西安市大型住宅项目调查报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789西安市大型住宅项目调查报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一、全国房地产市场上半年发展情况二、西安市2007年度上半年房地产市场发展情况1、房地产运行背景2、07年上半年供应量与销售分析3、07年上半年分物业运行分析1）住宅市场2）写字楼市场3）别墅市场4商业市场三、06、07年西安土地交易信息汇总四、个案调查城东区域1、中新。产霸半岛2、广厦。水岸东方城北区域1、白桦林居2、雅荷春天城西区域2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891、奥林匹克花园2、金泰。思路花城3、绿地世纪城城南区域1、中海国际社区五、报告结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891、全国房地产市场上半年发展情况1）价格涨幅变化情况。从住房租售价格和住房销售价格来看，住房租售价格始终低于销售价格的涨幅。今年一季度住房租赁价格与销售价格的涨幅分别为15和6，二者相差45个百分点。2）需要关注的几个问题。1、商品住房市场供不应求的局面，下半年还难以缓解。供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场机构及问题相比，供给总量不足的矛盾，是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年到2006年，我国无论是土地的总供给还是房屋的总供给，其增速都呈下降趋势。与同期快速的城镇化和新增城市居民的住房需求，原有城市居民住房改善需求还不相适应。今年上半年全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了208，高于去年同期19，继续拉开差距。从40个重点城市的数字反映，到今年6月份商品住房实际登记的销售面积，与批准的预售面积比为12。造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因。从供求方面看，是一些城市住房用地连续几年完不成供求计2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789划，例如北京、深圳的建设用地供应不足。二是一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度。三是拆迁难度加大，盘货存量土地受到限制。四是不少城市按照国家要求对部分住房面积进行了调整，一定程度上影响了新开工的数量。从需求方面看，一是在投资需求比例加大，家庭拥有多套住房的数量在增加。二是从去年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，在今年上半年得到了释放。三是人们对住房价格上涨的预期提前进入了消费。四是股市活力的资金转回，加大了住房市场的增量。五是中心城市城镇品质的提高，和城镇化中农村富余劳动力转移，吸引了外地的机构、个人和农民进城购房。2、住房价格上涨的压力依然存在。今年上半年房价快速上涨的主要原因是市场的供不应求。因此，上面方面的商品住房供不应求的原因，比如流动性过剩增加了投资需求的数量，外来人口的购房增加了购房需求的紧张，居民对住房价格提升的预期，也都是房价上涨的重要原因。除此之外，不少地方土地价格的攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出让的地块价格，加上建后的价格，已经超出了当期市场的住房价格。因此，2007年下半年房价长的压力依然存在。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、房地产投资投机性有上升趋势。流动性过剩多余的资金要寻找投资收入，也容易产生经济过热的现象。目前看在流动性过剩人民币升值的情况下，我国房地产市场的投资性、投机性应有上升的势头。从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超出了实体经济对货币的需求。6月末居民存款增长8271亿元，同比少增了5938亿元，这表明越来越多的货币开始流向了流通领域，潜在的购买力在向实际的购买力转变。今年上半年房地产市场、投资市场和销售市场热度升温，特别在住房市场方面表现突出。央行今年以来第六次，06年以来第九次上条了人民币准备金，普通类的金融机构将执行12的准备金标准，已经逼近了近年来的历史最高，但对房地产价格的明确并不明显。一些开发商加大了对商品住房的投资，囤地或缺售的现象明显。买方投资者也增多，投资者通过购买住房期待保值，促进了房地产的销售量，促进了房价的提升。观察上半年房屋出售价格和房屋租赁价格指数变更情况，不难发现涨幅最小、最平稳的，是反映居民住房需求的租售价格。