2008年第二季度中国房地产百城千企市场调研报告

2008年第二季度中国房地产百城千企市场调研报告“百城千企”房地产走势调研分析报告上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院2008年5月目录一、研究背景与研究目的41、研究背景42、研究目的4二、研究方法51、研究思路52、样本量53、研究对象54、调研内容6三、研究发现81、全国走势82、区域市场83、城市市场94、细分市场11四、调研结果分析141、全国市场1411二季度全国房价仍将保持平稳甚至继续上涨1412二季度是否有新调控措施出台分歧较大1413调控政策重点集中在住宅保障政策及金融政策152、区域市场1621华东区域1622华北区域2223华中区域2724西南区域3125华南区域3626西北区域4127东北区域453、城市市场4931房地产市场发展阶段判断49232房地产市场回暖时间预测5433二季度房地产市场价格走势预测594、细分市场6441不同类型物业二季度市场价格走势6442不同类型物业回暖时间预测7643土地招投标市场二季度走势预测88442008年价格最可能继续上涨的城市区位预测92附件受访单位明细表973一、研究背景与研究目的1、研究背景全国房地产市场在经历了2007年中期快速上涨之后，在下半年各区域陆续步入调整期；经历了数月调整后，部分城市在2008年3月市场行情有所好转，但较往年仍有一定的差距。市场对2008年房地产市场走势出现了较为明显的分歧“拐点论”、“崩盘论”、“银行先死论”先后见诸于各大媒体报端，同时很多开发商则坚持认为市场供应短缺、人民币升值等利好因素短期内难以改变，房地产市场在经历了短暂的调整之后必将进入新一轮的发展期。有鉴于此，为全面认识全国房地产市场，深入了解目前市场从业人员、研究专家对未来市场走势的看法，上海易居市场研究中心在全国30多个城市展开了针对房地产开发企业高管和业内专家的专项调研活动，访谈了近400家企业高层管理人员，在此基础上形成了本报告，为读者分析2008年房地产市场走势提供有益参考。2、研究目的了解全国二季度房地产市场走势通过对调研问卷的整理，了解全国近四百家房地产开发企业中高级管理人员对全国二季度房地产价格走势的预测以及对二季度宏观调控情况的预期，可大致判断未来开发商对全国房地产行业走势的信心，从而为更全面的认识市场提供参考。了解不同区域房地产市场发展趋势根据行政区划的不同，我们将全国房地产市场划分为七大区域，通过此次调研活动，可了解不同区域内中心城市、二级城市和三级城市目前房地产所处的发展阶段，区域及城市房地产市场回暖时点，以及预测二季度房地产市场的价格走势。了解不同城市房地产市场发展趋势通过对各城市房地产开发企业中高级管理人员的问卷调查，我们可大致了解每个城市房地产市场所处的发展阶段，何时能走出市场低迷期以及二季度该城市房地产市场的价格走势；通过对细分市场的调研，我们也能了解各城市不同物业类型（高档房市场、中档房市场和低档房市场）二季度市场价格走势及市场回暖的时间，二季度土地招投标市场预期及各自城市2008年房地产市场价格最有可能继续上涨的区域。4二、研究方法1、研究思路报告从宏观中观微观三个不同的角度，分别研究了全国二季度房地产市场走势，不同区域房地产市场所处发展阶段及二季度价格走势预测，各城市房地产所处发展阶段及未来发展走势，最后落实到各城市细分市场，分析各档次物业、土地市场及城市内区域价格走势。2、样本量报告通过调查问卷方式，回收35家城市有效样本379份，具体各城市分布见下表。城市名称问卷数量城市名称问卷数量重庆11天津10扬州10南京11厦门10连云港10无锡10乌鲁木齐10太原10南昌10青岛7深圳30南宁10长春5昆明10济南10海口10北京21福州10西安10大连10宁波10成都10广州10常州10徐州10长沙9兰10武汉10杭州12哈尔滨10苏州10沈阳10上海13郑州10总样本量3793、研究对象本次研究对象是各城市房地产开发企业企业总监（经理）级以上职位的中高级管理人员，选择的城市是克尔瑞有分支结构的45家城市，从问卷回收情况来看，共计35家城市的379家房地产开发企业参与了该问卷调查，具体城市分布如下华东区域上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、常州、徐州、扬州、连云港5华北区域北京、天津、济南、青岛华中区域武汉、长沙、郑州、南昌西南区域成都、重庆、昆明华南区域广州、深圳、福州、厦门、海口、南宁西北区域西安、太原、兰州、乌鲁木齐东北区域大连、沈阳、长春、哈尔滨4、调研内容全国重点城市房地产市场形势调查问卷A全国走势A1您对二季度全国房价走势如何看单选上涨1持平2下跌3A2您认为二季度是否会有进一步的调控措施出台是1否2A3如果有新政策，可能会集中在哪些方面多选土地政策1住宅保障政策2金融政策3税收政策4市场整治政策5外资利用政策6其他请注明B区域市场B1您认为您所在区域中的A中心城市B二级城市C三级城市房地产市场目前处于哪一个发展阶段单选复苏期1调整期2发展期3B2您认为您所在区域中的A中心城市B二级城市C三级城市房地产市场何时能够走出目前的低迷状态二季度1三季度2四季度3明年4B3您认为您所在区域中的A中心城市B二级城市C三级城市二季度房地产市场价格走势如何上