江苏徐州同创豪宅项目营销方案销售推广策略

江苏徐州同创豪宅项目营销方案销售推广策略谨呈徐州同创房地产开发有限公司2007年3月27日南京中原目录一、市场研究部分二、项目分析三、营销策略四、媒体分析五、价格测算位于苏北的徐州，资源丰富而且交通四通八达，经济发展一直在苏北起着领头作用。随着经济转型与城市化进程，人民收入与消费开始增加，徐州经济实力与日俱增。市场徐州位于江苏省的西北面，华北平原的东南部，与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省，所以被称为四省交汇点。徐州的地形特点是平原为主，丘陵相间，历来为兵家必争之地。徐州现辖2市4县5区，幅员面积11258平方公里，江苏第二；总人口8916185万，江苏第一，其中市区人口1674万，是淮海经济区的中心城市。从2003年开始，徐州连续两年荣登福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜；从2004年开始，连续两年被台湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）评为大陆极力推荐投资城市，可见徐州潜力非凡徐州概况人口规模2年万人；年万人；年万人；城市远景规模万人左右。城市功能八大服务的中心功能商贸中心、金融中心、物流中心、科技中心、教育中心、医疗中心和文化旅游中心；建设区域制造业中心。规划范围市域城镇体系徐州市域行政管辖范围，平方公里。城市规划区（都市区）包括徐州市区、铜山县和睢宁县的双沟镇总用地面积为平方公里。城市定位全国综合性交通主枢纽；陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；徐州都市圈的特大核心城市；国家历史文化名城，优秀旅游城市；区域制造业基地。城市发展方向向东南、向东。城市特色徐州城市特色主要体现在两个方面，一是山水自然景观，二是历史文化人文景观。城市定位与发展国民经济持续平稳快速增长，经济总量创历史新高。2004年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到109580亿元，在2005年更进一步达到接近1300亿元增长率达到143020062007年人均GTP水平保持在12左右人均GDP徐州产业比例以产业结构看徐州经济，毫无疑问她是一个工业型城市，但工业型城市的问题就是污染严重与劳动力密集（特别是低技术），这对于科技创新（此项在GDP构成中有“倍数效应/MULTIPLIEREFFECT”）与工业增加值都有不良影响，因此，市政府近来大力推行旅游业。于2005年，徐州市成为江苏省内第10个城市居民人均可支配收入突破10000元人民币的城市，达到11185元人民币，同期增长达到137。虽然在整个江苏省的排名中，徐州只是位于中间位置，但却是苏北城市之首。可以看出，一方面徐州在苏北起着领头的作用，但另一方面整个苏北却落后于其他江苏城市人均可支配收入及消费水平经济发展的难题仅有的非对外开放城市低调的民营企业缓慢的城市化进程城市发展力度低下小结徐州位于四省交汇点，交通网络非常发达，资源丰富，城市地位位于苏北城市之首，徐州GDP增长速度保持较高水平城市定位不清晰、过度依靠农业等问题也减慢了她的发展速度。房地产住宅市场研究徐州市房地产市场近年来的发展态势持续良好，在宏观调控政策较多的2005年中，住宅市场表现依旧理想。而作为限制对象之一的别墅，在市场供应量较多的情况下，依然保持着较好的销售态势。是什么原因，使得市场在这样的环境中仍然继续增长的呢下面我们将通过对住宅市场发展走势、在售住宅与别墅市场供销特征及产品特征的分析，来研究徐州市房地产市场，同时也将对住宅市场在2006年中的走势作出研判。徐州市房地产市场发展很快，图中数据显示，在20022005年间，徐州市房地产开发投资额和住宅开发投资额逐年递增。2005年中国家出台相关政策以控制房地产市场的过快增长，但徐州的房地产投资额的增幅却在此时达到最高。徐州市房地产及住宅市场开发投资概况20012005徐州市土地成交状况2005年土地成交量远远多于2003、2004年总量，土地供应量的增加，为徐州市房地产市场的持续发展提供了有力保障。