[硕士论文精品]我国物业税问题研究

摘要物业税是以不动产为课税对象，在不动产保有环节征收的一种税。党的十六届三中全会明确提出“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，这为改革和完善我国现行不动产税制度，进一步建立物业税制度指明了方向。适时开征物业税是按照科学发展观的要求，适应我国市场经济的发展，根据税制改革的总体思路，完善我国不动产税体系的重要举措。本文第一章主要阐述了物业税的概念、特点及开征物业税的现实意义。物业税是国际上通行的不动产税制，包括房产税和地产税。国际上有称“不动产税”，有称“财产税”，有称“地方税”。虽名称不同，但基本含义相同，都是以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为征收对象，在保有环节按一定比例征收的一种税。为保证税制改革的成功运行，我国物业税立法应借鉴国际上的一般做法，遵循普遍原则、稳定原则、量能负担原则、便利原则、归并原则、调控原则。本文第二章分析了我国现行不动产税制的构成现状。现行税制存在诸多弊端一是税制过时，立法层次低；二是税费交叉重叠，重复征税；三是征税范围过窄，缺乏调控能力；四是计税依据不符合财产税的本质特征；五是房产、地产分设税种，不符合国际惯例和简化税制的要求；六是实行内外两套税制，税负不公平；七是财产课税收入占财政收入的比例过低。本文第三章探讨了物业税的立法原则和基本框架，包含纳税人、课税对象、计税依据、税率、纳税期限和税收优惠措施等六个方面。在借鉴国际上各国经验和做法的基础上，提出建设性建议。本文第四章着重研究开征物业税所必备的征管配套措施和开征物业税要认真思考的几个难题。物业税是征管难度很大的税种，应根据我国国情，建立和完善相应的征管配套措施。一是明晰土地产权关系，二是建立房地产评估制度，三是建立房地产登记制度，四是以计算机为依托，五是赋予地方政府一定的立法权。同时也要解决一些难题，如关于土地出让金问题，关于对居民住房征税问题，关于“三农”问题等。关键词物业税；不动产税；税收制度ABSTRACTPROPERTYTAXISTOLEVYTLLETAXONREALESTATE，AULDIMPOSEDINTHESECTOROFKE印INGREALE吼ATEITWASPUTFO九ARDATTHE11LIRDSESSIONOFTHE16THNATIONALPEODLESCONGRESSOFCPCTLLATREFOMLOFTHETAXIN也ECITIESWASC州EDOUT，A11DTHEUMFO加AJLDSTANDARDPROPERTYTA【WOULDBELEVIED、HEN让IECONDITIONSWEREREADVANDATTLLES锄ETIMETLLERELATEDTAXESWOULDBECAILCELLEDTHESTATEMENTISPOINTOUTT11EDIRECTIONFORREFO肌INGANDINPROVINGMECULLRENTPROPENYTAXSYSTEMINOURCOUN仃YANDESTABLISHINGPROPERTYTAXSYSTEMFMTHERTBLEVYTHEPROPENYTAXATTHEPROPERTIMEISANIMPOMMTMEASURE、HICHISTOADJUSTTHEDEVELOPMENTOFMARKETECONOMYOFOURCOUNTRYACCORDINGTOTHEDEMANDOFSCIENTIFICDEVELOPINGVIEWANDTOI珈【PROVETLLECULLRENTPROPE啊TA【SYSTEMINOURCO硼TIYNEXPOUNDSTHECONCEPT，CHARACTERISTICSOFTHEPROPER蚵TA【INMEFIRSTCHAPTERTHEPROPER哆TAXISAGENERALTAONREAJESTATEINMEINTEMATIONMSOCIE劬ITINCLUDSHOUSEPROPENRT刁I【ANDLAILDEDPROPER西TAXINTLLEINTEMATIONALSOCIETY，“ISALSOCALLED“KEEPINTREALEATATETAX”，“PROPERTYTAX”，OR“10CALI哆TAX”，ANDTHEB2LSICMEANINGISTLLESAMETHOUGHT11EN锄ESAREDIF王BRENTTHEPROPERTYTAXISIMPOSEDINTHESECTOROFKEEPINGREALESTATEINFIXEDPROPOIRTION，ITSOBIECTSAREREALEST乏LTE、VMCHOWEDORUSEDBVTAXDAYERSINORDERTOENSURET乏REFONNSUCCESSFHL，MELEGISLATIONFOR1EPROPERTYTAXINOURCOUNTRYCANUSETHEEXPERIENCEOFOTLLERCO吼TRIESFORREFERENCEANDOBEYTHEMLESOFCOMMOMPRICIPLES，STA_BLEPRINCIPLES，MEASUREAFRORDINGPRINCIPLES，CONVEILIENTPRIILCIPLES，INCO啦ORATIONPRINCIPLESAILDREGULATO巧PRINCIPLESNA112LLYSISTHECURRENTSITUATIONABOUTTLLETAXSYSTEMONREA】ESTATEINOURCOUNTRYINCHAMERT、VOTHECURRENTT戤SYSTEMEXSISTSAFEWDRAWBACKS，THEFIRSTOFALL，THETAXSYSTEMISOUTOFDATEANDTHELEGISLATIONLEVELISLOWERLANITNEEDSTHESECONDISTHAT也ETAESOVERL印；THETHIRD，THEARRANGEMENTOFLEVYING伽【ISNARROWAILDLACKOFREGULATINGAILDCONTROLLINGABILITY；TLLEFO删L，THEBASELESSONCALCULAIN2TAXDOESNOTACCORDWITHMECHARACTERISTICSOFPROPER够TAX；THEFIRH，HOUSEPROPERTYAND1ANDEDPROPERTYAREDIVIDEDSOTHATITDONTACCORDWITLLIMEMATIONALMLESA11DMEDEMAJLDSOFSIMPLI母INGTAI【SYSTEMTLLESIXM，THETAXISL】NFAJRBECAUSEOF柳OTAXSYSTEMS；也ESEVENTH，T11EIILCOMEWMCHISF如MLE、RRIILGPROPERTYTA【ISTOOMUCHINPROPORTIONINCHAPTERTHREE，ITDISCUSSESTHEPRINCIPLESLEGISLATIONFORTHEPROPER哆TAXIN也EINTEMATIONALSOCIETRAILDTHEBASICM珊EWORKFORMEPROPER哆TA【，INCLUDING倦PAYERS，OBJECTSOFLEVYINGTAX，FOUNDATIONOFCALCULATINGTAX，RATEOFTAXATION，TAXPAYMENTDEAMINE锄DPREFERENTIALTREATNLENTOFTA【PAYMENTSOMECONSTNLCTIVESUGGESTIONSAREPMFOM伽DON也EBASEOFUSINGTHEEXPERIECEA11DMEASUREMENTOFOMERCOUMRIESFORREFERENCESOMENECESSAL了COORDINATEDMEASU】RESANDDI行ICULTIES，WMCHSHOULDBETHOU擘灿CAREMLLY，ARESTUDIEDEMPHATICALLY、HENTAXADMILLISTRATIONBEGINSINTHEFOURTHCHAPTERTHEPROPENYTAXISADIMCULTLINDOFTAXTOLEVYAILDADMILLISTER，SOTHERELATEDCOORDINATEDMEASURESSHOULDBESETUPAILDIMPROVEDACCORDINGTOTHESITUATIONOFOURCOUNTRYTHEFIRSTISTOCLEART11ERELATIONSMPOFLANDPROPENYRIGHT；TLLESECONDISTOSETUPMEASSESSMENTSYSTEMONREALESTATE；THETHIRDISTOSETUPTHERE2ISTRATIONSVSTEMONREALESTATELEFOUNHISTODEPENDONCOMPUTERIZING；ANDTHEFIFNLISTOGIVESOMELEGISLATIONPOWERTOTLLE10CALGOVEMMENTATT11ESAMETIME，SOMEDI伍CULTPROBLEMSSHOMDBESOVLED，SUCHASME佗EOFLAND；TLLETA【OFLIIRESIDENTSHOUSES；ANDTLLE11UEEPROBLEMSABOUTTLLEPEAUSAMS，ETCK叫WORDSPROPERTYTAX；REALESTATETAX；TAXSYSTEM独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名，JOD8、七学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。保密的学位论文在解密后适用本授权书学位论文作者签名涨舀羔日期圭旦垒盘上勿学位论文作者毕业后去向指导教师签名日陋网L侯凋L1壑堂旦习电话璺墨垒Z垦Q墨圣邮编圣QQQQ东北师范大学硕士学位论文引言建立完善的社会主义市场经济体制，必须深化税制改革，进一步调整和完善税制财产税体系。这是我国经济社会发展的内在要求，也是加强宏观调控的现实需要。但要进一步发挥财产税组织财政收入，调节收入分配的功能，必须对其进行改革。因为，现行的不动产税制存在很多弊端，如存在着重复征税，征税范围窄，内外税制不统一等问题，已不能适应我国经济发展的需要，与“简化税制，公平税负“的税收原则也不相符。开征物业税是解决我国房地产业存在诸多问题的必然选择，是我国不动产税制改革的重大举措，也是我国地方税制改革的方向。物业税是各国普遍实行的税种，我们可总结、借鉴国际上的一般经验，结合我国国情，遵从“宽税基、低税率、公平税负、简便征收的原则，与不动产税制调整和优化相结合，与地方税制体系建设相结合，分阶段分步骤推进物业税改革。但是，当前我国开征物业税还存在很多制约因素。