2014西安临潼房地产及商业市场调研报告40页_图文

临潼市场调研诚林国际第一章临潼区城市概况第二章临潼地产现状第三章临潼区商业调研分析第四章诚林国际分析第一章临潼区城市概况一、临潼概况临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心。临潼是古都西安的东大门，距市中心30公里，总面积915平方公里，人口70多万，辖23个街道办事处、28个社区，285个行政村。临潼素有“文物甲天下”的美誉，聚集了以秦始皇帝陵博物院为代表的一大批旷世罕见的国家级文物，形成了规模型旅游资源，其数量之大、种类之多、品味之高、组合之好，堪称世界之最。区内拥有国家级重点文物保护单位6处、省级文物保护单位3处、县级以上文物保护单位57处，其中秦始皇帝陵博物院、华清池是AAAAA级旅游景点，骊山国家森林公园是AAAA级旅游景点，临潼博物馆是AAA级旅游景点，秦陵地宫和世界八大奇迹馆是AA级旅游景点，鸿门坂博物馆是A级旅游景点。如此丰厚的历史文化遗产，使得临潼成为神州大地旅游链上的一颗璀璨的明珠，并成为来陕游客的必游之地。自改革开放以来，先后有200余名党和国家领导人来临潼视察工作，有200多位外国元首及政府首脑来此参观游览。2011年，全区主要旅游景区（点）累计接待游客1041万人次，其中境外游客70万人次，创旅游直接收入68亿元，旅游综合收入1882亿元。在临潼这块神奇的土地上，中华民族曾用自己的生花妙笔绘出了一幅幅动天地、泣鬼神的宏伟画卷。女娲炼石补天、抟土造人，开创了中华民族繁衍生息的新纪元；周幽王在这里上演了一部“烽火戏诸候，千金买一笑”的历史荒诞剧；世界上规模最大、结构最奇特、内涵最丰富的秦始皇帝陵，充分表现了2000多年前中国人民巧夺天工的艺术才能，是中华民族的骄傲和宝贵财富；西楚霸王项羽为与刘邦争天下，在骊山脚下的鸿门堡设下暗藏杀机的“鸿门宴”，成就了汉室几百年江山；唐玄宗李隆基与贵妃杨玉环在这里演绎了一出千古绝唱的爱情悲剧，把一代君王的生死情殇推向了极致；抗日战争期间，爱国将领张学良、杨虎城为拯救民族危亡，在骊山脚下扯起“兵谏”大旗，逼蒋抗日，掀开了国共合作的新篇章改革开放以来，临潼积极实施旅游兴区战略，完成了从“事业接待型”到“一般产业型”再到培育“支柱产业型”的转变升级过程，形成了“秦风、唐韵、御温泉”三大旅游品牌。2008年5月，临潼被中国矿业联合会命名为“中国御温泉之都”；2011年1月临潼被国际文化旅游促进会、中国县域经济协会、中国旅游品牌协会联合授予“中国十佳生态休闲文化旅游城区”荣誉称号。2012年4月临潼被省政府正式命名为“陕西省旅游示范县”，也是西安市获准的唯一旅游示范区县。临潼旅游服务功能的日臻完善，带动和促进了相关产业的发展。目前，全区围绕旅游服务建立商贸市场16个，连锁超市12家，商业网点4000多个；发展旅游个体工商户2630户，旅行社41家，国家正式资格导游1000余人，三星级宾馆9家，出租车700余辆，其它客运车辆349辆，固定餐位11000余座，床位5800余张，旅游专用停车场6个。旅游从业人员6000人，间接带动社会就业达到4万人，旅游业已成为临潼社会经济发展的重要支柱产业。随着市场经济的进一步深入，临潼区按照科学发展观的要求，正确审视临潼旅游产业及旅游目的地持续发展的过程和现状，强势启动了临潼国家旅游休闲度假区建设工作，大力进行旅游区域开发，强力整合旅游资源，努力破解临潼旅游发展过程中的瓶颈障碍，临潼旅游的腾飞将指日可待。临潼，是一方孕育华夏文明的沃土，是一块充满千年帝王豪气的宝地，是一个让无数人魂牵扯梦绕的地方。二、临潼历史临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。临潼是十三朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。西安市临潼区位于西安市东部，距市中心20余公里。总面积915平方公里，人口70多万，辖23个街道办事处、28个社区，285个行政村。境内有秦兵马俑、华清池两个5A级景区。