龙洲岛·菲诗艾伦定价说明（下）

1、亲江TOWNHOUSE定价因素价值比较2、亲江TOWNHOUSE定价因素权重设定因素权重户型的市场接受度25花园20景观17采光14通风14噪音10合计1003、层差因素设定1）目前市场上各楼盘的垂直层差、水平差设定统计分析楼盘楼层垂直层差水平差243051250枫景园1217100080户型的市场接受度花园采光景观通风噪音秀甲中原定价说明218198025106103050142680100鸿洲花园27288002001230金泽园3108001002550山水华府678005012503660晖景园7850050国际花园283050080垂直层差设定韶关市场上各楼盘垂直层差设定多为3080元，枫景园12层以上受景观开阔、采光充足，层差设定为80100元；鸿洲花园14层以上层差为100元。水平差设定市场上各楼盘水平差设定多为3050元，金泽园、鸿洲花园依据江景资源、小区景观的优劣分别设定水平差为50100元和100200元。2）本项目垂直差设定依据市场规律，本项目普通户型垂直差设定应控制在整体均价的3以内（以洋房均价2300元计，垂直调差为3060元）。秀甲中原定价说明33）本项目个别单位调差鉴于本项目特殊的结构性、市场的接受（追捧）度，以及景观、采光等因素，洋房各户型价值比较如下个别户型单位调差控制在合理的30以内（已整体均价2500元计，洋房99阁楼调差为750元，B座别墅调差为（8001300）元）。4、各栋物业价值比较分析洋房各栋均价示意23272324232323272294233723232280227622732296南向北向A座B座C座D座E座F座G座H座I座J座K座5层阁楼单位4层复式单位首层入户花园4层平层单位3层平层单位2层单位秀甲中原定价说明4洋房各栋价值示意G座B座F座K座A座I座H座D座C座E座J座南向南向南向南向北向南向北向南向北向北向北向各栋最大价差G座与J座相差3。别墅各栋均价示意图秀甲中原定价说明5别墅各栋价值示意B座A座C座E座F座D座G座H座各栋最大均价差B座与H座相差30。7、各栋实现均价统计（暂以整体实收均价252962元/为基础统计）秀甲中原定价说明6物业类型方向楼栋面积总价均价各物业均价A座2196945,081,5712,323C座3346387,642,8322,280E座3346387,630,5292,276H座3346387,701,8612,296北向J座3346387,616,0072,272B座3346387,766,4892,327D座3346387,690,2822,294F座3346387,800,5462,327G座2196945,142,1242,337I座3346387,680,6072,323叠院洋房南向K座3346387,789,4002,3232305南向A座602082,365,3573,851东向B座487352,289,4925,051C座914903,570,9863,871D座898153,280,7363,588E座670922,485,6563,734F座670922,485,6563,734G座898153,280,7363,588亲江TH东南向H座898083,252,8563,5573802合计4055190102,580,779252962龙洲岛菲诗艾伦定价说明7二、定价因素系数调差表1、叠院洋房调差系数A栋一层二层三层四层五层因素权重110111022101210212011202220122021301130223012302140114022401240215022501户型合理度10999999999999999999户型的市场接受度16858585854444555595591010厅朝向75555555555555555555主卧朝向75555555555555555555次卧均好性15959595959595959595959595959595959595景观109999959995959995959595951010通风9959595959595959595959595959595951010采光9959595959595959510101010101010101010视野1099999595959510101010101010101010噪音689988998999999999595合计100843849849843781782782781812807807812876812812876905905龙洲岛菲诗艾伦定价说明8B栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向759999999999999999999999999999主卧朝向759999999999999999999999999999次卧均好性158888888888888888888888888888景观1099877799877899877895987799999通风99977799977789977789988899999采光999666799666699666695958889510101010视野1095958777959587771010877710109889510109595噪音67885858577885858577885858587885858589999合计100870876809789789807798804737717717727819825753733733749893830790770770889920920915915龙洲岛菲诗艾伦定价说明9C栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向755555555555555555555555555555主卧朝向755555555555555555555555555555次卧均好性1595959595959595959595959595959595959595959595959595959595景观1097777697777897777897575757599999通风99666679666689666689656565659959995采光996666696666696666697777810101010视野109777779777779757575758988889959995噪音6588885588885588885588885895958合计100816740740740740721744668668668668678760689689689689704824712712712712815876876876876龙洲岛菲诗艾伦定价说明10D栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向759999999999999999999999999999主卧朝向759999999999999999999999999999次卧均好性158888888888888888888888888888景观10866668586666786666787777859889通风99777789777789777799888899999采光9855555855555966666977778959995视野1085555585555786666995777795959995噪音6588884558888455888845588885895958合计100824747747747747760752675675675675693777710710710710747856748748748748852905894894905龙洲岛菲诗艾伦定价说明11E栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向755555555555555555555555