如土地产权不明晰、房地产评估制度不健全、没有完备的房地产登记制度、涉及“三农”问题，等等。本文在借鉴了其他国家和地区物业税的经验和实施方法的基础上，就物业与物业税的概念和特点、我国现行不动产税制的弊端与开征物业税的必要性、物业税立法的主要原则、物业税课税要素、建立物业税征管配套措施、开征物业税将会遇到的几个难题等，进行探讨和分析，希望能对构建我国物业税有所帮助。东北师范大学硕士学位论文第一章物业税开征的现实意义一、物业的含义“物业“一词译自英语的PROPERTY或ESTATE，本指“财产、不动产”，译为中文后，主要指“以土地和土地上的建筑物、构筑物、设施等形式存在的不动产“。先由香港传到沿海各地，后传入内地。一般来说，物业包括以下要素第一，附着于土地上的建筑物。建筑物是指已经建成并可供使用的各类建筑物。包括居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等。第二，与建筑物相连的各种设施。包括建筑物内部的多项设施、公共市政设施、与建筑物相邻的各种构筑物、道路、庭院含花草树木、停车场、照明设施等。第三，与建筑物相连的设备。指与建筑物相配套，保证建筑物各项使用功能的设备，包括给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备等。由此可知，一个单独的、孤立的，不具备任何相关配套设备、设施的建筑物，不能被称作是完整意义的物业。完整的物业，必须是具有使用功能，是建筑物、地产和相关配套设施设备的统一。因此，物业是指已建成并且有使用功能和经济效用的各类建筑物及其与之相配套的设备、设施和建筑物等所依附的土地。物业具有以下特点第一，物业的商品性。物业在开发、建造、经营、消费、买卖、租赁和抵押等方面都要遵从价值规律，体现价值和使用价值，体现出一种商品经济关系。物业的商品性决定了物业是可以保值和增值的。第二，物业的权属性。物业的权属性也就是物业的法律特性，主要反映的是物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。第三，物业的固定性。物业的固定性主要是指物业在空间位置上具有相对固定和不可移动的特点。第四，物业的多样性。物业的多样性指的是建筑物的多样性。建筑物的多样性是由很多因素造成的，不同的建筑目的、建筑技术、建筑材料、建筑风格，建筑物所处的不同的自然环境、经济环境、建筑物本身的技术条件等，造就了建筑物在外观、结构、功能等各方面的多样性N3二、物业税的概念及其特点物业税属财产税类，是国际上通行的不动产税制，包括房产税和地产税。在国际上2东北师范大学硕士学位论文的名称不尽一致，如奥地利、波兰、荷属安的列斯称“不动产税”；德国、美国、智利等称“财产税；新西兰、英国、马来西亚等称“地方税，我国香港叫“差饷“。虽然名称各异，但实际含义基本相同，即物业税是以不动产为课税对象征收的一种税雎1。物业税具有以下特点第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种，而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。据OECD组织1990年的资料，在地方税中，美国财产税占80，加拿大占845，澳大利亚占998。第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税“原则，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本口3。综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。三、在我国开征物业税的现实意义一以开征物业税为起点，建立和健全我国财产税体系世界各国财产税体系主要有两个税种一是不动产税，二是遗产税。不动产税之所以占有很大比重，是因为不动产是私人拥有的重要财产。经过近十几年的住房制度改革，我国已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体已将购买住宅作为保值投资的重要手段。住房占有量的多寡，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。2004年3月，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的中华人民共和国宪法修正案规定了公民的合法的私有财产不受侵犯，因此，建立和完善财产税体系的重要性日益显现出来。从这个角度看，尽快推出物业税，完善我国财产税体系，对于缓解分配领域中的不合理状况，有着十分重要的意义。二开征物业税有利于改变我国不动产税制中重交易、轻拥有的局面，促进房地产业健康发展东北师范大学硕士学位论文在我国现行的不动产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的。虽然现行的房产税规定，产权人按照出租房产获得租金的12或按房产余值的12缴纳房产税，但那是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无须缴纳。与拥有环节相比对房屋交易过程的税收是较重的。以私人出售房产为例，在不考虑优惠政策情况下，房产出售一方要按出售价格的5缴纳营业税，若产生增值后，还要缴纳20的个人所得税以及按增值额缴纳30一60的土地增值税；而购买一方则要按购买价格的3一5缴纳契税。