说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是“烽火戏诸候“周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是“项庄舞剑，意在沛公“的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年西安事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地先秦时，临潼称栎阳，公元前383年（秦献公二年）至公元前350年的34年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。据司马迁史记秦始皇本纪记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。墓内顶端有日月星辰，下有五岳九州。由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。1987年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产保护清单。秦始皇帝陵虽已有2000多年的历史，但是在今后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊宫，后延续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为“华清宫“。华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金迷的日日夜夜，又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。华清池经历了周秦汉唐，在中国古代史中留下了浓重的笔墨。到了近代，华清池又发生了决定中国历史命运的震惊中外的“双十二事变“。新中国成立之后，临潼也获得了新生，经济社会都有了很大的发展。改革开放以来，临潼的发展一日千里，建设成就令人瞩目。绚丽的古代文明与璀璨的现代文明在这里交相辉映，相得益彰。1997年根据发展要求临潼区于6月25日经国务院批准正式撤县设区。2011年，是“十二五”开局之年，全区上下紧紧围绕“创中国旅游名城、建西安经济强区”宏伟目标和“1366”城市空间发展布局，以重点区域突破为主题，加快西安临潼国家旅游休闲度假区、渭北现代工业新城和六大经济板块建设，更新发展理念，创新体制机制，壮大特色产业，推进城乡一体，以重点区域突破开创临潼经济社会发展新局面。三、行政区划临潼区辖23个街道办事处骊山街办、秦陵街办、斜口街办、行者街办、代王街办、新丰街办、零口街办、相桥街办、新市街办、栎阳街办、雨金街办、西泉街办、马额街办、徐杨街办、何寨街办、交口街办、油槐街办、北田街办、铁炉街办、任留街办、仁宗街办、小金街办、穆寨街办。四、人口结构据公安年报数据显示（户籍数）2009年末全区户籍总户数186755户，户籍总人口702484人。其中，农业人口584718人，占总人口比重为8324；非农业人口117766，占总人口比重为1676；男性人口355278人，占总人口比重为5057；女性人口347206人，所占比重为4943。迁入人口3702人，其中省外迁入1275人；迁出人口2790人，其中迁往省外988人。全区户籍出生人口8769人，人口出生率1248，死亡人口1981人，死亡率282。五、地理环境临潼地处关中平原中部，是古都西安的东大门，南依骊山，东邻渭南高新技术产业开发区，西邻浐灞生态区和新筑国际港务区，北邻阎良国家航空产业基地，地势南高北低，山塬川依次分布，分别占15、18、67。全区总面积915平方公里，辖23个街道，总人口70多万，其中农业人口562万。临潼距西安市中心20多公里，境内公路、铁路纵横交错，西潼高速公路、108国道穿境而过，到咸阳国际机场仅需40分钟；陇海、西延等数十条铁路交汇成西北最大的新丰铁路编组站，2002年率先在全省实现了村村通油路的目标，物流畅通，交通运输条件十分便捷。全区现有耕地78万亩，土壤肥沃，土质优良，土壤以娄土、黄土性土和瘀土为主，适宜种植作物有小麦、玉米、蔬菜等，主要特产有石榴、柿子、核桃和相枣等。