从理论商来说，租售比可以比较客观的反映当地房地产的状况。当一个城市的房地产价格迅速上升，而房屋租赁市场的价格没有出现明显增长时，就表明该地2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789区的房地产市场存在着投机行为或者价格虚高。据国家统计局的数字显示，今年一季度新建商品住房的销售价格涨幅6，租赁价格涨幅16，新建商品住房的价格涨幅高于租赁价格的涨幅45个百分点。到6月份新建商品住房的价格涨幅和二手房的价格涨幅，分别达到了74和78，而租赁价格一直比较平稳，说明投资投机性购房的态势在上升。4、关注外资房地产投资增速过快，对宏观经济和房地产市场发展的影响。据国家统计局的数字表明，07年上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长687，其中外商直接投资同比增长983，外资占国家实际利用外资的比重已经达到了118，增速较快。外资投资房地产虽主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重庆等内陆城市转移。值得注意的是，外资再继续偏重收购非住宅物业的同时，在土地的取得房地产开发等环节的投资比重在不断的增加。5、股市与楼市的相互影响。在流动性过剩与人民币升值预期的整体环节下，股市与楼市是普遍关注的两大市场。今年一季度最初是股市大幅度上涨，大部分的资金从银行和楼市抽投到股市，使房地产形式有一些变化，特别是在购买新建商品房方面。二季度后期国家宏观政策对股市进行了调控，各地的房地产市场又热了起来，商品房销2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789售量大幅度增加。据国家统计数字测算，今年1至6月份商品住房的销售面积超过1到3月份销售面积，同比增长94个百分点，其中1到6月份期房的住宅销售面积超过1到3月份增长14个百分点。1到6月份商品住房的销售增加，在一定程度上与股市和楼市有关，股市翘翘板似的不确定性，无疑下半年对楼市还会有一定的影响。6、由于近期房价的普遍上涨，人们对即将可能出台的新政策表示关注。05年5月，针对房地产市场出现的有关问题，国务院提出了8条调控措施，06年5月国务院又出台了国六条，上述政策的出台对解决当前的问题起到了有效的作用，而且上述政策的效用还在继续显现。在今年下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。比如说作为物权法配套法规的城市房屋拆迁管理条例的修订与实施物业税、土地市场的修改，金融市场保障的完善等等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。二、西安市房地产市场上半年情况汇总1、房地产运行背景1）、宏观经济GDP增长10年来最高2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13，加快04个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入6294亿元，增长275；全社会固定资产投资完成62352亿元，较上年同比增长388；社会消费品零售总额完成44224亿元，增长174；城市居民人均收入增长154。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。2）、规划建设城市规划建设为房地产发展提供持久推进力07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。3）、政策法规以原有政策细化落实为主调2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07上半年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。综合来看，07上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为上半年西安房地产市场提供了良好的运行环境。2、上半年商品房市场供应与销售分析07上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07上半年西安房地产市场总体运行形势良好，为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。1）、市场供应商品房市场供应量较上年增幅超过40（数据来自西2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789安房地产信息网）06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40以上。多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。