恒基中国新城区大龙湖东侧8208亩54亿66万元/亩（商住办综合）世茂（BVL）规划和平路南侧（汉之源地块）1012亩12亿1185万元/亩（商住办综合）06年土地信息一角住宅市场供销分析徐州市住宅市场从2001年开始，逐年走高，住宅的供应和销售量都有明显增长，增幅在2005年中最为明显，这说明2005年宏观政策对于徐州市房地产市场影响有限，住宅市场持续了良好的发展势头。但从供销比来看，市场形势逐渐严峻，供应量开始大于需求量。20032006年间，徐州市房价一路上扬，三年的时间，房价上涨近600元，增幅约35。就目前市场表现来看，短期内徐州市房价将继续保持良好上扬态势，但是随着住宅供求关系的逐渐逆转，房价增幅将随之逐渐放缓。住宅市场价格走势分析普通住宅价格走势通过上图可以发现，别墅产品销售价格30004000元之间房源销售率最高分价格段供销分析分面积段供销分析目前徐州别墅市场产品面积190230平米是市场接受力度最高分建筑类型供销分析别墅产品中联排别墅是目前市场接受力度最强的产品目前别墅则主要分布在铜山新区和泉山区等几个区域。在售别墅主要分布在泉山区、铜山新区和金山桥开发区。从小环境来看，几家别墅或依山，或傍水，或山水兼具，自然环境良好。从大环境来看，以泉山区最好，区内有云龙山、云龙湖以及泉山国家森林公园等资源，同时生活环境最为成熟；铜山新区开发程度低，自然环境优越，但配套不足，生活环境较差。金山桥开发区的自然环境相对一般，生活环境介于前二者之间。徐州别墅项目情况山区别墅的面积跨度较大，在190500平方米之间；铜山新区和金山桥开发区则相对集中，分别在180320、220485平方米之间。泉山区与铜山新区售价相差不大，叠加5070万元/套，联排6098万元/套，双拼、独立120300万元/套。金山桥开发区略低，联排别墅单套总价在70120万元之间，双拼和独立总价在70250万元之间。面积、总价范围泉山区别墅的面积跨度较大，在190500平方米之间；铜山新区和金山桥开发区则相对集中，分别在180320、220485平方米之间。泉山区与铜山新区售价相差不大，叠加5070万元/套，联排6098万元/套，双拼、独立120300万元/套。金山桥开发区略低，联排别墅单套总价在70120万元之间，双拼和独立总价在70250万元之间。建筑类型建筑类型多样，叠加、联排、双拼、独立都有供应，主要以联排为主，占到总量50以上的比例。建筑风格建筑风格以欧式为主。除去北美风格的太阳花园山水逸墅和中式风格的霖雨山庄之外，其余6家都采用了欧式建筑风格销售市场供应类型以联排为主，该类别墅总价在6098万/栋之间，相对于普通住宅而言，差距不是很大，不再像独立别墅那样遥不可及。故别墅市场销售态势普遍较好。泉山区和金山桥开发区别墅的销售势头就比较理想，但铜山新区略差，原因与产品或区域无关，由于开发商自身出现种种问题，导致销售放缓。物业管理物业管理内容较少，大多是以基本的安防、保洁、公共设施的维护为主。物业管理费在120330元/平方米月之间。纯别墅社区的物管费要高于别墅与普通住宅的混合社区。智能化设施智能化设施与普通住宅大同小异，以基本的安全防范为主，整体智能化程度不高。客群别墅购买者的年龄大多在40岁以上，职业以企/事业单位管理层、私营业主、大学教师为主，另有少量购房者来自周边市县。投资客的比例很小。徐州别墅市场小结别墅供应量较大，但是销售良好，总价低是主要原因别墅产品素质较低别墅社区物业水平较低社区智能化较落后消费者需求研究市场调查是市场营销活动的重要环节，需求研究又是市场调查的核心内容，通过需求调查，客户能够识别目标市场，细分市场需求，发现市场机会。本章从消费者的购买动机出发，深刻挖掘消费者的潜在需求、决策过程、影响决策因素等，从而准确把握目标客群，为产品定位提供有力的需求支撑。以下客户针对相对宽泛，其基于本案产品之总价尚能被部分追求舒适空间的普通住宅客群所接受，因此在调研过程中针对普通住宅客户群体也做了相对详细的分析和了解。2006通过南京中原对徐州市场的监控分析得出以下结论【徐州潜在购房者特征】消费综合特征保守、念旧、喜欢跟风消费和眼见为实性消费。