因此，虽然全国房地产供应已趋于饱和，但因总体税费负担较重，导致房地产价格居高不下。要解决这一矛盾，当务之急是要改革现行的税费体制，变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，为企业减负，激活房地产创造条件。另一方面，一旦拥有了住房的产权，只要你不出售，占有环节的税收成本就为零，这种情况又导致了有一些人占有多处房产，并私下出租，另外却有大量急需住宅但因成本太高而买不起房的人。开征物业税可以降低房产交易环节税负，增加房产拥有环节的税负，矫正上述房地产资源配置问题，促进二手房市场的健康发展H。三开征物业税有利于政府改善公共服务和城市基础建设2003年，全国城镇土地使用税、房产税和城市房地产税共征收入库4151亿元，占全国当年税收收入的203，占当年地方财政收入的242，比重较低晦3。税收是地方政府职能实现的重要财力保障，改善公共服务和城市基础建设是地方政府的重要职能，也是财政支出的重头戏。任何一级政府，都要按照国家的有关法律征收税收，以改善公共服务和城市基础建设。尤其在市场经济条件下，在新的分税制财政管理体制下，如果没有地方主力税源的支撑，对于正确处理中央与地方之间的关系、各级财政之间的关系以及实施宏观调控等都会产生重要影响。从长远看，财产税对地方财政和经济的影响至关重要。如果不对我国目前的财产课税制度进行重大改革，不仅会削弱税收的调控力度，还会导致大量的税源流失。所以，加大对不动产的征税，不仅可以规范地增加地方政府的财源，不断增强其改善公共服务和城市基础建设的能力，还可以从宏观上有效地提高对财产资源的控管力度。四开征物业税有利于化解金融风险近20年来，我国房地产业飞速发展，已成为国民经济的支柱产业，在房地产业高速发展的同时金融风险急剧攀升。到了2002年，我国土地一级市场的收入是2，400亿元，二级市场的收入达到10，500亿元，而这10，500亿元中，有90是抵押，即企业拿着土地到银行去抵押贷款。截至2003年4月，我国房地产各类贷款组合已占银行贷款组合的三分之一嘲。随着大量被圈占土地的闲置及商品房的积压，房地产泡沫一旦破灭，银行呆坏帐将大量增加，金融风险急升。物业税的开征将遏制地方政府的批地冲动和房地产商的圈地冲动，政府可以获得一大笔稳定的物业税收入，降低银行放贷风险，促进刘桓物业税的开征及其难点透析，涉外税务，第11页，2004年第4期。4东北师范大学硕士学位论文房地产市场的持续繁荣。五开征物业税有利于我国不动产税制与国际不动产税制接轨不动产税作为一个有着优久历史的税种，在世界各国的税制结构中占有重要的地位，是国家财政收入的一个重要来源。当前国际不动产税制改革，呈现出以下趋势特征1重视对不动产保有环节的征税从税种的分布结构来看，国外重视对不动产保有的征税，而不动产产权转让涉及的税种相对较少。这样的税制结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给。高额的不动产保有税避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产资源的优化配置。2不动产税制设计原则以“宽税基、少税种、低税率”为准税基一般比较广泛，没有城乡区别，只是按照不动产市场价值的不同来进行调节。有的国家房产和土地分开设立税种，有的国家则是合并设立税种。纳税人一般为不动产的拥有者，税率规定有的采取固定税率，有的采取累进税率，将居住和经营性的不动产进行区别对待。3“明税，少费”是国外不动产税费政策的一个重要特征国外的行政事业性收费一般分为两类一为规费；二为使用费。对于不动产而言，无论处于社会再生产的任何环节，要交纳的规费都很低，一般仅占不动产价值的1一2左右。即便如此，在许多西方国家，它也被列入地方财政预算，明确使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。对于使用费的征收，则充分体现了“谁受益，谁交费”的公平原则。4完善的价值评估制度是财产税运行的重要保障如何确定财产的价值，各地有不同的做法，有些按真实现金价值，有些按公平市场价值，有些按实际价值等。从价计征的优点是税负较为公平，但是对房屋估价比较困难，需要考虑房屋间数、层次、面积、装饰、建筑材料以及价格、备用金、房屋所处地理位置、用途等多种因素。在美国，财产税计税标准是应税财产的评估价值。所以财产税的税率因地而异，但税率的高低要受到一定的限制，如宪法规定对财产的征税最高额不能超过财产时价的L。各地方政府确定的财产税率能使他们获得足够的财产收入。5物业税是地方财政收入的重要税源在实行分税制的国家内，基本将其划为地方财政收入。如美国的房地产税收收入在地方税收收入中所占比重约在30左右，在一些州和地方政府所占的比重甚至更高，如纽约的斯科尔区1996年房地产税收收入占该区全年全部收入的72。加拿大的温哥华，物业税是2002年地方财政收入总量的584口1。深圳市国际税收研究会课题组物业税改革及其配套措施的国际借鉴研究，15页，2004。5东北师范大学硕士学位论文6各国地方政府都拥有一定的税收立法权地方政府在税种的设计、征税对象的选择、税率的确定等方面都能因地制宜，采取灵活多变的措施。