某新建购物商场建设项目可行性分析报告

兴隆五百购物商场建设项目可行性分析报告目录第一章总论411项目概况412可行性报告编制依据513主要技术经济指标614结论与建议7第二章项目建设的必要性及市场前景分析1021项目建设的必要性1022市场前景分析10第三章建设地点及自然条件1531建设地点1532自然条件15第四章建设规模和建设内容1341建设规模1342建设内容15第五章建筑主要技术方案1751设计原则1752规划设计依据1753总体规划及总平面布置图1754结构方案1955供配电及电信工程1956给排水和消防20第六章能源消耗及节能方案2261能源消耗2262节能方案22第七章地震安全性评价分析及结构设计2771概况及地震安全性评价分析要求2772自然条件2773设计要求2874结构设计28第八章环境保护30第九章项目的组织管理3291建设阶段3292经营管理阶段33第十章项目实施进度35101项目建设期35102项目实施计划35第十一章投资估算及资金筹措37141投资估算37142资金来源与筹措38第十二章财务评价40121经济分析的主要依据40122经营设计及营业收入40123营业成本费用估算41124财务效益分析42125项目敏感性分析43126评价结论44第十三章可行性研究结论与建议45161结论45162建议45第一章总论11项目概况111项目名称兴隆五百购物商场建设项目可行性研究报告112承办单位及承办单位概况承办单位兴隆大家庭有限公司。承办单位概况兴隆大家庭有限公司成立于2009年2月。注册资本（实收资本）人民币8000万元；法人代表李威隆。企业法人营业执照注册号430524000005930；经营期限为20年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充实，现有职工28人，其中工程及其他技术人员15人，其它管理人员16人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。113项目拟建地点盘锦市双台子区红旗大街114项目建设工期按照统一规划，计划24个月内完成，即从2014年6月开始立项规划，2016年5月底建成。115项目概况随着双台子区城市建设的发展，双台子区迅速崛起了许多商住小区，房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于红旗大街，双台子区广火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，工作、学习、休闲娱乐十分便利。项目规划用地面积28040M2，其中住宅用地面积14040M2，公建、绿化及道路用地14000M2，2层地下车库，13层为商业办公裙楼，433层为商住房的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。项目总投资98000万元，总建筑面积491000M2，停车位近2200个，居住户数2400户，容积率589，建筑密度368，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位，力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆。12可行性报告编制依据121主要依据（1）盘锦市城总体规划（20062020年）（2）建设部关于发布的通知”建标（2013）205号（3）国家发展改革委、建设部发改投资20061625号文发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）双台子区城乡规划局建设用地规划条件通知书（5）建设项目环境影响报告表（6）中华人民共和国国有土地使用证（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（8）相关各专业的国家设计规范（9）建设单位提供的其它相关资料122研究范围本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。13主要技术经济指标序号名称单位数量比例备注序号名称单位数量比例备注1规划总用地面积M2280401000011其中住宅用地M214040500712公建、绿化及道路用地M21400049932规划总建筑面积M24910001000021其中住宅建筑面积M2421200857822公建配套设施M24212085823地下建筑（车库）面积M2330006723居住户（套）数户（套）24004居住人口人8000户平32人5容积率/5896建筑密度3687停车位个22008项目总投资万元980009销售收入万元12370034序号名称单位数量比例备注10项目净利润万元1487043税后14内部收益率230812投资回收期年32216建设总工期月2414结论与建议141结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合双台子区总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。（2）本项目建设用地处于红旗大街，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资为98000万元，其中工程费用660208万元，其它费用26980万元（其中建设期贷款利息55306万元），预备费2000万元，项目周转用流动资金3000万元；建设资金总额98000万元，其中项目资本金48000万元，申请商业银行贷款40000万元，预售收入投入10000万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入12370034万元，税前利润1983025万元，税后利润1487043万元，财务内部收益率2308，投资回收期322年。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降5，项目投资增加5时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。142建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章项目建设的必要性及市场前景分析21项目建设的必要性一、项目的建设，符合双台子区城区发展总体规划，是双台子区城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进双台子区城区住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进双台子区经济的发展。四、项目的建设，有利于建设单位兴隆大家庭有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。22市场前景分析221全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年，到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、滞涨，但GDP仍保持了9以上的增长。在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。222近几年来双台子区城区房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为双台子区新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，双台子区房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，双台子区房地产价格总体来说比较合理。223销售前景预测分析1、项目价格分析位于城区红旗大街，其销售价高达3800元/平方米左右；本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及双台子区城区总体房价水平，预计本项目2012年至2016年住宅销售平均价为4800元/平方米，地下车库平均销售价为12万元/个，超市20,000元/平方米。