2）、市场销售商品房销售面积较上年增幅达379（数据来自西安房地产信息网）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。07上半年市场未有大的调控政策出台，主要处于对旧有政策的深化运行过程，市场总体发展平稳。2007上半年西安商品房销售面积较上年同比增长379。07上半年商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于07上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。3、07上半年分物业商品房市场运行分析（一）住宅市场供需两旺，量价齐升（数据来自西安房地产信息网）1、市场供应作为商品房市场的主体，近年来西安普通住宅物业开发量呈逐年增长的势头，06年宏观调控政策的予头直指住宅物业，对其市场供应产生较大冲击，政策后市场供应集中放量，上半年西安普通住宅施工面积、竣工面积、新开工2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789面积较上年同比增幅超过40。2、市场销售（数据来自西安房地产信息网）07上半年西安普通住宅销售面积较上年同比增长4112。占商品房总交易面积的比例高达91，较去年同期增长两个百分点，住宅作为目前商品房市场的主体地位愈发明显。（数据来自西安房地产信息网）总体来看，07上半年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的34，90144平方米的住宅占到总量的52，144平方米以上住宅交易量占到14。144平方2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789米以下住宅占到市场需求的绝对比重。（数据来自西安房地产信息网）上半年住宅购买人群中本市人群占到885，其次为本省其他地区人群，占到69，外省市人群占45，境外人士仅占到01。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。3、房价走势（1）住宅价格同比增长609，较历年增幅加大（数据来自西安房地产信息网）房价成为近两年房地产市场的“关键词”。近五年来西安住宅均价保持了5以内的增幅稳步上行，2007上半年，西安住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长609，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789较历史年份增幅加大，根据国家发展改革委价格监测中心发布的上半年从36个大中城市房价来看，较上年同比增长1634，西安房价增幅尚低于全国水平。政策后一年以来，西安各城区价格均有所上扬，热点区域房价增幅明显，目前宏观调控政策的实施未能对房价起到明显的平抑作用。（2）价格影响因素剖析投资和居住环境的不断改善，带动西安作为西部地区中心城市的吸引力和辐射力持续走强，城市化进程的加快使得更多非城市人口向城市集中，均在很大程度上刺激了市场需求的快速增长，而市场供应受土地资源限制，增长速度较需求增速偏缓，06年政策调控下市场短期供应减少、供需失衡在一定程度上刺激房价上扬。此外市场产品品质的综合提升使开发成本加大，土地资源的稀缺性导致房价构成中的地价攀升，部分区域由于规划建设对市场产生的预期增值效应的拉动等等，均在较大程度上拉升房价上行。从热点区域房价走势来看，外来品牌地产企业项目对区域房价拉动作用明显。目前西安市场如高新、曲江等热点区域吸引了大量外来开发企业进驻开发，项目主要集中于高端定位，销售均价普遍比区域平均房价水平高出数百元以上，对周边其它项目价格产生了示范拉动效应，带动了区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789域房价的综合攀升，这一点在2007年表现的尤为显著。06年政策中关于“90平方米，70”规定的出台，以图通过加大中小户型市场供应起到稳定房价的作用，但政策后目前推出的“政策项目”尚没有大量入市，对房价的平抑尚无法起到立竿见影的功效，预计下半年伴随着新项目的大量入市，政策的后发效应将逐步现。（二）写字楼开发量回落，市场交易低靡，价格下滑（数据来自西安房地产信息网（数据来自西安房地产信息网）07上半年写字楼物业施工面积较上年同比下降1075。仅占到商品房总施工面积的35。而市场销售也同样处于下滑状态，07上半年西安写字楼物业销售面积较上年2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789同比下降624。而受需求和行业之间竞争加剧的影响，07上半年西安写字楼物业在售均价为4658元/平方米，较上年下降217，销售价格于今年出现拐点，开始走低。随着西部大开发西安的写字楼市场，竞争激烈，开发风险较大。近年来西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态，表现在品质的领先和开发规模的领先两个方面，由此出现的结果是每年的开发量远远大于每年的市场消化量，这表现在销售和出租呈现出较高的空置率，其中又以销售的空置率居高为突出体现。