自然条件优越，属大陆性暖温带季风气候，四季冷暖、干湿分明，光、热、水资源丰富。年平均气温135，无霜期219天，年降雨量5918毫米。年日照时数20527小时，年总辐射量1117千卡/平方米。境内有临河、潼河、零河等10余条河流，渭河穿境而过。水利设施齐备，农田灌溉方便，全区有效灌溉面积5687万亩，其中节水灌溉面积549万亩，喷灌面积区167万亩，微灌面积1900亩。临潼主产优质小麦和玉米，是国家重点粮食生产基地。渭河平原区优质粮食生产基地面积45万亩。全区年粮食种植面积110万亩，总产量3856万吨。渭北农副产品加工基地被国家农业部命名为“国家农产品加工创业基地”。拥有面粉加工企业3家，年加工小麦15万吨，生产各种面粉10万吨，产值超过2亿元。奶畜、杂果、蔬菜是临潼农业的三大特色产业，初步形成了渭河沿岸蔬菜瓜果经济带、渭北粮食、畜牧产业区、骊山北麓观光农业区和山塬林果生态农业区的产业发展布局。在渭河以北区域发展奶牛63万头，奶牛小区、大场100个，奶类年总产245万吨。拥有银桥伊利泰普克、宏兴、金田4家乳品加工企业，年加工鲜奶能力45万吨，实际加工鲜奶225万吨，实现销售收入20亿。2006年被授予“全国牛奶生产强区”称号。在沿山区域发展以石榴、火晶柿子、薄皮核桃为主的杂果141万亩，其中石榴面积10万余亩，年产鲜果10万余吨；火晶柿子面积14万亩，年产鲜果2万余吨。建成石榴酒加工企业3家，年加工鲜石榴2000吨；有火晶柿子加工企业2家，年加工柿子300余吨。临潼石榴、临潼火晶柿子双双荣获“国家地理标志原产地保护”认证。2004年，在全国石榴评比会上，“临选8号”临潼石榴荣获“优质石榴奖”。2007年，“临绿牌”石榴荣获“西安市名牌产品”。全区蔬菜常年种植面积15万亩，蔬菜总产量364万吨，主产西红柿、芹菜、大白菜、萝卜、西甜瓜、黄瓜、青菜、菜花、茄子等，形成了西阎路蔬菜、沿渭无公害蔬菜、山区有机蔬菜三大产业带。建成蔬菜大棚9000栋，发展保护地蔬菜种植面积3万亩。番茄制种面积8500亩，番茄制种量占全国市场60以上，是全国最大的番茄制种基地。6、经济建设1农业临潼是西安现代化大都市的新城区，全区总面积915平方公里，人口70多万，23个街道办事处。2013年，全区生产总值完成15061亿元，同比增长145；地方财政一般预算收入459亿元，同比增长3084；全社会固定资产投资10845亿元，同比增长319；规模以上工业增加值6495亿元，同比增长197；社会消费品零售总额3943亿元，同比增长19；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到18213元和7156元，分别增长173和235；单位生产总值综合能耗降低55。发展新型农民经济合作组织20个。新增设施农业3760亩。种植蔬菜156万亩，新增以石榴为主的杂果1万亩。新建、改扩建奶牛小区20个，新增奶牛1万头。奶牛养殖标准化示范区顺利通过国家验收。建立了区级粮食储备体系，化解粮食企业历史债务185亿元。改造中低产田1万亩，新增节水灌溉面积146万亩。荣获全国粮食生产先进区称号。2旅游临潼是西安现代化大都市的新城区，全区总面积915平方公里，人口70多万，23个街道办事处。2013年，全区生产总值完成15061亿元，同比增长145；地方财政一般预算收入459亿元，同比增长3084；全社会固定资产投资10845亿元，同比增长319；规模以上工业增加值6495亿元，同比增长197；社会消费品零售总额3943亿元，同比增长19；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到18213元和7156元，分别增长173和235；单位生产总值综合能耗降低55。全年累计接待游客79032万人次，其中海外游客6324万人次；旅游直接收入516亿元，增长16。秦陵博物院盛大开园。秦俑村被推荐为全省乡村旅游示范村。临潼被国际文化旅游促进会、中国旅游品牌协会评为中国十佳生态休闲旅游城区。“家电下乡”销售379万台，连续三年名列全市第一。