杭州长睦新天地商务广场项目营销策划提案销售推广方案

杭州长睦新天地商务广场项目营销策划提案销售推广方案长睦新天地商务广场营销策划提案丁桥中央生活北尚项目简介长睦新天地商务广场（暂名）位于长三角经济圈、国际风景旅游城市、休闲之都浙江省杭州市。江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部，距市中心约64646640250054081471447247620081020上东领地已售套数去化率已售均价（元/）可售面积（）已售面积（）销售总面积（）可售套数已售套数销售总套数开盘时间项目名注数据收集截止2010年7月8日分析该区域在售楼盘销售数据可知，广宇上东城2008年底首次在丁桥推出房源均价7400元/平方米，而09年初，价格也维持在这个水平。随后随着楼市的大热，在2009年底2010年初一路上涨到1300014000元/平方米，涨幅达到90。各项目销售情况乐观，去化率都超过90。而随着楼市调控政策的出台，丁桥楼市也随之急速降温，虽价格只有小幅度的下降，但是销售情况不容客观，销售去化率极低。当前大多陷入僵局，这从侧面反映出近郊楼盘客户对政策、价格的敏感性较强。0000颐景园2898841767293092冠宇隽园926579671559622890天阳观筑940661373629513719联合格里722614531173511562上东城面积百分比已售面积套数百分比已售套数项目名丁桥各在售项目去化情况表分析无论从去化套数和去化面积上，广宇上东城都将近占有一半的比例，名副其实是丁桥板块的楼市“大哥”。丁桥已售房源面积分布表34893713大于180105496666140180534584141312014022492331991001201740341990100149451170780905530273660803724277460成交面积成交套数面积（M2）分析从成交面积结构看，8090方的小户型为该市场的主流，占到成交面积的一半比例。其次是6080方的户型，达到18。这两类总和约占成交总量的2/3都达到成交总量的一半，可见90方下的小户型是丁桥的主流，刚性需求或者投资客是该区域客户的主要构成。未来将上市房源建筑面积列表900603总计176707昆仑西房78号地块项目74978广大83号地块项目121606中豪77号地块项目144813昆仑51号地块项目98500广宇82号地块项目74000颐景园90000冠宇隽园120000广宇上东城建筑面积项目名从上图可知，丁桥未来几年上市房源总量在90000方左右，而各项目的规模都不到20万方。其中昆仑西房项目所占比例最大，达到20。其次是广大项目，占到16。广宇上东城的余量仍占有较大的比例，达到13。按照2/5/3的比例，开发商以三年为周期开发，未来三年丁桥板块房源供应为18000方、45000方、27000方。可见后续房源供应比较充足。1、短兵相见，竞争激烈，以小户型为主，其中90左右的量最大，60方以下小户型物业出现空挡；2、该区域内主要客户基本为首次置业的刚性需求者，以年轻人为主，他们相较于品牌更关注性价比。各项目在产品定位和项目推广上也符合年轻人的需求。3、广宇上东城在板块内存在明显的优势，除了项目体量最大外，它也拥有完善的配套资源，配备了比较丰富的户型选择，广大宣传力度也比较大。配套跟产品线很重要。丁桥楼市分析小结商业发展规划两大商业中心区，吸聚10万常住人口商业核心区新城广场、丁兰广场（建成）新天地商务广场（在建）亿天广场（规划）、丁桥村留用地商业综合项目（规划）地铁站商业区（规划）区域北部规划的地铁三号线站点周边商业。留用地项目丁桥住宅丁桥商业项目名称华元新城广场地理位置丁桥大型居住区大农港路项目规模总建筑面积108078物业类型大型集中商业，酒店式公寓等容积率250主力户型小户型SOHO，面积4590平销售价格08年底精装，家具全配房源均价约4800元/平。