过度竞争和分布区域不均衡是导致写字楼市场陷入目前这一尴尬境地的重要因素。从目前西安写字楼的在销情况看，主要集中在三个区域城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安95以上的写字楼。首先是城内，作为传统的商务区域，城内办公写字楼售价约在40006500元/平方米左右，东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的写字楼，除数年前开发的惟一一座高档写字楼中大国际取得了成功，其他的均为普通的写字楼。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。由于这个区域土地成本较高，土地地块少的限制，城区内2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789的写字楼的综合配套能力、周边环境等逊色于高新区的写字楼，在顶尖写字楼开发方面，城内更是大大逊于高新区。环顾西安市场，经济发展最活跃的高新区无疑是各路诸侯血拼的重中之重。该区域目前共有绿地SOHO同盟、西港国际大厦、旺座现代城、秦唐12栋等中高端写字楼，其价格约在40008000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。而一些类写字楼售价约在4000元/平方米多一些。而作为大城南区域，在大南门外的长安路和南二环一带，更是集中了大量的办公用房和写字楼项目，其中不乏长安国际这样的高档写字楼，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。新崛起的城北，只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的写字楼项目。城东和城西没有形成一定的规模。写字楼开发区域分布不均和物业类型的“鱼龙混杂”，成为西安写字楼不温不火的最主要原因。而此外，行业竞争的不断加剧，以及市场需求的相对低靡，造就了写字楼市场目前的发展现状。（三）别墅物业市场悄然升温2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（数据来自西安房地产信息网）（数据来自西安房地产信息网）07上半年西安别墅开发量较上年增长3倍强，市场销售面积与上年同比增长575，而销售价格也上扬41个百分点，上半年西安别墅市场在售均价为5028元/平方米。别墅用地自2002年被叫停之后，西安别墅市场供应量大幅减少，而市场销售也处于逐年下滑过程，02年至06年之间，西安市场在售别墅主要为原有在建或在售项目。而去年以来，西安秦岭北蔍秦岭山水、山水草堂，曲江区域航天御苑、曲江公馆等项目悄然入世，为西安别墅市场注入新的活力。别墅市场从去年以来市场开发及销售量开始逐步走高，尤2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789其曲江区域随着区域环境配套的不断提升，别墅产品价格由05年均价每平方米5000余元升至06年7000元以上，而进入07上半年，部分高端别墅产品售价接近20000元/平方米，别墅市场于06年悄然升温，07年集中放量，沉寂多年的西安别墅市场被快速激活。（四）商铺物业竞争日趋激烈，市场波动较大（数据来自西安房地产信息网）07上半年西安商铺物业施工面积较上年同比增长587，竣工面积增长近一倍。西安商业用房施工面积和竣工面积在2003年以前保持持续增长的趋势。2003年是西安商业用房施工量最大的年份，在2004年受市场供求关系的影响，二者均有所下降，总的发展趋势表现出减弱的态势。2003、2004年西安商业用房市场销售相对旺盛，2005年随着销售量的下降，市场的有效开发量也逐渐减少。而2006年市场供应又出现新的高潮，随着目前西安城市外扩的快速推进，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（数据来自西安房地产信息网）07上半年西安商铺物业销售面积仅占商品房总体交易量的585，上半年商铺销售面积较上年增长527，但较去年下半年相比明显偏低。目前，西安商业地产基本形成了以东、西大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工、康复路为主的长乐路商圈这三大商圈。东、西大街以时尚主题对话世界经济，轻工、康复路商圈以批零兼营延续历史商脉，小寨商圈以高校消费群体接轨国际。而这三大商圈的发展变化，基本使西安商业地产形成了三足鼎立的格局。随着旧城改造及市中心区的规划建设，新的商业楼盘将会大量涌现，必将加剧商铺供应商间的竞争，预计未来几年，西安市的商业竞争将更趋激烈，专业化、特色化商业形态将应运而生，并获得发展。