涨1平稳2下调3C城市市场C1您认为您所在城市房地产市场目前处于哪一个发展阶段单选6复苏期1调整期2发展期3C2您认为您所在城市房地产市场何时能够走出目前的低迷状态二季度1三季度2四季度3明年以后4其它（请注明）5C3您认为您所在城市二季度房地产市场价格走势如何上涨1平稳2下调3D细分市场D1您认为您所在城市A高档房市场B中档房市场C低档房市场二季度价格走势如何上涨1平稳2下调3D2您认为您所在城市A高档房市场B中档房市场C低档房市场何时能够回暖二季度1三季度2四季度3明年以后4D3您认为您所在城市土地招投标市场二季度走势如何繁荣1平稳2低迷3D4您认为您所在城市08年价格最可能继续上涨的是哪个区域中心城区1近郊2远郊37三、研究发现1、全国走势二季度房价走势大部分受访者认为二季度全国房价将以平稳走势为主，不会出现大涨大跌的现象。二季度宏观调控对二季度国家是否会出台新的宏观调控措施，受访者分歧较大，市场预期不统一。调控政策重点认为二季度将继续出台新宏观调控政策的受访者认为，住宅保障政策和金融政策最有可能成为调控政策的重心所在。2、区域市场尽管均受到宏观调控影响，但各区域目前市场所处发展阶段有明显差异，华南、华中两区域，受访者基本认同目前已经进入了调整期；华东、华北两区域市场成交也受到宏观调控明显影响，但受访者对本区域是否已经进入调整期仍有分歧，这主要是由于两区域在中长期内都有较大的利好因素，这使得很多受访者认为本区域目前仍处于发展期；西南、西北、东北区域房地产市场起步较晚，未来市场发展潜力较大，受宏观调控影响较小，受访者普遍认为目前仍处于发展期内。受访者认为，华东、华中、西北区域将在二季度或三季度回暖；西南区域将在三季度或四季度回暖；华南区域回暖时间最晚，大部分受访者认为可能在明年才会有所起色；华北、东北区域回暖时间，受访者分歧较大，没有形成统一意见。尽管受访者认为很多区域目前已经进入调整期，但对二季度房价受访者普遍认为市场价格仍将保持平稳为主，华北、西南、西北、东北等区域房价将以稳中有升为主，仅华南区域可能出现房价下跌的现象。8主要区域房地产市场走势调研结论表目前发展阶段判断市场回暖时点二季度房价走势二级城三级城中心城二级城三级城中心二级三级区域中心城市区域区域市市市市市城市城市城市华东调整期或二或三二或三二或三分歧较稳中稳中发展期平稳平稳区域发展期调整期调整期季度季度季度大有升有升华北调整期或调整期或分歧较稳中稳中发展期发展期四季度三季度三季度上涨上涨区域发展期发展期大有升有升华南明年或明年或明年或稳中稳中稳中发展期明年下跌区域调整期调整期调整期四季度四季度四季度有降有降有降华中二或三二或三二或三二或三平稳平稳平稳平稳区域调整期调整期调整期调整期季度季度季度季度西南三或四分歧较二或三稳中稳中稳中调整期发展期发展期二季度平稳区域发展期季度大季度有升有升有升西北二或三分歧较稳中稳中稳中发展期发展期发展期二季度二季度平稳区域发展期季度大有升有升有升东北分歧较分歧较分歧较稳中稳中调整期发展期发展期三季度上涨上涨区域发展期大大大有升有升3、城市市场大部分受访者认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；三级城市则由于起步较晚，目前基本都仍处于发展期内；二级城市情况分化明显，分别处于调整期或发展期。各城市成交回暖的时间节点，受访者认为中心城市主要集中在三、四季度，而广州、深圳和青岛等城市去年涨幅过大，市场回暖可能在明年；二、三级城市回暖时间主要集中在二、三季度，较中心城市能够更早走出低迷状态。受访者认为大部分城市二季度房价走势将以平稳或上涨为主，下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门、福州等城市。主要城市房地产市场走势调研结论表区域城市目前发展阶段判断市场回暖时点二季度房价走势成都调整或发展期分歧较大平稳西南区昆明调整或发展期三或四季度上涨域重庆发展期三季度平稳长沙调整期三季度平稳武汉调整期二季度平稳华中区域郑州发展期三季度上涨南昌调整期明年平稳上海调整或发展期二或三季度平稳南京调整期三季度平稳华东区域杭州调整期分歧较大平稳宁波调整期二或三季度平稳9苏州调整期三季度平稳无锡调整期二或三季度平稳常州发展期三季度稳中有升徐州发展期二或三季度稳中有升扬州调整或发展期二季度稳中有升连云港发展期明年上涨西安调整或发展期三季度平稳兰州调整或发展期二或三季度平稳西北区域乌鲁木齐发展期二季度稳中有升太原发展期二季度稳中有升广州调整期明年稳中有降深圳调整期明年下跌厦门调整期四季度或明年稳中有降华南区域海口发展期四季度稳中有升福州调整期三或四季度稳中有降南宁发展期二季度上涨北京调整期三季度或明年平稳天津发展期二季度上涨华北区域济南发展期二季度上涨青岛调整或发展期明年平稳长春发展期分歧较大上涨哈尔滨发展期二季度上涨东北区域沈阳发展期三季度平稳大连调整或发展期二或三季度稳中有升104、细分市场大部分受访者认为全国多数城市的二季度高档房市场价格将保持平稳，部分城市高档房市场价格将甚至可能继续上涨，后市总体看好。大部分受访者对于全国多数城市的二季度中档房市场价格走势的判断呈乐观态度。但对于广州、厦门等少数城市的中档房市场价格，受访者认为还可能将继续调整。对于低档房市场价格走势的判断，受访者对于不同城市看法差异较大。