09年初推出毛坯房源，均价约5800元/平，当前已售磬，二手房挂牌价格50006000元/平。目前酒店式公寓租金价格07元/天/平。区域内重点项目分析项目名称华元新城广场地理位置丁桥大型居住区大农港路项目规模总建筑面积108078物业类型大型集中商业，酒店式公寓等容积率250主力户型小户型SOHO，面积4590平销售价格08年底精装，家具全配房源均价约4800元/平。09年初推出毛坯房源，均价约5800元/平，当前已售磬，二手房挂牌价格50006000元/平。目前酒店式公寓租金价格07元/天/平。区域内重点项目分析重点项目新城广场商铺于09年5月初对外推出，长租代售（37年使用权），其价格在60009000元/平不等；其推出售反租政策为“10年包租年平均回报85。返租10年（含税）回报率约定是45，6、6、8、8、10、10、12、12、12；当前部分二手商铺对外挂牌价约在1520万元/平，因其所处位置；楼层不同相对差异较大新城广场商业运营南北“两极分化”北区因物美大卖场开业，带动KFC，苏宁电器，知味观等品牌商家进驻，商业氛围日渐浓厚为丁桥当前商业人气聚集中心南区已分割销售业主自行出租或自营，当前仅西侧沿街商铺开业，如丁桥颐景园售楼处。杭州联合银行，顺旺基快餐等内铺方便仅有零星服饰商户进驻，人气冷清门可罗雀。从其商业招商运营现状看大型主力商家带动效应明显，内铺商业举步维难。区域内重点项目分析项目名称丁兰广场地理位置丁桥大型居住区项目介绍集休闲、娱乐、购物、生活体验于一体一站式的商业中心，主要的业态有超市、百货、家电、影院、餐饮、宾馆、电玩、健身会所、KTV、精品店等综合型商业中心，是未来丁桥大型居住区的核心商圈商业中心。目前十万方的商业中心正在建设中。重点项目商业布局A区块主要用于精品商铺，13F层为商铺，4F为电玩娱乐等用房；B区块主要用于商场、宾馆、银行、经济型酒店等功能，1F为商业、银行，2F为餐饮，3F为娱乐院线及休闲餐厅，4F为KTV,四层以上均用作酒店式公寓；C区块主要为超市大卖场（家乐福）和酒店式写字楼，13F布置大卖场和休闲咖啡茶吧等用房，4F及其以上均为写字楼。超市类新城广场物美超市，邻里配套中心（净菜超市），另传在建的丁兰广场将引入家乐福超市餐饮类多为中低档快餐食品店，消费水平多在1030元/人，高峰上坐率6080，除新城广场集中少量肯德基，知味观（外卖）九月生活顺旺基等品牌店外，其余多为社区小店，档次低，分布乱。服饰类物美超市一层已有部分知名品牌入驻，如阿迪达斯，耐克，李宁，森马，达芙妮等，以运动休闲等为主，人流量相对较好。新城广场南区基本定位为服饰，当前仅数家服饰点在营业，租赁经营状况较差。家店类区域内唯一品牌电器连锁苏宁电器于7月3日开业，推出“满3000送1200，满8000送2400”优惠，从现场看人流较少，经营状况一般。其他各社区沿街商铺业态杂乱，多为快餐。杂货店，装修建材等，档次低，分布散。其他商业业态新城广场商业租金分布汇总【北区】11F物美整体租赁，租金06元/平/天1F沿街商铺租金2030元/平/天2F15元元/平/天【南区】1F惠兰雅路沿街商铺3元/平/天内街商铺租金报价约2元/平/天因租赁行情差业主普遍愿意折价。租金情况1、丁桥的商业目前原有一定基础，两大商业体新城广场外及丁兰广场是本案商业的核心竞争对象；2、大型主力商家带动效应明显，内铺商业举步维难，主力店是推动商业成功的关键点；3、新城广场与丁兰广场均是以大型超市为主力店，带动其他商业，与新城广场仅一路之隔的本案，如果在引入大型超市显然并不合适，一方面市场容量有限，另一方面与新城广告距离过近，容易形成恶性竞争；4、其他专业市场暂时还未出现，各商业业态依然是围绕生活方面跟铺设，如餐饮、服饰、家电等；5、商铺租金基本维持在13元/平/天之间，其中超市类最低，仅06元/平/天；丁桥商业分析小结据了解，杭州目前10留用地分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。