潍坊中央集权度低，各自为政现象较为明显，区别与一般地级市；所以潍坊市区对与下辖县市客户并不具备太大吸引力，这部分高端客户外流到青岛、烟台、威海等沿海城市的动机较强。因此，在潍坊市区内开发建设房地产，面向的消费人群将主要以市区购房者为主。（5）城市功能定位“两基地、两中心、一枢纽”。即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地；以高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地。具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心；半岛地区重要的商贸物流中心。联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。（6）城市性质和职能城市职能以海洋化工及现代制造业为主导，商贸物流、文化教育等现代服务业协调发展的生态园林城市；我国著名的风筝文化发源地，世界风筝文化交流中心。1987年被国际风筝联合会第一届第一次会“一主”、“五副”城镇结构“两翼”与都市圈位置格局2727议确定为“世界风筝都”。城市性质山东半岛城市群的区域级中心城市。（7）城市空间结构城市空间建构“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式。“一心”，由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体。其中最核心的地段位于白浪河沿线从火车站到人民公园附近，是潍坊最具活力、最繁华的地段。“一环”，由长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”，由白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态廊道。结合河道整治，以绿色休闲空间塑造为基础，两河之间低密度开发建设现代都市服务业，构建潍坊特有的绿色核心发展带。“一轴”，由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴。（8）城市发展东扩西延、南控北展中心城区按照“东扩、西延、南控、北展”的战略进行发展，主要形成“四大板块”。中心城区重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；东部高新技术开发区重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台；西部物流园区重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点；北部滨海项目区重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的任务。2828根据城市规划发展战略，可以看出，未来在城市的东部、北部是潍坊支柱产业区域，为城市的发展提供持续动力；中心城区将重点发展服务业，完善服务业水平，提升服务业规模与档次，促进城市经济的活力，刺激居民消费需求。（9）中心城区职能划分中心城区包括长松组团、北海组团、中心组团、东南组团和出口加工组团五大组团。长松组团位于大圩河以东，白浪河、月河路以西，济青高速公路以南，胶济铁路以北，在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。北海组团位于白浪河、北海路以东，北宫街、健康街以北，济青高速公路以南，东外环以西，加快工业“退城进园”的步伐，发展高新技术产业，建成以居住和高新技术产业为主导的现代化新区。中心组团位于月河路、东明路、北宫街、胶济铁路之间，将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。东南组团位于健康街以南，胶济铁路以北，北海路以东，东外环以西，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。2929出口加工组团位于东外环以东，宝通街以北，健康街、玄武街以南，将围绕出口加工区建设产业集群。从中心城区职能划分上看，潍坊城区内未来居住集中发展方向为市区东部、东北部、东南部。其中，东南部地区将配合市级公共建设项目，建设成为现代化园林式居住区。4、城市发展战略影响分析“东扩、西延、南控、北展”的发展战略决定了潍坊市未来城市发展走向。城市向东发展成为趋势，城市规模的扩大、新建城区的延展将使潍坊发展成为多中心城市。潍坊城市发展战略对城市格局的变化有以下影响。（1）城市东部成为重点发展、发展迅速的方向，未来城市居住区多规划在东部。城市东部、东北部、东南部是今后城市发展最快的方向，资源在这一方向投入多，政策在这一方向更加倾斜，消费者也将更看重这一方向。同时顺应潍坊人固有的区域观念与印象，奎文区、高新区所在东部地区更易被接受与认可。目前此地区相对较高的房价印证了东部地区发展的价值与潜力。（2）城市效区化建设、边缘化发展强化。国家级高新技术产业开发区位于城市东部边缘，实际处于城乡结合部位置，潍坊城市效区化建设显著加速、城市快速扩张、中心城区原有工业企业生产单位相继外迁、行政中心东迁降低中心城区聚集度以及城市发展规划等一系列强劲扩张作用力的作用，都对城市边缘地区特别是东部边缘地区产生有利影响。（3）东部快速发展，北部发展亦将逐步加快，但发展模式不同城市北部和东部地区重点布局支撑潍坊经济发展的实体支柱型产业，将成为带动潍坊市区经济发展的“二极”。东部是国家级高新技术开发区，是国家最具创新力、最有魅力的开发区之一，重点发展高新技术产业；北部沿海产业带重点打造滨海经济开发区，成为重化工产业聚集地，是城区工业拓展的主要方向。北部和东部在发展环境和经济政策上将给予强有力的支持，使得两大片区都将得到快速发展。北部重化工生产企业云集，城区北部的发展将更多扮演“北部沿海产业带后花园”的角色，为北部沿海产业人群提供生产生活配套、各种消费需求的支持。北部地区的发展将主要由滨海经济开发区内的