第二章临潼地产现状一、临潼区经济发展现状1发展格局近几年来，随着临潼区经济的快速发展，城区范围不断扩大，城区建设用地已不能满足发展需要。但由于受南部骊山天然屏障阻隔和陇海铁路、西康铁路、西潼高速等形成的交通走廊，以及文物保护的制约，限制了城市的发展方向。2008年西安市总体规划修编时，在临潼区“1366”的发展大格局下，提出了“东连西进，南抑北拓”的临潼区空间发展方向，即东连新丰、代王街办形成集中发展格局，西进连接新筑，开辟新城区；南部骊山北麓限制城市发展，远期跨过渭河向北发展，形成西安向东北方向的发展轴。在空间发展格局上，临潼将形成“两城、两区、两带”，两城指东部的现状老城区和西部的紧邻新筑的临潼新城区，两区指骊山唐文化旅游区和代王的秦文化旅游区，两带指骊山观光旅游度假带和渭河休闲度假旅游带（“1366”发展格局指即围绕秦始皇陵一个中心，构建骊山、代王、新丰三大组团，打造临潼新区、旅游商贸开发区、新生代工业园区、新丰工业园区、秦文化旅游区、唐文化旅游区“六大经济板块”。）未来，西安将以建设国际化大都市为目标，实施享誉世界的一流旅游目的地建设，临潼区毫无疑问的要成为西安国际化大都市和国际旅游目的地的重要承载区域。目前临潼区已就秦唐文化旅游与曲江管委会于1999年签订了关于共建临潼国家旅游休闲度假区的合作协议。同年就临潼新区与西安经发集团签约，就零口镇与渭南经济开发区合办零口工业园区，与西安市经济开发就渭北现代工业新城开发达成合作协议。目前已基本明确了临潼区的未来发展格局。曲江管委会参与共建的临潼区国家旅游度假区位于临潼区西南方向，距离西安城区15公里。2经济发展现状临潼区属于西安现代化大都市的新城区，是大西安战略东向发展重点区域之一。2013年，全区生产总值完成15061亿元，同比增长145；地方财政一般预算收入459亿元，同比增长3084；全社会固定资产投资10845亿元，同比增长319；规模以上工业增加值6495亿元，同比增长197；社会消费品零售总额3943亿元，同比增长19；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到18213元和7156元，分别增长173和235；单位生产总值综合能耗降低55。2013年，临潼区全年累计接待游客79032万人次，其中海外游客6324万人次；旅游直接收入516亿元，增长16。旅游年接待旅客占到全市的15，但接待海外游客的比例占到75以上，可以看出临潼区国际级的旅游资源对游客的吸引。目前临潼区占西安市经济比重仍相对较低，仅占到全市GDP的55，国际化的旅游资源并未给临潼区的带来较大的经济效益。不过，各项主要经济指标年增长均在20左右，特别是固定资产投资连续五年增幅超过30。随着曲江新区临潼区建设国家旅游度假区启动，经发集团参与的临潼新区建设和西安经开区参与的渭北工业新城等重量级资源开发的推动，未来临潼区自然环境、经济环境社会环境将会大幅改善，未来旅游资源开发带来的经济效益比重也会加大。二、临潼旅游度假区1地理位置西安临潼国家旅游休闲度假区位于西安东北部临潼区的西南方向，距西安市主城区约15公里，是全国第13个国家旅游度假区。规划期限为20102020年，规划用地范围北以西临高速至西临城市快速干道为界；南界东起烽火台西至洪庆沟；西至临潼灞桥交界处；东至临潼环城东路与烽火台连接处，区域面积约2733平方公里，其中可建设用地约18平方公里。据悉，整个度假区的人口容量情况为现状保留人口约3万人；度假居住人口约15万人左右；日观光游客容量56万人左右。2、发展定位及目标发展定位以临潼享誉世界的旅游资源为依托，以山水生态建设为先导，以历史文化和现代休闲旅游的交相辉映为特色，建设集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地，成为陕西、西安旅游的国际新品牌。发展目标建设世界知名、国内一流的旅游目的地；创造山水城市和现代旅游规划建设的国际典范；实现历史与现代、生态与城市、经济与社会和谐共融，协调发展；促进文化、旅游、休闲产业大发展，实现区域科学发展、创新发展、和谐发展。3、规划布局2011年5月23日，西安市政府评审通过了西安临潼国家旅游休闲度假区总体规划（20102020）。