2015年12月西安房地产市场研究报告

2009年12月西安房地产市场研究报告2009年12月西安房地产市场研究报告西安房地产市场研究报告（200912）易居（中国）房地产研究院西安分院目录3数字瞰市3关注楼盘3第一篇市场背景篇3第一章政策资讯3一、政策法规3二、市政动态3三、市场资讯3第二章经济环境3一、国内生产总值分析3二、居民消费价格分析3三、工业增加值分析3四、固定资产投资3五、房地产开发投资3第二篇市场分析篇3第三章商品房市场3一、商品房成交概况3二、12月西安市商品房分类分析3第四章土地篇3一、土地市场动态3二、本月土地出让分析3三、本月土地成交分析3四、重点地块分析3第五章住宅市场3一、市场综述3二、供求关系分析3三、供应量分析3四、成交量分析3五、成交均价分析3六、成交结构分析3七、项目成交解析3八、板块成交解析3第六章商办市场3一、市场综述3二、商业市场3三、办公市场3四、本月个案分析3第七章产品篇3一、产品综述3二、特色楼盘介绍3三、著名开发商楼盘3四、案例PK3第八章、营销篇3一、本月营销分析3二、特色营销活动3三、12月份报纸广告投放分析3第三篇区域数据篇3一、城东区3二、城西区3三、城南区3四、城北区3五、高新区3六、城内区本月导读【关注楼盘】中建群贤汇、曲江六号开盘楼盘解析中建群贤汇由西安中建投资开发有限公司投资开发。位于大寨路与团结南路十字东南侧，建筑形态以高层板楼为主，规划户数1251户，开发企业品牌实力和项目产品设计，对枫叶新都市板块住宅市场影响力较大。曲江六号位于曲江新区核心位置，社区采用依坡就势的地中海式建筑风格，规划总建筑面积149万。二者在本月均举行了开盘仪式。详见P10页【土地市场】土地市场火爆本月土地市场成交情况火爆，航天产业园继续保持较高供应，高新、城南土地供应充足，城东区仅有一宗土地供应。详见P25页【住宅行情】成交量井喷，市场严重透支本月全市住宅成交量为28144万，环比增长9486。各项优惠政策的即将结束，购房者抢购的场面较上月有过之而无不及，加之不少项目集中签约，本月市场成交量用“恐怖”形容毫不为过。但同时也可以看出，09年下半年市场的异常火爆，使得未来客户购房的消费能力严重透支，而政府势在必行的控制和收紧政策信号，也预示着房地产市场的调整即将到来。详见P33页【营销解析】节日主题营销，保持市场关注度市场火爆，前两月的促销优惠力度明显减少，本月圣诞节成为了大多楼盘举行现场活动的热点主题。收官之时，大多楼盘已无销售任务压力，本月市场中以主题营销维持项目市场关注度的营销手法为主。市场的理性回归几成定局，如何应对新一轮市场调整的考验，当是现下销售团队应考虑的市场问题。详见P66页易居视点政策红利的最后盛宴疯狂12月份房地产政策整体调控基调的转向预示着2010年市场可能出现波动，特别是二手房营业税免征期限回归5年，对投资需求打击力度较大。由于保留了相关的利率优惠政策，因此本月全国市场表现相对平淡。而对西安市场来讲，12月底到期的购房补贴政策大限刺激了客户疯狂抢购，集中备案签约的项目猛增，上演了抢夺政策红利末班车的最后盛宴，也为2009年疯狂的市场画上了一个完美的句号。本月西安商品房成交接近300万平米，达到2008年市场全年成交的近一半，住宅成交达到280万平米。除了政策因素外，也与部分项目年底集中签约，以冲击全年销售目标有关，特别是一些月度成交量非常低的项目，同时主流项目的成交也依然保持大幅度的增长。从区域成交来看，城北区以超过80万位居全市第一，显示出区域强劲的后续供求潜力，城东区紧随其后，而城南区尽管成交猛增一倍，但仍屈居全市第三位，这也预示着2010年西安房地产市场区域格局的变化趋势。本月住宅成交中，超低价位的项目成交猛增，拉低了住宅均价有较大幅度的下跌，包括定向开发以及团购等在内，但主流项目的成交价位在需求旺盛的态势下，依然保持强劲的上涨势头，而且这种趋势将极有可能延续到2010年上半年。此外这部分成交产品的套均面积明显较高，也拉升了全市住宅套均面积有较大增长。本月西安商品房成交的疯狂不仅在很大程度上推动了房价上涨，也在很大程度上透支了明年的市场需求，这为明年市场的波动埋下了伏笔。这种波动首先将来自成交量的下降，进而使得价格出现波动，最终会影响整体市场的供应减少。2010年将是另一个政策频繁出台及执行的年度，将会加大市场观望情绪。此外随着增大中低价位住宅供应以及抑制投资需求并打击投机需求的政策执行，对房价上涨幅度趋缓有长期作用。因此面对年底市场的疯狂，不管是购房者还是地产企业，都应以理性的心态面对，特别是对地产企业来讲，及时调整项目开发战略及策略，以应对明年市场动态的变化。数字瞰市同比数据市场解析历史同期相比，2009年112月累计商品房成交量一路上升，商品房比07年全年和08年分别增长4790和11229；住宅成交量分别增长4860和11956。历史同期相比，2009年112月商品房、住宅成交均价保持快速上升。较2007年和2008年商品房成交均价分别上涨2669和730，住宅成交均价分别上涨2853和882。