纬联地产-重庆江北城房地产项目市场报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1江北城项目市场报告目录一、城市经济发展及城市辐射力研究31、重庆经济背景3（1）宏观经济背景分析3（2）城市人口结构分析5（3）重庆市消费力水平特征9（4）未来经济发展方向13（5）城市经济背景分析小结152、重庆市未来城市地位分析16（1）直辖市数据对比16（2）西部重点城市数据对比20（3）小结253重庆市未来的对外辐射力25（1）重庆城市规划25（2）重庆城市辐射力综述28二、重庆CBD发展潜力研究291重庆中央商务区规划前景29（1）重庆中央商务区（CBD）规划简介29（2）重庆CBD规划与经济发展水平30（3）重庆中央商务区产业规划322江北城CBD发展潜力分析35（1）江北CBD规划前景35（2）江北CBD配套实施规划37三、重庆各类物业类型综述381住宅38（1）主城各片区住宅市场概述38（2）住宅产品价格综述39（3）主城中心区域住宅产品开发情况402007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2（4）江北城CBD建设中住宅的发展前景412酒店公寓、商务酒店41（1）重庆酒店业现状41（2）重庆酒店业产品综述43（3）酒店经营形式44（4）产权式酒店45（5）重庆酒店业的发展规划46（6）江北城CBD酒店业的发展前景463商务产品（含纯写字楼和商务公寓）47（1）重庆商务市场发展历程47（2）重庆的商务格局49（3）商务产品供需现状50（4）重庆市场甲级写字楼特征综述53（5）江北城CBD商务市场发展前景预测534商业56（1）重庆商业地产开发类型56（2）重庆市商业物业主要经营模式简述57（3）重庆各大商圈综述57（4）江北城商业市场发展前景预测582007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构3一、城市经济发展及城市辐射力研究1、重庆经济背景（1）宏观经济背景分析国民经济快速、稳步增长19982005重庆市国民经济发展状况（亿元）306912665392250111434148815901971117501151227685859010311405001000150020002500300035001998199920002001200220032004200502468101214GDP增长率“发挥重庆特大城市的辐射作用，建成长江上游的经济中心。”这是中央对重庆市作为直辖市的直接定位，也是重庆人们为之奋斗近10年的战略目标。在直辖市特殊的政治、经济权利的支撑下，重庆市的国民经济发展开启了其复兴之路，年均99的增长率使得其城市经济在不到10年的时间里发生了翻天覆地的转变，2005年，重庆市国民经济取得经济总量比直辖翻一番、突破3000亿大关两大硕果，城市发展进入新的阶段。由于“十五”期间打下了良好的基础，“十一五”起始年的上半年（2006年上半年），全市经济进入“起飞”阶段，16月重庆市地区GDP达到了146812亿元，同比增长126，成为直辖以来增长最快的半年，比全国平均水平高17个百分点，全市经济整体继续呈增长速度加快、运行质量较好、经济效益稳步提高的良好发展势头。产业结构逐步优化，经济增长模式逐步蜕变直辖以来，重庆市经济水平发展速度较快，产业结构得到了一定的优化，但由于第三产业发展以及第一产业比例萎缩较慢决定了重庆还是一个落后的农村直辖市。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构41998年2005年重庆市产业结构动态图（）209019201780167016001520162014474100408041404150419043404430454838104140408041704210414039504005010203040506070809010019981999200020012002200320042005第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重作为老工业基地、西南工业重镇，重庆的第二产业一直占有重要的地位，直辖后其比重有逐步上升的趋势，在第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产业比重下降的主要原因。可见，重庆直辖以后经济发展速度比较快，第二产业正在壮大，第三产业发展缓慢，第一产业比例萎缩。固定资产投资稳步攀升，城市基础逐步完善直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，重庆市的直接投资取得了较为迅速的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。19982005固定资产投资及房地产投资发展状况（亿元）0500100015002000250005101520253035404550上上上上上上49881560655818018299566126935160993200632上上上上上97311251139631966724591327893930951773上上上上上343124165223242275268237上上上上上441156241409250333199278上上上上上上上195201213245247258244258199819992000200120022003200420052007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构5社会固定资产投资由基本建设、更新改造、房地产开发投资及其他投资四部分组成。