这主要是由于低档房市场主要是由自住需求组成，因此，不同城市供求关系决定了不同的价格走势。受访者认为大多数城市的高档房市场将于年内回暖，但华南区域部分城市与华北区域部分城市的高档房市场明年起才有回暖迹象。受访者对于中档房未来走势判断呈现区域分化现象，总体上开发商认为大多数城市的中档房市场将在年内三、四季度回暖，对于调整最大的深圳、广州等城市，中档房市场则有可能在明年才有所回暖。受访者认为全国主要城市低档房市场最有可能在二、三季度回暖。深圳、青岛、南昌、广州等城市的受访者认为本市低档房市场可能将在明年或今年四季度走出低迷困境。受访者对二季度土地市场普遍不看好，认为将可能出现成交低迷的情况，最好的情况下也只是保持平稳。大部分受访者认为，本市中心城区或近郊在二季度房价出现上涨的概率要远高于远郊。11细分市场走势调研结论表二季度价格走势回暖时间节点区域城市高档房市场二中档房市场二低档房市场二高档房市场何时低档房市场何时土地招投标市08年价格最可能上季度价格走势季度价格走势季度价格走势回暖中档房市场何时回暖回暖场二季度走势涨的区域成都上涨平稳上涨明年分歧较大三季度低迷中心城区或近郊昆明平稳稳中有升下跌四季度三或四季度低迷近郊西南区域重庆上涨平稳平稳二季度概率较高分歧较大，四季度概率较高二季度低迷或平稳近郊或中心城区长沙上涨概率较大平稳稳中有升三季度概率较高三或四季度分歧较大低迷中心城区或近郊武汉平稳平稳平稳二季度二季度二季度低迷近郊郑州平稳稳中有升上涨二季度三季度二季度平稳中心城区或近郊华中区域南昌稳中有降稳中有降下跌明年三季度或明年明年低迷中心城区或近郊上海上涨平稳稳中有降二季度三季度概率较高三或四季度平稳或低迷中心城区南京平稳平稳稳中有升三季度概率较高分歧较大，三季度概率较高二季度概率较高低迷近郊杭州平稳平稳稳中有升明年概率较高分歧较大，明年概率较高三季度概率较高平稳近郊宁波稳中有升平稳三季度平稳近郊苏州稳中有升平稳平稳二或三季度三季度二或三季度低迷近郊无锡平稳平稳稳中有升三季度概率较高二季度二或三季度平稳中心城区常州上涨稳中有升稳中有升二季度概率较高四季度二或三季度平稳或低迷中心城区或近郊分歧较大，二季度徐州稳中有升稳中有升稳中有升二或三季度二或三季度概率较高平稳中心城区或近郊扬州上涨稳中有升四季度二季度平稳近郊华东区域连云港上涨上涨明年二季度平稳中心城区西安分歧较大分歧较大上涨二或三季度分歧较大，二季度概率较高二或三季度低迷远郊兰州稳中有升稳中有升稳中有升三季度概率较高三季度二季度平稳或低迷中心城区或近郊乌鲁木齐分歧较大上涨上涨分歧较大二季度二季度平稳或低迷近郊或中心城区西北区域太原稳中有升二季度平稳中心城区广州平稳稳中有降稳中有降分歧较大四季度或明年四季度平稳或低迷中心城区深圳分歧较大稳中有降稳中有降明年明年明年低迷中心城区分歧较大，三季度厦门下跌下跌平稳明年三或四季度概率较高低迷近郊华南区域海口上涨上涨上涨二季度二季度二季度繁荣近郊或中心城区福州稳中有降下跌稳中有降四季度三季度三季度低迷远郊南宁稳中有升文凭上涨二或三季度二或三季度二季度平稳或低迷中心城区北京上涨平稳分歧较大三季度概率较高三或四季度三或四季度平稳或低迷近郊或中心城区天津稳中有升二季度平稳近郊济南平稳上涨分歧较大二季度概率较高二或三季度二季度平稳近郊华北区域青岛上涨上涨上涨三季度概率较高明年平稳中心城区长春下跌上涨平稳三季度平稳近郊或中心城区东北哈尔滨平稳平稳上涨明年三季度概率较高明年概率较高繁荣或平稳近郊区域沈阳分歧较大稳中有升上涨明年三季度概率较高三季度或明年平稳近郊大连稳中有升稳中有升上涨二季度三季度二季度平稳或低迷中心城区13四、调研结果分析1、全国市场11二季度全国房价仍将保持平稳甚至继续上涨尽管从媒体报道及目前市场成交量情况来看，今年房地产市场形势较为严峻。但业内人士仍然保持着较强的信心。从我们调研的近400家企业来看，绝大部分企业高管对今年二季度全国房价走势仍非常有信心，34的受访者认为二季度房价仍将继续上涨。近一半的人士认为全国二季度房价将以持平为主，仅有不到20的受访者认为二季度房价将可能下跌。对全国房价二季度走势判断1934上涨持平下跌4712二季度是否有新调控措施出台分歧较大对二季度宏观调控是否会有新政策出台，受访者分歧较大。约有54的人士认为将继续出台新的调控政策，但也有46的受访者认为二季度继续出台新政策的可能性不大。就近几年来看，二季度出台宏观调控政策的概率较高。但今年情况较为特殊去年三季度刚出台了力度颇大的第二套房贷款政策，导致全国房地产市场陷入调整。就管理层而言，需要一段时间观察市场变化。同时，由于国际国内经济形势发生了重大的变化，次级贷危机有导致全球经济陷入衰退的可能，各国不同程度下调利率，因此我国加息的可能性不大。对全国二季度出台新宏观调控政策判断46是否5413调控政策重点集中在住宅保障政策及金融政策认为二季度将要出台新的调控政策受访者，预测调控重点将主要集中在住宅保障政策和金融政策两方面。2008年是“住宅保障年”，国家前所未有的加大了对中低收入家庭住房保障的扶持力度，因此，业内人士普遍认为住宅保障政策将是今年宏观调控的重头戏。而金融政策则主要体现在房地产开发贷款和居民购房贷款的紧缩上，此外，贷款利率调整也是业内人士普遍担心的重要政策。除住宅保障政策和金融政策之外，很多受访者认为市场整治政策和土地政策也可能成为下一步宏观调控的重要方向。