数据统计显示，目前规划杭州留用第规模约11000亩，按照平均容积率25计，总建筑面积可达1665万方。留用地项目丁桥住宅丁桥商业杭州的村留用地项目因开发操作部透明等原因，尚无法统计近期内将上市项目体量及各类物业供应情况。但从各区域发展规划及在开发村留用地项目看，这些项目中基本物业开发模式为商业服务式（酒店式公寓）写字楼。按商业酒店式公寓/写字楼以37比例规划，11000亩村留用地、1665万方的可建面中，后者可建面约11655万方，这些项目开发尚处于起步阶段。结合杭州写字楼状况，村留用地集中近郊板块写字楼长期低迷，开发风险大。鉴于此，酒店式公寓物业是大多数村留用地项目开发的首选。如此庞大的可供应量，将在未来形成比较大同质化竞争压力；结合当前杭州在售项目情况，竞品项目选择如下1、主城区，代表项目恒策西城广场。蓝海时代国际大厦。美达北城天地2、三墩板块，代表项目剑桥公社，坚果203、西溪留下板块，代表项目西溪君逸汇4、华丰板块，代表项目泰地北上，水岸晶座、洄龙湖邸留用地重点项目分析留用地重点项目分析留用地重点项目分析留用地重点项目分析项目名称UN公社地理位置西湖留和路（新浙江工业大学对面）项目规模总建筑面积15万物业类型多层小高层等容积率160主力户型纯LOFT4销售价格8800元/留用地重点项目分析以上述竞品项目分析我们可以发现大多数留用地开发均采用4050方这样的小户型，在产品无产权情况下，通过降低门槛，迎合消费者，这一面积段值得项目借鉴；不少留用地项目多开发为小户型精装产品，其装修标准（对外宣称）多为1500元/平左右精装修物业较毛坯物业可溢价2000元/平村留用地项目物业溢价空间有限，其精装产品价格仅相当于同区域住宅物业价格的一半左右。大多数村留用地项目因为产权的问题，其二手房出售存在一定的困难，但是又因为价格远低于周边商品价格。所以有较高的出租回报率。需要注意的是，可独立产权的酒店公寓产权也集中在4060方，对户型较大（7090方）的使用权物业形成较大冲击。因此，必须在期空间结构上给予创新，使其更具性价比。因此，建议者这部分物业在官网改造后可分割一下三类1、普通的酒店公寓，平层，面积4060方，层高3米2、LOFT酒店式公寓面积5060左右方，层高小于48，（在原有的基础上，尝试引入，增加卖点）3、X魔方产品，面积7090方，分两层其中一层3040方，设置厨房、餐厅、客厅，二层6070方，南北通透，设置卧室、书房和卫生间。作为综合体商业项目而言，居住在丁桥的消费者对项目的发展举足轻重。近期10万，远期40万，怎么样的群体共性决定本案如何发展方向；购买到丁桥有两类人，一类是刚需者，一类则是投资客。而真正住到丁桥的却是以刚需者为主，他们身上特点就是年轻，时尚；1、客群分类以客户置业目的及客户来源地两个维度来划分A市区首次自主客户B丁桥首次自住C丁桥周边被动换房D丁桥周边主动换房E投资兼自主客户置业目的首次置业自住杭州客户省内客户投资兼自住ABCEDE丁桥周边E2、各客群分析A类客群市区首次置业客群（新杭州人）注重性价比，比较务实、理性价值取向这类人群一般以中等收入家庭为主，承受力有限，购房首先关注房产总价，其次是交通、户型。首次置业两房需求客群带有一定过度性置业特点购房特征旅游红苹果两房（95方两房，114115三房）、金海香滨湾（90100两房，105115三房）代表楼盘两房5060万元，三房7080万元总价范围两房（75100方），三房（90120方）户型结构房产总价、交通便利、户型结构、生活配套购房关注点购置婚房、改善居住条件购房动机客群购房特征新兴白领阶层，处于事业奋斗期，拥有较高的学历，消费非常理性，不容易受媒体影响。普遍认同丁桥的发展潜力。人群特征结婚用房、改善性用房，第一居所购房用途首次置业、二次置业置业次数公交车为主、经济型私家车交通工具610万居多家庭年收入30岁以内年龄未婚，或刚结婚不久家庭结构来自市中心区域（主指新杭州人）客群来源客群基本特征高中学历讲究实用，不注重外表价值取向对楼盘的品质要求并不高，比较关注房产总价，户型、生活配套。