从结构看，房地产开发投资比例自1998年连续增长后，于2001年达到24左右，此后4年一直维持在这一水平左右，最高时达258。这说明，近年来重庆的房地产开发投资所占比例处于稳定发展阶段，房地产投资在固定资产投资中的比例与城市发展阶段相对协调。（2）城市人口结构分析户籍人口稳步上升，总户籍的增长高于总人口的增长19982005重庆市户籍人口状况分析（万人）31691631442331301030596930723430910931138330979107904504105506102205105230003020304030603080310031203140316031801998199920002001200220032004200500010203040506070809户籍人口增长率在城市总人口（户籍人口）的发展方面，随着重庆市城市发展的高速运行，重庆市总人口逐步增长，特别是在2002年以来，年均增长率约057，高于同期全国的05，一方面这主要是由于重庆市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快了城市总人口的增长，另一方面，这也说明了随着重庆市城市竞争力的不断增强，重庆市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。19982005重庆市户均人口状况分析（人/户）2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构63137318132043373333032923238325930030531031532032533033534019981999200020012002200320042005户均人口方面，从上图中可以明显看到，至直辖以来，重庆市的户均人口逐年下降，这说明，相比于重庆市总人口的增长，重庆市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为重庆市的房地产市场添加了新的需求动力，为房地产市场的蓬勃发展提供了支撑。20032005重庆市市外外来人口分析（万人）5135466006641004648505254565860622003200420050020406080100120市外外来人口人口增长率说明本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。20002005重庆市主城九区户籍人口状况分析（万人）2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构75770653805543425498456717559581001181771361745105205305405505605705802000200120022003200420050002040608101214161820户籍人口增长率20002005重庆市主城九区户均人口状况分析（人/户）288222803006299729552988000050100150200250300350200020012002200320042005从主城九区的数据看，近年来重庆市的主城区户籍人口呈稳步增长势态，年增长率均高于1，年均增长率约14，这说明随着主城区的快速发展，扣除每年人口自然增长带来的新生人口入籍（千分之119），有9成的新增户籍人口来自外来人口的入籍，重庆市主城区对区外人口的辐射力逐步加强，区外人员入籍主城的现象正逐步提升，相信在未来这种现象还会有加剧的空间。此外，从户均人口的变化来看，2001年以来，主城九区的户均人口基本维持在3左右波动，且波动幅度较小，结构较为稳定，说明主城区人口增长与户数的增长呈同步趋势。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构8常住人口逐年下降，但正逐步开始反弹。20002005重庆市常住人口状况分析（万人）279800284882282921281483279332280309070504030227602770278027902800281028202830284028502860200020012002200320042005080706050403020100010203户籍人口增长率20032005重庆市外出人口分析（万人）55655936863726677350052054056058060062064066020032004200562646668707274外出人口增长率说明本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。20002005重庆市主城九区常住人口状况分析（万人）2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构9645516078260202618666322262356102808142158059060061062063064065020002001200220032004200515100500051015202530户籍人口增长率说明本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。