威海市房地产状况

威海市房地产状况一、威海市简介1、地理位置威海市位于山东半岛东端，地处北纬36413735，东经1211112242。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积5436平方公里，其中市区面积731平方公里。海岸线长9859公里。2、行政划区2003年威海市区划调整后，全市辖环翠区、文登市、荣成市、乳山市和威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区（两个开发区设管理委员会为市政府派出机构）。共设52个镇，14个街道办事处，2638个村民委员会，226个居民委员会。3、人口状况威海市全市总人口约为250万人。其中，市区人口在56万人左右。所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为65万人、68万人、60万人。全市总户数近90万户，户均人口保持在25人；全市非农业人口100多万人，占总人口的40强。2003年人口控制工作成效显著，呈现负增长为335。4、土地、海域资源威海市全市土地总面积5436万公顷，其中，山地占土地总面积的1577，丘陵占5238，平原占2756，岛屿占028，滩涂占401。耕地面积1821万公顷。威海北、东、南三面为黄海环绕，海岸线总长9859公里，约占山东省的33，全国的6。海岸类型属于港湾海岸，海岸线曲折，沿海有大小港湾30多处，岬角20多个，并有众多优质海滩分布，全市大小岛屿104个。5、生活资源威海风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。年威海被联合国评为全球改善人居环境个范例城市之一。年，又被评为中国优秀旅游城市。威海市各类生活配套设施齐全，并有外商医疗保险门诊，方便外国友人的居住生活。目前有多外国人常驻威海，有多名他们的子女在威海各级各类学校就读，从幼儿园到大学都有。威海房地产业发展迅速，从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有，价格适中，租买皆可，适合海外人士在威海定居或临时居住，购房、租房均享受国民待遇。威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学习环境，目前正在规划建设两个外国人生活小区一个欧美生活区、一个日韩生活区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。6、旅游资源威海旅游资源丰富，有城市景观、海岛风光、海岸、温泉、历史遗迹、名山古刹等10种类型。名胜古迹和游览区（点）80多处，其中国家级重点风景名胜区有刘公岛、成山头；省级风景名胜区有铁槎山、圣水观、圣经山；省级旅游度假区有环翠、银滩、石岛湾、天鹅湖。至2001年，全市形成了“一线“（千公里海岸线）、“两点“（刘公岛、成山头）、“三园“（环翠楼公园、威海公园、国际海水浴场公园）、“四区“（四个省级旅游度假区）、“五山“（圣经山、伟德山、铁槎山、正棋山、岠嵎山）、“六游“（景点游览、城市观光购物、度假疗养、道教寻踪、民俗体验、会议旅游）的旅游格局。二、威海市经济发展状况1、综合经济状况从各方面经济指标来看，威海市经济发展处在新的扩张期。基本具备了相当的经济实力、与较好的产业基础，并且形成了一批具有活力的新兴产业，特别是近3年，该市有近660亿元的投入。从2004年开始将陆续进入回报期，将为威海市今后的高速发展储备了后劲，具备了持续超常规跳跃式发展的优势条件。在2001年威海市人均GDP就超过了3000美元，从各项经济指标发展状况看，威海市处在工业化发展的中期阶段，处在经济快速提升期，经济会有一个跳越式的大发展。威海市近年综合经济状况（亿元）从三产的结构来看，第二产业发展速度明显快于一、三产，是社会经济的支柱产业；一产与三产增长速度稳定，三产发展更迅猛，表明社会经济进步、产业结构逐步优化。2、对外经济威海市连年外贸进出口增长迅速。2003年全年进出口贸易总额4031亿美元，增长378，其中进口总额1503亿美元，增长498；出口总额2529亿美元，增长316。利用外资方面，势头迅猛。2003年全年共批准利用外资项目642项，增长2995，批准利用外资额2215亿美元，增长945，实际利用外资额1098亿美元，增长827。对外经济技术合作进展顺利。威海的对外经济中，对韩经济是一大特色。威海是中国大陆沿海距韩国最近的城市，最近距离只有93海里1990年，威海率先开通了我国至韩国的第一条海上航线，架起了威海与韩国经贸往来的“金桥”，特别是我国与韩国建交以后，威海迅速成为我国对韩经贸往来的桥头堡，目前有3条航线直航韩国，韩国也逐步成为威海最大的出口市场和外资来源国。威海市累计吸收外商投资合同外资587亿美元，实际外资318亿美元。