别墅别墅购房者的年龄主要集中在3045岁；别墅购买者的职业主要由自由职业者、私营业主、公务员和公司管理人员组成；别墅购买者均拥有不动产1套，家庭年收入在10万以上；8成的别墅购买者拥有1辆私家车。【置业时考虑因素】购房目的购房者的购房目的以自用为主，其中改善居住环境体现个人身价为主要目的。购房时考虑因素购房时先考虑的是楼盘的外因，交通状况、地段和价格分别列在前三位；在楼盘内因上，潜在购房者会考虑的前三项分别是小区内部环境、户型和朝向。区域选择未来的热点区域依次是云龙区、铜山新区和泉山区，原来居住在九里区和鼓楼区的居民今后将分散到这三个区域中。【置业需求】别墅置业需求别墅购买热情较高，但是目前市场产品单一、品质较差，市场处于初级阶段，空白点较多，市场需要引导；潜在购房者偏好独立别墅，但是从总价和面积考虑只能购买联排或叠加；别墅层数需求上以3层为主，偏好外观色彩是素色的现代简约风格，建筑材料喜好石材；别墅面积需求主要分为两段，200250平方米和300400平方米；在物业管理服务上注重保安、保洁、公共绿化和维修等基本要素，物管费愿意承受150200元/平方米月；别墅消费群普遍需要水景，并且希望在区域内添加景观，例如假山、凉亭，大片绿地等，但是调研发现消费者只是通过目前自己看到的来要求，想法和要求并不高，因此市场的可塑性很强，较好引导；希望车库中能停12辆车。【购买能力分析】别墅置业需求心理承受最高总价50万元。联排总价万独立总价万项目地块评估项目地块位于铜山新区，地块自身具有一定优势，但是同时也存在较多的不足。下面，我们将针对本案地块作一个简单的分析，试图找出其内在的优势和不足，为后期的营销执行提供有力的依据。同时，我们也将通过对项目地块竞争区域及楼盘的分析，寻找市场空白点。项目地块位于铜山县，南侧为久隆凤凰城，道路情况良好，周边多山，整体自然环境优越，比较适宜居住。但同时，地块也存在较多不足，如目前地块周边生活配套设施几为空白，附近公交线路较少，出行不便，极大的影响了地块的使用价值。项目地概况项目概况本案总建筑面积54万平米电厂团购近500套建筑密度249绿地率361容积率05458200225叠加别墅20220联排别墅76022270425独立别墅可销总户数户型比例户型面积产品形态优势分析现房销售自然风貌保存较好纯别墅社区54万平米大盘区域发展潜力巨大户型配比恰当居住舒适性高劣势分析区域发展潜力大,但区域发展进程较缓慢九隆凤凰城操作失败对本区域的影响,导致部分目标客户群对本区域的不认可态度本案规划较早，别墅产品设计理念在竞争楼盘中处于劣势，主要体现于花园面积较小，外立面观感较差。机会分析城市发展向郊区化发展；铜山新区地密度住宅区的定位逐渐明朗；区域城市配套建设陆续跟进；别墅用地的稀缺性；同类产品的附加值低如社区智能化的打造；同类产品物业服务意识低下；威胁分析开盘销售时,容易出现大量本案二手房涌入市场,其销售价格略比本案低点,容易出现制约本案剩余房源销售二手房均为电厂员工低价购买本案的产品九隆凤凰城目前面临资金压力可能出现低价抛售情况竞争对手扫描个案分析一期多层418户于6个月内售完，两户两厅一卫销售最快；二期别墅刚开盘销售特征普通住宅2600元/平方米；别墅4000元/平方米销售均价多层两室两厅一卫（45）；三室两厅两卫（50）；四室两厅两卫（5）。主力户型多层96平方米（45）；135平方米（40）；150平方米（15）别墅联排190平方米（45），220平方米（45），双拼300平方米（10）主力面积集中供暖，无储藏室其它配套紧依三环南路、3路公交线，距离市区约15分钟车程交通会所、双语幼儿园、商业街、网球中心区内配套阳光中庭、水景墙、荷花池、喷泉广场区内景观保安、保洁、公共维护物业服务内容普通住宅060元/月平方米；别墅150元/月平方米物业管理费分2期，3年推完推盘节奏900（一期418户，二期400户）规划总户数一期130，二期080容积率12万平方米建筑面积欧式建筑风格面砖、石材建筑外墙泉山区所属区域多层、小高层、联排、双拼物业类型典型竞争项目分析泉山美墅联排210，总价75万左右，销售最好；小高层127平方米，3/2/1销售最好销售情况别墅70，小高层25销售进度小高层2740万/套；联排6098万/套；