全市商品房成交走势西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量720435436148893789245981097104111331125614111525829693价4610453946494759482948994924507754035343528854335043全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量万）（价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量6778322757938255849591941011966105210722133951444328144价4367434944544583460346014712486350095005508251944854全市商业成交走势西安市商业成交统计（量万）（价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量329264238893539367471352505292452408679价91656683904162117964118698412100951317916954108251344111596全市办公成交走势西安市办公成交统计（量万）（价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量0980531172321123938839730324226440787价6169544053835432594756786210582461386316623958776039本月全市成交对比2009年12月/11月各物业类型成交住宅商业办公商品房12月11月12月11月12月11月12月11月成交面积（）281437814442686786140805870424073329692821525805金额（万元）1366225750168785055484552564239411497294828953均价（元/）4854519411569134416039587750435433套数28253150234392384092952910115556区域成交全市各区域成交商品房成交量（）成交均价（元/）成交套数套城东77807441887482城西23051049442551城南64609762786057城北83283942767987高新44476456094640城内3699812486384板块成交全市板块成交排行榜TOP10序号板块区域成交量（）成交均价（元/）1经开区板块城北44401543832浐灞板块城东32235340533曲江板块城南22332679214城运村板块城北21220438495高新新区板块高叶新都市板块高大板块城东12080449068辛家庙板块城东9669244819电子城板块城南88783563110李家村板块城南844394510住宅成交全市住宅成交排行榜TOP10序号项目区域成交量（）成交均价（元/）成交套数套1常春藤花园城东区11766049529742白桦林居城北区10615528187593浐灞新城城东区89027295610014中新浐灞半岛城东区8655144848225海璟新天城北区8215939247016曼城国际城南区8110344689097文景观园城北区7246839497238长延居会展明珠城南区6484543638079中海国际社区城南区58356720244910华尔兹花园城东区535573155431关注楼盘曲江6号二期项目简介项目地址西安市曲江新区雁南一路物业类型小高层、高层开盘时间20091219总建面积139293容积率280销售报价850015000元/开发商西安万业房产有限公司周边环境“曲江6号”位于西安市曲江新区核心位置，坐落于大雁塔以南，北临大唐不夜城，东临大唐芙蓉园、南依植物园、西靠翠华南路，区位优势十分明显。关注理由占据绝好的区位优势曲江6号位于西安市曲江新区核心位置，座落于大雁塔以南，北临大唐不夜城、东临大唐芙蓉园、南依植物园、西靠翠华南路，历史文化积淀深厚、名胜古迹众多，是自然风光，人文景观，民俗风情及现代都市文化的荟萃之地。同时项目也置身于南郊文化板块，周边名校林立，大雁塔小学、陕师大附小、陕师大附中、西安外国语学院、西北政法学院、财经学院等为项目营造了浓郁的文化氛围。板式结构纯居住社区项目整体规划由台湾KTA设计顾问公司担纲设计，设计上延用并升级“曲江6号期”地中海建筑风格，错落式楼体布局半围合景观空间。高标准的生活配套一期项目已入住配套有秋林超市、韦一街商业街、曲江六一幼儿园。二期项目规划建设项目有万余平米大型运动场，内设五人足球场，篮球场，羽毛球场，游泳馆等设施。项目产品解析二期项目占地面积40000（60亩），规划建筑面积为139293，绿化率35、容积率280，共分5栋1218层的板式小高层及3栋2226层的高层住宅，总户数为735户。曲江6号二期在户型布局上以四室的大户型为主，约占总户数的40，并有少量顶层复式，户型面积区间为89350。项目楼宇因多为板式或点板结合的结构形式，且以大户型为主，使得在户型设计上自由组合空间较大，所有户型均为坐北向南坐落，南北通透户型设计，采光、通风照顾到每个区间单元，玄关设计保证私密、270主卧飘窗视景开阔、厨房及卫生间的隔间设计上突出舒适性和功能性，双阳台、落地窗、飘窗很好的连接室内空间以及室外自然景观。优势1、区位优势曲江6号项目位于曲江文化产业核心位置，占据绝好的居住区位优势，项目周边休闲、购物、教育、交通资源丰富，此为项目最大的销售卖点。2、产品口碑优势“曲江6号”一期项目产品已经在市场上获得了良好的口碑效应，购房者对项目的品牌有着良好的认可度。劣势可媲美曲江核心区域高端住宅的价格因素。项目营销推广二期项目于12月19日正式对外解筹认购，此次解筹的包含二期的所有18号楼住宅共计735户毛坯房源，户型面积区间为89350，两室90、三室150、四室170，四室是主力户型，少量复式单位，350。1920日两天解筹期间共认购房源约200套，销售价格区间为850015000元/据实际了解，项目认购的购房者以一期老业主及陕北购房者居多，其中置业投资意向占到了一半左右。项目目前工程刚刚开始土方工程，未取得预售证，预计开盘时间为34月份，开发商选择当时解筹意图为赶上12月市场整体旺销期。中建群贤汇项目简介项目地址雁塔区大寨路与团结南路交汇处东南侧物业类型小高层、高层开盘时间20091212总建面积179万容积率446销售报价57006500元/平方米开发商西安中建投资开发有限公司周边环境项目位于大寨路与团结南路十字东南侧，项目周边交通方便，三面临路，向北紧邻大寨路，东向为沣惠南路，向西则是团结南路，南向距离科技路大概300米。