三、06、07年西安土地信息交易情况汇总1、对西安市地价水平的基本评估2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从土地二级市场上看，西安市每年交易数量数百宗，交易方式涉及到土地使用权转让、联营联建、企业兼并、入股改制等。地段不同，土地用途不同，规划条件不同，交易价格都会存在很大差异。从交易土地用途和地段来看，变为房地产开发项目特别是住宅项目用地前景的土地交易量大，不适宜进行房地产开发项目的用地交易量少；从地域来看，西安市土地交易的绝大部分集中在南郊，该区域已成为西安市房地产开发最前沿，随着旧城改造和“退二进三”力度的加大，城墙内、城东、城西的企业用地也成为交易活跃的地区；对于工业区的工业用地，二级市场交易很不活跃；作为交易热点区域的西安市南郊地区，四级地段的交易价格已达到150万300万元亩，个别容积率高的宗地可达到500万元亩，从楼面地价角度看，二级市场地价约在500元1000元平方米，在高新区、明德门、曲江地区，楼花价格约为1000元1200元平方米，折算地价为160万元300万元亩；从交易地价占房价比例看，交易地价约占商品房售价的30，占项目开发投资的40左右。2、2006年西安市土地成交及发展2006年西安全市出让土地6502亩。其中住宅用地5764亩。2006年分类型成交土地面积一栏表土地用途公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交土地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅654133576423777098575162008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789商业14266112316119514104综合35339131339140651工业15315322教育685506855303科研1482148233合计7407136501989051488571142006年分城区分类型土地交易情况面积单位亩；金额单位万元城区住宅商业综合成交面积成交金额成交面积成交金额成交面积成交金额新城区1084348840碑林区5828310未央区1587454475004673530未央区212256236高新区693054123910（）268113227107莲湖区37574752雁塔区37287111009344经开区50529693350曲江区11169719222072928102364523946608长安区50937453268浐河区20404580500合计57642759381812291813810313352273715工业科研城区成交面积成交金额成交面积成交金额高新区153423375971482合计1534233759714823、07年土地交易情况汇总（时间截止到2007年10月）注以下交易信息如无特殊注明均采用挂牌形式成交。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789序号地籍号土地位置规划用途用地面积（亩）竟得人成交价格（万元）使用年限1BL109143朱雀大街西侧住宅8499陕西林凯艺术装饰有限责任公司18922YT26912丁白路南侧住宅1585陕西海成置业有限责任公司21253QJ3261西影路34号住宅商业189132陕西亚达房地产开发有限责任公司42370404YT4992530长安南路86号商业694西安博家实业有限公司875405LH29512西稍门十字东南角商业住宅23615西安开元商业地产发展有限公司57226BL72574太乙路南段西侧8号住宅959陕西金泉置业有限公司19277BL8912明胜路9号住宅1255陕西广合实业有限责任公司29548YT19924沣惠渠以南住宅20899陕西天信房地产开发有限责任公司27209XC91173东大街以北商业108陕西鼎诚置业有限公司388010BQ59919金裕南路以南住宅42038西安德圣房地产开发有限公司279011WY7997丰产路以南商业6054陕西华银电力实业发展有限公司2144012XC4982长乐路以北商业7579西安万年科技实业有限公司6324013YT19925团结南路以西住宅99385西安高新技术产业开发区房地产开发公司152207014WY682阳光大道以西住宅63526陕西乾恒实业有限公司301270序号地籍号竞得人土地位置规划用途出让面积（亩）交易方式招拍挂时间出让年限起始价（万元）成交价格（万元）成交地价（万元）15XC3569恒基中国地产有限公司东二环路中段东侧住宅168018挂牌331497035088434884348816WY59925陕西兆兴房地产开发有限公司西咸路北侧住宅163112挂牌331497010000100001000017BQ8998西安西港房地产开发（集团）有限公司灞桥新筑住宅136451挂牌33149704400440044002008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789序号地籍号用地位置规划用途用地面积（亩）竟得人成交价格