根据发展规划，旅游度假区总体上形成纵向三条带生态廊，横向四大组团中心区的功能布局。纵向三条带生态廊从纵向上（东西向），度假区被三种不同的地形划分，即平地、坡地和塬地，在平地和塬地之间结合河道形成生态廊。横向四大组团中心区从横向上（南北向），根据现状及自然地理条件（沟谷的分割），划分为四大组团并形成各自主题。从北至南依次为温泉疗养及教育组团、风情小镇度假组团、活力度假组团和创意生活组团。在整个度假区的核心位置安排服务中心，这个中心区既是整个度假区的生活服务中心也是旅游集散服务中心。4、发展计划2011年5月23日，西安临潼国家旅游休闲度假区总体规划（20102020）获得西安市委市政府审议通过。按照规划，临潼旅游度假区发展分五年三步走，共投入930亿元。预计到2014年，临潼国家旅游度假区建成后，将新增游客1500万人次，旅游收入将达到40亿元。第一步是2010年至2011年，完成临潼度假区总体规划、详细规划以及修建性规划。全面展开起步区内道路、温泉采供中心、生态水系等城市基础设施建设，基本完成6平方公里起步区内的征地拆迁，完成华清池烽火台景区、温泉疗养教育区的建设，并实施临潼度假区土地流转方案。第二步是20112012年，建设完成半山养生度假区、国际旅游休闲区的建设。重点建设国际运动公园、星级酒店群和空中观光缆车及旅游配套服务设施。20132014年是最后一步，将完成文化设施、旅游设施建设，完成商贸居住区建设，基本建成功能完备、环境优美、服务设施达国际标准的世界旅游目的地。4、目前度假区建设进展情况目前度假区已全面启动园区建设和招商工作在园区基础建设方面目前已完成投资344亿元，建成了骊山大环线3公里标准段，启动了芷阳二路、四路和大环线4座桥梁工程。总占地1200亩的骊山新家园安置区，一期14栋楼主体工程已经封顶，胡王、芷阳安置区已经完成。同时华清广场已拆迁完毕，已经建设完成。在主题招商方面曲江新区与国家开行创立了开元城市发展（西安）基金，为度假区融资65亿元。与中铁建二十一集团签订了总投资20亿元的基础设施项目建设协议。同时与钓鱼台国宾馆、希尔顿、万豪和华纳兄弟等知名酒店企业分别就国际温泉酒店群、大秦帝国影视基地项目已经进驻。同时首期开发范围内的华清广场综合配套项目以及温泉酒店群配套低密度住宅开发等房地产项目正在与华侨城等企业洽商进驻。三、临潼区房地产发展状况1、发展格局虽然拥有世界级的旅游资源，但临潼区房地产发展起步相对较晚。同时，南部骊山阻隔，北部渭河和陇海、西潼等高速铁路线的分割，使得区域内房地产发展受到地域的限制。另外，世界级旅游资源的存在也使得老城区区域内开发受到明显的限制。目前区域内房地产开发主要处于两个区域，一个是位于陇海线以北，铁路北环线以南的临潼新区范围，另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘，开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府、山水秦唐、，名仕公馆、星月公馆等一大批楼盘，开发档次相对较低。2、房地产价格走势如前所述，临潼区房地产市场起步较晚，因此房地产行业统计的数据资料也较少。经过调研，基本可以确定临潼区近七年以来的房价走势脉络03年起步0405年开始平稳增长06年稳步上升0708年受第一轮宏观调控影响，价格出现下滑08年至09年，受全国大势影响，再次稳步上升09年至11年4月，受通胀等因素的影响，价格上涨速度加快2011年4月至2014年7月，受限购政策影响较大，价格走势趋缓。目前临潼新区的房价目前基本在42004800之间，东北二环附近的楼盘则在38004200之间。与西安市主城区近7000的价格相比仍相对偏低。1土地供应情况临潼区早期的土地基本被政府企业取得，如占地500余亩的临潼石油生活城项目的总开发商即为临潼区开发总公司。近几年随着土地市场的放开，临潼本外地的中小开发企业也开始在的土地供应量有所动作。但总的来说，由于西安市主城区建设正如火如荼，建设用地指标比较紧张，再加上临潼区尚无大型项目规划，因此可分得的建设用地指标相对较少。