对全国二季度宏观调控政策方向的判断61516112527土地政策住宅保障政策金融政策税收政策市场整治政策外资利用政策152、区域市场21华东区域发展阶段判断中心城市处于调整期二级城市市场对发展阶段分歧较大三级城市市场仍处于发展期回暖时点预测中心城市市场分歧较大二级城市三季度市场回暖三级城市大部分人认为目前基本不存在低迷二季度价格走势预测将以平稳甚至继续上涨为主211房地产市场发展阶段判断根据房地产市场周期理论，我们将市场发展阶段划分为三个周期复苏期、发展期和调整期。16阶段调整期3发展期复苏期上一轮调整期21城市房地产发展周期时间中心城市多数受访者认为处于调整期在华东区域内120多家受访开发企业中，有67的受访者认为，区域内上海、南京、杭州等中心城市目前房地产市场处于调整期内。市场发展速度减缓，成交较为低迷，房价上涨动力减弱，甚至出现一定的回调。目前华东区域中心城市发展阶段1122复苏期调整期发展期67二级城市受访者对目前市场发展阶段分歧较大目前华东区域二级城市发展阶段1037复苏期调整期发展期5317有53的受访者认为，华东区域二线城市目前处于调整期，但也有近40的受访者认为已经处于发展期，业内人士对二级市场发展阶段的判断分歧较大。三级城市市场仍处于发展期对华东区域内的三级城市，市场观点较为一致，65的受访者认为，由于市场起步较晚，市场发展潜力较大，目前仍处于发展期内，受宏观调控影响较小。目前华东区域三级城市发展阶段926复苏期调整期发展期65212房地产市场回暖时间预测自去年四季度以来，华东区域内大部分城市房地产市场陷入成交低迷的窘境，市场人士对区域内房地产市场何时能走出低迷状态均较为关注。中心城市市场分歧较大由于所处城市不同，市场感受也不尽相同，导致受访者对整个区域的未来市场走势的判断分歧较大，市场调研结果较为分散。对中心城市何时能走出低迷状态的问题，近40的受访者认为将出现三季度。26的受访者认为二季度市场就可以摆脱目前的低迷状态。但也有23的受访者较为悲观，认为需要到明年市场才可能进入新的发展期。18华东区域中心城市市场何时走出低迷2326二季度三季度四季度13明年38二级城市倾向于三季度市场回暖与外界媒体所预测不同的是，对二季度房地产市场即将回暖的看法大部分受访者并不认同。超过半数的受访者认为，三季度华东区域二级市场最有可能走出低迷状态。华东区域二级城市市场何时走出低迷1721二季度11三季度四季度明年51三级城市大部分人认为目前基本不存在低迷前面调研结果显示了，大部分受访者认为三级城市目前正处于发展期，市场目前受宏观调控影响较小，也基本不存在低迷状态。当然也有部分受访者认为三级市场也已经进入调整期，但对何时能够走出低迷状态看法不一，市场结论较为离散。19华东区域三级城市市场何时走出低迷2330二季度三季度四季度明年2621213二季度房地产市场价格走势预测中心城市将以平稳乃至继续上涨为主尽管大部分受访者都认为中心城市目前已经进入了调整期，但对房价走势仍抱有较强的信心。约有46的受访者认为二季度中心城市房价将保持平稳走势，认为将继续上涨的也有41。仅有13的人士认为房价在二季度将可能下跌。业内人士对价格的信心主要源于中心城市充足的刚性需求以及供应的短缺，此外，以往历次宏观调控对房价均没有产生明显的影响，这也加强了业内人士对中心城市房价坚挺的信心。华东区域中心城市二季度市场价格走势判断1341上涨平稳下调46二级城市二季度房价将以平稳为主基调近70的受访者认为，华东区域内二级城市房价在二季度将保持平稳，不会出现大涨、大跌的现象。20华东区域二级城市二季度市场价格走势判断1318上涨平稳下调69三级城市以平稳甚至继续上涨为主与中心城市的判断相类似，近半数的受访者认为二季度三级城市房价将保持平稳走势。同时也有近40的人士认为将继续上涨。相比于中心及二级城市的房价涨幅，三级城市在过去的几年中房价涨幅相对较小，泡沫程度也较低。同时居民收入普遍较高，对现有的房价形成了巨大的支撑，因此，未来房价走势仍将以平稳甚至继续上涨为主。华东区域三级城市二季度市场价格走势判断1339上涨平稳下调482122华北区域发展阶段判断中心城市分歧较大二级城市仍处于发展期三级城市普遍认为仍处于发展期回暖时点预测中心城市三季度二级城市三或四季度三级城市三季度二季度价格走势预测中心城市及二、三级城市房价将继续上涨221房地产市场发展阶段判断中心城市角度不同导致结论大相径庭对以北京、天津为首的华北中心城市房地产市场，业内人士历来分歧较大。本次调研再次印证了这一点。有48的受访者认为已经进入了调整期，同时也有42的人士认为仍处于发展期。对此，我们分析产生这种分歧的主要原因在于，各方面人士审视市场角度不同从而导致观点相左。认为已经进入调整期的人士主要是看到了过去一年里房价涨幅过大，而近几个月市场低迷的成交情况得出上述结论。而认为仍处于发展期的受访者则是从市场基本面出发，从北京奥运会、天津滨海新区开发等区域利好因素角度认为市场仍将继续发展，目前的低迷只是暂时的，尚不足以认为市场已经进入调整期。22目前华北区域中心城市发展阶段1042复苏期调整期发展期48二级城市市场仍处于发展期超过半数的受访者认为华北区域二级城市房地产市场目前仍处于发展期，但也有36的人认为已经进入了调整期，这与对一级城市的判断有所类似。目前华北区域二级城市发展阶段6复苏期36调整期发展期58三级城市普遍认为仍处于发展期对于华北区域三级城市房地产市场目前的发展阶段，市场人士意见基本一致，约有3/4的受访者认为仍处于发展期，市场未来发展潜力巨大。