（万元）使用年限18BQ59920产河开发区内住宅32853陕西金源房地产开发有限公司21857019民乐园项目解放路以东综合9962陕西银丰投资股份有限公司1000040/7020LH40362油库街24号住宅1856西安市房地产开发第四公司9257021LH4831郝家巷6号住宅5217陕西嘉泰隆房地产开发有限公司2757022YT31161丁白路5号住宅847陕西金泉置业有限公司9427023HK131阎良蓝天路以南工业24004西安西捷飞机有限公司2845024HK132阎良蓝天路以南、创新路以西工业34865西安一零一科技发展责任有限公司4125025HK113阎良蓝天路以北、创新路以西工业50251西安阎良国家航空高技术产业基地发展中心5935026HK141阎良蓝天路以南、工业路以东工业38741西北工业大学4585027HK142阎良创新二路以北、工业路以东工业26013陕西帝邦高温材料科技有限公司3025028HK143阎良小鹰路以北、迎宾大道以西工业90249西安阎良国家航空高技术产业基地发展中心1065502008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789序号地籍号出让位置规划用途用地面积竟得人成交价格（万元/亩）使用年限29QJ2237住宅陕西新海港房地产开发有限公司2007030QJ11027住宅西安豪享来投资控股有限公司1607031QJ1933住宅西安金地置业投资有限公司20070宗地编号土地位置土地面积（亩）土地用途使用年限成交地价挂牌时间竞得人QJ3751曲江路以北，曲江三路以东103409住宅70年210万元/亩2007101120西安龙湖锦城置业有限公司QJ19231大唐不夜城西路以东、雁南二路以北52193住宅70年260万元/亩2007101120西安龙湖锦城置业有限公司QJ19232雁塔南路以西、雁南二路以北34259商业40年200万元/亩2007101120西安龙湖锦城置业有限公司QJ1（3）65芙蓉西路以西、市委党校以南47106商业40年11400万元2007101120西安龙湖锦城置业有限公司QJ1362曲江路西侧，芙蓉东路北侧60580住宅70年200万元/亩2007101120中海兴业（西安）有限公司序号地籍号出让位置土地面积（亩）土地用途使用年限成交价格（万元）竟得人竟得方式37GXI310高新区34915用途7010800陕西交通建设集团公司挂牌38QJ1（6）12西安曲江新区广场西路东侧商业170/亩曲江大唐不夜城文化商业有限公司挂牌39QJ1713商业200/亩延安慧泽房地产开发有限公司挂牌40QJ310126153住宅70306298西安新鸿基房挂牌2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789地产开发有限公司41QJ261曲江新区雁塔南路以东224079住宅70448158融侨集团挂牌四、各案调查城东区域1水岸。东方地理位置西安市长乐路产河西岸开发商陕西广福置业有限公司建筑商中国广厦建设集团景观设计瑞林国际占地面积1200亩，其中一期开发253亩总建筑面积37容积率22车位比21绿化率45销售方式开发商自行销售产品介绍户型设计分为纯板式小高层，一个标准平层为两户住家，配置一部电梯和一个步行楼梯；中高层，一个标准平层为三户或四户，配置两部电梯和一个步行楼梯；高层，一层为六户，配置两部电2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789梯和一个步行楼梯。单套户型面积分为建筑面积8595平方米、两室两厅一卫（或两卫）的温馨居；建筑面积118130平方米、三室两厅两卫的康乐居；所有户型均做到了南向采光为主采光面、动静和干湿的功能区分离、自然对流通风推广方式广告投放主要分布在报广和户外广告牌。售楼处面积较大，布置比较普通。开盘时间为2006年，一期推出1000套。开盘开盘价格为3100元/平方米，采取VIP卡优惠10000元，截止2007年5月,已全部售罄二期推出700套,采用排号方式,交5000元诚意认购金可抵8000元房款预计11月10日开盘目前,最高成交单价已突破4000元卖点分析1）地处产霸生态区，未来发展及升值空间大。2）项目周边已形成一定的集群效应,特别是未来对于产河的治理,更加提升了此处的居住品质3）境外景观设计公司（瑞士瑞林国际）。4开发商实力雄厚5项目周边的公共景观绿地较大劣势及不足1）水景卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。2）产品先进性在此区域显得不强，如车位配比过低，约21。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。4）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理也较为混乱5没有规划样板间无法给客户直观感受2、中新产霸半岛地理位置东胡路开发商西安浐灞建设开发有限公司投资商香港中新集团销售代理易居中国产品类型此楼盘总建310万平方米，一期总户数为2000多户，已全部售完。