根据双台子区目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在双台子区具有较强的竞争力。2、销售前景分析本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第三章建设地点及自然条件31建设地点项目位于城区红旗大街，火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，紧邻城区城东南工业主园区，工作、学习、休闲娱乐十分便利。32自然条件1地形地貌双台子城区处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在24M之间，地势平坦，多水无山；系沉积性退海平原，地势平坦，双河环抱。2气候条件双台子区四季分明，气候宜人，属暖温带半湿润气候。年平均气温83，全年无霜期为178天左右，年平均降雨量6323毫米左右。3地质条件田家镇地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。4气象与水文气温双台子区地处北温带，属暖温带大陆性丰润季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为86。降雨双台子区年平均降水量6309MM，最多年份为9164MM，最小年份为3266MM，雨量多集中在7、8月份。风向年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为42米/秒，相对湿度66。场地冻结深度112M年雷电日数平均23天，最多39天。5自然资源双台子区资源丰富，地下蕴藏着大量的石油、天然气和井盐等矿产资源，是中国重要的石油化工基地、商品粮基地和芦苇产地。6地震本境位于下辽河断陷盆地。据史料记载，下辽河盆地及周边地区在公元2941949年间至少有72次有感地震发生。其中，近50次4级左右地震发生在盘锦，地震分布特点东强西弱，大于5级的地震有2次，均发生在今大洼县的辽滨苇场。第四章建设规模和建设内容41建设规模项目总投资98000万元，项目规划用地面积28040M2，其中住宅用地面积14040M2，公建、绿化及道路用地14000M2，2层地下车库，13层为商业办公裙楼，433层为商住房的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。停车位2200个，2400套商住房，总建筑面积491000M2。42建设内容该项目计划依红旗大街而建，依据城市规划和提升双台子区的城市形象，计划建一座红旗大街形象大厦兴隆五百大厦。（1）大厦计划建设高度为98米，计划层数为33层，地下2层，地上33层；建筑面积2至1层为33000M2，地上13层为42120M2/层，433层为14040M2/层，总建筑面积为491000M2。大厦地下2层为地下停车场，13层计划为公司的经营场所或超市、休闲娱乐场所，433层为商住。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成双台子区红旗大街的标志性建筑。（2）环保设施污水处理设施、油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防噪音设施（4）室外工程给排水管网、供电线网、消防设施、消防水池、消防供水管网、道路第五章建筑主要技术方案51设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必须做到“三个同时”。52规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（2006年4月1日实施）3、辽宁省（城市规划法）实施办法4、城市居住区规划设计规范GB50180932002年版）5、双台子区城区总体规划（20052020年）纲要6、建设方提供的相关资料53总体规划及总平面布置1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在80160M2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过人车分流形式。5、小区配套布置综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利用的原则。54结构方案1、荷载（1）基本风压W0035KN/M2，基本雪压S0035KN/M2。（2）楼面货载住宅楼面货载标准值取20KN/M2，底层车库货载标准值取40KN/M2。2、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，高层住宅采用框架剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。55供配电及电信工程1、电力负荷预测用电量取值住宅每户按0025KVA/M2，公共服务设施按01KVA/M2，地下车库按0005KVA/M2，则小区总变配电量为1000KVA。2、供配电消防及应急照明用电按一级负荷，客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由桃洪路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由桃洪路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由桃洪路市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。56给排水和消防1、给水（1）用水量预测生活用水量按300升/人日，消防用水按40L/S计，则小区最大日总用水量为1600吨/日。（2）水源桃洪路下铺设的城市供水干管。给水网管给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN100，支管管径为DN25DN50。2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200DN500，雨污管采用混凝土管。室内排水管采用UPVC材料。3、消防（1）消防车道内部主道路为6米，满足消防车通行的要求。（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于40000M2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于5000M2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于5000M2。地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。在最高处塔楼上设180M3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量3960M3。第六章能源消耗及节能方案61能源消耗本项目建成后主要消耗的能源为水1417万立方/年（15L/天估算）；电5821万KWH/年每住户平均8KWH天、商业建筑03KWH/天估算、地下建筑及配套建筑01KWH/天估算；燃气（管道天然气）1037万立方/年（每住户平均以60立方/月估算）。62节能方案节能节水是我国的一项基本国策，我国北方地区长期干旱缺水，全国水资源按人口计人年均不足1000立方米。我国广大地区电力供应也十分紧张，出现过全国性的拉闸限电现象。因此，该项目的建设应响应国家倡议，树立节约资源意识。1、节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的3045。我国建筑能耗已占社会总能耗的2025，正逐步上升到30。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。、增强建筑维护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。