我国拟将开征的物业税是符合国际不动产税制的改革趋势的，是顺应国际不动产税制改革潮流之举，有利于我国不动产税制与国际税制接轨，有利于我国对外开放事业的进一步发展。6东北师范大学硕士学位论文第二章我国不动产税制的构成现状，一、我国不动产税制的构成目前，我国来源于不动产的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税和教育费附加，共10种税和1个教育费附加。房产税如果是自用房产，以房产原值扣除一定比例10_30作为计税依据，按12税率计算征收；如果是出租房产以租金收入作为计税依据，按12税率计算征收如果是个人将住房出租的，暂按4征收。城市房地产税虽然执行的仍是1951年制定的城市房地产税暂行条例财字1951133号，但目前大多数政策已经参照房产税的现行政策执行，如吉林省从2005年1月1日起城市房地产税已经比照房产税的相关规定执行。城镇土地使用税按纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率计算征收。从2007年1月1日起，城镇土地使用税的年单位税额为大城市15元至30元；中等城市12元至24元；小城市O9元至18元；县城、建制镇、工矿区06元至12元。土地增值税是在房地产转让环节征收，就增值额按四级超率累进税率计算征收，税率分别为30、40、50、60四档，相应扣除系数是O、5、15、35。营业税按照行业、类别分别设置了交通运输、建筑、金融保险、邮电通信、文化体育、娱乐、服务、转让无形资产和销售不动产9个税目。房地产转让环节营业税是按照销售不动产取得收入的5计算征收。城市维护建设税和教育费附加按纳税人转让房地产时缴纳的营业税附加征收，城市维护建设税税率分为1、5、7三档，教育费附加征收率为3。所得税包括企业所得税和个人所得税，是以生产经营所得、其它所得为征税对象而征收的税种。企业销售不动产取得的利润额应交所得税的税率分为15、20、25三档，个人销售不动产取得的收入扣除相关成本后的余额征收所得税的税率为20。印花税在房地产转让环节按销售金额依“产权转移书据”万分之五贴花，房屋出租按租金收入依千分之一税率计税。契税是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地和房屋为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，税率为3一5。房产税适用于内资企业，城市房地产税适用于外资企业，二者目前只是名称不同，在政策执行上城市房地产税已经比照房产税政策。7东北师范大学硕士学位论文我国的城市房地产税、房产税和城镇土地使用税这三个税种，类似于其他国家和地区的物业税制或不动产税制。二、我国现行不动产税制存在的问题我国对不动产课税是对房产、地产分别课税，农村和非生产经营不征税，内外资实行两套税制，以房产账面价值和土地面积为计税依据，用差别税率调整级差收益，税源比较稳定，税负不直接转嫁。随着我国市场经济体制的进一步完善和对外经济交往程度的提高，这种税制结构的缺陷及职能作用的缺失日渐明显，已不能适应经济形势发展的需要。主要表现在以下几个方面一税制过时，内外资企业税制不统一，立法层级低在对房产征税方面，国内企业和个人征收房产税，适用的是1986年9月国务院发布的中华人民共和国房产税暂行条例；外资企业和外国人征收城市房地产税，一直延用1951年8月政务院发布的城市房地产税暂行条例，由于税制出台较早，为便于税收征管，各地相继出台了一些补充规定，甚至有的地方干脆比照房产税的现行政策执行。在对土地征税方面，城镇土地使用税只对国内企业和个人征收，适用的是1988年9月国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，外资企业和外国人则缴纳土地使用费。内外资企业税制不统一，这种状况一直持续至今，1994年的税制改革也未涉及我国的不动产税制。这既不符合国民待遇原则，也不利于税收法制化建设；既不利于纳税人公平竞争，更不利于市场经济健康发展聃1。此外，由于两个暂行条例均属授权立法，法律层级较低，特别是近年来公布的一些补充规定，其法律级次更低，使税法的刚性大打折扣。二税费交叉重叠，重复征税从国际上看，尽可能减少针对不动产的税费数量是不动产税制改革的一个共同趋势。这样一可以避免对同一财源重复课税和收费，二便于税费缴纳者履行纳税义务，三便于税费征管。然而，我国目前不动产的税费数量却与日俱增且税费混乱四1。具体表现在第一，以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费场地占有费，造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。第二，以费挤税。我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费如城市基础设施配套费，商业网点费等多达50多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35左右，相当于经营成本及费用的70。收费权力通常属于基层部门，规范性差，缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势。收费过多，导致房地产的高成本和高价格，加重了消费者的负担，影响了房地产市场繁荣N0I。