目前华北区域三级城市发展阶段918复苏期调整期发展期7323222房地产市场回暖时间预测中心城市市场人士倾向于三季度开始回暖约有一半的受访者认为中心城市将在三季度摆脱目前的低迷困境，进行新一轮的发展期。仅有13的受访者认为市场能够在二季度回暖。这表明即使认为目前市场仍处于发展期的人士同样也意识到市场的本轮调整在未来一两个月内难以结束。部分（20）较为悲观的受访者甚至认为市场回暖要待明年才有可能。华北区域中心城市市场何时走出低迷2020二季度三季度四季度13明年47二级城市三、四季度市场回暖的可能性大对二级市场，43的受访者认为市场将在三季度走出低迷，也有25的人认为四季度市场回暖的可能性。而认为可能在二季度或明年回暖的比重均低于一级市场。华北区域二级城市市场何时走出低迷1616二季度三季度四季度25明年43三级城市三季度最有可能回暖大部分受访者认为，三级城市房地产市场最有可能在三季度走出低迷状态，但也有相当数量的人士认为明年市场才能真正回暖。24华北区域三级城市市场何时走出低迷922二季度三季度四季度13明年56223二季度房地产市场价格走势预测业内人士普遍认为区域内各级城市房价将继续上涨华北区域内开发企业对未来市场价格走势信心较足，超过半数以上的受访者认为二季度房价将继续上涨，看好三级城市价格走势的开发商比例最高，认为继续上涨的达到了63的比重。此外也有相当比例的人士认为市场价格在二季度将以平稳为主，特别是看平一级城市价格走势的人数最多，比例接近一半。在受访者中，很少有人认为二季度房价可能会下跌，一级城市仅有2，二级城市较高也仅有14。华北区域中心城市二季度市场价格走势判断2上涨平稳4652下调25华北区域二级城市二季度市场价格走势判断14上涨平稳51下调35华北区域三级城市二季度市场价格走势判断829上涨平稳下调632623华中区域发展阶段判断中心城市分歧较大二级城市仍处于发展期三级城市普遍认为仍处于发展期回暖时点预测中心城市三季度二级城市三或四季度三级城市三季度二季度价格走势预测中心城市及二、三级城市房价将继续上涨231房地产市场发展阶段判断受访者基本认可目前市场处于调整期约有60左右的受访者认为，华中区域内一、二、三级城市目前均处于调整期内。本轮宏观调控对华中各大城市房地产市场造成了较大的影响，市场成交量萎缩明显，土地流标现象增多。27目前华中区域中心城市发展阶段1322复苏期调整期发展期65目前华中区域二级城市发展阶段1825复苏期调整期发展期57目前华中区域三级城市发展阶段1123复苏期调整期发展期6628232房地产市场回暖时间预测受访者普遍认为市场将在二季度或者三季度回暖受访者认为，华中区域内各级城市回暖时间主要集中在二季度和三季度，选择这两个时间节点的受访者比例基本相同。华中区域中心城市市场何时走出低迷11542二季度三季度四季度明年42华中区域二级城市市场何时走出低迷9二季度三季度50四季度41华中区域三级城市市场何时走出低迷2141二季度三季度四季度9明年2929233二季度房地产市场价格走势预测受访者普遍认为华中区域房地产二季度价格将以平稳走势为主。其中中心城市将稳中有升，二三级城市将保持平稳。华中区域中心城市二季度市场价格走势判断2529上涨平稳下调46华中区域二级城市二季度市场价格走势判断1414上涨平稳下调72华中区域三级城市二季度市场价格走势判断1818上涨平稳下调643024西南区域发展阶段判断中心城市超过半数的受访者认为目前已经进入调整期；二三级城市处于发展期回暖时点预测中心城市分歧较大二级城市二季度或三季度三级城市二季度二季度价格走势预测中心城市、二级城市稳中有升。三级城市60的受访者认为三级城市二季度价格走势将保持平稳，但也有40认为价格将出现下跌。31241房地产市场发展阶段判断中心城市超过半数的受访者认为中心城市目前已经进入调整期；但也有43的受访者认为市场仍处于发展期。目前西南区域中心城市发展阶段43调整期发展期57二级城市认为二级城市目前处于发展期的受访者比例达到57。目前西南区域二级城市发展阶段7复苏期调整期36发展期57三级城市50的受访者认为三级城市目前处于发展期内，也有33的人士认为已经进入调整期。目前西南区域三级城市发展阶段17复苏期调整期50发展期333233242房地产市场回暖时间预测中心城市市场分歧较大，选择各个时间节点的受访者比例均在25左右。西南区域中心城市何时走出低迷2125二季度三季度四季度明年2529二级城市受访者认为二季度或三季度，二级城市可能会走出低迷。西南区域二级城市何时走出低迷91837二季度三季度四季度明年36三级城市受访者意见非常集中，约有80的人士认为二季度三级城市房地产市场就可能回暖。西南区域三级城市何时走出低迷20二季度三季度8034243二季度房地产市场价格走势预测中心城市54的受访者认为中心城市二季度房价将以平稳为主，同时也有41的人士认为房价在二季度将继续上涨。西南区域中心城市二季度市场价格走势判断541上涨平稳下调54二级城市稳中有升。支持平稳和上涨的受访者比例相同，均是46。西南区域二级城市二季度市场价格走势判断846上涨平稳下调46三级城市60的受访者认为三级城市二季度价格走势将保持平稳，但也有40认为价格将出现下跌。