周边唐城墙遗址公园、牡丹苑、丰庆公园三大公园绿意环绕，拥有良好的生态氛围。目前泛高新区域崛起，催化大寨路沿线大型社区异军突起，区域居住氛围浓厚，地段价值凸现。关注理由区域价值凸现项目处于高新区大寨路与团结南路交汇处东南侧，周边交通网络便捷，三面临路，向北紧邻大寨路，东向为沣惠南路，向西则是团结南路，南向距离科技路大概300米；目前诸多品牌地产进驻泛区域，极大的提升区域居住氛围，也促进了这里商务氛围的进一步形成；另外项目周边紧邻牡丹苑、唐城墙遗址公园，拥有良好的生态环境，提升居住的舒适度。名企打造高尚纯居住社区项目开发商西安中建投资开发有限公司是中建八局全资子公司，中建八局全称中国建筑第八工程局，是隶属于中国建筑工程总公司的国有大型建筑骨干企业集团，从企业品牌到开发实力具有绝对优势，最大程度保证建筑施工的质量。另外项目整体规划以纯住宅小区为宗旨，讲求居住舒适度，利用大面积绿化和曲折的水景，集中式景观布局，最大化实现景观资源均好性。项目解析项目占地约60亩，规划建筑面积约179万平方米，一期由2栋1618层小高层、5栋3032层高层组成，总户数1262户，绿化率39。社区整体规划强调纯居住社区，注重园林景观打造，主要利用曲折水系景观，将各景观组团有机串联起来。项目45号楼为纯板式小高层，一梯两户设计；1、2、3、6号楼为点板结合高层，两梯三户设计；7号楼为高层，两梯四户设计；目前所推房源主要以二房、三房组成，面积区间以8992平米二房、125142平米三房，户型整体设计方正实用，各房间功能划分明确，客厅主卧向南，最大限度保证居住的舒适度。二房9079平方米三房13802平方米优势地段优越项目处于高新区大寨路与团结南路交汇处东南侧，周边交通网络便捷，三面临路，向北紧邻大寨路，东向为沣惠南路，向西则是团结南路，南向距离科技路大概300米；目前周边大盘林立，极大的提升区域居住氛围；另外项目周边紧邻牡丹苑、唐城墙遗址公园，拥有良好的生态环境，提升居住的舒适度。名企打造项目开发商西安中建投资开发有限公司是中建八局全资子公司，中建八局全称中国建筑第八工程局，是隶属于中国建筑工程总公司的国有大型建筑骨干企业集团，下辖6个一级资质、1个特级资质的全资或控股子公司，2个甲级资质的设计院和7个地区事业部（直营公司）。从企业品牌到开发实力具有绝对优势，最大程度保证建筑施工的质量。产品优势项目整体规划增加纯板式一梯两户小高层设计，最大程度保证居住舒适度。劣势项目在社区内部配套上不足，基本没有任何设施配套，只能凭借外部大配套，不便于业主各种生活需要。项目开盘销售情况开盘现场开盘仪式12月12日，群贤汇项目正式对外开盘，开盘当天共推3号楼及7号楼一个单元毛坯房源314套，户型为两房和三房，面积区间为893214231，销售价格区间为5700元/6500元/，销售均价为6000元/。项目已经在10月初举行了开盘仪式，项目持续了较长的蓄水期，开盘期间共销售房源约300套。本次开盘整个项目1、2、3、4、7号楼已经取得预售证，开盘只推出不到1/3房源，可看到为开发商囤房惜售，优惠为按揭一个点位，一次性2个点位。市场背景篇政策资讯政策法规表112009年12月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容091205中国新闻网中央经济工作会议召开稳定发展仍是明年方向本次中央政治局会议强调，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。会议并突出强调“要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策。”091209中国广播网国务院住房营业税征免时限由2年恢复至5年国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。091209中国新闻网国务院拟改拆迁条例自焚悲剧或加速恶法废除对城市拆迁引发的大量社会矛盾，五位知名学者建议对拆迁条例进行修改。而最终目的是希望拆迁实现有法可依的，避免因强制拆迁引发的悲剧继续上演。091214中国新闻网国务院5年内完成城市和国有工矿棚户区改造国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议提出完善房地产市场的四项措施，并提到要遏制部分城市房价上涨过快的势头。091218京津报五部委土地出让金禁擅自减免首付不得低于50财政部等5部门日前下发通知，任何地区和部门均不得擅自减免缓缴或者变相减免土地出让金。通知要求，分期缴纳价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50。091224重庆晚报非普通住房需全额征收营业税明年元旦起调整23日，财政部、国家税务总局联合下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知，新规规定自2010年1月1日开始，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率55；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。091224中国证券报央行定调2010年货币政策严控新开工项目贷款中国人民银行23日表示,2010年要把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。并严格控制对“两高”行业、产能过剩行业以及新开工项目的贷款。