房地产业税费过多，打乱了房地产业各环节税收的特定意义，相互削弱税基。8东北师范大学硕士学位论文第三，对出租房产按租金收入征收房产税，与营业税重复，超出了房产税的调节范围，不符合“简化税制“的立原则。同时，使出租房产税负偏重，不仅造成纳税人不如实申报租金收入、想方设法偷逃税款，给税收征管带来难度，而且与国家激活房地产市场、鼓励发展第三产业的政策导向相违背N。三征税范围过窄，缺乏宏观调控能力在国外，除自住、退伍军人、65岁以上老人、残废人享受一定优惠政策外，其他一律征税，只是税率不同而已，如英国对房产的征税，一般最高税率是最低税率的25倍；在我国，对国家机关、人民团体及事业单位和个人居住用房地产免税。征税范围也只限于城市、县城、建制镇及工矿区，将广大农村排除在外，课税对象也只是经营用土地、房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附着物，税基狭窄，税源极为有限。这既不利于国家凝聚财力，也不利于通过税收来调节土地、房产等资源的优化配置。四计税依据不符合财产税的本质特征现行房产税城市房地产税以房产的折余价值作为计税依据，城镇土地使用税以土地面积为计税依据，一经确定便基本不作调整。缺乏相应的财产登记和评估制度及机制的支持，不能正确反映不动产的现有价值或收益，也不能随房地产的增值而增加税收收入，造成税收征管乏力并导致相关税款的大量流失，因而也限制了房地产税在调节土地、房产等资源配置中的作用，制约了房地产业的发展。五财产课税收入占地方财政收入比例偏低我国的财产税和西方国家相同，都属于地方政府的财政收入。但是，西方国家的财产税是地方政府最主要的财政收入来源，而我国的财产税收入在地方政府财政收入中所占的比重却很小，与美、英国家相差甚远。由于所占比重低，不能引起地方政府的足够重视，导致其调节财富分配、保证财政收入的功能作用难以充分发挥，不利于财产课税制度的进一步发展和完善。六实行内外两套税制，不符合国际惯例我国现行房产、地产税种分设，对内资企业征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业征收城市房地产税。两套税制征税对象相同，但计税依据和税率不同。城市房地产税的计税依据为房产原值，而房产税的计税依据是原值一次减除10至30后的余值；对租金收入的税率，城市房地产税为18，房产税为12。这种内外资企业两套税制的做法，既不公平，又不合理。既影响了国家对外开放政策的统一性，也有违WTO的透明度原则和国民待遇原则，不利于内资企业与外资企业的公平竞争。而且，割裂了房产。马克和完善我国现行不动产税制的基本构想，载经济法网，HTTP向啊CELCN。9东北师范大学硕士学位论文与土地之间的必然联系，不能准确地反映房地产的实际价值，也不符合简化税制的要求。正是由于我国现行不动产税制存在上述诸多缺陷和不足，严重地影响到其职能作用的有效发挥，因此，改革现行不动产税制，构建适应我国经济发展要求的物业税制已迫在眉睫。LO东北师范大学硕士学位论文第三章构建我国物业税的立法原则和框架设想一、构建我国物业税应坚持的立法原则根据社会主义市场经济体制改革的要求和适应全球经济一体化的需要，统一税政，简化税制，扩大税基，公平税负，促进企业平等竞争，进一步强化不动产税组织收入和调节经济的功能，是不动产税制改革的指导思想。同时，为实现物业税的立法目的，保证改革的成功进行，建议我国物业税立法在借鉴国际经验的基础上，应遵循和体现以下原则一普遍原则税收的主要用途是生产社会公共产品和建立公共福利设施，以满足全体人民的共同需要。因此，税收应来源于每个公民的社会贡献，换言之，原则上对社会的每个人都要课以税收，这就是税种设置的普遍原则。从这个意义上说，物业税的征收范围要设计得广一些，税基要宽一些，努力做到普遍征收N引。二稳定原则改革开放二十多年来，随着经济的发展，社会财富不断增长，各种类型的不动产在整个国民财富中已占据了重要的地位。说其地位重要，不仅体现在总额上非常庞大，而且由于持有不动产的各种经济主体成分复杂，涉及了社会的各个阶层。由于物业税的开征将会牵涉到大部分的利益主体，税制的设置稍有不慎，将会影响经济乃至社会的稳定。所以，物业税的税制设计原则必须保持稳定。其具体内容有1财政收入的稳定众所周知，我国的财政支出大部分都容易固化，如果税制改革大幅减少财政收入，将会给改革的推广与实施带来很大的阻力。中国历史上比较大的财政与税收体制改革都是以保持财政收入存量为基础的改革，这也是由我国的国情所决定的。所以，在物业税的改革中，应该经科学测算后，合理确定税基、税率，以保证各级财政收入稳定增长。即使为了长远打算，不能保证每一级财政收入都稳定，对大幅减少收入的财政单位，也应该通过转移支付手段，保证该级政府的正常运作。2纳税人负担的稳定由于物业税是合并了相关税费后开征的新税种，而物业税将涉及到全社会各个阶层，尤其是涉及到很多平民百姓，在开征初期纳税人的负担不应该比原来的税费负担重。就算是要把物业税慢慢培养发展为地方税收的主体税种，也应该按照循序渐进的方法，逐渐提高纳税人的税收负担。由于物业税牵涉的范围广，任何理想主义的脱离实际的税制设计将会冲击社会的稳定。3经济的稳定东北师范大学硕士学位论文由于不动产在整个社会和大部分居民家庭中都是一项重大的财产，而房地产行业更是成了很多城市和地区的支柱产业。