西南区域三级城市二季度市场价格走势判断40平稳下调603525华南区域发展阶段判断中心城市93受访者认为已进入调整期二级城市62的受访者认为目前已经进入调整期三级城市分歧较大回暖时点预测中心城市四季度或明年二、三级城市分歧较大，支持明年的人士比例较高二季度价格走势预测中心城市下调为主。二三级城市稳中有降。36251房地产市场发展阶段判断中心城市受访者一致认为广州、深圳等中心城市目前已经进入调整期，比例高达93。目前华南区域中心城市发展阶段16复苏期调整期发展期93二级城市情况比中心城市略好，但也有62的受访者认为目前已经进入调整期。目前华南区域二级城市发展阶段1127复苏期调整期发展期62三级城市市场分歧较大，约有53的受访者认为目前处于发展期中，但也有40人士认为已经进入调整期。目前华南区域三级城市发展阶段7复苏期调整期5340发展期37252房地产市场回暖时间预测中心城市受访者对中心城市何时能够回暖的问题，支持四季度或明年的比重较高。仅有3的受访者认为二季度即可走出低迷。华南区域中心城市市场何时走出低迷325二季度43三季度四季度明年29二级城市意见分歧较大，约有41的受访者认为明年市场才可能会暖，但也分别有22、23的人支持三季度和四季度。华南区域二级城市市场何时走出低迷14二季度41三季度四季度22明年23三级城市受访者对三级城市何时走出低迷的问题上看法分歧较大，认为明年可能会暖的人士比重略高一些。38华南区域三级城市市场何时走出低迷2235二季度三季度四季度15明年28253二季度房地产市场价格走势预测中心城市超过半数以上的受访者认为中心城市二季度房价将会出现下跌，认为可能出现上涨的仅有6。华南区域中心城市二季度市场价格走势判断6上涨平稳38下调56二级城市稳中有降。大部分受访者认为二级城市房价在二季度将下调或平稳。华南区域二级城市二季度市场价格走势判断1843上涨平稳下调39三级城市受访者意见分歧较大，认为二季度房价将平稳或下调的受访者比例较高一些。39华南区域三级城市二季度市场价格走势判断2633上涨平稳下调414026西北区域发展阶段判断中心城市、二级城市超过半数受访者认为目前处于发展期三级城市59的受访者认为处于发展期，近30的人士认为处于复苏期回暖时点预测中心城市、二级城市二季度或三季度三级城市分歧较大二季度价格走势预测中心城市保持平稳二三级城市稳中有升261房地产市场发展阶段判断中心城市对西北区域中心城市房地产市场目前所处发展阶段，约有52受访者偏向于发展期。目前西北区域中心城市发展阶段10复苏期调整期52发展期38二级城市大部分受访者认为二级城市房地产市场目前仍处于发展期内。41目前西北区域二级城市发展阶段1313复苏期调整期发展期74三级城市约有59的受访者认为三级城市目前处于发展期。由于西北区域房地产市场发展起步较晚，特别是一些三级城市，房地产市场更是近几年才出现较快增长，因此也有近28的受访者认为目前属于复苏期。目前西北区域三级城市发展阶段28复苏期调整期发展期5913262房地产市场回暖时间预测大部分受访者认为西北区域中心城市和二级城市将会在二季度或三季度回暖。西北区域中心城市市场何时走出低迷2330二季度三季度四季度明年153242西北区域二级城市市场何时走出低迷25二季度三季度四季度5210明年13三级城市受访者意见分歧较大，有39的人士认为市场回暖可能发生在二季度，但也有近30的受访者认为需要到明年市场才可能走出低迷。西北区域三级城市市场何时走出低迷2839二季度三季度四季度明年1320263二季度房地产市场价格走势预测中心城市超过半数的受访者认为，中心城市二季度房价将以平稳走势为主。西北区域中心城市二季度市场价格走势判断1828上涨平稳下调54二级城市稳中有升。近半数的人士认为二季度房价将会较为平稳，也有的受访者认为将继43续上涨。西北区域二级城市二季度市场价格走势判断845上涨平稳下调47三级城市大部分受访者认为，稳中有升将可能是三级城市二季度市场价格走势的主基调。西北区域三级城市二季度市场价格走势判断1836上涨平稳下调464427东北区域发展阶段判断中心城市超过半数受访者认为目前已进入调整期二、三级城市处于发展期回暖时点预测中心城市分歧较大二级城市三季度三级城市分歧较大二季度价格走势预测中心城市认为平稳走势和上涨行情的受访者基本各占一半二三级城市继续上涨271房地产市场发展阶段判断中心城市57的受访者认为中心城市目前已经进入调整期，但也有36的人士认为仍处于发展期内。目前东北区域中心城市发展阶段736复苏期调整期发展期5745二、三级城市大部分受访者认为东北区域内二、三级城市目前仍处于发展期内。目前东北区域二级城市发展阶段724复苏期调整期发展期69目前东北区域三级城市发展阶段185复苏期调整期发展期77272房地产市场回暖时间预测中心城市受访者对中心城市何时走出低迷分歧较大，约有36的受访者认为二季度，32的人士认为在明年，28的人支持三季度。东北区域中心城市市场何时走出低迷3236二季度三季度四季度明年42846二级城市近一半受访者认为二级城市将在三季度回暖。东北区域二级城市市场何时走出低迷2024二季度8三季度四季度明年48三级城市与中心城市情况类似，受访者意见分歧较大，没有统一的结论。东北区域三级城市市场何时走出低迷3333二季度三季度四季度明年628273二季度房地产市场价格走势预测中心城市认为中心城市二季度房价将出现平稳走势和上涨行情的受访者基本各占一半。