双拼120150万/套；独立300万/套总价小高层2350，别墅联排3800；双拼7500；独立10000销售均价2/2/1，45；3/2/1，45；5/2/3，10小高层118平方米，45；128132，45；181平方米10小高层别墅主力户型170190平方米，45；210220平方米，40；300平方米，15别墅主力面积260户联排别墅，小高层318户在售总量四期凤凰苑，联排别墅、小高层目前在售11车底站，另外自备12辆社区巴士，道路情况良好交通商业街、超市、健身、娱乐休闲区内配套凤凰山、塞纳河、人工水景、假山、竹林区内景观地下，未分割，公用储藏室无供暖供暖保安、保洁、公共维护物业服务内容别墅、多层050元/平方米月；小高层090元/平方米月物业管理费分6期，56年推盘节奏3000户小高层318户，别墅（一期300户，二期280户，三期300户，四期260户）规划总户数欧式建筑风格面砖、石材建筑外墙50万平方米建筑面积多层、小高层、叠加、双拼、独立建筑类型铜山新区所属区域普通住宅、别墅物业类型典型竞争项目分析久隆凤凰城124平方米，3/2/1销售最快，联排别墅咨询者较多（别墅刚上市）销售情况住宅74，别墅尚未销售销售进度普通住宅2840；联排别墅6095总价（万/套）普通住宅2450，别墅30004000销售价格（元/平方米）2/2/1，25；2/2/2，15；3/2/1，35；3/2/2，204/2/2，5116，30；124128，45；134138，20；157平方米，5普通住宅主力户型190，8套；210220，22套；310，2套别墅主力面积（平方米）普通住宅64户，联排别墅32户在售总量二期（少量普通住宅房源，主推32套联排别墅）目前在售北依学苑路，南靠北京路，小区入口即有11、69多路公交路线，距离市区约5分钟车程交通会所区内配套立体园林广场、主题景观区内景观地下，自愿购买，9001000元/平方米储藏室集中供暖供暖保安、保洁、公共维护物业服务内容多层、别墅035元/平方米；小高层1元/平方米物业管理费分3期，23年推盘节奏1800户（一期400户，售完，二期600户）规划总户数欧式建筑风格涂料、石材建筑外墙20万平方米建筑面积多层、小高层、联排别墅建筑类型铜山新区所属区域普通住宅、别墅物业类型典型竞争项目分析汉府雅园项目地块内外的自然环境良好，居住价值很高；地块周边道路条件良好，便于出行；区域内人气低，配套不足，生活环境成熟度低；地块价值具备较大提升空间。项目销售时候，电厂势必会有大量二手房出现市场，在价格上与本案件销售相冲突。因此在定价方面需充分考虑。本案目前开发阶段已进入到准现房阶段，在产品的优化空间较小而后期景观打造以及项目配套设施的完善、物业管理的优化等方面都是提高本案品质的重要途径。小结营销策略跟谁说说什么怎么说跟谁说说什么怎么说消费者扫描1私营小企业老板（3158）A主动购买人群数据来源南京中原DRC样本来源徐州2006秋季房展会样本数量383个（样本有效率95）多次置业寻找更多的身份的象征公务员/企业高管（2632）A主动购买人群数据来源南京中原DRC样本来源徐州2006秋季房展会样本数量383个（样本有效率95）市区有房寻找更多的居住舒适性白领、精英阶层（1671）A主动购买人群数据来源南京中原DRC样本来源徐州2006秋季房展会样本数量383个（样本有效率95）首次置业追求品质感满足居住体现自我价值我们，寻找他们的共性让他们有欲望与同创汉泉山庄发生关系通过中同创汉泉山庄形成一个新的、有共同偏好的群体定位想成为有名声的人物/但知足/是稳步发展型/不是工作狂/但负责/选择的事物要与自己有某些共性/对不劳而获嗤之以鼻状态积极/认真和务实相互映衬气质对自己的成功表现出自信/细心/有耐心/相信未来/时刻在权衡比较/包括人际关系/机会/利益衣套装/略显古板/皮鞋/背包/不知道里面有没有电脑住积攒金钱/买房是一种心理需要/行买入别人眼的汽车/或者按揭买更好的乐挑选嗜好保留下来/参与很多休闲方式/不是因为喜欢/而是因为需要/爱读报/关注新闻/这和文化水准无关/不会玩得很疯/明天的工作永远重要过今天是不是尽兴/兴趣兴趣并不广泛/但在某个方面是令人吃惊的专家/比如哪种汽车从零