其国内生产总值第一产业产值第二产业产值第三产业产值人均国内生产总值（元）项目年份数据同期比较数据同期比较数据同期比较数据同期比较数据同期比较2000年560891208587762948113618022110227461182001年6271012028702243301813620990141253801152002年70350145901146388711742246814284331432003年8360217992494649203237251513233762178中外商直接投资项目3524个，合同外资509亿美元，实际外资288亿美元。3、旅游经济威海市旅游资源丰富，旅游创收较丰厚。“九五”期间，外国游客来威呈现强劲的发展势头，每年接待的海外游客数、旅游创汇数始终以20以上的速度递增。2003年由于非典等因素影响，旅游业发展有所下降。全年共接待海内外游客6782万人次，旅游总收入526亿元，分别下降60和48。其中国内游客6692万人次，旅游收入491亿元，分别下降60和46；国外游客90万人次，下降67，旅游外汇收入4204万美元，下降74。4、居民生活状况2003年，城乡居民收入稳定增长，人民生活进一步改善。全年城镇居民人均可支配收入10194元，增长86。农民人均纯收入4751元，增长79。城镇居民人均消费性支出7404元，增长103；农民人均生活消费支出2608元，增长76。城乡居民住房条件继续改善。2003年末城市居民人均居住面积1558平方米；农村居民人均居住面积279平方米。三、威海市城市发展规划威海市的发展实行“充实本体、环海繁荣“的战略。“充实本体“，在威海市城市基本骨架已铺开的情况下，要紧凑发展市中心区，继续完善基础设施，优化投资环境，改善和充实外部交通条件，加快铁路、高速公路、机场、电力、通讯、港口等基础设施的建设，使之逐渐与现代化城市相配套。“环海繁荣“，威海市域的海岸线长达986公里，占全省三分之一，是有名的千里黄金海岸线。这里的海岸线具有其独特的区位优势、自然风貌和秀美的海滨风光，规划以沿海公路为纽带，使这一特殊经济带具有便捷、快速的陆上交通网络。使千里海岸线成为带动威海经济繁荣和吸收源和辐射源。威海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出了全市城乡建设的总体思路是按照统筹规划、量力而行、近远结合、循序渐进的原则，以完善城市聚集辐射功能为重点，加快推进城市化进程，建设以威海市区、文登市区、荣成市区、乳山市区为轴心的城镇簇群及12个中心镇，建成中心城市次中心城市中心镇三级规模结构合理、层次分明、各具特色、协调发展的城镇体系；威海市中心城区为环翠区，集经济、政治、文化中心为一体。在该区域内规划的中心区城市规划范围有12平方公里。加快中心城市建设，搞好市区中心区城市设计及海滨南路、原体育基地改造工程设计，控制市区建筑密度和建筑高度，强化环翠楼东西视轴和市政府南北视轴。以建设生态化城市为目标，高质量、大规模实施城市“绿荫”工程，建成三个绿化精品工程，新建植物园、动物园，改造环翠楼公园，预留足城市公共绿化用地。进一步拓展市区建成区面积，重点向东南、西南和南部发展，以承载不断增加的城市人口。三、威海市房地产简况1、威海市房地产发展简史威海市的房地产业从无到有，不断发展壮大，已成为威海市国民经济的重要产业部门。特别是过去的十多年间，房地产业迅猛崛起，不但改变了城市的面貌，而且有力地拉动了国民经济的增长。1990年前，威海市房地产业基本空白，商品房屋建设从未纳入固定资产投资统计中。当时从事商品房开发的企业仅有6家，年完成商品房屋投资额4589万元，其中住宅完成投资4349万元。从1990年1994年，是威海市房地产业起步和成长阶段。到1992年底已发展为31家，单位个数增长5倍多；这期间，威海市房地产业迅猛发展的阶段，到1993年底，全市房地产开发企业由1992年的31家增长到337家，增长10倍多。94年各项指标均高于91、92、93三年累计总额的2倍以上。1995年1997年威海市房地产业调整时期。这一阶段，我国的国民经济进入了调整时期和相对平稳发展时期。威海市的房地产开发业在国家宏观调控政策下投资额逐步回落。1995年1996年威海市利用2年的时间盘整消化积压房屋，调整投资结构，制定相关政策，清理整顿开发企业，要求开发企业以销定产，严格控制各种别墅、写字楼、旅游渡假区及新开工项目建设，及时消化积压房屋。经过两年调整后，威海市的房地产开发企业由1993年的337家，降至177家，在全省17地市中位居第二。到1997年，威海市的房地产开发投资已逐步走上平稳回升的发展轨道。从1998年至今，是威海市房地产业回升增长新发展的阶段，有房地产开发公司280多家。在国家财政金融政策及房改政策的调控下，从1998年至今，威海市的房地产开发市场呈现持续、稳定、快速增长的态势。投资结构继续改善，商品市场比较活跃，商品房销售额持续增长。2、威海市房地产发展现状近年来，威海市房地产开发项目已逐步走向大型化、集约化发展轨道，成片颇具规模的小区建设已见形成。当前威海房地产市场主要具有以下特点1）城市品牌，为房地产发展提供了良好的外部环境自2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威海最适合人类居住的地方”已成为城市品牌。