要求能方便照顾自己工作。购房特征5060万元总价范围两房（70方）户型结构房产总价、户型结构、交通便利、生活配套购房关注点改善居住条件，结婚用房购房动机客群购房特征文化水平较低，多为省内外来客群，处于事业起步阶段，每天忙于自己工作，对生活品质要求并不高人群特征首次置业置业次数公交车、经济型私家车交通工具510万元家庭年收入2630岁居多年龄已婚有小孩、未婚单身家庭结构丁桥区域内企业员工、市场刚起步创业客群来源客群基本特征B类客群丁桥首次置业客户大专/本科学历比较注重房屋功能实用性，比较节俭，注重性价比价值取向多由于人口的增多或者小孩长大，带来居住空间的不足，而被迫购置新房。需求产品以经济型两房、三房为主。最关注户型功能实用性，其次总价、交通、生活配套购房特征旅游红苹果两房（95方两房，114115三房）、金海香滨湾（90100两房，105115三房）代表楼盘两房5070万元总价范围两房（80100方），三房（100120方）户型结构户型结构、房产总价、子女教育、交通便利、生活配套购房关注点购置婚房、改善居住条件购房动机客群购房特征年轻人居多，多居住在城东老小区内，部分年轻人与父母同居住在一起。学历一般，比较理性，关注子女教育人群特征首次、二次置业置业次数公交车，经济型私家车交通工具10万元以内，610居多家庭年收入30岁以内年龄未婚，已婚有小孩家庭结构来自城东北区域，居住采荷、景芳等老小区客群来源客群基本特征C类客群城东北被动换房客群（丁桥周边）高中学历追求舒适生活，附庸风雅的心理也较重，喜欢用“产品”包装自己价值取向此类客群，拥有较高的财富积累，但无良好的投资渠道，多购置房产，做为投资兼且自住。需求产品以大户型为主，注重面积的增大，对社区居住环境、居住舒适度有较高要求购房特征金海香滨湾130140方三房、160方四房代表楼盘80100万元总价范围三房（120150方）户型结构升值潜力、房产总价、户型结构、交通便利购房关注点投资兼且自住购房动机客群购房特征以中年人为主，生意相对比较稳定，收入较高，每天忙于自己生意，对购房消息不灵通，容易受媒体等诱导。小群体内意见较容易影响客群决策，购房时多出现“群购”人群特征二次、多次置业置业次数私家车、公交车交通工具820万元家庭年收入3645岁居多年龄已婚有小孩家庭结构区域各类专业市场企业、温州等投资客、杭州市区客群来源客群基本特征D类客群投资兼自主客户第一章【观察篇项目市场背景】1、项目宏观背景2、项目微观竞争3、市场研究结论丁桥做出大型居住区，商务并无基础支撑，因此本案中综合楼可往居住性质的物业发展，如SOHO、酒店式公寓认可丁桥的消费者年轻人居多，经济有限，对价格敏感，因此户型大小需要控制；从留用地项目上看，基本采用小户型物业为主，4060方是各大项目采用最多的面积段；空间结构上给予创新，使其更具性价比。采用精装修，对项目的溢价能力有帮准；关于综合楼丁桥商业围绕生活方面，已有一定的发展，像超市可适当避免，但百货后劲依然充足；以年轻人为主的丁桥，餐饮业、休闲娱乐业在丁桥的经营状况良好，但是整体档次普遍较低，且比较散乱，为开发高档次的餐饮业和休闲娱乐也提供了良好的发展机会。服饰容量现有限，数码产品在丁桥处于空白产业，建议可考虑；家具目前还未形成市场，对于需要急速从10人口提升到40万的丁桥，大量新房子与大量人口入住将带来大量的家具需求；关于商业第二章【修身篇项目市场定位】第二章【修身篇项目市场定位景】1、项目整体定位2、项目产品优化体验丁桥城市精品商业体的一次想象ANEWLIFTSTYLECENTER丁桥首席新城市生活中心丁桥首席新城市生活中心全天候生活化潮流商务基地项目所处区域的气质年轻的、艺术的、休闲的；丁桥的定位是CLD时尚商务区。SOHO产品为龙头，商业、居住两大区域区域统一互动。整体定位功能定位品牌商零售组合综合性新型大卖场/家电数码专业商户、家具广场服务型商户/百货商户特色餐饮、娱乐休闲商户功能购物餐饮休闲商务以满足丁桥居民的消费为前提，尽可能辐射到半山等，甚至可影响到整个杭州市的一个特色商业中心。