开发的产品多层与点式多层及小高层，多层一般以五层的为主，小高层为11层，屋顶采用的是坡顶类型，主力户型50120平，为三室两厅两卫，双卧朝南，户型方正，通风较好，明卫，明厨。外墙采用大理三石贴面与涂料，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供与变频加压供水，供电量为40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位配比为11，整个小区采用红外二十四小时监控、电子巡更和单元采用可视对讲，物管费用为12元，产品处于较高水平。推广方式广告投放主要分布在报广和户外广告牌。目前售楼处所在位置为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789楼盘内部的会所当中，面积较大。销售队伍形象不错，服务着装统一，但业务素质一般，服务态度也一般。开盘时间为2007年8月18日开盘，售价为2800元起，当天销售1816套,创西安当日成交量之最二期推出200余套,预计在10月下旬或11月上旬开盘,预计均价3600元,采用发放VIP卡的销售方式,购买VIP卡需交纳20000元现金,待开盘当日选中房后,可视同为总房款卖点分析1）紧邻欧亚经济论坛永久会址，未来发展及升值空间大。2）开发商实力雄厚3）户型设计理念先进4）一期即将封顶的小区效果可以直接看见，能起到增强客户的购房心理作用。5）项目较大配套完善，有主题公园景观，绿化率达到了40。6）户型配比比较符合当地市场需求，以80120的为主。7）售楼处销售设施较先进8）境外景观设计公司。9属于政府直接参与建设劣势及不足1）楼盘卖点在销讲中提炼不精，解说不详细。2）产品先进性显得不强，3）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。4）小区规划的各项功能能否全部实现。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895）很多业主担心产品质量不如宣传中的精致，且绿化效果极为粗糙，与其发展商实力不相符。城北区域1,白桦林居地理位置凤城九路开发商经发集团销售代理开发公司自销产品类型此楼盘总建面积35万平米，分期开发。占地近500余亩的白桦林居，毗邻西安城市运动公园，阳光休闲式的院落社区，由情景花园洋房，一梯两户板式小高层、高层组成。以超前的开放式街区设计营造出独具魅力的复合型居住空间，领跑西安都市新生活。主力户型为80、100、120平方米，房型为二室二厅一卫、与三室两厅两卫。户型多为南北两端式，开间较大，126的户型即有三个开间朝南。外墙采用涂料，底层部分架空，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供水，供电量为40A，可提供暖气与热水，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为多层31，花园洋房32，整个小区采用入门IC卡，电子门禁，单元采用可视对讲，物管费用多层06元，小高层1元，综合看来产品在当地处于较高水平。推广方式2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789广告投放主要分布在报广和户外广告牌。在市中心繁华地段设有醒目广告牌。目前售楼处为楼盘会所，面积较大，装修豪华。销售人员着装统一，服务态度好，比较认真，业务素质较好。一期开盘时间为2004年7月，推出20余幢，500多套多层住宅，3幢，计36套花园洋房。，均价分别为3500与3600元，最贵景观户型达4800元。前三期已全部卖完。四期现拿出2幢多层（均价5000），。四期开盘之前曾采取放号申购形式，四期第一组团150套房源有190位客户拿号，整个销售形式十分良好。目前销售价格已经涨到5800元/平方米。卖点分析1）地处经开区区，周边环境较好，未来发展及升值空间大。2）花园洋房房型先进，在西安为稀缺产品。3）小区景观好，大面积水景设计在当地较为突出。4）境外景观设计公司（泛亚国际）5）内部商业气氛较好，有商业内街，咖啡馆6）有样板房，样板区，样板景观带。在西安较为少见。7）物管公司为经发集团子公司，销售阶段已前期介入，物业形象很好，着装、服务都具备了一定水准。8随着地铁2号线的开工,以及市政府的北迁,项目未来还具备较强的上升空间劣势及不足1）周边配套较差。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892）虽然水体面积很大，但水质浑浊。3）花园洋房全部为大面积户型，总价太高。其一期已经交付入住，从小区整体的外立面效果和景观来看，与其花园洋房的概念相距甚远。其外立面处理较为粗糙，下水管裸露；且空调机位设计极其不合理，部分直挂外墙上，部分有空调机位但是管线拖的较长，极其影响外立面；飘窗内栅栏和阳台栏杆的选材不管是从美观还是从质量上看都是比较差；绿化效果与其“花园洋房”的相去甚远。