房产管理复习题

1房地产经营与管理复习题一、单项选择题在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的CA第一产业B新兴产业C支柱产业D朝阳产业2国家颁发的“建设用地批准书”针对的土地使用权证取得方式是AA划拨B出让C招投标D转让3下列选项中，属于区域性开发的是AA城市综合开发B房地产综合开发C房地产单项开发A集体所有制B私有制C国家所有制D公有制5土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给CA无弹性BD国土开发4中国土地市场的基础为D弹性较大C弹性较小D弹性无法确定6我国的房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供的住房是BA经济适用房B廉租房C商品房D公房7通过市场方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建设好的房屋以市场方式售出的房地产市场类型是BA城市土地开发市场B房地产开发建设市场C房地产交易市场D房地产金融市场8物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到CA用户入住B产权备案和档案资料管理C业主委员会的正式成立D确定了服务标准9契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。我国契税实行的比例税率的范围是BA13B35C46D5710房地产经营管理的前提和起点是CA房地产经营管理可行性研究B房地产经营管理风险研究C房地产经营管理市场研究D房地产经营管理决策研究11决定级差地租的因素是AA土地经营权垄断B土地所有权垄断2C特殊地段具有特殊的使用价值D土地位置的差别12下列选项中，不属于物业管理公司权限的是DA制定小区管理办法B制止违反规章制度的行为C选聘专业公司承担专业管理业务D改变业主管理委员会不适当的决定13房地产中介服务属于CA第一产业B第二产业C第三产业D信息产业14某成套住宅房屋的原价为每平方米3000元，重置价格为每平方米5000元，成新率为07，原建筑面积为200平方米。若以重置成本法计算，该房屋的价格为CA42万元B60万元C70万元D100万元15房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的BA研究决策阶段B生产阶段C市场销售阶段D物业管理阶段16根据建设部2000年3月29日颁发的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发二级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应不少于CA1年B2年C3年D4年17我国承担房地产建设工程项目的监理机构是DA建设单位B承建单位C政府建设主管部门D取得监理资格的专门机构18房地产经纪业存在和发展的基础是AA佣金B手续费C差价D信息费19根据建设部房地产开发企业资质管理规定，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起DA10日B15日C20日D30日20房地产买卖必须遵循的程序是DA受理验证确权调查估价立契报批归档B受理验证调查确权估价报批立契归档C受理确权调查估价报批立契归档D受理验证确权调查估价报批立契归档21房地产也称为（B）A动产B不动产C固定资产D流动资产22根据建设部2000年3月29日颁布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开3发一级资质企业的注册资本不能低于（B）A6000万B5000万C4000万D3000万23地产经营管理个别风险属于（B）A系统风险B非系统风险C自然风险D政治风险24与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（D）A筹资成本低B灵活性强，见效快C不受市场利率变化的影响D所筹资金无需偿还25因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（B）A没收B征用C买卖D无偿占有26房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（B）A编制招标文件B分发招标文件C编制和送审标底D制定评标、定标方法27一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（C）A公开招标B半公开招标C邀请招标D议标28中国土地市场是（C）A土地所有权市场B土地收益权市场C土地使用权市场D土地占有权市场29经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（B）A产权过户手续B变更登记手续C交易许可手续D法律公证手续31承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（D）A政府规定的期限B房屋所占土地的使用年限C出租人指定的期限D原租赁合同规定的期限32土地出让的底价是指（C）A市场地价B评估地价C基准地价D标定地价33在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（C）A土地面积和形状B地质和地势C房地产坐落的位置D建筑物的外观和质量34国家对土地评估机构实行的制度是（B）A评估报告审查B资格认证4C评估项目报批D人员审定35物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（A）A常规公共服务B专项服务C特约服务D日常生活服务36物业管理公司与业主管理委员会的关系是（D）A上下级关系B管理与被管理的关系C领导与被领导的关系D委托人与被委托人关系37房地产开发企业的营业收入是指GWPWG中的（D）AGBWCWDG38房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（B）A评估价格B市场价格C理论价格D抵押价格39房地产收益分配体系的建立取决于（D）A房地产开发成本的构成B房地产市场价格的构成C房地产市场结构D房地产产权结构40城市规划是房地产经济调控的（C）A经济手段B技术手段C行政手段D法律手段二、多项选择题在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1经济适用住房的特点有ABDA社会保障性B经济性C舒适性D适用性E设计科学性2房地产开发经营管理大体可分为ACDEA研究决策阶段B土地申报阶段C施工建造阶段D市场销售阶段E物业管理阶段3与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