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构市政动态表122009年12月西安市政动态列表时间来源市政动态主要内容091201华商报沣渭新区管委会成立经12月1日市委常委会议批准，西安市决定成立西安沣渭新区管理委员会，加快沣渭新区开发建设。12月2日，市政府决定由岳华峰兼任西安沣渭新区管委会主任。091209西安日报西安华南城项目开工12月9日上午，一期总投资额超过60亿元的西安华南城项目在西安国际港务区内正式开工建设。西安华南城项目拟分三期建设完成，一期总投资额超过60亿元，占地面积约3平方公里，建筑面积约400万平方米，可入驻25万至3万商户，可实现营业额500亿元、税收20亿元以上091209西安晚报木塔寨北村城中村综合改造本月启动从高新区管委会获悉，木塔寨北村地区城中村综合改造，将在本月中旬全面启动，计划4年内完成全部改造工程。此次对木塔寨北村地区实施城中村综合改造，计划30个月完成村民整体安置，4年内完成全部改造工程。091210三秦都市报两年投资38亿元保护大明宫遗址唐大明宫遗址保护展示示范区（暨大明宫国家遗址公园）项目可行性研究报告得到省发改委批复。今明两年，我市将投资379亿元，对唐大明宫遗址进行保护和展示。091214西安日报沣渭新区规划明年编制日前从市规划局获悉，西安市明年规划工作将紧紧围绕西咸一体化发展，通过启动沣渭新区规划等系列规划的编制，加快西安大都市发展规划进程。091219西安晚报西咸绕城环线正在规划设计陕西将打造西安大都市圈，并将规划建设西咸绕城环线，推动“大西安”建设。据悉，西咸环线的相关规划设计正在制订中。091222华商报2010年西安重点建设项目将超30021日西安市政府常务会议讨论并原则通过了明年重点建设项目安排意见，初步安排市级重点建设项目超过300个，总投资将近5000亿元，其中当年计划投资730多亿元，项目个数和年投资计划分别比2009年有较大幅度增长。091225陕西日报总投资360亿大项目落户长安24日，长安区2010年招商引资推介会暨项目签约仪式在西北饭店举行，当日，总投资达360亿元的18个项目在此集中签约，这也是长安区在2009年引资224亿元之后的又一力作。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构市场资讯表132009年12月西安市场资讯列表时间来源市场动态主要内容091204西安日报西安市住宅专项维修资金管理办法12月23日起施行历时数月、面向全社会征集意见的首部西安市住宅专项维修资金管理办法将于12月23日起正式施行。办法对住宅专项维修资金的交存、使用、监管等方面做了详尽的规定，业主在入住新房前应交完维修资金，保障房屋安全。091209西安晚报西安住宅成交11月创今年新高2009年11月西安商品房成交面积1525805万平方米，成交套数15556套，成交金额8289533亿元，成交均价5433元/平方米。在购房者最关心的普通住宅方面，上月成交面积1413404平方米，同比增长23951，环比增长804，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。091220三秦都市报西安经济运行情况显示11月西安房价涨38111月，商品房施工面积501606万平方米，同比增长525；商品房竣工面积30871万平方米，增长783；商品房销售面积为103027万平方米，同比增长713，仍保持高速增长。091220西部网西安小户型房涨价快全国70城市房价同比涨5711月份，西安90平方米及以下的新建小户型价格上涨较快，同比上涨了7，环比涨1。而全国新建住宅销售价格中，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨104，环比上涨21。091221陕西房地产信息网连续5月成交增长速率超4城北两室闹“房荒”连续5个月城北两室房源呈现快速增长现象，超幅均超过4。其中11月城北成交房源中，两室房源销量环比增483，占到销售总量的533512月121日城北两室房源呈现继续攀升之势，环比增623。091228陕西日报西安新建商品房销售面积逾千万西安市房产市场今年新建商品房、二手房成交量放量增长，经济适用房、廉租房等保障性住房建设也按时超量完成任务。据11月统计数据，11月西安商品房市场成交1529万平方米，同比增长16858，商品房销售面积突破千万平方米。091230华商报2009年住宅成交均价每平方米5002元2009全年西安市商品房市场持续回升，下半年以来市场供需两旺，房价稳中有升。全市新批准商品房预售面积144469万平方米，同比增长2446；销售面积129140万平方米，销售金额65742亿元，同比增长分别为11002、12903。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构第二章经济环境该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。国内生产总值分析三季度国内生产总值741169亿元，按可比价格计算，环比增长518，比上年同期增长89个百分点。其中，第一产业增加值12025亿元，增长38；第二产业增加值70070亿元，增长66；第三产业增加值57767亿元，增长83。图21全国GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图资料来源国家统计局前三季度，西安市生产总值169385亿元，按可比价格计算，同比增长141，比上半年加快了08个百分点。前三季度好于预期，三季度经济运持续了二季度的良好运行，三季度全市经济继续回升。整体上经济企稳回升，但经济上行仍然存在诸多变数。