所以，物业税的开征要保持不动产价格的相对稳定，并保证房地产业健康有序地发展。如果由于物业税的开征导致物业的大幅贬值，将使社会财富瞬间蒸发，有很多人将成为政策性负资产者，这不是一个负责任的政府所为。另外，由于资产贬值，银行坏账会大量增加，这将直接冲击金融的稳定性，给整个社会带来金融风险，这也是制定物业税政策所必须考虑的因素。但是，稳定只是相对的，一个新税种的开征必然会冲击某些利益主体。作为税制的设计者主要是平衡社会的长远利益和短期利益，以及平衡社会各阶层的利益。三量能负担原则量能负担原则是指税收的课征应依据纳税人的支付能力来判定应付税款。量能课税原则是一项合乎事理的，极具意义的基本课税原则，是美国税法上的重要建制原则。这一原则是平等原则这一现代法律基本原则在课税领域中的体现N副。税负应按对税收的承受能力来进行分配是当今税收理论上基本一致的认识。量能课税原则要求个人的税收负担应依据纳税人可以给付税收的能力加以衡量。这一原则对于物业税立法具有极其重要的意义。社会贫富不均，社会主体的税收负担能力也就必然会有所不同。例如，有些私营老板盈利能力强，其税收负担能力当然就强，而有些人则可能是下岗工人，他们虽然有一定数额财产，却没有稳定的收入，税收负担能力当然就弱。因此，在物业税立法肘，不能片面地强调物业税组织收入的功能，而忽略纳税人的税收负担能力。如果物业税法不能很好地体现量能课税原则的要求，将会出现大量的偷逃税现象，增加税款征收成本，甚至从客观上拉大贫富差距，造成社会不稳定。因此，我国在制定物业税法时，要高度重视量能课税原则，要充分利用起征点、扣除额等减免税政策，使物业税能充分体现税收公平原则。四便利原则该原则应该包括便于征收和便于缴纳两个内涵。对广大市民征收物业税可以毫不夸张地说，这将是继个人所得税后，征管难度最大的税种。由于现行的住房体制比较复杂，有商品房、微利房、福利房等，有企业、部门、事业单位用房等，产权不清、产权与使用权分离情况非常严重。部分房屋只有使用权而没有产权。如果处置不当，会增添纳税人的申报成本，也会使税务机关的征收成本激增。另外，再完美的税制如果征管不到位，也不能实现税收的功能。对物业税的征管，由于其征税对象分布广，而平均每一笔税款的绝对金额不多，为节省征收成本，我们应尽量利用社会各界力量协助征管，充分运用委托代征等法律赋予的征管手段，减少征管漏洞。如何设计一个便于征收及便于缴纳的物业税制确实是一个制约物业税能否有效实施的瓶颈问题。杨小强税法总论，第110页，湖南人民出版社，2002。12东北师范大学硕士学位论文五归并原则在开征物业税的同时，将取消有关税费，在制定物业税的相关条款时应把相关的税费的功能归并到物业税中。由于现在与房地产相关的税费项目繁杂，不仅如重了纳税人的负担，也提高了征收成本。因此，我们应遵循简化税制的原则，把相关税费归并到物业税中，使房地产交易各方对相关税费都有稳定清晰的预期。六调控原则税收是调节经济的重要杠杆，国家运用税收政策，调控社会经济行为，从而促进社会经济的健康协调发展。如果说组织收入是税收的第一职能，那么调节经济则是税收的第二职能。因此，改革的不动产税应在规范和引导房地产经营行为，促进房地产资源合理配置方面发挥积极作用。二、构建我国物业税的框架设想作为各税相通的主要课税要素可归纳为纳税人、课税对象、计税依据、税率、纳税期限和税收优惠措施。这些课税要素明确了由谁纳税、对什么征税和征收多少税等税收中的最基本问题，构成了税收法律制度的基本框架。一个切实可行的物业税制度框架，是达到物业税征收的预期目的的关键之一。一以土地和房屋的产权所有人为纳税义务人纳税人是指税法规定的直接负有纳税义务的自然人、法人和非法人组织。税收实体法所要解决的核心问题之一是对谁征税或由谁来承担税收债务的问题，没有纳税人则无法征税，因此，纳税人是课税要素中的首要要素。1其他国家和地区纳税人的借鉴国际上确定纳税义务人的主要方法有三1以不动产的所有人为纳税义务人。这种方法被美国、日本、新加坡、香港等大多数国家采用。如美国不动产税制度规定，不动产税的纳税义务人为拥有不动产的自然人和法人。日本的固定资产税制度规定不动产产权所有者为不动产的纳税义务人。新加坡财产税的纳税人是财产所有者。香港物业税的纳税人是位于香港境内房地产的所有者或占用者。2以不动产的所有人和使用人为纳税义务人。采用这种方法的是少数国家。如波兰和爱沙尼亚对私有不动产以所有人为纳税义务人，对国有不动产以使用人为纳税义务人；英国则以不动产的所有人或承租人为纳税义务人，对不动产为多人共有的，共有人为纳税义务人。3以不动产的使用人为纳税义务人。这种方法被少数发达国家采用，如法国、爱尔兰及新西兰等见表1。曾颖中国遗产税立法问题研究，载财税法论丛第二卷，第111139页，法律出版社，2003年。13东北师范大学硕士学位论文表1国际上有关国家物业纳税义务人情况表国家地区纳税人美国不动产拥有者日本产权所有者新加坡财产所有者香港房地产所有者或占有者波兰私有不动产所有者，国有不动产使用人爱沙尼亚私有不动产所有者，国有不动产使用人英国不动产所有人或承租人法国不动产使用人爱尔兰不动产使用人新西兰不动产使用人资料来源物业税改革及其配套措施的国际借鉴研究，深圳市国际税收研究会课题组，2004从上述分析可以看出，不动产纳税义务人主要是指不动产产权所有人，其他几类纳税义务人都是衍生而来的。2我国物业税纳税义务人的确定物业税作为财产税，谁拥有财产就对谁征税，大家都容易理解和接受。