是BDA筹资成本低B所筹资金无需偿还C灵活性强、见效快D筹资规模相对较大E不受市场利率变化影响4房地产经营管理的宏观经济决策内容主要包括BCEA研究房地产投资方向B确定房地产投资规模C确定房地产投资结构D进行房地产投资可行性论证E决定房地产投资的地区55商业用房租金的形式一般有ABCEA固定租金B百分率租金C固定租金或百分率租金D累退租金E固定租金加百分率租金6影响房地产价格的因素有ABCDEA心理因素B自然因素C社会因素D经济因素E行政因素7房地产市场运行的方式决定于交易的ABA内容B方式C时间D目的E数量8我国目前房地产的收费大体上包括BCDEA土地转让费B设施和设备补偿费C国家在房地产管理中的管理费和服务费D房地产交易中的手续费和服务费E各种工本费9房地产业结构平衡主要表现在BCA房地产业各类相关房地产企业比重的平衡B房地产业内部各类房屋供求平衡C房地产业发展地区平衡D房地产业经济发展趋势的平衡E房地产业发展与国民经济发展的平衡10下列选项中，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有BDEA经济适用房B税收C廉租房D地租E利率11房地产业在国民经济发展中具有（ABC）A基础性B带动性C支柱性D先进性E能动性12房地产经营管理企业可以分为（ACDE）A房地产开发经营企业B房地产施工承包企业C房地产市场中介服务企业D房地产物业管理企业E房地产金融保险企业13房地产经营管理项目可行性研究可以分为（ADE）A机会可行性研究阶段B投资可行性研究阶段6C设计可行性研究阶段D初步可行性研究阶段E最终可行性研究阶段14房地产经营管理企业的自有资金主要包括（BDE）A国家财政拨款B企业注册资本金C社会筹集资金D企业公积金E股本金15征用农业用地补偿费的构成是（ABCD）A土地补偿费B安置补偿费C地上附着物补偿费D青苗补偿费E拆迁补偿费16房地产市场基本构成要素为（ACE）A市场运行客体B房地产市场管理组织C市场运行主体D房地产市场中介组织E市场运行的行为方式17房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（CDE）A地租B利润C维修费D折旧费E管理费18房地产中介服务组织必须履行的义务有（ABCDE）A遵守有关法律、法规和政策B遵守自愿、公平、诚信的原则C按照核准的业务范围从事经营活动D按规定的标准收取费用E依法缴纳税费19房地产开发企业财务报表体系包括（ABCD）A资产负债表B损益表C现金流量表D利润分配表E会计科目表20房地产法律体系的三个子体系是（ABC）A土地法体系B住宅法体系C房地产法体系D城市规划法体系E房地产市场管理法体系三、简答题1房地产经济有哪些特征参考答案（1）房地产位置的不可移动性。（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。（4）房地产经营运动过程的统一性。7（5）房地产的基础性、先导性和带。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。2房地产商品的买卖具有哪些特点参考答案（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立动性。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。3土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。参考答案（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。4房地产项目的开发成本有哪几项费用构成1、土地费用2、前期工程费3、建筑安装工程费4、市政公共设施费用5、管理费用6、贷款利息7、税费8、其他费用5试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。答（1）经营管理风险含义在房地产经营管理活动中，由于受到各种原因的影响无法实现预期的目标，造成损失或失败的情况。（2）房地产经营管理风险类型按照经营管理风险形成的原因，房地产经营管理风险可以分为自然风险、社会风险、市场风险、技术风险、企业管理内部风险。根据投资组合理论，房地产风险还可以分为系统风险和非系统风险，系统风险主要是经济周期风险、资本利率风险、通货膨胀风险、政治风险；非系统风险主要是经营管理风险、财务管理风险。（3）风险管理的主要方法是回避风险、转移风险减轻风险的损失、对经营项目实施保险。6试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。（1）房地产资源配置体系以市场方式配置房地产资源。（2）房地产价格体系建立基准地价评估公布制度。（3）房地产市场法制体系建立完备、配套的房地产法律制度，同时加强执法监督。8（4）房地产收益配套体系建立合理的房地产收益分配体系，处理好中央、地方、企业和个人的利益关系；建立租、税、费体系。（5）房地产中介服务体系房地产中介服务体系是市场的重要组成部分。7简述房地产经营管理风险中系统风险的主要类型。答（1）经济周期风险（2）资本利率风险（3）通货膨胀风险（4）政治风险8简述物业管理专业化的含义。（1）有专业化的人员配备。（2）有专门的组织机构。（3）有专业的现代化的管理手段和设备，这是物业管理的物质保证。（4）有科学规范的管理措施和工作程序。9房地产经营风险管理的方法和程序有哪些方法回避风险转移风险减轻风险的损失对经营项目实行保险程序识别风险衡量风险风险管理对策风险管理实施和评估。10我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些答租税费职能混同，作用不清。租税费名目繁多，不规范不统一。租税费负担不合理。租税费征管不严，调控不力。房地产收益流失严重。四、论述及分析题1结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。（一）市场失灵要求对房地产经营管理进行宏观调控。（1）市场调节是盲目的。（2）市场调节是滞后的（3）市场调节是短期的（4）市场调节会引起垄断（5）市场调节易引起外部不经济性二房地产市场运行本身的特殊性要求（1）土地的稀缺性和有限性（2）房地产的固定性（3）房地产具有保值性和增值性（三）当前中国房地产市场发展的状况加重了对房地产调控的要求2结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。答原则明确公房的产权关系明确公房租赁合同的性质，建立双方的权利和义务关系。9措施严格执法。维护租赁双方的义务。建立公房租赁经营企业。（适当联系实际加4分）五、计算题分摊计算一层建筑面积套内面积（含阳台）合计商业、住宅分摊面积外墙一