至2000年来，重庆市的常住人口呈逐年下降趋势，常住总人口从2000年的284882万人下降至2004年的279332万人，下降总量555万人，年均下降幅度约5。常住人口的下降主要是受外出人口增长的影响，随着社会经济的不断发展，重庆市外出人口逐年增长，仅20042005两年间，外出人口增长达80万人，高于近年外来人口约70万人。而主城常住人口的同步增加则充分说明本市的外出人口主要来自郊县，劳务输出的特征明显。虽然市内常住人口总量在不断下降，但其下降幅度呈逐年下降趋势，在2005年，重庆市常住人口开始反弹，这说明随着重庆市经济实力的不断增强，重庆市对人们的吸附能力正逐步加强，相信在未来的一段时间里，重庆市常住人口将会出现持续增长的趋势，常住人口的增长对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。人口年龄结构稳定，社会结构逐步走向老年型20032005重庆市人口年龄结构状况分析60993587455763918967187701913833077829052302040001020304050607080910200320042005014岁1564岁65岁以上说明本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构10人口结构的变化可以反映社会需求的发展。2003年以来，重庆市的人口年龄结构较为稳定，014岁、1564岁、65岁以上三种年龄段的比例基本维持在271。但单就老年人的比重来看，重庆市的老年人比重较大，高于同期全国77的水平。根据国际标准，当一个国家或者地区的老年人口比重超过7，即视为该国家、地区进入老年型社会，在城市经济尚不发达的情形下进入老年型社会对重庆市的经济发展将产生一定的压力。（3）重庆市消费力水平特征居民收入稳定增长，提升空间巨大19982005年重庆市人均可支配收入增长情况（元）8094922110244711879738623672172386276589654674895547557656360535364013901110194012008151180710780650137023053011101190020004000600080001000012000199819992000200120022003200420050246810121416人均可支配收入人均消费支出增长率增长率国民经济水平的提高体现到广大民众，最为直接的便是人均可支配收入与人均消费性支出的提高。十五期间，特别是近两年，伴随着高速增长的宏观环境，重庆市城市人均可支配收入有了较大的提升，2005年迈过10000元大关，年均增长幅度约13；同时，人均消费性支出方面也有重大改变，不仅在增长速度上突破10，而且在消费结构上也日益从温饱型消费转向享受型消费，恩格尔系数逐年下降。此外，在消费占收入的比例上，虽然近年来重庆市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场近一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机遇的增大。19982005年重庆市社会消费品零售总额（亿元）2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构111505025045065085010501250051015202530社会消费品零售总额（亿元）553759626643586993376305835051061512158人均GDP（十元）46844826515756546347720984969761零售总额增幅770790870910950271380人均GDP增幅71079086099017801780148019981999200020012002200320042005备注为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势，两年的增长率均超过10，2004年更是使消费得到了一个大的释放，同比上涨幅度达到27，2005年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然接近14，社零总额也达到了12158亿元。消费能力逐年上涨，居住类支出整体上升。从下表的分析中可以看出，随着人们收入水平的增长，重庆市民的消费结构在最近几年开始较为明显的变化，对于衣食、家庭设备等日常生活的消费比重开始逐年下降，而住房、交通、旅游等高等消费的支持比例逐步提高，这一点从城市居民恩格尔系数可直接看出。20002005年的五年间，重庆市的城市居民恩格尔系数从422下降至364，年均下降116。