图22西安市GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图资料来源西安统计局居民消费价格分析11月全国居民消费价格指数同比上涨06，11月份CPI同比增幅为06，增幅比上月扩大了11个百分点，首度实现了消费价格指数的转正。111月份累计，居民消费价格总水平同比下降09。11月西安居民消费价格指数同比去年上涨12，环比上涨了05个百分点，111月份西安居民消费价格指数同比下降06。图232008年11月2009年11月西安居民消费价格指数分析数据来源西安统计局三、工业增加值分析111月份，全市规模以上工业完成增加值65054亿元，同比增长155。图242008年11月2009年11月西安工业增加值增幅走势图资料来源西安统计局固定资产投资西安固定资产投资增势强劲，111月完成投资237977亿西安111月份固定资产投资增速再创新高，全社会固定资产投资237977亿元，同比增长340，继续保持强劲增长。图25西安市固定资产投资增幅走势图数据来源西安统计局房地产开发投资房地产开发投资增速明显，111月房地产开发完成投资62523亿元，增势进一步加强。111月房地产投资同比去年增长3020。金融环境宽松及成上半年开发企业流动性资金的充裕保证了房地产投资猛增，09年全年房地产开发投资保持较高增长已成定局。图26西安市房地产开发投资同比增幅走势图数据来源西安统计局第二篇市场分析篇商品房市场一、商品房成交概况1、本月成交分析2009年12月份全市商品房成交量为29693万，环比11月份大幅上升9460，同比去年12月份激增31217。本月商品房成交均价为5043元/，环比上月下跌718，同比去年12月成交均价上涨939。表312009年11月商品房成交量价走势表西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量72043543614893789245981097104111331125614111525829693价4610453946494759482948994924507754035343528854335043数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、年度成交走势分析从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。12月以来，大批商品房置业者集中赶在年底之前集中签约，置业者搭乘“优惠末班车”影响明显，直接导致12月度商品房成交量再次达到峰值。图32西安市商品房成交量价示意图数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构从年度成交价格走势来看，整体均价呈现明显增长势头，价格攀升速度较快。本月成交价为5043元/，较11月份环比下跌718，浐灞新城、白桦林居等项目的经济适用房、配套商品房集中在年底签约，为本月成交均价出现较大幅度下跌的主因。二、12月西安市商品房分类分析1、分类产品的成交面积比例12月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与11月相比商业所占比例下跌1，住宅类占比增加1个百分点。图32各物业成交比例示意图数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、分类产品的成交均价比较在经济适用房、配套商品房年底集中签约的影响下，住宅成交均价环比下跌654；办公本月由于高新区都市之门（均价7606元/）等项目12月度成交量大幅上升，使得办公市场整体均价上涨276；本月商业成交均价为11569元/，较上月相比下跌1393。图33各物业成交均价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构3、住宅12月份西安住宅成交量为28144万，环比上月增长9487；本月住宅的成交均价为4854元/，环比上月下跌654，大批置业者赶在年底政策优惠结束前集中签约导致12月度成交量激增，政策因素明显。本月住宅成交量表现中，城东、城北和城南成交量的大幅度激增直接导致本月成交量的大幅度上涨，同时这三个区域也是全市成交量的前三区域，其中城东成交量更是因常春藤花园、浐灞新城和浐灞半岛集中放量签约大幅环比上涨19126，其余城西成交量较上月基本持平，城内成交量继续小幅萎缩。本月成交均价除城西略微上涨之外其余城区均出现不同程度的下跌，单价平均下跌为340元/，白桦林居、浐灞新城等项目经济适用房和配套房赶在年底购房优惠政策结束前集中签约为其主因。图34各区域住宅成交量价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构4、商业12月度全市商业成交量受到个案因素影响，波动较大。本月普明CBD商务公寓、德宜空间、绿地世纪城等项目集中放量，商业全市成交67861，环比上涨6631；成交均价11569元/，环比下跌1393。图35各区域商业成交量价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构5、办公12月办公类物业成交量为87042，环比上涨11369；办公类物业的成交均价为6039元/，环比上涨276，其中本月长安国际成交量29101，占到全市总成交量的3343。本月办公类产品中，成交依旧主要集中在城南区和高新区，两区域成交占到全市的6626。其中旺座国际城办公成交均价7965元/，位居全市首位。图36各区域办公成交量价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构土地篇西安土地市场年底火爆收尾，挂牌、成交均创历史新高。本月土地成交年底集中释放，航天产业园本月土地大批成交。本月新挂牌出让土地40宗，总建筑面积37154万；挂牌土地成交29宗，成交面积为11497万；本月重点关注地块QJ11（2）5，地块位于八府庄北路14号，原水泥制管厂。