形象定位新城中央，生活北尚建议案名整体案名诠释广告语中心，表达区位价值，表明项目的引导生活的夙愿；中心广场简明扼要，紧扣主题，传达项目精神。备选案名新生活广场、三芒星中心丁桥中心广场项目形象组成个人中心家庭中心个人中心团体中心家庭中心，让生活更舒适概念组成家居、百货家庭中心主题发展设置提供丁桥最为个性和品味的家具专业市场及家居装饰主题区；个人中心，让生活更新潮概念组成品牌服饰、数码、美容个人中心主题发展设置设置品牌服饰精品区，提供与市区内同样丰富的服饰选择；让生活科技主题贯穿全程，延长顾客停留时间以及拉动消费；结合住宅的会所需求，提供最具知名度的健身/休闲/美容/SPA中心。个人主题发展设置团体中心，让生活更精彩概念组成清吧、酒吧、咖啡厅塑造不同于传统形式的就餐、休憩场所，提供坪山区口味最为齐全的特色餐饮选择；团体主题发展设置结合广场资源，设立主题区，例如水景酒吧、咖啡厅街；团体主题发展设置提供最具特色的娱乐休闲消费场所，如清吧等，延长夜间消费时间；物业分布长睦新天地商务广场业态组合SOHO办公楼SOHO办公楼元华新城广场家电、家具美食天地娱乐综合型百货913X户型70方80方14平层3050方58平层5060方综合楼业态规划如果有条件施行，建议增加LOFT结构，增加项目亮点。F7品牌展销中心F6运动品牌F5工艺品、玩具店、化妆品F4职业正装F3休闲服装F2服饰、鞋帽、箱包F1银行、金银饰品16层中型社区型百货（共约15249平米）定位品牌时尚店可考虑引入天虹百货1楼业态规划F7宜家家具广场F6宜家家具广场F5宜家家具广场F4国美旗舰店F3国美旗舰店F2国美旗舰店F1国美旗舰店17层示意如下（共约8890平米）国美约5000方，第六空间约三千方；2楼业态规划3楼业态规划F7酒吧/KTV、电影院F6游乐场F5健身馆F4足浴F3博库书店F2休闲餐厅F1两岸咖啡、外婆家、KFC等17层示意如下（共约21万平米）每层预计3000方第二章【修身篇项目市场定位】1、项目整体定位2、项目产品优化1综合楼部分MOMA公寓共享空间建议空中共享空间可打造成为空中花园，即“空中巴比伦”，进一步提升本案的附加值。提供沙发，茶几等，为客户提供接待朋友、互相交流的体面共享客厅。形象大堂大堂沿袭高品质风格，动静划分，简约至上，体现年轻、现代的元素。同时需要保证一定空间尺度，有利于提高项目品质。商务大堂建议建议配置新风系统和中央空调的杀菌设备。中央空调国际知名品牌，用户可自我调节室内温度、湿度，并具备分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时。杀菌等离子消毒除尘空气净化装置。分户调节中央空调系统三菱，帝森克虏伯，OTIS，东芝等国际著名电梯品牌。电梯厅人流集中，也是体现项目品质的重要区域，在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。电梯及侯梯间公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择杭州名胜、海洋风光或国际风情等，地面铺设地毯，各户户门选用高档实木材质，色调与环境相谐调。项目公共通道根据白领生活习惯，按照国际康体标准，重点打造集健身、美容、水吧、休闲为一体的综合性时尚会员制健身会所。选择具备各类设施力量区，有氧操房，幼儿看护，水吧，美容等。可提供雪茄房、秘书服务和小型沙龙服务或商务会客室等，为客人提供现代化的通讯和办公设施，满足业主多样需求。