20002005重庆市城市居民年消费支出及构成表（亿元）200020012002200320042005消费支出（元）食品2214032222904241895270234301532313565交通和通讯40644442561501790268654592992教育娱乐文化服务78574850151065061025991200521391112007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构12居住4940456372594574169032288241消费构成（）食品4043873838378364交通和通讯747797111109108教育娱乐文化服务144147167144151161居住99893104113102城市居民恩格尔系数（）城市居民恩格尔系数4043873838378364说明消费构成为抽样调查结果20002005重庆市城市居民年消费支出及构成图051015202530354045200020012002200320042005食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育娱乐文化服务居住杂项商品与服务城市居民恩格尔系数未来收入稳步增长，城市消费支持总额巨大根据“十一五规划”进行预测，2010年重庆市总消费支出将达218164亿元，年均增长率约为115，几乎比2005年翻一番。这表明，在未来的几年重庆市的城镇居民消费潜力巨大，城市消费前景可观。预测一个城市的消费潜力，一方面可以通过城市居民未来人均收入的变化配合相关的消费理论进行，另一方面则可以通过一个城市社会消费品零售总额的发展趋势来预测。从城市居民未来人均收入变化来看，作为直辖市，重庆市近年来一直呈高速发展的势头，可以肯定的是，伴随城市各种基础设施建设的逐步完善，各种市场制度的逐步成熟，重庆市为社会所提供的投资发展空间将更为广阔，这就保证了在未来一段时间内，重庆2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构13市这种高速发展势头将继续维持甚至进一步提速。预计十一五期间，重庆市地区国民生产总值年均增长率将不低于10，到2010年将达到5000亿。高速发展的城市经济必定带动城市居民收入水平的巨大变化，根据重庆市政府十一五发展规划，十一五期间，重庆市人均可支配收入年均增长率为8，到2010年人均可支配收入达15000元。按照近年来重庆市可支配收入与人均消费支出所维持的86的比例关系，到2010年重庆市城市居民年人均消费支出将达13000元左右；按照十一五发展规划，到2010年，重庆市城镇化水平将达52，以目前的常住人口仅考虑人口自然增长计算，届时城镇人口将达1500左右，也即届时的重庆市城市居民消费支出总额将达1926亿元左右。这表明，在未来的几年重庆市的城镇居民消费潜力较大，城市消费前景可观。20002005重庆市城市居民可支配收入支出比分析表指标可支配收入人均消费支出收入支出比20006276547587242001672157650785782002723863608787200380947118879420049221797386472005102448623841820062010重庆市城市居民可支配收入支出预测表年份对比可支配收入人均消费支出2006110635295146272200711948610275797420081290449110978612200913936851198569012010150518129445453从社会消费品零售总额来分析，根据重庆市政府十一五发展规划，重庆市十一五期间，社会消费品总额年均增长率为12，到2010年将达214258亿元，这说明在未来的几年时间里，重庆市将依旧保持高增长的消费势态，城市消费力将进一步加强。20062010重庆市社会消费品零售总额预测表2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构14指标社会消费品零售总额（亿元）增长率（）备注2005121576138实际增长率200613616512预期增长率200715250512预期增长率200817080612预期增长率200919130212预期增长率201021425812预期增长率（4）未来经济发展方向未来经济发展工业、基建仍是重点，房地产份额有待进一步挖掘。工业经济比重巨大，城市发展依赖性较强，第三产业有待提升。重庆各产业主力构成状况产业结构生产总值项目构成生产总值比重第一产业（100）农业100工业813第二产业（100）建筑业187交通运输、仓储及邮政业16批发和零售业21房地产业11教育10第三产业（100）其他（包括住宿和餐饮业、金融业、公共管理与社会组织及其他服务业）42重庆工业的构成状况按企业个数统计重庆工业构成按轻重工业分轻工业412007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构15重工业59按工业企业增加值统计采矿业4制造业6130电力、燃气及水的生产和供应业790按行业分其他2680对比上面的表格可以得出，重庆的经济主要靠制造业、批发零售业、交通运输、仓储及邮政业支撑。重庆历来都是工业城市，重工业对经济的带动作用最大。重庆市的工业发展仍旧是以重工业发展为主，其比例高达60，而行业上由于矿产资源的缺乏，主要依靠制造业的发展支撑，重庆制造业主力为汽摩产业。