东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村，占地面积1495128平方米、容积率为31。土地市场动态表412009年12月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容2009121经济参考报国土部不符产业和供地政策项目一律不批用地国土部将要加大土地违法案件查处力度，特别是严查“两高一资”、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。国土部相关负责人表示，为促进经济结构调整优化，今后对不符合产业政策和供地政策的项目，一律不批准用地。2009127中国广播网国土部农村集体建设用地流转不得用于商品房开发国土资源部在中国土地学会2009年学术年会上表示,农村集体建设用地管理制度改革创新,是土地管理制度改革的重要内容,要严格实施土地用途管制,农村集体建设用地流转不得用于商品房开发。20091215成都商报国土部将推广“农地入市”打压楼市泡沫国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告一段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。20091225中国房地产信息网国土部挂牌督办9省18宗房地产闲置土地国土资源部表示，对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，尽快协调有关部门，拟定处置方案，采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构二、本月土地出让分析1、供应总量分析本月由于年末临近影响土地市场供应量较上月大幅上涨，共挂牌出让土地40宗，出让土地面积11277万，规划建筑面积37154万，挂牌面积同比去年11月增加2474，规划建筑面积也同比上升5366。进入3月份以来由于住宅市场的不断火爆成交，土地市场供应也一路攀升。表42土地挂牌统计列表西安市土地挂牌统计（量万）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地面积9040113238188551016148899288322458989496326811277规划建面24183820134628031574441346271424110351449220196669837154数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、土地出让公告本月西安市国土局共发布了12个土地出让公告，分别为西土出告字200956、200957、200958、200959、200960、200961、200962、200949、200963、200964、200966、200967、200968共有40宗地块出让，土地供应节奏继续加快。3、挂牌地块列表表43本月挂牌土地列表土地编号地块位置面积（亩）容积率总建面（）土地用途出让年限YT41878规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北81903638348362住宅70BQ29995灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南9578335223495住宅70HT01（06）55神舟三路以东，飞天路以北36045124030工业50HT01（5）3支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东145133290261住宅70HT01（06）34航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北12161835283777住宅70HT01（15）5神舟四路中段西侧1787933539930工业50HT01（06）51航拓路西段南侧1013531121013工业50HT01（13）51/2黑河保护带从地块中间穿过764341156052工业50HT01（16）12神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南565913113183工业50HT01（15）151神舟三路以东，工业二路以南395381334266工业50HT01（16）13神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南44887346103540住宅70HT01（15）4神舟四路以西，飞天路以南214834665165住宅70HT01（06）33航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西225495355261576308住宅70HT01（06）35航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南1519284405143住宅70HT01（14）41东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东194898103942商业金融40HT011472飞天路以南，神舟三路以西167424448998商业/住宅40/70BL812272西安市碑林区文艺南路49号60728132870住宅70QJ1924慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东476126348商