临潼旅游度假区的强势启动，预计临潼区的土地价格将会快速上涨，特别是临潼新区周边，由于距离西安较近，轻轨能够直达，秦汉大道将直达西安市经开区，以及度假区内景观资源的提升，居住环境的大幅改善，预计在未来23年区域的土地价值将会大幅提升。2已进驻大型地产商情况目前临潼区已进驻的大型房地产企业基本为西安本地开发商。由于西安主城区土地市场逐步公开化，竞争压力加大，外地大型开发企业众多，资金实力雄厚，本地开发企业依托政府资源拿地的难度越来越大，因此开始向西安周边经济实力较强或者发展前景看好的区域拓展。临潼区目前已经进驻并落定项目的的大型开发企业有西安经发集团和西安紫薇地产，其中经发集团与临潼区正在合作临潼新区的整体开发，紫薇地产则早在2005年已经进驻临潼，项目为临潼东花园一期唐文化温泉酒店项目。其他大型开发商，虽然考察过临潼市场，但暂不落定的项目。不过，随着曲江管委会强势入驻临潼，与曲江管委会有过合作的大型开发企业，预计将会很快参与度假区的开发。3楼盘调研临潼区房地产起步较晚，开发品质相对较低1）开发业态早期多为大盘开发，开发产品以多层为主，近两年随着城市的发展，为集约用地，区域规划部门已不再审批多层项目，目前高层和小高层成为市场主流。区域内有一个开发特例就是唐御坊项目，该项目位于城市中心地带，目前的开发业态涵盖商铺、星级酒店和精装酒店式度假公寓，销售情况良好，属于区域内小型综合体。2）行销素质及卖场包装调查发现，区域内大部分楼盘的营销理念相对落后，销售推广模式非常简单，销售前期的投入也较低，大部分楼盘的卖场仅为二三十平方甚至几平方的小场地。像群星莱骊、博尚希望城这样相对知名的楼盘也通过在别的楼盘门前派发宣传单页强拉硬拽来拉客户，卖场包装也较为简陋。不过，区域内也有个别楼盘行销素质和卖场包装较显档次，如银顶今城和山水秦唐，卖场包装较显档次。特别是银顶今城项目，无论从卖场包装、格局布置、营销人员素质等方面均可与西安一些中档楼盘相提并论。同时由于处于城市繁华区，因此该项目目前也是临潼区较为高端的项目。总之，区域内楼盘的整体素质偏低，开发水平和营销理念均有待提升，相对于度假区内高档项目的开发可比性不是很大。度假区内项目的启动短期内仍需要市场优势的挖掘和培育。四、临潼区未来房地产发展预测1、发展格局方向从近两年土地供应情况及城市规划发展方向来看，未来临潼区房地产发展将主要围绕三个区域临潼新区范围、东北二环范围、度假区范围。其中，临潼新区将成为临潼区新的行政中心的居住区，未来发展业态将主要为中档的高层小高层为主；东北二环区域则辐射东北方向的工业区，未来发展业态以中低档高层小高层为主；度假区则具有旅游资源优势、交通优势和环境优势等，未来发展业态则基本为度假型高档物业为主，包括酒店类别墅，度假酒店公寓，山地度假别墅等。2、价格走势短期来看，当前受政策的影响，区域房价已经呈现“量跌价滞”的状况。但从长期来看，受西安市国际化大都市定位以及西安市城镇化进程加快的影响，临潼区将逐步融入西安市主城区范围。随着周边城市居民收入的快速增长，中高档消费人群的消费理念将从居住需求型转变为居住享受型，未来该区域将吸引大批周边城区的中高档收入者入住。同时该区域拥有世界级的温泉和旅游资源，随着度假区的强势启动，大型开发企业的进驻带来的超前的规划和营销理念，未来客户群体可辐射整个陕西及更广的范围，未来房价仍有较大的提升空间。3、发展潜力评估临潼作为西安的后花园，房地产发展较晚，近两年，随着旅游经济的发展，区域的房地产发展较为迅速。特别是知名地产商和策划的进入，给临潼区的居住品质带来了很大的提升。区域发展优势1）、世界级的旅游景观资源，温泉资源；2）、交通便捷，距离西安市主城区较近，仅20公里，规划地铁一号线和秦汉大道将延伸至该区域。3）、曲江新区、经济开发区两大开发集团作为区域发展推手，未来发展快速高效；4）、区域商品房价格相对较低，但均能实现温泉入户，性价比较高，居住环境优越；5）、区域内大型开发企业尚未进驻，开发档次较低，发展空间较大。区域发展劣势1）、区域经济发展相对落后，世界级的旅游资源并未给区域经济带来较大的提升，旅游资源产生的衍生经济尚未得到有效发展；2）、居民收入水平仍相对较低，对区域房价的支撑力有限；3）、温泉资源无序开发，资源浪费，区域优势旅游资源整合、包装和概念推广不足；4）、作为旅游城市，游客众多，但能够吸引人留下居住的东西不多；5）、区域内房地产发展档次较低，建设用地指标紧张，短期内无法形成像浐灞新区一样的居住新区，市场培育期较长。