到一百公里加速时间最短/比如如何不用格式化C盘/就重装WINDOWS/保留一些学校性运动爱好/比如足球/乒乓/常约人租场地工作有专长/把经历投注到工作中/并能从成功中获得满足/能力就是金钱/就是希望/往往是小业主/政府机关工作/或者各行业白领消费会把钱花在帮助自我提升上/而不是自我放纵上/两种矛盾的东西会同时共存/可能舍不得花15元打的/会花1万6买台IBM笔记本/储蓄多/善于理财/他们更理解钱的价值/他们相信生活富裕才是对轻视最好的反击交友小团队/保持距离的亲密/最好的朋友是自己/喜欢圈子里的朋友对自己的认同特点归纳有一定名望和经济实力认真和务实相互映衬买房是一种心理需要会把钱花在帮助自我提升上喜欢圈子里的朋友对自己的认同小结广告明智的做法是攻击心理缺口缺口在哪里在同创汉泉山庄买房是另一种身份。面子分子徐州有很多区域可以买房，选择汉泉山庄，因为是铜山版块的大盘，铜山区现在已经成为了徐州高档住宅的代名词，另外房子建的也漂亮，住着够面子缺口在哪里相信自己的眼光，有信心，但需要圈子的认同。面子分子要鼓励买铜山的房子，同样的价格在二环内都有很大的选择空间，买房子不能只看未来2、3年，眼光应该放在5年、10年以后。差不多的价格可以拥有品牌和好的产品。务实分子环境比较好，看起来很舒服。觉得上下班不方便，主要是交通问题。但了解到政府以后的规划，觉得可以接受。徐州还没有这样的房子，几乎所有的楼盘都看过了，但自己的经济实力有限，衡量后决定买汉泉山庄。缺口在哪里缺口在信心面子我们就给你面子，给你信心面子就是项目的规模和豪宅的定位信心就是产品的唯一性跟谁说说什么怎么说传播策略方向2传播,没有绝对的标准却有不同的方向而我们要解决的是通过推广把产品与客户心理紧密联系给徐州人信心,给徐州人面子在把产品形态广而告之之前，首先需要解决的是，让消费者来看城之前，带上一副眼镜。阶段一眼镜是什么新城市主义片区价值未来趋势北美式建筑新城市主义郊居化标准移民小镇人居理想城市潮流新城市主义的标准新城市版块/高尚居住区/全新配套/强劲发展潜力新城市居民/懂得生活/享受生活/中产阶级/社会财富主要创造者/城市的中坚力量新城市居住标准/环保/生态/亲近自然和大地/以洋房为主流建筑形态/讲究室内外空间的合理过渡/建筑多露台、花园等形态新城市生活方式/双城的生活方式/在繁华里工作/在悠闲里生活/充分享受8小时以外的时空/工作与生活壁垒分明新城市功能/畅通的交通/活跃的人口/解决就业生活便利/繁荣的商业/齐全的教育新城市规划标准新城市主义的规划蓝本/街区，道路，广场，邻里/配套，服务，管理/亲地建筑规划思路/低密度生活住区/北美风情建筑/创新的产品，宽景，情景，TOWNHOUSE等同创在造一座“城”第一阶段传播核心很多大盘项目现在能给予客户的只是一个家的梦而同创给予的不是梦同创在造“城”同创带给徐州的是一座“纯别墅城”造什么同创带给客户的是一个用“诚意”去打造的别墅城怎么造同创用诚意为徐州的“精英阶层”打造一座别墅城为谁造好房子的标准第二阶段传播核心低密度纯别墅社区铜山新城的发展潜力千亩山地公园依山而建，优质的企业品牌良好的施工质量布局合理的社区布局真正的情景别墅9层次鲜明的园林景观便捷内外交通网“户户有露台”的创新户型优质的物业管理先进的智能化好房子的标准好房子在哪同创汉泉山庄跟谁说说什么怎么说执行策略3媒介人气指数户外报纸软文直邮其他执行策略分众传播，精耕细做手段户外电视网络报纸软文大众传播表现提示路牌表现提示报广软文炒作提示新城市主人新城市版块徐州未来唯一的高尚生活区，泉山风景区独一无二的自然环境，中山南路延长线进一步拉近了与主城的距离，未来徐州城市居住的主流方向，新的居住型城市版块正逐渐成型。1、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作新城市居民懂得生活，享受生活，在工作与生活之间不停转换角色，社会中产阶级人群，是社会财富的主要创造者，城市发展的中坚力量2、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作新城市居住标准环保、生态，亲近自然和大地，以洋房为主流建筑形态，讲究室内外空间的合理过渡，建筑多露台、花园等形态。