555555主卧朝向755555555555555555555555555555次卧均好性1595959595959595959595959595959595959595959595959595959595景观108777775877778877778597575757598889通风9966668966669966669965656565995959595采光995555695555696666798888995959595视野1086666686666797777998888995959595噪音65888845588884558888457888865895958合计100796721721721721732724649649649649684750684684684684734836721721721721833862871871872龙洲岛菲诗艾伦定价说明12F栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向759999999999999999999999999999主卧朝向759999999999999999999999999999次卧均好性159999999999999999999999999999景观109999889999789999789999899999通风997575757599757575758975757575998888995959595采光98666668666665865656565797777995999视野10977777977777597575757589757575758595959595噪音65777755777755777757888878998合计100859820820820810811787748748748728740803773773773753774888788788788778883924926926920龙洲岛菲诗艾伦定价说明13G栋一层二层三层四层五层因素权重110111022101210212011202220122021301130223012302140114022401240215022501户型合理度10999999999999999999户型的市场接受度16858585854444555595591010厅朝向75999999999999999999主卧朝向75999999999999999999次卧均好性15888888888888888888景观10959595959595959595959595959595959595通风999999999999995999599采光9998959989510101010101010101010视野109999999995959595101010101010噪音66785757857875888888合计100864870867863801798795791828834828816908839839908919919龙洲岛菲诗艾伦定价说明14H栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向755555555555555555555555555555主卧朝向755555555555555555555555555555次卧均好性1595959595959595959595959595959595959595959595959595959595景观10998778998778998778959877959999通风99988899988899988899598889595959595采光988666888666899666995958881010101010视野10997556959585579595855995958669595959595噪音65688855688855685858558785858588998合计100807813768738738767740746706666666705765771725685685750861781743713713865876882882876龙洲岛菲诗艾伦定价说明15I栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向759999999999999999999999999999主卧朝向759999999999999999999999999999次卧均好性158888888888888888888888888888景观10998778998778998778959877959999通风99988899988899988899598889595959595采光977778877778899666995958881010101010视野10997556959585579595855995958669595959595噪音65688855688855688858788888998合计100835841814784793804768774752712721742802808759719719787898819777747747903914920920914龙洲岛菲诗艾伦定价说明16J栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向755555555555555555555555555555主卧朝向755555555555555555555555555555次卧均好性1595959595959595959595959595959595959595959595959595959595景观108777788777785877778587575757598889通风9768667866669866669965656565995959595采光9555556555557766669888889959995视野10766667766668877779888889959995噪音65888845588884558888455888859998合计100732721739721721738669649649649649708713684684684684752795721721721721824868858858872龙洲岛菲诗艾伦定价说明17K栋一层二层三层四层五层因素权重1101110221012102310131021201120222012202320132021301130223012302330132021401140224012402340134021502250125023501户型合理度109999999999999999999999999999户型的市场接受度1685858585858544444455555595555910101010厅朝向759999999999999999999999999999主卧朝向759999999999999999999999999999次卧均好性159999999999999999999999999999景观109988789988789988789999899999通风998888998888998888999999995959595采光955555555555766666977777999995视野1087777887777898888998888995959595噪音6556666555566665555777755558888558998合计100825809799799789815753737727727717761788778768768758805861802802802792879920926926924龙洲岛菲诗艾伦定价说明182、亲江TOWNHOUSE调差系数A座B座C座D座因素权重A01A02A03A04B01B02C01C02C03C04D01D02D03D04D05D06户型的市场接受度2595959