发展机遇评估短期内区域经济发展相对落后，地产发展档次较低，各类旅游经济配套的设施不尽完善，市场培育难度较大，市场投资风险较大。但从长期来看，随着温泉、地铁与旅游三力齐发，“秦风、唐韵、御温泉”三大旅游品牌的影响力不断加强，曲江、经开两大开发集团做推手，多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为临潼的旅游市场和房地产市场找到契合点，临潼区今后房地产发展具有很大的想象力，最终将成为融生态、旅游，人文为一体的适宜人居的地方，临潼作为三线城市低价位的房价具有较大的升值潜力，投资前景可以看好。第三章临潼区商业调研分析一、人流量及消费习惯各路段人流量测试表位置时段一人流量采集时段二人流量采集每小时综合人流量全天综合人流量西南09301030209160016304256346340新全都购物广场东南10321102312163217024457577570西南11101140315171017403256406400二贸购物中心西北11421212386174218124027887800西南12251255390143015004108008000东南13001332415151015404308458450新秦都购物广场西北13451415450155016204659159150亿天新天地东北14181548360162216524758358350西南16251655420170517352546746740老全都超市西北17001730412173818082566686680民生家乐购物广场西北10001030198143015002154134130东北10351105228150215322534814810秦丰商城东南11251155279154016103266056050东北12001230309162816583156246240兴顺隆商城西南12501320376171017403857617610西北13221352357174218123727297290骊山大厦西北14001430412182018504258378370东北14321502390185219224108008000注此全天综合人流以10小时计算各购物中心商业体进店人流量测试各路段人流量分析名称西大街北大街人民南路北大街西大街十字人民南路北大街十字总人流量/小时20632725393454384628人流来源商业中心，居民区，城中村，夜市，医院事业单位政府机关，医疗单位，商业中心，教育机构，餐饮食街，公交车站，城中村商业中心，机关单位，城中村，教育机构，居民，公交站点商业中心，批发市场，专业市场，教育机构，机关单位，公交车站，长途车站生活超市，电器通讯卖场，专业市场酒店，居民区，政府机构公交站点特色属于人流量较大的区域，医院，酒店，餐饮，娱乐及其他商业核心，政府机关单位与商业体密集，住宿餐饮业齐全，是购核心商业南端，手机专卖商圈此路口为连接城市东西与南北方向干道的交汇处，绝大人流量相对比较集中的区域物首选之地多数公交路经，交通十分便利二、商业现状及主要商业体西安市临潼区的商业布局比较凌乱，商圈规模较小。商圈的布局集中在人民南路与北大街之间。长度大约是以北十字为中心半径1200米范围之内。这一主街与两条主干道交汇。此路为双行车道。两旁以百货、精品为核心，沿主街布局了服装品牌店、珠宝首饰、手机店等一些承租能力较强的业态。有迈德思客、德克士、肯德基等西式快餐。这些商业的多数是上个世纪8090年代的建筑。多数是沿街建设，36层之间。此核心商圈租金是这个城市的标杆。除了城市的核心商圈，其他区域多数发展缓慢、出租率和租金水平不高，平均租金差价达到36倍。与主街道相对应的是城市区域其他商业业态多数是以建材、钢材、五金机电、餐饮、KTV、足浴等业态为主。部分区域形成专业性的建材家居市场、小商品批发市场、副食糖酒市场、水果蔬菜市场、蔬菜市场。