房地产估价案例与分析考试试题及答案解析

2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1递增；平均投资利润率为8，贷款年利率为747，折现率为10。1下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（）。A10350B10661C11500D118454采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。A97342B102183C104075D104588来源（二）甲公司拥有一宗面积为80000的工业用地，地上建有面积为50000的厂房及10000的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。5甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。A按工业用途估价B按居住用途估价C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。A地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。A被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C被拆迁房屋的价值和停产停业损失D被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。8下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题9对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A交通条件B产业集聚度C基础设施完备程度D公共设施完备程度10该宗房地产的再次抵押价值为（）。A首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C再次抵押时的价值已抵押贷款额/贷款成数D再次抵押时的价值已抵押贷款余额/贷款成数三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国担保法。3中华人民共和国城市房地产管理法。4中华人民共和国土地管理法。5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6城市房地产抵押管理办法。7房地产估价规范。（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3国家及当地有关税费法规。4其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则1合法原则（略）。2最高最佳使用原则（略）。3替代原则（略）。4估价时点原则（略）。九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下（略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（略）（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式估价对象市场价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表（略）。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例可比实例A银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为1097127，建筑面积为9874145，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。可比实例B新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为569977，建筑面积为3419863，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/，交易时间为2007年10月。可比实例C中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为975256，建筑面积为83773，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/，交易时间为2008年5月。2房地产比较因素条件说明表附件（略）四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣25分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有1通用性通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70左右。来源考试大房地产估价师考试2009年试题参考答案一、问答题（一）答1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。2复核估价的估价目的可表述为受银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。（二）答1估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。2估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。3设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。4购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。（三）答1政府应对占用的小区500绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。二、单项选择题1D2D3D4B5A6C7D8B9D10D三、指错题1致委托人函中缺估价对象的详细说明。2致委托人函中缺估价报告应用有效期。3致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。4估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。5估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。6估价对象中缺区位状况介绍或说明。7估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。8估价依据中缺房地产抵押估价指导意见。9估价原则中缺谨慎原则。10估价结果报告中缺变现能力分析。11市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。12市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。13市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。14可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。15市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。16周边景观应属于区域因素。17市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。18市场法计算中缺权益状况说明和调整。19市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。20市场法修正系数计算应说明理由。21市场法计算中缺地上车位的价值计算。22地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。23估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。四、改错题1在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3缺少变现时间长短的说明。4缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。解析二、单项选择题1根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。32300元/5000（13）11845万元。46650元/（11）12（110元。2008年房地产估价案例与分析考试试题及答案一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确为什么（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500，占地2900，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/，商品住宅销售均价为12万元/。据此，估价师拟定了以下两种估价思路1以商品住宅销售均价为基础估价；2以商业用途土地价格为基础估价。请问1上述两种估价思路中哪种较合适并说明理由。2针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。1若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为10706050403，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A1143B1177C2286D23532因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）。A若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用3兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。A房屋所有权注销登记B房屋所有权初始登记C房屋所有权变更登记D房屋所有权转移登记4若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C如不办理抵押登记，该抵押合同无效D如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。5如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。A该宗商业房地产的收益年限为28年B该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C该宗商业房地产的收益年限为38年D该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响6若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税金及附加为年经营收入的85，经营利润为年经营收入的10。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8，土地资本化率为6。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。A6625B7333C7571D88337下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。A项目改建投入的成本费用应包括工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表名称建筑面积建筑基底房屋结构建筑物重置建筑物（）面积（）单价（元/）成新率店面10001000砖混80090仓库20002000砖木50085住宅15001500砖混650908、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A耕地占用税B征地管理费C耕地开垦费D新增建设用地有偿使用费9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A2222B3361C3655D378010、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。A店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D甲公司可自行委托估价机构评估店面价值三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号）（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号）（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号）（签名盖章）二00八年六月三十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于市区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为385305，土地面积为22945。1坐落估价对象坐落于市区数码路北段2123号，四至为东临路，南靠广场，西接干休所，北依创业中心（区位情况略）。2产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3土地状况土地使用权面积为22945，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为168（土地其他情况略）。4建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积385305。各层层高及功能为一层层高36M，为大堂及办公区；二层至四层层高均为33M，为办公区；五层层高33M，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100（建筑物其他情况略）。