东北区域中心城市二季度市场价格走势判断48上涨平稳5247二级城市大部分受访者认为二季度二级城市房价将继续上涨。东北区域二级城市二季度市场价格走势判断33上涨平稳67三级城市86的受访者认为三级城市房价将继续上涨。东北区域三级城市二季度市场价格走势判断14上涨平稳86483、城市市场31房地产市场发展阶段判断311华东主要城市认为目前处于调整期的受访者占据首位华东区域各城市房地产发展阶段100101090313033368044507070发展期608050100调整期469090504070复苏期64493040202023102017101070000000海京州波州锡州州州港域上南杭宁苏无常徐扬云区连东华从华东区域回收的212份有效问卷来看，49的受访者认为华东区域目前处于调整期，44的受访者认为华东区域处于发展期，仅有7的受访者认为华东区域目前已处于复苏期。从单个城市来看，华东区域10大城市中，有6家城市的受访者认为自己所在城市处于正处于调整期，其中最为突出的是宁波、苏州，该比例均达到90；仅有少数受访者认为自己所在的城市正处于发展期，如常州、徐州、扬州和连云港，其中表现最为明显的则是徐州，该比例高达100，其次是常州，高达80。而认为自己目前所在城市已处于复苏期的受访者则占据的比重更小，其中最多的城市是上海，所占比例也也仅有23。可见，目前绝大部分受访者对各自城市房地产市场的发展呈谨慎态度，后期市场能否快速回暖则要依靠交易数据的支撑。49312华北主要城市5成以上受访者认为目前处于调整期华北区域各城市房地产发展阶段100109080434870发展期608050100调整期9040复苏期305752201020000000北京天津济南青岛华北区域从华北区域回收的96份有效问卷来看，有52的受访者认为华北区域各大城市目前正处于调整期，48的受访者则认为目前正处于发展期。从单个城市来看，受一季度市场交易量的影响，北京90的受访者认为目前北京正处于调整期，仅有10的受访者认为北京目前正处于发展期；天津和济南在本一轮宏观调控中所受影响较小，交易量的缩减主要是由季节性因素造成的，在3月份市场已经有回暖迹象的前提下，天津80的受访者认为天津目前正处于发展期，济南这一比例则高达100。313华中主要城市认为处于调整期的受访者比重占据首位华中区域各城市房地产发展阶段1000902032338070607860发展期50调整期408058复苏期673020402210110000长沙武汉郑州南昌华中区域此次华中区域共有4个城市参与了该调查，共回收有效问卷38份。在参与问卷的38家开发商中，有58的受访者认为目前华中区域正处于调整期，32的受访者认为处于发展期，仅有少数受访者认为处于复苏期。从单个城市来看，67的长沙受访者认为长沙目前正处于调整期，其余的受访者则认为长沙目前50正处于发展期；武汉由于受宏观调控影响较深，07年底和08年前2个月市场交易量萎缩较为严重，因此约6成的受访者认为目前武汉正处于调整期，但也有4成的受访者认为目前武汉已处于复苏期；郑州由于房地产市场起步较晚，受宏观调控影响不大，因此约8成的受访者认为郑州目前依旧处于发展期；受宏观调控影响，南昌住宅交易市场在07年9月份开始萎缩，目前仍未走出交易萎缩的困境，8成的受访者仍认为南昌仍旧处于调整期，仅有少数受访者认为南昌目前还处于发展期。314西南主要城市认同处于发展期的受访者占据首位西南区域各城市房地产发展阶段10090804058706073发展期6050调整期40复苏期3060422040271000000成都昆明重庆西南区域西南与此此次共回收有效问卷31份，其中58的受访者认为西南区域目前正处于发展期，42的受访者认为处于调整期。从单个城市来看，成都和重庆相似，绝大部分当地受访者认为这两个城市目前处于发展期，仅有少量的受访者认为该城市的房地产市场处于调整期，从一季度市场交易表现来看，3月份也是这两大城市出现了回暖迹象；昆明由于受宏观调控影响较深，目前有6成的当地受访者认为昆明正处于调整期，仅有4成的受访者认为正处于发展期。51315华南主要城市认为处于调整期的受访者占绝对首位华南区域各城市房地产发展阶段100000090218070发展期6080809050100100100调整期7640复苏期3020102020103000000州圳门口州宁域广深厦海福南区南华华南区域此次参与问卷调查的城市共有6个，回收有效问卷80份，其中76的受访者认为华南区域目前正处于调整期，仅有21的受访者认为目前仍处于发展期，3的受访者认为目前已处于复苏期。从单个城市来看，由于华南区域此次受宏观调控影响最大，目前市场交易仍处于萎缩期，因此区内大部分城市的受访者都认为各自的城市仍旧处于调整期，其中表现最为明显的就是深圳、厦门和福州，该比例均高达100，海口和南宁由于房地产市场起步较晚，受宏观调控影响较浅，因此这两个城市分别有80和90的受访者认为城市房地产仍旧处于发展期。316西北主要城市目前房地产市场处于发展期西北区域各城市房地产发展阶段100908040507068发展期60909050调整期40复苏期30306020281020101050000西安兰州乌鲁木齐太原西北区域此次西北区域参与问卷调研的城市共4个，回收有效问卷40份，其中6成以上的受访者认为西北区域各城市目前正处于发展期，仅有少量的受访者认为处于调整期和复苏期。