、空调系统节能技术措施降低系统的设计负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力能耗；提高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采用变流量水系统；采用变风量系统；空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提高送风温差及合理调节新风比；利用冷却塔供冷技术；采用蓄冷技术；采用热回收与热交换装置；充分利用自然冷源；、运行管理节能技术措施在实际运行中,对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物,其运行能耗也存在较大的差别。因此,加强运行管理,合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源,并带来显著的经济效益。、结论综上所述，建筑节能的主要技术措施有节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能技术措施。为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。只要结合我国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。2、节水措施从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万M3，这些城市年缺水达200亿M3，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。、增强公民节水意识对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改建工程，一般都设有水表，合理定价，按表收费，取消了用水包费制，让用水者直接承担经济责任，事实证明节水效果明显。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。、推广节水型设备使用节水型便器冲洗设备；节水型水龙头，充气龙头、自闭式龙头、感应式龙头等均可起到节水作用，应积极推广应用；节水型淋浴设施，推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水效果。其他节水型设备。小型洗衣机的开发推广，不仅方便了人们的生活，也收到了节水的效果。推广节水型洗碗机也是节约生活用水的途径之一。、采取必要措施，减少剩余水压剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低1520；安装节流塞、节水阀芯等均能起到节水作用。、利用中水系统，节约源水就全国的情况看，从设计使用中水系统的民用建筑统计表明，利用中水冲洗厕所便器、浇洒等杂用，可节水3040，并缓解了城市下水道的超负荷运行。采用建筑中水系统，可实现污、废水资源化，使污、废水经处理后回用，既可节省水资源，又使污水无害化，起到保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要作用。、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不一而足。实践证明，只要采取一项措施或几项措施兼用，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。第七章地震安全性评价分析及结构设计71概况及地震安全性评价分析要求该公司新建的商住楼工程设计层数为三十三层，地下二层，建筑高度99米，根据辽宁省人民政府164号令附件十一（五）之规定，属于重大建设工程。该工程在施工前应当进行地震安全性评价，并根据地震安全性评价的结果，确定抗震设防要求，进行抗震设防，从而减轻和防御地震灾害，保护人民生命和财产安全。根据2009年8月1日实施的中国地震动参数区划图测定，新建、扩建、改建重大工程应当进行地震安全性评价，确定抗震设防要求。72自然条件本工程位于双台子区红旗大街火车站附近区区，基本资料如下1、基本风压值030KN/M2地面粗糙度为B类2、基本雪压值03KN/M23、抗震设防烈度不设防73设计要求辽宁省双台子区兴隆五百为三十三层商住楼。采用框架和剪力墙结构，在楼、电梯间布置成筒体，增加整体刚度。1、设计原则主体结构设计使用年限为50年，结构安全等级为一级，楼面和屋面活荷载取值如下2、主要房间活载、住宅20KN/M2、住宅盥洗间、卫生间（主卫）20KN/M2（40KN/M2）、消防疏散楼梯35KN/M2、不上人屋面05KN/M2；上人屋面20KN/M2、阳台35KN/M2、电梯机房70KN/M2、商业网点35KN/M274上部结构设计1、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按7度抗震设防，根据建设方要求和建筑功能的特征，拟采用钢筋混凝土框肢剪力墙结构。抗震墙抗震等级为二级。2、墙体外墙、楼梯间墙、分户墙采用粘土多孔砖砌180厚墙，内墙采用粘土多孔砖120厚墙，砌体均采用M5混合砂浆砌筑。3、基础选型该项目地基基础设计等级为乙级。因暂无地堪资料，初定为人工挖孔桩，以中风化岩作桩端持力层。75主要结构材料1、钢筋梁、柱纵向筋采用HRB400级钢筋，剪力墙竖向分布筋、剪力墙水平分布筋、边缘构造构件及箍筋采用HRB400级钢筋，梁、柱箍筋采用HPB235钢筋，楼板筋采用HRB400级钢筋。2、混凝土基础、梁、板均采用C30，（地下室顶部梁板、挡土墙采用C35），墙柱采用C35至C30。第八章环境保护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面（1）固体废弃物如生活垃圾。（2）生活污水住宅组团内排出的生活污水。（3）大气污染厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。2、污染治理措施（1）固体废弃物各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。（2）生活污水治理生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。（4）噪音污染控制在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。第九章项目的组织管理项目的组织管理分为两个阶段建设阶段和经营管理阶段91建设阶段（1）组织机构对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下建设组织机构图董事会财务部工程技术部开发策划部拆迁安置部行政人事部营销部采购供应部总经理（2）职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下职工定员表序号部门人员（人）1董事会32总经理13行政人事部24财务部25采购供应部16开发策划部17工程技术部28营销部29拆迁安置部210合计1892经营管理阶段1、组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位兴隆大家庭有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据政府出台的住宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。组织机构图（2、职工定员重大决策业主代表大会委员会物业管理公司办公室管理部维修部经营部保安部此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士2人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下职工定员表序号部门人员（人）备注1经理办公室1专职，设经理1名2管理部2负责日常卫生、绿化、保安3财务部2由发展商专职1人，外聘1名4多种经营部1实行有偿服务，负责开拓性经营活动5维修部2简单的水、电及设备维修、维护6合计8第十章项目实施进度101项目建设期本项目建设期24个月102项目实施计划项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下2014年6月2015年10月，完成项目前期各项审批工作；2014年10月2014年12月，完成场地平整及建筑设计、施工招标；2014年12月2015年12月，主体工程完工；2016年1月2016年5月，主体装修及室外配套工程；2016年6月，竣工验收。