城市发展进入新的阶段，经济动力逐步转向自身再发展19982005重庆市基本建设投资发展状况（亿元）20063210720413206916219212693549815562876558199566801828096761096303923379539175475366106005975936146386616582372781303451652232422750500100015002000250019981999200020012002200320042005010203040506070固定资产投资基本建设与改造基本建设增长率固定资产增长率基建占固投比例从上图的分析中可以看出，直辖以来，重庆市的基本建设与改造投资一直处于高增长状态，其在固定资产投资中的比重基本维持在60以上，2004年更高达661，这为城市固定资产投资的持续增长提供了有利支持，进而有力支撑了城市经济的高速发展，所以，近年来重庆市经济的高速发展是一个典型的基础投资型发展。就目前重庆市的各种基础建设状况来看，尚有许多需要改进完善的地方，十一五期间政府对基本建设的投入将会继续加大，这就是说，基本建设及改造投资对城市经济发展的支持还将会持续下去，这就有力的支持2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构16了城市经济高速发展的势头在未来几年继续维持。（5）城市经济背景分析小结城市的国民经济发展水平很大程度上决定着城市的消费信心。从近年来重庆市国民经济的发展现状，结合重庆市本身在西部乃至全国的政治、经济地位以及重庆市本身的资源条件，可以预见，在接下来的“十一五”期间，甚至更长一段时间，重庆市的宏观经济形势将继续走好，城市地区生产总将继续保持年均约10的增速高速发展，人民生活水平得到进一步的提高。而高速稳定发展的宏观形势必定会进一步促进人们的消费意识，消费结构将继续沿温饱向享受型转变，住房消费支出比重也必定会进一步增加。这说明，单从消费力这一角度，重庆市未来的房地产市场必将面临更广阔、更具实力的消费群体，行业发展仍有较大的上升空间。172、重庆市未来城市地位分析（1）直辖市数据对比目前中国共有四个直辖市，分别为北京、上海、天津和重庆，因此以下的对比分析以这四个直辖市的各种指标为基础，四个直辖市所形成的经济共同体称之为“直辖经济体系”。国民经济总量对比20002005四大直辖市国民经济发展状况对比（亿元）184020512448293236644771521057416694807391543711433050246060681530692665225019711750159016393161010002000300040005000600070008000900010000200020012002200320042005上上上上上上上上上上上上20002005四大直辖市国民经济增长状况对比05101520上上上8509001030114012201150上上上108012001250145015701450上上上108010201090118013601110上上上118011701150110014101110200020012002200320042005说明增长率按可比价格积计算在四大直辖市的国民经济总量的对比中，重庆市一直处于下风，且这总量差额有扩大的趋势。这主要归罪于重庆市本身较低的起点，基数小，规模效应尚未发挥其应有的效用，加上西部片去的发展同东部及沿海地区有着天生的劣势，各种产业在产生增加值的能力上存在差距。18而就增长率来看，随着重庆市各种基础设施建设的深入，城市经济发展所需的各种配套得到了较大的改善，城市经济增长速度也一再提速，其同北京、上海城市发展增长率差距正逐步缩小，2005年甚至超过了两者，这意味着，在今后的经济增长过程中，重庆市将逐步步入缩小直辖市经济差距的新阶段，其在直辖经济体中的地位也将逐步提高。20002005四大直辖市国民经济总量占直辖经济体系比例变化200020012002200320042005重庆市142513991399137113511352天津市146814711455149114861614上海市427541654074407840924032北京市283229663073306030723002产业结构对比20002005四大直辖市国民经济增长状况对比产业城市200020012002200320042005重庆市178016701600152016201470天津市450430410360350300上海市180170160150130085第一产业北京市360300260270240140重庆市414041504190434044304548天津市500049204880509053205600上海市476047604740501050804895第二产业北京市381034803580358037603090重庆市408041704210414039504005天津市45504650004710455043304100上海市506050705100484047905020第三产业北京市583068206160615060006770产业结构效能的优劣是制约城市国民经济水平快速提高主要因素之一。从上表的数据中可以看出，在四个直辖市中，重庆市的产业结构效能最差。虽然从2000年至2005年，重庆是的产业结构发生了一定的变化，但第一产业的比重依然占约15的比例，比其它三个直辖市高出约12个百分点，这使得重庆市经济在产出效能上要明显低于其它三个直辖市，这也是重庆市经济总量差距逐步拉大的一个直接原因。根据国际城市发展规律，大型核心城市发展到最终必定会走向以第三产业为主导产业的产业结构。