业40QJ39164芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南484613231商业40QJ1480芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧127274184850住宅70GXIII（2）6锦业路以南、丈八六路以东35846371692商业办公40LH721591莲湖区庙后街香米园北巷8号549336613403住宅70/40BL103531碑林区大学东路72号341957313061住宅70LH4137莲湖区农兴路6号138569464080住宅70QJ19131雁南二路北侧109221510922住宅70QJ11（2）51东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村173822317住宅70QJ11（2）52东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村372324964商业金融40QJ11（2）53东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村1247630725534商业40QJ11（2）54东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村66358344152181住宅70QJ11（2）55东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村044401296001住宅70QJ11（2）56东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村199151668491住宅70QJ11（2）57东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村07080147住宅70QJ11（2）58东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村471153197371住宅70QJ11（2）59东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村65934255112088住宅/商业金融70/40QJ11（2）510东邻西安市水泥制管厂家属区、西安顺达胶鞋厂，南邻新城区八府庄村、规划路，西邻八府庄村，北邻八府庄村、东前进村58630562189住宅40BL913532碑林区长安北路21号43128012302619513住宅/商业70/40BL101043朱雀大街6号210272510160商业40YT199335丈八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北64599273117571住宅70YT199336丈八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北142681277195商业/住宅70YT199334丈八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北850960834490商业/住宅70数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构4、挂牌土地特征本月挂牌土地有40宗，其中住宅用地27宗、商业7宗、工业6宗。其中住宅用地城西3宗、城南6宗、城内1宗、城东1宗、城北9宗、长安7宗；6宗工业用地都位于长安区的航天产业园板块，随着产业园的陆续开工和少量企业的入住，该区域土地市场近期较为活跃。本周关注地块为位于城北区的QJ11（2）5110地块，随着市政府的北迁和大明宫遗址公园的开建，该区域未来发展升值潜力不可小觑。此次该区域大宗土地的挂牌，标志着大明宫区域改造进入实质开发阶段。本月土地成交分析土地成交走势分析本月共成交土地33宗，成交土地面积11497万，楼板价58071元/，土地成交在上月的小幅攀升后，本月继续走高，航天产业基地内宗地大量成交，拉动本月土地成交量成为年度最高。表44土地成交统计列表西安市土地挂牌统计（量万，价元/）20082009月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量74200991247443410033934101471790236494078312111497楼板价12092161118622880423741235375344117711586538358071数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构图41土地成交量及楼板价走势数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构本月成交地块本月共成交土地29宗。成交土地面积11497万平方米，平均楼板价为58071元/。由于航天产业园挂牌集中成交，带动成交面积环比上升26838；由于长安航天产业园成交土地价格普遍偏低，因此拉动楼板价持续下降。