国外不动产保有税也基本以不动产的所有人为纳税人。但与世界上大部分国家和地区相比，我国有关产权的实际情况比较特殊和复杂。目前在我国，很多企业、事业单位产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重，有很多房屋只有使用权，根本没产权。而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应向房屋的产权人征收，但在我国目前情况下，财产主体呈现多样化的特点，除以产权所有人为纳税人这个一般规定之外，还应作一些补充规定。如产权所有人不能确定的根据实际情况确定纳税人产权出典的，由承典人缴纳产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳N4|。二以土地和房屋等不动产为课税对象课税对象又称课税客体，回答的是对什么课税，是征税的直接对象。课税对象是各税种间相互区分的主要标志，也是进行税收分类和税法分类的最重要的依据。1其它国家或地区物业税课税对象的借鉴目前，国际上通行的做法是以土地这种不可再生资源以及依托土地的建筑物和附着物为物业税的课税对象。美国财产税的课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。英国住房财产税的课税对象是居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋等。日本对不动产保有课税的税种主要有固定资产税和城市规划税。固定资产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划14东北师范大学硕士学位论文事业和土地规划事业的财源，其征税对象为土地和房屋。加拿大对不动产征税的对象包括两个部分土地以及建筑物和其他不动产。新加坡财产税的征税对象是房屋、建筑、公寓和土地等财产。香港物业税的征税对象为所有建筑物、建筑物的组成部分、桥墩、码头等构筑物。2我国物业税课税对象的确定从立法技术上看，在课税对象的描述上有两种方法其一是概括法，即把性质相近的征税产品或者经营项目概括在一起为一个税目。这种方法税目数量少，税制比较简化，但每个税目包含的范围较大，界限容易混淆。其二是列举法，即按照每一种征税产品或者经营项目一一列举，分别设置税目。采用列举法，税目界限比较明确，便于征收管理，也有利于体现税收政策，但税目较多，税制比较复杂。列举法又分为J下列举法和反列举法。正列举法又称直接列举法，将凡属于本税目征收范围的产品或者经营项目予以具体列举，未列举的则不属于本税目的征税范围，可以直观而明确地界定它。反列举法又称间接列举法，将凡不属于本税目征税范围的产品或者经营项目予以具体列举，未列举的，属于征收范围。如果采用正列举法，难免会挂一漏万，因此我国应当采用概括加反列举法明确物业税征税范围N51。具体包括1土地，包括各种使用目的土地。设定抵押权的土地也与未设定该权利的土地同样课税。2房屋，包括各种用途的建筑物。由于在现实中，许多建筑物竣工不结算，因此，对于建筑中的建筑物在哪个阶段成为这里所指的建筑，对纳税人的影响很大。关于这一点，日本税法规定，建筑中的建筑物如果达到屋顶封顶，外墙刷完，可以作为一个不动产交易或成为利用对象的程度时，就应成为固定资产税的对象。对于这一规定，我国物业税立法可以加以借鉴。现行的城镇土地使用税、房产税只适用于城市、县城、建制镇和工矿区而不适用于农村地区，这种做法应该说是不符合国际惯例的，新开征的物业税的征税范围应包括农村。但是，如果将这几个税种合并的物业税适用于农村，而耕地占用税照常征收，则不仅继续保留城乡两套税制，而且进一步加大了农民的负担，与正在进行的农村税费改革大相径庭。因此，物业税不仅是城镇土地使用税、房产税、城市房地产税的合并，还应将耕地占用税合并其中N引。三以物业的评估价值为计税依据计税依据也称税基，是税收客体的数量化，是直接运用税率计算税额的基础，也就是计算应纳税额的依据或标准，即根据什么来计算纳税人应缴纳的税额。税基一般有两种一是从价计征，以计税金额为计税依据，计税金额是指课税对象的数量乘以计税价格的数额；二是从量计征，是以课税对象的重量、体积、数量为计税依据。曾颖中国遗产税立法问题研究，载财税法论丛第二卷，第11卜139页，法律出版社，2003年。15东北师范大学硕士学位论文1其他国家和地区计税依据的借鉴美国财产税的计税依据是经评估的财产价值。经过多年以来的发展，美国各地政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法一是市场比较法，即通过比较最近在被售出的类似财产的价格来估价二是成本法，即在重置成本的基础上根据折旧予以调整三是收入还原法，即根据财产未来若干时期产生的净收入现值累计值来估算财产的价值U7J。日本固定资产税的税基为各市町村固定资产登记册中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地价值，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。加拿大对不动产征税的计税依据是由政府评估的不动产价值，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成