2002年8月，市政府又组织了“住在威海”大型宣传活动，深化“最适合人类居住的地方”的城市品牌概念，在北京、上海、广州、长春、沈阳等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买，为房地产市场的发展增添了新的活力。迎合城市品牌形象的树立及打造，威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到391，人均占有公共绿地165平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。2000年2003年威海市商品房开发状况2）房地产市场呈现持续发展的态势从2000年以来的数据看，房地产各方面指标连年增长，呈现持续发展的趋势。从表面看，这是一种好的苗头，但是房地产投资过于激增，开工项目过多，销售压力会很大，未来住房空置面积可能会有较大的增加，把握市场需求，开发不与市场脱节，政府适度的宏观调控是保证房地产业健康发展的关键。3）房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，以大海为主题，以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。4）住宅、商业网点房热销，房价普遍上涨威海房地产市场从1998年开始复苏，到2000年进入快速发展时期，威海的住宅价格以每年超过20的速度递增。以两个开发区为例，普通住宅价格由1500元/平方米上涨到目前的近3000元/平方米，商业网点房价格由4000元/平方米上涨到6000多元/平方米，尤其是2002年新建成的几个标准较高的住宅小区，售价明显提高。近两年，威海的住宅和商业网点房一直处于热销状态，新开发住宅取得预售许可证后绝大部分一销而空，已经竣工验收而未销售的楼房大多因为配套、建筑质量、物业管理等方面存在显著问题，部分将形成积压。商业网点房出现脱销现象，尤其是专营韩国商品的市场网点，尽管售价高达20000多元/平方米，仍然供不应求。5）消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，在2002年两个开发区买房的外来人员比例已超过50，在城市中心区买房的外来人员比例上升到20，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。6集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单位纷纷寻找合作伙伴，研究集资建房或集体采购工作。2002年在建的定向开发项目6年份商品房施工面积（万）增长率竣工面积（万）增长率商品房销售面积（万）增长率商品房销售额（亿元）增长率2000年2757884692362747776731122132001年31291346124312443987426981473142002年4424414169836612122272043922003年5311201697持平1505242248216个，开发面积30万平方米，占当年施工面积的10。大批白领人员涌入房市，调动了更多市民的购房欲望，推动了房市的更快发展。7可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较现在增长近70万人。现有的土地存量远远满足不了人口增长的需要，可开发城市土地成为稀缺资源。房价的上涨和土地价格的上涨相互促进，地价上涨是房价上涨的基础，房价上涨是地价上涨的前提。在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均35万元/亩涨到70多万元/亩，威海公园附近的住宅用地由平均80万元/亩涨到150万元/亩。3、当前威海市场在售楼盘项目个案1）环翠区、旅游度假区楼盘个案2）高技区楼盘个案项目名称翠海明珠项目地址威海旅游度假区（影视城）开发商山东华肯房地产有限公司建筑类型多层、小高层、别墅住宅建筑面积140万平米主要户型66133平米多种占地面积177公顷总户数约1万规模绿化面积一期40参考价推出日期20035联系电话项目名称滨海锦苑项目地址威海环翠省级旅游度假区开发商威海东龙实业有限公司建筑类型多层住宅建筑面积7万平米主要户型66133平米多种占地面积86亩参考价1750元/规模绿化面积联系电话项目名称望海园富华城项目地址环翠区望北岛开发商威海城市建设综合开发公司建筑类型多层建筑面积28万主要户型90158占地面积398亩参考价2380元/M2规模绿化面积联系电话项目名称东发园林项目地址高技区沈阳路东涝台开发商威海东发放地产综合开发公司建筑类型多层建筑面积25万主要户型三室两厅65250平方米占地面积规模绿化面积参考价2380元/M2推出日期2003年联系电话项目名称凤凰城项目地址高技区一中后开发商威海城市建设综合开发公司建筑类型多层、小高层建筑面积主要户型占地面积总户数规模绿化面积参考价2580元/M2推出日期联系电话项目名称国际海景城项目地址高技区国际海水浴场中心地段（