综合来看，此开发商不论从开发实力和开发经验上看都是比较弱，欠缺开发理念。2,雅荷春天项目位置凤城五路、发展商雅荷地产、产品介绍雅荷春天位于西安经济技术开发区凤城五路与迎宾大道交汇处,紧邻西安中学,总占地面积180亩建筑面积30余万平方米,社区独有丰富的地下温泉水景资源,两居室和三居室的组团布局。景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林、景观、规划、配套等多个角度满足高端客户在居住和精神上的双重享受，项目不仅满足了人们对居住的基本要求，更能满足人们“健康”、“享受”、“自我实现”的新人居价值指标2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789、推广方式项目2006年8月开盘，目前已经销售了90以上，均价为4600元/，最高价格为5200元/，目前的售楼中心在项目现场，近500的使用面积。但是销售人员的专业性和素质都不是很高，且有穿便装接待客户的现象，破坏了整个项目的高尚形象。、卖点的分析1小区的规划和景观设计皆为境外著名设计公司；2小区规模较大，区内配套齐全；3属于地铁沿线的物业,未来升值空间明显4开发商的知名度较高5周边植被较多，空气较为清新。、缺点及劣势1项目附近有恢复楼，人文环境较差；2周边还处于发展阶段，配套目前还很欠缺3项目设计户型面积过大，使得产品去化速度较慢；4小区设计没有做到人车分流，在合理性和安全性上做的不是很好城西区域奥林匹克花园地理位置西咸世纪大道2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789开发商中体产业、香港泰盈、荷兰GTC、决策资源。销售代理自行销售产品介绍奥林匹克花园是中体产业发起的全国性大型房地产连锁品牌，先后在广州、上海、北京、天津、武汉、沈阳等地成功开发奥林匹克花园，足迹遍布全国25个大中城市、36个奥林匹克花园。每个奥林匹克花园一经推出便引发当地市场的轰动，缔造了一个又一个的地产神话。西安奥林匹克花园位于绕城高速和世纪大道的西北角，总占地800多亩，总建面近100万平米，由七个独立的奥运村组成，每个奥运村都有自己的中心花园和奥运特色，现在一期开发的是雅典奥运村，建面大概6万多。主要以多层为主，独创了一些四层坡屋顶、五层带小阁楼等特色规划，后期可能还有电梯洋房。而且，整个社区也是延续其他奥林匹克花园的运动健康生活，将大多运动设施安西安奥林匹克花园3期，将于10月底开盘本期推广的为类别墅的纯板式小高层（均为111层），全明户型在西安的小高层史上是绝无仅有的加上L型空中院廊挑高6米的空中花园楼体10米的进深。预计开盘均价将达到3850元/平米推广方式2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789雅典奥运村，开盘即封盘，1天1个亿2006年12月23日，奥林匹克花园，“雅典奥运村”在西安古都新世界大酒店盛大开盘，当天有1500多名诚意客户参与选房，由于客户过多，还几度造成选房中断。当天的销售额突破1个亿，所推房源全部售罄。开盘即封盘，延续着奥林匹克花园的神话，在古城西安秀了一把，并创造了从拿地到开盘仅用了3个月的开发纪录。2007年4月21日，奥林匹克花园二期“巴塞罗那奥运村”，4小时狂销350套，平均每45秒一套的抢购速度，再次创造西安地产销售记录，这样的销售速度即便在全国一线城市也属罕有；6月16日，“巴塞罗那奥运村”奥运献礼版精品房源，全新入市，当日狂售160余套，在地产市场走向夏日淡季的情况下，再创佳绩；8月25日，奥林匹克花园二期巴塞罗那奥运村压轴产品推出，仅有的160套单位，吸引了近千名余名仅3个小时所推房源被抢购一空，一期起价2600二期均价3300。卖点分析1）地处政务区，未来发展及升值空间大。2）大社区、大品牌3）境外品牌景观设计公司（）。4）开发商实力雄厚5）小区规划功能配套设施完善6）户型设计先进7）绿化率高2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789劣势及不足1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约105。3）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。4）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理也较为混乱2、金泰丝路花城地理位置西咸世纪大道开发商陕西金泰恒业置业有限公司销售代理；同致行产品介绍；金泰丝路花城处于世纪大道中段，东毗陕西中医学院，南与规划中的陈阳南路相连、西连清华科技园（陕西）、北接世纪大道。距咸阳市城区及西安市地界仅5分钟车程，距西安市钟楼22公里，北依咸阳湖，南接沣河湖，自然环境和地理位置十分优越。周边有完善的电信、邮政、医院、幼儿园、学校对等公共配套，项目内配有会所、温泉、超市、学校、幼儿园、酒店、商业等