就目前重庆市产业结构现状以及近年来的发展过程来看，虽然近年重庆市第三产业取得了较大的进步，但是由于城市本身的重工业性质，其发展潜力尚未充分显现，特别是其作为西部的核心战略城市，其本身应有的辐射优势尚未得到充分发挥。这说明，在今后的城市发展过程中，重庆市的第三产业尚有较大的提升可能，这必定为城市的商务19市场带来巨大的机遇，也就是说，重庆市商务市场仍然具有广阔的潜力，升值空间巨大。人均可支配收入对比20002005四大直辖市人均可支配收入状况对比（元）117181288313250148671668318645723880939221102446176657289591031393381146712639814117653156381388312464115781035002000400060008000100001200014000160001800020000200020012002200320042005上上上上上上上上上上上上20002005四大直辖市人均可支配收入增长状况对比051015上上上5976411013118113941109上上上6421005423104411191022上上上719994285122012211176上上上12711186765113812641289200020012002200320042005人均可支配收入的大小，很大程度决定了一个城市消费潜力的大小。作为西部城市，城市人均可支配收入起点较低，虽然通过直辖后近10年的快速发展，也取得了骄人的成绩，但其同其它三个直辖市的差距依然较大，特别是同北京、上海两个发达城市相比尤为明显。但就增长率的趋势而言，随着重庆市经济水平的不断提高，产业效能的不断进步，重庆市人均可支配收入的增长不断升级，2002年之后一直处于高于10的高增长势态，这也是重庆市人均可支配收入差距方面未被其它三个城市拉开的主要原因。而根据重庆市“十一五”发展规划，预计重庆市“十一五”其间人均可支配收入平均增长率将达到12，高于同期的其它几个直辖市的发展水平，这就是说，重庆市人均可支配收入将在“十一五”20期间加速其追赶的步伐，其与其它几个直辖市的差距将逐步缩小。社会消费品零售总额对比20002005四大直辖市社会消费品零售总额状况对比（亿元）83279223172231861320352222062454629730242207631835510615121586436699383181052711901736621918191671744815935144330500100015002000250030003500200020012002200320042005上上上上上上上上上上上上20002005四大直辖市社会消费品零售总额占直辖经济体系比例变化200020012002200320042005重庆市141614021420141715701559天津市162016701548156515571526上海市378937323786376736313811北京市317531953246325132423105社会消费品零售总额是反应城市经济景气程度的重要指标。就这几年的发展来看，重庆市的社会消费品零售总额可谓是取得了巨大的成绩，从2000年到2005年的6年间里基本实现总额翻一番，其在直辖经济体系中的比重也逐步提高，于2004年超过了天津,增长率也逐步进入高于其它三个城市的新的发展阶段，这意味着近年来的城市发展过程中，在快速增长的人均可支配收入及城市化建设的支撑下，重庆市的城市消费实力逐步开始释放，城市的经济景气程度良好。伴随城市经济发展的进一步深入，城市人均可支配收入的提高等等利好因素，相信在未来的发展过程中，重庆市社会消费品零售总额在直辖经济体系中的地位将会有进一步的变化。21外商直接投资金额对比20002005四大直辖市外商直接投资金额对比（亿美元）16331643950358565468535328314152242524733330821517917701020304050607080200020012002200320042005上上上上上上上上上上上上说明2000、2001、2002年天津数据缺失外商直接金额的大小一方面反映了外商对城市未来发展潜力的认可度，另一方面也反映了城市的国际化水平。相比于其它几个直辖市，重庆的对外直接投资的吸引力较弱，差距较大，2005年重庆市外商直接投资金额仅为52亿美元，与同期的其它直辖市的差距最小也有达28亿美元。巨大的差距反映了重庆市目前在国际化水平上同其它三个直辖市的差距，也大大降低了其在直辖经济体系中的地位。在这方面，唯一值得期待的是近年重庆市政府加大了对外资引入的重视力度，外商直接投资连续两年增长率超过25，特别是随着重庆市各种基础设施建设的逐步深入，城市配套的逐步完善，城市投资潜力的进一步的挖掘，对外资的吸引力也逐步有了质的提升，相信在未来的城市建设进程中，外商直接投资金额将会有更大幅度的增长，这对加强城市的综合竞争力、提升城市国际化程度、提高城市在直辖经济体中的地位有着巨大的推动作用。（2）西部重点城市数据对比由于西部落后的整体经济状况，与重庆市可比性的城市仅有成都和西安两个，故在下面分析中以三者的各种指标为基础，重庆、成都、西安所形成的经济共同体称为“西部核心经济体系”。