休闲、商务会所2商业部分MOMA广场一般的商场各层装饰雷同，六层以上的商铺几乎是无人光顾，但朗豪坊不同，不少人将其可直达八楼的通天梯视为娱乐工具，乐意坐电梯到最高点再往下走，于是提升了高楼层的商业价值；据了解，若取朗豪坊、楼的商铺租金基数为，黄金地段的至层是，而楼以上的商铺租金比可达直上楼顶的观光电梯借鉴商业楼7楼，人气同样存在不足，可引用顶蓬大面积的采光天窗，让自然光得到良好利用，并在地面产生光影效果；设置休闲椅、绿化、雕塑小品等阳光明亮的购物环境地面用材考虑防滑耐磨性日本六本木新城大蜘蛛作为人流的主要汇聚点，广场上应设置一些特独的雕塑、绿化、电子屏等生态时尚的硬地广场第三章【谋略篇项目营销策略】第三章【谋略篇项目营销策略】1、项目营销手段2、所有权分配减少与周边商业项目的竞争，抢夺能在丁桥中率先进场的商业业种中的领导品牌，抢占市场先机；招商先行，根确定主力品牌商家，提前根据商家要求解决工程改造要求；通过主力商家进驻带动后期招商时中小商户的投资信心；主力商家的进驻是商场未来持续经营的保证；由于投资者明确的投资目的，使招商工作在商铺的销售中成为商铺销售最大的支撑之一。统一招商势在必行，而且通常在销售前展开，能更有利促进商铺销售工作的顺利进行。招商先行，提前确定主力商家；匹配合适商家,强力支撑后期营销执行。价格策略商业体投资收益模式销售商铺价格建议1500020000元/写字楼后续操作，视市场情况确定策略价格建议7000元/（毛坯价格，大概丁桥住宅的一半）商业体销售建议化整为零平层商业体分割为小户型铺位，单位面积控制在10左右原因销售单位面积，控制单套商铺总价；通过投资合同收回经营权后可整体经营，不影响商业整体布局。（图例）注建筑面积以占地面积测算，存在误差；地下面积分布不确定，暂不计入资金测算。1,002,902,400787501合计41,520,000120003460地下可经营部分136,913,000700019559146556楼136,913,000700019559146555楼199,449,1001700011732317403楼129,793,3001300099841153882楼358,314,0002000017915725391楼总价单价地下建筑面积建筑面积占地面积幢号投资收益建议5年投资保障期；8是投资人的心理界限，也是合理的投资收益率，前5年均回报8；第4、5年，投资人若看好市场发展，可在此2年自主经营；第6、7年，投资人可选择撤资离场，分别保障20、35的投资收益。可退135第7年可退120第6年可选10第5年可选9第4年8第3年7第2年6第1年备注收益率年份第三章【谋略篇项目营销策略】1、项目营销手段2、所有权分配杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知（杭政办函2008183号）规定村级集体经济组织自行开发的留用地项目，在项目竣工并经土地复核验收后，可转让不超过49的地上建筑物和土地。留用地项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。投资方取得的物业以层为单位，不超过总面积的49。本项目可转让面积（投资方所拥有的49部分）7875014938587549投资方取得的产权面积之和不得超过此面积方案1从面积分布来看，5、6的面积和为约总面积的49，即如果本项目的写字楼部分全部以产权转让方式销售，即完成转让面积的指标。但此种方式的投资方持有、转让的物业价值较低，但减少商业面积，降低经营风险。10000787501合计2484195596楼24841955951268998412楼22751791571楼面积比例建筑面积幢号方案2投资方与村经济组织持有物业均衡的分配方式，即各物业的持有比例约为4951。1幢1955963层502812934层570522514740529874层10237541村经济组织1幢1955954层670417133层427892485338220233层76781571投资方面积比例合计备注面积和幢号此方式面积分配较为平均，且可选择合适的楼层，但后期证件办理繁琐。未来远期的商业控制权较弱（年限到期后）我们的建议选择第二种方案整层写字楼层面积大，销售难度较大，不利于前期回笼现金；写字楼部分转为商业运作模式的销售收益更高；可选择较为优质的楼层，为后续抵押套现、转让等行动做准备。