新全都购物广场地理位置西安市临潼区北环路中段新全都购物广场经营品类1层经营范围超市（新全都超市）、皮具、化妆品（屈臣氏）、黄金（龙凤珠宝、老凤祥、饰品、美甲、餐饮、服装。2层主要以服装为主，较为知名品牌有；3层以服装为主品牌有）；4层曲江国际影城负1层童装、童鞋、孕婴店、儿童游乐区（知名品牌乐友孕婴连锁）综合评价规模大、地理条件优越，硬件设施完美。女装知名品牌多，时尚度高，最具人气的屈臣氏也坐落在此，是西安市临潼区最具人气的商场。新二贸世纪商城地理位置西安市临潼区北大街经营品类1层女装、女鞋、童装、化妆品、美甲、手机配件、内衣；2层大淑、内衣、男装；3层品牌男女装、内衣、童装、童鞋综合评价动线布局合理，品牌组合较好。大淑与中层次品牌较多，使得人流量较大，有固定的客源。地理位置位于临潼区比较繁华的老街区，市场占有率较好新秦都购物广场地理位置西安市临潼区北大街与西大街十字东北角经营品类1层化妆品、女装、女鞋、童装，餐饮；2层女装、皮具、美甲、童车；3层火狐狸服装平价特卖综合评价客群结构比价复杂，女装、饰品、美甲比重较大，男装相对较少时尚度低，童装、餐饮、皮具品种单一，由于受新二贸世纪商城的影响，人气比较冷清。亿天新天地（九龙时尚购物广场）地理位置西安市临潼区西大街十字向西五十米经营品类负1层鞋城；1层鞋城、皮具；2层女装、男装综合评价物业老旧，整体感觉排布凌乱，商品档次中低端，客群多以家庭成员为主，年龄层变化较大。老全都超市地理位置西安市临潼区人民南路中段经营品类1层德克士、超市、黄金、皮具；2层服装、鞋城综合评价此店为老店，客源比较固定，适应于各人群，由于德克士、肯德基、屈臣氏的客源影响，相对于比较稳定化。民生家乐购物广场地理位置西安市临潼区人民东路中段临潼汽车站旁经营品类1层超市、门店海澜之家、希尼亚、太平鸟、百圆、九牧王、童装专卖；2层小吃、棋牌、西餐综合评价地理位置好，但一层展示面被专卖店占据，外观无形象，内部布局凌乱，形式老旧，不是消费主流商场。秦丰商城地理位置西安市临潼区人民东路与人民南路十字东南角内部布局1层沿街精品服饰、黄金综合评价此店的开业使得该地块所属区域形成了新的商业氛围，项目设计之初按商业用途规划，物业结构合理，适合使用，业态新颖，涵盖较广，知名品牌较多。兴顺隆商城地理位置西安市临潼区北大街新秦对面内部布局1层服装、箱包、儿童玩具、沿街精品服饰综合评价内部硬件差，开业时间较长，较为老旧，地理位置虽然位于老街道，人流量大，但由于新二贸的影响，客源极少。骊山大厦地理位置西安市临潼区西大街中段内部布局1层品牌专卖、五金；2层床上用品、中老年服饰；3层男女服装、童装、童鞋；4层办公区综合评价位于临潼繁华的老街区，开业时间甚长，商品复杂，集合床上用品、五金、中老年服装等拥有固定的客源，属于中低端消费群体，但相对于沿街商铺人流量大，发张趋势良好。第四章诚林国际分析诚林国际项目概况1、开发商陕西诚林置业有限责任公司2、项目名称诚林国际中心3、项目简介项目位于临潼陕鼓大道北侧（科技大学对面），项目总开发占地269亩，总建筑面积约54万，其中商业面积8万，住宅建面40万余，酒店式公寓3万余，写字间3万余；总投资20亿人民币。一期住宅区“群星莱骊”已建成并全面入住，本项目是一期扩大建设工程，总用地150亩，规划建面约43万，是由甲级写字间、大型国际购物中心、酒店式公寓、平层住宅等物业组成。4、周边商业人人乐临潼店、临潼东建建材市场、全都购物广场、新二贸世纪商城5、交通概况沿线有306、307、914、915等公交路线，2017年地铁1号线全面通车，本项目紧邻临潼地铁首站大学城站。6、周边人口从现状来看，项目1KM范围内主要以学校、住宅为主，居住较为成熟，1公里商圈约10万人。未来随着周边住宅入住率提高，人口会进一步增加。SWOT分析优势1、诚林国际中心（以下简称本项目）地处临潼核心商圈2公里范围内。居住人群总量来说具有一定消费基础。沿线有306、307、914、915等公交路线，2017年地铁1号线全面通车，本项目紧邻临潼地铁首站大学城站。具有一定的客流基础。2、本项目物业结构上单面迎主街道，主体临街面积大，在以后的经营过程中无论是橱窗展示还是广告位的设置都有很好的空间，在规划利用上有很大的优势。本项目主体退红线距离较大，形成的广场具有很强的聚客效