从单个城市来看，西安房地产市场虽然也受到宏观调控的影响，但由于西安目前房地产市场正处于理性健康发展过程中，因此仍旧有半数的受访者认为当前西安仍处于发展期，仅有3成的受访者认52为西安仍处于调整期，2成的受访者认为处于复苏期；兰州房地产市场虽然起步较晚，但发展速度很快，此次受宏观调控影响也较深，因此有6成的受访者认为兰州目前仍处于调整期；乌鲁木齐和太原相似，房地产市场起步较晚且平稳发展，因此，这两大城市分别有9成的受访者认为各自城市房地产市场仍处于发展期。317东北主要城市认为处于发展期的受访者占据首位东北区域各城市房地产发展阶段100908050707071发展期608050100调整期40复苏期305020202610201030000长春哈尔滨沈阳大连东北区域此次东北区域共有4个城市参与了调研问卷，回收有效问卷35份，从整理所得数据来看，有71的受访者认为东北区域各城市目前房地产市场处于发展期，仅有少量受访者认为处于调整期和复苏期。从单个城市来看，长春、哈尔滨和沈阳这三大城市受访者对各自城市的房地产市场所处阶段态度基本相似，绝大部分都认为当前各自城市的房地产市场正处于发展期，其中表现最为明显的是长春，该比例高达100；大连受访者对大连房地产目前所处发展阶段持两种观点，即50的受访者认为处于发展期，另50的受访者则认为处于调整期，市场未来走势要有待进一步验证。5332房地产市场回暖时间预测321华东区域比较分散，相对集中于三季度华东区域各城市房地产何时走出低迷10000081010109020202222173680200401112明年以后704060400四季度1870509042503944三季度4018703060二季度5020403330272722102010000海京州波州锡州州州港域上南杭宁苏无常徐扬云区连东华对于华东区域各城市房地产市场何时走出低迷期，开发商的认识各不相同，37的受访者认为在三季度，其次27的受访者认为在二季度，当然市场的真正回暖还有待于市场的验证，但总体看来，开发商对于华东区域市场回暖还是保持相当的信心。从单个城市来看，上海、南京、苏州、徐州和连云港这五城市认为当地的房地产市场有可能在三季度走出市场低迷期的受访者比重都占据首位，其中最为明显的是连云港，该地90的受访者认为连云港极有可能在三季度走出市场低迷期；宁波和扬州这两大城市的大部分受访者则认为这两大城市在二季度就可以走出市场低迷期，其中扬州表现最为明显，该比例高达60；而杭州和连云港由于受宏观调控影响较深，绝大部分当地受访者认为这两城市要在明年以后才能走出市场低迷期，其中最为突出的是连云港，该比例高达90。由此可见，各城市由于受宏观调控影响和房地产市场发展阶段的不同，市场何时能走出低迷期的时间也不仅相同，但具体时间还有待于市场交易数据的验证。54322华北区域二季度有望走出市场低迷期华北区域各城市房地产何时走出低迷10009020303180407060明年以后410605四季度105031三季度4080045二季度3050204033101000北京天津济南青岛华北区域华东区域四大城市的开发商对该区域何时能走出市场低迷期认识也较为分散，但认为二季度能走出低迷期的开发商占据首位，达33，其次是三季度和明年以后。从单个城市来看，这四大城市中，除北京和青岛受宏观调控影响较大外，天津和济南相对受宏观调控影响较小，开发商都比较认同二季度就能走出市场低迷期；北京虽受调控影响较深，但由于房地产市场起步较早，市场发育也比较完善，开发商比较认同能在三季度走出市场低迷期；青岛的开发商对该城市何时能走出市场低迷期分为两个阵营，6成的开发商认为明年以后青岛才有望走出市场低迷期。323华中区域认为三季度的受访者占据首位华中区域各城市房地产何时走出低迷1000011902021228016706022明年以后6067四季度5034三季度4080二季度44303020292210111000长沙武汉郑州南昌华中区域在华中区域参与调研问卷的众多开发商中，34的受访者认为在三季度能走出市场低迷，占据首位，其次是二季度，认为在四季度走出市场低迷期的受访者最少。从单个城市来看，受房地产市场发展所处阶段的不同，长沙和郑州的受访者都比较认同当地的房55地产市场能在三季度走出市场低迷期；武汉虽然受宏观调控影响较深，但受当地市场需求影响，仍有8成的受访者认为武汉能在二季度就走出市场低迷期；南昌的开发商则比较认同南昌的房地产市场在明年以后才能走出市场低迷期。324西南区域认为三季度的受访者占据首位西南区域各城市房地产何时走出低迷10011902125278070明年以后1825325660四季度50三季度402545二季度30362033251011900成都昆明重庆西南区域西南区域受访者对于该区域房地产市场何时能走出市场低迷期主要集中在两大时间段，其中认为三季度的受访者占据首位。从单个城市来看，各城市的受访者对于当地房地产市场何时能走出低迷期的见解各不相同，成都受访者认为这四个阶段都有可能，且比重各占25；昆明则相对集中在四季度；重庆也相对较为分散，但认为在三季度能走出市场低迷期的受访者占据首位，比重达45。325华南区域见解各不相同，相对集中于明年以后华南区域各城市房地产何时走出低迷1000011900118040