第四章【攻战篇项目营销推广】第三章【谋略篇项目营销推广】1、推广渠道2、推广阶段3、推广费用现场包装会所售楼处样板房、样板区楼书等其他销售服务物管服务系列圈层活动传播原则线上传播传播渠道展示（SHOW）服务（SERVICE）活动（SCENE）传播（SPREAD）生活中心构建模块展示攻略要点充分展现项目的商业氛围通过展示有效区建立项目的中高档时尚商业中心的特色；充分体现项目细节和未来生活情景设施、配套、服务、生活方式等；展示先行准备不足时,宁愿不展示。营销中心外观成为桃源路上一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性商业建筑外部需要另外装修，要求昭示性更强，呈现出气势。售展中心外环境商业展示打造国际感，营造浓烈的购物气氛。前广场电视柱（播放项目宣传片或不同国家的电视片），充分体现都市生活入口巨大的入口吊灯成为商业中心独特体验提前展示极富特色的橱窗（人物名品）统一的广告牌位地面结合导视的处理售展中心外部广场营销中心内部成为城市生活中心内部环境由灯光、特式家私营造的气氛体验点VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等售展中心内环境服务攻略要点没有销售，只有服务令所有有机会接触到客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服务；处处让客户体验到尊贵感、私密性用服务充分区隔其它项目，在细节中将项目特性发挥到极致；服务攻略销售篇一有效把握客户需求，建立以客户为核心的销售服务策略客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护）包括营销活动的邀请、特殊权益的赋予，给予客户规范、专业的服务；媒体传播平台（户外、硬广、软文、直邮、电视等）媒体传播渠道必须站位高端，符合目标客户群阅读偏好。体系二客户所听到的销售人员需全程跟进,如当天时间无法协调需及时与客户反馈、沟通,客户购房前,销售人员需强化“秘书性质”的工作态度体系三客户所感知的人员形象体系（销售人员形象）人员着装、人员外表、人员举止销售人员言行举止要求大方得体销售物料所有销售人员都穿着高档服饰，使用标准道具售楼体系一客户所看到的服务攻略销售篇二销售过程中处处令客户感受到尊重、体面ACTION2客户资料充分保密服务销售队伍需将客户资料、客户信息像对待个人财产一样严加保管；放弃传统项目之开放式客户登记本，建立客户信息保密制度，除开发商外，同一客户之客户信息只允许该接待人员及销售经理可保留，接待客户时所使用之销售物料（如问卷调查表、算价单）需一式两联记录,客户联给予客户,存根联需统一锁入保险柜；舍弃传统的客户档案保存方式,在销售现场为已成交之客户开设专用资料保险柜,存放已成交客户之资料。ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE789456123未成交客户信息进销售人员保险柜已成交客户信息进房号资料保险柜物管超值展示规范、体贴形象物业服务展示聘请专业物管公司进行专业的指导和培训保安保安设立形象岗，在客户参观密集区域赠加巡逻人数和密度保洁保洁设立形象岗，在客户参观密集区域增加保洁服务人数和密度安防系统的展示把监控室纳入客户接待流程，向客户演示安防系统服务攻略销售篇三高品质物管以精诚服务，创理想生活聘请完成时间培训完成时间ACTION3规范保洁工作流程，提高服务品质关键行动A充足的人力资源；B岗位细分，责任到人；C建立服务标准；D建立监督考核机制；E确保执行力度传播方式现场展示/物业管理汇演展示严格的保洁管理细致的工作整洁的社区一尘不染的饰品一尘不染的饰品传播攻略要点线上精准宣传，线下把控，立势一步到位线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目