项目实施进度表表81第十一章投资估算及资金筹措141投资估算1411投资概况项目规划总用地为28040M2，总建筑面积49100M2，经测算，项目总投资为98000万元，其中工程费用660208万元，其它费用26980万元，预备费2000万元，项目周转用流动资金3000万元（详见项目投资估算表）。项目投资估算表单位（万元）工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计一工程费用1住宅及地下车库60570142980563550612公建配套设施1550699105247019工程费用合计6212083900660208二其它费用1征地费（368亩）450045002建设单位管理察设计费200020004监理费19308193085建设期的借款利息55306553066其他规费等82008200其它费用合计2698026980三预备费20001500四项目周转用流动资金30002000建设投资合计6212083900319809800081412估算依据及说明（1）工程费用，根据辽宁省建设厅颁发的辽建价（2008）第72号文件辽宁省建筑工程概算定额估算，同时参照盘锦市目前同类建筑单位工程造价。土建工程包括整个建筑物及其它构筑物等投资；给排水、供配电工程主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；总图主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照盘锦市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；（4）预备费主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。142资金筹措项目总投资98000万元，所需资金拟申请商业银行贷款40000万元，项目资本金48000万元，预售收入投入10000万元。项目的资金筹措及运用情况见下表项目资金筹措及运用表单位万元项目合计1建设投资9800098000资金筹措9800098000其中银行借款4000040000自筹资金48000048000项目预售收入1000010000第十二章财务评价121项目财务评价的主要依据1、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2、房地产开发项目经济评价方法；3、国家及地方有关政策；4、项目设计方案及相关市场调查。122经营设计及营业收入1221经营设计本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅421200M2，地下车库33000M2（2200个停车位），地上停车位1000个，公共配套设施14000M2。除13层裙楼、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。1222营业收入测算（1）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查，本报告对城区区域的商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库的价格预测如下商品住宅均价为4,600元/M2，配套商业设施（超市）均价为4,600元/M2，车库12万元/个。（2）营业收入及税费估算营业收入商品住宅销售收入4212004,600193752万元配套商业设施（超市）销售收入421204,600193752万元地下车库销售收入2200120,0002640万元合计2157672万元。销售税费税（费）种计税依据税（费）率营业税销售收入5土地增值税销售收入1城市维护建设税营业税7教育费附加营业税45根据上述税费规定估算经营期间销售税费额营业税215767251078836万元土地增值税215767212157672万元城市维护建设税618057432635万元教育费附加61805452781225万元合计1365679万元。123营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。1、营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2估算营业费用215767224315344万元2、管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的15估算管理费用2157672153236508万元3、财务费用财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。本项目除项目贷款35000万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为5400万元。4、项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为10573076万元（详见总成本及费用估算表）。124财务效益分析1241利润估算项目根据国家计委、建设部2008年4月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的要求进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）。1242财务盈利能力分析根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示项目主要经济指标表序号指标名称单位指标备注1全部投资内部收益率所得税前3034所得税后23082全部投资回收期所得税前年303所得税后年3223全部投资财务净现值（IC12）所得税前万元1983025所得税后万元1487043125项目敏感性分析本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（主要为开发成本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。项目的敏感性分析情况见下表项目敏感性分析表序号项目财务内部收益率（）财务净现值（I12项目净利润1现有指标2308148704314870432销售收入下降519171,4170514,4160953项目总成本上升519411,7070011,787001从以上分析看出，本项目当销售收入下降5或总成本支出上升5时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。126经济评价结论综上所述，项目经营收入12370034万元，税前利润2157672万元，税后利润1487043万元，财务内部收益率2308，投资回收期（税后）322年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。第十三章可行性研究结论与建议161结论（1）本项目符合国家产业政策，得到县政府的重点支持。（3）本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。（4）财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益。综上所述，本项目是可行的。162建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。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