22国民经济总量对比2001200619西部核心经济体系国民经济发展状况对比（亿元）1750197122502665306923476734823594012701414921667196722371218618719614109587050010001500200025003000350020012002200320042005200619上上上上上上上上2001200619西部核心经济体系国民经济增长状况对比051015上上上90010301140122011501180上上上132013101300135014201360上上13101330135013501310128020012002200320042005200619说明增长率按可比价格积计算由于本身特殊的直辖市地位，在单独的城市对比中，重庆市的国民经济总量在西部属于龙头地位，特别是近年来增长率的差距缩小之后，城市的经济总量得到了巨大的增加，同其它城市的差距正逐步扩大。2001200619月西部核心经济体系国民经济西部核心经济体系中的比例变化20012002200320042005200619重庆市440144184446448145744449成都市375337363697367635333728西安184618461857184318931822产业结构对比2320012005西部核心经济体系国民经济增长状况对比产业结构城市20012002200320042005重庆市16701600152016201470成都市890860800770770第一产业西安610571523548505重庆市41504190434044304548成都市45404550459046804250第二产业西安44964525475345234248重庆市41704210414039504005成都市45804590461045504980第三产业西安48914903472449295247受大城市带大农村的城市结构的影响，重庆市的第一产业所占比重在西部核心经济体系中依然最大，第三产业比重依然最小，城市产业结构效能相对依然较差，这也是西部龙头地位收到威胁的一个直接原因。而从另一方面来看，也正是因为有这种产业结构效能上的差距，方显出重庆市巨大的发展潜力，预示着在未来的城市发展中，其后期增长动力要比成都及西安更为强劲。从逐步缩小的增长幅度和逐步优化的产业结构的对比中我们完全有理由相信，随着城市经济的不断进步，各种基础设施的不断完善，城市化进程的逐步深入，以前制约重庆市经济腾飞的各种障碍正逐步被消除，重庆市的经济发展正逐步走向新的里程，在未来直辖市经济体中，重庆市的经济地位将得到进一步的提升，其经济总量在直辖经济体中的比重必定会有进一步的提高，这对其后期的发展有这至关重要的推动作用。人均可支配收入对比2001200619西部核心经济体系人均可支配收入状况对比（元）670491024465727238809392218657812889729325113591039496417184774896288377840502000400060008000100001200020012002200320042005200619上上上上上上上上242001200619西部核心经济体系国民经济增长状况对比051015上上上64110131181139411091200上上上63010407407809301010上上54013407908481270130020012002200320042005200619由于起点、城市结构等原因，在西部核心经济体系中，重庆市的人均可支配收入方面一直低于成都，甚至很长一段时间只能与西安持平。高速发展的城市经济带动了城市人均可支配收入的快速增加，“十五”期间，重庆市人均可支配收入增长几乎翻一番，这使得其同成都的差距不断缩小，同时也逐步拉开了同西安的距离，城市地位也得到了进一步提升。随着城市建设提速、城市化建设以及各种基础设施的改善，重庆是经济站在了一个新的历史平台，这为城市人均可支配收入的增长提供了强力的后盾。可以预见，在十一五期间，重庆市的城市人均可支配收入将会继续保持高速增长的势头，其与成都的差距将会进一步缩小，城市在人民生活水平上的地位将会有进一步的提升。社会消费品零售总额对比2001200619核心经济体系社会消费品零售总额状况对比（亿元）365912158699376318355106151022462757095845799928753771540944406664855545065020040060080010001200140020012002200320042005200619上上上上上上上上2520012006核心经济体系社会消费品零售总额增长状况对比05101520上上上870910950143013801520上上上132013101300135014201480上上11401190130015101520164020012002200320042005200619从上表的对比中可知，在西部核心经济体系中，重庆市在社会零售品总额还是有着一定的优势，特别是2004年以后，这种优势逐步扩大。在增长率方面，成都一直以高于重庆市的增长速度占据西部核心经济体系的至高点，但随着重庆、成都可支配收入方面的差距的缩小，这种差距逐步被缩小，相信在未来的几年里，重庆的社会消费品零售总额的增长率将超过成都，成为总量及增长率均高速增长的新霸主。外商直接投资金额对比20012005西部三大城市外商直接投资金额状况对比（亿美元）1852252831412613675533242522126571276012345620012002200320042005上上上上上上上上由于西部本身的落后形象，在吸引外商直接投资方面，整个西