5配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则1最高最佳使用原则（略）2替代原则（略）3估价时点原则（略）4谨慎原则（略）5合法原则（略）九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为599503元/。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。房地产估价有限公司二00八年六月三十房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于市区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为385305，土地面积为22945。1坐落估价对象坐落于市区数码路北段2123号，四至为东临路，南靠广场，西接干休所，北依创业中心（区位情况略）。2产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3土地状况土地使用权面积为22945，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为168（土地其他情况略）。4建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积385305。各层层高及功能为一层层高36M，为大堂及办公区；二层至四层层高均为33M，为办公区；五层层高33M，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100（建筑物其他情况略）。5配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象所在的市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。市场法的具体估价思路为在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。收益法的具体估价思路为运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程（一）市场法测算过程1选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A软件园区软件开发10楼，地处市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419，办公用途，成交价格为6100元/，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例B软件广场办公楼，地处市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986，办公用途，成交价格为6250元/，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例C经济开发区软件开发大楼，地处市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555，成交价格为6430元/，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1修正因素比较表可比实例估价对象ABC成交单价（元/）待估610062506430交易情况正常正常正常交易日期2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善区域因素规划限制一般一般一般一般临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积385305441939864555平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好个别因素基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全2确定可比实例修正指数（1）交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。（2）交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。（3）区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。（4）个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2比较因素修正指数表可比实例估价对象ABC成交单价（元/）待估610O62506430交易情况100100100100交易日期1OO100100100自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100区域因素规划条件100100100100临街状态100103103103结构形式1001001001OO建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102个别因素基础设施配套情况1001001001003可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3表3交易价格修正计算表可比实例ABC成交单价（元/）610062506430交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100公共设施配套情况100/100100/100100/100区域因素规划条件100/100100/100100/100临街状态100/103100/103100/103结构形式100/100100/100100/100建筑规模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102个别因素基础设施配套情况100/100100/100100/100比淮价格5925594960004比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为（592559496000）35958元/（二）收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为VA/R11/1RN上式中V一房地产价格，A一年净收益，R报酬率，N一收益年限1确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。（1）估算年总收入采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为18元/天（具体过程略）。根据估价对象实际状况，出租率按90考虑，则其年收入总额为18元/天90385305365天22783万元（2）运营费用维修费按重置成本的2（确定过程略）计算，重置成本为1500元/（确定过程略）。则维修费1500元/38530521156万元保险费按建筑物的原值的2（确定过程略）计算。则保险费1500元/3853052116万元管理费按年收入的3（确定过程略）计算。则管理费22783万元3683万元营业税及附加按年收入的55计算，房产税按年收入的12计算，则营业税及附加和房产税为22783万元（5512）3987万元则运营费用合计为5942万元。（3）净收益净收益年总收入运营费用22783万元5942万元16841万元2确定报酬率本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7（确定过程略）。3收益年限的确定估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。4测算估价对象的收益价格将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为VA/R11/1RN16841/711/1750232418万元单价为232418万元385305603205元/七、估价结果确定1单价的确定本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/，采用收益法求取的单价为603205元/，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即估价对象单价（5958元/603205元/）2599503元/估价对象总价599503元/3853052310万元2估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为599503元/。附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法；2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3房地产估价规范（GB/T502911999）；4A市城市房屋拆迁管理实施办法（A市人民政府令130号）；5A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定；6A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）（A房市2002148号）；7市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知（A价房字200474号）；8房屋拆迁许可证（证号规拆许（2008）第号）；9托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；10其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）2008年试题参考答案一、问答题（一）答理由包括1本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）3不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）（说明若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）（二）答1错误。（1分）2房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）3应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。（3分）4虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分）（三）答1若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）理由估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）2估价技术路线选择估价方法。方法运用中的具体处理。确定估价结果。二、单项选择题1A2A3D4D5A6B7B8D9C10D三、指错题1估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。3估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。4转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。5估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。6估价结果不应有可能字样。7估价报告有效期表述不正确（和2006年考试真题相同，当时的答案是正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）。8市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项）。9可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。10可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是使用面积）。11可比实例C未指明用途，应指明办公用途。12交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。13区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。14“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。15个别因素缺少物业管理的修正。16可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，应有详细说明）。17成新率100与“较新”不符，应为全新。18基础设施情况属区域因素。19估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。20缺少权益状况因素说明与调整。21收益法中，出租率按估价对象的实际情况90确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。22年总收入未考虑收租损失。23收益法测算中，年总收入未说明是预测值。24收益法测算中，管理费取值未说明理由。25年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。26租金收入未考虑可出租面积比率。27运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。28估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。29估价对象收益年限用50年错，应为45年。30收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。31收益法测算时，应给出净收