3、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作新城市生活方式双城的生活方式，在繁华里工作，在悠闲里生活，充分享受8小时以外的时空，工作与生活壁垒分明，可以在花草清香的水岸边看一夜繁星。4、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作5、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作新城市功能畅通的交通，活跃的人口；解决就业，生活便利；繁荣的商业，齐全的教育；6、同创汉泉山庄，新城市标准软文概念炒作新城市规划标准新城市主义的规划蓝本；街区，道路，广场，邻里；配套，服务，管理；亲地建筑规划思路；低密度生活住区，西班牙风情建筑；创新的产品，宽景，情景，TOWNHOUSE等；手段DM企业内部网络促销联谊活动定向推介小众媒体DM表现提示好房子的标准推广节奏提示第一阶段传播核心同创在造一座“城”2007420075户外为主，软文炒作辅助口号式的宣传，达到广而告之的目的第二阶段传播核心2007420075寻找产品共性，提升产品形象户外为主，报媒为辅，适度硬广感受同创新城主义同创在造一座城20076销售周期销售周期安排4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月45月准备期开盘第一个销售周期完成推出量的70第二次开盘销售准备期第一次开盘体量不宜超过152套准备期用时07年45月推广主题同创在造一座“城”工作内容销售中心包装销售资料准备形象推广。开盘前客户积累推广重点同创在造一座“城”销售周期安排开盘用时07年56月推广主题体验生活，感受同创新城主义工作内容正常销售举办相关SP活动，如徐州居住新论坛体验生活，感受同创新城主义同创都市精英会推广重点好房的标准销售周期安排价格测算项目概况本案总建筑面积54万平米电厂团购近500套建筑密度249绿地率361容积率05458200225叠加别墅20220联排别墅76022270425独立别墅可销总户数户型比例户型面积产品形态分期销售建议第一期07年7月507年12月100套叠加52套联排叠加销售均价建议2700元3000元/联排销售均价建议3200元3600元/销售回款率预测一期总销售金额预计95922500元按第一销售周期销售率70,回款率70计算一期销售回款可为47002025元分期销售建议方案一第二期08年3月08年12月150套叠加67套独立叠加销售均价建议2800元3200元/独立销售均价建议4000元4500元/（根据市场实际情况价格有调整）销售回款率预测一期总销售金额预计189794375元按第一销售周期销售率70,回款率70计算一期销售回款可为92999243元分期销售建议方案一第三期09年3月07年7月一期二期剩余套数叠加50套联排50套独立叠加销售均价建议2800元3200元/联排销售均价建议3500元4000元/根据市场实际情况价格有调整）独立销售均价建议4000元4500元/根据市场实际情况价格有调整）分期销售建议方案一第四期09年9月07年9月所有剩余的叠加50套联排50套独立叠加销售均价建议3000元3500元/联排销售均价建议3800元4300元/独立销售均价建议5000元5500元/（上诉价格根据市场实际情况价格有调整）分期销售建议方案一方案点评方案一优势1、将不同的产品分阶段销售，可避免三种不同产品的客户损耗。2、价格低开，为物业后期销售预留增值空间，降低销售风险。3、低总价物业形式（排屋、叠加）前期推售易于聚集人气，除保证充分的现金流4、独立别墅销售价格，随销售周期安排尚存调整空间，有利于控制销售风险。劣势1、独立别墅销售周期置后，易造成产品积压，就本案产品而言，由于优化余地较小，如不及时推售存在一定销售风险2、独立别墅定价相对保守一定程度上影响开发商利润最大化。分期销售建议第一期07年7月507年12月220套叠加全部独立别墅叠加销售均价建议2700元3000元/独立销售均价建议6000元/每20套上涨一次150元/为一个增长基数分期销售建议方案二第二期08年3月08年12月22