表45本月成交土地列表序号宗地编号位置成交总价（万元）楼板价（元/）1YT41878规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北60501742BQ29995灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南1611572143HT01（06）55神舟三路以东，飞天路以北119049544HT01（5）3支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东143004935HT01（06）34航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北154955466HT01（15）5神舟四路中段西侧6001507HT01（06）51航拓路西段南侧3401628HT01（13）51/2黑河保护带从地块中间穿过32915879HT01（16）12神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南181016010HT01（15）151神舟三路以东，工业二路以南133038811HT01（14）41东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东308029612HT01（16）13神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南548052913HT01（15）4神舟四路以西，飞天路以南297045614HT01（06）33航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西2930055715HT01（06）35航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南1978048816HT011472飞天路以南，神舟三路以西35637420014BL812272西安市碑林区文艺南路49号1050165415QJ1480芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧1260390016QJ1924慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东486667917QJ39164芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南171046918GXIII（2）6芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧260109819GXIII274慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东720049520BL4139芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南36050821HT01（16）9锦业路以南、丈八六路以东200039622HT01（06）41高新区新区星源路231548823HT01（06）32西安市碑林区南大街157号312650324HT01（15）7航天中路以南，神舟大道以东，东长安街以北4440168625GXII（6）311神舟三路以东，神舟四路以西，飞天路以北35637420026LH31362航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以东，神舟三路以西1050165427HT01（16）12北临航天中路、东临工业一路、南临工业二路、西临神舟三路1260390028HT01（15）151沣惠南路西侧486667929HT01（14）41莲湖区大白杨路16号，未央宫乡大白杨西村以东，梨园路以南，劳动路北延伸段以西，黄河水利委员会勘测规划设计研究院地质勘探三队以北1710469数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构3、本月成交分析31楼板价对比图42成交土地楼板价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构本月成交的29块土地其中住宅13宗、商业办公6宗、工业10宗。其中住宅用地为城东1宗、城北1宗、城南3宗、高新1宗、长安7宗，均为地理位置较好的地块。本月成交价最高的为城南区曲江板块的一宗住宅用地，该区域目前随着中海国际社区的陆续交房入住、大唐不夜城的开城，该区域近期成交土地价格有明显上升趋势，由于该区域土地资源的不断减少，相信在未来该区域的地价将会有较大的升值空间。32置地企业表46置地企业明细表地块编号城区用地性质置地企业总价（万元）GXIII（2）6高新商业办公陕西班博材料新技术有限公司4866GXIII274高新住宅西安京津房地产开发公司1710GXII（6）311高新商业办公公寓西安京龙发展有限公司3126YT41878城南住宅西安大方置业有限公司6050BL812272城南住宅西安市含光物业总公司2070QJ1480城南住宅西安华侨城投资有限公司35637QJ1924城南商业陕西春盛房地产开发有限公司1050QJ39164城南商业陕西新开广厦房地产开发有限公司1260BL4139城内商业（公用宗）中国工商银行股份有限公司西安南大街支行260BQ29995城东住宅西安泰丰房地产开发有限公司16115LH31362城北住宅陕西锦源投资有限责任公司4440HT01（06）55长安工业联强国际（中国）投资有限公司1190HT01（5）3长安住宅航天时代置业发展有限公司14300HT01（06）34长安住宅陕西天宇实业投资有限公司15495HT01（15）5长安工业西安航天基地实业发展有限公司600HT01（06）51长安工业西安航天基地实业发展有限公司340HT01（13）51/2长安工业陕西省烟草公司西安市公司3291HT01（16）12长安工业西安航天基地服务外包产业园有限公司1810HT01（15）151长安工业西安阳光能源科技有限公司1330HT01（14）41长安商业金融西安科为航天